哈市物業(yè)收費(fèi)管理辦法總則目的與依據(jù)為規(guī)范哈爾濱市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《黑龍江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。定義與原則本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。收費(fèi)管理形式政府指導(dǎo)價(jià)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市物業(yè)主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定本市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，并定期公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但不得超出政府指導(dǎo)價(jià)的范圍。市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人遵循公平、自愿的原則，在物業(yè)服務(wù)合同中約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成人員費(fèi)用管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，以及運(yùn)行過(guò)程中的能源消耗費(fèi)用等，但不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由專項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用。綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化的養(yǎng)護(hù)、修剪、澆水、施肥、病蟲(chóng)害防治等費(fèi)用。清潔衛(wèi)生費(fèi)用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的清掃、保潔、垃圾清運(yùn)等費(fèi)用，包括清潔工具、清潔用品、垃圾袋等的購(gòu)置費(fèi)用。秩序維護(hù)費(fèi)用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)、秩序維護(hù)等費(fèi)用，包括安全防范設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、更新費(fèi)用，秩序維護(hù)人員的裝備費(fèi)用等。辦公費(fèi)用物業(yè)服務(wù)企業(yè)為管理和服務(wù)所發(fā)生的辦公費(fèi)用，如辦公用品、水電費(fèi)、通訊費(fèi)、交通費(fèi)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)按照規(guī)定計(jì)提的折舊費(fèi)用。法定稅費(fèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家稅收法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)繳納的稅費(fèi)。利潤(rùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤(rùn)，住宅物業(yè)服務(wù)的利潤(rùn)率應(yīng)在合理范圍內(nèi)，具體由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主協(xié)商確定。收費(fèi)方式包干制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)。酬金制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的比例或者金額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定與調(diào)整首次確定新建住宅物業(yè)銷售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并參照本市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，確定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。后續(xù)調(diào)整物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，雙方應(yīng)當(dāng)重新協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。因物業(yè)服務(wù)成本變化需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納交納主體業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。交納時(shí)間物業(yè)服務(wù)費(fèi)用一般按年度預(yù)收，預(yù)收期限不得超過(guò)一年。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)制業(yè)主一次性交納超過(guò)一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。未入住房屋的收費(fèi)業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或者未使用的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面告知，并經(jīng)雙方確認(rèn)后，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可按不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納，具體比例由雙方在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)的對(duì)應(yīng)關(guān)系服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。本市物業(yè)主管部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，明確不同等級(jí)物業(yè)服務(wù)的具體要求。收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量掛鉤物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量不符合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；逾期未整改或者整改后仍不符合要求的，業(yè)主可以按照合同約定減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。監(jiān)督管理價(jià)格主管部門(mén)職責(zé)市、區(qū)（縣）價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，依法查處價(jià)格違法行為。價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的成本監(jiān)審，定期開(kāi)展物業(yè)服務(wù)成本調(diào)查，為制定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。物業(yè)主管部門(mén)職責(zé)市、區(qū)（縣）物業(yè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)。物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)行為等進(jìn)行評(píng)價(jià)，并向社會(huì)公布。業(yè)主監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)行為的監(jiān)督，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主有權(quán)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)查詢物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供相關(guān)信息。法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門(mén)依法查處：1.超出政府指導(dǎo)價(jià)范圍收費(fèi)的；2.不按照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；3.擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；4.收取未予標(biāo)明的費(fèi)用的；5.其他價(jià)格違法行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，未能提供質(zhì)價(jià)相符服務(wù)的，由物業(yè)主管部門(mén)責(zé)令限期整改；逾期未整改或者整改后仍不符合要求的，記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并依法予以處罰。業(yè)主的責(zé)任業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委