七通一平：即通路、通上水、通下水、通電、通訊、

通氣、通熱、土地平整。

公開市場假設(shè)：是假定在市場上交易或擬在市場上交

易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此雙方

都有獲得足夠市場信息的機(jī)會和時間，以便對資產(chǎn)的

功能、用途及其交易價格等做出理智的判斷。

資產(chǎn)評估是指由專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有

關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則，選擇適

當(dāng)?shù)膬r值類型，按照法定的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，

對資產(chǎn)價值進(jìn)行評定和估算的過程。

有形資產(chǎn)是指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)

備，房屋建筑物，流動資產(chǎn)等。

無形資產(chǎn)是指那些沒有物質(zhì)實(shí)體而以某種特殊權(quán)利

和技術(shù)知識等經(jīng)濟(jì)資源存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)

整體資產(chǎn)是指由一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有獲利能力

的資產(chǎn)綜合體

資產(chǎn)評估的特定目的是指被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)

濟(jì)行為。同樣的資產(chǎn)，因?yàn)樵u估的特地目的不同其評

估值也不相同。

價值類型是指評估價值的含義，是評估價值質(zhì)的規(guī)定

在用價值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者

的價值

投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目的的特定投

資者或某一類投資者所具有的價值

持續(xù)經(jīng)營價值是指在持續(xù)經(jīng)營條件下公司的價值

清算價格是指在非公開市場上限制拍賣的價格

繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)

換用途繼續(xù)使用

公開市場假設(shè)是假定在市場上交易或擬在市場上交

易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此雙方都

有獲得足夠市場信息的機(jī)會和時間，以便對資產(chǎn)的功

能，用途及其交易價格等做出理智的判斷。

清算（清償）假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強(qiáng)

制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開市場

上出售。

資產(chǎn)評估的原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者，評估業(yè)務(wù)承

擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互

關(guān)系，規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。

資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評

估業(yè)務(wù)，形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。

市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資

產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場

價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)

評估方法。

成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置

成本扣減其各項(xiàng)損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方

法。

收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折

算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估

方法。

實(shí)體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶

值。

功能性貶值是指由于技術(shù)相對落后造成的貶值

經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值

重置成本是指在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項(xiàng)全新

資產(chǎn)所耗費(fèi)的全部貨幣支出。

復(fù)原重置成本是指運(yùn)用原來相同的材料，建筑或制造

標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計，格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復(fù)原購建這

項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。

更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn),

設(shè)計及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具有同等功能的

全新資產(chǎn)所需的成本。

名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進(jìn)使用到評估時的年

限。名義已使用年限可以通過會計記錄，資產(chǎn)登記薄,

登記卡片查詢確定

實(shí)際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限,

實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異可以通過資

產(chǎn)利用率來調(diào)整。

直接成本是指直接可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出部分，如房

屋建筑物的基礎(chǔ)，墻體，屋面，內(nèi)裝修等項(xiàng)目，機(jī)器

設(shè)備類資產(chǎn)的設(shè)備購價、安裝調(diào)試費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、人工

費(fèi)等項(xiàng)目。直接成本應(yīng)按現(xiàn)時價格逐項(xiàng)加總。

間接成本是指為建造、構(gòu)買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費(fèi)、總

體設(shè)計制圖等項(xiàng)支出。

重置核算法是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計

算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本分

為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。

成新率反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置

價值的比率。該成新率指的是重置成本法運(yùn)用的第二

個公式（被評估資產(chǎn)評估值=重置成本X成新率）中

的成新率，它是綜合考慮資產(chǎn)使用中各類損耗以后確

定的。

折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比

率，用于有限期預(yù)期收益還原。

資本化率是將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比

率

逐項(xiàng)清查是評估人員依據(jù)委托評估的資產(chǎn)清單，對所

有被評估機(jī)器設(shè)備進(jìn)行逐臺清點(diǎn)核實(shí)，分別考察每一

臺設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)，確定實(shí)體性貶值、功能性貶值和

經(jīng)濟(jì)性貶值，計算評估值

抽樣核查是在滿足核查任務(wù)要求的前提條件下，根據(jù)

隨機(jī)抽樣的原理，核查被評估機(jī)器設(shè)備的一種方法。

定基物價指數(shù)是以固定時期為基數(shù)的指數(shù)，通常用百

分比來表示。

環(huán)比物價指數(shù)是以上一期為基期的指數(shù)

可補(bǔ)償性損耗是指可以用經(jīng)濟(jì)上可行的方法修復(fù)的

損耗

超額投資成本主要是由于新技術(shù)、新材料、新工藝的

運(yùn)用，使得相同功能的新設(shè)備比老設(shè)備的重置成本降

低。它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本，

超額投資成本造成的功能性貶值即為復(fù)原重置成本與

更新重置成本之差。

超額運(yùn)營成本是由于新技術(shù)的發(fā)展，使得新設(shè)備在運(yùn)

營費(fèi)用上低于老設(shè)備。超額運(yùn)營成本引起的功能性貶

值也就是設(shè)備未來超額運(yùn)營成本的折現(xiàn)值。

FOB價格為離岸價，指裝運(yùn)港船上交貨價格

CIF為到岸價，指離岸價加途中保險費(fèi)和國外運(yùn)雜

費(fèi)。______

統(tǒng)計性鑒定是按照資產(chǎn)類別預(yù)先設(shè)計一套能夠反映

資產(chǎn)現(xiàn)時及歷史狀況的項(xiàng)目或指標(biāo)，如設(shè)備名稱、型

號、規(guī)格、設(shè)計生產(chǎn)能力、規(guī)定運(yùn)轉(zhuǎn)里程、實(shí)際生產(chǎn)

能力等，然后根據(jù)帳、卡、測試儀表等反映出的有關(guān)

數(shù)據(jù)和信息，進(jìn)行逐項(xiàng)登記。統(tǒng)計性鑒定是資產(chǎn)評估

前期工作之一，屬于調(diào)查摸底，可以采取編制資產(chǎn)清

冊的方式，結(jié)合清查資產(chǎn)進(jìn)行鑒定。這種鑒定分為宏

觀鑒定和微觀鑒定。

判斷性鑒定是指由專業(yè)工程技術(shù)人員在現(xiàn)場勘察的

基礎(chǔ)上，對機(jī)器設(shè)備的有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析判斷。這些

指標(biāo)包括設(shè)備的新IH程度、剩余經(jīng)濟(jì)壽命等。判斷性

鑒定一般是在完成統(tǒng)計性鑒定后才能進(jìn)行，屬于機(jī)器

設(shè)備鑒定的第二階段工作。

宏觀鑒定是對機(jī)器設(shè)備在整個生產(chǎn)過程中的狀況進(jìn)

行調(diào)查摸底。

微觀鑒定是辨識設(shè)備個別性特征的過程，主要針對單

臺設(shè)備。

規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法是根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格

的比例關(guān)系來確定重置成本的方法。其計算公式為被

評估設(shè)備的重置成本=參照物設(shè)備的重置成本X（被評

估設(shè)備的產(chǎn)量慘照物設(shè)備的產(chǎn)量）

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。具體來

說，房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，即單純的土地，單純的

建筑物，土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。

土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進(jìn)行使用或依

法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的

權(quán)利。

土地是指包括地上空間和地下空間的地表，是一個立

體的概念，可以從縱橫兩方面認(rèn)識。從橫的方面來看,

既范圍。從縱的方面看，分為三部分，既地上空間、

地下空間、地表。

基準(zhǔn)地價是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價格。是各城

鎮(zhèn)按不同的土地級別、不同的地段分別評估和測算的

商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地土地使用權(quán)的平均價格。

標(biāo)定地價是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市

場中，在正常經(jīng)營管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地

在一定使用年限內(nèi)的價格。

假設(shè)開發(fā)法亦稱剩余法。這種方法是在評估待估土地

價格時，將待估土地預(yù)期開發(fā)后的價值，扣除其正常

的開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金及開發(fā)利潤，從而估算

待估土地價格的一種方法。

建筑安裝工程費(fèi)是指為建筑物工程而直接或間接耗

費(fèi)的各種材料和人工費(fèi)用，一般包括直接工程費(fèi)、間

接工程費(fèi)、計劃利潤、定編費(fèi)、稅金等。

重編預(yù)算法是指按工程預(yù)算的編制方法，對待估建筑

成本構(gòu)成項(xiàng)目重新估算其重置成本。

價格指數(shù)調(diào)整法是根據(jù)建筑物的賬面成本，運(yùn)用建筑

業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或其他相關(guān)價格指數(shù)推算出建筑物重

置成本的一種方法。

使用年限法是指利用建筑物的實(shí)際已使用年限占建

筑物全部使用壽命（年限）的比率作為建筑物的實(shí)體

性貶值率，或以估測出的建筑物尚可使用年限占建筑

物全部使用壽命（年限）的比率作為建筑物的成新率

打分法是指評估人員借助于建筑物成新率的評分標(biāo)

準(zhǔn)，分解建筑物整體成新率評分標(biāo)準(zhǔn)，以及按不同構(gòu)

成部分的評分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對照打分，得出或匯總得出建

筑物的成新率。

建筑物殘余估價法是指建筑物與其基地合并計算收

益，在用收益法以外的方法能求得土地價格時，從建

筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純

收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物

的還原利率還原，便可得到建筑物的收益價格。

無形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實(shí)物形態(tài),

對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。

邊際分析法是選擇兩種不同的生產(chǎn)經(jīng)營方式作比較:

一種是運(yùn)用普通生產(chǎn)技術(shù)或企業(yè)原有技術(shù)進(jìn)行經(jīng)營，

另一種是運(yùn)用轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營，后者的利潤

大于前者利潤的差額，就是投資于無形資產(chǎn)所帶來的

追加利潤，測算各年度追加利潤占總利潤的比重，并

按各年度利潤現(xiàn)值的權(quán)重求出無形資產(chǎn)壽命期間追加

利潤占總利潤的比重，既評估的利潤分成率。

專利權(quán)是國家專利機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)的發(fā)明人或其權(quán)利

受讓人對其發(fā)明成果，在一定期間內(nèi)享有的獨(dú)占權(quán)或

專有權(quán)。

獨(dú)家使用權(quán)是指在許可證合同所規(guī)定的時間和地域

范圍內(nèi)賣房只把技術(shù)轉(zhuǎn)讓給某一特定買方，買方不得

賣給第二家買主。同時賣主自己也不得在合同規(guī)定范

圍內(nèi)使用該技術(shù)和銷售該技術(shù)生產(chǎn)的產(chǎn)品。顯然，這

種轉(zhuǎn)讓方式賣方索價會比較高。

排他使用權(quán)指賣方在合同規(guī)定的時間和地域范圍內(nèi)

只把技術(shù)授予買方使用，同時賣方自己保留使用權(quán)和

產(chǎn)品銷售權(quán)，但不再將該技術(shù)轉(zhuǎn)讓給第三者。

普通使用權(quán)指賣方在合同規(guī)定的時間和地域范圍內(nèi)

可以向多家買主轉(zhuǎn)讓技術(shù)，同時賣方自己也保留技術(shù)

使用權(quán)和產(chǎn)品銷售權(quán)。

回饋轉(zhuǎn)讓權(quán)是指賣方要求買方在使用過程中對轉(zhuǎn)讓

的技術(shù)的改進(jìn)和發(fā)展反饋給賣方的權(quán)利

專有技術(shù)又稱非專利技術(shù)、技術(shù)秘密、是指未經(jīng)公開、

未申請專利的知識和技巧。

商標(biāo)權(quán)是商標(biāo)注冊后，商標(biāo)所有者依法享有的權(quán)益,

它受到法律保障，未注冊商標(biāo)不受法律保護(hù)，商標(biāo)權(quán)

是以申請注冊的時間先后為審批依據(jù)，而不以使用時

間先后為審批依據(jù)。商標(biāo)權(quán)一般包括排他專用權(quán)（或

獨(dú)占權(quán)）、轉(zhuǎn)讓權(quán)、許可使用權(quán)、繼承權(quán)等。

商譽(yù)通常是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投

資報酬率所形成的價值。

割差法是根據(jù)企業(yè)整體評估價值與各單項(xiàng)資產(chǎn)評估

值之和進(jìn)行比較確定商譽(yù)評估值的方法?；竟绞?/p>

商譽(yù)的評估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評估值一企業(yè)的各單項(xiàng)

資產(chǎn)評估價值之和（含可確指無形資產(chǎn)）

流動資產(chǎn)是指可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個營

業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運(yùn)用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金及各種存款、

存貨、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、短期投資等。

待攤費(fèi)用是指企業(yè)中已經(jīng)支付或發(fā)生，但應(yīng)由本月和

以后各個月份負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。

低值易耗品是指單項(xiàng)價值在規(guī)定限額以下或使用期

限不滿一年，但能多次使用而基本保持其實(shí)物形態(tài)的

勞動資料

已確定的壞賬損失是指評估時債務(wù)人已經(jīng)死亡或破

產(chǎn)倒閉而確實(shí)無法收回的應(yīng)收賬款

短期投資指企業(yè)購入的各種能隨時變現(xiàn)、持有時間不

超過一年的投資，包括不超過一年的股票、債券、基

金等有價證券和其他投資

應(yīng)收票據(jù)指企業(yè)持有的尚未兌現(xiàn)的各種票據(jù)。主要包

括：顧客交來的自己簽發(fā)的本票，顧客交來的他人簽

發(fā)背書的本票和匯票。企業(yè)本身簽發(fā)的。經(jīng)付款人承

兌的匯票

長期投資是指不準(zhǔn)備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括股票

投資、債券投資和其他投資。人們通常把長期投資分

為廣義的長期投資和俠義的長期投資兩種。從資產(chǎn)評

估的角度來看，長期投資是指企業(yè)持有的時間超過一

年，以獲得投資權(quán)益和收入為目的，向那些并非直接

為本企業(yè)使用的項(xiàng)目投入資產(chǎn)的行為。

債券是政府、企業(yè)和銀行等債務(wù)人為了籌集資金，按

照法定程序發(fā)行并向債權(quán)人承諾于指定日期還本付息

的有價證券。

股票的內(nèi)在價格是一種理論依據(jù)，是根據(jù)證券分析人

員對未來收益的預(yù)測而折算出來的股票現(xiàn)時價格

市場價格是指證券市場上買賣股票的價格。在證券市

場發(fā)育完善的條件下，股票市場的價格是市場對公司

股票的一種客觀評價

長期待攤費(fèi)用是指企業(yè)已經(jīng)支出，但攤銷期限在一年

以上（不含一年）的各項(xiàng)費(fèi)用，包括固定資產(chǎn)大修理

支出、租入固定資產(chǎn)的改良支出等。

股票的票面價格是指股份公司在發(fā)行股票時所標(biāo)明

的每股股票的票面金額。

發(fā)行價格是指股份公司在發(fā)行股票時的出售價格，主

要有面額發(fā)行、溢價發(fā)行、折價發(fā)行。一般同一種股

票只能有一種發(fā)行價格。

賬面價格又稱股票的凈值，是指股東持有的每一股股

票在公司財務(wù)賬單上所表現(xiàn)出來的凈值，是證券分析

家和財會人員運(yùn)用的一個概念。

股票的清算價格是指企業(yè)清算時，每股股票所代表的

真實(shí)價格。是公司清算時，公司凈資產(chǎn)與公司股票總

數(shù)之比值。

企業(yè)是社會生產(chǎn)力發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。從資產(chǎn)評

估的角度來看，企業(yè)是以營利為目的，由各種要素資

產(chǎn)組成并具有持續(xù)經(jīng)營能力的相對完整的系統(tǒng)整體。

企業(yè)價值評估是指注冊資產(chǎn)評估師對基準(zhǔn)日特定目

的下企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益價值或部分權(quán)益價

值進(jìn)行分析，估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程

企業(yè)財務(wù)分析是依據(jù)企業(yè)財務(wù)報表所提供的數(shù)據(jù)，對

企業(yè)過去經(jīng)營狀況進(jìn)行的比較研究，并對企業(yè)未來財

務(wù)狀況作出有效判斷的動態(tài)過程，

企業(yè)償債能力是指償還各種到期債務(wù)的能力

流動比率反映的是每1元流動負(fù)債擁有的流動資產(chǎn)

的保證能力。流動比率是用來評價企業(yè)短期償債能力

的指標(biāo)，計算公式為：流動比率=流動資產(chǎn);流動負(fù)債

速動比率又稱酸性測驗(yàn)比率，是用來評價企業(yè)在不依

靠出售存貨情況下所具有的迅速償債能力的指標(biāo)，計

算公式：速動比率=速動資產(chǎn)+流動負(fù)債

速動資產(chǎn)是指可以迅速轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的資產(chǎn)項(xiàng)目，包括

流動資產(chǎn)除存貨以外的現(xiàn)金、銀行存款、短期投資、

應(yīng)收賬款等。

資產(chǎn)負(fù)債率又稱舉債經(jīng)營比率，是用以衡量企業(yè)利用

債權(quán)人提供資金進(jìn)行經(jīng)營活動的能力，以及反映債權(quán)

人發(fā)放貸款的安全程度的指標(biāo)。通過將企業(yè)的負(fù)債總

額與資產(chǎn)總額相比較，反映在企業(yè)全部資產(chǎn)中負(fù)債的

比率。計算公式：資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額I全部資產(chǎn)總

額*100%

存貨周轉(zhuǎn)率表示在一定時期內(nèi)存貨周轉(zhuǎn)的速度，是影

響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率的重要指標(biāo)。存貨周轉(zhuǎn)率包括存貨周

轉(zhuǎn)次數(shù)和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)兩種。

B系數(shù)法社會平均收益率中包括無風(fēng)險報酬率和風(fēng)

險報酬率，社會平均收益率扣除無風(fēng)險報酬率即為社

會風(fēng)險報酬率，用B系數(shù)乘以社會風(fēng)險報酬率，即為

適用于被評估企業(yè)整體評估的風(fēng)險報酬率。計算公式

Rr=(Rm-Rg)?3

資產(chǎn)評估報告是指評估機(jī)構(gòu)按照評估工作制度的有

關(guān)規(guī)定，在完成評估工作后向委托方和有關(guān)方面提交

的說明評估過程和結(jié)果的書面報告，它是按照一定規(guī)

范來反映評估目的、程序、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、方法、結(jié)果

及適用條件等基本情況的報告書，

基準(zhǔn)日是對資產(chǎn)進(jìn)行清查、核實(shí)以及作為確定取價標(biāo)

準(zhǔn)的日期。

出具報告日期是指評估師完成這個評估過程出具評

估報告的日期

追溯性評估是指需要確定過去價值的評估，即評估基

準(zhǔn)日早于報告日。在資產(chǎn)納稅、司法訴訟等情況下、

經(jīng)常需要進(jìn)行該類型評估。

業(yè)務(wù)準(zhǔn)則是指資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)活動中涉及的評估對象、

評估依據(jù)、評估方法、評估程序等一系列規(guī)范的總稱

職業(yè)道德準(zhǔn)則是指與人們的職業(yè)活動緊密聯(lián)系的并

具有自身職業(yè)特征的道德準(zhǔn)則和規(guī)范

資產(chǎn)評估職業(yè)道德是指人們在從事資產(chǎn)評估職業(yè)時

應(yīng)當(dāng)遵循的道德準(zhǔn)則和規(guī)范。

資產(chǎn)評估政府管理模式是指資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)活動，包括

人員資格、機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目均由政府行政管理部門進(jìn)行

行業(yè)自律管理模式是指資產(chǎn)評估行業(yè)置于社會自發(fā)

形成的行業(yè)協(xié)會管理之下，資產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展依賴于

評估業(yè)內(nèi)形成的準(zhǔn)則和規(guī)范進(jìn)行，

1.資產(chǎn)評估：是一種對資產(chǎn)價值的估計和判斷的社會

中介活動。它是評估者根據(jù)掌握的數(shù)據(jù)資料，運(yùn)用公

眾認(rèn)可的評估技術(shù)，模擬市場對資產(chǎn)所具有的價值進(jìn)

行評定估算，并對其價值量做出說明。2.更新重置

成本：是指采用新型材料，現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新

型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估

對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。3.長期

投資：是指企業(yè)以獲取投資權(quán)益和收人為目的，向那

些并非直接為本企業(yè)使用的項(xiàng)目投入資產(chǎn)的行為。按

投資的形式分，可分為債券投資、股票投資和其他投

資三種。債券投資是企業(yè)以購買債券的形式對外投資,

按發(fā)行者劃分，可以分為國家債券、企業(yè)債券和金融

債券三類；股票投資是企業(yè)以購買股票的形式對外投

資；其他投資是債券投資和股票投資以外的投資方式。

4.無形資產(chǎn)的內(nèi)涵：是，被特定權(quán)利主體擁有或控

制的，不具有獨(dú)立物質(zhì)實(shí)體，對生產(chǎn)經(jīng)營或服務(wù)能持

續(xù)發(fā)揮作用，并能為其擁有者或控制者帶來經(jīng)濟(jì)利益

的經(jīng)濟(jì)資源。5,固定資產(chǎn)：使用年限較長，單位價

值較高，并且在使用過程中保持原有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)。

它是具有以下特征的有形賢產(chǎn)：1）企業(yè)用于生產(chǎn)、提

供商品或服務(wù)、出租或用于企業(yè)行政管理目的。2）預(yù)

計使用年限在1年以上。3）該項(xiàng)資產(chǎn)的成本及其為企

業(yè)提供的未來經(jīng)濟(jì)利益能夠可靠的予以計量。6.評

估基準(zhǔn)日：是指確定的資產(chǎn)評估價值的基準(zhǔn)時間。由

于資產(chǎn)評估是評估某一時點(diǎn)的.資產(chǎn)的價值，因此評

估基準(zhǔn)期一般以日為基準(zhǔn)時點(diǎn)，選擇與資產(chǎn)業(yè)務(wù)或評

估作業(yè)時間較接近的時期。7,無形資產(chǎn)：是指由特

定主體控制的不具有獨(dú)立實(shí)體，而對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)

揮作用并能帶來經(jīng)濟(jì)收益的經(jīng)濟(jì)資源。8,商譽(yù)：是

指企業(yè)在一定條件下，能獲取高于正常投資報酬率所

形成的價值。（1）復(fù)原重置成本：是指在評估基

準(zhǔn)日，用與估價對象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計標(biāo)

準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價對象全新狀況同樣

的資產(chǎn)即復(fù)制品的成本。（2）更新重置成本：是

指在評估基準(zhǔn)日，運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計標(biāo)

準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價對象的具有同等功

能效用的全新資產(chǎn)的成本。（4）功能性貶值：是

指由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，使得待評估資產(chǎn)與社會

上普遍使用的資產(chǎn)相比，在技術(shù)上明顯落后、性能降

低，因而價值也相應(yīng)減少。（5）經(jīng)濟(jì)性貶值：是

指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或

法規(guī)的發(fā)布和實(shí)施、戰(zhàn)爭、政治動蕩、市場蕭條等情

況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價值下降。

（6）總使用年限：是指資產(chǎn)的物理（自然）壽命,

即資產(chǎn)從使用到報廢為止經(jīng)歷的時間。（7）實(shí)際

已使用年限：是資產(chǎn)自開始使用到評估基準(zhǔn)日為止，

按照正常使用強(qiáng)度（負(fù)荷程度）標(biāo)準(zhǔn)確定的已經(jīng)使用

的年數(shù)，它與資產(chǎn)的實(shí)際使用強(qiáng)度和名義已使用年限

有關(guān)。（8）資產(chǎn)利用率：表示資產(chǎn)的實(shí)際使用強(qiáng)

度，其計算公式為：資產(chǎn)利用率=至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)

的累計實(shí)際利用時間?至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計法定

利用時間。（3）實(shí)體性貶值：是指資產(chǎn)投入使用后,

由于使用磨損和自然力的作用，導(dǎo)致其物理性能不斷

下降而引起的價值減少。（9）成新率：反映評估對

象的現(xiàn)時價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。成新率

的估算方法有觀察法、經(jīng)濟(jì)使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法。

（10）成本法：成本法是從待評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日

的復(fù)原重置成本或更新重置成本中扣減其各項(xiàng)價值損

耗，來確定資產(chǎn)價值的方法。（11）比較法：也稱市

場比較法,是指通過比較待評估資產(chǎn)與近期售出的類

似資產(chǎn)（即可參照交易資產(chǎn)）的異同，并據(jù)此對類似資

產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整,從而確定待評估資產(chǎn)價值的

評估方法。（12）收益法：是通過估算待評估資產(chǎn)

自評估基準(zhǔn)日起未來的純收益，并將其用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)

率折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法。（1）地產(chǎn)：

即土地資產(chǎn)，指具有權(quán)益屬性的土地，即作為財產(chǎn)的

土地。（2）房地產(chǎn)：是指房屋及其附屬物（與房

屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木

等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)

的各種財產(chǎn)權(quán)利。（3）不動產(chǎn)：是指不能移動或

移動后會引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟(jì)價值的物

及其財產(chǎn)權(quán)利，它包括土地、土地改良物（建筑物及

建筑附著物、生長著的樹木及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土

地中的種子等）、與土地及其改良物有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利。

建筑附著物主要指已經(jīng)附著于建筑物上的建筑裝飾材

料、電梯，以及各種給排水、采暖、電氣照明等與建

筑物的使用密切相關(guān)的物。（4）基準(zhǔn)地價：是對

城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土

地利用類型評估的土地使用權(quán)單位面積平均價格。

（5）標(biāo)定地價：是指在一定時期和一定條件下，能代

表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。

（6）樓面地價：是單位建筑面積地價，它等于土地

總價格除以建筑總面積，或等于土地單價除以容積率。

（1）金融資產(chǎn)：是一切能夠在金融市場上進(jìn)行交易,

具有現(xiàn)實(shí)價格和未來估價的金融工具的總稱。也可以

說，金融資產(chǎn)是一種合約，表示對未來收入的合法所

有權(quán)?？梢园凑蘸霞s的不同性質(zhì)將它們分為債權(quán)或股

權(quán)。還可以根據(jù)金融資產(chǎn)期限的長短，可以將它們劃

分為貨幣市場（1年以內(nèi)）和資本市場的融資工具。

（2）股票的內(nèi)在價格：是一種理論價值或模擬市場價

值。它是根據(jù)評估人員通過對股票未來收益的預(yù)測折

現(xiàn)得出的股票價格。股票內(nèi)在價格的高低，主要取決

于企業(yè)的發(fā)展前景、財務(wù)狀況、管理水平以及獲利風(fēng)

險等因素。（3）股票的清算價格：指企業(yè)清算時

每股股票所代表的真實(shí)價格。股票的清算價格取決于

股票的賬面價格、資產(chǎn)出售損益、清算費(fèi)用高低等項(xiàng)

因素。大多數(shù)情況下，股票的清算價格一般小于賬面

價格。（4）股票的市場價格：指證券市場上的股

票交易價格。在發(fā)育完善的證券市場條件下，股票市

場價格是市場對企業(yè)股票內(nèi)在價值的一種客觀評價；

而在發(fā)育不完善的證券市場條件下，股票的市場價格

是否能代表其內(nèi)在價值，應(yīng)做具體分析和判斷。（1）

一個企業(yè)的價值：是該企業(yè)所有的投資人所擁有的對

于企業(yè)資產(chǎn)索取權(quán)價值的總和。投資人包括債權(quán)人、

股權(quán)人，債權(quán)人是指有固定索取權(quán)的借款人和債券持

有人，股權(quán)人上指有剩余索取權(quán)的股權(quán)投資者。投資

人索取權(quán)的賬面價值包括債務(wù)、優(yōu)先股、普通股等資

產(chǎn)的價值。（2）企業(yè)的資產(chǎn)價值：是企業(yè)所擁有

的所有資產(chǎn)包括各種權(quán)益和負(fù)債的價值總和。（3）

企業(yè)的投資價值：是企業(yè)所有的投資人所擁有的對于

企業(yè)資產(chǎn)索取權(quán)價值的總和，它等于企業(yè)的資產(chǎn)價值

減去無息流動負(fù)債價值，或等于權(quán)益價值加上付息債

務(wù)價值。（4）企業(yè)權(quán)益價值：代表了股東對企業(yè)

資產(chǎn)的索取權(quán),它等于企業(yè)的資產(chǎn)價值減去負(fù)債價值。

（5）協(xié)同作用：是指目標(biāo)企業(yè)所擁有的特殊資源,

通過與另一企業(yè)的結(jié)合，可以創(chuàng)造更多的利潤，使得

目標(biāo)企業(yè)被收購后的價值超過收購前獨(dú)立經(jīng)營所具有

的價值。（6）加和法：也稱為調(diào)整賬面價值法，

該方法首先是將企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中的各項(xiàng)資產(chǎn)的賬面

價值調(diào)整為市場價值，然后通過加總投資者索取權(quán)的

價值來估算出企業(yè)價值，或通過加總資產(chǎn)價值，再扣

除無息流動負(fù)債（即不包括欠投資人的負(fù)債，如應(yīng)付

票據(jù)）和遞延稅款來計算。（7）可比企業(yè)是指具

有與待評估企業(yè)相似的現(xiàn)金流量、增長潛力及風(fēng)險特

征的企業(yè)，一般應(yīng)在同一行業(yè)范圍內(nèi)選擇?？杀刃蕴?/p>

征還有企業(yè)產(chǎn)品的性質(zhì)、資本結(jié)構(gòu)、管理及人事制度、

競爭性、盈利性、賬面價值等方面。（8）市盈率:

等于股價除以每股收益。2,固定資產(chǎn)：使用年限較

長，單位價值較高，并且在使用過程中保持原有實(shí)物

形態(tài)的資產(chǎn)。它是具有以下特征的有形賢產(chǎn)：1）企業(yè)

用于生產(chǎn)、提供商品或服務(wù)、出租或用于企業(yè)行政管

理目的。2）預(yù)計使用年限在1年以上。3）該項(xiàng)資產(chǎn)的

成本及其為企業(yè)提供的未來經(jīng)濟(jì)利益能夠可靠的予以

計量。3.評估基準(zhǔn)日是指確定的資產(chǎn)評估價值的基

準(zhǔn)時間。由于資產(chǎn)評估是評估某一時點(diǎn)的.資產(chǎn)的價

值，因此評估基準(zhǔn)期一般以日為基準(zhǔn)時點(diǎn)，選擇與資

產(chǎn)業(yè)務(wù)或評估作業(yè)時間較接近的時期。1、資產(chǎn)評

估：是指通過對資產(chǎn)某一時點(diǎn)價值的估算，從而確定

其價值的經(jīng)濟(jì)活動。具體地說，資產(chǎn)評估是指由專門

機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的

目的，遵循使用的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，按照

法定的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行評定

和估算的過程。（1P1）2、資產(chǎn)評估的主體：是指

資產(chǎn)評估由誰來承擔(dān)，它是資產(chǎn)評估工作得以進(jìn)行的

重要保證。（1P1）3、資產(chǎn)評估的客體：是指資

產(chǎn)評估的對象，它對資產(chǎn)評估1P4）4、資產(chǎn)評估

的價值類型：是對資產(chǎn)評估價值的質(zhì)的規(guī)定，對資產(chǎn)

評估方法的選擇具有約束性。（1P1）5、資產(chǎn)評

估的方法:是確定資產(chǎn)評估價值的手段和途徑。（1P2）

6、有形資產(chǎn)：是指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括

機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動資產(chǎn)等。（1P7）7、

無形資產(chǎn)：是指那些沒有物質(zhì)實(shí)體而以某種特殊權(quán)利

和技術(shù)知識等經(jīng)濟(jì)資源存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)，包

括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專有技術(shù)(非專利技術(shù))土

地使用權(quán)、、商譽(yù)等。(1P7)

8、單項(xiàng)資產(chǎn)：是指單臺、單件的資產(chǎn)。

9、整體資產(chǎn)：是指由一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有獲利

能力的資產(chǎn)綜合體。(1P7)10、資產(chǎn)評估的特定

目的：是指被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為。同樣的

資產(chǎn)，因?yàn)樵u估的特定目的不同其評估值也不相同。

11、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指資產(chǎn)擁有單位有償轉(zhuǎn)讓其擁有的

資產(chǎn)，通常是指轉(zhuǎn)讓非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。

(1P9)12、債務(wù)重組：是指債權(quán)人按照其與債務(wù)人

達(dá)成的協(xié)議或法院的裁決同意債務(wù)人修改債務(wù)條件

的事項(xiàng)。(1P10)13、價值類型：是指評估價值的含

義，是評估價值質(zhì)的規(guī)定。(1P10)

14、市場價值：是指自愿買方和自愿賣方在評估基

準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交易中

某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價值估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方

應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。

(1P12)15、在用價值：是指特定資產(chǎn)在特定用途下

對特定使用者的價值，該價值類型重點(diǎn)反映了作為企

業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價

值，而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實(shí)

現(xiàn)的價值量。(1P12)16、投資價值：是指資產(chǎn)對于

具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具

有的價值。(1P13)17、持續(xù)經(jīng)營價值：是指在持

續(xù)經(jīng)營條件下公司的價值。持續(xù)經(jīng)營價值假設(shè)現(xiàn)有資

產(chǎn)將被用于產(chǎn)生未來現(xiàn)金流并且不會被出賣。18、

保險價值：是指可能因危險造成損失的實(shí)體項(xiàng)目的重

置和(或)重建成本。保險價值是保險單條款中記載

或認(rèn)同的某項(xiàng)資產(chǎn)損失或資產(chǎn)群價值的一部分損失。

(1P14)

19、課稅價值：是指根據(jù)稅法中規(guī)定的與征納稅相

關(guān)的價值定義所確定的價值。(1P14)20、繼續(xù)使用假

設(shè)：是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼

續(xù)使用。(1P15)

21、(1P16)22、最大最佳效用：是指資產(chǎn)在可能的

范圍24、獨(dú)立性原則：是指在資產(chǎn)評估過程中擺脫

資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響，評估工作應(yīng)始終堅持獨(dú)

立的第三者立場。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)是獨(dú)立的社會公正性機(jī)

構(gòu)，不能為資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方的任何一方所擁有，評估工

作不應(yīng)對外界干擾和委托者意圖的影響。(1P17)

25、客觀性原則：是指評估結(jié)果應(yīng)有充分的事實(shí)為

依據(jù)。評估人員要從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查研究,

在評估過程中排除人為因素的干擾，具有客觀、公正

的態(tài)度和采用科學(xué)的方法。(1P18)

26、科學(xué)性原則：是指在資產(chǎn)評估過程中，必須根

據(jù)評估的特定目的，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型和方法，制

定科學(xué)的評估實(shí)施方案，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學(xué)合理。

資產(chǎn)評估方法的科學(xué)性，不僅在于方法本身，更重要

的是必須嚴(yán)格與價值類型相匹配?？茖W(xué)性原則還要求

資產(chǎn)評估程序科學(xué)合理。(1P18)27、專業(yè)性原則：

是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)必須是提供資產(chǎn)評估服務(wù)的專業(yè)技

術(shù)機(jī)構(gòu)。(1P18)28、貢獻(xiàn)原則：是指某一資產(chǎn)或資

產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，取決于它對其他相關(guān)的資

產(chǎn)或資產(chǎn)整體價值的貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時對整

體價值下降的影響程度來衡量確定。(1P19)

29、替代原則：是指當(dāng)同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)

時，最低價格的資產(chǎn)需求最大。(1P19)30、預(yù)期原

則：是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按

照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對未來

收益的期望值決定的。資產(chǎn)評估價值的高低取決于實(shí)

現(xiàn)資產(chǎn)的未來效用或獲利能力。(1P19)31、狹義的

資產(chǎn)評估程序：是從資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員接受委托開

始，到向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評估報告書

結(jié)束。(1P20)32、廣義的資產(chǎn)評估程序：是從承接

資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)開始,

到資產(chǎn)評估工作檔案歸檔結(jié)束。(1P20)33、資產(chǎn)評

估計劃：是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員為執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)

擬定的資產(chǎn)評估工作思路和實(shí)施方案，對合理安排工

作量、工作進(jìn)度、專業(yè)人員調(diào)配、按時完成資產(chǎn)評估

業(yè)務(wù)具有重要意義。(1P25)

34、成本法：是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)

時重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價值來確定被評估資產(chǎn)

價值的方法。(2P32)35、實(shí)體性貶值：是指資產(chǎn)投

入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性

能會不斷下降，價值會逐漸減少，這種損耗一般稱為

資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗，也稱實(shí)體性貶值。

(2P33)

36、功能性貶值：是指新技術(shù)的推廣和運(yùn)用，使企

業(yè)原有資產(chǎn)與社會上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比較，

技術(shù)明顯落后、性能降低，其價值也就相應(yīng)減少。這

種損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。

(2P33)37、經(jīng)濟(jì)性貶值：是指由于資產(chǎn)以外的外部

環(huán)境等因素變化引致資產(chǎn)價值降低。這些因素包括政

治因素、宏觀政策因素等。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的

經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱經(jīng)濟(jì)性貶值。(2P34)

38、重置成本：是指在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項(xiàng)

全新資產(chǎn)所耗費(fèi)的全部貨幣支出，重置成本一般分為

復(fù)原重置成本和更新重置成本。(2P34)

39、更新重置成本：是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代

標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具有同等

功能的全新資產(chǎn)所需的成本。(2P34)

40、重置核算法：是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)

行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將

總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一

種方法。(2P35)41、直接成本：是指直接可以構(gòu)成

資產(chǎn)成本支出部分，如房屋建筑物的基礎(chǔ)、墻體、屋

面、

54、非生產(chǎn)經(jīng)營用機(jī)器設(shè)備：是指在企業(yè)所屬的福

利部門、教育部門等非生產(chǎn)部分使用的設(shè)備。

(3P58)55、未使用機(jī)器設(shè)備：指企業(yè)尚未投入使用

的新設(shè)備、庫存的正常周轉(zhuǎn)用設(shè)備、正在維修改造尚

未投入使用的機(jī)器設(shè)備等。(3P58)56、逐項(xiàng)清查：

是評估人員依據(jù)委托評估的資產(chǎn)清單，對所有被評估

機(jī)器設(shè)備進(jìn)行逐臺清點(diǎn)、核實(shí)，分別考察每一臺設(shè)備

的實(shí)體狀態(tài)，確定實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性

貶值，計算評估值。(3P62)57、抽樣檢查：是在滿

足核查任務(wù)要求的前提條件下，根據(jù)隨機(jī)抽樣的原理,

核查被評估機(jī)器設(shè)備的一種方法。(3P62)58、統(tǒng)計

性鑒定：是按照資產(chǎn)類別預(yù)先設(shè)計一套能夠反映資產(chǎn)

現(xiàn)時及歷史狀況的項(xiàng)目及指標(biāo)，如設(shè)備名稱、型號、

規(guī)格、設(shè)計生產(chǎn)能力、規(guī)定運(yùn)轉(zhuǎn)里程、實(shí)際生產(chǎn)能力

等，然后根據(jù)帳、卡、測試儀表等反映出的有關(guān)數(shù)據(jù)

和信息，進(jìn)行逐項(xiàng)登記。(3P63)59、宏觀鑒定：是

對機(jī)器設(shè)備在整個生產(chǎn)過程中的狀況進(jìn)行調(diào)查摸

底。(3P63)60、微觀鑒定：是辨識設(shè)備個別性特征

的過程，主要針對單臺設(shè)備。由于機(jī)器設(shè)備類型很多,

其鑒定項(xiàng)目和X(3P81)67、物理壽命：是

指機(jī)器設(shè)備從全新狀態(tài)開始使用，直到不能正常工作

而予以報廢所經(jīng)歷的時間。(3P83)68、技術(shù)壽命:

是指機(jī)器設(shè)備從開始使用到技術(shù)過時予以淘汰所經(jīng)歷

的時間，技術(shù)壽命很大程度上取決于社會技術(shù)進(jìn)步

和技術(shù)更新的速度和周期。(3P83)69、可補(bǔ)償性損耗:

是指可以用經(jīng)濟(jì)上可行的方法修復(fù)的損耗。

(3P87)70、超額投資成本：主要是由于新技術(shù)、新

材料、新工藝的運(yùn)用，使得相同功能的新設(shè)備比老設(shè)

備的重置成本降低。它主要反映為更新重置成本低于

復(fù)原重置成本，超額投資成本造成的功能性貶值即為

復(fù)原重置成本與更新重置成本之差。(3P88)71、超

額運(yùn)營成本：是由于新技術(shù)的發(fā)展，使得新設(shè)備在運(yùn)

營費(fèi)用上低于老設(shè)備。超額運(yùn)營成本引起的功能性貶

值也就是設(shè)備未來超額運(yùn)營成本的折現(xiàn)值。

(3P88)72、土地：是指包括地上空間和地下空間的

地表，是一個立體的概念，可以從縱橫兩方面認(rèn)識。

從橫的方面看，即范圍；從縱的方面看，分為三部分,

即地上空間、地下空間、地表。(4P102—103)73、標(biāo)

定地價：是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市

場中，在正常經(jīng)營管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地

在一定使用年限75、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格：是使用者將已

取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者

所支付的一種價格。(4P106)76、地產(chǎn)出租價格：亦

稱土地使用權(quán)租金價格，其價格表現(xiàn)有兩種形態(tài)，土

地使用者之間所形成的租金價格和國家與土地使用

者之間形成的租金價格。(4P106)77、一級市場：也

稱政府批租市場。在這里，政府以土地所有者的身份

將土地使用權(quán)在一定年限用者向政府支付土地使用

權(quán)出讓金。(4P107)78、二級市場：是土地使用權(quán)的

轉(zhuǎn)讓、出租、抵押市場的總和，是競爭性市場，雖然

不同用途的土地經(jīng)營者必須嚴(yán)格服從城市規(guī)劃和政

府關(guān)于特定土地的用途規(guī)定，但同種用途土地市場上

的經(jīng)營者可以在國家法律規(guī)定的范圍

81、基礎(chǔ)地價系數(shù)修正法：是市場法的一種特殊狀

態(tài)，是指利用當(dāng)?shù)卣贫C布的基準(zhǔn)地價作為參

照物(比較案例)，對其各種因素進(jìn)行系數(shù)修正，求

得待估土地評估值的一種方法。(4P130)

82、土地使用權(quán)評估中的成本法：亦稱成本逼近法,

是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上

一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土

地價格的一種評估方法。(4P134)

)84、假設(shè)開發(fā)法：亦稱剩余法。這種方法是在評

估待估土地價格時，將待估土地預(yù)期開發(fā)后的價值,

扣除其正常的開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金及開發(fā)利潤,

從而估算待估土地價格的一種方法。(4P139)85、建

筑物：是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房

屋和構(gòu)筑物兩大類。(4P142)86、建筑安裝工程費(fèi)：

是指為建筑物工程而直接或間接耗費(fèi)的各種材料和人

工費(fèi)用，一般包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)、計劃

利潤、定編費(fèi)、稅金等。(4P150)87、重編預(yù)算法:

是指按工程預(yù)算的編制方法，對待估建筑成本構(gòu)成項(xiàng)

目重新估算其重置成本。即根據(jù)待估建筑物工程竣工

圖紙或按評估要求繪制工程圖，按照編制工程預(yù)決算

方法，在計算工程量基礎(chǔ)上按現(xiàn)行工程預(yù)算價格和費(fèi)

率，編制工程預(yù)算書，再按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計算間接成本,

從而計算出建筑物重置成本。(4P156)

88、價格指數(shù)調(diào)整法：是根據(jù)建筑物的賬面成本,

運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或其他相關(guān)價格指數(shù)推算

出建筑物重置成本的一種方法。(4P156)89、打分法:

是指評估人員借助于建筑物成新率的評分標(biāo)準(zhǔn)，分解

建筑物整體成新率評分標(biāo)準(zhǔn)，以及按不同構(gòu)成部分的

評分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對照打分，得出或匯總得出建筑物的成

新率。（4P158）

90、使用年限法：是指利用建筑物的實(shí)際已使用年

限占建筑物全體使用壽命（年限）的比率作為建筑

物的實(shí)體性貶值率；或以估測出的建筑物尚可使用年

限占建筑物全部使用壽命（年限）的比率作為建筑物

的成新率。（4P158）91、建筑物評估中的市場法：是

將待估房地產(chǎn)與在較近時期

96、邊際分析法：是選擇兩種不同的生產(chǎn)經(jīng)營方式

作比較：一種是運(yùn)用普通生產(chǎn)技術(shù)或企業(yè)原有技術(shù)

進(jìn)行經(jīng)營，一種是運(yùn)用轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營，后

者的利潤大于前者利潤的差額，就是投資于無形資產(chǎn)

所帶來的追加利潤；測算各年度追加利潤占總利潤的

比重，并按各年度利潤現(xiàn)值的權(quán)重求出無形資產(chǎn)壽命

期間追加利潤占總利潤的比重，即評估的利潤分成

率。（5P191）97、專利權(quán)：是國家專利機(jī)關(guān)依法批

準(zhǔn)的發(fā)明人或其權(quán)利受讓人對其發(fā)明成果，在一定期

間

99、排他使用權(quán)：指賣方在合同規(guī)定的時間和地域

范圍

103、商標(biāo)：是商品的標(biāo)記，是商品生產(chǎn)者或經(jīng)營

者為了把自己的商品與他人的同類商品區(qū)別開來，在

商品上使用的一種特殊標(biāo)記。這種標(biāo)記一般是由文字、

圖案或兩者組合而成。(5P221)

104、商標(biāo)權(quán)：是商標(biāo)注冊后，商標(biāo)所有者依法享有

的權(quán)益，它受到法律保護(hù)，未注冊商標(biāo)不受法律保護(hù)。

(5P222)105、軟件：是指由一個人或許多人共同完

成的高強(qiáng)度智力勞動的結(jié)晶，是建立在知識、經(jīng)驗(yàn)和

智慧基礎(chǔ)上的具有獨(dú)創(chuàng)性的產(chǎn)物。所以，它同一般物

質(zhì)性商品有明顯的差別。(5P231)

106、商譽(yù)：是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正

常投資報酬率所形成的價值。(5P238)107、割差法:

是根據(jù)企業(yè)整體評估價值與各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和進(jìn)

行比較確定商譽(yù)評估值的方法。(5P239)108、流動

資產(chǎn)：是指可以在一年行處理的那部分資產(chǎn)。

(6P253)112、債權(quán)類流動資產(chǎn)：是指應(yīng)收賬款、預(yù)

付賬款、應(yīng)收票據(jù)、短期投資及其他費(fèi)用(如待攤費(fèi)

用)等。(6P262)

113、貨幣類流動資產(chǎn)：是指現(xiàn)金和各項(xiàng)存款。

(6P262)114、已確定的壞賬損失：是指評估時債務(wù)

人已經(jīng)死亡或破產(chǎn)倒閉而確實(shí)無法收回的應(yīng)收賬款。

(6P263)115、應(yīng)收票據(jù)：指企業(yè)持有的尚未兌現(xiàn)的

各種票據(jù)。主要包括：顧客交來的自己簽發(fā)的本票;

顧客交來的他人簽發(fā)背書的本票和匯票；企業(yè)本身簽

發(fā)的，經(jīng)付款人承兌的匯票。(6P266)

116、待攤費(fèi)用：是指企業(yè)中已經(jīng)支付或發(fā)生，但應(yīng)

由本月和以后各個月份負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。(6P267)117、

長期投資：是指不準(zhǔn)備在一年118、債券：是政府、

企業(yè)和銀行等債務(wù)人為了籌集資金，按照法定程序發(fā)

行并向債權(quán)人承諾于指定日期還本付息的有價證券。

債券按發(fā)行主體劃分為政府債券、公司債券和金融債

券。(7P272)

119、政府債券：是政府為籌集資金向出資者出具并

承諾在一定時期支付利息和償還本金的債務(wù)憑證。

(7P272)120、股票：是股份公司發(fā)給出資人的股份

所有權(quán)的書面憑證，股票表明公司與股東的約定關(guān)

系，實(shí)質(zhì)上是一種特殊的信用工具。(7P276)121、

122、市場價格：是指證券市場上買賣股票的價格。

在證券市場發(fā)育完善的條件下，股票市場價格是市場

對公司股票的一種客觀評價。(7P277)123、票面價

格：是指股份公司在發(fā)行股票時所標(biāo)明的每股股票的

票面金額。(7P277)124、發(fā)行價格：是指股份公司

在發(fā)行股票時的出售價格，主要有面額發(fā)行、溢價發(fā)

行、折價發(fā)行。一般同一種股票只能有一種發(fā)行價格。

(7P277)125、賬面價格：又稱股票的凈值，是指股

東持有的每一股股票在公司財務(wù)賬單上所表現(xiàn)出來

的凈值，是證券分析家和財會人員運(yùn)用的一個概念。

(7P277)126、清算價格：是指企業(yè)清算時，每股股

票所代表的真實(shí)價格。是公司清算時，公司凈資產(chǎn)與

公司股票總數(shù)之比值。(7P277)127、上市股票：是

指企業(yè)公開發(fā)行的，可以在股票市場上自由交易的股

票。(7P278)128、其他資產(chǎn)：是指除流動資產(chǎn)、長

期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)以外的資產(chǎn)，如長期待

攤費(fèi)用。(7P285)129、長期待攤費(fèi)用：是指企業(yè)已

經(jīng)支出，但攤鐺期限在一年以上(不含一年)的各項(xiàng)

費(fèi)用，包括固定資產(chǎn)大修理支出、租入固定資產(chǎn)的改

良支出等。(7P285)130、企業(yè)：是社會生產(chǎn)