臺江老舊小區(qū)管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強臺江老舊小區(qū)的管理，改善居民的居住環(huán)境，提升小區(qū)的整體品質(zhì)，保障老舊小區(qū)的安全、整潔、有序，根據(jù)國家和地方相關(guān)法律法規(guī)、政策規(guī)定以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合臺江老舊小區(qū)的實際情況，制定本管理辦法。適用范圍本辦法適用于臺江區(qū)行政區(qū)域內(nèi)建成時間較長、配套設(shè)施老化、缺乏有效管理的老舊住宅小區(qū)。具體范圍由臺江區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會同相關(guān)街道辦事處根據(jù)實際情況確定并公布。管理原則1.政府引導(dǎo)：區(qū)政府及相關(guān)部門加強對老舊小區(qū)管理的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，制定政策措施，提供必要的資金和技術(shù)支持。2.居民自治：充分發(fā)揮居民的主體作用，鼓勵居民積極參與老舊小區(qū)的管理和維護，建立健全居民自治組織，實現(xiàn)居民自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督。3.市場運作：引入專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理主體，通過市場化運作的方式，提高老舊小區(qū)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量。4.綜合整治：將老舊小區(qū)的管理與綜合整治相結(jié)合，統(tǒng)籌推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施改造、環(huán)境整治、安全防范等工作，改善老舊小區(qū)的整體面貌。管理主體與職責(zé)政府部門職責(zé)1.臺江區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)制定老舊小區(qū)管理的相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)和監(jiān)督街道辦事處開展老舊小區(qū)管理工作。組織實施老舊小區(qū)的綜合整治項目，協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決整治過程中的問題。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理主體進(jìn)行資質(zhì)審查和行業(yè)監(jiān)管，規(guī)范其服務(wù)行為。2.臺江區(qū)城市管理局負(fù)責(zé)老舊小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、市容市貌、違法建設(shè)等方面的管理和執(zhí)法工作。加強對老舊小區(qū)周邊市政設(shè)施的維護和管理，確保道路、排水、照明等設(shè)施的正常運行。3.臺江區(qū)公安局加強老舊小區(qū)的治安管理，建立健全治安防控體系，打擊各類違法犯罪活動。指導(dǎo)老舊小區(qū)安裝監(jiān)控設(shè)備，加強對小區(qū)出入口、公共區(qū)域的監(jiān)控。4.臺江區(qū)消防救援大隊負(fù)責(zé)老舊小區(qū)的消防安全監(jiān)督檢查，指導(dǎo)居民開展消防安全宣傳教育和演練。督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理主體加強消防設(shè)施的維護和管理，確保消防通道暢通。5.街道辦事處負(fù)責(zé)組織實施本轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)的管理工作，指導(dǎo)和協(xié)助居民成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會。協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決老舊小區(qū)管理中的具體問題，組織開展環(huán)境衛(wèi)生整治、安全隱患排查等工作。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理主體的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和考核，督促其履行服務(wù)合同。居民自治組織職責(zé)1.業(yè)主大會制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約。選舉和更換業(yè)主委員會成員。決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理主體的選聘、解聘。審議批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)和使用方案。決定老舊小區(qū)管理中的其他重大事項。2.業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理主體簽訂服務(wù)合同。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理主體的服務(wù)質(zhì)量，定期向業(yè)主大會報告工作。組織業(yè)主籌集和管理專項維修資金，監(jiān)督維修資金的使用。協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理主體之間的關(guān)系，解決矛盾糾紛。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理主體職責(zé)1.按照服務(wù)合同的約定，提供環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護等服務(wù)定期清掃小區(qū)道路、樓道、電梯等公共區(qū)域，清理垃圾和雜物。對小區(qū)內(nèi)的花草樹木進(jìn)行修剪、澆水、施肥等養(yǎng)護工作。安排專人負(fù)責(zé)小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，加強對出入口的管理，巡邏公共區(qū)域。及時維修和保養(yǎng)小區(qū)內(nèi)的電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備，確保其正常運行。2.接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況建立健全財務(wù)管理制度，嚴(yán)格按照規(guī)定收取和使用物業(yè)服務(wù)費用。每年至少向業(yè)主公布一次物業(yè)服務(wù)費用的收支明細(xì)，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。3.協(xié)助政府相關(guān)部門做好老舊小區(qū)的管理工作，配合開展各項整治活動積極配合街道辦事處、社區(qū)居委會開展環(huán)境衛(wèi)生整治、安全隱患排查等工作。協(xié)助公安機關(guān)做好小區(qū)的治安管理工作，提供必要的協(xié)助和支持。小區(qū)規(guī)劃與建設(shè)綜合整治1.區(qū)政府應(yīng)當(dāng)制定老舊小區(qū)綜合整治規(guī)劃和年度計劃，有計劃、分步驟地對老舊小區(qū)進(jìn)行整治綜合整治內(nèi)容包括房屋外立面修繕、道路改造、管網(wǎng)更新、綠化提升、停車設(shè)施建設(shè)等。整治項目應(yīng)當(dāng)充分征求居民的意見和建議，確保整治方案符合居民的需求和意愿。2.老舊小區(qū)綜合整治項目的實施應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行招投標(biāo)，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位施工單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照設(shè)計文件和施工規(guī)范進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量。加強對施工過程的監(jiān)督管理，建立質(zhì)量安全監(jiān)督機制，及時發(fā)現(xiàn)和解決施工中的問題。設(shè)施配套1.在老舊小區(qū)綜合整治過程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)小區(qū)的實際情況，合理規(guī)劃和建設(shè)配套設(shè)施建設(shè)或改造停車位，緩解停車難問題。增設(shè)健身器材、休閑座椅等公共設(shè)施，滿足居民的休閑健身需求。完善小區(qū)的消防設(shè)施、安防設(shè)施，提高小區(qū)的安全性。2.配套設(shè)施的建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，確保其使用功能和安全性停車位的設(shè)置應(yīng)當(dāng)合理布局，滿足消防、通行等要求。健身器材和休閑座椅應(yīng)當(dāng)選擇質(zhì)量合格、安全可靠的產(chǎn)品，并定期進(jìn)行維護和保養(yǎng)。環(huán)境衛(wèi)生管理清掃保潔1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理主體應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)合同的約定，定期對小區(qū)的公共區(qū)域進(jìn)行清掃保潔每日至少清掃一次小區(qū)道路、樓道、電梯等公共區(qū)域，清理垃圾和雜物。及時清理小區(qū)內(nèi)的積水、積雪，保持道路暢通。2.加強對垃圾收集和運輸?shù)墓芾?，做到垃圾日產(chǎn)日清在小區(qū)內(nèi)合理設(shè)置垃圾桶、垃圾收集點，并定期進(jìn)行清理和消毒。與專業(yè)的垃圾運輸企業(yè)簽訂合同，確保垃圾及時運輸至指定的處理場所。綠化養(yǎng)護1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理主體應(yīng)當(dāng)加強對小區(qū)內(nèi)綠化植物的養(yǎng)護管理定期對花草樹木進(jìn)行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等工作，保持綠化植物的生長良好。及時清理綠化區(qū)域內(nèi)的垃圾和雜物，保持綠化環(huán)境整潔。2.鼓勵居民參與小區(qū)綠化養(yǎng)護，共同營造良好的居住環(huán)境可以組織居民開展義務(wù)植樹、認(rèn)養(yǎng)花草樹木等活動，增強居民的環(huán)保意識和責(zé)任感。安全管理治安防范1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理主體應(yīng)當(dāng)加強小區(qū)的治安管理，建立健全治安防控體系安排專人負(fù)責(zé)小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，加強對出入口的管理，實行24小時值班制度。在小區(qū)內(nèi)安裝監(jiān)控設(shè)備，實現(xiàn)對公共區(qū)域的全覆蓋監(jiān)控，并確保監(jiān)控設(shè)備正常運行。2.加強對居民的安全教育，提高居民的安全防范意識定期組織開展安全知識講座、演練等活動，向居民宣傳防盜、防火、防詐騙等安全知識。消防安全1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理主體應(yīng)當(dāng)加強對小區(qū)消防設(shè)施的維護和管理，確保消防設(shè)施完好有效定期對消防設(shè)施進(jìn)行檢查、維護和保養(yǎng)，及時更換損壞的部件。確保消防通道暢通，不得在消防通道內(nèi)堆放雜物或設(shè)置障礙物。2.加強對居民的消防安全宣傳教育，提高居民的消防安全意識和自防自救能力組織開展消防安全演練，讓居民熟悉火災(zāi)逃生的方法和技巧。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置消防安全宣傳欄，張貼消防安全宣傳標(biāo)語和海報。設(shè)施設(shè)備安全1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理主體應(yīng)當(dāng)定期對小區(qū)內(nèi)的電梯、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和維護，確保其正常運行建立設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的運行情況和維護保養(yǎng)情況。按照規(guī)定對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢測和檢驗，及時發(fā)現(xiàn)和排除安全隱患。2.對存在安全隱患的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行維修或更換在維修或更換設(shè)施設(shè)備時，應(yīng)當(dāng)采取必要的安全措施，確保施工安全。物業(yè)服務(wù)與費用服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理主體應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)合同的約定，提供符合相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)包括環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護等方面的具體要求。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合國家和地方相關(guān)法律法規(guī)、政策規(guī)定以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。2.業(yè)主和業(yè)主委員會有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理主體的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和評價可以通過問卷調(diào)查、現(xiàn)場檢查等方式，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理主體的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評價。對服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的，業(yè)主和業(yè)主委員會有權(quán)要求其限期整改。費用收取與使用1.物業(yè)服務(wù)費用的收取應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理主體應(yīng)當(dāng)根據(jù)服務(wù)合同的約定，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)當(dāng)主要用于物業(yè)服務(wù)的各項支出，包括人員工資、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用等物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理主體應(yīng)當(dāng)建立健全財務(wù)管理制度，嚴(yán)格按照規(guī)定使用物業(yè)服務(wù)費用。定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。專項維修資金管理資金籌集1.老舊小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定建立專項維修資金業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳納專項維修資金，專項維修資金由業(yè)主共同所有。未建立專項維修資金的老舊小區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過業(yè)主大會決定，采取一次性補繳、分期補繳等方式籌集專項維修資金。2.政府可以對老舊小區(qū)專項維修資金的籌集給予適當(dāng)?shù)闹С挚梢酝ㄟ^財政補貼、政策扶持等方式，鼓勵業(yè)主籌集專項維修資金。資金使用1.專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于老舊小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造共用部位包括房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。2.專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行申請、審批和使用由業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用申請，經(jīng)業(yè)主大會或相關(guān)業(yè)主同意后，報區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局審批。專項維修資金的使用情況應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理主體的責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理主體違反服務(wù)合同約定，未按照規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主和業(yè)主委員會有權(quán)要求其限期整改逾期未整改的，業(yè)主和業(yè)主委員會可以按照合同約定解除服務(wù)合同，并要求其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理主體挪用、侵占專項維修資金的，由相關(guān)部門責(zé)令其限期退還，并依法給予處罰構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。業(yè)主