2025關(guān)于租賃合同與購房合同請教高手租賃合同與購房合同是民事法律關(guān)系中兩類典型的財產(chǎn)交易合同，分別調(diào)整房屋租賃與房屋買賣這兩種不同性質(zhì)的財產(chǎn)利用與權(quán)屬變動行為。二者雖均以房屋為標的物，但法律性質(zhì)、核心條款、權(quán)利義務(wù)配置及風險防控要點存在顯著差異，需結(jié)合《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）及房地產(chǎn)相關(guān)行政法規(guī)、司法解釋進行體系化分析。一、法律性質(zhì)與調(diào)整范圍的本質(zhì)區(qū)別租賃合同的法律性質(zhì)為債權(quán)合同，其核心是出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。根據(jù)《民法典》第七百零三條，租賃合同不涉及房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，承租人僅取得房屋的占有、使用及部分收益權(quán)能，租賃期限屆滿后需返還房屋。租賃關(guān)系受《民法典》合同編第十四章“租賃合同”專章調(diào)整，同時適用合同編通則規(guī)定。購房合同的法律性質(zhì)為物權(quán)變動的基礎(chǔ)合同，其目的是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。根據(jù)《民法典》第二百一十五條“區(qū)分原則”，購房合同的成立生效不以物權(quán)登記為要件，但所有權(quán)的轉(zhuǎn)移需通過登記完成（《民法典》第二百零九條）。購房合同不僅受《民法典》合同編調(diào)整，還需遵守《城市房地產(chǎn)管理法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》等特別法，以及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣司法解釋》）等司法解釋。二、核心條款的差異化設(shè)計（一）租賃合同的關(guān)鍵條款1.標的物條款：需明確房屋的具體位置（門牌號）、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施（如家具、家電）及房屋性質(zhì)（住宅、商用、工業(yè)用）。特別注意，若房屋為轉(zhuǎn)租，需核查原租賃合同是否允許轉(zhuǎn)租（《民法典》第七百一十六條），否則次承租人可能面臨合同無效風險。2.租賃期限：根據(jù)《民法典》第七百零五條，租賃期限不得超過20年，超過部分無效；未約定或約定不明的視為不定期租賃（第七百三十條），雙方均可隨時解除合同（需合理通知）。實踐中，長租公寓“以租代售”模式常因約定超過20年期限被認定為部分無效。3.租金與押金：租金標準、支付周期（月付、季付）及支付方式（銀行轉(zhuǎn)賬需明確賬戶）需具體約定。押金性質(zhì)為履約擔保，《民法典》未強制規(guī)定金額，但實踐中多為13個月租金。需明確押金返還條件（如無欠費、無損壞），避免“扣留押金”的模糊表述。4.維修責任：《民法典》第七百一十二條規(guī)定，出租人承擔一般維修義務(wù)（當事人另有約定除外）；若因承租人過錯導致?lián)p壞，由承租人負責維修（第七百一十三條）。實務(wù)中，建議明確“自然損耗”與“人為損壞”的界定標準（如墻面污漬屬自然損耗，家具斷裂屬人為損壞）。5.合同解除：法定解除情形包括承租人逾期不支付租金（經(jīng)催告后合理期限仍未支付，第七百二十二條）、房屋因不可抗力毀損滅失（第七百二十九條）；約定解除可增設(shè)“承租人提前退租需支付2個月租金作為違約金”等條款，但需注意違約金過高可請求法院調(diào)整（《民法典》第五百八十五條）。（二）購房合同的關(guān)鍵條款1.標的物信息：現(xiàn)房需明確房屋所有權(quán)證號、產(chǎn)權(quán)人（若為共有需全體共有人簽字）、是否存在抵押或查封（可通過不動產(chǎn)登記中心查詢）；期房需注明《商品房預售許可證》編號、項目規(guī)劃指標（如容積率、綠化率）、房屋戶型圖（附于合同附件）。2.價款與支付：總價款需列明單價與總價（防止“面積誤差”爭議），支付方式包括首付比例（首套一般不低于20%）、貸款金額及辦理期限（如“買受人需在合同簽訂后30日內(nèi)辦理完畢貸款手續(xù)”）。若貸款未獲審批，需約定補救措施（如補足首付或解除合同），避免“貸款不成即違約”的霸王條款。3.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移：現(xiàn)房需約定過戶時間（如“出賣人應在收到全款后15日內(nèi)協(xié)助辦理過戶”），稅費承擔需明確（如“契稅由買受人承擔，增值稅由出賣人承擔”）；期房需約定“出賣人應在房屋交付后365日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記”（參考《商品房買賣司法解釋》第十四條），若逾期可主張違約金或解除合同。4.質(zhì)量與交付：現(xiàn)房需約定“房屋無漏水、裂縫等質(zhì)量瑕疵”，可要求出賣人提供《住宅質(zhì)量保證書》；期房需明確裝修標準（如“地板為某品牌強化復合地板”）、公共設(shè)施交付時間（如“小區(qū)幼兒園于2026年9月1日前投入使用”）。若實際交付與合同約定不符，買受人可要求修復、賠償或退房（《商品房買賣司法解釋》第十三條）。5.風險轉(zhuǎn)移：根據(jù)《民法典》第六百零四條，標的物風險自交付時轉(zhuǎn)移（法律另有規(guī)定或當事人另有約定除外）。購房合同中，若房屋已交付但未過戶，因地震等不可抗力導致房屋毀損，風險由買受人承擔；若未交付，風險由出賣人承擔。三、常見法律風險與防控要點（一）租賃合同的風險點1.出租人主體不適格：常見于二房東無權(quán)轉(zhuǎn)租（未取得原出租人同意）或產(chǎn)權(quán)人配偶未簽字（共有房屋出租需全體共有人同意）。承租人可通過核查房產(chǎn)證原件、要求出租人提供原租賃合同（轉(zhuǎn)租情形）、查詢不動產(chǎn)登記信息等方式規(guī)避。2.房屋用途受限：若合同約定房屋用于商用，但實際為住宅性質(zhì)（無法辦理營業(yè)執(zhí)照），承租人可主張解除合同并要求賠償損失。簽約前需確認房屋規(guī)劃用途（可通過不動產(chǎn)登記中心查詢）。3.優(yōu)先購買權(quán)爭議：根據(jù)《民法典》第七百二十六條，出租人出賣租賃房屋需在合理期限內(nèi)通知承租人（一般為15日），承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。若出租人未通知即轉(zhuǎn)讓，承租人可請求賠償損失（但不得主張轉(zhuǎn)讓合同無效）。4.裝修補償糾紛：承租人經(jīng)出租人同意裝修（第七百一十五條），合同終止時，未形成附合的裝修物（如可移動的家具）由承租人拆除；形成附合的（如地板、墻面），若合同無約定，出租人無需補償（除非因出租人違約導致合同解除，承租人可主張賠償裝修殘值）。（二）購房合同的風險點1.“一房二賣”或“抵押未解除”：出賣人將房屋抵押后出售，或已與他人簽訂購房合同又轉(zhuǎn)賣第三人，可能導致買受人無法取得產(chǎn)權(quán)。防控措施包括：簽訂合同后及時辦理網(wǎng)簽備案（限制出賣人處分）、查詢不動產(chǎn)登記信息（確認是否存在抵押或查封）、約定“若因抵押導致無法過戶，出賣人需按房屋總價20%支付違約金”。2.期房“爛尾”風險：開發(fā)商因資金鏈斷裂無法完成建設(shè)，買受人可依據(jù)《商品房買賣司法解釋》第十一條，以“合同目的無法實現(xiàn)”為由解除合同并要求返還房款及利息。實務(wù)中，建議選擇資質(zhì)良好的開發(fā)商，關(guān)注項目工程進度（可通過實地考察或政府監(jiān)管平臺查詢資金監(jiān)管賬戶余額）。3.學區(qū)房承諾落空：出賣人或開發(fā)商口頭承諾“對口某重點小學”，但未寫入合同，事后無法兌現(xiàn)。根據(jù)《商品房買賣司法解釋》第三條，若該承諾對合同訂立及房屋價格有重大影響，即使未寫入合同，也視為合同內(nèi)容。因此，買受人應要求將學區(qū)承諾明確約定于合同，或在補充協(xié)議中注明“若無法入學，買受人可解除合同并要求賠償差價損失”。4.戶口遷移糾紛：二手房交易中，出賣人未遷出戶口導致買受人無法落戶。需在合同中約定“出賣人應在過戶后30日內(nèi)遷出戶口，每逾期一日支付100元違約金；若超過90日未遷出，買受人可解除合同”，通過高額違約金約束出賣人。四、爭議解決的實務(wù)差異租賃合同糾紛多圍繞“租金拖欠”“維修責任”“合同解除”展開，訴訟中需重點舉證：承租人需證明房屋不符合約定用途（如提供消防驗收不合格證明），出租人需證明已履行維修義務(wù)（如維修記錄、通知承租人的證據(jù)）。根據(jù)《民事訴訟法》第三十四條，租賃合同糾紛由房屋所在地法院專屬管轄。購房合同糾紛則常涉及“逾期交房”“產(chǎn)權(quán)登記不能”“質(zhì)量瑕疵”等，爭議標的額大，法律關(guān)系復雜。買受人主張解除合同的，需證明出賣人構(gòu)成根本違約（如逾期交房超過90日，《商品房買賣司法解釋》第十一條）；主張賠償?shù)?，可要求房屋增值損失（如二手房出賣人違約時，買受人可主張按