物業(yè)管理暫行辦法湖州湖州市物業(yè)管理暫行辦法總則目的與依據(jù)為了規(guī)范湖州市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》以及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合湖州市實際情況，制定本暫行辦法。適用范圍本辦法適用于湖州市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。定義本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。管理體制湖州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。各縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責組織、指導本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉換屆、物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處等工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理相關(guān)工作。業(yè)主及業(yè)主大會業(yè)主權(quán)利與義務(wù)業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議等權(quán)利。同時，業(yè)主應(yīng)當遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；按時交納物業(yè)服務(wù)費用等義務(wù)。業(yè)主大會的成立同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。業(yè)主大會的職責業(yè)主大會履行制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等職責。業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會業(yè)主委員會的產(chǎn)生業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。業(yè)主委員會的職責業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等職責。業(yè)主委員會委員的資格終止業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；喪失民事行為能力的；依法被限制人身自由的；法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。業(yè)主委員會的換屆業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。業(yè)主委員會的監(jiān)督業(yè)主委員會應(yīng)當定期將工作情況向業(yè)主大會報告，接受業(yè)主大會的監(jiān)督。業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。前期物業(yè)管理前期物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。臨時管理規(guī)約建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。物業(yè)承接查驗物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料等資料。前期物業(yè)管理招標投標住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格，并按照國家有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的資質(zhì)證書。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護；環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護管理服務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范服務(wù)等服務(wù)。物業(yè)服務(wù)費用物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理用房和本辦法規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當做好交接工作。物業(yè)的使用與維護物業(yè)的使用業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照規(guī)劃設(shè)計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計用途。因特殊情況需要改變物業(yè)規(guī)劃設(shè)計用途的，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。物業(yè)的維修養(yǎng)護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照國家和地方有關(guān)規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)進行維修養(yǎng)護。物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當給予配合。專項維修資金住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。監(jiān)督管理行政主管部門的監(jiān)督職責湖州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、各縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督檢查，建立健全物業(yè)管理投訴受理制度，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督職責街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機制，及時調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛。對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的違反法律、法規(guī)和政策規(guī)定的決定，應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定。社區(qū)居民委員會的監(jiān)督職責社區(qū)居民委員會應(yīng)當協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理相關(guān)工作，對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作進行指導和監(jiān)督，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。法律責任建設(shè)單位的法律責任建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。業(yè)主、業(yè)主委員會的法律責任業(yè)主、業(yè)主委員會違反