/《物業(yè)管理法律法規(guī)筆記》第一局部國家法律、國務院法規(guī)、部委規(guī)章一、《物權法》—中華人民共和國主席令62號,2007.10.1執(zhí)行1、★建筑物區(qū)分所有權：是指①多個業(yè)主共同擁有一棟建筑物時,各個業(yè)主對其在構造和使用上具有獨立的建筑物局部所享有的所有權,②和對供全體或局部所有人共同使用的建筑物局部所享有的共有權,③及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產(chǎn)生的共同管理權的總稱。2、☆《物權法》規(guī)定的住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的前提條件：《物權法》第七十七條首先明確業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。3、☆《物權法》規(guī)定的業(yè)主行使共有局部共有權的內(nèi)容：①業(yè)主對專有局部以外的共有局部享有權利、承當義務，不得以放棄權利不履行義務②建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用戶及其他公共場所、公用設施的所有權歸屬③對建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的所有權歸屬做了規(guī)定④對建筑物及附屬設施的維修資金、費用分攤、收益分配等事項，做了規(guī)定。4、★《物權法》第七十六條第一款中業(yè)主共同決定事項的內(nèi)容：①制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則②制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約③選舉業(yè)主委員會和更換業(yè)主委員會成員④選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)或其他管理人⑤籌集和使用建筑物及附屬設施的維修資金⑥改建、重建建筑物及附屬設施⑦有關共有和共同管理權利的其他重大事項。5、★《物權法》中建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地、車位、車庫、物業(yè)管理用房等所有機歸屬的內(nèi)容：《物權法》第七十三條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)效勞用房，屬于業(yè)主共有。〞《物權法》第七十四條對建筑區(qū)域內(nèi)的車位、車庫的所有權歸屬作了如下規(guī)定：①建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要②建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定③占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。6、☆《物權法》中關于建筑物及附屬設施費用分攤與收益分配的內(nèi)容：《物權法》第八十條規(guī)定:建筑物及附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或約定不明確的，按業(yè)主專有局部占建筑物總面積的比例確定。7、☆《物權法》規(guī)定的建筑物及附屬設施的管理形式：《物權法》第八十一條規(guī)定:業(yè)主可以自行管理建筑物及附屬設施，也可委托物業(yè)效勞企業(yè)或其他管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)效勞企業(yè)或其他管理人，業(yè)主有權依法更換。二、《物業(yè)管理條例》—國務院令379號及[2007]504號于2007.10.1執(zhí)行8、☆《物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理的定義：《條例》第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)效勞企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。9、★《物業(yè)管理條例》確立的七項根本制度及具體內(nèi)容：創(chuàng)設了①業(yè)主大會②管理規(guī)約③前期物業(yè)管理招標投標④物業(yè)承接查驗⑤物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理⑥物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格⑦住宅專項維修資金等七項根本制度。10、★《物業(yè)管理條例》對物業(yè)效勞企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的平安防范工作的規(guī)定：《條例》第四十七條規(guī)定：物業(yè)效勞企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的平安防范工作。發(fā)生平安事故時，物業(yè)效勞企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)效勞企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。11、★《物業(yè)管理條例》中關于利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營方面的規(guī)定：《條例》第五十五條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)效勞企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可按照業(yè)主大會的決定使用。12、☆《物業(yè)管理條例》規(guī)定的對業(yè)主未能履行交納物業(yè)費職責的處理：《條例》第六章規(guī)定：違反物業(yè)效勞合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)效勞費用的，業(yè)主委員會應當催促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)效勞企業(yè)可以向人民法院起訴。三、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法》--建設部110號令13、☆《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法》對住宅裝修的禁止行為：①未經(jīng)原設計單位或具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構②將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間③擴大承重墻上原有的門窗尺寸，撤除連接陽臺的磚、混凝土墻體④損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果⑤其他影響建筑結構和使用平安的行為。14、需要變動建筑主體或承重結構時的處理方式：110號第十四條規(guī)定：變動建筑主體或承重結構的，需提交原設計單位或具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出的設計方案。15、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法》對因裝修活動造成相鄰住宅損失的處理規(guī)定：110號第三十三條規(guī)定：①因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和賠償②屬于裝飾裝修企業(yè)責任的，裝修人可向裝飾裝修企業(yè)追償③裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。四、《關于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》16、☆最高人民法院認定業(yè)主的條件：①依法登記取得或根據(jù)物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有局部所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業(yè)主②基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有局部，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。③物權法第二章第三節(jié)：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或人民政府的征收決定導致物權設立、變更；因繼承或受遺贈取得物權的；因合法建造等事實行為設立物權的所有權人。上述所有權人須依照法律規(guī)定辦理登記，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。17、☆最高人民法院對物權法所稱專有局部的解釋：建筑區(qū)劃內(nèi)符合以下條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有局部：⑴①具有構造上的獨立性，能明確區(qū)分②具有利用上的獨立性，可以排他使用③能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體④規(guī)劃上專屬特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有局部的組成局部。18、☆最高人民法院對物權法所稱共有局部的解釋：除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有局部外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下局部，也應當認定為物權法第六章所稱的共有局部：①建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)雀窘Y構局部②通道、樓梯、大堂等公共通行局部③消防、公共照明等附屬設施、設備④避難層、設備層或設備間等結構局部；⑵其他不屬于業(yè)主專有局部，也不屬于市政公用局部或其他權利人所有的場所及設施等；⑶建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。19、☆最高人民法院對物權法規(guī)定的專有局部面積和建筑物總面積的認定：①專有局部面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算②尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算③尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算④建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。20、★最高人民法院對物權法第七十七條所稱有利害關系業(yè)主的認定：①業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主〞②建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或可能受到不利影響。21、★最高人民法院對業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)不予支持的行為：①建設單位依法與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的前期物業(yè)效勞合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的物業(yè)效勞合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持②物業(yè)效勞企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供效勞，業(yè)主僅以未享受或無需接受相關物業(yè)效勞為抗辯理由的，人民法院不予支持③物業(yè)效勞企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)效勞關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)效勞合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。22、☆《建設工程質(zhì)量管理條例》對建設工程最低保修期限的規(guī)定：①基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年③供熱、供冷系統(tǒng)為2個采暖期、供冷期④電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為2年⑤其他工程的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。23、☆《保安效勞管理條例》對自行招用保安員的單位的要求：自行招用保安員的單位應當具有法人資格，有符合本條例規(guī)定條件的保安員，有健全的保安效勞管理制度、崗位責任制度和保安員管理制度。娛樂場不得自行招用保安員。自行招用保安員的單位，應當自開始保安效勞之日起30日內(nèi)向所在地設區(qū)的市級人民政府公安機關備案，備案應當提供材料：①法人資格證明②法寶代表人、分管負責人、保安員的根本情況③保安效勞區(qū)域的根本情況④建立保安效勞管理制度、崗位責任制度、保安員管理制度的情況。保安效勞中形成的監(jiān)控影像資料、報警記錄，應當至少留存30日備查，保安從業(yè)單位和客戶單位不得刪改或擴散。24、☆《保安效勞管理條例》規(guī)定的保安員的禁止行為：《保安效勞管理條例》第三十條規(guī)定：保安員不得有以下行為：①限制他人人身自由、搜查他人身體或侮辱、毆打他人②扣押、沒收他人證件、財物③阻礙依法執(zhí)行公務④參與追索債務、采用暴力或以暴力相威脅的手段處置糾紛⑤刪改或擴散保安效勞中形成的監(jiān)控影像資料、報警記錄⑥侵犯個人隱私或泄露在保安效勞中獲知的國家秘密、商業(yè)秘密以及客戶單位明確要求保密的信息⑦違反法律、行政法規(guī)的其他行為。25、《民法通則》中與物業(yè)管理密切相關的規(guī)定：《中華人民共和國民法通則》是一部調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財產(chǎn)關系和人身關系的法律。在第六章民事責任中的有關規(guī)定，與我們?nèi)粘Ｎ飿I(yè)管理效勞密切的關系。26、《消防法》中與物業(yè)管理密切相關的重要規(guī)定內(nèi)容六個有：①有義務②有制度③有責任④有教育（培訓）⑤有檢查⑥有演練。27、在行政執(zhí)法中，《立法法》所確定的法律適用規(guī)則：上位法優(yōu)于下位法、后法優(yōu)于前法、特別法優(yōu)于一般法、不溯及既往的法律適用規(guī)則。第二局部北京市地方規(guī)章、標準性文件28、現(xiàn)階段物業(yè)管理存在的問題：①開發(fā)建設階段遺留問題影響到后期的物業(yè)管理②物業(yè)效勞不標準③為主委員會成立有困難④信息不對稱。29、北京市兩個標志性法規(guī)是：①北京市人民政府令1995年第21號《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理方法》于1995.10.1起執(zhí)行②北京市人民政府令2010年第219號《北京市物業(yè)管理方法》于2010.10.1起施行。30、《北京市物業(yè)管理方法》的根本思路：①圍繞開發(fā)遺留問題，創(chuàng)新前期物業(yè)管理制度②完善業(yè)主自我治理機制③構建質(zhì)價相符的市場環(huán)境，創(chuàng)新管理手段④標準物業(yè)效勞企業(yè)行為，創(chuàng)新行業(yè)監(jiān)管模式。31、《北京市物業(yè)管理方法》對物業(yè)管理的定義：是指業(yè)主自行或通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。32、《北京市物業(yè)管理方法》中劃分物業(yè)管理區(qū)域的原則：建設單位應當在銷售房屋前，結合物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。物業(yè)主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應當劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。33、《北京市物業(yè)管理方法》對業(yè)主共同決定物業(yè)管理區(qū)域進行分立或合并事項時的規(guī)定：業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行分立或合并的，應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關部門進行審查，確需調(diào)整的，予以確認并公告。34、《北京市物業(yè)管理方法》對建設單位委托專項效勞的規(guī)定：建設單位可將全部專項效勞委托給物業(yè)效勞企業(yè)，也可將專項效勞委托給專業(yè)性效勞企業(yè)。35、《北京市物業(yè)管理方法》中對于物業(yè)管理活動的相關監(jiān)督管理工作的具體劃分：①北京市房屋行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。②供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設施設備維護等專項效勞的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責負責相關監(jiān)督管理工作。36、《北京市物業(yè)管理方法》中規(guī)定的物業(yè)管理活動的區(qū)縣人民政府、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及相關活動的對應職責：①區(qū)縣人民政府應當做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設的相關工作②街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行協(xié)助、指導和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。。37、新建住宅物業(yè)，對于建設單位配建的物業(yè)效勞用房的要求與標準：新建住宅物業(yè)，建設單位應當配建物業(yè)效勞用房，包括客服接待、工程檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)效勞用房的坐落位置。新建物業(yè)，物業(yè)效勞用房不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。38、前期物業(yè)效勞責任：建設單位承當前期物業(yè)效勞責任。銷售房屋時，前期物業(yè)效勞合同應當作為房屋買賣合同的附件。39、前期物業(yè)管理建設單位撤出管理區(qū)域并移交相關資料的前置條件是：業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)效勞合同的，建設單位應當與全體業(yè)主進行物業(yè)共用局部的查驗交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交相關資料。40、業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)效勞合同的情況下，建設單位應當與全體業(yè)主進行物業(yè)共用局部查驗可以選擇的方式：①全體業(yè)主承接前應當對物業(yè)共用局部進行查驗②可委托選聘的物業(yè)效勞企業(yè)進行查驗③也可以共同委托物業(yè)效勞評估監(jiān)理機構進行查驗。41、業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用局部實施共同管理時由業(yè)主共同決定的事項內(nèi)容：①制定或修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則②選舉或更換業(yè)主委員會委員③確定或變更物業(yè)管理方式、效勞內(nèi)容、效勞標準和收費方案④選聘、解聘物業(yè)效勞企業(yè)或不再接受物業(yè)效勞企業(yè)事實效勞⑤籌集、管理和使用專項維修資金⑥申請改建、重建建筑物及附屬設施⑦申請分立或合并物業(yè)管理區(qū)域⑧決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。42、★業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用局部實施共同管理的事項中，應當經(jīng)專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意的事項：①籌集、管理和使用專項維修資金②申請改建、重建建筑物及附屬設施③同時申請分立或合并物業(yè)管理區(qū)域的，應當分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。43、業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用局部實施共同管理，具體事項范圍和決定程序：業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用局部實施共同管理；業(yè)主大會議事規(guī)則全體業(yè)主共同決定。44、未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)效勞企業(yè)停止效勞或其他重大緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)效勞企業(yè)或其他事項的處理方式：由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導協(xié)助業(yè)主共同決定有關事項。45、建設單位向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人的條件：已交付專有局部到達50%以上的，建設單位推薦業(yè)主代表作為臨時召集人。46、除建設單位外，業(yè)主自己申請成立業(yè)主大會需要滿足的條件：占總人數(shù)5%以上或?qū)Ｓ芯植空冀ㄖ锟偯娣e5%以上的業(yè)主可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。47、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在接到申請成立業(yè)主大會后需要履行的職責：接到申請之日起60日內(nèi)指定代表擔任籌備組組長。48、業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后30日內(nèi)持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案時提交材料清單：①籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告②業(yè)主大會決議③管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則④業(yè)主委員會委員名單。49、《北京市物業(yè)管理方法》中對業(yè)主委員會委員資格自動終止后移交工作的規(guī)定：應當自終止之日起3日內(nèi)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令移交，物業(yè)所在地公安機關應當予以協(xié)助。50、★《北京市物業(yè)管理方法》中對物業(yè)效勞合同內(nèi)容的規(guī)定：應當對①雙方權利義務②物業(yè)效勞事項③效勞標準④效勞費用⑤工程負責人⑥物業(yè)效勞用房的管理與使用⑦合同期限⑧效勞交接⑨違約責任等內(nèi)容進行約定。51、《北京市物業(yè)管理方法》對于物業(yè)效勞企業(yè)委托外包效勞的要求：物業(yè)效勞是包括各專項效勞的綜合效勞。物業(yè)效勞企業(yè)可以將專項效勞委托給專業(yè)性效勞企業(yè)，但不得將全部物業(yè)效勞一并委托給其他單位或個人。52、物業(yè)效勞企業(yè)公示效勞事項、效勞標準、收費工程、收費標準等有關情況時的具體規(guī)定：《北京市物業(yè)管理方法》中規(guī)定，物業(yè)效勞企業(yè)應當按照價格主管部門的規(guī)定，將效勞事項、效勞標準、收費工程、收費標準等有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。每年一季度公示上一年度物業(yè)效勞合同履行情況、物業(yè)效勞工程收支情況、本年度物業(yè)效勞工程收支預算。業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)效勞企業(yè)應當及時答復。業(yè)主共同決定或業(yè)主委員會要求對物業(yè)效勞工程收支情況進行審計的，物業(yè)效勞企業(yè)應當予以配合。53、物業(yè)效勞合同期限屆滿前，全體業(yè)主共同決定續(xù)聘或解聘原物業(yè)效勞企業(yè)的，應當履行的義務：決定續(xù)聘原物業(yè)效勞企業(yè)的，應當與原物業(yè)效勞企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)效勞合同；決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月告知原物業(yè)效勞企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。54、物業(yè)效勞合同屆滿，物業(yè)效勞企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)效勞合同的，應當履行的義務：①通知義務②未約定通知期限的于三個月通知業(yè)主。55、★業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)效勞時，物業(yè)效勞企業(yè)提供物業(yè)效勞及向業(yè)主收取物業(yè)效勞費用的規(guī)定：①物業(yè)效勞企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)效勞合同，但事實上提供了物業(yè)效勞，并履行了告知義務的，物業(yè)效勞企業(yè)有權要求業(yè)主履行相關義務。②業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)效勞的，物業(yè)效勞企業(yè)不得強行提供物業(yè)效勞，不得以事實效勞為由向業(yè)主收取物業(yè)效勞費用。物業(yè)效勞企業(yè)決定不再提供物業(yè)效勞的，應當提前三個月告知業(yè)主。56、對拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)效勞企業(yè)，新的物業(yè)效勞企業(yè)和業(yè)主爭取權益的合法手段：原物業(yè)效勞企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)效勞企業(yè)和業(yè)主應當與原物業(yè)效勞企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應當依法提起訴訟或申請仲裁，不得強行接管。57、《北京市物業(yè)管理方法》對物業(yè)效勞工程負責人與效勞工程之間的規(guī)定：業(yè)主共同決定要求物業(yè)效勞企業(yè)更換工程負責人的，物業(yè)效勞企業(yè)應當及時更換。58、物業(yè)效勞質(zhì)量、效勞費用和物業(yè)共用局部管理狀況如何進行評估：業(yè)主、物業(yè)效勞企業(yè)、建設單位和有關部門可委托物業(yè)效勞評估監(jiān)理機構，就物業(yè)效勞質(zhì)量、效勞費用和物業(yè)共用局部管理狀況等進行評估和監(jiān)理。59、業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主維護自己權益的措施：業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可請求人民法院予以撤銷。60、★《北京市物業(yè)管理方法》所指的前期物業(yè)管理期限：是指從首戶業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設單位完成物業(yè)共用局部交接止。61、★《北京市物業(yè)管理方法》實施后申請辦理商品房預售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)工程，確定物業(yè)效勞事項和效勞標準的有關規(guī)定：建設單位應當在銷售房屋前確定物業(yè)效勞事項和效勞標準，并委托物業(yè)效勞評估監(jiān)理機構對效勞費用進行測算，測算結果應當在銷售場所公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)效勞合同。建設單位應當按照合同約定的效勞事項和效勞標準提供效勞。62、★《關于〈北京市物業(yè)管理方法〉實施中若干問題的通知》對業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求分別是：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立協(xié)助、指導和監(jiān)督。63、★《北京市物業(yè)管理方法》實施后申請辦理商品房預售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)工程，對完成物業(yè)共用局部交接前收取物業(yè)管理費的規(guī)定：完成物業(yè)共用局部交接前，建設單位不得向業(yè)主收取物業(yè)效勞費；業(yè)主按照前期物業(yè)效勞合同的約定繳納物業(yè)效勞費：①籌備組成立滿3個月未召開首次業(yè)主大會的②未決定解除前期合同且未確定管理方式的③首次業(yè)主大會結束后，建設單位向全體業(yè)主發(fā)出書面查驗通知之日起30日內(nèi)未開始查驗的④查驗后建設單位向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知之日起30日內(nèi)未完成交接的⑤籌備組成立公告，首次業(yè)主大會會議，查驗通知、交接通知、物業(yè)效勞查驗交接報告或摘要文本在顯著位置公示。64、★發(fā)放和首次使用“業(yè)主一卡通〞的具體規(guī)定：一卡通內(nèi)預存不超過12個月物業(yè)費，相關約定即時生效，建設單位可根據(jù)約定通過銀行直接從一卡通中劃轉前期物業(yè)效勞費并履行必要的通知義務、公示。65、★《北京市物業(yè)管理方法》實施后申請辦理商品房預售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)工程，對前期物業(yè)效勞責任、物業(yè)效勞方式的規(guī)定：建設單位可自行提供前期物業(yè)效勞，也可將全部專項效勞委托給物業(yè)效勞企業(yè)、專項效勞委托給專業(yè)性效勞企業(yè)，應當符合相關的資質(zhì)要求。66、★《北京市物業(yè)管理方法》實施前，對同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)建設的住宅物業(yè)工程物業(yè)效勞合同的規(guī)定：按合同約定執(zhí)行。67、★《北京市物業(yè)管理方法》實施后，對政府相關部門在物業(yè)用房方面的要求：規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證；測繪單位在《房屋土地測繪技術報告書》中標明物業(yè)用房位置、面積；房屋行政主管部門辦理測繪成果備案時應當核查是否符合標準規(guī)定。68、★《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》（京建發(fā)[2010]272號于2010.5.23執(zhí)行）的物業(yè)適用范圍：是北京市行政區(qū)域內(nèi)的商品住宅、售后公有住房。69、☆《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》中對質(zhì)量保修期限的規(guī)定：《住宅質(zhì)量保證書》中承諾的質(zhì)量保修期限高于上述規(guī)章、標準的，以《住宅質(zhì)量保證書》承諾的期限為準。70、☆住宅專項維修資金的審批條件：經(jīng)兩個三分之二以上的業(yè)主討論通過。71、住宅保修期滿后，可以不需住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，即可使用住宅專項維修資金進行維修的緊急情況：①難以解決的②電梯危及人身平安的要停梯整改③供水中斷④樓體單側外墻面五分之一以上脫落危險的⑤危及人身財產(chǎn)平安的⑥要求對消防設施設備維修及更新、改造的。72、《北京市物業(yè)效勞企業(yè)信用信息管理方法》京建發(fā)[2010]658號于2011.1.1執(zhí)行。73、☆北京市物業(yè)效勞企業(yè)信用信息管理方法適用的對象：本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)效勞企業(yè)對物業(yè)工程實施物業(yè)效勞活動的監(jiān)督管理，及其信用信息的采集、發(fā)布和使用活動。74、☆本市物業(yè)效勞信用信息系統(tǒng)監(jiān)督管理的分工和職責：市房屋行政主管部門負責全市物業(yè)管理行業(yè)的信用信息管理工作；區(qū)縣房屋行政主管部門負責對轄區(qū)物業(yè)效勞企業(yè)及其負責人的違法違規(guī)行為進行檢查、處理、記分，將結果記入信用信息檔案。北物協(xié)負責制定、組織實施本市物業(yè)效勞行業(yè)人才培養(yǎng)方案，組織工程負責人繼續(xù)教育的培訓工作。75、★物業(yè)效勞合同備案制度對物業(yè)效勞企業(yè)、建設單位、業(yè)主及主管部門的具體要求：①物業(yè)企業(yè)應當自物業(yè)效勞合同簽訂之日起15日內(nèi)備案②建設單位應當自前期物業(yè)效勞合同簽訂之日起15日內(nèi)辦理前期物業(yè)效勞合同備案手續(xù)③其他管理人應當自簽訂之日起15日內(nèi)向工程行政主管部門備案④區(qū)縣主管部門受理后10日內(nèi)辦理備案手續(xù)，備案后5日內(nèi)將相關信息告知工程所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。76、★物業(yè)工程負責人（2010.12.1執(zhí)行）包括三種種類型：①建設單位按照前期物業(yè)效勞合同指派的②物業(yè)效勞企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定指派的③業(yè)主共同決定聘請的其他管理人。一個工程應當有一名駐場工程負責人，另有約定的除外。本市工程負責人持證上崗制度須經(jīng)：①市房屋行政主管部門考試合格、頒發(fā)證書②合格證書有效期為三年，需要延期的，于期滿前三個月向原發(fā)證機關申請辦理延期手續(xù)③每年須參加不少于40學時繼續(xù)教育。工程負責人有以下情形之一的取消合格證書，并予以記錄：①未按規(guī)定參加崗位考核、繼續(xù)教育的②在記分周期累計扣分超過規(guī)定分值的（扣15分）③其他應予取消合格證書的情形（自3年內(nèi)不能在本市擔任工程負責人）。77、☆信用信息主要包括：根本信息、業(yè)績信息和警示信息。采集渠道：包括市、區(qū)縣房屋行政主管部門及相關行政主管部門提供、物業(yè)效勞企業(yè)及工程負責人自行申報。78、★物業(yè)效勞企業(yè)及工程負責人信用記分制度的具體規(guī)定：市、區(qū)縣房屋行政主管部門對信用行為進行調(diào)查、確認，記分。79、★物業(yè)效勞企業(yè)及工程負責人信用記分制度的總分分別是：企業(yè)為20分、工程負責人為15分。記分周期從每年1月1日至12月31日止。80、依據(jù)信用記分結果：①企業(yè)記分到達3分時書面警示、限期整改，不得參加示范工程考評，告知注冊地區(qū)縣房屋行政主管部門。②企業(yè)記分到達5分時，注冊地房屋行政主管部門約談該企業(yè)法寶代表人，不得承接新工程，一年內(nèi)不得參加示范工程考評，一年內(nèi)不得晉升資質(zhì)等級。③企業(yè)記分到達20分時，一年內(nèi)不得承接新工程，不得參加示范工程考評，不得晉升資質(zhì)等級，不予開具出京誠信證明材料；核查不達標的，重新核定資質(zhì)等級或注銷企業(yè)資質(zhì)證書。81、★依據(jù)信用記分結果，工程負責人記分到達3分時書面警告；到達5分時進行約談，記入信用信息檔案；記分到達15分時，注銷《北京市物業(yè)工程負責人考試合格證書》，進行公示，并扣除企業(yè)5分。82、物業(yè)效勞企業(yè)及工程負責人的信用信息用途：可為市、區(qū)縣房屋行政主管部門、相關行政主管部門及北京物協(xié)等實施物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)等級核定、物業(yè)管理示范工程評定、物業(yè)效勞評估監(jiān)理、物業(yè)管理行業(yè)專家選聘等工作，提供監(jiān)督管理的依據(jù)。83、《北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用平安綜合治理方法》京改發(fā)[2010]17號于2010.6.2執(zhí)行。84、☆房屋建筑使用平安管理應遵循的原則：合理使用、定期檢查、預防為主、防治結合、綜合治理、確保平安的原則。85、★房屋建筑的平安責任人的定義：是指房屋建筑的所有人，房屋建筑所有人下落不明或房屋建筑權屬不清晰的，實際占有有人是平安責任人。承當責任：房屋建筑的平安責任人應當對房屋建筑的平安使用、檢查維護、平安評估與鑒定、平安問題治理等承當責任，保證房屋建筑的平安性、適用性、耐久性。86、★房屋建筑管理人的定義：是對房屋建筑使用平安承當管理責任的自然人、法人或其他組織；自行管理的，平安責任人是管理人；委托的，受托人是管理人。房屋建筑管理人的職責：進行檢查維護、制止、報告、平安宣傳。87、☆使用人在使用房屋建筑時，影響平安和公共利益的行為：①擅自變動建筑主體和承重結構②違法存放易燃、易爆、放射性、侵蝕性和危害人體健康的物品③超過設計使用荷載使用房屋④損壞、挪用或擅自撤除、停用消防設施、器材，設置影響逃生和滅火救援的障礙物⑤擅自拆改防雷裝置⑥擅自拆改燃氣、供暖、供電、通訊線路等設施設備。88、★管理人對房屋建筑日常檢查的內(nèi)容：①異?，F(xiàn)象②蟲蛀、腐朽③蟻情④構件完好性⑤裝飾裝修⑥構筑物牢固情況⑦運行狀況⑧消防標志完好性⑨供水、電等基礎設施設備的完好性。89、☆平安責任人應當根據(jù)物業(yè)類型、已使用時間、設計使用年限等不同情況，定期委托房屋平安鑒定機構進行平安評估的主要類型及要求：①學校、醫(yī)院大型公共建筑每時每5年進行一次評估②居住建筑使用滿30年，每10年進行一次③到達設計使用年限仍繼續(xù)使用的，每2年進行一次④建在水渠、山坡等危險處，自交付使用起，每5年進行一次⑤梁、板、柱結構構件和陽臺、雨罩自交付使用第30年起，進行一次平安評估，以后每10年進行一次。⑥懸挑陽臺、外窗、抹灰、屋檐自交付使用起每10年進行一次。90、☆房屋建筑平安責任人應當委托平安鑒定機構進行平安鑒定的具體情形：①開裂、變形，地基不均勻沉降危及使用平安的②結構改造或改變使用用途的③結構損傷的④影響使用平安的⑤出現(xiàn)損傷的⑥變動建筑主體和承重結構的⑦有平安隱患、需進行平安鑒定的⑧其他依法進行平安鑒定的。費用由平安責任人承當，人為原因?qū)е路课萁ㄖ霈F(xiàn)平安問題的，鑒定費用由責任人承當。91、☆房屋建筑平安問題的治理措施及費用承當：應采取修繕、解除危險、撤除措施。治理費用由平安責任人承當；人為原因?qū)е碌钠渲卫碣M用由責任人承當。92、☆房屋修繕：是指為保持和提高房屋的完好程度與使用功能或為延長房屋耐用年限，對既有房屋建筑進行必要的維護、維修、拆改、翻修和再裝飾所進行的查勘、設計、施工和驗收的過程控制活動。93、★房屋修繕工程應依法取得施工許可證的對象：投資額到達30萬元以上或面積到達300平方米以上時，依法取得施工許可。94、★危險房屋的處理類別：①觀察使用②處理使用—可解除危險的房屋③停止使用—無修繕價值，不危及相鄰他人平安的④整體撤除—整幢危險且無修繕價值，立即撤除的。95、☆房屋應急搶險遵循的原則：屬地為主、分級負責、預防為主、防治結合、快速反應、統(tǒng)一指揮、保障有力的原則。96、《北京市物業(yè)效勞第三方評估監(jiān)理管理方法》京建發(fā)[2010]383號于2010.10.1執(zhí)行。97、★物業(yè)效勞第三方評估監(jiān)理：是指物業(yè)效勞評估監(jiān)理機構接受業(yè)主、業(yè)主大會、建設單位、物業(yè)效勞企業(yè)或有關部門的委托，依照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定，對物業(yè)效勞質(zhì)量和效勞費用、物業(yè)共用部位和共用設施設備管理狀況等提供專業(yè)評估監(jiān)理效勞的活動。98、☆各當事人應當如何委托物業(yè)效勞評估監(jiān)理效勞：應當與委托人簽訂書面合同，約定效勞內(nèi)容及費用。與委托事項有關的證明材料。業(yè)主應當提供身份證明、房屋權屬證明；業(yè)主大會或業(yè)主委員會應當提供備案證明；建設單位應當提供有關行政主管部門核發(fā)的立項、用地、規(guī)劃等任一許可證明；物業(yè)效勞企業(yè)應當提供物業(yè)效勞合同。99、★物業(yè)效勞評估監(jiān)理業(yè)務范圍、收費方式和付費主體：①工程交接查驗②效勞費用評估③效勞質(zhì)量評估④其他需要評估監(jiān)理的事項。按照“誰委托誰付費〞原則；建設單位和全體業(yè)主共同委托，由建設單位承當評估費用。100、☆在物業(yè)效勞評估監(jiān)理活動過程中，評估監(jiān)理機構、建設單位、物業(yè)效勞企業(yè)及相關當事人的義務：保持資料的齊全完整，物業(yè)工程交接驗收評估報告相關資料保管期限不得低于5年；物業(yè)效勞費用評估、物業(yè)效勞質(zhì)量評估報告相關資料保管期限不得低于3年。101、《北京市物業(yè)工程交接管理方法》京建發(fā)[2010]603號2010.12.1執(zhí)行102、★物業(yè)工程交接的含義：是指建設單位或物業(yè)效勞企業(yè)與全體業(yè)主之間進行移交和承接的行為。103、☆物業(yè)工程交接的主體的規(guī)定：已經(jīng)成立業(yè)主大會的由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主進行交接；未成立業(yè)主大會的，可由全體業(yè)主授權的業(yè)主代表進行交接。全體業(yè)主可以委托選聘的物業(yè)企業(yè)進行交接；委托物業(yè)效勞評估監(jiān)理機構進行，并出具交接查驗報告。104、☆物業(yè)工程交接的內(nèi)容包括：物業(yè)工程名稱、交接主體、交接時間、權利和責任分界點、交接內(nèi)容、交接查驗方法和標準、相關債權債務的處理、爭議解決方式。⑴業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)合同的，由全體業(yè)主與建設單位進行交接：①業(yè)主共同決定告知建設單位②簽訂協(xié)議③告知主管部門④移交和承接。⑵業(yè)主共同決定不再接受事實效勞的：①書面告知物業(yè)企業(yè)，簽訂合同的，應當在屆滿前3個月書面告知物業(yè)企業(yè)②簽訂協(xié)議③主管部門④按協(xié)議進行移交和承接。⑶物業(yè)效勞企業(yè)決定不再提供事實效勞的：①物業(yè)企業(yè)提前3個月書面告知全體業(yè)主②簽協(xié)議③書面告知行政主管部門④按協(xié)議進行移交和承接。物業(yè)效勞企業(yè)告知之日至合同期限屆滿之日缺乏3個月的，應當自告知之日起3個月前方可撤出物業(yè)管理區(qū)域，不得擅自停止物業(yè)效勞。⑷業(yè)主共同決定選聘新的物業(yè)企業(yè)，全體業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)進行交接程序：①全體業(yè)主書面告知物業(yè)效勞企業(yè)②雙方簽訂交接協(xié)議③全體業(yè)主及時告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及主管部門④雙方按照《北京市物業(yè)管理方法》和交接協(xié)議約定，對物業(yè)共用局部進行查驗交接并對物業(yè)管理相關資料進行移交和承接。105、☆交接過程中對各方的禁止行為：①拒不移交物業(yè)用房和相關資料②拒不配合交接查驗③拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域④強行接管⑤法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。106、★應急物業(yè)效勞的適用情形和具體要求：不能維持正常物業(yè)管理秩序的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應組織提供給急物業(yè)效勞：①合同期限屆滿，建設單位或原企業(yè)依法撤出物業(yè)管理區(qū)域，全體業(yè)主未能依法確定物業(yè)管理方式的②合同期限內(nèi)，建設單位或物業(yè)企業(yè)違反約定單方解除物業(yè)效勞合同③合同期限內(nèi)，建設單位或物業(yè)企業(yè)因破產(chǎn)、資質(zhì)被注銷，不能履行物業(yè)效勞義務的。應急僅限于垃圾清運、秩序維護、二次供水、電梯運行等根本生活的效勞事項。應急效勞費用由全體業(yè)主承當，業(yè)主委員會協(xié)助收取。應急物業(yè)效勞期限一般不超過3個月。107、《業(yè)主決定共同事項公共決策平臺使用規(guī)則》京建發(fā)[2010]545號于2010.10.1執(zhí)行。108、★物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可以使用決策平臺表決的事項有：⑴業(yè)主可發(fā)起：①成立業(yè)主大會②籌集、管理和使用建筑物及其附屬設施的維修資金③變動建筑主體和拆改承重結構④改變房屋建筑使用用途⑤決定本樓幢、本單元共同決定事項。⑵業(yè)主委員會可發(fā)起的：修改業(yè)主大會議事規(guī)則；修改管理規(guī)約；決定或變更物業(yè)管理方式、效勞內(nèi)容、效勞標準和收費方案；選聘和解聘物業(yè)企業(yè)或其他管理人；籌集、管理和使用建筑物及附屬設施的維修資金；選舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會成員；決定業(yè)主委員會的工工作職責和經(jīng)費；審查業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)或其他管理人的年度工作報告；決定改建、重建建筑物及其附屬設施；申請分立或合并物業(yè)管理區(qū)域；決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有局部的經(jīng)營、收益分配等方案；決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的制度；決定利用物業(yè)共有局部停放機動車的車位設置、管理、收費等事項；改變和撤銷業(yè)主小組做出的與業(yè)主大會決定有抵觸的決定；決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主訴訟事宜；決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項。⑶物業(yè)效勞企業(yè)發(fā)起：籌集、管理和使用建筑物及附屬設施的維修資金。109、☆實行一卡通制度的業(yè)主如何申領一卡通：2010年10月1日以后入住的城區(qū)新建住宅物業(yè)工程，建設單位應在業(yè)主辦入住手續(xù)前，將購房人信息錄入決策平臺后，到光大銀行申領該工程房屋的一卡通，并在辦入住手續(xù)前將一卡通發(fā)給購房人。110、☆2010年10月1日前已入住物業(yè)工程的一卡通的申領：2010年10月1日前已入住物業(yè)工程的一卡通，可由業(yè)主委員會或物業(yè)效勞企業(yè)統(tǒng)一到光大銀行領取后發(fā)放給業(yè)主。111、☆共同決定事項發(fā)起人應當在發(fā)起決策前完成的工作：①顯著位置公示，不少于15日②補錄信息③確認一卡通持卡情況。112、☆決策平臺提供的表決方式有五種：互聯(lián)網(wǎng)、電話語音、光大銀行自助繳費機、人工幫助、現(xiàn)場協(xié)助。業(yè)主如何投票表決：每張一卡通同一事只能表決一次。113、☆《北京市住宅專項維修資金管理方法》于2009.12.1執(zhí)行，對按照本方法交存住宅專項維修資金的業(yè)主的定義：①住宅業(yè)主，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外②住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅或住宅物業(yè)管理區(qū)域外與單幢住宅結構相連的非住宅業(yè)主③前款所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應按照本方法規(guī)定交存住宅專項維修資金。114、★《北京市住宅專項維修資金管理方法》出售公有住房的交存住宅專項維修資金的規(guī)定：①業(yè)主按房改本錢價的2%②售房單位多層按售房款的20%，高層30%，從售房款中一次性提取。115、★《北京市住宅專項維修資金管理方法》規(guī)定住宅共用部位的維修更新、改造范圍：①屋面防水層破損、頂層房間滲漏的②樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)外表浸濕③地下室出現(xiàn)滲漏、積水的④樓房外墻裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應標準、標準規(guī)定值的⑤增加保溫層、建筑保溫層出現(xiàn)破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內(nèi)外表出現(xiàn)潮濕、結露或霉變的⑥外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的⑦公共區(qū)域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、圍護墻、院門出現(xiàn)破損的⑧公共區(qū)域門窗或窗紗普遍破損的⑨其它情況。116、★《北京市住宅專項維修資金管理方法》規(guī)定住宅共用設施設備的維修和更新、改造范圍：①電梯主要部件需要進行維修或更換的②二次供水系統(tǒng)設備部件磨損、銹蝕嚴重的③避雷設施不能滿足平安要求的④配電設備局部電纜、電線、配電箱內(nèi)元件損壞的⑤消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，或局部設備、部件損壞嚴重的⑥樓內(nèi)排水設備出現(xiàn)故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴重、排污泵銹蝕或其他設備損壞的⑦其他情況。117、★《北京市住宅專項維修資金管理方法》規(guī)定住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用的分攤方式：①相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積比例分攤。專屬一個單元業(yè)主的共用由該單元全體業(yè)主按比例分攤；專屬一個樓層的由該樓層按比例分攤②售后公有住房之間的按比例分攤③售后公有與商品住宅或非住宅之間的先按比例分攤到各相關物業(yè)，再按②項的原則進行分攤。118、★規(guī)定住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的辦理規(guī)定：①物業(yè)企業(yè)提出使用方案②業(yè)主大會依法通過使用方案③物業(yè)企業(yè)實施使用方案④物業(yè)企業(yè)向業(yè)主委員會提出列支⑤業(yè)主委員會審核同意，并報區(qū)縣建委備案，使用售后公有住房經(jīng)區(qū)縣房改部門審核同意⑥業(yè)主委員會向開戶銀行發(fā)出劃轉通知，使用售后公有住房維修資金的，發(fā)出支付通知⑦業(yè)主大會開戶銀行劃轉至維修單位。119、☆《北京市住宅專項維修資金管理方法》規(guī)定危及房屋使用平安的緊急情況：①屋面防水損壞造成滲漏的②電梯故障危及人身平安的③高層住宅水泵損壞導致供水中斷的④樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的⑤消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的。120、★《北京市住宅專項維修資金管理方法》對不得從住宅專項維修資金中列支的費用規(guī)定：①依法應當由建設單位、施工單位承當?shù)蘑谝婪☉斢上嚓P單位承當?shù)蘑蹜斢僧斒氯顺挟數(shù)蘑芨鶕?jù)物業(yè)效勞合同約定，屬于物業(yè)效勞內(nèi)容的日常維修和養(yǎng)護費用。121、《北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》京高法發(fā)[2003]389號于2004.1.1執(zhí)行。122、☆業(yè)主拖欠物業(yè)費的滯納金確定原則：物業(yè)企業(yè)依據(jù)約定請求一并支付滯納金的，法院將予支持；數(shù)額過高的，可適當調(diào)整，一般不應超過欠費金額。123、★物業(yè)效勞費案件的訴訟時效期間確定原則：2年。但不會過苛，除物業(yè)效勞企業(yè)明顯怠于行使權利的，一般會認定其在持續(xù)主張權利。124、★業(yè)主要求物業(yè)效勞企業(yè)承當財物喪失或毀損責任的情形及條件：①物業(yè)合同約定有財物保管效勞，業(yè)主可以要求企業(yè)依保管義務承當相應的賠償責任②物業(yè)合同沒有約定的，未盡到平安防范義務或未配置應有的平安防范設備，對財物喪失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)企業(yè)承當與其過錯相適應的賠償責任。125、★業(yè)主要求物業(yè)效勞企業(yè)承當車輛喪失或毀損責任的情形：①設有車輛泊位，收取泊位維護費用，按簽訂協(xié)議確定賠償責任②沒有協(xié)議的，物業(yè)企業(yè)有過錯的，可根據(jù)過錯程度、收費標準確定物業(yè)企業(yè)應承當?shù)馁r償責任。126、《北京市住宅物業(yè)效勞標準》京建發(fā)[2010]613號于2010.10.1執(zhí)行。127、★《北京市住宅物業(yè)效勞標準》根本規(guī)定的理解：物業(yè)共用局部的維修養(yǎng)護為日常維修養(yǎng)護，物業(yè)效勞標準分為五級，一級為最低標準。簽訂物業(yè)合同時，依據(jù)住宅物業(yè)實際情況確定物業(yè)效勞事項，選定物業(yè)效勞標準，施行前已簽訂合同的按約定執(zhí)行。128、☆北京市住宅物業(yè)效勞標準分為五級，一級為最低，每一級標準高于且包含相應低一級的標準。每一級標準包括的內(nèi)容：根本要求、共用部位及共用設施設備運行、維修養(yǎng)護、消防平安防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護、裝飾裝修管理等。129、臨時管理規(guī)約的制定主體有：建設單位。130、臨時管理規(guī)約的制定時間：應在銷售房屋前制定臨時管理規(guī)約，并在銷售場所公示。131、臨時管理規(guī)約的根本內(nèi)容有九局部：①物業(yè)根本情況②物業(yè)的使用、維修和管理③前期物業(yè)效勞④裝飾裝修⑤首次業(yè)主大會會議籌備⑥物業(yè)工程交接⑦爭議解決方式⑧附則。132、★臨時管理規(guī)約的必備條款：①尚未出售和雖已出售但尚未交付的局部，由建設單位享有業(yè)主權利、承當業(yè)主義務②業(yè)主在交付手續(xù)前，應向建設單位領取“業(yè)主一卡通〞③業(yè)主共同決定解除前期合同并確定管理方式的，建設單位應按《方法》規(guī)定與全體業(yè)主進行物業(yè)共用局部查驗交接④建設單位應自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內(nèi)提供資料，并承當會議所需費用⑤建設單位應于每年第一季度公示上一年度前期物業(yè)合同履行情況、收支情況。133、《北京市物業(yè)管理行業(yè)專家管理方法》京建發(fā)[2010]340號。134、關于印發(fā)《北京市物業(yè)工程承接查驗評估標準》（試行）、《北京市物業(yè)效勞費用評估標準》）（試行）和《北京市物業(yè)效勞質(zhì)量評估標準（試行）的通知》—京建發(fā)[2010]391號。135、★電梯使用單位的平安管理人員應履行的職責：①進行電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯的定期檢驗方案；②妥善保管電梯層門鑰匙、機房鑰匙和電源鑰匙；③監(jiān)督電梯日常維護保養(yǎng)單位定期檢修、保養(yǎng)電梯；④發(fā)現(xiàn)電梯存在平安隱患需要停止使用的，有權作出停止使用的決定，并立即報告本單位負責人；⑤遇有火災、地震等影響電梯運行和電梯乘客人身平安的突發(fā)性事件時，應當迅速采取措施，停止電梯運行。136、《北京市供熱采暖管理方法》于2010.4.1執(zhí)行。137、☆供熱單位在供熱效勞中應當遵守的規(guī)定：①建立供熱設施巡檢制度，對管理范圍內(nèi)的供熱設施進行檢查，并作好記錄。發(fā)現(xiàn)共用設施隱患應及時消除；發(fā)現(xiàn)用戶自用采暖設施存在隱患的，應書面告知用戶及時消除②供熱前應進行供熱系統(tǒng)充水、試壓、排氣、試運行等工作，并提前在供熱范圍內(nèi)公告③建立用戶采暖溫度抽測制度，定期對用戶室溫進行檢測，測溫記錄應有用戶或其他證明人簽字④采暖期內(nèi)實行24小時效勞，并及時處理和回復用戶反映問題。138、☆供熱范圍內(nèi)住宅用戶的室外、室內(nèi)共用供熱設施的管理、維護、搶修和更新改造責任方；室內(nèi)自用采暖設施維修、更新的相關費用承當方：①供熱單位應當對供熱范圍內(nèi)住宅用戶的室外供熱設施和室內(nèi)共用供熱設施承當管理、維護、搶修和更新改造的責任，機關、部隊、企事業(yè)單位的后勤效勞部門提供社會供熱效勞的，可以按照規(guī)定委托專業(yè)企業(yè)承當。②住宅用戶發(fā)現(xiàn)室內(nèi)供熱采取設施異常、泄漏情況時，應及時向供熱單位報修，并承當室內(nèi)自用采暖設施維修、更新的相關費用。③非住宅用戶供熱采暖設施的維護、管理以及更新改造，由供熱單位與用戶在合同中約定。④建設單位應依法承當供熱采暖設施保修期內(nèi)的保修責任。139、《北京市有限空間平安作業(yè)生產(chǎn)標準（試行）》于2009.2.1執(zhí)行140、☆《北京市有限空間平安作業(yè)生產(chǎn)標準》所指的有限空間的定義和分類：《標準》所指的有限空間是指封閉或局部封閉，進出口較為狹窄有限，未被設計為固定工作場所，自然通風不良，易造成有毒有害、易燃易爆物質(zhì)積聚或氧含量缺乏的空間。分為三類：①密閉設備—貯罐、壓力容器、管道、煙道、鍋爐②地下有限空間—地下管道、地下室、地下倉庫、污水池、沼氣池、化糞池、下水道③地上有限空間—儲藏室、酒糟池、垃圾站、溫室、冷庫。141、☆在有限空間作業(yè)，事先應進行的檢測及注意問題：生產(chǎn)經(jīng)營單位應嚴格執(zhí)行“先檢測、后作業(yè)〞的原則。未經(jīng)檢測，嚴禁作業(yè)人員進入有限空間。作業(yè)者工作面發(fā)生變化時，應重新檢測后再進入。實施檢測時，檢測人員應處于平安環(huán)境，檢測時要做好檢測記錄，包括檢測時間、地點、氣體種類和檢測濃度。142、★生產(chǎn)經(jīng)營單位委托承包單位進行有限空間作業(yè)的規(guī)定：①生產(chǎn)經(jīng)營單位委托承包單位進行有限空間作業(yè)時，應嚴格承包管理，標準承包行為，將工程發(fā)包給具備相應資質(zhì)的企業(yè)和個人。②生產(chǎn)經(jīng)營單位將有限空間作業(yè)發(fā)包時，應簽訂專門的平安生產(chǎn)管理協(xié)議，或在承包合同中約定各自的平安生產(chǎn)管理職責。③承包單位應嚴格遵守平安協(xié)議，遵守各項操作規(guī)程，嚴禁違章指揮、違章作業(yè)。143、《北京市人民防空工程和普通地下室平安使用管理方法》于2005.1.1執(zhí)行。144、☆本市地下空間的平安使用原則：堅持誰所有誰負責，誰使用誰負責的原則。145、利用地下空間從事生產(chǎn)經(jīng)營活動或作為居住場所，地下空間的產(chǎn)權人、管理單位應當保證地下空間具備的條件：①防火、衛(wèi)生檢查合格②建筑平安③具有上下水、衛(wèi)生間、用電設施④通風良好⑤有防汛、防雨水設施⑥配備各項消防設施。不具備平安使用條件，對從事經(jīng)營活動的，由人民防空主管部門、建設行政主管部門責令改正，并處3萬元罰款；對從事非經(jīng)營活動的，并處1000元罰款。146、☆裝修人在裝飾裝修活動中，出現(xiàn)擅自變動建筑主體和承重結構的行為時，受侵害的業(yè)主或業(yè)主委員會應采取的應對措施；裝修人在裝飾裝修活動中，嚴禁實施擅自變動建筑主體和承重結構的行為。裝修人出現(xiàn)上述行為時，受侵害的業(yè)主或業(yè)主委員會可依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定向人民法院提起訴訟，要求裝修人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。147、☆裝修人出現(xiàn)擅自變動建筑主體和承重結構的行為時，房屋管理單位采取的處理措施：發(fā)現(xiàn)裝飾裝修活動中存在擅自變動建筑主體和承重結構違法行為時，房屋管理單位應當立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告業(yè)主委員會或居委會、街道辦事處，并會同業(yè)主委員會或居委會、街道辦事處組織相關業(yè)主與裝修人進行協(xié)調(diào)，要求其改正違法行為；裝修人仍不改正的，房屋管理單位應當上報區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門處理。148、☆大型社會活動平安工作堅持的原則：①堅持平安第一、預防為主的方針②按照誰主辦、誰負責的原則，由主辦者對平安工作全面負責。149、☆本市對樓宇平安管理第一責任人的約定，物業(yè)管理單位平安管理職責的依據(jù)