BUSSINESSREPORT

HERE精彩社區(qū)PREDEMC效果表達(dá)鳥瞰圖PART1PROJECT

VISIONEFFECT透視圖PERSPECTIVE鳥瞰圖Airscape“北側(cè)門戶”"NorthGateway"——同安區(qū)高品質(zhì)標(biāo)桿社區(qū)Greeting

exemplarybenchmarkSeniorCommunity小區(qū)入口大堂EntranceHall——?dú)舛扔喝莩錆M尊貴感的社區(qū)大堂入口Bearinggrace

fullof

noblesenseof

communityLobbyEntranceSEE

BUILDINGS豐Richcommunityo小區(qū)內(nèi)看建筑SEE

BUILDINGS

WITHIN

THEDISTRICT豐富高級(jí)的的社區(qū)內(nèi)部界面Richcommunityof

advanced

internal

interface單元大堂UNIT

LOBBY細(xì)節(jié)精致的單元大堂Detailsexquisite

hall

unit小區(qū)高層人視View

FromThe

Highrise舒展、開闊的景觀視野車行大堂DEALERSLOBBY儀式感非凡的社區(qū)車行入口大堂Extraordinary

senseof

communityritual

dealers

Lobby地緣特征前期分析PART2GEOGRAPHICAL

FEATHERSPRE-PHASE

ANALYSES區(qū)位分析LOCATION

ANALYSIS交通分析TRAFFIC

ANALYSIS配套價(jià)值PUBLIC

VALUE現(xiàn)狀條件TALE

QUALESWOT分析SWOT

ANALYSIS地緣特征小資小資廈門市美食歷史廈門印象人文島嶼一座風(fēng)姿綽約的“海上花園”。島、礁、巖、寺、花、木相互映襯，僑鄉(xiāng)風(fēng)情、閩臺(tái)習(xí)俗、海濱美食、異國(guó)建筑融為一體，四季如春的氣候更為廈門的魅力錦上添花。鼓浪嶼、南普陀寺、廈門大學(xué)、環(huán)島路、集美學(xué)村、陳嘉庚故居、胡里山炮臺(tái)、日月谷溫泉等。這里山路古樸，獨(dú)特的建筑風(fēng)格，白城沙灘與環(huán)島路海闊天空的景象，悠閑的生活，安靜的小島，繁華的街道，還有一顆美好的心，一座來了就不想走的城市。區(qū)位分析首推地塊

海灣景觀區(qū)域優(yōu)勢(shì)點(diǎn)基地位于環(huán)東海域丙州片區(qū)（距離保利地王地塊5公里距離）的同安新城區(qū)，周邊用地大多已三通一平，具備出讓條件，本案作為這一片區(qū)首個(gè)出讓地塊，隨著后續(xù)土地推出，地塊價(jià)值有望進(jìn)一步提升。基地東側(cè)為濱海西大道，距離海灣約400米，可享受部分灣景，北側(cè)為后吳村莊，西南兩側(cè)為城市規(guī)劃路。周邊自然條件優(yōu)越，廈門北站10.4km，廈門高崎國(guó)際機(jī)場(chǎng)20km

，北側(cè)緊鄰方特夢(mèng)幻王國(guó)，南側(cè)有濱州生態(tài)島旅游度假圈；鄰在建的軌道交通線，人居生態(tài)兼具

。方特夢(mèng)幻王國(guó)規(guī)劃地鐵線基地公交站點(diǎn)基地所在區(qū)位廈門市運(yùn)動(dòng)訓(xùn)練中心基地同安新城廈門北站規(guī)劃地鐵線集美新城濱州生態(tài)島旅游度假圈翔安新城滄海新城廈門本島廈門高崎國(guó)際機(jī)場(chǎng)交通分析道路交通發(fā)達(dá)公道路交通道路交通發(fā)達(dá)，地塊周邊路網(wǎng)密集，通過濱海西大道、中洲大橋、丙洲大橋等快速連接島內(nèi)外，半小時(shí)交通圈可抵達(dá)廈門北站、高崎國(guó)際機(jī)場(chǎng)。

道路交通：距離高崎機(jī)場(chǎng)約20公里，距離同安城區(qū)7公里，依托濱海西大道、中洲大橋、丙洲大橋、同安大橋、翔安大道、同集路可快速便捷與廈門本島貫通，

自駕順暢便捷，到達(dá)島內(nèi)核心區(qū)約40-50分鐘。

公共交通：目前公共交通較為薄弱，僅有641路公交，未來規(guī)劃有地鐵4、6號(hào)線，最近

站點(diǎn)為同安新城站，約200米。公共交通4號(hào)線西柯樞紐站,BRT2/5號(hào)線本案公交站點(diǎn)2016TP016號(hào)線配套價(jià)值配套不成熟方特夢(mèng)幻王國(guó)教育提升

醫(yī)療缺乏商業(yè)薄弱

旅游豐富西柯社區(qū)商業(yè)市政公園益眾商場(chǎng)中基地呂厝二小好鄰居超市好客來購物官潯小學(xué)項(xiàng)目五公里范圍內(nèi)有方特、市體育運(yùn)動(dòng)中心等休閑運(yùn)動(dòng)配套，目前商業(yè)、教育、醫(yī)療配套現(xiàn)階段薄弱，主要依托西柯鎮(zhèn)區(qū)，同安新城一系列高規(guī)格配套設(shè)施仍有待落實(shí)。西柯醫(yī)院世紀(jì)聯(lián)凱歌高爾夫博物館廈門運(yùn)動(dòng)訓(xùn)練中心同安一中附小教育配套：地塊周邊現(xiàn)有：廈門實(shí)驗(yàn)中學(xué)國(guó)祺中小學(xué)校（高中54班）、同安一中附?。?6班）、呂厝二?。?6班）、潘凃中學(xué)（初中36班）、潘凃二?。?8班）、國(guó)祺中學(xué)等。紅美人山廈門實(shí)驗(yàn)中學(xué)醫(yī)療配套：地塊缺乏醫(yī)療配套，距地塊最近的為西柯醫(yī)院。新城小學(xué)美林中學(xué)商業(yè)配套：地塊周邊現(xiàn)有西柯社區(qū)商業(yè)中心等，商業(yè)配套薄弱；未來將規(guī)劃建設(shè)運(yùn)河水街商業(yè)和丙洲休閑街，休閑配套不斷完善

。丙洲生態(tài)旅游度假圈廈門第二醫(yī)院旅游配套：項(xiàng)目五公里范圍內(nèi)有方特夢(mèng)幻王國(guó)、海洋世界、廈門運(yùn)動(dòng)訓(xùn)練中心、國(guó)際馬拉松黃金賽道、丙洲生態(tài)旅游度假圈、凱歌高爾夫等，旅游配套齊全。丙洲海洋世界現(xiàn)狀分析1灣景資源地塊平整高架橋影響C地塊2D地塊項(xiàng)目北側(cè)為小村莊，距離較遠(yuǎn)，無日照影響；地塊現(xiàn)狀為毛地，無明顯高差；西側(cè)、北側(cè)、東側(cè)為已建道路，東側(cè)為濱海西大道，且有部分灣景；地塊南側(cè)道路通富福未建完，且有一沙堆及廢棄?mèng)~塘。2地塊中間濱海七路未建完。濱海七路與濱海西大道交叉處為往南側(cè)的城市快速路高架橋下口，對(duì)D地塊噪音影響較大。1.北側(cè)：后吳村莊3.南側(cè)—廢棄?mèng)~塘2.基地內(nèi)部5.北側(cè)：西福路7.濱海西大道與濱海七路叉口8.濱海西大道與通福路路口土地價(jià)值東海

灣稀缺商住灣景資源噪音污染區(qū)域1：位于地塊西側(cè)，噪音污染最小；可通過小區(qū)內(nèi)部景觀的打造創(chuàng)造良好的景觀資源，居住價(jià)值最高。31區(qū)域2：2東南側(cè)有良好的灣景，海景視線良好，東側(cè)為濱海西大道，且少受過街高架橋的影響，居住價(jià)值次之。南41區(qū)域3：東南側(cè)有良好的灣景，海景視線良好，但位于濱海西大道西側(cè)，且濱海西大道與通福路交叉處為城市過街高架，噪音污染最大，居住價(jià)值最低。區(qū)域4：位于來自于從濱海西大道的城市主要車流，濱海七路即有昭示性，又可打造對(duì)面街形式，未來可在濱海七路兩側(cè)布置售樓前區(qū)和商業(yè)，打造良好的小區(qū)形象。西用地條件規(guī)劃條件表用地位置土地用途Ｃ地塊二類居住用地、商業(yè)用地D地塊二類居住用地、商業(yè)用地土地面積（㎡）21377.7352.7118337.5113.03容積率北計(jì)價(jià)建筑面積5800055500（㎡）商業(yè)：2800㎡以下【含生鮮超市便利店1處，建筑面積不少于100㎡

商業(yè)：2000㎡以下（套內(nèi)建筑面【含生鮮超市便利店1處，建筑面積不少于㎡積）；連鎖便利店1處，建筑面積不少于50㎡（套100

（套內(nèi)建筑面規(guī)劃配建要求積）；連鎖便利店1處，內(nèi)建筑面積）】；

建筑面積不少于50㎡電商物流配送終端站1處，建筑面積不少于200㎡居?。?5000㎡以下。（套內(nèi)建筑面積）】；居?。?3500

以下。㎡C地塊：用地面積：21377.735㎡地上建筑面積：58000㎡容積率≤2.71建筑密度≤

30%限低≧18m建筑密度(上限)30%30%綠地率(下限)建筑限高居住建筑高度18米以上其中生鮮便利店、連鎖便利店、通信基站、社區(qū)電商物流終端政府以2500元/平回購回購協(xié)議D地塊：用地面積：18337.511㎡地上建筑面積：55500㎡容積率≤3.00住宅建筑高度不低于18米，兩地塊指標(biāo)不得相互平衡。約3.0高容積率地塊，且需要做多層產(chǎn)品、高贈(zèng)送值.建筑密度≤

30%限低≧18m用地紅線低層建筑控制線多層建筑控制線高層建筑控制線綠化隔離帶S

W

O

TS■處于島外房地產(chǎn)熱點(diǎn)板塊內(nèi)，緊鄰保利地王地塊；周邊可供出商住用地日益減少?！龅貕K周邊路網(wǎng)密集，半小時(shí)可抵達(dá)廈門北站、高崎國(guó)際機(jī)場(chǎng)；■地塊有灣景資源，屬稀缺商住地塊。地理位置好通達(dá)性高灣景資源■周邊現(xiàn)有方特夢(mèng)幻王國(guó)、體育運(yùn)動(dòng)訓(xùn)練中心等，未來將規(guī)劃建設(shè)運(yùn)河水街商業(yè)和丙洲休

閑街，休閑配套不斷完善

。休閑資源優(yōu)W■目前生活、交通、教育、醫(yī)療配套現(xiàn)階段薄弱，只能依靠西柯鎮(zhèn)的各項(xiàng)配套。■公共交通薄弱，僅有641路公交，未來規(guī)劃有地鐵4、6號(hào)線。■相對(duì)于競(jìng)品項(xiàng)目，項(xiàng)目的海景與沙灘條件要差。配套不成熟交通薄弱灣景中等高容量值■約3.0高容積率地塊，且需要做多層產(chǎn)品、高贈(zèng)送值O■現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以構(gòu)建廈漳泉區(qū)域的智慧產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)核心引擎為目標(biāo)，未來打造低

碳、宜居宜

業(yè)、智慧、開放的產(chǎn)城融合園區(qū)。發(fā)展機(jī)遇市場(chǎng)需求■廈門常年處于人口凈流入狀態(tài)，土地供不應(yīng)求，商住用地分外珍貴?！霭鍓K2017年后僅金帝中洲濱海城及特房銀溪墅府項(xiàng)目在售，板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)較小。板塊競(jìng)爭(zhēng)小區(qū)域威脅T■未來政策的不確定性將影響項(xiàng)目后期開發(fā)。■特房銀溪墅府作為區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿產(chǎn)品是本案在推過程中最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具有非常強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)思路競(jìng)品分析PART3QUALITY

ANALYSISPRE-PHASE

ANALYSES項(xiàng)目愿景PROJECT

VISION周邊競(jìng)品土地放量有限，遠(yuǎn)不及年成交量，加之人口常年凈流入，商住地塊供不應(yīng)求。目前項(xiàng)目周邊3km范圍內(nèi)共有樓盤6個(gè)，其中已有兩個(gè)項(xiàng)目為尾盤。供不應(yīng)求洋房稀缺目前廈門市場(chǎng)洋房項(xiàng)目較為稀缺，容積率多為2-2.5之間，多為高層+洋房+別墅的高低配形式。板塊2017年后僅金帝中洲濱海城及特房銀溪墅府項(xiàng)目在售，板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)較小。區(qū)域內(nèi)含洋房樓盤3km內(nèi)周邊樓盤禹州香溪里欣盛豐森林海金帝中洲濱?；?km欣盛豐森林海（洋房未售）基地招商雍華府禹州盧卡小鎮(zhèn)IOI棕櫚城保利叁仟棟特房銀溪墅中交·和美新城中海萬錦熙岸恒億尚品灣國(guó)貿(mào)金沙灣未售洋房項(xiàng)目在售項(xiàng)目尾盤項(xiàng)目已售或在售洋房項(xiàng)目競(jìng)品分析提升溢價(jià)舒適性保利叁仟棟特房銀溪墅府中海萬錦熙岸BAO

LITE

FANGZHONG

HAI建筑類別：高層用地面積：29195㎡

建筑面積：74000㎡容積率：2.53建筑類別：別墅

多層

高層用地面積：152918㎡

建筑面積：326350㎡建筑類別：別墅

高層用地面積：180000㎡

建筑面積：5300000㎡容積率：2.78均價(jià)：23000/㎡容積率：2.13均價(jià)：32000元/㎡均價(jià)：21000元/㎡項(xiàng)目產(chǎn)品分析：項(xiàng)目產(chǎn)品分析：項(xiàng)目產(chǎn)品分析：全高層，均為平層房型，主力戶型為91方三房，次主力戶型為75方兩房和106方三房；其中75方兩房去化最快。項(xiàng)目從高層公館、復(fù)式、低密墅質(zhì)洋房乃至別墅，戶型68、73方兩房平層、108方三房復(fù)式為主，別墅以130-180方為主，客戶認(rèn)可度較高，高形象入市。高層與中心法式濱海墅質(zhì)大盤，占據(jù)環(huán)東海域絕佳位置，推出88方和113平層，120—130三房復(fù)式，區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿產(chǎn)品，是本案在推過程中最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具有非常強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。競(jìng)品分析提升溢價(jià)舒適性世茂璀璨天城龍湖春江酈城龍湖春江彼岸SHI

MAOLONG

HULONG

HU建筑類別：高層建筑類別：高層住宅

商鋪

寫字樓建筑類別：別墅

高層用地面積：113874㎡

建筑面積：3784600㎡用地面積：70108㎡

建筑面積：305160㎡用地面積：123000㎡

建筑面積：287000㎡容積率：3.32均價(jià)：2.8-2.9萬元/㎡容積率：4.35均價(jià)：26500/㎡容積率：2.33最低450萬元一套項(xiàng)目產(chǎn)品分析：項(xiàng)目產(chǎn)品分析：項(xiàng)目產(chǎn)品分析：全高層，總體量38萬方，約19萬㎡住宅，10萬㎡商業(yè)綜合體，9萬㎡辦公，推出88方和113平層，90和110復(fù)式。復(fù)式市場(chǎng)認(rèn)可度高，可借鑒。全高層，主要為89和126方平層，97-140方復(fù)式房型，房型通過陽臺(tái)、飄窗、挑高做結(jié)構(gòu)挑空等方式做到面積贈(zèng)送，贈(zèng)送率約34%。高層+三疊聯(lián)排別墅，別墅：119-124㎡上疊、119-123㎡中疊、130-137㎡下疊，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型別墅的標(biāo)桿產(chǎn)品，市場(chǎng)認(rèn)可度高，可借鑒。高多搭項(xiàng)目特點(diǎn)Thecharacteristics

of

豐富產(chǎn)品多樣性高層小戶型快周轉(zhuǎn)置業(yè)首選剛需產(chǎn)品疊拼滿足改善型家庭居住需求

質(zhì)與量做到無縫連接高多混搭提升住區(qū)整體品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)疊拼與高層實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)、量并行

極致密度，土地價(jià)值最大化高層實(shí)現(xiàn)土地容積率最大化疊拼增加土地密度利用率實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化

景觀優(yōu)勢(shì)共享疊拼融于景觀之中高層尊享別墅景觀氛圍競(jìng)品分析結(jié)論宏觀分析土地放量有限，商住地塊供不應(yīng)求。島內(nèi)外供銷呈“二八”格局，島外為主戰(zhàn)場(chǎng)，島外集美區(qū)一枝獨(dú)秀，其次為同安區(qū)。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析區(qū)域內(nèi)的洋房項(xiàng)目較少，具備較高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。用地限低18米的高度，利用疊拼形式，規(guī)避限低，提升溢價(jià)。主抓剛需首置首改、以改善型復(fù)式及疊加洋房產(chǎn)品滿足客戶需求，博取溢價(jià)。板塊2017年后僅金帝中洲濱海城及特房銀溪墅府項(xiàng)目在售，板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)較小。我們需要打造什么類型社區(qū)？高層+疊加洋房開發(fā)定位新城核心

精品

灣海住區(qū)地段品質(zhì)核心資源同安新城核心區(qū)位中等規(guī)模周邊灣海資源剛需、剛改客戶融信品質(zhì)加持適做精品需求進(jìn)步隨著時(shí)代不斷進(jìn)步發(fā)展，人們對(duì)生活的質(zhì)量要求也越來越高，追隨著客戶的腳步，我們應(yīng)該要求更高。Meet

avariety

of

changes

infamily

structure,

to

meet

the

different

needs

of

living

the

full

lifecycle

of

housing客戶收入：家庭年收入（稅后）15-40W

以上；3WX100=300

X0.3首付90W范圍：島內(nèi)剛需外溢、工業(yè)園區(qū)員工職業(yè)：企業(yè)白領(lǐng)，房地產(chǎn)、金融、IT等穩(wěn)步行業(yè)為主，工業(yè)企業(yè)中高層、私企老板等年齡：75

后，80

后、90

后成為購房主力，（30-45

歲）描述：有愛好有品位，視廣，相對(duì)更國(guó)際化，時(shí)尚化、智能化，在置業(yè)方面不乏理性關(guān)注區(qū)域升值空間及社區(qū)環(huán)境，在置業(yè)方面不乏理性，但在感性層面會(huì)為昂貴但自己喜歡的品質(zhì)買單需求

居住需求越來越超越居住本身，原本附加在房子上的需求的價(jià)值不斷被放大和強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)選擇范圍的擴(kuò)大使得需求更為多元，并且需求在交易過程中更具主導(dǎo)性。傳統(tǒng)社區(qū)：受制于獨(dú)居、遷徙、缺乏交流等因素，社區(qū)的封閉性功能不利于人的社會(huì)屬性的實(shí)現(xiàn)。新型社區(qū)：著眼于社群聯(lián)系的密切，意味著需要將涉及公共功能進(jìn)行資源整合形成明確的概念。家庭需求居住需求環(huán)境需求投資需求配套需求物質(zhì)需求遠(yuǎn)景通過規(guī)劃布局有效的利用空間視角關(guān)系，獲得有更多溢價(jià)能力的天空墅產(chǎn)品。By

layouteffective

useof

spaceAngle

relationship,

get

more

premium

luxuryproducts

abilitysky注重業(yè)主尊貴體驗(yàn)的回家流線流線Distinguished

experience

of

homeowners

payattentionto

theflowline配套整合社區(qū)配套、商業(yè)、架空層泛會(huì)所等資源，打造“環(huán)形鄰里中心”Meetavariety

of

changes

infamily

structure,

to

meet

the

different

needs

of

living

the

full

lifecycle

of

housing貨值通過有效利用多層去占地，打造最大貨值復(fù)合型社區(qū)，提高溢價(jià)。Through

the

effective

useof

multilayer

to

cover,

create

the

biggest

valueof

complexcommunity,

improve

the

premium.＜＜全洋房設(shè)計(jì)復(fù)合型設(shè)計(jì)

土地價(jià)值最大化全高層設(shè)計(jì)

賣價(jià)——2.7萬-3.1萬賣價(jià)——3.2萬成本越低單價(jià)較低單價(jià)較高建筑越低溢價(jià)越高收益越高促成項(xiàng)目快銷產(chǎn)品提高單元溢價(jià)值平均層數(shù)創(chuàng)造最密度上限容積率/覆蓋率=平均層數(shù)利用30%上限的建筑密度，2.7/30%=9層3.0/30%=10層提高低密產(chǎn)品1.新城核心主題理念2.品質(zhì)住區(qū)3.倚樓望海，居者大觀1.獨(dú)具一格——首個(gè)區(qū)域地標(biāo)性的立面形象2.彰顯格調(diào)——精致的售樓處設(shè)計(jì)及儀式入口3.享受定制服務(wù)——全方位一體化的配套設(shè)施4.世界再大，不過一座院子——疊加一層超大院落6.呼吸屋頂?shù)那宄靠諝狻獙舆M(jìn)的屋頂露臺(tái)體驗(yàn)7.獨(dú)奢樓中樓——極具誘惑力的大贈(zèng)送戶型產(chǎn)品8.歸家有愛，泊車有位——經(jīng)濟(jì)舒適的地下車庫歸家居家體驗(yàn)總體規(guī)劃方案推演PART4DEDUCE

SCHEMEPLANNING

DESIGN優(yōu)選成果GENERAL

SITELAYOUT方案分析PROJECT

ANALYSISPROGRAM

ONE方案一總平面圖GENERAL

SITELAYOUT方案分析PROJECT

ANALYSIS方案一高層兩排布置南北地塊洋房延續(xù)性差，被高層打斷，無法形成規(guī)模性組團(tuán)受南側(cè)高層遮擋的洋房數(shù)量大C地塊總建筑面積地上建筑面積84788.0058000D地塊總建筑面積地上建筑面積洋房82959.0055500145201653822040南地塊洋房排數(shù)較少，不成組團(tuán)20460洋房341160復(fù)式高層復(fù)式高層其中平層高層其中平層高層34242.7124023.03商業(yè)及配套容積率商業(yè)及配套容積率2678827459地下建筑面積地下建筑面積洋房合計(jì)

34980平方米PROGRAM

ONE方案二總平面圖GENERAL

SITELAYOUT方案分析PROJECT

ANALYSIS方案二高層沿東側(cè)布置高

層

基

本

都

為T10以上長(zhǎng)拼高層視距較近，受遮擋戶數(shù)較多洋房貨值少C地塊總建筑面積地上建筑面積84509.0058000D地塊總建筑面積地上建筑面積洋房82866.005550014300169482185015400洋房洋房局部拼數(shù)過長(zhǎng)391860復(fù)式高層復(fù)式高層其中平層高層其中平層高層34142.7124023.03商業(yè)及配套容積率商業(yè)及配套容積率2650927366地下建筑面積地下建筑面積洋房合計(jì)

29700平方米追求最好規(guī)劃形態(tài)最好+貨值最大=產(chǎn)品最好+地庫最經(jīng)濟(jì)性=？方案推演方案一方案二主推方案高層雙橫排布置高層一豎排布置高層一橫一豎排布置The

first

schemeSecond

schemesMain

scheme優(yōu)點(diǎn)：貨值高優(yōu)點(diǎn)：洋房南側(cè)不受高層遮擋缺點(diǎn)：高層視距小，受遮擋戶數(shù)多，洋房拼數(shù)過長(zhǎng)，整體貨值低優(yōu)點(diǎn)：多數(shù)高層視線好，受遮擋洋房數(shù)量少，洋房南北區(qū)延續(xù)性強(qiáng)，有組團(tuán)感缺點(diǎn)：高層遮擋北側(cè)洋房，南北地塊延續(xù)性差，南地塊洋房不成組團(tuán)洋房面積：34980平方米50654平方米22040平方米37.57億元洋房面積：29700平方米56134平方米21850平方米37.29億元洋房面積：34760平方米高層復(fù)式面積：高層平層面積：總貨值：高層復(fù)式面積：高層平層面積：總貨值：高層復(fù)式面積：高層平層面積：總貨值：51072平方米21850平方米37.57億元注：強(qiáng)排方案洋房合計(jì)

31160平方米，

總貨值37.32億元PROGRAM

ONE優(yōu)選方案總平面圖GENERAL

SITELAYOUT方案分析PROJECT

ANALYSIS總平面圖83753.0058000總建筑面積地上建筑面積洋房2046034116復(fù)式高層其中0平層高層34242.71商業(yè)及配套容積率C地塊25753地下建筑面積建筑密度29.98%綠地率總戶數(shù)30.00%566地上停車數(shù)44地下停車數(shù)650593非機(jī)動(dòng)車位數(shù)82866.0055500總建筑面積地上建筑面積14300洋房16948218502402復(fù)式高層平層高層其中商業(yè)及配套3.032736629.99%30.00%624容積率D地塊地下建筑面積建筑密度綠地率總戶數(shù)地上停車數(shù)50地下停車數(shù)716645非機(jī)動(dòng)車位數(shù)溢價(jià)點(diǎn)一最大貨值2.定制剖面，節(jié)約間距1.測(cè)算間距條件18.2m112m＞12m30%密度4.最大貨量3.定制產(chǎn)品，提升溢價(jià)通過過程方案的各方面比較、用足占地比30%，爭(zhēng)取疊墅區(qū)得到最大值，提高項(xiàng)目總溢價(jià)?！癟hroughtheprocessof

allaspectsofcomparison,withsufficientcovers

anareaofmore

than30%,

foldedthis

areaget

maximumvalue,improvethetotal

premium.”溢價(jià)點(diǎn)二超大視距南地塊高層位于西側(cè)方案南地塊高層位北側(cè)方案“通過規(guī)劃布局有效的利用空間視角關(guān)系，擴(kuò)大視覺感官，觀賞海景，獲得更多的天空墅產(chǎn)品溢價(jià)。”“BylayouteffectiveuseofspaceAngle

relationship,getmore

premiumluxury

productsability

sky”溢價(jià)點(diǎn)三打造墅級(jí)洋房社區(qū)東側(cè)洋房距離高層75米，弱化高層對(duì)疊拼的壓抑感。西側(cè)片區(qū)不受高層影響，獨(dú)立感強(qiáng)，環(huán)境私密。“通過高層的整合排布，使高層對(duì)疊拼的影響減到最小，打造西片區(qū)真正概念的墅級(jí)區(qū)域?！薄癟hroughtheintegrationofhigh-level

configuration,makethetop

tominimize

theimpact

onfoldspell,makesthewest

areaofthe

concept

of

realluxurylevel

area”溢價(jià)點(diǎn)四疊加避讓高架“高層位于西側(cè)，靠近過街高架橋，形成遮擋噪音的側(cè)墻，是疊加洋房區(qū)避免受到高架噪音干擾及視線影響。”“Topislocatedinthewest,

close

totheviaduct,formkeepout

side

of

thenoise,thevillaareatoavoidaffected

byelevated

noiseinterference

and

thelineof

sigh”溢價(jià)點(diǎn)五社區(qū)“餓了，吃個(gè)飯?jiān)佟敖∩?，保持良好身形”回家吧”商業(yè)架空泛會(huì)所連鎖便利店生鮮超市商業(yè)1F物流配送終端物業(yè)“物業(yè)服務(wù)禮貌周到”“今天的菜好新鮮啊”架空活動(dòng)區(qū)生鮮超市C地塊配套表產(chǎn)品類型商業(yè)生鮮超市便利店連鎖便利店商墅層數(shù)

建筑面積（平米）物業(yè)管理11141111800100501850200355.650“一起去玩吧”1F“快遞到了，去拿下”2F1F物流終端物管用房消控室物流配送終端門衛(wèi)18兒童活動(dòng)場(chǎng)地D地塊配套表“喝喝茶、聊聊天”產(chǎn)品類型商業(yè)生鮮超市便利店連鎖便利店物管用房消控室層數(shù)

建筑面積（平米）“渴了，去買瓶水”21111118501005033450連鎖便利店門衛(wèi)18鄰里中心等“著眼于社群粘性，社區(qū)共享資源和文化交流。整合商業(yè)，社區(qū)配套，架空層泛會(huì)所，室外活動(dòng)場(chǎng)地等公共資源。打造鄰里中心”“Communityviscous,sharingresources

and

cultural

exchanges.

Integrationofthebusiness,communityfacilities,stiltfloor

club,

public

resources

suchas

windand

rainnestsystem”房型分布Chamber

distribution高層中面積最大房型設(shè)置于價(jià)值最高位置躍層T8躍層T6躍層T6營(yíng)銷要求:物業(yè)類型面積（㎡）產(chǎn)品線面積占比高層（平層）60802房1衛(wèi)3房2衛(wèi)3房2衛(wèi)4房2衛(wèi)30%70%65%35%躍層T10高層（復(fù)式）851006層疊加（住宅）1104房3衛(wèi)最大化疊加（商業(yè)）1104房3衛(wèi)平層T860㎡戶型（高層平層）80㎡戶型（高層平層）85㎡（高層躍層3面寬）89㎡

（高層躍層4面寬）戶型配比表戶型面積段戶數(shù)114建面面積比分類戶數(shù)比60806669

6.19%30.84%9.58%15.97%22.35%12.77%6.39%平層20.08%47.52%超高層1902661527614953

13.89%22211

20.63%13300

12.35%7562

7.02%8094

7.52%69.16%8569.40%89復(fù)式超高層95㎡

（高層躍層1.5面寬側(cè)廳）105

㎡

（高層躍層2面寬側(cè)廳）110躍洋房9530.60%105766.39%疊加洋房11031634886

32.40%100.00%32.40%

26.55%100.00%110躍商墅合計(jì)1190

107675

100.00%規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析景觀分析Planning

structureanalysisLandscape

analysis中心景觀中心景觀中心景觀中心景觀道路軸景觀軸高層前景觀軸景觀視線景觀軸海景滲透城市綠化帶規(guī)劃結(jié)構(gòu)“三軸兩心”，三軸分別為道路軸（海濱七路），南北景觀軸、高層前景觀軸。售樓處位于C地塊沿海濱七路。在高密度的情況下打造出景觀軸線與組團(tuán)景觀，洋房之間打造細(xì)節(jié)景觀，一步一景。規(guī)劃讓更多的業(yè)主享受到海景的滲透，為住戶提供宜人的景觀空間及景色。架空層景觀更提升社區(qū)和質(zhì)。流線分析消防分析Streamline

analysisFire

analysis回車場(chǎng)地消防出入口消防出入口車行道步行道小區(qū)入口車庫入口城市道路車行道消防出入口消防登高場(chǎng)地C地塊/D地塊出入口分別設(shè)置在海濱七路、縱十四路。C地塊/D地塊分別設(shè)置兩個(gè)消防出入口，C地塊設(shè)置一處消防回車場(chǎng)地。小為住戶提供回家流線：區(qū)內(nèi)設(shè)隱形消防通道及消防登高場(chǎng)地，達(dá)到消防要求和景觀相結(jié)合。入口景觀——軸線景觀——組團(tuán)景觀（宅間）——樓棟大堂——家方案分析豎向標(biāo)高日照分析VerticalelevationSunshine

analysis滿足廈門日照大寒日3小時(shí)標(biāo)準(zhǔn)5.606.20±0.000=7.106.207.006.556.557.006.40±0.000=7.106.50圖例：0-1小時(shí)6.161-2小時(shí)2-3小時(shí)3-4小時(shí)4-5小時(shí)5-6小時(shí)6.356-7小時(shí)日照要求:

《福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2012年版）》地理位置:

廈門,

東經(jīng):118度06分,

北緯:24度27分有效時(shí)間:

大寒

8:00～16:00計(jì)算精度:1分鐘小區(qū)內(nèi)室外地坪豎向標(biāo)高為6.80，建筑室內(nèi)地坪為7.10。根據(jù)景觀可進(jìn)行適當(dāng)高差設(shè)計(jì)，營(yíng)造豐富景觀。小區(qū)采用相應(yīng)技術(shù)措施設(shè)計(jì)海綿城市。日照準(zhǔn)則:

大寒日3小時(shí)分析軟件:

眾智日照分析軟件TSun9.0標(biāo)準(zhǔn)名稱:

國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)掃掠角:0°時(shí)間累計(jì)方式:

累積PROGRAM

ONE地庫總平面圖GENERAL

SITELAYOUT方案分析PROJECT

ANALYSIS地庫設(shè)計(jì)地庫設(shè)計(jì)地下設(shè)計(jì)地下車庫經(jīng)濟(jì)性分析大柱網(wǎng)地庫（7.8m×8.1m）小柱網(wǎng)地庫（5.3m×6m）場(chǎng)地標(biāo)高覆土厚度不變結(jié)構(gòu)+設(shè)備管線壓縮覆土結(jié)構(gòu)+設(shè)備管線常用層高極限層高3.3-3.4m地庫凈高適當(dāng)壓縮3.6-3.9m地庫凈高埋深減少(數(shù)據(jù)來源:內(nèi)部研究資料)項(xiàng)目名稱：XX項(xiàng)目大小柱網(wǎng)地下車庫經(jīng)濟(jì)分析梁鋼筋量（噸）板鋼筋量（噸）柱鋼筋量

底板鋼筋量

合計(jì)鋼筋量

平米含鋼量

上部砼含量

基礎(chǔ)砼含量

合計(jì)砼含量

平米砼含量

總金額（萬

單價(jià)

（元序號(hào)項(xiàng)

目面積（㎡）相對(duì)值（噸）（噸）（噸）（kg/m2）（m3）（m3）（m3）（m3/m2）元）/m2）12大柱網(wǎng)地庫（7.8x8.1）小柱網(wǎng)地庫（5.3x6.2）1922195227.3816.1146.0728.1217.3412.7170.0160.28160.80117.2283.760.1850.5730.91147.2751.61997.71482.51.040.76126.292.9656.6476.0100%72%注：

1、上述指標(biāo)是根據(jù)YJK軟件統(tǒng)計(jì)的，實(shí)際項(xiàng)目指標(biāo)會(huì)有變化，但是總體趨勢(shì)應(yīng)該是一致的。2、鋼筋為3500元/噸，混凝土為350元/m3;分析單價(jià)僅供參考，具體以現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)為準(zhǔn)。小結(jié)：比選結(jié)果顯示小柱網(wǎng)比大柱網(wǎng)單車面積略有增加，但是結(jié)構(gòu)建設(shè)成本降低明顯，且地庫層高減低，土方開挖量及圍護(hù)施工成本等也會(huì)相應(yīng)降低，因此優(yōu)先推薦小柱網(wǎng)地庫，請(qǐng)業(yè)主再結(jié)合項(xiàng)目定位、單車指標(biāo)、基坑圍護(hù)等進(jìn)行決策。地下設(shè)計(jì)地下車庫剖面研究1.利用地下車庫局部車位上空延展洋房地下夾層進(jìn)深，提供采光條件。此部分不走管線，下部車位僅需滿足最小凈高即可。2.增加洋房地下室，贈(zèng)送2層空間，增大溢價(jià)地下車庫高度覆土高度抬高高度別墅-1F別墅-2F3.4m

+

1.5m

+

0.1m

=

2.5m

+

2.5m地下設(shè)計(jì)地下車庫平面展示住宅位置地下自行車庫停車位坡道口地下一層車庫平面圖地下二層車庫平面圖地下設(shè)計(jì)地下車庫指標(biāo)及剖面地下建筑總面積25753㎡地下一層建筑面積其中15829㎡別墅地下室建筑面積高層地下室建筑面積2774㎡1275㎡停車庫建筑面積

（包括設(shè)備）

11780㎡地下二層建筑面積其中9924㎡C停車庫建筑面積（包括設(shè)備）

8649㎡高層地下室建筑面積1275㎡20429㎡659輛停車庫總建筑面積

（包括設(shè)備）地下停車數(shù)地下一層停車數(shù)地下二層停車數(shù)380輛279輛單車停車效率31.0㎡/輛地下建筑總面積25753㎡15829㎡2774㎡1275㎡地下一層建筑面積其中別墅地下室建筑面積高層地下室建筑面積停車庫建筑面積

（包括設(shè)備）

11780㎡地下二層建筑面積其中9924㎡D停車庫建筑面積（包括設(shè)備）

8649㎡高層地下室建筑面積1275㎡20429㎡659輛停車庫總建筑面積

（包括設(shè)備）地下停車數(shù)地下一層停車數(shù)地下二層停車數(shù)380輛279輛單車停車效率31.0㎡/輛地下設(shè)計(jì)地下大堂設(shè)計(jì)地下大堂地下大堂平面圖示意地下大堂實(shí)景效果靜態(tài)交通分析地面停車分布C地塊地面停車數(shù)44輛D地塊地面停車數(shù)50輛住宅地面停車商業(yè)地面停車地面停車分布圖產(chǎn)品策略住宅產(chǎn)品PART5PRODUCT

STRATEGYPRODUCT

DESIGN產(chǎn)品分布PRODUCT

DISTRIBUTION住宅產(chǎn)品RESIDENTIAL

PRODUCTS客戶分析首置客群首改客群改善客群社會(huì)新貴階層社會(huì)中堅(jiān)階層社會(huì)財(cái)富階層新風(fēng)尚住宅高層（平層）產(chǎn)品高層（復(fù)式）產(chǎn)品別墅、洋房產(chǎn)品3-4房/2-3衛(wèi)+起居空間提高房型舒適性2-3房1衛(wèi)+起居空間空間趣味性，注重生活品質(zhì)低總價(jià)≥4臥+舒適起居空間追求“珍品化”生活人性化、品質(zhì)、格調(diào)并存增加空間實(shí)用性地緣定位廈門屬性現(xiàn)代繁華的都市快節(jié)奏發(fā)展+濱海休閑城市的慢節(jié)奏生活+閩南大家庭的傳統(tǒng)風(fēng)俗

,樓中樓更受當(dāng)?shù)厝藗兿矚g。城市發(fā)展的集約性，需要提升空間利用率和多變性/閩南大家庭的居住習(xí)慣，需要增加空間的獨(dú)立性

/福建的亞熱帶氣候，需盡可能考慮戶型的南北通透。主力客群島內(nèi)剛需客戶/

重要客群周邊產(chǎn)業(yè)園、村鎮(zhèn)工作者，剛需、剛改、投資客戶/

偶得客群省內(nèi)外客戶、子女購房。投資需要。得出結(jié)論——集約型高層平層、復(fù)式產(chǎn)品及經(jīng)濟(jì)舒適型洋房疊拼產(chǎn)品，為本案首選。競(jìng)品分析復(fù)式洋房產(chǎn)品在打造方式、贈(zèng)送率大小上的不同，可以實(shí)現(xiàn)不同的溢價(jià)空間，在限低18米的當(dāng)前環(huán)境下，如何創(chuàng)新，提升本案溢價(jià)空間，顯得非常關(guān)鍵。通過競(jìng)品分析，復(fù)式和疊拼在區(qū)域內(nèi)溢價(jià)較高：復(fù)式溢價(jià)率10-15%，三疊加別墅溢價(jià)率40-50%

。復(fù)式產(chǎn)品在產(chǎn)品舒適度不變，總價(jià)控制的基礎(chǔ)上銷售速度不亞于平層產(chǎn)品。極致贈(zèng)送提升溢價(jià)保利叁仟棟世茂璀璨天城龍湖春江酈城龍湖春江彼岸LONG

HUBAO

LISHI

MAOLONG

HU68㎡兩房一衛(wèi)（平層）88㎡三房?jī)尚l(wèi)（平層）97㎡三房?jī)尚l(wèi)（平層）16㎡露臺(tái)廚房與陽臺(tái)通過前期做結(jié)構(gòu)挑空，后期倒板方式做到面積贈(zèng)送，贈(zèng)送率約20%-22%。通過次臥及陽臺(tái)做到面積贈(zèng)送，贈(zèng)送面積12㎡，贈(zèng)送率約14%。通過陽臺(tái)、飄窗、挑高做結(jié)構(gòu)挑空等方式做到面積贈(zèng)送，戶型面積贈(zèng)送率約34%.主臥套間119㎡四房三衛(wèi)（洋房中疊）90㎡三房?jī)尚l(wèi)（復(fù)式）127㎡三房?jī)尚l(wèi)（復(fù)式）93㎡三房一衛(wèi)（平層）贈(zèng)送入戶花園、露臺(tái)、客廳挑空，戶型面積贈(zèng)送率約35%。通過次臥、客廳、書房及陽臺(tái)做到面積贈(zèng)送，贈(zèng)送面積50㎡，贈(zèng)送率約56%。通過陽臺(tái)、飄窗、挑高做結(jié)構(gòu)挑空等方式做到面積贈(zèng)送，戶型面積贈(zèng)送率約34%。北向次臥通過前期做結(jié)構(gòu)挑空，后期倒板方式做到面積贈(zèng)送，贈(zèng)送率約20%-22%。產(chǎn)品需求What

we

need？高贈(zèng)送率復(fù)式和疊拼產(chǎn)品通過客廳空間挑空、北側(cè)連廊挑空，贈(zèng)送率高達(dá)50%。高溢價(jià)比快速銷售私密性通過競(jìng)品分析，復(fù)式和疊拼在區(qū)域內(nèi)溢價(jià)較高：復(fù)式溢價(jià)率

10-15%三疊加別墅溢價(jià)率

40-50%。復(fù)式產(chǎn)品在產(chǎn)品舒適度不變，總價(jià)控制的基礎(chǔ)上銷售速度不亞于平層產(chǎn)品。復(fù)式和疊拼產(chǎn)品區(qū)分上下層空間，私密性高于平層產(chǎn)品，更適應(yīng)閩南地區(qū)大家庭不同年齡層次的居住需求。功能多元復(fù)式產(chǎn)品在產(chǎn)品舒適度不變的基礎(chǔ)上增加挑空可改造空間，居住功能更加多元化。復(fù)式產(chǎn)品高層平層

首置、首改60平層戶型概念意向精致剛需小戶型餐客同廳，空間方正80平層戶型概念意向舒適三房空間餐客同廳房型產(chǎn)品

—超高層平層產(chǎn)品80A+80B+60*3+80B*2+80A挑空空間后期改造空間標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積（含保編號(hào)戶型（改造前）

套內(nèi)面積

公攤面積建筑面積得房率陽臺(tái)面積陽臺(tái)占比（套內(nèi)）贈(zèng)送面積贈(zèng)送比改造后得房率95.29%溫）80端套

舒適2房2廳1衛(wèi)80中間套

經(jīng)濟(jì)2房2廳1衛(wèi)60中間套

經(jīng)濟(jì)1房2廳1衛(wèi)61.266119.0919.0114.3080.3580.0160.198.728.845.2514.23%14.49%11.44%16.2215.1410.9520.19%18.92%18.18%76.24%581.2945.89超高層平層避難層平層核心筒滿足超高層避難層住宅技術(shù)需求避難區(qū)域前室空間疏散流線高層平層產(chǎn)品

House

Type

Design勝競(jìng)品PK本案保利叁仟棟68㎡6060㎡三房一衛(wèi)戶型面積：68m2，2室2廳1衛(wèi)戶型面積：60m2，2室2廳一衛(wèi)PK贈(zèng)送一半面積全贈(zèng)送面積戶型面積贈(zèng)送率約20%戶型面積贈(zèng)送率約19%優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：1.面積少于競(jìng)品，利用北面挑空，贈(zèng)送一房面積，做到兩房一衛(wèi)。2.客廳面寬3400，大于保利3100；主臥面寬3000，大于保利2700。3.廚房方正，保利廚房有夾角，舒適度低。1.餐客廳進(jìn)深6600，小于保利7300；北向次臥面寬進(jìn)深均小于保利。2.后期改造需要搭板，改造力度相對(duì)大一些。4.房型南北通透。高層平層產(chǎn)品

House

Type

Design勝競(jìng)品PK保利叁仟棟93㎡本案80A80㎡三房一衛(wèi)戶型面積：93m2，3室2廳1衛(wèi)戶型面積：80m2，3室2廳一衛(wèi)PK贈(zèng)送一半面積全贈(zèng)送面積戶型面積贈(zèng)送率約14%戶型面積贈(zèng)送率約20%優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：1.面積少于競(jìng)品，利用北面挑空，贈(zèng)送一房一衛(wèi)面積，做到三房?jī)尚l(wèi).1.餐客廳進(jìn)深5800，小于世茂7500；主臥面寬3000，小于世茂3300；北向次臥改造后進(jìn)深2800，小于世茂5200。2.

南面利用雙陽臺(tái)贈(zèng)送面積擴(kuò)大主臥實(shí)用空間。3.客廳、南向次臥和北向改造后次臥面寬均大于保利；主臥進(jìn)深改造后5500，大于保利3300；南向次臥進(jìn)深4000，大于世茂2500。2.后期改造需要搭板，改造力度相對(duì)大一些。高層平層產(chǎn)品

House

Type

Design平局競(jìng)品PK世茂璀璨天城

88㎡本案80B80㎡三房一衛(wèi)戶型面積：88m2，3室2廳2衛(wèi)戶型面積：80m2，3室2廳一衛(wèi)PK贈(zèng)送一半面積全贈(zèng)送面積戶型面積贈(zèng)送率約14%戶型面積贈(zèng)送率約16%優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：1.面積少于競(jìng)品，利用北面挑空，贈(zèng)送一房一衛(wèi)面積，做到三房?jī)尚l(wèi)，且世茂的1.南向客廳、主次臥面寬均小于世茂。公衛(wèi)通過北面挑空贈(zèng)送后做到三房?jī)尚l(wèi)。2.后期改造需要搭板，改造力度相對(duì)大一些。2.三面寬房型，南面利用雙陽臺(tái)贈(zèng)送面積擴(kuò)大次臥實(shí)用空間。3.主臥進(jìn)深4300，大于世茂4100；北向改造后次臥面寬2800，大于世茂2600。4.房型南北通透。高層復(fù)式

首置、首改85復(fù)式戶型概念意向多變挑空客廳空間85復(fù)式戶型概念意向舒適主臥套間利用復(fù)式北連廊空間營(yíng)造多功能寬景陽臺(tái)110高層復(fù)式戶型概念意向多變挑空客廳空間餐客南向大橫廳110復(fù)式戶型概念意向舒適三房空間房型產(chǎn)品

—高層復(fù)式產(chǎn)品1105+90*4+95A改造后改造前1059090909095A底層平面圖95改造前105改造前909010595A9090躍層平面圖房型產(chǎn)品

—高層復(fù)式產(chǎn)品295B+85*6+95B改造后改造前95B95B85A85B85A85B85A85A底層平面圖95B85A85B85A85B85A85A95B躍層平面圖房型產(chǎn)品

—高層復(fù)式產(chǎn)品2105+85*8+105改造后改造前10510585B85A85B85A85A85B85B85A底層平面圖10510585B85A85B85A85A85B85B85A躍層平面圖高層復(fù)式85A85B戶型（改造前）三房?jī)蓮d三衛(wèi)三房?jī)蓮d三衛(wèi)四房?jī)蓮d三衛(wèi)一層套內(nèi)

二層套內(nèi)

套內(nèi)合計(jì)

底層面積

躍層面積

層面積得房率建筑面積贈(zèng)送面積

贈(zèng)送比改造后得房率35.7847.3152.8931.419.7629.6667.1867.07

559.382.5584.9984.85104.4442.4743.2942.6149.97%51.02%40.80%328.96888.2679.04%126.40%105房型超高層復(fù)式避難層避難區(qū)域前室空間疏散流線平層核心筒滿足超高層避難層住宅技術(shù)需求高層復(fù)式產(chǎn)品

House

Type

Design平局競(jìng)品PK世茂璀璨天城

88㎡本案85A85㎡三房三衛(wèi)戶型面積：88m2，3室2廳2衛(wèi)戶型面積：85m2，3室2廳3衛(wèi)PK贈(zèng)送一半面積全贈(zèng)送面積戶型面積贈(zèng)送率約56%戶型面積贈(zèng)送率約56%優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：1.面積段少于競(jìng)品，贈(zèng)送率和房型舒適度都等同于競(jìng)品。2.利用北連廊天井挑空，提高面積贈(zèng)送率。3.三面寬房型，南面利用雙陽臺(tái)贈(zèng)送面積擴(kuò)大實(shí)用空間。4.85面積段房型，做到三房三衛(wèi)。1.主臥衛(wèi)生間為暗衛(wèi)。5.房型南北通透。高層復(fù)式產(chǎn)品

House

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Design勝競(jìng)品PK龍湖春江酈城97㎡本案90A90㎡四房三衛(wèi)戶型面積：90m2，4室2廳3衛(wèi)戶型面積：97m2，4室2廳2衛(wèi)PK贈(zèng)送一半面積全贈(zèng)送面積戶型面積贈(zèng)送率約45%戶型面積贈(zèng)送率約34%優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：1.面積少于競(jìng)品，面寬等同，贈(zèng)送比遠(yuǎn)超競(jìng)品。2.利用北連廊天井挑空，增加贈(zèng)送空間3.房型南北通透。1.后期北連廊改造需要搭板，改造力度相對(duì)大一些。4.餐廳衛(wèi)生間均自然采光通風(fēng)5主臥套有獨(dú)立衛(wèi)生間，且能夠自然通風(fēng)采光。6.四面寬房型，南面利用雙陽臺(tái)贈(zèng)送面積擴(kuò)大實(shí)用空間。7.90面積段房型做到四房三衛(wèi)。高層產(chǎn)品

House

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Design勝競(jìng)品PK龍湖春江酈城128㎡本案100A110㎡四房三衛(wèi)戶型面積：128m2，3室2廳2衛(wèi)戶型面積：100m2，4室2廳3衛(wèi)PK100A100A贈(zèng)送一半面積全贈(zèng)送面積戶型面積贈(zèng)送率約43%戶型面積贈(zèng)送率約34%優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：1.面積段少于競(jìng)品，同等做到南向橫廳。贈(zèng)送比遠(yuǎn)超競(jìng)品。2.四面寬房型，南面利用雙陽臺(tái)贈(zèng)送面積擴(kuò)大實(shí)用空間。3.后期改造力度較小，無需搭板及改造衛(wèi)生間。競(jìng)品需改造增設(shè)衛(wèi)生間。4.二層配套公衛(wèi)，滿足兩次臥使用需求。1.南北通透性相對(duì)弱。2.北向核心筒限制，無法贈(zèng)送陽臺(tái)空間。3.面寬較龍湖小200mm,進(jìn)深較龍湖小200mm。高層產(chǎn)品

House

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Design勝競(jìng)品PK世茂璀璨天城120㎡本案100B110㎡四房三衛(wèi)戶型面積：120m2，4室2廳3衛(wèi)戶型面積：100m2，4室2廳3衛(wèi)PK100B100B贈(zèng)送一半面積全贈(zèng)送面積戶型面積贈(zèng)送率約42%戶型面積贈(zèng)送率約33%優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：1.底層兩面寬空間。增加一臥朝南。2.面積少于競(jìng)品，做到四房三衛(wèi)，兩房朝南。3.后期改造力度小，無需加板，無需改造衛(wèi)生間。4.客廳進(jìn)深4800大于龍湖4500。1.贈(zèng)送率低于世茂璀璨天城。2.客廳南面無陽臺(tái)空間。5.舒適主臥套大空間。主臥面寬3700大于世茂，進(jìn)深4800大于世茂4500。疊拼洋房

改善110洋房復(fù)式戶型概念意向下沉天井采光庭院景觀110洋房復(fù)式戶型概念意向多變挑空客廳空間南向?qū)捑半p陽臺(tái)110洋房復(fù)式戶型概念意向舒適全套房空間主臥南向景觀陽臺(tái)房型產(chǎn)品

—疊拼洋房110房型

下疊

-1F夾層面積

80㎡-1F面積

50㎡-1F平面圖及夾層平面房型產(chǎn)品

—疊拼洋房110房型

下疊

1F/2F下疊房型改造前面積

122㎡下疊房型改造后面積

173㎡改造后戶型面積贈(zèng)送率約150%（含地下）一層平面二層平面2F平面圖1F平面圖房型產(chǎn)品

—疊拼洋房110房型

中疊

3F/4F中疊房型改造前面積

112㎡中疊房型改造后面積

160㎡戶型面積贈(zèng)送率約44%改造后三層平面四層平面4F平面圖3F平面圖房型產(chǎn)品

—疊拼洋房110房型

上疊

5F/6F上疊房型改造前面積

95㎡上疊房型改造后面積

138㎡戶型面積贈(zèng)送率約45%改造后五層平面六層平面6F平面圖5F平面圖洋房產(chǎn)品

House

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Design勝PK中疊競(jìng)品PK龍湖春江彼岸120㎡本案110戶型面積：110m2，5室2廳3衛(wèi)戶型面積：120m2，4室3廳3衛(wèi)3F4F4F3F16㎡露臺(tái)贈(zèng)送一半面積全贈(zèng)送面積戶型面積贈(zèng)送率約55%戶型面積贈(zèng)送率約35%優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：1.分離式電梯獨(dú)立入戶。底層只有餐客兩廳，龍湖做到三廳，增加茶室空間。2.底層大面寬雙陽臺(tái)。3.二層全套房設(shè)計(jì)，主臥帶獨(dú)立陽臺(tái)。、4.面積少于競(jìng)品，保證空間舒適度情況下，做到五房。疊拼商墅

改善商墅產(chǎn)品發(fā)展前景研究功能豐富性商業(yè)+居住+辦公+休閑

的完美融合。商業(yè)地產(chǎn)主要表現(xiàn)為商鋪

、寫字樓

、購物中心等，集合商業(yè)和復(fù)式洋房的性質(zhì)產(chǎn)品是現(xiàn)有產(chǎn)品的升級(jí)版，市場(chǎng)稀缺性高。市場(chǎng)稀缺性空間創(chuàng)意性品牌塑造性市場(chǎng)抗跌性建筑形狀各異，外立面材質(zhì)選擇范圍廣，內(nèi)部空間組合靈活，隨意變換，滿足多元化需求。對(duì)開發(fā)商而言，創(chuàng)新產(chǎn)品不僅促進(jìn)銷售，獲取更多利潤(rùn)，更重要的是對(duì)開發(fā)商的品牌塑造起到關(guān)鍵作用。在住宅市場(chǎng)限購、限貸的政策下，商業(yè)地產(chǎn)不受限制，有效抵御通貨膨脹。110商墅戶型概念意向多變挑空客廳空間商業(yè)住宅功能空間靈活變換房型產(chǎn)品

—疊拼商墅一層商業(yè)首層商業(yè)面積

67.2㎡改造后房型產(chǎn)品

—疊拼商墅下疊商墅

2F/3F改造后下疊房型改造前面積

107㎡下疊房型改造后面積

130㎡二層平面三層平面改房型產(chǎn)品

—疊拼商墅下疊商墅

4F/5F改造后上疊商墅改造前面積

98㎡上疊商墅改造后面積

130㎡四層平面五層平面商墅產(chǎn)品

House

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Design勝廈門已建成案例本案110戶型面積：110m2，4室2廳3衛(wèi)PK底層商業(yè)一層平面優(yōu)勢(shì)：1.一層設(shè)衛(wèi)生間，便于使用