住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律問題的深度剖析與完善路徑一、引言1.1研究背景與意義在我國，土地所有權(quán)歸國家或集體所有，公民僅享有土地使用權(quán)，其中住宅建設(shè)用地使用權(quán)與民眾生活息息相關(guān)。根據(jù)1990年國務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，居住用地使用權(quán)出讓年限最高為70年。然而，隨著時間的推移，部分早期出讓的住宅建設(shè)用地使用權(quán)逐漸臨近到期，使用權(quán)續(xù)期問題日益凸顯。如2016年溫州部分住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期，購房者面臨高額續(xù)期費(fèi)用，引發(fā)社會廣泛關(guān)注。雖然國務(wù)院采取“兩不一正?！钡倪^渡性辦法處理，但這只是權(quán)宜之計，無法從根本上解決住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的法律問題。住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題具有重要意義。對民眾生活而言，房產(chǎn)往往是家庭最重要的資產(chǎn)，是安身立命之所，關(guān)系到民眾的基本居住權(quán)益和財產(chǎn)安全。續(xù)期問題的不確定性會給民眾帶來擔(dān)憂和困擾，影響其生活質(zhì)量和對未來的規(guī)劃。在房地產(chǎn)市場方面，住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期規(guī)定的不明確，會增加市場交易的風(fēng)險和不確定性，影響購房者的信心和市場的穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)而對整個房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行產(chǎn)生不利影響。從社會穩(wěn)定角度來看，該問題涉及面廣，若處理不當(dāng)，可能引發(fā)社會矛盾和不穩(wěn)定因素，影響社會的和諧與穩(wěn)定。因此，深入研究住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律問題，完善相關(guān)法律制度，具有迫切的現(xiàn)實(shí)需求和重要的理論與實(shí)踐價值。1.2研究目的與方法本研究旨在深入剖析住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的法律問題，通過對現(xiàn)行法律規(guī)定的梳理和分析，明確住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期在法律層面的現(xiàn)狀與不足。結(jié)合實(shí)際案例，探討續(xù)期過程中出現(xiàn)的諸如續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、續(xù)期程序等關(guān)鍵問題，為完善我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律制度提供具有針對性和可操作性的建議，從而保障民眾的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，維護(hù)社會的和諧與穩(wěn)定。為實(shí)現(xiàn)上述研究目的，本研究將采用多種研究方法。案例分析法方面，通過收集和分析溫州、深圳等地住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的典型案例，如溫州部分住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后購房者面臨高額續(xù)期費(fèi)用的事件，深入剖析實(shí)際操作中存在的問題，從具體案例中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為研究提供現(xiàn)實(shí)依據(jù)。文獻(xiàn)研究法上，全面梳理國內(nèi)外關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的相關(guān)法律法規(guī)、學(xué)術(shù)論文、研究報告等文獻(xiàn)資料，了解該領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，掌握已有研究成果和觀點(diǎn)，為研究提供理論支撐。比較分析法會對比不同國家和地區(qū)在住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度方面的規(guī)定和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，如美國、英國等國家的相關(guān)制度，分析其優(yōu)缺點(diǎn)，從中汲取有益經(jīng)驗(yàn)，為完善我國的續(xù)期制度提供參考。二、住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的法律規(guī)定及發(fā)展歷程2.1相關(guān)法律規(guī)定梳理我國關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的法律規(guī)定，主要集中在《民法典》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)中。這些規(guī)定從不同角度對續(xù)期的基本規(guī)則、申請條件、審批原則等方面做出了規(guī)范，為處理住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題提供了基本的法律框架?！睹穹ǖ洹返谌傥迨艞l第一款規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！边@一規(guī)定明確了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后自動續(xù)期的基本原則，保障了民眾對住宅的穩(wěn)定使用預(yù)期，避免了因土地使用權(quán)到期而導(dǎo)致房屋所有權(quán)處于不穩(wěn)定狀態(tài)的情況。自動續(xù)期體現(xiàn)了對公民財產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，使得房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)能夠在期限上保持協(xié)調(diào)一致。然而，該條款對于續(xù)期費(fèi)用的繳納或減免，僅做出了原則性規(guī)定，授權(quán)法律、行政法規(guī)進(jìn)一步明確具體辦法，這在一定程度上導(dǎo)致了續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，也給后續(xù)實(shí)踐操作帶來了難題?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)予以續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，并交付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回?！痹摋l款主要針對一般土地使用權(quán)續(xù)期，包括非住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期做出規(guī)定。對于住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期而言，雖然《民法典》規(guī)定了自動續(xù)期，但在續(xù)期的具體程序和費(fèi)用等細(xì)節(jié)方面，《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定仍具有一定的參考價值。例如，關(guān)于續(xù)期申請的時間限制、批準(zhǔn)續(xù)期的原則以及不批準(zhǔn)續(xù)期的后果等規(guī)定，有助于在住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期實(shí)踐中構(gòu)建完整的操作流程和規(guī)則體系。然而，該法對于住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期后的具體操作，如是否還需重新簽訂合同、交付土地使用權(quán)出讓金等問題，沒有明確說明，這使得在實(shí)際執(zhí)行過程中容易出現(xiàn)理解和操作上的分歧。2.2發(fā)展歷程回顧我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度的發(fā)展，與土地制度改革進(jìn)程緊密相連，歷經(jīng)了從無到有、逐步完善的過程。這一歷程反映了我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入和對土地資源合理利用與管理的持續(xù)探索。1982年《憲法》明確規(guī)定城市土地歸國家所有，這一規(guī)定奠定了我國城市土地國有制的基礎(chǔ)，是我國土地制度的重要變革。在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，土地實(shí)行無償、無期限、無流動使用，這種方式雖然在一定歷史時期保障了城市建設(shè)的有序進(jìn)行，但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其弊端逐漸顯現(xiàn)，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重，國家從土地上難以獲得收益，城市建設(shè)資金短缺。1979年7月，五屆全國人大二次會議審議通過和頒布施行的《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》規(guī)定，可以出租批租土地給外商使用，這一規(guī)定打破了土地?zé)o償使用的傳統(tǒng)，開啟了土地有償使用的先河。同年12月31日，深圳市簽訂第一個吸引外資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項(xiàng)目合同，通過土地與資金合作的方式，開啟了土地有償使用的實(shí)踐。此后，各地陸續(xù)進(jìn)行土地有償使用的探索，如1982年《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》施行，規(guī)定了不同用途土地的最長使用年期和土地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；1984年遼寧省撫順市開征土地使用費(fèi)，上海市、廣州市等地也開展相關(guān)實(shí)踐，這些舉措為土地有償使用制度的全面建立積累了經(jīng)驗(yàn)。1988年《憲法修正案》確定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度，這是土地制度改革的重要里程碑。同年，《土地管理法》修訂，加入土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓以及國有土地有償使用制度的規(guī)定，我國土地使用權(quán)制度由無償使用、禁止轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃斒褂?、可以轉(zhuǎn)讓。1990年，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》頒布施行，該條例對土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、劃撥等作出系統(tǒng)性規(guī)定，首次根據(jù)土地用途對最高使用年限進(jìn)行分別規(guī)定，其中居住用地最高為70年，并明確土地使用權(quán)屆滿后申請續(xù)期時，需重新簽訂土地出讓合同并支付土地出讓金。這一規(guī)定在一定程度上解決了土地使用權(quán)續(xù)期的基本規(guī)則問題，但也存在一些不合理之處，如土地使用權(quán)期滿后國家可無償取得地上建筑物和附屬物，這與保護(hù)公民私有財產(chǎn)的原則相悖；同時，對于續(xù)期申請條件、方式、程序等規(guī)定缺乏操作性，在公平性方面也存在不足。1995年施行的《城市房地產(chǎn)管理法》在《暫行條例》基礎(chǔ)上對土地使用權(quán)續(xù)期規(guī)則進(jìn)一步細(xì)化。明確了續(xù)期申請需在土地使用權(quán)期限屆滿前一年提出；確立批準(zhǔn)續(xù)期為原則，不批準(zhǔn)續(xù)期為例外的規(guī)定，保護(hù)了土地使用權(quán)人的利益；取消了土地使用權(quán)續(xù)期未被批準(zhǔn)或未申請續(xù)期后地上建筑物被國家無償收回的法律后果，體現(xiàn)了對房屋權(quán)利人合法利益的充分保障。然而，該法仍存在不足，政府基于公共利益不予批準(zhǔn)土地使用權(quán)續(xù)期申請時，對于公共利益缺乏明確界定，可能導(dǎo)致相關(guān)部門權(quán)力過大，土地使用權(quán)人的續(xù)期申請權(quán)利難以切實(shí)落實(shí)。2007年《物權(quán)法》出臺，其中第一百四十九條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，這一規(guī)定充分體現(xiàn)了對公民財產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，解決了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的不確定性問題，保障了民眾對住宅的穩(wěn)定使用預(yù)期。在此之前，物權(quán)法草案在審議過程中，對于住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題存在諸多爭議，如續(xù)期申請人主體確定、續(xù)期后的土地使用費(fèi)繳納等。經(jīng)過廣泛征求意見和深入研究，最終確定了自動續(xù)期規(guī)則，體現(xiàn)了立法者著眼于保障老百姓安居樂業(yè)的立法宗旨。2020年《民法典》頒布，其第三百五十九條第一款在《物權(quán)法》自動續(xù)期規(guī)則基礎(chǔ)上，增加“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理”。這一規(guī)定在延續(xù)自動續(xù)期原則的同時，對續(xù)期費(fèi)用問題做出原則性指引，為后續(xù)法律、行政法規(guī)進(jìn)一步明確續(xù)期費(fèi)用的具體辦法奠定基礎(chǔ)。但目前該條款仍存在一定模糊性，續(xù)期費(fèi)用的性質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)、繳納方式等具體問題尚待明確。三、住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的典型案例分析3.1“溫州事件”案例剖析“溫州事件”是我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題的典型案例，該事件的出現(xiàn)，凸顯了住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期在法律規(guī)定與現(xiàn)實(shí)操作之間的矛盾，引發(fā)了社會各界對續(xù)期問題的廣泛關(guān)注和深入思考。事件詳情為，在溫州，部分上世紀(jì)90年代初建成的房屋土地使用權(quán)期限僅為20年，到2016年前后陸續(xù)到期。如市民購買的一套75平米二手房，土地證已過期，土地管理部門回復(fù)稱若續(xù)期，需按現(xiàn)在的基準(zhǔn)地價乘以用地面積，繳納相應(yīng)土地出讓金重新購買土地使用權(quán)，經(jīng)測算需繳納近20萬元，約為房價的三分之一。還有市民王先生購買的50多平米二手房，因土地使用權(quán)過期無法完成最終交易，其計算的土地出讓金為30多萬元，相當(dāng)于總房價的一半。這些案例表明，溫州部分住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后，續(xù)期費(fèi)用高昂，給購房者帶來了沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。該事件暴露出諸多問題。續(xù)期費(fèi)用爭議是核心問題之一，高昂的續(xù)期費(fèi)用引發(fā)了公眾的強(qiáng)烈質(zhì)疑。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，需重新簽訂合同并支付土地使用權(quán)出讓金，但對于出讓金的計算標(biāo)準(zhǔn)卻沒有明確規(guī)定，導(dǎo)致在實(shí)際操作中，出現(xiàn)不同的計算方法，使得續(xù)期費(fèi)用差異巨大，嚴(yán)重影響了民眾的權(quán)益。在法律適用方面存在沖突?！段餀?quán)法》規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，而《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法規(guī)卻要求重新簽訂合同并支付出讓金，這兩部法律在續(xù)期規(guī)定上的不一致，讓地方政府和民眾在執(zhí)行時無所適從，造成了法律適用的混亂局面?！皽刂菔录碑a(chǎn)生了廣泛的社會影響。它引發(fā)了社會公眾對住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題的高度關(guān)注和擔(dān)憂，使得民眾對自身房產(chǎn)權(quán)益的穩(wěn)定性產(chǎn)生了疑慮。在房地產(chǎn)市場方面，該事件給市場帶來了不穩(wěn)定因素，購房者對房產(chǎn)交易的信心受到打擊，影響了房地產(chǎn)市場的正常交易秩序。從法律層面看，這一事件凸顯了我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律制度的不完善，促使政府和立法機(jī)關(guān)加快對相關(guān)法律制度的完善進(jìn)程，以解決現(xiàn)實(shí)中存在的問題。3.2其他地區(qū)類似案例探討除了溫州事件外，深圳等地也出現(xiàn)了住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的案例，這些案例反映了不同地區(qū)在處理續(xù)期問題時的差異及共性問題。通過對這些案例的探討，可以更全面地了解住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期在實(shí)踐中的情況，為完善相關(guān)法律制度提供更多的參考依據(jù)。深圳在住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期方面有其獨(dú)特的處理方式。2004年，深圳市頒發(fā)了《深圳市到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，該規(guī)定指出，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長土地使用年期，在剩余年期（國家規(guī)定的最長使用年期減去已使用年期）范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)繳地價數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價的35%，并按約定年期一次性支付。例如，2016年深圳市規(guī)土委第一直屬管理局收到福田區(qū)長城大廈6棟一套80.6平方米業(yè)主的補(bǔ)交地價延期申請。該房產(chǎn)用途為住宅，土地使用年限為50年，從1985年5月28日起至2035年5月27日止。經(jīng)批準(zhǔn)，該房地產(chǎn)的土地使用年期通過補(bǔ)地價44940元延至70年，即從1985年5月28日起至2055年5月27日止，性質(zhì)仍為市場商品房。據(jù)統(tǒng)計，自2004年該規(guī)定發(fā)布以來，市規(guī)劃國土委第一直屬管理局辦理的福田和羅湖兩區(qū)的土地續(xù)期申請總數(shù)為719宗。深圳還規(guī)定，如果住宅類型所在土地為1995年9月18日前簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》的，可以自動順延至國家規(guī)定的居住用地使用年限70年。深圳的處理方式與溫州存在差異。在續(xù)期費(fèi)用方面，深圳有明確的計算標(biāo)準(zhǔn)，即補(bǔ)繳地價數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價的35%，而溫州在續(xù)期費(fèi)用計算上缺乏統(tǒng)一明確標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致不同案例續(xù)期費(fèi)用差異大，引發(fā)爭議。續(xù)期程序上，深圳依據(jù)相關(guān)規(guī)定，業(yè)主申請續(xù)期有明確的操作流程和依據(jù)；溫州則因法律規(guī)定沖突，在續(xù)期程序上較為混亂，地方政府和民眾無所適從。不同地區(qū)處理方式也存在共性問題。續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的合理性和明確性是共性問題之一。無論是溫州的高昂續(xù)期費(fèi)用引發(fā)爭議，還是深圳雖有明確標(biāo)準(zhǔn)但該標(biāo)準(zhǔn)是否合理仍有待探討，都反映出續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)缺乏科學(xué)合理的制定依據(jù)和明確統(tǒng)一的規(guī)定，這容易導(dǎo)致民眾對續(xù)期費(fèi)用的不滿和質(zhì)疑，影響社會穩(wěn)定。法律適用的統(tǒng)一性和協(xié)調(diào)性也是共性問題。各地在處理住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期時，都面臨不同法律法規(guī)之間規(guī)定不一致的情況，如《物權(quán)法》規(guī)定自動續(xù)期，《城市房地產(chǎn)管理法》等卻要求重新簽訂合同并支付出讓金，這使得在實(shí)際操作中，地方政府和民眾難以準(zhǔn)確適用法律，造成法律適用的混亂。四、住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的法律爭議焦點(diǎn)4.1續(xù)期是否有償?shù)臓幾h住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期是否有償，是續(xù)期問題中爭議最為激烈的焦點(diǎn)之一。這一爭議不僅涉及到民眾的切身利益，也關(guān)系到國家土地政策、房地產(chǎn)市場穩(wěn)定以及社會公平等多方面因素。不同的觀點(diǎn)基于各自的理論依據(jù)和現(xiàn)實(shí)考量，形成了鮮明的對立。4.1.1無償續(xù)期觀點(diǎn)及依據(jù)部分學(xué)者和民眾認(rèn)為，住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期應(yīng)意味著無償續(xù)期。從立法原意角度來看，《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動續(xù)期，旨在保障公民的基本居住權(quán)益和財產(chǎn)安全，給民眾提供穩(wěn)定的居住預(yù)期。如果續(xù)期有償，可能會增加民眾的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，與立法保障民生的初衷相悖。以孫憲忠教授為代表的一些學(xué)者主張，自動續(xù)期的“自動”二字應(yīng)包含不再繳費(fèi)的意思，自動續(xù)期最關(guān)鍵的是無需辦理申請手續(xù)，也無需繳納費(fèi)用，即可續(xù)期。曾參與物權(quán)法制定的全國人大常委會法工委民法室原副主任扈紀(jì)華也認(rèn)為，溫州土地使用權(quán)到期要求續(xù)交土地出讓金的行為與當(dāng)初的立法宗旨不一致。這表明從立法者的角度出發(fā)，無償續(xù)期更符合保障民眾基本財產(chǎn)權(quán)的立法目的。社會主義土地公有制也是無償續(xù)期觀點(diǎn)的重要依據(jù)。我國實(shí)行土地公有制，土地所有權(quán)歸國家或集體所有，公民通過合法方式取得住宅建設(shè)用地使用權(quán)，已經(jīng)支付了相應(yīng)的對價，如購房款中包含了土地出讓金等費(fèi)用。在土地使用權(quán)期限屆滿后，再次要求民眾支付續(xù)期費(fèi)用，有重復(fù)收費(fèi)之嫌，不符合公平原則。而且，土地作為一種公共資源，其主要功能是保障人民的基本生活需求，無償續(xù)期有助于實(shí)現(xiàn)土地的公共服務(wù)屬性，體現(xiàn)社會主義制度的優(yōu)越性。從社會公平角度而言，無償續(xù)期能夠避免因續(xù)期費(fèi)用問題導(dǎo)致的社會不公平現(xiàn)象。如果續(xù)期有償，對于經(jīng)濟(jì)困難的民眾來說，可能無法承擔(dān)續(xù)期費(fèi)用，從而失去房屋的居住權(quán)和所有權(quán)，這將加劇社會貧富差距，引發(fā)社會矛盾。無償續(xù)期能夠確保所有民眾都能平等地享有住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期權(quán)利，維護(hù)社會的公平與和諧。4.1.2有償續(xù)期觀點(diǎn)及依據(jù)然而，也有許多人主張住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期應(yīng)當(dāng)有償。土地資源具有經(jīng)濟(jì)價值，國家出讓土地使用權(quán)是有期限的，土地使用者在使用期限內(nèi)獲得了土地的收益。續(xù)期意味著土地使用者繼續(xù)使用土地資源，為了實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置和有效利用，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的費(fèi)用。土地出讓金是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和，具有地租性質(zhì)。續(xù)期費(fèi)用可以看作是土地使用者為繼續(xù)使用土地而支付的地租，這符合土地資源的經(jīng)濟(jì)屬性和價值規(guī)律。從國家利益角度考慮，有償續(xù)期能夠?yàn)閲規(guī)硪欢ǖ呢斦杖?，這些收入可以用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)提供等方面，促進(jìn)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步。我國實(shí)行國有土地有償使用制度，通過收取出讓金等費(fèi)用取得土地收益，才能使國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)，保障社會主義公有制的主體地位。如果住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期無償，將減少國家的土地收益，影響國家對土地資源的管理和調(diào)控能力。公平性也是主張有償續(xù)期的一個重要考量因素。不同地區(qū)、不同時期的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)不同，如果續(xù)期無償，對于那些當(dāng)初支付了較高土地出讓金購買較長年限土地使用權(quán)的人來說，可能不公平。例如，在溫州事件中，當(dāng)初選擇20年土地使用權(quán)期限的購房者，繳納的土地出讓金相對較少。若到期后無償續(xù)期到70年，對于當(dāng)初直接交納70年土地出讓金的人來講就存在不公平。有償續(xù)期可以根據(jù)土地的實(shí)際使用情況和市場價值，制定合理的續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)不同土地使用者之間的公平。4.2續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的爭議4.2.1不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的探討住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是續(xù)期問題中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到民眾的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和切身利益，目前存在多種不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)主張，每種標(biāo)準(zhǔn)都有其各自的合理性與可行性分析。按土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)是一種常見觀點(diǎn)。支持者認(rèn)為，土地出讓金是土地使用者為取得土地使用權(quán)向國家支付的費(fèi)用，續(xù)期時參照土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，能夠體現(xiàn)土地的經(jīng)濟(jì)價值和國家對土地所有權(quán)的收益權(quán)。在土地市場中，土地出讓金反映了土地的稀缺性和市場供求關(guān)系，按照這一標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)具有一定的市場基礎(chǔ)和合理性。然而，這種方式也存在諸多問題。隨著時間推移，土地價值可能大幅上漲，若完全按照當(dāng)前土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)收取續(xù)期費(fèi)用，可能導(dǎo)致續(xù)期費(fèi)用過高，給民眾帶來沉重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。以溫州事件為例，部分房屋續(xù)期費(fèi)用高達(dá)房價的三分之一甚至一半，這使得普通民眾難以承受。而且，不同地區(qū)、不同地段的土地出讓金差異巨大，難以制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，容易引發(fā)不公平現(xiàn)象。按房產(chǎn)價值比例收費(fèi)也被一些人提出。這種方式認(rèn)為，房產(chǎn)價值與土地價值密切相關(guān)，按照房產(chǎn)價值的一定比例收取續(xù)期費(fèi)用，能夠綜合考慮房屋和土地的價值因素。房產(chǎn)價值的評估相對較為科學(xué)和客觀，可以通過專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，具有一定的可操作性。按房產(chǎn)價值比例收費(fèi)也存在難點(diǎn)。房產(chǎn)價值受到多種因素影響，如房屋的建筑年代、建筑質(zhì)量、裝修情況等，評估過程較為復(fù)雜，成本較高。而且，房產(chǎn)價值波動較大，在房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定時期，可能導(dǎo)致續(xù)期費(fèi)用的不確定性增加。還有人主張按固定金額收費(fèi)，認(rèn)為這種方式簡單明了，易于操作和執(zhí)行。固定金額收費(fèi)可以避免因土地價值或房產(chǎn)價值波動帶來的不確定性，使民眾能夠清晰地了解續(xù)期所需費(fèi)用。對于政府部門來說，也便于管理和收取續(xù)期費(fèi)用。按固定金額收費(fèi)缺乏靈活性，無法體現(xiàn)土地的實(shí)際價值和地區(qū)差異。在土地價值較高的城市中心區(qū)域和土地價值較低的偏遠(yuǎn)地區(qū)，采用相同的固定金額收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，顯然不合理，會導(dǎo)致不公平現(xiàn)象的出現(xiàn)。4.2.2收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定的難點(diǎn)制定統(tǒng)一合理的續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)面臨諸多難點(diǎn)，這些難點(diǎn)主要源于考慮因素的復(fù)雜性和地區(qū)差異的顯著存在。續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)制定需要綜合考慮眾多復(fù)雜因素。土地的位置、用途、市場價值等因素對續(xù)期費(fèi)用有重要影響。城市中心地段的土地價值通常高于郊區(qū)，商業(yè)用途土地價值一般高于居住用途。如果續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不考慮這些因素，會導(dǎo)致不同地段、不同用途土地的續(xù)期費(fèi)用不合理，影響土地資源的合理配置。房屋的建筑年代、建筑質(zhì)量、剩余使用年限等因素也需納入考慮。建筑年代久遠(yuǎn)、質(zhì)量較差的房屋，其續(xù)期價值可能相對較低；剩余使用年限較短的房屋，續(xù)期費(fèi)用也應(yīng)相應(yīng)調(diào)整。但要準(zhǔn)確衡量這些因素對續(xù)期費(fèi)用的影響程度，并將其轉(zhuǎn)化為具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，難度較大。此外，還需考慮社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等因素。續(xù)期費(fèi)用不能超出居民的承受能力，否則會引發(fā)社會矛盾。然而，如何在保障國家土地收益的同時，確保續(xù)期費(fèi)用符合居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，是一個復(fù)雜的平衡問題。我國地域遼闊，不同地區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場狀況等方面存在巨大差異，這給續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)制定帶來挑戰(zhàn)。一線城市和二線城市，以及東部發(fā)達(dá)地區(qū)和中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)，土地價值和房地產(chǎn)市場價格相差甚遠(yuǎn)。在一線城市，土地資源稀缺，房地產(chǎn)市場活躍，土地價值和房價較高；而在一些中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)，土地資源相對豐富，房地產(chǎn)市場相對不活躍，土地價值和房價較低。如果制定統(tǒng)一的續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，在一線城市可能偏低，無法體現(xiàn)土地的實(shí)際價值和國家的土地收益；在中西部地區(qū)可能偏高，超出居民的承受能力，影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的穩(wěn)定和居民的生活。因此，如何在考慮地區(qū)差異的基礎(chǔ)上，制定既符合各地實(shí)際情況，又能保持一定公平性和統(tǒng)一性的續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，是一個亟待解決的難題。4.3自動續(xù)期的具體規(guī)則爭議4.3.1“自動”的含義解讀分歧對于“自動續(xù)期”中“自動”的含義，學(xué)界和實(shí)務(wù)界存在不同的理解，這一分歧直接影響到續(xù)期程序的具體操作和執(zhí)行。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“自動”意味著無需任何手續(xù)，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后，使用權(quán)人無需向任何部門提出申請、無需提交任何材料，也無需辦理任何登記或?qū)徟掷m(xù)，土地使用權(quán)就自然延續(xù)。這種理解強(qiáng)調(diào)了續(xù)期的便捷性和穩(wěn)定性，最大程度地保障了民眾的利益，減少了因手續(xù)繁瑣可能帶來的不便和不確定性。中國社科院法學(xué)研究所研究員孫憲忠認(rèn)為，物權(quán)法里所說的“自動續(xù)期”，含義就是無條件的續(xù)期，不需要補(bǔ)交費(fèi)用，也不需要再次辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，自動地繼續(xù)合法使用土地。曾參與物權(quán)法制定的全國人大常委會法工委民法室原副主任扈紀(jì)華也認(rèn)為，溫州土地使用權(quán)到期要求續(xù)交土地出讓金的行為與當(dāng)初的立法宗旨不一致，自動續(xù)期應(yīng)是無需辦理過多手續(xù)。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，“自動”僅指無需申請手續(xù)，即住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后，使用權(quán)人無需主動向土地管理部門提出續(xù)期申請，但仍需辦理其他必要的手續(xù)，如繳納續(xù)期費(fèi)用（若有償續(xù)期）、辦理土地使用權(quán)變更登記等。中央財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)法研究所所長尹飛教授認(rèn)為，“自動”是指無需申請，并不代表不需繳費(fèi)?！白詣永m(xù)期”是相對于過去的“申請續(xù)期”規(guī)定而言的，過去規(guī)定若沒有申請或是申請了沒有批，就會連房帶地都收回去?！段餀?quán)法》規(guī)定“自動續(xù)期”是為了維護(hù)物權(quán)和社會秩序的穩(wěn)定，但并不意味著無需辦理任何手續(xù)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然無需申請體現(xiàn)了對民眾的便利，但土地使用權(quán)的續(xù)期涉及到土地資源的管理、國家利益以及房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定等多方面因素，適當(dāng)?shù)氖掷m(xù)辦理是必要的，以確保續(xù)期的合法性和規(guī)范性。這兩種觀點(diǎn)的分歧，反映出在理解“自動續(xù)期”時，對于保障民眾權(quán)益和維護(hù)土地管理秩序之間的平衡存在不同考量。前者更側(cè)重于保障民眾權(quán)益，減少行政干預(yù)；后者則在保障民眾權(quán)益的基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)土地管理的規(guī)范性和有序性。4.3.2續(xù)期期限與次數(shù)的疑問住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的期限和次數(shù)也是續(xù)期規(guī)則中的重要爭議點(diǎn)，目前法律對此缺乏明確規(guī)定，導(dǎo)致實(shí)踐中存在多種觀點(diǎn)和不確定性。續(xù)期期限方面，一種觀點(diǎn)認(rèn)為續(xù)期期限應(yīng)當(dāng)是固定年限，如續(xù)期30年、50年或70年等。支持者認(rèn)為，固定年限的續(xù)期可以保持土地資源利用的穩(wěn)定性和規(guī)劃的連續(xù)性，便于政府進(jìn)行土地管理和城市規(guī)劃。續(xù)期期限與原土地使用權(quán)期限相同，也能體現(xiàn)公平性，使不同時期取得土地使用權(quán)的人在續(xù)期問題上處于相對平等的地位。這種觀點(diǎn)也存在問題，固定年限的續(xù)期可能無法適應(yīng)不同房屋的實(shí)際使用情況和土地市場的變化。對于一些建筑質(zhì)量較好、使用年限較長的房屋，較短的續(xù)期期限可能導(dǎo)致頻繁續(xù)期，增加交易成本和管理成本；而對于一些老舊房屋，過長的續(xù)期期限可能導(dǎo)致土地資源浪費(fèi)。另一種觀點(diǎn)主張續(xù)期期限應(yīng)當(dāng)永久續(xù)期。從保障公民財產(chǎn)權(quán)角度來看，房產(chǎn)是公民重要的財產(chǎn)，永久續(xù)期能夠給予公民對房產(chǎn)的穩(wěn)定預(yù)期，充分體現(xiàn)對公民財產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。永久續(xù)期也符合我國土地公有制下，土地資源為人民服務(wù)的宗旨，能夠保障公民長期的居住權(quán)益。然而，永久續(xù)期也面臨一些質(zhì)疑。從土地資源管理角度，永久續(xù)期可能會削弱國家對土地資源的調(diào)控能力，不利于土地資源的合理配置和有效利用。在土地市場變化時，難以根據(jù)實(shí)際情況對土地使用進(jìn)行調(diào)整。關(guān)于續(xù)期次數(shù)，目前同樣沒有明確規(guī)定。有人認(rèn)為續(xù)期次數(shù)應(yīng)當(dāng)無限制，只要土地使用者符合相關(guān)規(guī)定，就可以多次續(xù)期，以保障其對土地的長期使用權(quán)利。這種觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了土地使用者權(quán)益的保障，使其能夠根據(jù)自身需求和房屋狀況，靈活選擇續(xù)期次數(shù)。反對者則認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)對續(xù)期次數(shù)進(jìn)行限制，如規(guī)定只能續(xù)期一次或兩次。限制續(xù)期次數(shù)可以促使土地使用者更加合理地利用土地資源，避免過度依賴?yán)m(xù)期而忽視土地的有效利用。同時，也便于政府在一定時期后對土地進(jìn)行重新規(guī)劃和調(diào)整，以適應(yīng)城市發(fā)展的需要。續(xù)期次數(shù)的不確定性，使得土地使用者在使用土地時存在顧慮，也給房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展帶來一定影響。五、住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的法律完善建議5.1明確續(xù)期的有償性及原則綜合考慮我國土地公有制的性質(zhì)以及公民財產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期宜確定為有償續(xù)期。我國實(shí)行土地公有制，土地歸國家或集體所有，國家作為土地所有者，通過出讓土地使用權(quán)獲得收益，這是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。土地資源具有稀缺性和經(jīng)濟(jì)價值，公民在使用土地的過程中獲得了相應(yīng)的利益，續(xù)期時支付一定費(fèi)用，符合公平原則和土地資源的經(jīng)濟(jì)屬性。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，許多國家和地區(qū)在類似情況下也實(shí)行有償續(xù)期制度，如日本的地上權(quán)制度中，地上權(quán)人在存續(xù)期間屆滿需要更新時，通常需要與土地所有人協(xié)商并支付相應(yīng)費(fèi)用。在確定續(xù)期有償原則的基礎(chǔ)上，還需遵循一系列具體原則。公平原則是首要原則，續(xù)期費(fèi)用的收取應(yīng)確保不同地區(qū)、不同經(jīng)濟(jì)狀況的民眾都能公平地享有續(xù)期權(quán)利。在溫州事件中，高昂的續(xù)期費(fèi)用使得部分民眾難以承受，這顯然違背了公平原則。續(xù)期費(fèi)用的制定應(yīng)充分考慮居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，避免因續(xù)期費(fèi)用過高導(dǎo)致貧富差距進(jìn)一步拉大，影響社會公平。合理原則也至關(guān)重要，續(xù)期費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和計算方式應(yīng)科學(xué)合理，能夠準(zhǔn)確反映土地的實(shí)際價值和使用情況。這需要綜合考慮土地的位置、用途、市場價值、房屋建筑年代、剩余使用年限等多種因素。例如，對于城市中心地段、土地價值較高的區(qū)域，續(xù)期費(fèi)用可適當(dāng)提高；對于建筑年代久遠(yuǎn)、剩余使用年限較短的房屋，續(xù)期費(fèi)用應(yīng)相應(yīng)降低。適度原則要求續(xù)期費(fèi)用既要保障國家的土地收益，又不能給民眾帶來過重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。國家通過收取續(xù)期費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)價值，同時也為城市建設(shè)和公共服務(wù)提供資金支持。續(xù)期費(fèi)用過高會影響民眾的生活質(zhì)量和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，因此需要在國家利益和民眾利益之間找到平衡?？筛鶕?jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平，適時調(diào)整續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，確保其處于合理適度的范圍。5.2制定科學(xué)合理的續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的制定應(yīng)綜合考慮多種因素，以確保其科學(xué)性和合理性。土地用途是重要考量因素之一，不同用途的土地價值差異較大，如商業(yè)用地通常比住宅用地價值更高。因此，續(xù)期費(fèi)用應(yīng)根據(jù)土地用途進(jìn)行區(qū)分，對于住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用，應(yīng)充分考慮居民的居住需求和經(jīng)濟(jì)承受能力。房產(chǎn)價值也與續(xù)期費(fèi)用密切相關(guān)，房產(chǎn)價值高的，續(xù)期費(fèi)用可適當(dāng)提高；房產(chǎn)價值低的，續(xù)期費(fèi)用相應(yīng)降低?？梢酝ㄟ^專業(yè)的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，對房產(chǎn)價值進(jìn)行科學(xué)評估，以此作為續(xù)期費(fèi)用計算的重要依據(jù)。土地的使用年限同樣不可忽視，剩余使用年限較短的土地，續(xù)期費(fèi)用應(yīng)相對較低；剩余使用年限較長的土地，續(xù)期費(fèi)用可適當(dāng)提高。為了使續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)能夠適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化，建立動態(tài)調(diào)整機(jī)制十分必要。社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，土地價值和居民收入水平也在持續(xù)變化。如果續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)長期固定不變，可能會導(dǎo)致費(fèi)用過高或過低，影響民眾利益和土地資源的合理利用。因此，應(yīng)根據(jù)土地市場價格波動、物價指數(shù)變化、居民收入增長等因素，定期對續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整?？稍O(shè)定每3-5年對續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行一次評估和調(diào)整，確保其符合實(shí)際情況。建立動態(tài)調(diào)整機(jī)制還能增強(qiáng)續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的靈活性和適應(yīng)性，更好地保障國家土地收益和民眾的合法權(quán)益。5.3細(xì)化自動續(xù)期的具體規(guī)則明確“自動”的具體內(nèi)涵至關(guān)重要。應(yīng)在法律中明確規(guī)定，“自動續(xù)期”意味著住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后，無需土地使用權(quán)人提出申請，土地使用權(quán)自動延續(xù)。這一規(guī)定能夠充分體現(xiàn)對公民財產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，減少行政干預(yù)，為民眾提供穩(wěn)定的居住預(yù)期。中國社科院法學(xué)研究所研究員孫憲忠認(rèn)為，物權(quán)法里所說的“自動續(xù)期”，含義就是無條件的續(xù)期，不需要補(bǔ)交費(fèi)用，也不需要再次辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，自動地繼續(xù)合法使用土地。在實(shí)際操作中，可通過完善不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，在土地使用權(quán)期限屆滿時，系統(tǒng)自動完成續(xù)期登記，無需人工干預(yù)。這種方式既保障了民眾的權(quán)益，又提高了行政效率。對于續(xù)期期限和次數(shù)，也需作出明確規(guī)定。續(xù)期期限可考慮采用固定年限與彈性調(diào)整相結(jié)合的方式。例如，一般情況下續(xù)期為50年，但對于建筑質(zhì)量良好、土地利用效率高的住宅，經(jīng)評估后可適當(dāng)延長續(xù)期期限；對于建筑老舊、存在安全隱患或土地利用效率低下的住宅，可適當(dāng)縮短續(xù)期期限。在續(xù)期次數(shù)方面，可規(guī)定原則上續(xù)期次數(shù)不受限制，但當(dāng)土地因城市規(guī)劃調(diào)整、公共利益需要等特殊情況時，國家有權(quán)依法收回土地使用權(quán)。這樣的規(guī)定既能保障土地使用者的長期使用權(quán)利，又能使國家在必要時對土地資源進(jìn)行合理調(diào)控。制定續(xù)期的程序和登記辦法，是確保自動續(xù)期制度順利實(shí)施的關(guān)鍵。續(xù)期程序上，雖然無需申請，但應(yīng)規(guī)定土地使用權(quán)人在續(xù)期后一定期限內(nèi)，如30日內(nèi)，到相關(guān)部門辦理續(xù)期登記手續(xù)，以確認(rèn)土地使用權(quán)的續(xù)期狀態(tài)。在登記辦法上，應(yīng)簡化登記流程，減少繁瑣的手續(xù)和證明材料。可利用信息化技術(shù)，實(shí)現(xiàn)線上登記辦理，提高登記效率。同時，明確續(xù)期登記的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)應(yīng)合理且公開透明，避免出現(xiàn)亂收費(fèi)現(xiàn)象。相關(guān)部門應(yīng)建立健全續(xù)期登記檔案管理制度，確保登記信息的準(zhǔn)確、完整和安全，為后續(xù)的土地管理和房產(chǎn)交易提供可靠依據(jù)。六、結(jié)論與展望6.1研究結(jié)論總結(jié)本研究圍繞住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律問題展開深入探討，梳理了相關(guān)法律規(guī)定及發(fā)展歷程，通過典型案例分析揭示了實(shí)踐中存在的問題，剖析了續(xù)期的法律爭議焦點(diǎn)，并提出了針對性的法律完善建議。我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的相關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)歷了從無到有、逐步發(fā)展完善的過程。從早期《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》確立土地使用權(quán)期滿后申請續(xù)期需重新簽訂合同并支付出讓金，到《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)期，再到《民法典》在自動續(xù)期基礎(chǔ)上對續(xù)期費(fèi)用繳納或減免作出原則性規(guī)定，法律制度不斷適應(yīng)社會發(fā)展需求。但目前仍存在諸多問題，如《物權(quán)法》《民法典》與《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)在續(xù)期規(guī)定上存在沖突，導(dǎo)致法律適用混亂；《民法典》對續(xù)期費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)、繳納方式等未明確規(guī)定，給實(shí)踐操作帶來困難。通過對“溫州事件”及深圳等地類似案例的分析，發(fā)現(xiàn)續(xù)期費(fèi)用爭議是最為突出的問題。溫州事件中高昂的續(xù)期費(fèi)用引發(fā)社會廣泛關(guān)注和爭議，深圳雖有明確續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，但