XX小區(qū)工程方案選擇和經(jīng)濟(jì)分析計算過程案例目錄TOC\o"1-3"\h\u11453XX小區(qū)工程方案選擇和經(jīng)濟(jì)分析計算過程案例 112679（一）方案制定和選擇 132618（二）建設(shè)用地相關(guān)分析 314961（三）環(huán)境和生態(tài)影響分析 412024（四）工程投資估算 525983（五）小區(qū)建設(shè)項目盈利能力分析 6（一）方案制定和選擇項目工程建設(shè)前期，需要對多種建設(shè)方案進(jìn)行篩選比較，本次方案的選擇我們邀請到了4位專家，通過德爾菲法，讓專家列出幾個工程中的重要部分，最后綜合各位專家的意見，從中選出土木建筑工程、建筑電氣裝置、土地費用、供熱通風(fēng)與空調(diào)工程（簡稱暖通）、綠化園林工程、裝潢工程、市政設(shè)施建設(shè)工程這幾個方面給出分值，計算出四位專家對各方案打分的分值，進(jìn)行匯總。圖4-1德爾菲法過程圖以下是三種建設(shè)方案，由4位專家對三套方案中七個因素打分。方案一：項目建設(shè)偏向于將項目打造成當(dāng)代都市人士用來休憩的小鎮(zhèn)，建設(shè)以別墅為主，項目在建設(shè)時需要保證其總體綠化率高，同時項目建成后要具備成熟的服務(wù)配套設(shè)施和娛樂場所，除此以外房屋內(nèi)部格局設(shè)計上，充分考慮房間的使用空間、舒適度等因素，凸顯出小鎮(zhèn)建設(shè)的貼心度。方案二：小區(qū)建設(shè)以高層建筑為基礎(chǔ)，和周圍環(huán)境相互融合，從小區(qū)入戶門開始，由高層建筑環(huán)繞，形成別具一格的小區(qū)住宅。除此以外，高層小區(qū)在建設(shè)時能夠提高土地的使用率，計劃方案是8幢樓棟平行建設(shè)，相比較多層來說室外公共空間比較大，提高了小區(qū)生活便利性，創(chuàng)造出一種和諧友好的氛圍，打造理想的家庭社區(qū)。方案三：以多層建筑為基礎(chǔ)，戶型相比高層來說設(shè)計空間比較大，居住舒適度也會更好一些。在建設(shè)方面，多層住宅要比高層住宅的得房率高一些，規(guī)劃有滿足孩童需求的兒童游樂場和適宜中老年人用來休閑的活動廣場。針對以上三種方案，該項目采用“04”評分法，由4位對該項目熟悉的專家分別從多個方面進(jìn)行打分，具體評價指標(biāo)見表4-1。方案一的打分結(jié)果如表4-1-1所示。表4-1-1方案一專家打分結(jié)果評價指標(biāo)A專家B專家C專家D專家分?jǐn)?shù)土木建筑工程432 211建筑電氣裝置342110暖通233210土地費用12339綠化園林工程233210裝潢工程12328市政設(shè)施建設(shè)工程242311合計1521181569方案二專家打分結(jié)果如表4-1-2所示表4-1-2方案二專家打分結(jié)果評價指標(biāo)A專家B專家C專家D專家分?jǐn)?shù)土木建筑工程432413建筑電氣裝置334212暖通334313土地費用244313綠化園林工程344314裝潢工程343212市政設(shè)施建設(shè)工程442313合計2225232090方案三專家打分結(jié)果如表4-1-3所示表4-1-3方案三專家打分結(jié)果評價指標(biāo)A專家B專家C專家D專家分?jǐn)?shù)土木建筑工程332210建筑電氣裝置234211暖通323210土地費用234211綠化園林工程224210裝潢工程22329市政設(shè)施建設(shè)工程332311合計1718221572綜合上述三個方案專家所打出的分值,根據(jù)功能評價系數(shù)計算公式，繪制出功能系數(shù)計算表，如表4-1-4所示。（功能重要系數(shù)=每個方案的功能總分/所有方案的功能總分）表4-1-4功能評價系數(shù)計算表方案一二三A專家152217B專家212518C專家182322D專家152015得分699072功能指數(shù)0.2990.3900.312這三個方案的預(yù)算成本分別為15.91億元、16.72億元、17.21億元。如上表4-1-4三個方案的功能評價系數(shù)經(jīng)計算分別是：0.299、0.390、0.312。根據(jù)成本系數(shù)計算公式得出三種方案的成本系數(shù)為：0.3192、0.3355、0.3453價值系數(shù)計算公式（價值系數(shù)=功能重要系數(shù)/成本系數(shù)）得到三種方案的價值系數(shù)為：0.9367、1.1625、0.9035從而三種方案對應(yīng)的功能分?jǐn)?shù)和價值分?jǐn)?shù)情況如表4-1-5所示。表4-1-5三種方案的功能得分及價值總分功能系數(shù)預(yù)算成本成本系數(shù)價值系數(shù)方案一690.29913.010.31920.9367方案二900.39013.320.33551.1625方案三720.31213.760.34530.9035從表4-1-5中可以看出,方案一的功能和成本都是最低的，方案二的功能和價值都是最佳的，方案三的費用是最高的，但功能居中。綜合來看方案二為最合理的方案。（二）建設(shè)用地相關(guān)分析1、土地利用合理性分析根據(jù)《南京市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）》建設(shè)項目用地性質(zhì)符合土地利用整體規(guī)劃布局的要求。項目總用地面積103080平方米，總建筑面積159495平方米，其中地上建筑面積146869平方米，容積率1.2，符合相關(guān)規(guī)劃要求及相關(guān)土地利用情況的規(guī)定。2、拆遷補(bǔ)償安置方案該項目使用的土地為土地建設(shè)，該土地沒有其他地上附屬物或居住區(qū)。故不存在征地拆遷補(bǔ)償安置方案。（三）環(huán)境和生態(tài)影響分析1、項目建設(shè)工程污染源或污染物此次建設(shè)工程為房產(chǎn)開發(fā)工程，住宅性質(zhì)的項目，目的是讓城市居民在進(jìn)行房子居住時多一些選擇，在工程建設(shè)和后期的項目運(yùn)營過程中主要有材料（水泥、石灰等）使用過程中產(chǎn)生的灰塵、大型設(shè)備在工作時產(chǎn)生的噪音、以及夜間施工時的光污染、業(yè)主居家生活生成的污水、垃圾以及工程建設(shè)中產(chǎn)生廢物等。根據(jù)《中華人民共和國建筑施工場界噪聲限值》不同施工階段作業(yè)噪音限值如下表4-2。表4-2施工噪音限值圖2、環(huán)境保護(hù)措施（1）項目施工建筑現(xiàn)場要制定環(huán)境保護(hù)和定期核查衛(wèi)生管理制度，工程建設(shè)過程中產(chǎn)生的污水排放在申領(lǐng)臨時排水許可證后，污水經(jīng)過多次加工處理后排入市政污水管網(wǎng)。（2）工程施工所使用的腳手架表面用防塵布進(jìn)行裝置；施工現(xiàn)場道路進(jìn)行定期灑水措施；風(fēng)度較強(qiáng)的天氣，停止能產(chǎn)生灰塵粉塵的建筑材料作業(yè)。（3）噪音方面主要措施：嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，依據(jù)《中華人民共和國環(huán)節(jié)噪聲污染防治法》內(nèi)規(guī)定的數(shù)值和時間進(jìn)行作業(yè)。（4）夜間施工或地下建筑進(jìn)行施工時，用于照亮的燈外部加上一層燈罩，可防治光線的直射，有效防治光污染產(chǎn)生。（5）不論是工程項目建筑期內(nèi)生成的廢棄物，還是項目投入使用后居住人群產(chǎn)生的生活垃圾，都需要進(jìn)行垃圾分類，嚴(yán)格按照《南京市生活垃圾管理條例》中的要求實施。（四）工程投資估算1、投資概況該項目建設(shè)投資166384萬元，具體包括：工程費用79335萬元，土地費用77124萬元，工程建設(shè)其他費用5810萬元，基本預(yù)備費4415萬元。項目投資估算依據(jù)包括以下幾個方面：《江蘇省建設(shè)工程費用定額》《江蘇省建筑裝飾工程量計算規(guī)則》《江蘇省建筑工程造價估算指標(biāo)》南京市建筑材料市場主要材料價格參考本地類似工程及建筑方提供的造價指標(biāo)2、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表4-3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項目單位指標(biāo)1總用地面積㎡10308022.12.2總建筑面積地上建筑面積地下建筑面積㎡㎡㎡159495146869126263住宅總戶數(shù)戶17784總?cè)藬?shù)人56905容積率/1.26建筑密度％277綠地率％353、土地費用土地通過出讓的方式獲得，根據(jù)南京市國土局資源局發(fā)布的招標(biāo)信息，本項目的土地取得成本是77124萬元，平均每平方米成本為7482元。4、建筑安裝工程費（1）建筑地面工程：經(jīng)市場調(diào)研均價為3780元/平方米，即146869×3780=55517萬元。（2）地下工程：經(jīng)過市場調(diào)研均價為4399元/平方米，即12626×4399=5554萬元。5、工程建設(shè)其他費用工程建設(shè)其他費用主要有如下兩類：（1）在建設(shè)工程施工階段產(chǎn)生的其他費用。依據(jù)市場均價算得4186萬元。（2）在項目運(yùn)營階段有關(guān)的其他費用，如環(huán)境影響評價費、勞動安全衛(wèi)生費、公用設(shè)備設(shè)施建筑及綠化補(bǔ)償費等等REF_Ref15136\r\h[19]。依據(jù)行業(yè)均價得出費用為1624萬元。6、項目投資估算結(jié)合相應(yīng)計算數(shù)據(jù)，得出項目建設(shè)投資，詳見表4-4。表4-4項目建設(shè)投資預(yù)算（單位：萬元）序號項目投資（萬元）備注一工程費用793351建筑安裝工程費610712設(shè)備及工器具購置費18264二土地費用77124三工程建設(shè)其他費用5810四基本預(yù)備費4115建設(shè)投資166384合計166384（五）小區(qū)建設(shè)項目盈利能力分析1、財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)銷售價格通過對該建設(shè)工程周圍環(huán)境和其他項目進(jìn)行調(diào)研考察，結(jié)合南京市住宅小區(qū)新房均價和南京市政府對于該項目售價的限值，最后確定該高層住宅小區(qū)均價為26950元/平方米，另外地下停車位是可用于出售，單價為1.09萬元/個。本項目住宅面積149878平方米。銷售收入為34225萬元，具體數(shù)值見下表。表4-5銷售收入估算表（單位：萬元）分類可售面積/個（㎡/個）銷售均價（元/㎡/個）銷售收入（萬元）高層住宅14987826950403921地下車位160010900017440合計//421361按照項目實施進(jìn)度計劃，以及對項目前期市場調(diào)研剖析，銷售周期計劃五年之內(nèi)，見表4-6。表4-6銷售計劃表（單位：萬元）年份項目2122232425合計銷售比例3.5％28％32％30％6.5％100％銷售收入14748117981134836126408273884213612、現(xiàn)金流量和項目盈利分析J小區(qū)建設(shè)工程2019年出建設(shè)投資為105896萬元，2020年出建設(shè)投資為60488萬元。J小區(qū)建設(shè)工程2021年投產(chǎn)運(yùn)營，在2021年和2022年初分別投入流動資金12135萬元和5915萬元。該住宅工程在正常年份的經(jīng)營成本為13486萬元，項目工程運(yùn)營的第一年也就是2021年其運(yùn)營能力是成熟運(yùn)營期內(nèi)能力的百分之七十,則2021年J小區(qū)經(jīng)營成本依據(jù)正常年份的七折估算。該項目各年的銷售收入、經(jīng)營成本和銷售稅金及附加都是當(dāng)年年末產(chǎn)生。J小區(qū)住宅工程的增值稅金及附加主要包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和土地增值稅REF_Ref12135\r\h[18]。增值稅的數(shù)值按照南京市相關(guān)文件規(guī)定是該J項目的銷售收人的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅按照南京市相關(guān)文件規(guī)定是其J住宅工程所得的增值稅的7%，教育費及附加按照南京市相關(guān)文件規(guī)定是其增值稅數(shù)值的3%，土地增值稅按照南京市相關(guān)文件規(guī)定取J小區(qū)建設(shè)項目所取得銷售收人的1%，銷售傭金取銷售收人的2%。在對2020年至2021年來國家對住宅項目方面的關(guān)注度、施行的行業(yè)政策、對房產(chǎn)市場調(diào)控等措施，房地產(chǎn)行業(yè)自身的現(xiàn)狀、戰(zhàn)略布局、技術(shù)方案目標(biāo)等的基礎(chǔ)上，對各種影響因素整合分析考慮，基準(zhǔn)收益率為7%。具體見項目現(xiàn)金流量表4-7所列：表4-7現(xiàn)金流量表（單位：萬元）時間項目建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營期合計0123456一、現(xiàn)金流入0014748117981134836126408273884213611銷售收入0014748117981134836126408273884213612回收固定資產(chǎn)余值000000003補(bǔ)貼收入000000004回收流動資金000000017050二、現(xiàn)金流出1058966048823829294292494724231158142846341建設(shè)投資10589660488000001362152流動資金00131355915000190503經(jīng)營成本00944013486134861348613486633844增值稅金及附加008116489741669521506231754.1增值稅5%007375899674263201369210684.2城市維護(hù)建設(shè)稅7%00524134724429614754.3教育費及附加3%0022177202190416325土地增值稅1%0014711801348126427442146銷售傭金2%0029523602697252854884277維持運(yùn)營投資00000000三凈現(xiàn)金流量-105896-60488-90818855210988910217711574136727四累計凈現(xiàn)金流量-105896-166384-175465-8691322976125153136727/（1）根據(jù)表4-7中的數(shù)據(jù)，得出該項目財務(wù)凈現(xiàn)值：=-105896-60488（P/F,7%,1)-9081(P/F,7%,2)+88552(P/F,7%,3)+109889(P/F,7%,4)+102177(P/F,7%,5)+11574(P/F,7%,6)=61984.27萬元內(nèi)部收益率計算：①一種方法是通過IRR函數(shù)，輸入數(shù)據(jù)保留三位小數(shù)得出IRR=17.1852%②另一種方法則是如果試算結(jié)果滿足：NPV1>