物業(yè)物耗控制管理辦法一、前言親愛的物業(yè)同仁們，在物業(yè)管理工作中，物耗控制是一項(xiàng)至關(guān)重要的工作內(nèi)容，它直接關(guān)系到我們物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的高低，進(jìn)而影響到公司的經(jīng)濟(jì)效益以及為業(yè)主提供服務(wù)的質(zhì)量。經(jīng)過二十年在物業(yè)行業(yè)摸爬滾打，我深知物耗管理的重要性。合理控制物耗，既能為公司節(jié)省開支，又能將更多資源投入到提升服務(wù)品質(zhì)上，實(shí)現(xiàn)公司與業(yè)主的雙贏。希望大家認(rèn)真閱讀這份管理辦法，共同做好物耗控制工作。二、適用范圍本辦法適用于公司旗下所有物業(yè)管理項(xiàng)目，包括但不限于住宅小區(qū)、商業(yè)寫字樓、工業(yè)園區(qū)等。無(wú)論是一線的保潔、綠化、維修人員，還是各層級(jí)管理人員，在涉及物資消耗相關(guān)工作時(shí)，都應(yīng)遵循本辦法。三、物耗控制的目標(biāo)與原則（一）目標(biāo)通過科學(xué)合理的管理措施，在保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不降低的前提下，逐年降低物耗成本，爭(zhēng)取在[具體時(shí)間段]內(nèi)，將物耗成本降低[X]%，提高公司整體運(yùn)營(yíng)效益。（二）原則1.成本效益原則：在滿足物業(yè)服務(wù)需求的基礎(chǔ)上，盡可能降低物資采購(gòu)、使用和管理成本，追求成本與效益的最佳平衡。例如，在采購(gòu)清潔用品時(shí)，不能只看價(jià)格，要綜合考慮產(chǎn)品質(zhì)量和使用效果，選擇性價(jià)比高的產(chǎn)品。2.全面控制原則：物耗控制要涵蓋物資從采購(gòu)、存儲(chǔ)、使用到報(bào)廢處理的全過程，涉及公司各個(gè)部門和崗位，做到全員參與、全方位管理。像維修部門在領(lǐng)取維修材料時(shí)，要嚴(yán)格按照規(guī)定流程操作，不能隨意浪費(fèi)。3.預(yù)防為主原則：加強(qiáng)對(duì)物耗的事前規(guī)劃和預(yù)測(cè)，通過制定合理的物資需求計(jì)劃、預(yù)算等，提前預(yù)防可能出現(xiàn)的浪費(fèi)現(xiàn)象。比如，在制定年度綠化養(yǎng)護(hù)物資需求計(jì)劃時(shí)，要結(jié)合不同季節(jié)植物生長(zhǎng)特點(diǎn)和過往經(jīng)驗(yàn)，精準(zhǔn)預(yù)估所需物資數(shù)量。4.權(quán)責(zé)利相結(jié)合原則：明確各部門、各崗位在物耗控制中的職責(zé)和權(quán)限，建立相應(yīng)的考核與激勵(lì)機(jī)制，將物耗控制效果與員工的績(jī)效、獎(jiǎng)勵(lì)掛鉤，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性和主動(dòng)性。比如，如果某個(gè)項(xiàng)目組通過合理措施降低了物耗成本，應(yīng)給予相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。四、管理職責(zé)（一）采購(gòu)部門1.負(fù)責(zé)根據(jù)各部門提交的物資需求計(jì)劃，進(jìn)行物資的采購(gòu)工作。要嚴(yán)格篩選供應(yīng)商，建立供應(yīng)商評(píng)估和考核機(jī)制，確保所采購(gòu)物資的質(zhì)量和價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力。希望采購(gòu)人員多去市場(chǎng)調(diào)研，尋找優(yōu)質(zhì)且價(jià)格合理的供應(yīng)商，為公司節(jié)省采購(gòu)成本。2.定期對(duì)市場(chǎng)物資價(jià)格進(jìn)行監(jiān)測(cè)和分析，及時(shí)掌握價(jià)格波動(dòng)情況，以便在合適的時(shí)機(jī)進(jìn)行采購(gòu)，降低采購(gòu)成本。例如，在一些物資價(jià)格低谷期，適當(dāng)增加采購(gòu)量。3.負(fù)責(zé)采購(gòu)合同的簽訂與管理，確保合同條款符合法律法規(guī)要求，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，保障公司利益。（二）倉(cāng)庫(kù)管理部門1.負(fù)責(zé)物資的驗(yàn)收入庫(kù)工作，嚴(yán)格按照采購(gòu)合同和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物資的數(shù)量、質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)。如發(fā)現(xiàn)物資數(shù)量短缺、質(zhì)量不合格等問題，要及時(shí)與采購(gòu)部門溝通處理。2.做好物資的存儲(chǔ)管理，合理規(guī)劃倉(cāng)庫(kù)存儲(chǔ)空間，對(duì)物資進(jìn)行分類存放，確保物資存放安全、有序，便于查找和領(lǐng)取。同時(shí)，要做好倉(cāng)庫(kù)的防潮、防火、防盜等工作。3.負(fù)責(zé)物資的出庫(kù)管理，嚴(yán)格按照審批后的領(lǐng)料單發(fā)放物資，做好物資發(fā)放記錄，確保物資發(fā)放準(zhǔn)確無(wú)誤。希望倉(cāng)庫(kù)管理人員認(rèn)真核對(duì)領(lǐng)料信息，避免發(fā)錯(cuò)物資。4.定期對(duì)倉(cāng)庫(kù)物資進(jìn)行盤點(diǎn)，做到賬實(shí)相符。如發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符情況，要及時(shí)查明原因并進(jìn)行處理。每月至少進(jìn)行一次小盤點(diǎn)，每季度進(jìn)行一次大盤點(diǎn)。（三）各使用部門1.根據(jù)實(shí)際工作需求，提前制定物資需求計(jì)劃，并提交給采購(gòu)部門。需求計(jì)劃要詳細(xì)、準(zhǔn)確，避免因計(jì)劃不合理導(dǎo)致物資積壓或短缺。例如，保潔部門要根據(jù)不同區(qū)域的清潔頻次和面積，合理預(yù)估清潔用品的需求量。2.在物資使用過程中，要嚴(yán)格按照操作規(guī)程使用，避免因操作不當(dāng)造成物資損壞和浪費(fèi)。同時(shí)，鼓勵(lì)員工積極提出節(jié)約物資的合理化建議。比如，維修人員在維修過程中，盡量對(duì)可修復(fù)的零部件進(jìn)行修復(fù)再利用，減少新部件的更換。3.負(fù)責(zé)本部門物資的日常管理，指定專人負(fù)責(zé)物資的領(lǐng)取、使用和保管，建立本部門物資使用臺(tái)賬，記錄物資的領(lǐng)用、使用情況。（四）財(cái)務(wù)部門1.負(fù)責(zé)編制物耗成本預(yù)算，將物耗成本納入公司整體財(cái)務(wù)預(yù)算體系，并對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控和分析。每月對(duì)物耗成本進(jìn)行核算，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本異常情況，并向相關(guān)部門反饋。2.協(xié)助采購(gòu)部門對(duì)采購(gòu)價(jià)格進(jìn)行審核，參與重大采購(gòu)項(xiàng)目的成本分析和決策，確保采購(gòu)價(jià)格合理。3.對(duì)物耗控制工作進(jìn)行財(cái)務(wù)考核，根據(jù)各部門物耗成本預(yù)算執(zhí)行情況，提出考核意見，為公司的績(jī)效考核提供數(shù)據(jù)支持。（五）管理層1.負(fù)責(zé)審批物耗控制相關(guān)制度、計(jì)劃和預(yù)算，為物耗控制工作提供政策支持和資源保障。2.定期聽取物耗控制工作匯報(bào)，協(xié)調(diào)解決物耗控制工作中出現(xiàn)的重大問題，推動(dòng)物耗控制工作順利開展。五、物資采購(gòu)管理（一）采購(gòu)計(jì)劃編制1.各使用部門應(yīng)于每月[具體日期]前，根據(jù)下月工作任務(wù)和實(shí)際需求，填寫《物資需求計(jì)劃表》，詳細(xì)注明物資名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、預(yù)計(jì)使用時(shí)間等信息，并提交給采購(gòu)部門。2.采購(gòu)部門對(duì)各部門提交的需求計(jì)劃進(jìn)行匯總、審核，結(jié)合倉(cāng)庫(kù)現(xiàn)有庫(kù)存情況，編制《月度物資采購(gòu)計(jì)劃》。對(duì)于需求計(jì)劃中不合理的部分，采購(gòu)部門應(yīng)及時(shí)與使用部門溝通調(diào)整。3.《月度物資采購(gòu)計(jì)劃》經(jīng)采購(gòu)部門負(fù)責(zé)人審核后，報(bào)公司管理層審批。經(jīng)批準(zhǔn)后的采購(gòu)計(jì)劃作為物資采購(gòu)的依據(jù)。（二）供應(yīng)商選擇與管理1.采購(gòu)部門應(yīng)通過多種渠道收集供應(yīng)商信息，包括供應(yīng)商的基本情況、產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格、售后服務(wù)等，建立供應(yīng)商信息庫(kù)。2.對(duì)潛在供應(yīng)商進(jìn)行實(shí)地考察或要求供應(yīng)商提供樣品進(jìn)行檢驗(yàn)，評(píng)估供應(yīng)商的供貨能力和產(chǎn)品質(zhì)量?？疾靸?nèi)容包括供應(yīng)商的生產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)設(shè)備、質(zhì)量管理體系等。3.根據(jù)評(píng)估結(jié)果，選擇合格的供應(yīng)商列入《合格供應(yīng)商名錄》，并與合格供應(yīng)商簽訂年度采購(gòu)框架協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)、產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格、交貨方式、付款方式等條款。4.定期對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，考核指標(biāo)包括產(chǎn)品質(zhì)量、交貨期、售后服務(wù)等。根據(jù)考核結(jié)果，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行分類管理，對(duì)于表現(xiàn)優(yōu)秀的供應(yīng)商給予優(yōu)先合作、增加采購(gòu)量等獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)于表現(xiàn)不佳的供應(yīng)商，要求其限期整改，整改仍不合格的，取消其合格供應(yīng)商資格。（三）采購(gòu)實(shí)施1.采購(gòu)人員根據(jù)審批后的《月度物資采購(gòu)計(jì)劃》，向選定的供應(yīng)商發(fā)出采購(gòu)訂單。采購(gòu)訂單應(yīng)明確物資的名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、價(jià)格、交貨日期、交貨地點(diǎn)等詳細(xì)信息，并要求供應(yīng)商簽字確認(rèn)。2.在物資采購(gòu)過程中，采購(gòu)人員要密切關(guān)注供應(yīng)商的生產(chǎn)進(jìn)度和交貨情況，如發(fā)現(xiàn)可能影響交貨的問題，要及時(shí)與供應(yīng)商溝通協(xié)調(diào)解決，確保物資按時(shí)、按質(zhì)、按量供應(yīng)。3.對(duì)于緊急采購(gòu)需求，使用部門應(yīng)填寫《緊急物資采購(gòu)申請(qǐng)表》，說明緊急采購(gòu)的原因、物資名稱、數(shù)量等信息，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人和公司管理層審批后，交采購(gòu)部門進(jìn)行采購(gòu)。采購(gòu)部門應(yīng)優(yōu)先處理緊急采購(gòu)任務(wù)，確保物資及時(shí)供應(yīng)。六、物資驗(yàn)收入庫(kù)管理1.物資到貨后，倉(cāng)庫(kù)管理人員應(yīng)及時(shí)通知采購(gòu)人員和使用部門共同進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)依據(jù)采購(gòu)合同、采購(gòu)訂單和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物資的數(shù)量、質(zhì)量、規(guī)格型號(hào)等進(jìn)行逐一核對(duì)。2.對(duì)于數(shù)量驗(yàn)收，應(yīng)采用點(diǎn)數(shù)、過磅、檢尺等合適的方法，確保物資數(shù)量準(zhǔn)確無(wú)誤。對(duì)于質(zhì)量驗(yàn)收，可通過外觀檢查、性能測(cè)試等方式進(jìn)行，必要時(shí)可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢驗(yàn)。如發(fā)現(xiàn)物資數(shù)量短缺、質(zhì)量不合格等問題，倉(cāng)庫(kù)管理人員應(yīng)及時(shí)在《物資驗(yàn)收單》上注明，并要求供應(yīng)商補(bǔ)貨、換貨或退貨。3.驗(yàn)收合格的物資，倉(cāng)庫(kù)管理人員應(yīng)及時(shí)辦理入庫(kù)手續(xù)，填寫《物資入庫(kù)單》，注明物資名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、入庫(kù)日期、供應(yīng)商等信息，并將物資存放于指定位置?！段镔Y入庫(kù)單》一式三聯(lián)，一聯(lián)倉(cāng)庫(kù)留存，一聯(lián)交采購(gòu)部門，一聯(lián)交財(cái)務(wù)部門作為記賬依據(jù)。七、物資存儲(chǔ)管理1.倉(cāng)庫(kù)應(yīng)合理規(guī)劃存儲(chǔ)空間，根據(jù)物資的性質(zhì)、用途、規(guī)格等進(jìn)行分類存放，設(shè)置明顯的標(biāo)識(shí)牌，便于查找和管理。例如，將清潔用品、維修材料、綠化養(yǎng)護(hù)物資等分別存放于不同區(qū)域。2.倉(cāng)庫(kù)應(yīng)保持適宜的溫度、濕度和通風(fēng)條件，做好防潮、防火、防盜、防蟲、防鼠等工作。定期對(duì)倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，確保物資存儲(chǔ)安全。3.對(duì)庫(kù)存物資要進(jìn)行定期盤點(diǎn)，每月末倉(cāng)庫(kù)管理人員應(yīng)進(jìn)行一次自盤，每季度末由財(cái)務(wù)部門會(huì)同倉(cāng)庫(kù)管理部門、采購(gòu)部門進(jìn)行一次全面盤點(diǎn)。盤點(diǎn)時(shí)要如實(shí)記錄物資的實(shí)際庫(kù)存數(shù)量，與庫(kù)存賬目進(jìn)行核對(duì)。如發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符，要及時(shí)查明原因，屬于正常損耗的，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)處理；屬于人為原因造成的損失，要追究相關(guān)人員的責(zé)任。4.根據(jù)物資的使用頻率和重要性，設(shè)定合理的安全庫(kù)存水平。當(dāng)庫(kù)存物資低于安全庫(kù)存時(shí)，倉(cāng)庫(kù)管理人員應(yīng)及時(shí)通知采購(gòu)部門進(jìn)行補(bǔ)貨，確保物資供應(yīng)不中斷。同時(shí)，要避免庫(kù)存積壓，降低庫(kù)存成本。八、物資領(lǐng)發(fā)管理1.各使用部門需領(lǐng)用物資時(shí)，應(yīng)填寫《物資領(lǐng)料單》，注明物資名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、用途、領(lǐng)用部門、領(lǐng)用人等信息，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審批后，到倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)取物資。2.倉(cāng)庫(kù)管理人員接到《物資領(lǐng)料單》后，應(yīng)認(rèn)真核對(duì)領(lǐng)料信息，確認(rèn)無(wú)誤后，按照“先進(jìn)先出”的原則發(fā)放物資，并在《物資領(lǐng)料單》上簽字確認(rèn)。發(fā)放物資時(shí)，要確保物資數(shù)量準(zhǔn)確、質(zhì)量完好。3.對(duì)于一些特殊物資或限量領(lǐng)用的物資，如易燃易爆物品、貴重設(shè)備零部件等，需經(jīng)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)特別審批后方可領(lǐng)用。倉(cāng)庫(kù)管理人員要嚴(yán)格按照審批意見發(fā)放物資，并做好領(lǐng)用記錄。4.每月末，倉(cāng)庫(kù)管理人員應(yīng)將當(dāng)月的《物資領(lǐng)料單》進(jìn)行整理匯總，交財(cái)務(wù)部門進(jìn)行成本核算。財(cái)務(wù)部門根據(jù)領(lǐng)料單記錄，將物資成本分?jǐn)偟礁魇褂貌块T和相應(yīng)的項(xiàng)目中。九、物資使用管理1.各使用部門要加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)，使員工熟悉物資的性能、用途和正確使用方法，避免因操作不當(dāng)造成物資損壞和浪費(fèi)。例如，對(duì)保潔人員進(jìn)行清潔設(shè)備使用培訓(xùn)，對(duì)維修人員進(jìn)行新工具使用培訓(xùn)等。2.在物資使用過程中，員工應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行操作，不得隨意改變物資的用途或超范圍使用。如發(fā)現(xiàn)物資有損壞或故障，應(yīng)及時(shí)報(bào)告給部門負(fù)責(zé)人，并采取相應(yīng)的維修或更換措施，確保物資正常使用。3.鼓勵(lì)員工開展節(jié)約物資的活動(dòng)，對(duì)在物資節(jié)約方面表現(xiàn)突出的員工或部門，公司將給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。例如，對(duì)于提出有效節(jié)約物資建議并被采納的員工，給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)于物耗控制成效顯著的部門，在績(jī)效考核中給予加分。4.各使用部門應(yīng)建立物資使用臺(tái)賬，詳細(xì)記錄物資的領(lǐng)用、使用時(shí)間、使用數(shù)量、使用人員等信息，以便對(duì)物資使用情況進(jìn)行跟蹤和分析。每月末，部門負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)本部門物資使用臺(tái)賬進(jìn)行審核，確保記錄準(zhǔn)確、完整。十、物資報(bào)廢管理1.物資因正常使用磨損、損壞無(wú)法修復(fù)或技術(shù)更新等原因，已無(wú)使用價(jià)值時(shí)，使用部門應(yīng)填寫《物資報(bào)廢申請(qǐng)表》，注明物資名稱、規(guī)格型號(hào)、購(gòu)置時(shí)間、報(bào)廢原因等信息，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審核后，報(bào)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批。2.對(duì)于大型設(shè)備、貴重物資的報(bào)廢，公司應(yīng)組織相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行技術(shù)鑒定，確認(rèn)是否確實(shí)無(wú)法繼續(xù)使用。經(jīng)鑒定確需報(bào)廢的，方可辦理報(bào)廢手續(xù)。3.經(jīng)批準(zhǔn)報(bào)廢的物資，倉(cāng)庫(kù)管理人員應(yīng)及時(shí)將其從庫(kù)存賬目中核銷，并將報(bào)廢物資存放于指定的報(bào)廢物資存放區(qū)。對(duì)于有回收價(jià)值的報(bào)廢物資，公司可通過招標(biāo)、拍賣等方式進(jìn)行處理，回收資金上繳公司財(cái)務(wù)。對(duì)于無(wú)回收價(jià)值的報(bào)廢物資，應(yīng)按照環(huán)保要求進(jìn)行妥善處理，避免對(duì)環(huán)境造成污染。4.財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)《物資報(bào)廢申請(qǐng)表》和相關(guān)審批文件，及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)處理，調(diào)整資產(chǎn)賬目，確保賬實(shí)相符。十一、監(jiān)督與考核1.公司成立物耗控制監(jiān)督小組，成員由財(cái)務(wù)、審計(jì)、行政等部門人員組成，負(fù)責(zé)對(duì)各部門物耗控制工作進(jìn)行定期檢查和不定期抽查。檢查內(nèi)容包括物資采購(gòu)、驗(yàn)收、存儲(chǔ)、領(lǐng)發(fā)、使用、報(bào)廢等各個(gè)環(huán)節(jié)的管理情況，以及相關(guān)制度的執(zhí)行情況。2.建立物耗控制考核機(jī)制，將物耗控制指標(biāo)納入各部門和員工的績(jī)效考核體系?？己酥笜?biāo)主要包括物耗成本降低率、物資庫(kù)存周轉(zhuǎn)率、物資損耗率等。根據(jù)考核結(jié)果，對(duì)物耗控制工作成效