會(huì)計(jì)實(shí)操文庫18/18公司購(gòu)房持有到期出售賬務(wù)處理一、核心概念與適用范圍1.業(yè)務(wù)定義公司以投資或自用為目的購(gòu)入房產(chǎn)，持有一定期限后出售，涉及固定資產(chǎn)/投資性房地產(chǎn)的購(gòu)置、折舊/攤銷、處置等賬務(wù)處理。2.關(guān)鍵會(huì)計(jì)準(zhǔn)則自用房產(chǎn)：適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》；投資性房地產(chǎn)（出租或增值目的）：適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》，后續(xù)計(jì)量可選擇成本模式或公允價(jià)值模式。二、賬務(wù)處理全流程SOP階段一：房產(chǎn)購(gòu)置1.初始入賬自用房產(chǎn)借：固定資產(chǎn)——房屋建筑物XXXX（含買價(jià)、契稅、手續(xù)費(fèi)等）應(yīng)交稅費(fèi)——進(jìn)項(xiàng)稅額XXXX（取得專票可抵扣部分）貸：銀行存款/應(yīng)付賬款XXXX投資性房地產(chǎn)（成本模式）借：投資性房地產(chǎn)——成本XXXX應(yīng)交稅費(fèi)——進(jìn)項(xiàng)稅額XXXX貸：銀行存款/應(yīng)付賬款XXXX2.附件要求購(gòu)房合同、產(chǎn)權(quán)證書、契稅完稅憑證、發(fā)票、銀行付款憑證。階段二：持有期間1.折舊/攤銷（自用或成本模式）自用房產(chǎn)借：管理費(fèi)用/制造費(fèi)用等XXXX（月折舊額）貸：累計(jì)折舊XXXX投資性房地產(chǎn)（成本模式）借：其他業(yè)務(wù)成本XXXX貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊XXXX2.租金收入（投資性房地產(chǎn)）借：銀行存款/應(yīng)收賬款XXXX貸：其他業(yè)務(wù)收入XXXX應(yīng)交稅費(fèi)——銷項(xiàng)稅額XXXX3.公允價(jià)值變動(dòng)（僅適用于公允價(jià)值模式）借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)XXXX貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益XXXX4.附件要求折舊計(jì)算表、租金合同、銀行收款回單、評(píng)估報(bào)告（公允價(jià)值模式）。階段三：房產(chǎn)出售1.轉(zhuǎn)入清理/處置自用房產(chǎn)借：固定資產(chǎn)清理XXXX（賬面價(jià)值）累計(jì)折舊XXXX貸：固定資產(chǎn)——房屋建筑物XXXX投資性房地產(chǎn)（成本模式）借：銀行存款XXXX（售價(jià)）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊XXXX貸：投資性房地產(chǎn)——成本XXXX其他業(yè)務(wù)收入XXXX（差額）投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值模式）借：銀行存款XXXX貸：其他業(yè)務(wù)收入XXXX借：其他業(yè)務(wù)成本XXXX貸：投資性房地產(chǎn)——成本XXXX——公允價(jià)值變動(dòng)XXXX（或借方）借：公允價(jià)值變動(dòng)損益XXXX（或貸方）貸：其他業(yè)務(wù)成本XXXX（或借方）2.稅費(fèi)處理增值稅（一般納稅人）借：銀行存款XXXX貸：應(yīng)交稅費(fèi)——銷項(xiàng)稅額XXXX（簡(jiǎn)易計(jì)稅5%或一般計(jì)稅9%）土地增值稅（差額累進(jìn)稅率）借：稅金及附加XXXX貸：應(yīng)交稅費(fèi)——土地增值稅XXXX印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）借：稅金及附加XXXX貸：銀行存款XXXX3.結(jié)轉(zhuǎn)凈損益自用房產(chǎn)借：銀行存款XXXX（售價(jià)）貸：固定資產(chǎn)清理XXXX應(yīng)交稅費(fèi)——銷項(xiàng)稅額XXXX借：固定資產(chǎn)清理XXXX（凈收益）貸：資產(chǎn)處置損益XXXX4.附件要求房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、產(chǎn)權(quán)過戶證明、發(fā)票、完稅憑證、評(píng)估報(bào)告（確定計(jì)稅基礎(chǔ)）。三、實(shí)務(wù)注意事項(xiàng)1.稅務(wù)處理要點(diǎn)增值稅：一般納稅人銷售2016年5月1日前取得的房產(chǎn)，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅（5%征收率）；銷售2016年5月1日后取得的房產(chǎn)，適用一般計(jì)稅（9%稅率）。土地增值稅：按增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例分檔計(jì)稅，需提供評(píng)估報(bào)告或發(fā)票作為扣除依據(jù)。2.會(huì)計(jì)政策選擇投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更；成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式需追溯調(diào)整，反之則不可。3.減值準(zhǔn)備若房產(chǎn)發(fā)生減值，需計(jì)提減值準(zhǔn)備：借：資產(chǎn)減值損失XXXX貸：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備XXXX四、典型案例模板項(xiàng)目數(shù)據(jù)示例購(gòu)置房產(chǎn)成本1,000萬元（2019年購(gòu)入）累計(jì)折舊（5年）200萬元（直線法，殘值率5%）出售價(jià)格1,500萬元增值稅（簡(jiǎn)易計(jì)稅）1,500萬÷(1+5%)×5%=71.43萬元土地增值稅（簡(jiǎn)化計(jì)算）增值額=1,500萬800萬=700萬元→稅率40%會(huì)計(jì)分錄借：固定資產(chǎn)清理800萬累計(jì)折舊200萬貸：固定資產(chǎn)1,000萬借：銀行存款1,500萬貸：固定資產(chǎn)清理800萬應(yīng)交稅費(fèi)——增值稅71.43萬資產(chǎn)處置損益628.57萬五、風(fēng)險(xiǎn)控制與審計(jì)重點(diǎn)1.合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)確保房產(chǎn)購(gòu)置、持有、處置全流程符合《城市房地產(chǎn)管理法》《增值稅暫行條例》等法規(guī)；土地增值稅清算需提供合法有效的扣除憑證。2.審計(jì)關(guān)注點(diǎn)折舊/攤銷計(jì)算是否準(zhǔn)確，是否符合稅法規(guī)定；公允價(jià)值模式下評(píng)估報(bào)告的合規(guī)性；稅務(wù)處理是否正確，有無少繳稅款風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)工作流程詳解一、?核心業(yè)務(wù)流程?原始憑證處理?審核原始憑證的合法性及完整性，包括核對(duì)金額、簽名、單位簽章等要素，確保符合入賬標(biāo)準(zhǔn)?。根據(jù)原始憑證或原始憑證匯總表填制記賬憑證，并附相關(guān)原始單據(jù)?。賬務(wù)登錄?根據(jù)收付款憑證登錄?現(xiàn)金日記賬?和?銀行存款日記賬?，做到日清月結(jié)?。按記賬憑證登錄?明細(xì)分類賬?，詳細(xì)記錄每筆業(yè)務(wù)的借貸信息?。定期編制?科目匯總表?，試算平衡后登錄?總賬??。報(bào)表編制?期末根據(jù)總賬和明細(xì)分類賬數(shù)據(jù)，編制?資產(chǎn)負(fù)債表?、?利潤(rùn)表?、?現(xiàn)金流量表?及?所有者權(quán)益變動(dòng)表??。二、?月度周期管理?月初重點(diǎn)工作?完成增值稅申報(bào)：核對(duì)銷項(xiàng)發(fā)票與進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，計(jì)算應(yīng)納稅額?。處理費(fèi)用憑證、銷售合同開票、銀行回單往來賬務(wù)等基礎(chǔ)賬目?。日常操作?持續(xù)制作?費(fèi)用憑證?、?成本憑證?，完成發(fā)票開具及往來賬務(wù)處理?。計(jì)提折舊、攤銷費(fèi)用（如水電費(fèi)、工資等），并進(jìn)行賬務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)?。月末結(jié)賬?損益類科目結(jié)轉(zhuǎn)?：將收入、成本、費(fèi)用等科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目?。對(duì)賬與調(diào)整?：確保賬證相符、賬賬相符、賬實(shí)相符，修正試算不平衡項(xiàng)?。三、?月末處理重點(diǎn)?計(jì)提與攤銷?計(jì)提職工福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊及稅費(fèi)（如城建稅、所得稅等）?。攤銷長(zhǎng)期待攤費(fèi)用及無形資產(chǎn)?。稅務(wù)處理?根據(jù)利潤(rùn)總額計(jì)算企業(yè)所得稅，完成稅務(wù)申報(bào)憑證制作?。核對(duì)稅務(wù)申報(bào)數(shù)據(jù)與賬務(wù)記錄的一致性?。檔案管理?將記賬憑證按時(shí)間順序編號(hào)并裝訂成冊(cè)，便于后續(xù)查閱?。四、?其他注意事項(xiàng)?分工協(xié)作?：大型企業(yè)需劃分會(huì)計(jì)、資金、成本費(fèi)用等崗位，明確職責(zé)邊界?。財(cái)務(wù)分析?：定期開展預(yù)算控制、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)及業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)，支持管理決策?。軟件應(yīng)用?：熟練使用財(cái)務(wù)軟件進(jìn)行賬務(wù)處理及報(bào)表生成，提高效率?。流程圖示簡(jiǎn)化版原始憑證→記賬憑證→明細(xì)賬→科目匯總→總賬→財(cái)務(wù)報(bào)表→歸檔?出納工作全流程一、?日常核心操作?現(xiàn)金收付處理?收款?：根據(jù)會(huì)計(jì)開具的收據(jù)/發(fā)票收款，核對(duì)金額、簽名后蓋章（如“現(xiàn)金收訖”“轉(zhuǎn)賬”章），登錄現(xiàn)金流水賬并傳遞憑證至對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)崗?。付款?：審核付款憑證（如費(fèi)用報(bào)銷單、借款單）的真實(shí)性，確認(rèn)審批簽字后付款，在原始憑證加蓋“現(xiàn)金付訖”章并登錄流水賬?。銀行業(yè)務(wù)處理?存取款?：按日計(jì)劃開具現(xiàn)金支票提取現(xiàn)金，下午3:30前將超額現(xiàn)金送存銀行，并核對(duì)銀行賬戶余額?。轉(zhuǎn)賬結(jié)算?：簽發(fā)支票、匯票時(shí)需填寫付款申請(qǐng)書，核對(duì)賬戶信息并蓋章（財(cái)務(wù)章+法人章），登錄“支票領(lǐng)用登錄簿”?。二、?現(xiàn)金與票據(jù)管理?現(xiàn)金保管?每日盤存現(xiàn)金，確保賬實(shí)相符，編制《現(xiàn)金結(jié)報(bào)單》并留存?zhèn)洳?。大額現(xiàn)金支付需經(jīng)審批，優(yōu)先通過轉(zhuǎn)賬或匯兌處理?。票據(jù)管理?保管支票、發(fā)票、收據(jù)等空白票據(jù)，登錄使用情況，防止丟失或?yàn)E用?。收到銀行結(jié)算憑證（如進(jìn)賬單）時(shí)需核查信息，補(bǔ)填缺失內(nèi)容?。三、?報(bào)銷與借款流程?費(fèi)用報(bào)銷?審核報(bào)銷單：檢查發(fā)票真?zhèn)巍⒔痤~一致性、審批簽字，確保無涂改或混貼票據(jù)?。付款后加蓋“銀行付訖”或“現(xiàn)金付訖”章，登錄流水賬并傳遞憑證?。員工借款?借款人填寫《借款申請(qǐng)單》并經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批，出納核對(duì)無誤后付款，加蓋“付訖”章防止重復(fù)支付?。員工還款時(shí)需核對(duì)原借款單，沖銷往來賬務(wù)?。四、?月末重點(diǎn)工作?對(duì)賬與報(bào)表?核對(duì)銀行對(duì)賬單與日記賬，編制《銀行存款余額調(diào)節(jié)表》?。匯總現(xiàn)金、銀行流水賬數(shù)據(jù)，提交至?xí)?jì)崗生成財(cái)務(wù)報(bào)表?。票據(jù)歸檔?整理收據(jù)、付款憑證等原始單據(jù)，按時(shí)間順序裝訂成冊(cè)并移交會(huì)計(jì)存檔?。五、?風(fēng)險(xiǎn)防控要點(diǎn)?現(xiàn)金安全?：嚴(yán)禁“坐支”現(xiàn)金，每日庫存限額需符合公司規(guī)定?。印章分離?：財(cái)務(wù)章與法人章由不同人員保管，避免舞弊風(fēng)險(xiǎn)?。假幣處理?：收到假幣需當(dāng)場(chǎng)沒收并追究交款人責(zé)任?。流程圖示簡(jiǎn)化版收款→審核→蓋章→登錄流水賬→傳遞憑證?付款→審批→蓋章→登錄→對(duì)賬→歸檔?稅種的計(jì)算公式：流轉(zhuǎn)稅類增值稅一般納稅人：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額；銷項(xiàng)稅額=銷售額×稅率；銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）小規(guī)模納稅人：應(yīng)納稅額=銷售額×征收率；銷售額=含稅銷售額÷（1+征收率）消費(fèi)稅從價(jià)定率計(jì)征：應(yīng)納稅額=銷售額×稅率；銷售額為納稅人銷售應(yīng)稅消費(fèi)品向購(gòu)買方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。從量定額計(jì)征：應(yīng)納稅額=銷售數(shù)量×單位稅額復(fù)合計(jì)征：應(yīng)納稅額=銷售額×稅率+銷售數(shù)量×單位稅額營(yíng)業(yè)稅（已廢止，但在一些特殊情況下仍有涉及）：應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)額×稅率；營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。所得稅類企業(yè)所得稅：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率；應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-以前年度虧損個(gè)人所得稅綜合所得（工資、薪金所得，勞務(wù)報(bào)酬所得，稿酬所得，特許權(quán)使用費(fèi)所得）：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率-速算扣除數(shù)；應(yīng)納稅所得額=年度收入額-60000元-專項(xiàng)扣除-專項(xiàng)附加扣除-依法確定的其他扣除。其中，勞務(wù)報(bào)酬所得、稿酬所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得以收入減除20%的費(fèi)用后的余額為收入額，稿酬所得的收入額減按70%計(jì)算。經(jīng)營(yíng)所得：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率-速算扣除數(shù)；應(yīng)納稅所得額=每一納稅年度的收入總額-成本、費(fèi)用-損失。利息、股息、紅利所得：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率；應(yīng)納稅所得額=每次收入額。財(cái)產(chǎn)租賃所得：每次收入不超過4000元的，應(yīng)納稅額=（每次收入額-800）×稅率；每次收入4000元以上的，應(yīng)納稅額=每次收入額×（1-20%）×稅率。財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率；應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額-財(cái)產(chǎn)原值-合理費(fèi)用。偶然所得：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率；應(yīng)納稅所得額=每次收入額。財(cái)產(chǎn)稅類房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%從租計(jì)征：應(yīng)納稅額=租金收入×12%（個(gè)人出租住房按4%的稅率征收）城鎮(zhèn)土地使用稅：應(yīng)納稅額=實(shí)際占用土地面積×單位稅額資源稅類資源稅從價(jià)定率計(jì)征：應(yīng)納稅額=銷售額×稅率從量定額計(jì)征：應(yīng)納稅額=銷售數(shù)量×單位稅額行為稅類印花稅：應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×稅率，或應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額。不同的應(yīng)稅憑證，計(jì)稅依據(jù)和稅率有所不同。例如，購(gòu)銷合同的計(jì)稅依據(jù)是購(gòu)銷金額，稅率為0.3‰；權(quán)利、許可證照按件貼花，每件5元。城市維護(hù)建設(shè)稅：應(yīng)納稅額=（實(shí)際繳納的增值稅+實(shí)際繳納的消