物業(yè)維修期間管理辦法總則目的為規(guī)范物業(yè)維修期間的管理工作，確保維修工作高效、有序進行，保障物業(yè)的正常使用功能和業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)標準以及本物業(yè)項目的實際情況，特制定本管理辦法。適用范圍本辦法適用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有物業(yè)維修活動，包括但不限于房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備、附屬建筑物等的維修、保養(yǎng)、改造等工作。管理原則1.依法依規(guī)原則：嚴格遵守國家和地方有關(guān)物業(yè)管理、建設(shè)工程、安全生產(chǎn)等方面的法律法規(guī)和行業(yè)標準。2.安全第一原則：將安全放在首位，采取必要的安全措施，確保維修人員和業(yè)主的人身安全以及物業(yè)的財產(chǎn)安全。3.質(zhì)量優(yōu)先原則：確保維修工作的質(zhì)量，選用合格的材料和構(gòu)配件，按照規(guī)范的工藝和流程進行施工。4.業(yè)主至上原則：充分考慮業(yè)主的需求和利益，盡量減少維修工作對業(yè)主正常生活的影響，及時向業(yè)主通報維修進展情況。5.成本控制原則：合理安排維修資金，優(yōu)化維修方案，降低維修成本，提高資金使用效率。維修分類及責(zé)任界定維修分類1.日常維修：指對物業(yè)進行的常規(guī)性、小規(guī)模的維修和保養(yǎng)工作，如門窗玻璃更換、水電線路簡單維修、衛(wèi)生潔具維修等。2.中修：指對物業(yè)的部分設(shè)施設(shè)備進行的局部修復(fù)和更新，如電梯部件更換、消防系統(tǒng)局部維修、屋面防水局部處理等。3.大修：指對物業(yè)的主要設(shè)施設(shè)備或房屋本體進行的全面修復(fù)和改造，如電梯整體更換、消防系統(tǒng)全面升級、房屋主體結(jié)構(gòu)加固等。4.緊急維修：指因突發(fā)情況（如自然災(zāi)害、設(shè)備故障、管道破裂等）導(dǎo)致物業(yè)的正常使用功能受到嚴重影響，必須立即進行的維修工作。責(zé)任界定1.業(yè)主專有部分：業(yè)主對其專有部分的物業(yè)負有維修、養(yǎng)護的責(zé)任。因業(yè)主使用不當(dāng)或其他原因造成專有部分損壞的，由業(yè)主自行承擔(dān)維修費用。2.共用部位和共用設(shè)施設(shè)備：由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維修、養(yǎng)護和管理。維修費用按照相關(guān)規(guī)定從專項維修資金中列支或由全體業(yè)主共同承擔(dān)。3.開發(fā)建設(shè)單位：在物業(yè)保修期內(nèi)，因建設(shè)工程質(zhì)量問題導(dǎo)致的維修責(zé)任由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時通知開發(fā)建設(shè)單位進行維修，并協(xié)助做好相關(guān)工作。4.第三方：因第三方的原因造成物業(yè)損壞的，由第三方承擔(dān)維修責(zé)任和費用。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時向第三方追償，并協(xié)助業(yè)主維護合法權(quán)益。維修申請與審批維修申請1.業(yè)主申請：業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)需要維修時，可以通過電話、書面、網(wǎng)絡(luò)等方式向物業(yè)管理企業(yè)提出維修申請。申請時應(yīng)說明維修的部位、內(nèi)容、故障現(xiàn)象等基本情況。2.物業(yè)管理企業(yè)巡查發(fā)現(xiàn)：物業(yè)管理企業(yè)在日常巡查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)存在需要維修的問題時，應(yīng)及時記錄并填寫《物業(yè)維修記錄表》，提出維修建議。審批流程1.日常維修：由物業(yè)管理企業(yè)維修部門負責(zé)人審批。維修部門負責(zé)人應(yīng)根據(jù)維修的實際情況，安排維修人員及時進行維修。2.中修：由物業(yè)管理企業(yè)分管領(lǐng)導(dǎo)審批。維修部門應(yīng)制定詳細的維修方案和預(yù)算，報分管領(lǐng)導(dǎo)審核批準后實施。3.大修：由物業(yè)管理企業(yè)總經(jīng)理審批，并報業(yè)主委員會備案。維修部門應(yīng)組織專業(yè)人員進行論證，制定科學(xué)合理的維修方案和預(yù)算，經(jīng)總經(jīng)理批準后組織實施。4.緊急維修：可先進行維修，同時報告物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)人。維修完成后，應(yīng)及時補辦相關(guān)審批手續(xù)。維修施工管理施工單位選擇1.日常維修：物業(yè)管理企業(yè)維修部門具備相應(yīng)維修能力的，由維修部門自行組織維修；不具備相應(yīng)能力的，可選擇有資質(zhì)的專業(yè)維修單位進行維修。2.中修、大修：應(yīng)通過公開招標、邀請招標或競爭性談判等方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和良好信譽的施工單位。招標過程應(yīng)嚴格按照相關(guān)法律法規(guī)和企業(yè)內(nèi)部規(guī)定進行，確保公平、公正、公開。3.緊急維修：可根據(jù)實際情況選擇有能力及時進行維修的施工單位。在緊急情況下，可先口頭約定維修事宜，事后補簽維修合同。施工準備1.技術(shù)交底：施工單位進場前，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織施工單位、設(shè)計單位等進行技術(shù)交底，明確維修范圍、技術(shù)要求、質(zhì)量標準等事項。2.施工方案審核：施工單位應(yīng)編制詳細的施工方案，包括施工進度計劃、安全保障措施、質(zhì)量保證措施等，報物業(yè)管理企業(yè)審核批準。3.材料和構(gòu)配件采購：施工單位應(yīng)按照設(shè)計要求和相關(guān)標準采購合格的材料和構(gòu)配件，并提供產(chǎn)品質(zhì)量證明文件。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對材料和構(gòu)配件進行檢驗和驗收，不合格的不得使用。4.現(xiàn)場準備：施工單位應(yīng)做好施工現(xiàn)場的準備工作，包括設(shè)置警示標志、搭建臨時設(shè)施、清理施工場地等，確保施工安全和周邊環(huán)境整潔。施工過程管理1.進度管理：施工單位應(yīng)按照施工進度計劃組織施工，確保維修工作按時完成。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)定期檢查施工進度，及時協(xié)調(diào)解決施工中出現(xiàn)的問題。2.質(zhì)量管理：施工單位應(yīng)嚴格按照設(shè)計要求和相關(guān)標準進行施工，建立健全質(zhì)量管理體系，加強質(zhì)量檢驗和驗收工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強對施工質(zhì)量的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時要求施工單位整改。3.安全管理：施工單位應(yīng)制定安全管理制度和應(yīng)急預(yù)案，加強安全教育和培訓(xùn)，做好施工現(xiàn)場的安全防護工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)督促施工單位落實安全措施，確保施工安全。4.環(huán)境保護管理：施工單位應(yīng)采取有效的環(huán)境保護措施，減少施工過程中產(chǎn)生的噪聲、粉塵、廢棄物等對周邊環(huán)境的影響。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)監(jiān)督施工單位做好環(huán)境保護工作。施工驗收1.隱蔽工程驗收：隱蔽工程在隱蔽前，施工單位應(yīng)通知物業(yè)管理企業(yè)進行驗收。驗收合格后方可進行下一道工序。2.分項工程驗收：分項工程完成后，施工單位應(yīng)進行自檢，自檢合格后報物業(yè)管理企業(yè)進行驗收。3.整體工程驗收：維修工程全部完成后，施工單位應(yīng)組織自驗，自驗合格后向物業(yè)管理企業(yè)提交竣工驗收報告。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織施工單位、設(shè)計單位、業(yè)主代表等進行竣工驗收。驗收合格的，辦理交付使用手續(xù)；驗收不合格的，責(zé)令施工單位限期整改，直至驗收合格為止。維修資金管理資金來源1.專項維修資金：按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，由業(yè)主繳納的專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的資金。2.物業(yè)管理服務(wù)費：在物業(yè)管理服務(wù)費中列支的用于日常維修和保養(yǎng)的費用。3.其他收入：如共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收入等，可用于補充維修資金。資金使用1.維修資金使用計劃：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的實際情況和維修需求，編制年度維修資金使用計劃，報業(yè)主委員會審議通過后實施。2.資金申請：維修項目實施前，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定向業(yè)主委員會或相關(guān)部門申請使用維修資金。申請時應(yīng)提供維修項目的預(yù)算、施工方案、施工合同等資料。3.資金撥付：業(yè)主委員會或相關(guān)部門審核同意后，按照合同約定向施工單位撥付維修資金。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強對維修資金使用的監(jiān)督管理，確保資金專款專用。4.資金核算：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立維修資金核算制度，對維修資金的收支情況進行明細核算。定期向業(yè)主公布維修資金的使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主溝通與協(xié)調(diào)溝通方式1.公告：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置張貼維修公告，告知業(yè)主維修的時間、范圍、內(nèi)容、注意事項等信息。2.電話通知：對于涉及個別業(yè)主的維修事項，可通過電話方式通知業(yè)主。3.網(wǎng)絡(luò)平臺：利用物業(yè)管理企業(yè)的官方網(wǎng)站、微信公眾號等網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布維修信息，方便業(yè)主及時了解維修進展情況。4.業(yè)主座談會：定期召開業(yè)主座談會，聽取業(yè)主對維修工作的意見和建議，及時解決業(yè)主反映的問題。協(xié)調(diào)工作1.施工期間協(xié)調(diào)：在維修施工期間，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)協(xié)調(diào)施工單位與業(yè)主之間的關(guān)系，盡量減少施工對業(yè)主正常生活的影響。如因施工需要臨時占用業(yè)主的專有部分或公共區(qū)域，應(yīng)事先征得業(yè)主同意，并給予適當(dāng)補償。2.維修糾紛處理：對于因維修工作引發(fā)的業(yè)主糾紛，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時進行調(diào)解處理。調(diào)解不成的，可引導(dǎo)業(yè)主通過法律途徑解決。監(jiān)督與考核內(nèi)部監(jiān)督1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立健全內(nèi)部監(jiān)督機制，加強對維修工作的日常檢查和考核。定期對維修項目的進度、質(zhì)量、安全等情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。2.設(shè)立投訴舉報渠道，接受業(yè)主和員工的監(jiān)督。對業(yè)主和員工反映的問題，應(yīng)及時調(diào)查處理，并將處理結(jié)果反饋給相關(guān)人員。外部監(jiān)督1.接受業(yè)主委員會的監(jiān)督：業(yè)主委員會應(yīng)定期對物業(yè)管理企業(yè)的維修工作進行檢查和評估，提出意見和建議。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認真對待業(yè)主委員會的監(jiān)督，及時改進工作。2.接受政府相關(guān)部門的監(jiān)督：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極配合政府相關(guān)部門對物業(yè)維修工作的監(jiān)督檢查，遵守相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標準。考核與獎懲1