ICS03.080

CCSA12

15

內(nèi)蒙古自治區(qū)地方標(biāo)準(zhǔn)

DB15/T3686.2—2024

物業(yè)管理服務(wù)規(guī)程

第2部分：工程運(yùn)維

Propertymanagementserviceprocedures——Part2：Engineering

operationandmaintenance

2024-09-27發(fā)布2024-10-27實(shí)施

內(nèi)蒙古自治區(qū)市場監(jiān)督管理局發(fā)布

DB15/T3686.2—2024

目次

前言.................................................................................II

引言................................................................................III

1范圍...............................................................................1

2規(guī)范性引用文件.....................................................................1

3術(shù)語和定義.........................................................................1

4總體要求...........................................................................1

5共有部位管理.......................................................................4

6共有設(shè)施設(shè)備管理...................................................................7

7特種作業(yè)管理......................................................................25

附錄A（資料性）工程運(yùn)維人員崗位職責(zé)................................................27

參考文獻(xiàn).............................................................................28

I

DB15/T3686.2—2024

前言

本文件按照GB/T1.1—2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則第1部分：標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定

起草。

本文件是DB15/T3686《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)程》的第2部分。DB15/T3686已經(jīng)發(fā)布了以下部分：

——第1部分：客戶服務(wù)；

——第2部分：工程運(yùn)維；

——第3部分：秩序維護(hù)；

——第4部分：保潔服務(wù)；

——第5部分：綠化養(yǎng)護(hù)。

本文件由內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳提出并歸口。

本文件起草單位：內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、赤峰綠城物業(yè)服務(wù)有限公司、內(nèi)蒙古自治區(qū)物

業(yè)管理協(xié)會。

本文件主要起草人：張鶴、雷振華、趙文宗、董朝旺、賈曉峰、王國峰、王欣欣、連海波、楊可心、

孫海濤、馬憶歷、鄒海濤、程志新、李亞鵬、于永淇、吳小樂、陳賓、白藝佳、許硯秋、劉艷霞、敖登

格日樂、王雪峰、邱建剛、陳娟、康永剛、劉夢沙、張利梅、王建、劉洋、劉澤、李博苑、曹彥慧、陳

雷。

II

DB15/T3686.2—2024

引言

物業(yè)管理服務(wù)實(shí)質(zhì)是對業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行的管理服務(wù)，是社會綜合治理的一個重要內(nèi)容，對于和諧

社區(qū)建設(shè)、幫助居民獲得更加舒適、便捷的生活環(huán)境、提升幸福指數(shù)發(fā)揮重要作用。為提升內(nèi)蒙古自治

區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭制定了《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)程》。該規(guī)程由五

個部分構(gòu)成。

——第1部分：客戶服務(wù)。目的在于規(guī)范客戶服務(wù)中心建立、服務(wù)禮儀、客戶日常服務(wù)、特約服

務(wù)、裝修管理服務(wù)、投訴處理、輿情管理、監(jiān)督與評價等內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。

——第2部分：工程運(yùn)維。目的在于規(guī)范設(shè)施設(shè)備管理總體要求及共有部位管理、共有設(shè)施設(shè)備

管理、有限空間作業(yè)管理、監(jiān)督與評價等內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。

——第3部分：秩序維護(hù)。目的在于規(guī)范秩序維護(hù)服務(wù)的總體要求及人員出入管理、車輛管理、

安防管理、巡邏管理、安防控制中心管理、消防安全管理等內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。

——第4部分：保潔服務(wù)。目的在于規(guī)范保潔服務(wù)的總體要求、樓內(nèi)保潔、樓外保潔、生活垃圾

收集與處理、保潔服務(wù)質(zhì)量、衛(wèi)生消殺、突發(fā)事件處理等內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。

——第5部分：綠化養(yǎng)護(hù)。目的在于規(guī)范保潔服務(wù)的總體要求及澆灌、施肥、病蟲害防治、修

剪、除草、補(bǔ)植、改植、防寒、綠化清潔、綠化垃圾處理、分類養(yǎng)護(hù)、極端天氣下植物的防

護(hù)、綠化設(shè)施維護(hù)等內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。

III

DB15/T3686.2—2024

物業(yè)管理服務(wù)規(guī)程

第2部分：工程運(yùn)維

1范圍

本文件規(guī)定了工程運(yùn)維的總體要求、共有部位管理、共有設(shè)施設(shè)備管理、有限空間作業(yè)管理等內(nèi)容。

本文件適用于物業(yè)工程運(yùn)維服務(wù)。

2規(guī)范性引用文件

下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，

僅該日期對應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本

文件。

GB2894安全標(biāo)志及其使用導(dǎo)則

GB/T3608高處作業(yè)分級

GB17051二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范

GB/T18775電梯、自動扶梯和自動人行道維修規(guī)范

GB25201建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理

GB/T36122市政消防給水設(shè)施維護(hù)管理

GB/T37136電力用戶供配電設(shè)施運(yùn)行維護(hù)規(guī)范

GB50140建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范

QX/T309防雷安全管理規(guī)范

TSGT5002電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則

DB15/T3686.1物業(yè)管理服務(wù)規(guī)程第1部分:客戶服務(wù)

3術(shù)語和定義

本文件沒有需要界定的術(shù)語和定義。

4總體要求

服務(wù)機(jī)構(gòu)

4.1.1應(yīng)有固定的服務(wù)場所，應(yīng)根據(jù)實(shí)際工作需要配置必要的辦公設(shè)備和檢修工具，工具配置標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)

滿足常用共有部位、共有設(shè)施設(shè)備維修的要求。

4.1.2宜配置工具室、工具架，工具擺放整齊、規(guī)范、有序，定期盤點(diǎn)、檢查。

工作人員

4.2.1根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需求配備專業(yè)的技術(shù)人員，物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)按照規(guī)定取得職業(yè)資格證書或相應(yīng)的

崗位證書。有特殊涉密方面要求的崗位人員應(yīng)滿足相應(yīng)要求，必要情況下進(jìn)行政審。

1

DB15/T3686.2—2024

4.2.2物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在上崗前對工作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，培訓(xùn)合格方可上崗，工作期間還應(yīng)進(jìn)行定期

培訓(xùn)，包括專業(yè)知識、相關(guān)法律法規(guī)、安全知識等內(nèi)容。

4.2.3專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)身體健康，持有符合相關(guān)法律法規(guī)要求專業(yè)技術(shù)職稱證書和崗位證書。

4.2.4服務(wù)用語、儀容儀表應(yīng)符合DB15/T3686.1的規(guī)定。

4.2.5物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在上崗前對工作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，工作期間還應(yīng)進(jìn)行技能培訓(xùn)。

4.2.6工作人員熟練掌握維修工具使用要領(lǐng)，正確操作維修工具。

4.2.7愛護(hù)工具，及時檢修，妥善保管。

崗位職責(zé)

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況建立工程運(yùn)維人員各崗位職責(zé)，參見附錄A。

工作內(nèi)容

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況明確工程運(yùn)維的工作內(nèi)容，包括但不限于：

a)建立共有部位、共有設(shè)施設(shè)備臺賬，并定期更新；

b)制定共有部位、共有設(shè)施設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并按照計(jì)劃實(shí)施；

c)開展共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的巡查、維修養(yǎng)護(hù)工作，保證設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常、發(fā)生異常情況

需及時處理；

d)制定共有部位、共有設(shè)施設(shè)備年度大、中修及專項(xiàng)更新、改造計(jì)劃；

e)組織共有部位、共有設(shè)施設(shè)備小修與零星維修；

f)組織申報特種設(shè)備強(qiáng)制性年度檢測、檢驗(yàn)；

g)負(fù)責(zé)專業(yè)外包單位維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)的監(jiān)督、檢查、評價；

h)及時處理工程維修服務(wù)方面的相關(guān)投訴，發(fā)現(xiàn)問題及時跟蹤處理；

i)編制共有部位、共有設(shè)施設(shè)備緊急情況處理預(yù)案，定期開展演練；

j)制定共有部位、共有設(shè)施設(shè)備節(jié)能降耗管理方案，并組織實(shí)施；

k)制定檢修工具管理制度，建立臺賬，明確管理和使用要求；

l)收集水、電、氣、暖、通訊、有線電視等相關(guān)專營單位的聯(lián)系信息；

m)收集和管理共有部位、共有設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料。

培訓(xùn)

4.5.1制定培訓(xùn)工作計(jì)劃、效果評估等。

4.5.2根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃落實(shí)培訓(xùn)工作，并進(jìn)行培訓(xùn)效果評估。

4.5.3工程運(yùn)維人員崗位專業(yè)知識培訓(xùn)主要內(nèi)容：

a)維修服務(wù)的基本內(nèi)容、基本要求、操作流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

b)工具使用方法及注意事項(xiàng)；

c)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的巡查標(biāo)準(zhǔn)和維修養(yǎng)護(hù)常識；

d)巡檢、維修養(yǎng)護(hù)過程中的安全作業(yè)注意事項(xiàng)等。

檔案管理

4.6.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)配置檔案室，制定檔案管理制度，有專人收集、定期存檔、妥善保管。

4.6.2共有部位、共有設(shè)施設(shè)備檔案資料應(yīng)按基礎(chǔ)管理檔案和運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)管理檔案進(jìn)行分類。

4.6.3基礎(chǔ)檔案：

a)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資

料；

2

DB15/T3686.2—2024

b)設(shè)備的購買、安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

c)質(zhì)量保修文件和使用說明文件；

d)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備臺賬。

4.6.4運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)檔案：

a)運(yùn)行檔案、維修養(yǎng)護(hù)檔案，包括維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、巡檢記錄、設(shè)備運(yùn)行日志、故障處理記錄、維

修養(yǎng)護(hù)記錄、事故處理報告、設(shè)備完好率檢查評定報告、設(shè)備系統(tǒng)狀態(tài)參數(shù)測定記錄、設(shè)備系

統(tǒng)的專業(yè)安全檢驗(yàn)報告等；

b)維修、改造檔案，包括共有部位、共有設(shè)施設(shè)備、系統(tǒng)的專項(xiàng)維修、大修、中修、改造計(jì)劃、

實(shí)施合同、實(shí)施報告、驗(yàn)收報告等；

c)報廢檔案，包括設(shè)備的報廢申請、評估、報廢記錄等。

4.6.5檔案資料應(yīng)據(jù)實(shí)、規(guī)范、完整、清楚。

4.6.6檔案存儲環(huán)境應(yīng)符合防潮、防霉、防火、防盜等要求。

4.6.7基礎(chǔ)管理檔案的保存期限應(yīng)與設(shè)備使用壽命同期；其他檔案的保存期限應(yīng)不少于5年。

外包服務(wù)管理

物業(yè)服務(wù)人對電梯、消防等外包時，應(yīng)簽訂《外包服務(wù)合同》，約定服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量要求、

雙方權(quán)利義務(wù)、監(jiān)督檢查及考核方式等，對承包方合同履約情況進(jìn)行監(jiān)督管理，主要內(nèi)容包括但不限于：

a)人員配置及管理情況；

b)人員專業(yè)技能及操作技能；

c)設(shè)施設(shè)備(工具)及用品的配備、使用與管理；

d)合同的履約情況、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、養(yǎng)護(hù)要求、質(zhì)量要求；

e)監(jiān)督檢查等要求。

設(shè)備間管理

4.8.1設(shè)備間門應(yīng)保持鎖閉狀態(tài)，鑰匙由專人保管。

4.8.2設(shè)備間門應(yīng)標(biāo)有“機(jī)房重地、閑人免進(jìn)”等警示性標(biāo)識，來訪參觀人員應(yīng)登記入內(nèi)。

4.8.3設(shè)備間出入口應(yīng)設(shè)置擋鼠板，并滿足下列主要要求：

a)宜采用鋁合金或不銹鋼等金屬材質(zhì)制作，并做防腐處理；

b)高度不低于500mm,厚度及寬度根據(jù)現(xiàn)場需求確定；

c)應(yīng)方便開啟，易拆卸；

d)名稱、警示等標(biāo)識齊全。

4.8.4設(shè)備間應(yīng)配置通風(fēng)設(shè)施、應(yīng)急照明等，顯著位置配置溫濕度計(jì)，溫濕度控制應(yīng)滿足設(shè)備運(yùn)行安

全要求。

4.8.5設(shè)備間應(yīng)做無塵化處理，地面宜涂刷環(huán)氧樹脂地坪漆或鋪貼防滑地磚。

4.8.6設(shè)置于地下室的設(shè)備間，應(yīng)于出入口處設(shè)置高度不低于200mm的擋水坎；電纜溝應(yīng)有防水要

求。

4.8.7配電柜(屏)前、后應(yīng)配置絕緣膠墊。

4.8.8設(shè)備間應(yīng)配備滅火器材、消防報警電話，并符合GB50140要求。

4.8.9高壓配電室應(yīng)配備必要的操作檢修工具。

4.8.10設(shè)備間應(yīng)由專人負(fù)責(zé)管理，定期除塵，保持設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好。

4.8.11應(yīng)在設(shè)備間內(nèi)顯著位置公示專業(yè)技術(shù)人員、制度、運(yùn)行等信息，主要內(nèi)容：

a)專業(yè)技術(shù)人員信息，主要包括責(zé)任人姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式、照片及相關(guān)的崗位證書(復(fù)印件)

等；

3

DB15/T3686.2—2024

b)制度信息，主要包括設(shè)備間管理制度、設(shè)備操作規(guī)程、系統(tǒng)運(yùn)行圖示、應(yīng)急預(yù)案等；

c)運(yùn)行信息，主要包括運(yùn)行記錄、巡查記錄、工作人員和來訪人員進(jìn)出記錄等。

4.8.12設(shè)備間內(nèi)顯著位置應(yīng)設(shè)置相關(guān)標(biāo)識。標(biāo)識除滿足GB2894要求同時應(yīng)滿足但不限于：

a)“線路有人工作、禁止合閘”等告知性標(biāo)識；

b)水箱(池)水位指示和容積標(biāo)識；

c)給排水閥門常開、常閉狀態(tài)標(biāo)識，以及管道分類、流向指示等標(biāo)識。

4.8.13設(shè)備間(井)等設(shè)備房附屬設(shè)施應(yīng)實(shí)行巡檢，并如實(shí)記錄，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時報告處理。日常巡檢

主要內(nèi)容：

a)擋鼠板等安全防范設(shè)施是否完好；

b)門鎖、照明、衛(wèi)生應(yīng)正常；

c)溫度、濕度、通風(fēng)應(yīng)正常；

d)各種儀表指示應(yīng)正常；

e)設(shè)備狀態(tài)指示燈應(yīng)正常；

f)無異常響聲或氣味；

g)消防設(shè)施應(yīng)正常；

h)標(biāo)識標(biāo)牌設(shè)施應(yīng)完好；

i)公示信息齊全、完好；

j)操作檢修工具配備應(yīng)齊全、有效、定位擺放；

k)無雜物或易燃易爆物品堆放；

l)無滲漏水情況或其他安全隱患。

節(jié)能管理

4.9.1制定設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案，進(jìn)行能耗計(jì)量、統(tǒng)計(jì)、分析等，發(fā)現(xiàn)異常及時分析原因，排除故

障，提高設(shè)備運(yùn)行效率。

4.9.2用電設(shè)備實(shí)施分區(qū)域管理，均衡用電負(fù)荷。

4.9.3空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)節(jié)能運(yùn)行應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。

4.9.4設(shè)施設(shè)備更新或改造時，宜采用節(jié)能設(shè)備（如節(jié)能燈、節(jié)水裝置、高效電機(jī)設(shè)備等）。

5共有部位管理

基本要求

5.1.1在開展維修作業(yè)時，應(yīng)將維修施工區(qū)域進(jìn)行圍護(hù)隔離，做好相應(yīng)成品保護(hù)措施，設(shè)立警示牌。

維修完成前應(yīng)保持圍護(hù)隔離措施的安全有效，避免造成人員傷害。維修過程中對業(yè)主（物業(yè)使用人）正

常生活可能造成影響的，要提前通知。

5.1.2在出現(xiàn)大風(fēng)、暴雨天氣時，需加強(qiáng)對房屋本體的巡查，主要巡查外墻飾面、外墻石材、屋面瓦、

單元門窗及附屬構(gòu)配件的穩(wěn)定情況，有無安全隱患；頂面、墻體有無滲漏水情況，有問題應(yīng)處理并上報。

5.1.3維修工作除了恢復(fù)使用功能外，還需兼顧觀感效果。

5.1.4巡查及維修后填寫記錄并存檔。

房屋建筑及附屬設(shè)施

5.2.1巡查主要內(nèi)容

5.2.1.1巡查基礎(chǔ)、樓板、屋頂、承重墻、梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件外觀有無變形、開裂等現(xiàn)象。

4

DB15/T3686.2—2024

5.2.1.2巡查門、窗、玻璃安裝是否牢固、平整、美觀、開關(guān)靈活、接縫嚴(yán)密、松動，有無破損。

5.2.1.3公區(qū)踢腳線有無損壞、殘缺、脫落等現(xiàn)象。

5.2.1.4普通水泥、地坪漆地面有無起沙、空鼓、開裂等現(xiàn)象。

5.2.1.5瓷磚地面有無損壞、破碎、高低不平等現(xiàn)象。

5.2.1.6內(nèi)、外墻飾面有無起殼、開裂、剝落等現(xiàn)象。

5.2.1.7頂面抹灰層有無損壞、吊頂形式的有無松動、下墜風(fēng)險。

5.2.1.8屋面有無明顯開裂、起皮、起砂；磚有無破損、松動等現(xiàn)象。

5.2.1.9屋面圍欄有無破損、松動現(xiàn)象。

5.2.1.10屋面防水是否完好，樓板有無滲漏。

5.2.1.11屋面上的壓頂、泛水、天溝、落水管等有無損壞、無滲漏、不積水。

5.2.1.12屋面安全標(biāo)識是否齊全、清晰。

5.2.1.13階梯、扶手、檐口、陽臺等構(gòu)筑物有無破損、脫落、掉漆等現(xiàn)象。

5.2.2維修養(yǎng)護(hù)主要內(nèi)容

5.2.2.1基礎(chǔ)、樓板、屋頂、承重墻、梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)建議

相關(guān)業(yè)主申請房屋安全鑒定，同時將有關(guān)情況向相關(guān)部門報告。

5.2.2.2門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀、開關(guān)靈活、接縫嚴(yán)密、不松動。門窗開關(guān)不靈活、松動、

變形的，應(yīng)修理或更換；門窗損壞嚴(yán)重、無法修復(fù)的，應(yīng)更換。更換的門窗應(yīng)與原門窗顏色、款式一致。

5.2.2.3內(nèi)外墻踢腳損壞的應(yīng)修復(fù)，達(dá)到表面平整、光滑、美觀。

5.2.2.4普通水泥地面起沙、空鼓、開裂，應(yīng)修補(bǔ)、拆補(bǔ)或重做。

5.2.2.5地坪漆地面注意清潔，及時清理沙粒、腐蝕性液體等；如有貨物裝卸、堆放時，避免尖銳物

體對地坪漆造成損害；如發(fā)現(xiàn)地坪漆有破損時，應(yīng)及時修補(bǔ)。

5.2.2.6地磚損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪；室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的，可增設(shè)防潮層或塊料地面，

達(dá)到使用要求，顏色一致無空鼓，縫口整齊。

5.2.2.7各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù)；墻面長期潮濕，應(yīng)加作防水，完全修復(fù)后，

應(yīng)保持整體顏色一致。

5.2.2.8頂面損壞、抹灰層松動，有下墜危險的，應(yīng)鏟除重抹；石膏線損壞的，按原樣修復(fù)；損壞嚴(yán)

重的復(fù)雜線腳，應(yīng)全部鏟除后，原樣修復(fù)或適當(dāng)簡化，保持與墻面顏色一致，光滑美觀。

5.2.2.9屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或加固，達(dá)到不滲漏、不空鼓、平整美觀的要求。

5.2.2.10屋面上的壓頂、泛水、天溝、落水管等如存在問題應(yīng)及時修復(fù)；損壞嚴(yán)重時應(yīng)翻新，保證不

滲漏。

5.2.2.11鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補(bǔ)防水層；結(jié)構(gòu)屋面板

出現(xiàn)裂縫的應(yīng)修補(bǔ)，達(dá)到屋面不滲漏要求。

5.2.2.12屋面原有隔熱保溫層損壞的應(yīng)修復(fù)，達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn)。

5.2.2.13屋面防水層有老化、拉裂、開裂、軸裂、龜裂的應(yīng)修復(fù)，確保無滲漏。

5.2.2.14木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)，上述木構(gòu)

件整件或零件拆換應(yīng)保持顏色一致，光滑美觀。

5.2.2.15鋼質(zhì)門、鐵柵門、鐵圍欄、上水管、雨水管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件，其油漆起殼、

剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆。

路面、場地、木棧道、涼亭、雕塑、景觀小品等設(shè)施

5.3.1巡查主要內(nèi)容

5

DB15/T3686.2—2024

5.3.1.1路面是否平整、破損，雨后有無大面積積水。

5.3.1.2路面井蓋是否平整、牢固，有無晃動現(xiàn)象。

5.3.1.3集水井、綠化排水溝、井蓋水篦子是否完好，有無銹蝕和老化，有無堵塞、淤積，排水不通

暢等現(xiàn)象。

5.3.1.4路牙石外觀是否完好，有無破損、斷裂、老化、下陷、歪斜等現(xiàn)象。

5.3.1.5木棧道、涼亭、雕塑、景觀小品等設(shè)施有無損壞、掉漆、標(biāo)識不清晰、安裝不牢固等現(xiàn)象。

5.3.1.6巡查連接件及螺絲是否有松動，如有松動的進(jìn)行緊固處理，有銹蝕及斷裂變形跡象的要立即

更換。

5.3.2維修養(yǎng)護(hù)主要內(nèi)容

5.3.2.1混凝土路面

5.3.2.1.1修補(bǔ)損壞的混凝土路面，如果損壞面積不大，可以相應(yīng)強(qiáng)度的水泥進(jìn)行修補(bǔ)，對于大面積

損壞的修補(bǔ)采用同等強(qiáng)度混凝土進(jìn)行修補(bǔ)。

5.3.2.1.2將道路表面或破碎面鑿掉，鑿除深度至結(jié)實(shí)面為準(zhǔn)。

5.3.2.1.3將坑底徹底鑿毛，破壞面的邊緣要向里鑿成凹齒形，將破壞面上的散粒清理干凈，修補(bǔ)的

破損面充分濕潤。

5.3.2.1.4濕水完全滲入里面而表面無塵后，在表面涂普通水泥漿，在水泥漿硬化前將修補(bǔ)用混凝土

拌合物填入坑內(nèi)，并將其搗實(shí)。

5.3.2.1.5用抹子將修補(bǔ)表面抹平，在混凝土開始硬化時，用抹子再細(xì)抹一遍，養(yǎng)護(hù)期間澆水以保持

混凝土處于濕潤狀態(tài)。

5.3.2.2瀝青路面

5.3.2.2.1清除縫中雜物及塵土，將稠度較低的瀝青灌入縫內(nèi)，填入干凈石屑或粗砂并搗實(shí)，將溢出

縫外的瀝青及石屑或砂清除。

5.3.2.2.2除去已松動的裂縫邊緣，用瀝青混合料填入縫中、搗實(shí)。

5.3.2.2.3路面沉陷的，查找沉陷原因，消除沉陷因素，回填夯實(shí)；

5.3.2.2.4若沉陷面積過小，現(xiàn)場無法采購瀝青混合料，可使用混凝土修補(bǔ)。

5.3.2.2.5對于大面積開裂、破損、沉陷、坑槽、擁包、麻面老化等，可外委處理。

5.3.2.3大理石磚路面

5.3.2.3.1大理石養(yǎng)護(hù)應(yīng)包括填縫料的補(bǔ)充，松動、破損、錯位、凸起、凹陷的維修，大理石邊緣損

壞、低洼沉陷、隆起、錯位時應(yīng)及時維修。

5.3.2.3.2當(dāng)基層強(qiáng)度不足而造成路面損壞，應(yīng)清除軟弱基層，換填新的基層材料。

5.3.2.3.3更換的大理石材質(zhì)，規(guī)格應(yīng)與原路面一致。

5.3.2.3.4施工時找平層砂漿應(yīng)飽滿，嚴(yán)禁在大理石下墊碎磚、石屑找平。

5.3.2.3.5鋪砌后的大理石應(yīng)夯實(shí)平整，并應(yīng)填縫處理。

5.3.2.3.6鋪筑大理石應(yīng)設(shè)置足夠強(qiáng)度的基層和墊層。大理石松動應(yīng)及時補(bǔ)充填縫料，若墊層不平，

應(yīng)重新鋪砌。

5.3.2.4路牙石

5.3.2.4.1鑿除損壞的路牙石，鑿掉結(jié)合層，清掃殘?jiān)瑖姙⑺贡砻娉浞譂駶櫋?/p>

5.3.2.4.2待表面水分完全滲入后，涂抹水泥漿。

6

DB15/T3686.2—2024

5.3.2.4.3將要換上去的路牙石充分浸濕后，用水泥沙漿坐砌，并用木錘或膠錘錘平、錘直，抹去磚

縫多余沙漿。

5.3.2.4.4應(yīng)留縫，灰縫表面應(yīng)光滑平整，不應(yīng)高出原有路牙石平面。

5.3.2.4.5修補(bǔ)工作完成后，把路牙石表面清掃干凈。

5.3.2.5木棧道、涼亭、雕塑、景觀小品設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)主要內(nèi)容

5.3.2.5.1進(jìn)行常規(guī)保養(yǎng)補(bǔ)漆，具體根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂驐l件安排。

5.3.2.5.2保養(yǎng)作業(yè)前做好安全防護(hù)、警示提示，具體使用圍欄或警戒線圍閉，張貼或懸掛公示及警

示標(biāo)識，內(nèi)容為“此處正在保養(yǎng)，油漆未干，請勿踏入、請勿使用”等。

5.3.2.5.3工程運(yùn)維人員戴好防護(hù)口罩，清理木棧道或木休閑椅（凳）表面雜物、灰塵。

5.3.2.5.4對開裂或凹陷處補(bǔ)膩?zhàn)诱移?，干燥后將修補(bǔ)處打磨一遍。

5.3.2.5.5對于損壞嚴(yán)重需要更換木材的，先使用相應(yīng)的防腐劑充分涂刷所有切口及孔洞，以保證防

腐木材的使用壽命。

5.3.2.5.6所有的連接應(yīng)使用鍍鋅連接件、銅連接件或不銹鋼連接件及五金制品，以抗腐蝕，不應(yīng)使

用不同金屬件或普通鐵件，避免生銹，使木制品結(jié)構(gòu)受到根本性損傷。在制作和穿孔的過程中，應(yīng)先用

電鉆打孔，然后用螺絲等固定，避免造成人為開裂。

5.3.2.5.7雨水或積水要及時清理，避免變色、產(chǎn)生水漬、霉變等，延長使用壽命。

5.3.2.5.8不應(yīng)在木棧道上移動重物，避免木棧道上灑落沙石損壞面層。

5.3.2.5.9日常發(fā)現(xiàn)表面局部受損，清潔面層，待干燥后重新涂刷。

6共有設(shè)施設(shè)備管理

供水系統(tǒng)

6.1.1基本要求

6.1.1.1物業(yè)服務(wù)人對供水系統(tǒng)的運(yùn)維應(yīng)符合GB17051的規(guī)定。

6.1.1.2工程運(yùn)維人員對設(shè)備機(jī)房環(huán)境和運(yùn)行中的設(shè)施設(shè)備（包括水泵、控制柜、水池或水箱等）進(jìn)

行巡查及維修養(yǎng)護(hù)，填寫記錄并存檔。

6.1.2巡查主要內(nèi)容

6.1.2.1電機(jī)、水泵無異常聲響或大的振動。

6.1.2.2電機(jī)、控制柜無異味。

6.1.2.3變頻器散熱通道暢通，無堵塞及障礙物。

6.1.2.4電壓表、電流表指示正常，控制柜上信號燈顯示正確無破損。

6.1.2.5機(jī)械水壓表與顯示屏的壓力相符，供水壓力滿足要求。

6.1.2.6超高及超低液位報警措施是否完好,功能正常，水池、水箱水位處于三分之二以上。

6.1.2.7閥門、管道連接處無漏水，水泵盤根處滴水少于40滴/分鐘。

6.1.2.8止回閥、浮球閥、液位控制器、無負(fù)壓供水控制器等動作正常。

6.1.2.9設(shè)備標(biāo)識、閥門狀態(tài)標(biāo)識、水流指示標(biāo)識完好無缺失。

6.1.2.10巡查機(jī)房內(nèi)溫濕度是否正常，有無雜物、有無滲漏；頂面、墻面、地面有無破損。

6.1.3維修養(yǎng)護(hù)主要內(nèi)容：

6.1.3.1電機(jī)、水泵

7

DB15/T3686.2—2024

6.1.3.1.1用500VMΩ表檢測電動機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應(yīng)及時維修。

6.1.3.1.2檢查電動機(jī)軸承有無阻滯或異常聲響，如有應(yīng)更換。

6.1.3.1.3檢查電動機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有應(yīng)及時處理,清潔電動機(jī)外殼。

6.1.3.1.4檢查電動機(jī)和水泵是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后除銹，重新刷漆。

6.1.3.1.5檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象、異常摩擦聲響，則應(yīng)及時維修；轉(zhuǎn)動水泵聯(lián)軸器，

如有摩擦、卡頓、異響等現(xiàn)象，則應(yīng)及時維修。

6.1.3.1.6盤根處如漏水成線則應(yīng)緊固壓蓋；機(jī)封應(yīng)無漏水現(xiàn)象。

6.1.3.1.7檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。

6.1.3.2控制柜

6.1.3.2.1工程運(yùn)維人員定期對控制柜進(jìn)行清潔、保養(yǎng)。

6.1.3.2.2用鼓風(fēng)機(jī)、吸塵器、毛刷、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，使柜內(nèi)無

積塵、無污物。

6.1.3.2.3停電檢查控制箱轉(zhuǎn)換開關(guān)、按鈕動作應(yīng)靈活可靠，箱內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器

應(yīng)完好，緊固各電器線頭和接線端子，對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。

6.1.3.2.4檢查控制柜面板指示燈標(biāo)識、系統(tǒng)圖紙、線路標(biāo)識是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。

6.1.3.3壓力表

6.1.3.3.1表內(nèi)應(yīng)無積水，如有則應(yīng)及時更換。

6.1.3.3.2信號線接頭處應(yīng)無腐蝕，如腐蝕則應(yīng)重新焊接。

6.1.3.3.3偏差較大或信號線破損的應(yīng)拆換。

6.1.3.4閥門及管道

6.1.3.4.1密封膠墊處無漏水，如漏水應(yīng)更換密封膠墊。

6.1.3.4.2定期對閥桿加潤滑油并安裝套管。

6.1.3.4.3對銹蝕嚴(yán)重的閥門(明裝)及管道應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新刷漆。

6.1.3.5浮球閥

6.1.3.5.1浮球閥密封膠墊如老化則應(yīng)更換。

6.1.3.5.2浮球閥連桿如彎曲則應(yīng)校直。

6.1.3.5.3浮球閥連桿插銷如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。

6.1.3.6液位控制器（含液位計(jì)）

6.1.3.6.1檢查密封圈、密封膠墊如損壞則應(yīng)更換。

6.1.3.6.2清潔控制水道、液位控制器污物。

6.1.3.6.3控制桿兩端螺母如松弛則應(yīng)擰緊。

6.1.3.6.4水池（箱）觀察孔應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員專人管理，透氣管應(yīng)安裝防護(hù)網(wǎng)罩，以

防止雜物掉入池中。

6.1.3.7其他要求

二次供水應(yīng)按照GB17051要求進(jìn)行管理。

排水系統(tǒng)

8

DB15/T3686.2—2024

6.2.1基本要求

工程運(yùn)維人員對排水設(shè)施設(shè)備（雨水井、排水溝、污水井、化糞池、排污泵、集水坑）進(jìn)行巡查及

維修養(yǎng)護(hù)，填寫記錄并存檔。

6.2.2巡查主要內(nèi)容

6.2.2.1每次降雨前，工程運(yùn)維人員清理各集水坑，疏通排水管道,以及對屋面雨水口、天溝進(jìn)行清理。

6.2.2.2對雨水井、排水溝、污水井、化糞池進(jìn)行檢查，如有異物和淤積物，協(xié)調(diào)安排疏通清淤，定

期清理化糞池，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

6.2.2.3巡查給排水管道，發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏、堵塞現(xiàn)象，及時處理。

6.2.2.4巡查井蓋是否銹蝕，標(biāo)識是否清楚。

6.2.2.5對排污泵、控制系統(tǒng)進(jìn)行檢查。

6.2.3維修養(yǎng)護(hù)主要內(nèi)容

6.2.3.1排污泵

6.2.3.1.1用500VMΩ表檢測電動機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應(yīng)及時維修。

6.2.3.1.2排污泵軸承應(yīng)靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更換同型

號規(guī)格軸承。

6.2.3.1.3定期清理排污泵吸水口處雜物。

6.2.3.1.4各連接部位螺栓如松弛則應(yīng)擰緊。

6.2.3.2控制柜

6.2.3.2.1工程運(yùn)維人員定期對控制柜進(jìn)行清潔、保養(yǎng)。

6.2.3.2.2用鼓風(fēng)機(jī)、吸塵器、毛刷、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，使柜內(nèi)無

積塵、無污物。

6.2.3.2.3停電檢查控制箱轉(zhuǎn)換開關(guān)、按鈕動作應(yīng)靈活可靠，箱內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器

應(yīng)完好，緊固各電器線頭和接線端子。

6.2.3.2.4檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。

6.2.3.2.5檢查控制柜面板指示燈標(biāo)識、系統(tǒng)圖紙、線路標(biāo)識是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。

供暖系統(tǒng)

6.3.1基本要求

6.3.1.1機(jī)房內(nèi)懸掛或張貼換熱站熱力系統(tǒng)圖（系統(tǒng)圖上各個設(shè)備、閥門、開關(guān)等應(yīng)標(biāo)注編號，且與

現(xiàn)場標(biāo)牌一致）和熱力公司、主要設(shè)備廠家名單及其聯(lián)系方式。

6.3.1.2工程運(yùn)維部對換熱站二次回路，包括循環(huán)泵、管網(wǎng)、閥門等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查及維修保養(yǎng)，

填寫記錄并存檔。

6.3.2巡查標(biāo)準(zhǔn)

供熱系統(tǒng)運(yùn)行期間，應(yīng)對供熱設(shè)備進(jìn)行巡查，主要內(nèi)容包括但不限于：

a)巡查補(bǔ)水箱水位是否在三分之二以上；

b)巡查閥門開度位置是否正常，檢查壓力表數(shù)值是否符合要求；

c)巡查循環(huán)泵運(yùn)行是否正常，供回水溫度是否正常；

9

DB15/T3686.2—2024

d)巡查供暖系統(tǒng)是否漏水，遇有漏水、滲漏等情況需做緊急處理。

6.3.3維修養(yǎng)護(hù)主要內(nèi)容

6.3.3.1電動機(jī)、水泵

6.3.3.1.1用500VMΩ表檢測電動機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應(yīng)及時維修。

6.3.3.1.2檢查電動機(jī)軸承有無阻滯或異常聲響，如有應(yīng)更換。

6.3.3.1.3檢查電動機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有應(yīng)及時處理,清潔電動機(jī)外殼。

6.3.3.1.4檢查電動機(jī)和水泵是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后除銹，重新刷漆。

6.3.3.1.5檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象、異常摩擦聲響，則應(yīng)及時維修；轉(zhuǎn)動水泵聯(lián)軸器，

如有摩擦、卡頓、異響等現(xiàn)象，則應(yīng)及時維修。

6.3.3.1.6盤根處如漏水成線則應(yīng)緊固壓蓋；機(jī)封應(yīng)無漏水現(xiàn)象。

6.3.3.1.7檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。

6.3.3.2控制柜

6.3.3.2.1工程運(yùn)維人員在定期對區(qū)域內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行1次清潔、保養(yǎng)。

6.3.3.2.2用鼓風(fēng)機(jī)、吸塵器、毛刷、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，使柜內(nèi)無

積塵、無污物。

6.3.3.2.3停電檢查控制箱轉(zhuǎn)換開關(guān)、按鈕動作應(yīng)靈活可靠，箱內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器

是否完好、緊固各電器線頭和接線端子。

6.3.3.2.4檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。

6.3.3.2.5檢查控制柜面板指示燈標(biāo)識、系統(tǒng)圖紙、線路標(biāo)識是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。

6.3.3.3壓力表

6.3.3.3.1檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)及時更換。

6.3.3.3.2檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕則應(yīng)重新焊接。

6.3.3.3.3偏差較大或信號線破損的應(yīng)拆換。

6.3.3.4閥門及管道

6.3.3.4.1檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水應(yīng)更換密封膠墊。

6.3.3.4.2定期對閥桿加潤滑油并安裝套管。

6.3.3.4.3每年對銹蝕嚴(yán)重的閥門(明裝)及管道應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新刷漆。

6.3.3.5浮球閥

6.3.3.5.1檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換。

6.3.3.5.2檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直。

6.3.3.5.3檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。

6.3.3.6液位控制器（含液位計(jì)）

6.3.3.6.1檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換。

6.3.3.6.2清潔控制水道、液位控制器污物。

6.3.3.6.3檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。

6.3.4板式換熱器

10

DB15/T3686.2—2024

6.3.4.1一般情況可不解體清洗，用水與介質(zhì)流動反方向沖洗，可沖出通道內(nèi)少量的泥沙沉積或介質(zhì)

中的雜物沉淀，但壓力不應(yīng)高于工作壓力，也可用對換熱器材質(zhì)無腐蝕性的化學(xué)清洗劑清洗。

6.3.4.2如長時間使用或進(jìn)出口壓差阻力過大時，應(yīng)根據(jù)水質(zhì)、溫度、介質(zhì)特性等實(shí)際情況拆洗。

6.3.4.3板式熱交換器壓緊螺帽與上下導(dǎo)桿，應(yīng)加潤滑油脂進(jìn)行潤滑。

6.3.4.4在進(jìn)行板片清洗同時還應(yīng)檢查各傳熱片與橡膠墊圈的粘合是否緊密，密封墊本身是否完好，

以免密封墊脫膠與損壞而引起的泄漏。

6.3.4.5當(dāng)需更換密封墊或修補(bǔ)脫膠部分時，需將該板片取下放在平整表面，將舊墊片拆下或在脫膠

處將傳熱片凹槽的膠水遺跡用細(xì)砂紙擦凈，再用稀料等溶劑把凹槽內(nèi)的油跡擦凈，再把新密封墊的背部

用細(xì)砂紙擦毛，同樣用稀料等溶劑把油跡擦凈。然后在凹槽和密封墊背面均薄薄涂上一層膠水，待稍干

一下，以不粘手指，但仍發(fā)粘為度，即將密封墊嵌入槽內(nèi)，四周壓平，敷一層滑石粉，隨即將板片裝上

設(shè)備機(jī)架輕輕夾緊，粘接牢固后可投入運(yùn)行。

6.3.4.6更換板片密封墊時，應(yīng)將該段全部更新，以免各片間隙不均，影響傳熱效果。

6.3.4.7每次將板片重新壓緊時，應(yīng)注意上1次壓緊時的刻度位置，切勿使密封墊壓過度，以致降低

墊圈使用壽命。

6.3.4.8損壞的板片應(yīng)進(jìn)行更換，如沒有備用板片，允許短時間內(nèi)可以拆下兩個相鄰板片（兩張板片

不應(yīng)是換向板片而應(yīng)是帶四孔的板片）。

6.3.4.9組裝換熱器時板片和密封墊應(yīng)保持干凈，板片擺放應(yīng)整齊，并遵照產(chǎn)品組裝形式圖組裝板片。

壓緊時螺栓應(yīng)對角壓緊，受力應(yīng)均勻，防止個別螺柱過緊損壞螺柱及板片。

6.3.4.10供暖運(yùn)行結(jié)束后，對板式換熱器有濕保養(yǎng)和放干保養(yǎng)兩種，對于水質(zhì)較好的項(xiàng)目，可以采用

將換熱器充滿水進(jìn)行保養(yǎng)。但對于水質(zhì)不好的項(xiàng)目，應(yīng)將換熱器內(nèi)的水放干進(jìn)行保養(yǎng)。

6.3.4.11供暖水泵應(yīng)定期輪換。

供配電系統(tǒng)

6.4.1基本要求

6.4.1.1物業(yè)服務(wù)人對供配電系統(tǒng)的運(yùn)維應(yīng)符合GB/T37136的要求。

6.4.1.2運(yùn)維人員應(yīng)持證上崗，熟知供配電安全運(yùn)行規(guī)范并嚴(yán)格遵守。

6.4.1.3制定供電系統(tǒng)內(nèi)部管理規(guī)范及臨時用電管理措施。從業(yè)人員掌握主電源、保安電源線路走向，

具備切換實(shí)操技能。使用應(yīng)急發(fā)電作為應(yīng)急供電系統(tǒng)的，從業(yè)人員還應(yīng)掌握應(yīng)急發(fā)電系統(tǒng)操作規(guī)程。

6.4.1.4配電室專人值守，定時檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，對主要運(yùn)行參數(shù)進(jìn)行查抄；具備無人值守條件的

配電室定期檢查，用電高峰時期適當(dāng)增加巡視次數(shù)；其他低壓配電室定期巡查；配電室安全標(biāo)識、安全

防護(hù)用品齊全，通風(fēng)照明良好；無有毒有害危險品及雜物存放，環(huán)境整潔。

6.4.1.5發(fā)生重大人身、設(shè)備安全事故應(yīng)及時向相關(guān)主管部門匯報，并做好記錄。

6.4.2巡查主要內(nèi)容

6.4.2.1發(fā)電機(jī)巡查

6.4.2.1.1發(fā)電機(jī)房通風(fēng)良好、照明正常、無妨礙發(fā)電機(jī)運(yùn)行的物品。

6.4.2.1.2工程運(yùn)維人員定期巡查發(fā)電機(jī)，各儀表、顯示屏顯示正常；檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油位、冷卻水

水位是否符合要求，柴油箱中的儲備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)24h的用油量，發(fā)現(xiàn)漏油漏

水等現(xiàn)象應(yīng)及時處理。

6.4.2.1.3巡查接地線是否良好。

6.4.2.1.4蓄電池電壓是否正常；充電器是否工作正常。

6.4.2.1.5發(fā)電機(jī)一旦啟動運(yùn)行，應(yīng)同時開啟送風(fēng)機(jī)，檢查發(fā)電機(jī)及儀表運(yùn)行是否正常。

11

DB15/T3686.2—2024

6.4.2.2設(shè)備運(yùn)行情況巡查

6.4.2.2.1設(shè)備無異常響聲或氣味及有無過熱現(xiàn)象。

6.4.2.2.2設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識、設(shè)備信息牌正確、完好，無缺失。

6.4.2.2.3各種儀表、指示燈功能是否正常，有無破損。

6.4.2.2.4各電氣連接點(diǎn)有無過熱變色、氧化、腐蝕等，螺母有無松動脫落、發(fā)黑現(xiàn)象。

6.4.2.2.5巡查各絕緣端子有無放電痕跡及破損現(xiàn)象。

6.4.2.2.6單相、三相電壓在額定值的±10%范圍以內(nèi)，三相負(fù)荷、三相電壓平衡。

6.4.2.2.7直流屏運(yùn)行是否正常，系統(tǒng)監(jiān)測母線、支路絕緣是否正常。

6.4.2.2.8高壓開關(guān)柜防誤操作裝置、機(jī)械閉鎖裝置功能是否正常。

6.4.2.2.9低壓斷路器過電流脫鉤器整定值、熱元器件配置與負(fù)荷匹配，滿足匹配要求；斷路器、接

觸器的電磁線圈吸合是否正常，有無過大噪聲或線圈過熱現(xiàn)象。

6.4.2.2.10低壓無功功率補(bǔ)償裝置運(yùn)行是否正常。

6.4.2.2.11干式變壓器運(yùn)行溫度是否正常。

6.4.2.2.12變壓器防護(hù)罩、門鎖是否完好，溫控顯示是否正常，功能是否完好，記錄三相運(yùn)行溫度，

三相溫度相差不應(yīng)＞10℃。

6.4.2.2.13變壓器固定平穩(wěn)牢固，無歪斜、局部變形，各處螺栓應(yīng)無松動現(xiàn)象。

6.4.2.2.14變壓器外箱應(yīng)干凈整潔，表面無污染、變形損壞。

6.4.2.2.15變壓器周圍無積水、雜物以及其它妨礙安全運(yùn)行的物品。

6.4.2.2.16變壓器運(yùn)行的聲音，通常為均勻的“嗡嗡”聲，無異常聲音、振動。變壓器風(fēng)冷裝置運(yùn)行

是否正常。

6.4.2.2.17運(yùn)行相關(guān)數(shù)據(jù)記錄填寫及時、準(zhǔn)確、清晰、完整并存檔。

6.4.3保養(yǎng)前的準(zhǔn)備工作

6.4.3.1停電維修保養(yǎng)應(yīng)提前三天通知客戶服務(wù)中心停電起止時間，并告知業(yè)主。

6.4.3.2停電前做好一切準(zhǔn)備工作，特別是工具的準(zhǔn)備應(yīng)齊全。

6.4.3.3由工程運(yùn)維部負(fù)責(zé)人統(tǒng)一指揮，要求參加維修養(yǎng)護(hù)的人員行動統(tǒng)一，分工合理。

6.4.3.4高壓設(shè)備停送電應(yīng)填寫《電氣工作票》，并按《電氣工作票》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行操作。

6.4.4維修養(yǎng)護(hù)主要內(nèi)容

6.4.4.1發(fā)電機(jī)

6.4.4.1.1工程運(yùn)維人員每半月對發(fā)電機(jī)空載試運(yùn)行1次，每次運(yùn)行時間不超過10min，平時將發(fā)電

機(jī)開關(guān)置于自動狀態(tài)。

6.4.4.1.2保養(yǎng)前應(yīng)斷開發(fā)電機(jī)自動空氣開關(guān)，把發(fā)電機(jī)控制屏上的開關(guān)處于“停止”位置，拆開蓄

電池正、負(fù)電源線，確保發(fā)電機(jī)不能起動。

6.4.4.1.3檢查蓄電池電解液液位，液位偏低時應(yīng)根據(jù)電解液濃度加裝硫酸溶液或蒸餾水。

6.4.4.1.4檢查機(jī)組有無漏油、漏水現(xiàn)象，清潔發(fā)電機(jī)機(jī)身。

6.4.4.1.5緊固蓄電池電源線和控制內(nèi)電線接頭，試驗(yàn)故障顯示燈應(yīng)全部亮。

6.4.4.1.6手動試機(jī)運(yùn)行正常后，合上發(fā)電機(jī)自動空氣開關(guān)，把開關(guān)置于“自動”位置，進(jìn)行模擬停

電試驗(yàn)；觀察發(fā)電機(jī)自動起動狀況。

6.4.4.1.7維修養(yǎng)護(hù)后發(fā)電機(jī)試運(yùn)行，觀察各儀表指示和機(jī)組運(yùn)行是否正常。

6.4.4.2變壓器

12

DB15/T3686.2—2024

6.4.4.2.1斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)的接地開關(guān)，用2500VMΩ表搖測變壓器一次側(cè)、二次側(cè)的線圈

相與相、相對地之間的絕緣電阻，一次側(cè)絕緣電阻不低于300MΩ，二次側(cè)絕緣電阻不低于100MΩ，

設(shè)備接地裝置的接地電阻不＞4Ω。若達(dá)不到要求，需查找原因并做處理措施，處理完成后重新檢測，

測試前應(yīng)接好放電線，測試完畢后，進(jìn)行放電。

6.4.4.2.2檢查器身、防護(hù)罩內(nèi)外、散熱風(fēng)扇、各端子有無絕緣損壞及其它破損現(xiàn)象，如有則立即維

修或更換。

6.4.4.2.3檢查瓷套有無放電痕跡及破損現(xiàn)象，如有則立即更換。

6.4.4.2.4緊固套管引線的接線螺栓。

6.4.4.2.5緊固引線端子、銷子、接地螺絲，進(jìn)出母線螺絲如有松動的應(yīng)拆下螺絲，打磨接觸面，用

手感覺無任何凹凸不平的感覺后，用干凈的布條擦去灰塵，抹上凡士林，換上新的彈簧墊圈，緊固螺絲。

6.4.4.2.6用干凈的布清潔變壓器周圍及瓷瓶上的灰塵，用吸塵器清潔變壓器內(nèi)部的灰塵。

6.4.4.2.7檢查鐵心風(fēng)道有無灰塵、異物堵塞，有無生銹或腐蝕等現(xiàn)象，如有應(yīng)立即清除。

6.4.4.2.8檢查變壓器柜內(nèi)無遺留工具，鎖上變壓器外罩門。

6.4.4.2.9運(yùn)行變壓器和備用變壓器，半年輪換使用，避免變壓器受潮。

6.4.4.3高、低壓配電柜（箱）

6.4.4.3.1檢查柜（箱）門、柜（箱）內(nèi)散熱風(fēng)扇、各端子間絕緣隔板無損壞。

6.4.4.3.2緊固各引線、接觸器端子、負(fù)荷開關(guān)等接線端子，應(yīng)做到無松動。

6.4.4.3.3用鼓風(fēng)機(jī)、吸塵器、毛刷清潔低壓配電柜（箱）內(nèi)及各元器件的灰塵。

6.4.4.3.4仔細(xì)檢查柜（箱）內(nèi)各電氣元件有無損傷，檢查線圈引線，聯(lián)結(jié)線、接地線及接地裝置及

支持裝置是否牢靠。

6.4.4.3.5測量主要線路及電氣元件絕緣，絕緣電阻不低于0.5MΩ，接地裝置的接地電阻不＞4Ω。

6.4.4.3.6對已失去功能作用的電氣元件或存在安全隱患的電氣元件進(jìn)行更換或拆除。

6.4.4.3.7對設(shè)備的安全保護(hù)電流進(jìn)行整定檢查，必要時可以加載測試。測試的方法一般是將保護(hù)值

慢慢調(diào)小，測試保護(hù)開關(guān)是否動作，若有動作即可判定保護(hù)功能良好，完成后再將保護(hù)值復(fù)原即可。

6.4.4.3.8更換或維修變色、損壞的附件。

6.4.4.3.9檢查低壓配電柜（箱）內(nèi)有無遺留工具，如有應(yīng)立即清除，鎖上低壓配電柜（箱）外罩門，

然后撤離現(xiàn)場。

電梯系統(tǒng)

6.5.1基本要求

6.5.1.1物業(yè)服務(wù)人對電梯系統(tǒng)的運(yùn)維應(yīng)符合GB/T18775、TSGT5002的規(guī)定。

6.5.1.2應(yīng)提前申請辦理電梯年度定期檢測檢驗(yàn)，并在有效期內(nèi)。

6.5.1.3除工程運(yùn)維部負(fù)責(zé)人、維保人員及電梯安全管理員外，所有進(jìn)入電梯機(jī)房的人員均需填寫設(shè)

備機(jī)房外來人員登記表。

6.5.1.4工程運(yùn)維部定期組織電梯維保單位對業(yè)主（物業(yè)使用人）開展安全乘梯的知識宣傳教育活動，

以強(qiáng)化公眾電梯安全知識、提高安全搭乘意識、預(yù)防和減少電梯意外傷害和事故的發(fā)生。

6.5.1.5制定應(yīng)急預(yù)案，并組織項(xiàng)目全體員工開展處置電梯各類突發(fā)情況（含困人、火災(zāi)、跑水等異

常情況）的應(yīng)急預(yù)案演練，并做好相關(guān)記錄。

6.5.2巡查主要內(nèi)容

6.5.2.1定期巡查機(jī)房，在《電梯機(jī)房巡查表》上填寫巡查記錄，對發(fā)現(xiàn)異常及時處理上報。

13

DB15/T3686.2—2024

6.5.2.2巡查救援工具是否齊全。

6.5.2.3巡查轎廂內(nèi)照明通風(fēng)是否完好。

6.5.2.4巡查各指示燈、對講系統(tǒng)、呼梯按鈕是否完好；呼梯鈴（貨梯）到站鈴是否正常。

6.5.2.5電梯運(yùn)行中有無異常聲響、震動，運(yùn)行速度是否正常，平層是否準(zhǔn)確。

6.5.2.6轎廂和層轎門是否清潔，層轎門地坎槽內(nèi)是否清潔。

水景系統(tǒng)

6.6.1基本要求

水景系統(tǒng)中水泵、控制柜保養(yǎng)時要做好安全防護(hù)措施，嚴(yán)禁帶電作業(yè)。

6.6.2巡查主要內(nèi)容

6.6.2.1對水景的閥門、管道、噴頭與水泵同時檢查，閥門開關(guān)是否靈活，水池內(nèi)是否清理管道、噴

頭內(nèi)雜質(zhì)，防止堵塞。

6.6.2.2對電源電纜進(jìn)行檢查，對范圍較小的局部裂紋，將電纜表面清潔除垢后，采用防水膠布纏繞

對其作防水處理，但注意要浸泡幾小時后用搖表檢查絕緣，符合要求后方可投運(yùn)。對絕緣不合要求或無

修復(fù)價值的主電纜進(jìn)行更換。

6.6.2.3巡查水系噴水、流水是否順暢、水質(zhì)是否清澈，水景結(jié)構(gòu)是否有完好，水池內(nèi)是否有雜物。

6.6.2.4檢查水景水體檢測是否有帶電情況，做記錄并保存。檢測水體帶電（可能水泵、水景燈或線

纜等漏電造成）的方法：用電筆或萬用電表220V交流電壓檔進(jìn)行測試，一只表筆放在水中，另一只表

筆接地（碰觸濕潤的地面或與濕潤地面接觸良好的金屬）。

6.6.3維修養(yǎng)護(hù)主要內(nèi)容

6.6.3.1水泵

6.6.3.1.1用500VMΩ表搖測電動機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應(yīng)及時維修。

6.6.3.1.2水泵軸承應(yīng)靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更換同型號

規(guī)格軸承。

6.6.3.1.3定期清理水泵吸水口處雜物。

6.6.3.1.4各連接部位螺栓如松弛則應(yīng)擰緊。

6.6.3.2控制柜

6.6.3.2.1停電檢查控制柜各轉(zhuǎn)換開關(guān)、按鈕動作應(yīng)靈活可靠，柜內(nèi)空氣開關(guān)接觸器、繼電器等元器

件是否完好、緊固各元器件線頭和接線端子。

6.6.3.2.2清潔控制柜內(nèi)外灰塵，檢查室外控制柜是否做好防水處理。

6.6.3.2.3通電試運(yùn)行、觀察電機(jī)轉(zhuǎn)向正確無異常。

6.6.4水景設(shè)施

6.6.4.1定期清洗水池、更換池水、循環(huán)水、清除池中異物、保持池中水質(zhì)清潔，同時清理泵坑中的

淤積物。

6.6.4.2冰凍期來臨前將水景內(nèi)水排凈，管道內(nèi)存水用壓縮空氣吹凈。

6.6.4.3拆卸后的管道口要進(jìn)行臨時包扎封堵，防止雜物、雪水進(jìn)入。

照明系統(tǒng)

14

DB15/T3686.2—2024

6.7.1巡查主要內(nèi)容

6.7.1.1工程運(yùn)維人員定期對廣場照明、園區(qū)公共照明、樓體照明、景觀照明、圍墻照明、地下車庫

照明、泛光照明、樓道照明、應(yīng)急照明等設(shè)備巡查，確保其功能正常。

6.7.1.2巡查公共照明燈具、燈罩、燈柱是否完好，園區(qū)公共照明燈具的防雨密封是否完好，燈罩內(nèi)

有無異物、燈具外觀有無變形、有無銹蝕和老化現(xiàn)象。

6.7.1.3巡查電氣線路有無破損、外露，確保線路絕緣良好。

6.7.1.4公共照明控制箱內(nèi)應(yīng)確保各元器件功能正常、無異常噪音和氣味、螺絲無松動、標(biāo)識清晰。

6.7.1.5完成巡查后填寫記錄并存檔。

6.7.2公共照明系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)主要內(nèi)容

6.7.2.1對照明設(shè)備進(jìn)行清潔檢查，清除積灰和臟污，確保照明效果和設(shè)備壽命。

6.7.2.2對照明設(shè)備的線纜連接進(jìn)行緊固。

6.7.2.3對照明設(shè)備的配電箱進(jìn)行除塵緊固保養(yǎng)，確保其安全可靠。

6.7.2.4查看損壞情況，經(jīng)現(xiàn)場查看確認(rèn)需要更換材料時，進(jìn)行更換。

6.7.3公共照明系統(tǒng)開關(guān)時間要求

6.7.3.1應(yīng)制定日常、節(jié)假日、重要活動和其它特殊期間公共照明的開關(guān)時間方案。

6.7.3.2公共照明開關(guān)時間依照項(xiàng)目制定的能耗管理要求執(zhí)行。

6.7.3.3遇陰雨天等異常天氣，應(yīng)根據(jù)天氣變化情況，適當(dāng)調(diào)整照明系統(tǒng)開關(guān)時間。

6.7.3.4根據(jù)季節(jié)變化或其它原因需要調(diào)整公共照明開關(guān)時間和照明回路等。

安全防范系統(tǒng)

6.8.1基本要求

6.8.1.1設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)時，如更改原設(shè)置、器材及線路，應(yīng)做好相關(guān)記錄并更新臺賬、圖紙等資

料。

6.8.1.2巡查及養(yǎng)護(hù)中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時維修。

6.8.2巡查主要內(nèi)容

6.8.2.1電動人行門系統(tǒng)

6.8.2.1.1定期對人行閘機(jī)進(jìn)行巡查，要求外觀清潔，閘臂無變形，反光膜無脫落，箱門箱蓋密封完

好，有破損的及時修復(fù)。

6.8.2.1.2對刷卡及系統(tǒng)具備的其他驗(yàn)證方式的開閘功能進(jìn)行測試，對閘臂紅外（或機(jī)械）防夾或防

撞功能進(jìn)行測試。

6.8.2.2周界防范系統(tǒng)

6.8.2.2.1巡查紅外周界探測器功能是否有效，位置是否移動。

6.8.2.2.2巡查電子圍欄前端防區(qū)功能是否有效，立桿是否牢固，是否發(fā)生偏移，電纜是否完好；檢

查報警控制主機(jī)和全部探測器應(yīng)具有警情報警、故障報警、防破壞、防拆等功能。

6.8.2.3公共廣播系統(tǒng)

6.8.2.3.1巡查播放器、廣播主機(jī)、電源時序器、分區(qū)尋呼器、前置放大器、功放、監(jiān)聽器等設(shè)備是

15

DB15/T3686.2—2024

否正常。

6.8.2.3.2巡查各終端喇叭音質(zhì)有無異常，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

6.8.2.4視頻監(jiān)控系統(tǒng)

6.8.2.4.1巡查設(shè)備功能是否正常，圖像位置、顯示時間等各項(xiàng)設(shè)定參數(shù)是否正確，如果不正常需及

時修正。

6.8.2.4.2巡查室外防護(hù)罩的密封是否完好。

6.8.2.5可視對講門禁系統(tǒng)

6.8.2.5.1檢查圍墻機(jī)、門口機(jī)、電控鎖、讀卡器、閉門器、地彈簧，門禁開門等功能是否正常，對

遠(yuǎn)程開門功能進(jìn)行測試。

6.8.2.5.2對可視對講服務(wù)器和管理電腦進(jìn)行清理，卸載無關(guān)軟件。

6.8.2.5.3巡查線路管井是否有水浸、鼠患或被其他強(qiáng)電線路占用的情況，如果出現(xiàn)問題需立即處理。

6.8.2.5.4巡查攝像設(shè)備的固定是否牢固，轉(zhuǎn)動部分的導(dǎo)線應(yīng)無破裂、拉斷。

6.8.2.5.5對可視對講門禁控制系統(tǒng)的通訊線路進(jìn)行檢查，檢查線路是否有老化松動、斷路、短路、

屏蔽線是否接地、是否有強(qiáng)電源干擾，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。

6.8.2.6車輛管理系統(tǒng)

6.8.2.6.1對車牌識別起閘、刷卡及系統(tǒng)具備的其他驗(yàn)證方式起閘、車道呼叫對講、軟件（遠(yuǎn)程）校

正起閘等功能進(jìn)行檢查測試。

6.8.2.6.2巡查手動起閘功能是否正常，車輛通行記錄是否正確，檢查車牌識別探頭是否正常。

6.8.2.6.3對安全島及崗?fù)みM(jìn)行檢查，有破損的及時修復(fù)。

6.8.2.6.4巡查閘機(jī)箱門、箱蓋密封情況。

6.8.2.6.5巡查電腦接線插頭，有松動的進(jìn)行緊固。

6.8.3維修養(yǎng)護(hù)主要內(nèi)容

6.8.3.1電動人行門系統(tǒng)

6.8.3.1.1對閘臂轉(zhuǎn)動軸加潤滑油，查驗(yàn)轉(zhuǎn)動軸磨損情況。

6.8.3.1.2對控制箱內(nèi)的電氣設(shè)備進(jìn)行清潔除塵，緊固電線接頭。

6.8.3.2周界防范系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)

6.8.3.2.1對每個探測器進(jìn)行清潔除塵，清除表面的污垢等，加固接觸不良的部位，對周界處（含電

子圍欄）的樹枝等障礙物進(jìn)行清理。

6.8.3.2.2對控制箱及控制主機(jī)進(jìn)行清掃除塵，線路松動的應(yīng)進(jìn)行緊固，對文字標(biāo)識等有缺失的及時

完善。

6.8.3.3公共廣播系統(tǒng)

應(yīng)對終端喇叭進(jìn)行除塵和整體緊固。

6.8.3.4視頻監(jiān)控系統(tǒng)

6.8.3.4.1對服務(wù)器和管理電腦進(jìn)行清理，卸載無關(guān)軟件。

6.8.3.4.2對攝像機(jī)、前端控制箱、光端機(jī)、交換機(jī)、硬盤錄像機(jī)、解碼器、監(jiān)視器等設(shè)備進(jìn)行清潔

16

DB15/T3686.2—2024

除塵，擦洗鏡頭，清理降溫風(fēng)扇。

6.8.3.4.3對安裝攝像機(jī)的立桿進(jìn)行刷漆，日常檢查時如發(fā)現(xiàn)立桿脫漆、銹蝕，應(yīng)及時除銹補(bǔ)漆。

6.8.3.5可視對講門禁系統(tǒng)

對可視對講服務(wù)器、圍墻機(jī)、門口機(jī)、弱電井、樓宇設(shè)備間（箱）內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行清潔除塵。對主控

器、輔控器供電情況進(jìn)行測試，各接線端子如有松動、脫落進(jìn)行緊固。

6.8.3.6車輛管理系統(tǒng)

6.8.3.6.1對道閘設(shè)備進(jìn)行整體清潔、緊固。

6.8.3.6.2檢查擋車桿外觀，對有破損的進(jìn)行修復(fù)（包括反光膜）。

6.8.3.6.3對各轉(zhuǎn)動軸加潤滑油，補(bǔ)充齒輪箱內(nèi)機(jī)油，查驗(yàn)齒輪磨損情況，對限位開關(guān)進(jìn)行緊固。

6.8.3.6.4全面緊固機(jī)箱內(nèi)電線接頭，檢查電器觸點(diǎn)，電容器，有損壞的立即更換。

6.8.3.6.5檢查道閘機(jī)箱內(nèi)地感處理器，測試地感防砸功能是否正常。

6.8.3.6.6對車輛識別探頭支架進(jìn)行調(diào)整、除銹、緊固。

6.8.3.6.7對雨水防護(hù)罩進(jìn)行清潔除塵，并緊固螺釘。

6.8.3.6.8對視頻端子或網(wǎng)線接頭進(jìn)行緊固，對脫焊部位進(jìn)行補(bǔ)焊，對穿線孔進(jìn)行封堵。

6.8.3.6.9定期關(guān)機(jī)1次，讓系統(tǒng)重啟。

6.8.3.6.10對管理電腦進(jìn)行清理，卸載無關(guān)軟件，硬盤碎片化整理。

6.8.3.6.11進(jìn)行電腦內(nèi)部除塵，清潔。

6.8.3.6.12緊固機(jī)箱內(nèi)螺絲，檢查接地裝置；機(jī)器斷電后,對機(jī)箱除塵；檢查地感線圈、地感處理器

靈敏度。

空調(diào)系統(tǒng)

6.9.1基本要求

6.9.1.1中央空調(diào)制冷主機(jī)、冷卻塔、冷卻（凍）水泵及水處理設(shè)備可以外委專業(yè)單位進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，

冷凍、冷卻水水質(zhì)應(yīng)定期檢測。

6.9.1.2建立空調(diào)制冷機(jī)房及系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備臺賬，包括制冷主機(jī)、循環(huán)水泵、冷卻塔、補(bǔ)水定壓膨脹

設(shè)備、水處理設(shè)備、配電控制設(shè)備、空氣處理機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管機(jī)組等；對系統(tǒng)資料進(jìn)行存檔

（如隨機(jī)安裝使用說明書、空調(diào)制冷系統(tǒng)全套圖紙）。

6.9.1.3空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行期間、停運(yùn)期間工程運(yùn)維部人員應(yīng)定期巡查，填寫巡查記錄。

6.9.1.4只有經(jīng)過培訓(xùn)合格的人員才能操作設(shè)備。

6.9.1.5廢棄的冷凍機(jī)油以及制冷劑不應(yīng)隨意排放、丟棄，應(yīng)用適當(dāng)?shù)娜萜魇占y(tǒng)一交由合格的單

位處理。

6.9.1.6在給冷卻塔添加化學(xué)藥品時注意防止泄漏，操作員注意戴好防護(hù)手套。

6.9.2巡查主要內(nèi)容

6.9.2.1巡查制冷機(jī)組主機(jī)（包括離心機(jī)組、螺桿機(jī)組、渦旋機(jī)組）、風(fēng)機(jī)盤管、空調(diào)風(fēng)柜設(shè)備有無

不正常的振動、噪聲、過熱、結(jié)露、泄漏現(xiàn)象。

6.9.2.2壓縮機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常響聲。

6.9.2.3電氣自控系統(tǒng)運(yùn)行是否正常，機(jī)組主要運(yùn)行參數(shù)無明顯異常。

6.9.2.4與主機(jī)相連的各水管接頭和閥門有無漏水，閥門開度位置是否合適，管道有無異常振動，保

溫層有無損壞。

17

DB15/T3686.2—2024

6.9.2.5巡查各種儀表讀數(shù)應(yīng)處于正常范圍內(nèi)，如果不正常，要及時查明是儀表原因還是非儀表原因，

并進(jìn)行針對性的處理。

6.9.2.6冷凍泵、冷卻泵、補(bǔ)水泵電機(jī)溫升正常、無異味。

6.9.2.7冷卻塔、空調(diào)風(fēng)柜風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，出風(fēng)有無阻礙，皮帶松緊是否合適，有無明顯磨損。

6.9.2.8油鏡觀察冷凍機(jī)油顏色是否正常（清亮不渾濁不暗紅發(fā)黑）、油位是否正常（待機(jī)低油位2/3

以上，運(yùn)行高低油位均不缺油）。

6.9.2.9集水盤的水位適中，無少水或溢水現(xiàn)象，積水盤水質(zhì)正常，無泥土、樹葉、藻類等；冷凝水

排放是否通暢。

6.9.2.10各風(fēng)閥的開度在設(shè)定位置有無偏移，電動閥開度和溫度設(shè)定值是否正常。

6.9.2.11水路進(jìn)出水壓力表壓差與機(jī)組標(biāo)稱壓降基本相符。

6.9.2.12水箱的水位適中，無少水或溢水現(xiàn)象，浮球閥動作應(yīng)靈活，出水正常。

6.9.3維修養(yǎng)護(hù)主要內(nèi)容

6.9.3.1組合式空調(diào)機(jī)組

6.9.3.1.1根據(jù)實(shí)際使用情況，清洗空氣過濾網(wǎng)。

6.9.3.1.2給風(fēng)機(jī)軸承加注黃油。加油時，用手動油槍加油，直到密封圈四周有新黃油出現(xiàn)。

6.9.3.1.3檢查軸承是否良好，若磨損嚴(yán)重，則進(jìn)行更換。

6.9.3.1.4檢查機(jī)殼及附屬設(shè)備的油漆是否剝落或腐蝕，若出現(xiàn)損壞，則采用防銹漆重新刷涂。

6.9.3.1.5清洗風(fēng)機(jī)葉輪和軸，若軸上有銹斑，則用砂皮將其除銹，保證表面光滑。

6.9.3.1.6檢查附屬閥門（包括水閥、風(fēng)閥）工作是否正常，如有損壞，則進(jìn)行維修或更換。

6.9.3.1.7清洗表冷器或散熱器的翅片，拆卸外殼后，用水槍將清洗藥水噴入翅片之間，浸潤數(shù)分鐘，

再用清水沖洗干凈。

6.9.3.1.8測量電機(jī)絕緣電阻。

6.9.3.2風(fēng)機(jī)盤管

6.9.3.2.1清潔風(fēng)機(jī)盤管換熱翅片。

6.9.3.2.2排除盤管內(nèi)的空氣（不定期）。

6.9.3.2.3清洗風(fēng)機(jī)盤管的水過濾網(wǎng)。

6.9.3.2.4清洗回風(fēng)百葉風(fēng)口的過濾網(wǎng)。

6.9.3.2.5清潔風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、盤管、積水盤上的污物。

6.9.3.2.6檢查風(fēng)機(jī)是否轉(zhuǎn)動靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油，如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)

機(jī)軸承。

6.9.3.2.7擰緊所有緊固件。

6.9.3.2.8用500VM