房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法測(cè)試題》考試題含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題2分，共30分）1.房地產(chǎn)估價(jià)的核心是為特定目的評(píng)估房地產(chǎn)的（）。A.投資價(jià)值B.市場價(jià)值C.抵押價(jià)值D.快速變現(xiàn)價(jià)值答案：B2.某宗房地產(chǎn)交易中，賣方實(shí)際得到150萬元（不含稅費(fèi)），交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）萬元。A.159B.160.2C.166.67D.170答案：C（設(shè)正常成交價(jià)格為X，賣方凈得=X6%X=150，解得X=150/0.94≈166.67）3.運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，若預(yù)測(cè)未來凈收益每年不變，收益期限為有限年，則價(jià)值計(jì)算公式為（）。A.V=A/YB.V=A/Y×[11/(1+Y)^n]C.V=A/(Yg)D.V=A/Y×(1+Y)^n答案：B4.某建筑物建成于2010年1月，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年。若采用直線法計(jì)算折舊，該建筑物的年折舊率為（）。A.2%B.2.5%C.3%D.3.5%答案：A（年折舊率=1/經(jīng)濟(jì)壽命=1/50=2%）5.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值采用（）測(cè)算。A.市場法B.成本法C.收益法D.上述方法均可答案：D6.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則要求評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值必須是在（）下的價(jià)值。A.最高最佳使用B.合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分C.評(píng)估時(shí)點(diǎn)D.公開市場答案：B7.某可比實(shí)例成交價(jià)格為2000元/㎡，成交日期為2022年1月，該類房地產(chǎn)價(jià)格2022年1月至2023年6月平均每月比上月上漲1%。2023年6月對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整后的價(jià)格為（）元/㎡。A.2000×(1+1%)^17B.2000×(1+1%)^18C.2000×(1+1%)^15D.2000×(1+1%)^16答案：D（2022年1月至2023年6月共18個(gè)月，調(diào)整期為17個(gè)月？不，2022年1月到2023年6月是18個(gè)月，從成交日期到價(jià)值時(shí)點(diǎn)間隔17個(gè)月，故調(diào)整次數(shù)為17次，公式為2000×(1+1%)^17？需確認(rèn)：2022年1月到2023年6月，共17個(gè)月后（2022年1月為0，2022年2月為1，…2023年6月為17），故正確為A？原題可能存在時(shí)間計(jì)算誤差，正確應(yīng)為2022年1月至2023年6月共18個(gè)月，間隔17個(gè)月，故調(diào)整次數(shù)17次，答案A。但需核對(duì)：例如2022年1月到2022年2月是1個(gè)月，到2023年1月是12個(gè)月，到2023年6月是17個(gè)月，故調(diào)整系數(shù)為(1+1%)^17，答案A。但原題選項(xiàng)A是17次方，正確。）8.收益法中，運(yùn)營費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用的主要區(qū)別在于不包含（）。A.房產(chǎn)稅B.保險(xiǎn)費(fèi)C.折舊費(fèi)D.管理費(fèi)答案：C9.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為2000㎡，建筑物重置成本為1800元/㎡，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，已使用10年，殘值率為0。土地現(xiàn)值為500萬元，則該房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）萬元。A.500+2000×1800×(110/50)B.500+2000×1800×(10/50)C.500+2000×1800D.500+2000×1800×(110/50)/10000答案：A（房地產(chǎn)現(xiàn)值=土地現(xiàn)值+建筑物現(xiàn)值；建筑物現(xiàn)值=重置成本×(1已使用年限/經(jīng)濟(jì)壽命)，注意單位換算：2000×1800元=360萬元，折舊后為360×(110/50)=288萬元，總現(xiàn)值=500+288=788萬元，對(duì)應(yīng)選項(xiàng)A）10.最高最佳使用分析不包括（）。A.法律上允許B.技術(shù)上可能C.經(jīng)濟(jì)上可行D.價(jià)值最大化答案：無（最高最佳使用需滿足法律允許、技術(shù)可能、經(jīng)濟(jì)可行、價(jià)值最大，故無錯(cuò)誤選項(xiàng)，但題目可能設(shè)錯(cuò)項(xiàng)為“D”，實(shí)際D是目標(biāo)，非分析內(nèi)容？需確認(rèn)：最高最佳使用分析包括法律可行性、技術(shù)可能性、經(jīng)濟(jì)可行性、價(jià)值最大化，故題目中“不包括”的應(yīng)為無，但可能題目選項(xiàng)設(shè)置錯(cuò)誤，正確答案應(yīng)為無，但按常規(guī)題設(shè)，可能選D，實(shí)際D是結(jié)果，非分析步驟。）11.市場法中，選取的可比實(shí)例數(shù)量一般為（）個(gè)。A.12B.310C.1015D.15以上答案：B12.某房地產(chǎn)未來第一年凈收益為20萬元，此后每年凈收益增加1萬元，收益期限為無限年，報(bào)酬率為8%。則該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.20/0.08+1/(0.08)^2B.20/0.08+1/(0.08×(1+0.08))C.20/(0.080.05)D.20×(1+0.08)/(0.080.05)答案：A（凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增，無限年期公式為V=A/Y+b/Y2，其中A=20，b=1，故V=20/0.08+1/(0.08)2）13.成本法中，房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成不包括（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.銷售稅費(fèi)D.投資利息E.折舊答案：E（成本法中價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤，折舊是扣除項(xiàng)，非構(gòu)成）14.假設(shè)開發(fā)法中，靜態(tài)分析法不考慮（）。A.開發(fā)完成后的價(jià)值B.后續(xù)開發(fā)成本C.投資利息D.開發(fā)利潤答案：C（靜態(tài)分析法不考慮資金時(shí)間價(jià)值，即不計(jì)算投資利息和折現(xiàn)，動(dòng)態(tài)分析法需折現(xiàn)）15.某宗房地產(chǎn)的年有效毛收入為50萬元，運(yùn)營費(fèi)用為20萬元，資本化率為10%。若采用直接資本化法評(píng)估，其價(jià)值為（）萬元。A.300B.500C.200D.100答案：A（凈收益=5020=30萬元，價(jià)值=30/10%=300）二、多項(xiàng)選擇題（每題3分，共30分。每題至少有2個(gè)正確選項(xiàng)，錯(cuò)選、漏選均不得分）1.房地產(chǎn)價(jià)格的特征包括（）。A.受區(qū)位影響大B.是權(quán)益價(jià)格C.同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格D.易受交易者個(gè)別因素影響答案：ABCD2.市場法中，對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，需要調(diào)整的內(nèi)容包括（）。A.區(qū)位狀況B.實(shí)物狀況C.權(quán)益狀況D.交易情況答案：ABC（交易情況調(diào)整是單獨(dú)步驟，房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益）3.收益法中，確定報(bào)酬率的方法有（）。A.累加法B.市場提取法C.投資報(bào)酬率排序插入法D.直線法答案：ABC4.成本法中，計(jì)算建筑物折舊的方法有（）。A.年限法B.市場提取法C.分解法D.假設(shè)開發(fā)法答案：ABC5.假設(shè)開發(fā)法適用于（）的估價(jià)。A.待開發(fā)的土地B.在建工程C.可重新開發(fā)的舊房地產(chǎn)D.已建成的房地產(chǎn)答案：ABC6.房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則包括（）。A.獨(dú)立、客觀、公正原則B.合法原則C.最高最佳使用原則D.替代原則答案：ABCD7.影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素包括（）。A.交通條件B.環(huán)境狀況C.城市規(guī)劃D.人口密度答案：ABCD8.市場法中，選取可比實(shí)例的要求有（）。A.與估價(jià)對(duì)象的用途相同B.與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同C.成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近D.成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格答案：ABCD9.收益法中，凈收益的測(cè)算應(yīng)注意（）。A.有形收益和無形收益的綜合B.實(shí)際收益與客觀收益的區(qū)分C.樂觀估計(jì)與保守估計(jì)的平衡D.運(yùn)營費(fèi)用與有效毛收入的匹配答案：ABD10.成本法中，重新購建價(jià)格的內(nèi)涵包括（）。A.重新購置的必要支出B.重新開發(fā)的必要支出C.應(yīng)得利潤D.折舊答案：ABC（重新購建價(jià)格是客觀成本，包含必要支出和應(yīng)得利潤，折舊是扣除項(xiàng)）三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”）1.房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的結(jié)合，需要估價(jià)師運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)判斷。（）答案：√2.市場法適用于所有類型的房地產(chǎn)估價(jià)，包括特殊廠房和教堂。（）答案：×（特殊房地產(chǎn)缺乏可比實(shí)例，市場法不適用）3.收益法中的報(bào)酬率應(yīng)等同于該房地產(chǎn)的投資回報(bào)率，與風(fēng)險(xiǎn)無關(guān)。（）答案：×（報(bào)酬率與風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)）4.成本法評(píng)估的價(jià)值是房地產(chǎn)的重置成本，不考慮外部折舊。（）答案：×（成本法需考慮物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊）5.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價(jià)值必須采用市場法測(cè)算。（）答案：×（可采用市場法、收益法等）6.最高最佳使用是指房地產(chǎn)在法律允許范圍內(nèi)能夠帶來最大收益的使用方式。（）答案：√7.估價(jià)時(shí)點(diǎn)可以是過去、現(xiàn)在或未來，具體由估價(jià)目的決定。（）答案：√8.交易情況修正的目的是將可比實(shí)例的非正常成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。（）答案：√9.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，實(shí)際折舊應(yīng)按經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算。（）答案：√10.房地產(chǎn)的投資價(jià)值是針對(duì)特定投資者的價(jià)值，與市場價(jià)值一定不同。（）答案：×（可能相同）四、簡答題（每題6分，共30分）1.簡述房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序。答案：①受理估價(jià)委托；②確定估價(jià)基本事項(xiàng)（目的、對(duì)象、時(shí)點(diǎn)）；③制定估價(jià)作業(yè)方案；④搜集估價(jià)所需資料；⑤實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；⑥選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算；⑦確定估價(jià)結(jié)果；⑧撰寫估價(jià)報(bào)告；⑨審核估價(jià)報(bào)告；⑩交付估價(jià)報(bào)告；?估價(jià)資料歸檔。2.市場法的適用條件和局限性是什么？答案：適用條件：①存在大量類似房地產(chǎn)的交易；②可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象具有較強(qiáng)的相似性；③交易實(shí)例資料可獲取且真實(shí)可靠。局限性：①對(duì)缺乏交易的特殊房地產(chǎn)不適用；②需對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行復(fù)雜調(diào)整，受估價(jià)師主觀影響大；③難以反映房地產(chǎn)的未來收益或成本。3.收益法中，凈收益測(cè)算的注意事項(xiàng)有哪些？答案：①區(qū)分實(shí)際收益與客觀收益，應(yīng)采用客觀收益；②考慮有形收益與無形收益（如聲譽(yù)帶來的收益）；③運(yùn)營費(fèi)用應(yīng)包含維持房地產(chǎn)正常使用的必要支出，不包含折舊、所得稅等非運(yùn)營費(fèi)用；④凈收益應(yīng)與報(bào)酬率的口徑一致（如稅前或稅后）；⑤對(duì)于不同收益類型（如出租、自營），需分別測(cè)算。4.成本法中，重新購建價(jià)格的含義及構(gòu)成是什么？答案：重新購建價(jià)格是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所需的必要支出及應(yīng)得利潤。構(gòu)成包括：①土地取得成本；②開發(fā)成本（勘察設(shè)計(jì)、建筑安裝工程費(fèi)等）；③管理費(fèi)用；④銷售費(fèi)用；⑤投資利息；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開發(fā)利潤。5.假設(shè)開發(fā)法的兩種基本公式及適用情況是什么？答案：①靜態(tài)分析法公式：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值后續(xù)開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤；適用于開發(fā)周期短、資金時(shí)間價(jià)值影響小的項(xiàng)目。②動(dòng)態(tài)分析法公式：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=（開發(fā)完成后的價(jià)值后續(xù)開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)）/(1+折現(xiàn)率)^開發(fā)期；適用于開發(fā)周期長、需考慮資金時(shí)間價(jià)值的項(xiàng)目。五、計(jì)算題（每題10分，共40分）1.運(yùn)用市場法評(píng)估某住宅的價(jià)值。選取了3個(gè)可比實(shí)例，相關(guān)數(shù)據(jù)如下：可比實(shí)例A：成交價(jià)格5000元/㎡，成交日期2023年1月，交易情況（買方額外支付裝修費(fèi)200元/㎡，正常交易無此費(fèi)用），區(qū)位狀況（比估價(jià)對(duì)象好5%），實(shí)物狀況（比估價(jià)對(duì)象差3%），權(quán)益狀況（與估價(jià)對(duì)象相同）。可比實(shí)例B：成交價(jià)格5200元/㎡，成交日期2023年4月，交易情況（正常），區(qū)位狀況（比估價(jià)對(duì)象差2%），實(shí)物狀況（比估價(jià)對(duì)象好1%），權(quán)益狀況（比估價(jià)對(duì)象差4%）?？杀葘?shí)例C：成交價(jià)格4800元/㎡，成交日期2023年7月（估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2023年7月），交易情況（賣方急于出售，成交價(jià)格比正常低8%），區(qū)位狀況（與估價(jià)對(duì)象相同），實(shí)物狀況（比估價(jià)對(duì)象好2%），權(quán)益狀況（比估價(jià)對(duì)象好3%）。該類房地產(chǎn)價(jià)格2023年1月至7月平均每月上漲0.5%。試計(jì)算3個(gè)可比實(shí)例經(jīng)調(diào)整后的比準(zhǔn)價(jià)格（交易情況調(diào)整中，可比實(shí)例A的裝修費(fèi)視為價(jià)格偏離，需扣除；其他交易情況調(diào)整系數(shù)以正常價(jià)格為100）。答案：（1）可比實(shí)例A調(diào)整：①交易情況調(diào)整：成交價(jià)格含額外裝修費(fèi)200元/㎡，正常價(jià)格=5000200=4800元/㎡（或調(diào)整系數(shù)=正常價(jià)格/成交價(jià)格=4800/5000=0.96）；②市場狀況調(diào)整：2023年1月至7月共6個(gè)月，調(diào)整系數(shù)=(1+0.5%)^6≈1.0304；③房地產(chǎn)狀況調(diào)整：區(qū)位（100/105）、實(shí)物（100/97）、權(quán)益（100/100），綜合調(diào)整系數(shù)=100/(105×97/100)=100/(101.85)≈0.9818；比準(zhǔn)價(jià)格=4800×1.0304×0.9818≈4800×1.011≈4853元/㎡。（2）可比實(shí)例B調(diào)整：①交易情況調(diào)整：正常，系數(shù)=1；②市場狀況調(diào)整：2023年4月至7月共3個(gè)月，調(diào)整系數(shù)=(1+0.5%)^3≈1.0151；③房地產(chǎn)狀況調(diào)整：區(qū)位（100/98）、實(shí)物（100/101）、權(quán)益（100/96），綜合調(diào)整系數(shù)=100/(98×101×96/10000)=100/(95.00)=1.0526；比準(zhǔn)價(jià)格=5200×1.0151×1.0526≈5200×1.068≈5554元/㎡。（3）可比實(shí)例C調(diào)整：①交易情況調(diào)整：正常價(jià)格=4800/(18%)≈5217.39元/㎡（調(diào)整系數(shù)=100/92≈1.0870）；②市場狀況調(diào)整：成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相同，系數(shù)=1；③房地產(chǎn)狀況調(diào)整：區(qū)位（100/100）、實(shí)物（100/102）、權(quán)益（100/103），綜合調(diào)整系數(shù)=100/(102×103/100)=100/(105.06)≈0.9518；比準(zhǔn)價(jià)格=5217.39×1×0.9518≈4967元/㎡。（注：計(jì)算過程中系數(shù)保留4位小數(shù)，最終結(jié)果保留整數(shù)）2.某商場的土地剩余使用年限為40年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，建筑面積為5000㎡。已知該商場年有效毛收入為1200萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，報(bào)酬率為8%。試采用收益法評(píng)估該商場的價(jià)值（假設(shè)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后土地使用權(quán)未到期，且不可續(xù)期）。答案：①年凈收益=1200×(130%)=840萬元；②收益期限取建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命35年（土地剩余年限40年長于建筑物壽命，故取35年）；③價(jià)值V=840/8%×[11/(1+8%)^35]≈840/0.08×(11/14.785)=10500×(10.0676)=10500×0.9324≈9790.2萬元。3.某舊辦公樓的土地面積為2000㎡，建筑面積為5000㎡，土地單價(jià)為3000元/㎡，建筑物重置成本為2000元/㎡，已使用10年，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為0。經(jīng)測(cè)算，該辦公樓的物質(zhì)折舊為150萬元，功能折舊為80萬元，外部折舊為40萬元。試采用成本法評(píng)估該舊辦公樓的價(jià)值。答案：①土地價(jià)值=2000×3000=600萬元；②建筑物重置成本=5000×2000=1000萬元；③建筑物折舊總額=物質(zhì)折舊+功能折舊+外部折舊=150+80+40=270萬元；④建筑物現(xiàn)值=1000270=730萬元；⑤房地產(chǎn)價(jià)值=600+730=1330萬