石柱站前大道商住工程市場調研報告2021年7月目錄石柱城市概況石柱——渝東樞紐門戶位于重慶市東部、長江南岸、山峽庫區(qū)腹心，集少數(shù)民族自治縣、三峽庫區(qū)淹沒縣、國家扶貧工作重點縣為一體的渝東樞紐，幅員面積3012平方公里，轄32個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。東接湖北省利川市，南臨彭水苗族土家族自治縣，西南靠豐都，西北連忠縣，北與萬州區(qū)接壤。門戶位置凸顯。石柱縣石柱在重慶的位置石柱城市人口概況石柱總人口54萬，共28個少數(shù)民族，少數(shù)民族人口占70%，其中52%為土家族；由于民族融合，該區(qū)域少數(shù)民族在生活習俗，消費習慣等方面與漢族差異不大。僅在鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域保存有哭喪、哭嫁等民俗。同時，土家擺手舞等民俗活動影響較廣泛，土家佩戴頭飾〔纏頭〕的習俗在民間影響深遠。居住習俗根本與漢民族無異。城區(qū)人口12.5萬人，聚居于面積7.51平方公里，以南濱鎮(zhèn)為中心的石柱縣中心縣城建成區(qū)。土家姑娘土家建筑16小時上海四小時成都石柱交通情況二小時重慶石柱目前經濟狀況石柱目前經濟狀況石柱產業(yè)現(xiàn)狀三大支柱產業(yè)——黃連石柱黃連種植已有700年歷史，常年在地面積5萬余畝，年產黃連1200-1500噸，年產量占全國的60%以上、占世界的40%以上，年交易量占全國的80%以上，是全國產連第一大縣。以黃連為主藥的“東田糖脈靈〞的臨床試驗和新藥申報工作，現(xiàn)在已經完成三期臨床并即將獲得國家批文。開發(fā)一旦成功，可望形成幾十億元的市場銷售額。黃連系列產品開發(fā)工程建成投產后，年可實現(xiàn)產值12億元以上，創(chuàng)利稅1億元以上，解決就業(yè)人員500人以上。石柱產業(yè)現(xiàn)狀三大支柱產業(yè)——旅游石柱產業(yè)現(xiàn)狀三大支柱產業(yè)——辣椒石柱縣居民消費情況石柱城市配套情況舊城改造、新區(qū)開發(fā)加快推進，2021年新建巴渝新居1670戶，改造農村危舊房2178戶，建成農民新村18個。旗山大橋、關門巖大橋、關門巖公園即將完工，全面整治了縣城道路及人行道，改造升級了5公里萬壽大道，同時，工業(yè)園區(qū)的新建，城區(qū)東擴南進，都使城市根底設施建設得到極大提升。工程地塊石柱在重慶經濟開展中的地位石柱經濟地位到2021年，石柱將初步形成渝東交通樞紐構架，實現(xiàn)“1小時主城〞和“7小時出海〞，徹底打破交通瓶頸，屆時石柱豐富的礦產資源將得以大量外銷，到2021年全面建成渝東樞紐門戶。十年后石柱將建成擁有20萬人口的中等城市，城市化率到達50%以上。2021年，石柱將建設成為渝東地區(qū)最宜居的區(qū)縣之一，主要指標到達渝東地區(qū)一流水平，輻射豐都、忠縣；到2021年，將石柱建設成為重慶最宜居的區(qū)縣之一，主要指標到達重慶市中上水平?！八母咭昏F一港〞凸顯區(qū)位優(yōu)勢小結：石柱房地產市場調查房地產業(yè)：全國土地供給趨緊，土地價格穩(wěn)步增長由上述及中國經濟發(fā)展形勢不難看出今年中國樓市走向！2010年上半年2010年下半年2011年上半年2011年下半年中國樓市走勢對石柱樓市走勢的影響幾何？2010年上半年2010年下半年2011年上半年2011年下半年2021年石柱新開工商品房82萬平方米、竣工51萬平方米、成交28萬平方米，分別同比增長301%、135%、40%。2021年石柱開發(fā)熱點集中在城東濱江板塊、老城區(qū)與工業(yè)園區(qū)交界處，多層與高層均有。目前住宅無存量，商業(yè)均無專業(yè)規(guī)劃和設計，多充當社區(qū)配套。2021年是高層的序幕年，2021年是高層的開展年。2021年推出的高層有粼江風景、畔山華府、城南花園、黔龍陽光雅院等。石柱房地產市場整表達狀石柱房地產市場整表達狀石柱樓盤分布情況12453城南片區(qū)8796城東片區(qū)2萬力.紫薇香榭3黔龍陽光雅院4畔山華府5怡豪國際6粼江風景7蟠龍豪庭8匯景龍灣9花漾城編號樓盤名稱1城南花園石柱在售樓盤情況樓盤名稱體量物業(yè)構成商業(yè)面積住宅面積戶型區(qū)間銷售價格備注城南花園40萬方高層、配套商業(yè)8萬方32萬方70-140平米3200-3600元/平米住宅已售完、商業(yè)未銷售紫薇香榭總占地36934平米小高層（18層）、商業(yè)未知

住宅已售完、商業(yè)未銷售黔龍陽光雅院

高層住宅、商業(yè)3199平米

2600元/平米住宅已售完、商業(yè)未銷售畔山華府18萬方高層住宅、商業(yè)5萬方13萬方80--130平米2400-3600元/平米住宅已售完、商業(yè)未銷售怡豪國際10萬方酒店、公寓、建材賣場48430平米47000平米

初步預計5000元/平米住宅已售完、商業(yè)未銷售粼江風景100畝高層住宅、商業(yè)未知未開發(fā)完70-130平米3600-3900元/平米住宅已售完、商業(yè)未銷售蟠龍豪庭

28340平米多層住宅、商業(yè)15000平米13340

4200-4600元/平米住宅已售完、商業(yè)少量銷售匯景龍灣13萬方多層住宅無13萬方80-140平米3400元/平米住宅已售完、商業(yè)未銷售花漾城40萬方住宅、商業(yè)未知

未知未知地點面積租金總價平均租金人民街30平米2.2萬/年61元/月/平米良玉廣場43平米5.8萬元/年112元/月/平米線市街40平米6萬/年125元/月/平米煤坪路20平米1.5萬/年62.5元/月/平米石柱商業(yè)門面租金水平：石柱二手住宅銷售價格水平地點面積裝修情況銷售總價單價衛(wèi)生局對面142平米精裝48萬3380元/平米城南花園134平米清水45萬3358元/平米中醫(yī)院78平米簡裝32萬4445元/平米國稅局120平米（一樓）簡裝13.5萬1125元/平米市場平均價格走勢及銷售情況500040003000200010002008年2009年2010年2011年元年根據(jù)石柱縣總體城市規(guī)劃及城市開展進程的提速，未來石柱縣房地產市場價格將呈不斷上升的勢頭。根據(jù)我司對石柱地區(qū)在售樓盤的調研，可知目前石柱地產市場處于高速增長期，整個樓市還未進入產品細分時期，石柱樓盤整體品質不高，高端品質樓盤稀缺，其中住宅是石柱消費者地產需求首選，而商業(yè)地產那么開展相對不夠成熟，目前空置較多，且銷售較為困難。由于政府規(guī)劃引導，以及地理地勢決定，石柱城市建設將形成東擴南進的開展態(tài)勢，在未來6個月內石柱樓盤銷售處于需求大于供給的狀態(tài)，由于市場的作用，我司判斷未來一年內石柱樓盤價格將在4500-5000元/平米間，成長空間巨大。市場平均價格走勢及銷售情況石柱房地產市場未來走勢預判隨著石柱區(qū)域經濟的不斷開展，地區(qū)產業(yè)結構的不斷完善，將會給地區(qū)房地產市場的開展提供更加強有力的支撐。未來石柱房地產市場將由目前仍較為落后的純居住加商業(yè)底商開發(fā)模式為主提升為多功能開展〔公建化、商務化、金融化〕。未來石柱房地產市場將由目前主要以剛性需求為主提升為更加傾向于尋求居住品質、居住檔次以及功能滿足為主。市場小結：市場小結：〔續(xù)〕購房者對房屋的品質要求，尚處萌芽階段，對高品質樓盤處于概念空白，從而間接使開發(fā)商忽略樓盤品質，造成石柱真正的品質樓盤稀缺。舊城改造本錢較高，在已建成中心城區(qū)內內，僅有有少量單體樓在建或銷售，但均不能形成較完善的宜居社區(qū)。目前，縣城地產開發(fā)向東、南兩翼轉移趨勢明顯，城南以高層產品為主，城東以多層產品為主。工程地塊調查工程所在區(qū)域分析工程地塊工程地處石柱縣城南經濟開發(fā)片區(qū)，屬于城南新城開發(fā)區(qū)內，是石柱未來經濟開發(fā)區(qū)。區(qū)域規(guī)劃人口1.5萬人，目前尚處于開發(fā)初期，正處于建設頂峰。區(qū)位屬性交通屬性工程地塊工程地塊由于工程所在區(qū)域為城南新城開發(fā)片區(qū)，且開發(fā)尚處于初期，各類市政配套設施尚不夠完善，目前僅有醫(yī)院、酒店、小學、長途車站以及工程對面的港九城南花園商業(yè)配套。周邊配套縣醫(yī)院五星級酒店石柱第四小學港九城南花園商業(yè)配套石柱長途車站工程地塊由于為新興城市開發(fā)片區(qū)，區(qū)域內目前僅有少量原住民居住。區(qū)域內新建工程如畔山華府、港九城南花園、萬力·紫薇香榭雖已大多售完，但尚未交房，暫無居民入住。區(qū)域居住人口主要在縣城進行消費，本區(qū)域內僅有少量日常用品、餐飲以及局部家居、汽車等消費。區(qū)域人口及消費情況畔山華府港九城南花園商業(yè)配套目前區(qū)域內主要開發(fā)居住樓盤為畔山華府、港九城南花園、萬力·紫薇香榭。目前此三個樓盤住宅均已銷售完畢，剩余商業(yè)局部尚未進行銷售。其它短期內尚無工程推出。區(qū)域競爭樓盤調查工程地塊萬力·紫薇香榭畔山華府港九城南花園商業(yè)配套區(qū)域小結工程位于石柱城南新城經濟開發(fā)片區(qū)，是石柱縣未來經濟開展主要增長極。區(qū)域內交通規(guī)劃完善，未來交通通達性較好，在道路建設完成之后，區(qū)域交通將十分便利。由于是新興開發(fā)片區(qū)，各項配套設施尚不夠完備，但隨著區(qū)域內各個工程的建設逐漸完成，配套設施將不斷完善以及提高。區(qū)域小結〔續(xù)〕工程地塊四至范圍工程地塊工程東臨擬建的石柱縣醫(yī)院以及五星級酒店，北臨主干道及未開發(fā)地塊，西接另一個未開發(fā)地塊，南邊為坡地。工程地塊分析工程地塊現(xiàn)狀工程周邊均未完全成型，整個周邊均處于開發(fā)中，區(qū)域成熟為時尚早。整個地塊沿東北至西南向呈帶裝分布，一邊臨主干道、一邊臨坡地，對規(guī)劃及環(huán)境的打造有一定影響。地塊現(xiàn)狀為丘陵山坡地貌，與道路路面高差較大，場地平整工作量巨大。地塊周邊除東南面為坡地外，其余幾面均相鄰開發(fā)地塊，景觀面不好。地塊規(guī)劃指標工程地塊總體指標：工程地塊總用地面積150畝，容積率2.5，總建筑面積約為25萬方。其它指標：地塊內建筑密度不得超過35%；綠化率不低于30%；建筑高度不超過36米。地塊性質為綜合用地，包括居住及商業(yè)金融。地塊交通及配套情況工程地塊地塊西北面臨站前大道主干道，連接開發(fā)區(qū)與縣城主城區(qū)，地塊中間為支路。地塊周邊尚未開發(fā)成熟，配套設施不夠完善，目前僅有東北面的擬建縣醫(yī)院及五星級酒店。地塊SWOT分析：優(yōu)勢分析〔S〕地塊SWOT分析：劣勢分析〔W〕規(guī)劃劣勢：相對于容積率來說，建筑限高較低，使得工程建筑密度較大，環(huán)境不易打造?，F(xiàn)狀劣勢：現(xiàn)狀地貌以山地坡地為主，地形條件不夠理想，前期整治費用較高。地塊SWOT分析：時機分析〔O〕地塊SWOT分析：威脅分析〔T〕區(qū)縣商業(yè)市場的不確定性，為工程商業(yè)局部帶來一定風險。國家針對房地產市場的調控，也給工程帶來一定的風險。新城成熟的時間節(jié)奏是否與本工程的開發(fā)節(jié)奏合拍，將對工程產生較大的影響。工程初步規(guī)劃建議根據(jù)市調情況以及工程地塊情況，在未有詳細市場定位分析之前，初步建議本工程產品規(guī)劃參數(shù)如下：項目單位數(shù)量備注土地總面積畝150小高層住宅平米175087.5約70%花園洋房平米62531.25約25%臨街商業(yè)平米10506.25約5%社區(qū)配套用房平米2000地下車庫平米30000每300平米考慮一個車位地上建筑面積平米250275容積率2.5總建筑面積平米280275初步規(guī)劃建議工程地塊產品構成：東北部地塊功能：以較高品質產品為主產品：少量11層板式小高層，7+1花園洋房，2層臨街商業(yè)工程地塊產品構成：西南部地塊功能：以中等品質產品為主產品：11層板式小高層，2層臨街商業(yè)以上初步產品規(guī)劃建議所得工程根底指標為：工程容積率約2.5，地上建筑面積約25萬方，總建筑面積約28萬方。工程地上建筑面積約25萬方，按每300平米一個車位考慮，共需約800個車位，在不考慮地面停車的根底上，共需約30000方地下車庫面積。由于容積率相對較高，因此小高層產品需占工程主要產品，考慮70%的體量；花園洋房為次要產品，考慮25%的體量；由于周邊已有較多商業(yè)，因此本工程商業(yè)及其它附屬社區(qū)配套產品作為補充考慮，占5%左右。建議說明注：此規(guī)劃建議僅作參考，詳細規(guī)劃設計需要由設計公司設計確定。工程財務收益預估測算土地本錢：按200萬元/畝計算,將其按照28萬方的總體量折算為樓面地價。建筑本錢：小高層建筑本錢按1600元/平米計算，花園洋房建筑本錢按1400元/平米計算，商業(yè)及附屬配套按1350元/平米計算，地下車庫按2000元/平米計算。〔本錢中包含建安、環(huán)境、管網等費用〕注：以上各項數(shù)據(jù)除土地本錢外均為粗略預估值，具體需待設計確定后進行預算1、測算依據(jù)其它建設本錢：由于工程開挖量較大，土石方工程本錢按50元/平米考慮。開發(fā)規(guī)費：區(qū)縣市場相較重慶主城較低，按每平米190元進行預估。注：以上各項數(shù)據(jù)除土地本錢外均為粗略預估值，具體需待設計確定后進行預算1、測算依據(jù)〔續(xù)〕銷售價格：考慮到工程第一期銷售最早也得于2021年下半年開始啟動，按市調情況考慮，小高層售價按5000元/平米計算，花園洋房售價按5500元/平米計算，商業(yè)按7000元/計算，社區(qū)配套不考慮銷售，車庫暫不銷售，按3000元/平米預估其價值。注：以上各項數(shù)據(jù)除土地本錢外均為粗略預估值，具體需待設計確定后進行預算1、測算依據(jù)〔續(xù)〕2、本錢測算序號項目及費用名稱單位單位指標金額（萬元）單方成本（元/㎡）備注一土地費用

土地費㎡280125.0030000.001070.95

小計㎡280125.0030000.001070.95

二前期費用

場地平整費用㎡280125.001400.6350.00

規(guī)劃設計費用㎡280125.00560.2520.00

開發(fā)報建規(guī)費㎡280125.005322.38190.00

小計㎡280125.007283.252211.90

三建筑成本

小高層建筑成本㎡175087.5028014.001600.00

花園洋房建筑成本㎡62531.258754.381400.00

商業(yè)建筑成本㎡10506.251418.341350.00

社區(qū)配套用房建筑成本㎡2000.00270.001350.00

地下車庫建筑成本

30000.006000.002000.00

小計㎡280125.0044456.721587.03

四管理費用

管理費用㎡280125.00840.3830.00

財務費用㎡280125.00840.3830.00

不可預計費㎡280125.001120.5040.00

小計㎡280125.002801.25100.00

五開發(fā)成本㎡280125.0084541.223