2025年資產(chǎn)評(píng)估師模擬題和答案分析一、單項(xiàng)選擇題（共30題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.某企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓一項(xiàng)實(shí)用新型專利，評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。經(jīng)調(diào)查，該專利剩余法律保護(hù)期為8年，實(shí)際可收益年限為6年（技術(shù)更新預(yù)計(jì)6年后被替代）。評(píng)估人員采用收益法評(píng)估，預(yù)測(cè)未來6年每年的超額收益分別為120萬元、150萬元、180萬元、200萬元、190萬元、160萬元，折現(xiàn)率為10%。則該專利的評(píng)估值最接近（）萬元。A.682.45B.721.36C.785.23D.810.12答案：A解析：收益法下專利評(píng)估值為各年超額收益的現(xiàn)值之和。計(jì)算過程如下：第1年現(xiàn)值：120/(1+10%)=109.09萬元；第2年現(xiàn)值：150/(1+10%)2=123.97萬元；第3年現(xiàn)值：180/(1+10%)3=135.24萬元；第4年現(xiàn)值：200/(1+10%)?=136.60萬元；第5年現(xiàn)值：190/(1+10%)?=118.05萬元；第6年現(xiàn)值：160/(1+10%)?=90.30萬元；合計(jì)：109.09+123.97+135.24+136.60+118.05+90.30≈682.45萬元。2.某宗住宅用地采用市場(chǎng)法評(píng)估，選取了三個(gè)可比實(shí)例，經(jīng)修正后的單價(jià)分別為18000元/㎡、18500元/㎡、17800元/㎡。其中，實(shí)例A交易時(shí)間為2024年6月（評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年12月），該區(qū)域住宅用地價(jià)格指數(shù)2024年6月為100，12月為103；實(shí)例B為正常交易，實(shí)例C存在急于出售情況，交易價(jià)格比正常低3%。則最終評(píng)估單價(jià)最合理的計(jì)算方式是（）。A.直接取三個(gè)修正后單價(jià)的算術(shù)平均數(shù)B.對(duì)實(shí)例A補(bǔ)充時(shí)間修正，對(duì)實(shí)例C補(bǔ)充交易情況修正后再取平均C.僅對(duì)實(shí)例A補(bǔ)充時(shí)間修正，實(shí)例B、C無需調(diào)整D.對(duì)實(shí)例A、C分別補(bǔ)充時(shí)間和交易情況修正后，按權(quán)重加權(quán)平均答案：D解析：市場(chǎng)法評(píng)估需確保可比實(shí)例與評(píng)估對(duì)象在交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素上一致。實(shí)例A交易時(shí)間早于基準(zhǔn)日6個(gè)月，需根據(jù)價(jià)格指數(shù)修正（103/100）；實(shí)例C存在急于出售（交易情況修正系數(shù)為1/0.97）；實(shí)例B為正常交易無需修正。因此，需先對(duì)A、C進(jìn)行修正，再根據(jù)各實(shí)例與評(píng)估對(duì)象的相似程度賦予權(quán)重（如0.4、0.3、0.3）加權(quán)平均，而非簡(jiǎn)單算術(shù)平均。3.某企業(yè)2024年12月31日賬面記錄的在用機(jī)器設(shè)備共10臺(tái)，其中2臺(tái)因技術(shù)淘汰已停用1年，3臺(tái)為季節(jié)性停工設(shè)備（每年停用3個(gè)月），5臺(tái)正常使用。評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年12月31日，采用成本法評(píng)估時(shí)，需重點(diǎn)關(guān)注的設(shè)備是（）。A.正常使用的5臺(tái)B.停用1年的2臺(tái)C.季節(jié)性停工的3臺(tái)D.全部10臺(tái)答案：B解析：成本法評(píng)估機(jī)器設(shè)備時(shí)，需判斷設(shè)備是否處于“在用狀態(tài)”。停用1年的設(shè)備可能已無繼續(xù)使用意圖（非臨時(shí)停用），屬于閑置設(shè)備，需單獨(dú)評(píng)估其變現(xiàn)價(jià)值或報(bào)廢價(jià)值；季節(jié)性停工設(shè)備屬于正常生產(chǎn)周期中的臨時(shí)停用，仍按在用設(shè)備評(píng)估；正常使用設(shè)備按在用狀態(tài)評(píng)估。因此，重點(diǎn)關(guān)注停用1年的2臺(tái)設(shè)備的狀態(tài)認(rèn)定。4.某林場(chǎng)有一片人工馬尾松林，面積100公頃，平均樹高12米，平均胸徑20厘米，林分年齡20年。當(dāng)?shù)伛R尾松成熟林（25年）的平均出材率為70%，現(xiàn)行木材銷售價(jià)格為800元/立方米（材積），營(yíng)林成本（包括造林、撫育等）累計(jì)為3000元/公頃，投資收益率為8%。采用收獲現(xiàn)值法評(píng)估該林分價(jià)值時(shí)，需計(jì)算的關(guān)鍵參數(shù)不包括（）。A.林分剩余生長(zhǎng)年限（5年）B.成熟林的材積生長(zhǎng)率C.木材銷售的稅費(fèi)率（如增值稅、育林基金）D.營(yíng)林成本的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)答案：B解析：收獲現(xiàn)值法公式為：評(píng)估值=成熟時(shí)木材銷售收入現(xiàn)值-營(yíng)林成本現(xiàn)值。關(guān)鍵參數(shù)包括：剩余生長(zhǎng)年限（25-20=5年）、成熟時(shí)材積（需根據(jù)林分現(xiàn)狀與生長(zhǎng)模型預(yù)測(cè)）、木材價(jià)格、稅費(fèi)率、投資收益率（折現(xiàn)率）、營(yíng)林成本及各期投入的現(xiàn)值。材積生長(zhǎng)率是用于預(yù)測(cè)成熟材積的參數(shù)，但題目中已給出成熟林出材率，可能隱含材積已可通過蓄積量公式計(jì)算（如蓄積量=面積×平均胸徑2×樹高×形數(shù)），因此材積生長(zhǎng)率非必須參數(shù)。5.某企業(yè)擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。經(jīng)審計(jì)，企業(yè)2024年流動(dòng)比率為1.8，速動(dòng)比率為1.2，資產(chǎn)負(fù)債率為55%。評(píng)估人員采用市場(chǎng)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值時(shí)，選取的可比企業(yè)需重點(diǎn)關(guān)注的財(cái)務(wù)指標(biāo)是（）。A.市盈率（P/E）B.市凈率（P/B）C.市銷率（P/S）D.EV/EBITDA答案：D解析：市場(chǎng)法中，EV/EBITDA（企業(yè)價(jià)值/息稅折舊攤銷前利潤(rùn)）適用于資本結(jié)構(gòu)差異較大的企業(yè)比較，能剔除財(cái)務(wù)杠桿、折舊政策等影響，更適合評(píng)估企業(yè)整體價(jià)值；P/E受凈利潤(rùn)波動(dòng)和資本結(jié)構(gòu)影響大；P/B適用于重資產(chǎn)且賬面價(jià)值可靠的企業(yè)；P/S適用于虧損或微利企業(yè)。本題中企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率55%（資本結(jié)構(gòu)有一定杠桿），故選擇EV/EBITDA更合理。二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1.下列關(guān)于機(jī)器設(shè)備評(píng)估中“經(jīng)濟(jì)性貶值”的說法，正確的有（）。A.因市場(chǎng)需求下降導(dǎo)致設(shè)備利用率降低50%，屬于經(jīng)濟(jì)性貶值B.政府限制使用高能耗設(shè)備導(dǎo)致的貶值，屬于經(jīng)濟(jì)性貶值C.經(jīng)濟(jì)性貶值通常與設(shè)備自身技術(shù)無關(guān)D.計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值時(shí)，需考慮設(shè)備的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)E.設(shè)備閑置導(dǎo)致的貶值，不屬于經(jīng)濟(jì)性貶值答案：ABCD解析：經(jīng)濟(jì)性貶值指外部因素（市場(chǎng)、政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境）導(dǎo)致的設(shè)備價(jià)值損失。選項(xiàng)A（需求下降致利用率低）、B（政策限制）、C（外部因素）正確；選項(xiàng)D，經(jīng)濟(jì)性貶值率公式為[1-(實(shí)際利用率/設(shè)計(jì)利用率)^x]×100%（x為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)），需考慮x；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，設(shè)備閑置若因外部市場(chǎng)原因（如訂單減少），屬于經(jīng)濟(jì)性貶值；若因企業(yè)自身管理問題（如轉(zhuǎn)產(chǎn)），可能屬于功能性貶值或?qū)嶓w性貶值。2.采用收益法評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)，下列關(guān)于凈收益測(cè)算的說法，正確的有（）。A.出租型房地產(chǎn)凈收益=潛在毛租金收入-空置及收租損失+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用B.自用型房地產(chǎn)凈收益=市場(chǎng)租金-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（假設(shè)出租）C.酒店類房地產(chǎn)凈收益=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本-營(yíng)業(yè)稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用D.凈收益測(cè)算需考慮房地產(chǎn)的客觀收益，而非實(shí)際收益E.對(duì)于已簽訂長(zhǎng)期租約的房地產(chǎn)，需按租約租金與市場(chǎng)租金的孰低原則確定答案：ABD解析：選項(xiàng)C錯(cuò)誤，酒店類屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，凈收益=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本-營(yíng)業(yè)稅金及附加-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用+歸屬于房地產(chǎn)的利潤(rùn)（需扣除歸屬于其他資產(chǎn)的利潤(rùn)）；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，已簽長(zhǎng)期租約的房地產(chǎn)，租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場(chǎng)租金，而非孰低。3.下列關(guān)于森林資源資產(chǎn)評(píng)估的說法，正確的有（）。A.幼齡林常用重置成本法評(píng)估B.中齡林常用收獲現(xiàn)值法評(píng)估C.成熟林常用市場(chǎng)法（木材市場(chǎng)價(jià)倒算法）評(píng)估D.竹林評(píng)估可采用周期收益資本化法E.經(jīng)濟(jì)林評(píng)估需考慮盛產(chǎn)期、衰產(chǎn)期的收益差異答案：ACDE解析：幼齡林（未達(dá)郁閉）因無材積收益，常用重置成本法（按營(yíng)林成本加利潤(rùn)）；中齡林（生長(zhǎng)旺盛期）常用收益現(xiàn)值法或林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)法；成熟林（可采伐）常用市場(chǎng)價(jià)倒算法（木材銷售價(jià)-采伐運(yùn)輸成本-稅費(fèi)-利潤(rùn)）；竹林（每年產(chǎn)竹）可按周期收益資本化（年凈收益/資本化率）；經(jīng)濟(jì)林（如果園）需分階段（投產(chǎn)前、盛產(chǎn)期、衰產(chǎn)期）預(yù)測(cè)收益。因此B錯(cuò)誤，中齡林一般不用收獲現(xiàn)值法（該法適用于預(yù)測(cè)到成熟時(shí)的收益）。三、綜合題（共3題，第1題15分，第2題20分，第3題25分，共60分）（一）企業(yè)價(jià)值評(píng)估案例甲公司為一家制造業(yè)企業(yè)，評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。評(píng)估人員采用收益法評(píng)估其股東全部權(quán)益價(jià)值，相關(guān)數(shù)據(jù)如下：1.歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（單位：萬元）：|項(xiàng)目|2022年|2023年|2024年||-|--|--|--||營(yíng)業(yè)收入|8000|9000|10000||凈利潤(rùn)|600|720|800||折舊與攤銷|200|220|250||資本性支出|300|350|400||營(yíng)運(yùn)資金增加|150|200|250|2.預(yù)測(cè)期（2025-2029年）：預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率前3年為8%，后2年為5%；凈利潤(rùn)率穩(wěn)定在8%（凈利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入×8%）；折舊與攤銷每年遞增5%（以2024年為基數(shù)）；資本性支出為營(yíng)業(yè)收入的4%；營(yíng)運(yùn)資金增加為營(yíng)業(yè)收入增量的15%。3.永續(xù)期（2030年及以后）：營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率穩(wěn)定在3%，凈利潤(rùn)率、折舊與攤銷、資本性支出、營(yíng)運(yùn)資金增加占比保持2029年水平；折現(xiàn)率（加權(quán)平均資本成本，WACC）為10%；甲公司無有息負(fù)債，權(quán)益乘數(shù)為1.5（資產(chǎn)=1.5×權(quán)益），無優(yōu)先股。要求：（1）計(jì)算2025-2029年各年的企業(yè)自由現(xiàn)金流量（FCFF）。（2）計(jì)算永續(xù)期企業(yè)自由現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。（3）計(jì)算企業(yè)整體價(jià)值及股東全部權(quán)益價(jià)值（假設(shè)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值為500萬元，溢余資產(chǎn)價(jià)值為300萬元，無帶息負(fù)債）。答案及解析：（1）2025-2029年FCFF計(jì)算（FCFF=凈利潤(rùn)+折舊與攤銷-資本性支出-營(yíng)運(yùn)資金增加）-2025年：營(yíng)業(yè)收入=10000×(1+8%)=10800萬元凈利潤(rùn)=10800×8%=864萬元折舊與攤銷=250×(1+5%)=262.5萬元資本性支出=10800×4%=432萬元營(yíng)運(yùn)資金增加=（10800-10000）×15%=120萬元FCFF=864+262.5-432-120=574.5萬元-2026年：營(yíng)業(yè)收入=10800×(1+8%)=11664萬元凈利潤(rùn)=11664×8%=933.12萬元折舊與攤銷=262.5×(1+5%)=275.625萬元資本性支出=11664×4%=466.56萬元營(yíng)運(yùn)資金增加=（11664-10800）×15%=129.6萬元FCFF=933.12+275.625-466.56-129.6=612.585萬元-2027年：營(yíng)業(yè)收入=11664×(1+8%)=12597.12萬元凈利潤(rùn)=12597.12×8%=1007.77萬元折舊與攤銷=275.625×(1+5%)=289.406萬元資本性支出=12597.12×4%=503.885萬元營(yíng)運(yùn)資金增加=（12597.12-11664）×15%=140萬元（取整）FCFF=1007.77+289.406-503.885-140≈653.29萬元-2028年（增長(zhǎng)率5%）：營(yíng)業(yè)收入=12597.12×(1+5%)=13226萬元（取整）凈利潤(rùn)=13226×8%=1058.08萬元折舊與攤銷=289.406×(1+5%)=303.876萬元資本性支出=13226×4%=529.04萬元營(yíng)運(yùn)資金增加=（13226-12597.12）×15%≈94.33萬元FCFF=1058.08+303.876-529.04-94.33≈738.6萬元-2029年（增長(zhǎng)率5%）：營(yíng)業(yè)收入=13226×(1+5%)=13887.3萬元凈利潤(rùn)=13887.3×8%=1110.98萬元折舊與攤銷=303.876×(1+5%)=319.07萬元資本性支出=13887.3×4%=555.49萬元營(yíng)運(yùn)資金增加=（13887.3-13226）×15%≈99.2萬元FCFF=1110.98+319.07-555.49-99.2≈775.36萬元（2）永續(xù)期FCFF現(xiàn)值計(jì)算：2030年?duì)I業(yè)收入=13887.3×(1+3%)=14203.92萬元凈利潤(rùn)=14203.92×8%=1136.31萬元折舊與攤銷=319.07×(1+5%)=335.02萬元（注：題目假設(shè)折舊占比保持2029年水平，實(shí)際應(yīng)按永續(xù)期增長(zhǎng)率3%調(diào)整，但題目說明“占比保持2029年水平”，故折舊與攤銷增長(zhǎng)率=營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率=3%，即319.07×(1+3%)=328.64萬元，此處可能存在理解差異，按題目“占比保持”應(yīng)為與營(yíng)業(yè)收入同比例增長(zhǎng)）資本性支出=14203.92×4%=568.16萬元（占比4%保持）營(yíng)運(yùn)資金增加=（14203.92-13887.3）×15%=316.62×15%≈47.49萬元（永續(xù)期營(yíng)運(yùn)資金增加=營(yíng)業(yè)收入增量×15%，增量=13887.3×3%=416.62萬元，故營(yíng)運(yùn)資金增加=416.62×15%≈62.49萬元）修正后2030年FCFF=1136.31+328.64（折舊）-568.16（資本性支出）-62.49（營(yíng)運(yùn)資金增加）≈834.30萬元永續(xù)期現(xiàn)值=834.30/(10%-3%)×(1/(1+10%)?)=834.30/0.07×0.6209≈834.30×8.87×0.6209≈4600萬元（精確計(jì)算：834.30/0.07=11918.57；11918.57×0.6209≈7400萬元，可能前期假設(shè)誤差，需按嚴(yán)格步驟）（3）企業(yè)整體價(jià)值=2025-2029年FCFF現(xiàn)值+永續(xù)期現(xiàn)值+非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)+溢余資產(chǎn)2025年現(xiàn)值=574.5/(1.1)=522.27萬元2026年現(xiàn)值=612.585/(1.1)2≈506.27萬元2027年現(xiàn)值=653.29/(1.1)3≈490.53萬元2028年現(xiàn)值=738.6/(1.1)?≈504.47萬元2029年現(xiàn)值=775.36/(1.1)?≈481.67萬元預(yù)測(cè)期現(xiàn)值合計(jì)≈522.27+506.27+490.53+504.47+481.67≈2505.21萬元永續(xù)期現(xiàn)值=775.36×(1+3%)/(10%-3%)/(1.1)?=775.36×1.03/0.07×0.6209≈775.36×14.714×0.6209≈775.36×9.13≈7083萬元（更準(zhǔn)確：775.36×1.03=798.62；798.62/0.07=11408.86；11408.86×0.6209≈7083萬元）企業(yè)整體價(jià)值=2505.21+7083+500+300=10388.21萬元股東全部權(quán)益價(jià)值=企業(yè)整體價(jià)值-帶息負(fù)債=10388.21-0=10388.21萬元（二）不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估案例某城市核心區(qū)有一棟5層商業(yè)樓（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)），建筑面積5000㎡（每層1000㎡），土地使用權(quán)剩余年限40年（評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年12月31日）。該樓1-2層為商鋪（出租，月租金150元/㎡，空置率5%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率30%），3-5層為辦公（出租，月租金80元/㎡，空置率8%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率25%）。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用地還原利率為8%，建筑物還原利率為10%，土地資本化率=7%（土地剩余使用年限40年，P/A,7%,40=13.33）。要求：（1）計(jì)算該商業(yè)樓年凈收益（按客觀收益測(cè)算）。（2）采用剩余法評(píng)估土地價(jià)值（假設(shè)建筑物價(jià)值為3000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命60年，已使用10年，殘值率0）。答案及解析：（1）年凈收益計(jì)算：-1-2層商鋪年有效毛收入=2×1000×150×12×(1-5%)=2×1000×150×12×0.95=342萬元商鋪年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=342×30%=102.6萬元商鋪年凈收益=342-102.6=239.4萬元-3-5層辦公年有效毛收入=3×1000×80×12×(1-8%)=3×1000×80×12×0.92=264.96萬元辦公年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=264.96×25%=66.24萬元辦公年凈收益=264.96-66.24=198.72萬元總年凈收益=239.4+198.72=438.12萬元（2）剩余法評(píng)估土地價(jià)值（公式：土地價(jià)值=（房地產(chǎn)凈收益-建筑物凈收益）/土地資本化率）-建筑物年折舊額=3000/(60-10)=60萬元（經(jīng)濟(jì)壽命60年，已使用10年，剩余50年）-建筑物年凈收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原利率=（3000-60×10）×10%=2400×10%=240萬元（注：建筑物現(xiàn)值=3000-已提折舊=3000-（3000/60）×10=2500萬元，正確折舊計(jì)算應(yīng)為3000/60=50萬元/年，已使用10年折舊500萬元，現(xiàn)值2500萬元；建筑物年凈收益=2500×10%=250萬元）修正后：建筑物現(xiàn)值=3000-（3000/60）×10=2500萬元建