2023年房地產(chǎn)估價師案例與分析房地產(chǎn)抵押估價知識點(diǎn)練習(xí)單項(xiàng)選擇題（每題2分，共20題）1.房地產(chǎn)抵押估價時點(diǎn)通常是（）A.過去某一日期B.未來某一日期C.價值評估作業(yè)日期D.實(shí)地查勘之日答案：D解析：房地產(chǎn)抵押估價時點(diǎn)通常為實(shí)地查勘之日，這樣能保證評估價值更符合當(dāng)前實(shí)際情況。2.下列不屬于房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)遵循的原則是（）A.合法原則B.替代原則C.公平原則D.收益遞增遞減原則答案：D解析：房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)遵循合法、替代、公平等原則，收益遞增遞減原則一般不是抵押估價主要遵循原則。3.房地產(chǎn)抵押價值為（）A.未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值B.抵押人實(shí)際可獲得的貸款金額C.未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款D.市場價值答案：C解析：房地產(chǎn)抵押價值是未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去法定優(yōu)先受償款，這樣能準(zhǔn)確反映抵押房地產(chǎn)實(shí)際可擔(dān)保的價值。4.抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析不包括（）A.通用性分析B.獨(dú)立使用性分析C.價值穩(wěn)定性分析D.市場需求分析答案：D解析：抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析包括通用性、獨(dú)立使用性、價值穩(wěn)定性等分析，市場需求分析不屬于變現(xiàn)能力分析范疇。5.對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查勘時，不需要查勘的內(nèi)容是（）A.房屋建筑結(jié)構(gòu)B.周邊環(huán)境C.抵押人的信用狀況D.土地使用狀況答案：C解析：實(shí)地查勘主要針對房地產(chǎn)實(shí)物狀況，抵押人的信用狀況不屬于實(shí)地查勘房地產(chǎn)本身的內(nèi)容。6.房地產(chǎn)抵押估價報(bào)告的有效期從（）起計(jì)。A.報(bào)告完成之日B.實(shí)地查勘之日C.估價時點(diǎn)D.報(bào)告出具之日答案：D解析：房地產(chǎn)抵押估價報(bào)告有效期從報(bào)告出具之日起計(jì)。7.以下關(guān)于房地產(chǎn)抵押說法正確的是（）A.以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押B.以出讓方式取得的土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押C.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)可以單獨(dú)抵押D.學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施可以抵押答案：A解析：以出讓方式取得的土地使用權(quán)抵押的，未要求必須將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押；學(xué)校等公益設(shè)施一般不得抵押。8.房地產(chǎn)抵押評估中，確定房地產(chǎn)價值采用的方法不包括（）A.成本法B.比較法C.收益法D.路線價法答案：D解析：房地產(chǎn)抵押評估常用成本法、比較法、收益法等，路線價法一般用于特定區(qū)域的土地評估，較少用于抵押評估。9.抵押房地產(chǎn)的租金收入在評估中（）A.不能作為收益考慮B.一定作為主要收益考慮C.視情況可作為收益考慮D.只能作為次要收益考慮答案：C解析：抵押房地產(chǎn)的租金收入在評估中視具體情況，若對其價值有影響可作為收益考慮。10.房地產(chǎn)抵押估價中，關(guān)于土地使用年限的說法正確的是（）A.按已使用年限確定B.按剩余使用年限確定C.按最長使用年限確定D.可不考慮土地使用年限答案：B解析：房地產(chǎn)抵押估價中，土地使用年限按剩余使用年限確定，這會影響房地產(chǎn)的價值。11.以下哪種情況不會影響房地產(chǎn)抵押價值（）A.房地產(chǎn)存在質(zhì)量問題B.周邊新建大型商場C.房地產(chǎn)權(quán)證齊全D.城市規(guī)劃調(diào)整答案：C解析：房地產(chǎn)權(quán)證齊全是正常狀態(tài)，不影響抵押價值；而質(zhì)量問題、周邊配套變化、城市規(guī)劃調(diào)整等會影響。12.房地產(chǎn)抵押估價報(bào)告中，不一定要包含的內(nèi)容是（）A.估價對象描述B.估價方法選用C.抵押人財(cái)務(wù)狀況D.估價結(jié)果答案：C解析：抵押人財(cái)務(wù)狀況不是抵押估價報(bào)告必須包含內(nèi)容，估價對象描述、方法選用、結(jié)果是重要內(nèi)容。13.抵押房地產(chǎn)的價值評估應(yīng)采用（）A.公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)B.快速變現(xiàn)價值標(biāo)準(zhǔn)C.清算價值標(biāo)準(zhǔn)D.投資價值標(biāo)準(zhǔn)答案：A解析：抵押房地產(chǎn)價值評估一般采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，以反映其正常市場價值。14.房地產(chǎn)抵押估價時，對建筑物耐用年限和土地使用年限不一致的處理方法是（）A.按建筑物耐用年限計(jì)算價值B.按土地使用年限計(jì)算價值C.分別計(jì)算建筑物和土地價值D.視具體情況分析確定答案：D解析：這種情況需視具體情況分析確定，不能簡單按某一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。15.以下屬于房地產(chǎn)抵押估價風(fēng)險(xiǎn)來源的是（）A.估價人員經(jīng)驗(yàn)豐富B.市場價格波動C.估價規(guī)范完善D.抵押人配合度高答案：B解析：市場價格波動會導(dǎo)致房地產(chǎn)價值變化，是抵押估價風(fēng)險(xiǎn)來源之一；其他選項(xiàng)一般有助于估價順利進(jìn)行。16.房地產(chǎn)抵押估價中，對建筑物的折舊計(jì)算方法不包括（）A.年限法B.市場提取法C.指數(shù)調(diào)整法D.分解法答案：C解析：建筑物折舊計(jì)算方法有年限法、市場提取法、分解法等，指數(shù)調(diào)整法不是折舊計(jì)算方法。17.抵押房地產(chǎn)的市場租金與評估租金差異較大時，應(yīng)（）A.以市場租金為準(zhǔn)B.以評估租金為準(zhǔn)C.進(jìn)一步分析原因D.兩者取平均值答案：C解析：差異較大時應(yīng)進(jìn)一步分析原因，再確定合理租金水平用于評估。18.房地產(chǎn)抵押估價報(bào)告中，附件不包括（）A.估價委托書B.房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件C.估價師資格證書復(fù)印件D.抵押合同答案：D解析：抵押合同一般不屬于抵押估價報(bào)告附件內(nèi)容，其他選項(xiàng)常作為附件。19.對在建工程進(jìn)行抵押估價時，不需要考慮的因素是（）A.工程進(jìn)度B.后續(xù)建設(shè)成本C.已投入成本D.開發(fā)商品牌答案：D解析：在建工程抵押估價需考慮工程進(jìn)度、后續(xù)成本、已投入成本等，開發(fā)商品牌不是主要考慮因素。20.房地產(chǎn)抵押估價中，確定可比實(shí)例時不需要考慮的因素是（）A.交易日期B.交易方式C.建筑風(fēng)格D.房地產(chǎn)用途答案：C解析：確定可比實(shí)例需考慮交易日期、交易方式、房地產(chǎn)用途等，建筑風(fēng)格不是關(guān)鍵考慮因素。多項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)抵押估價過程中，實(shí)地查勘的內(nèi)容包括（）A.房屋建筑狀況B.土地使用狀況C.周邊環(huán)境狀況D.交通狀況E.內(nèi)部裝修情況答案：ABCE解析：實(shí)地查勘要了解房屋建筑、土地使用、周邊環(huán)境及內(nèi)部裝修等狀況，交通狀況可作為周邊環(huán)境一部分考慮，但不是單獨(dú)重點(diǎn)查勘內(nèi)容。2.房地產(chǎn)抵押價值影響因素包括（）A.市場供求關(guān)系B.土地性質(zhì)C.建筑物質(zhì)量D.抵押期限E.城市規(guī)劃答案：ABCE解析：市場供求、土地性質(zhì)、建筑物質(zhì)量、城市規(guī)劃都會影響房地產(chǎn)抵押價值，抵押期限一般不直接影響其價值。3.房地產(chǎn)抵押估價報(bào)告應(yīng)包含的內(nèi)容有（）A.封面B.目錄C.致估價委托人函D.估價結(jié)果報(bào)告E.估價技術(shù)報(bào)告答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)抵押估價報(bào)告通常包含封面、目錄、致估價委托人函、結(jié)果報(bào)告、技術(shù)報(bào)告等內(nèi)容。4.以下屬于房地產(chǎn)抵押估價方法的有（）A.成本法B.比較法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法E.長期趨勢法答案：ABCD解析：成本法、比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法都可用于房地產(chǎn)抵押估價，長期趨勢法一般不直接用于抵押估價。5.房地產(chǎn)抵押估價時，法定優(yōu)先受償款包括（）A.拖欠建設(shè)工程價款B.已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額C.其他法定優(yōu)先受償款D.土地出讓金欠款E.物業(yè)費(fèi)欠款答案：ABC解析：法定優(yōu)先受償款包括拖欠建設(shè)工程價款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、其他法定優(yōu)先受償款，土地出讓金欠款、物業(yè)費(fèi)欠款一般不屬于法定優(yōu)先受償款范疇。6.房地產(chǎn)抵押變現(xiàn)能力分析應(yīng)考慮的因素有（）A.通用性B.獨(dú)立使用性C.價值大小D.市場狀況E.開發(fā)程度答案：ABDE解析：通用性、獨(dú)立使用性、市場狀況、開發(fā)程度都影響房地產(chǎn)抵押變現(xiàn)能力，價值大小不是變現(xiàn)能力分析直接考慮因素。7.對房地產(chǎn)抵押評估市場狀況進(jìn)行分析時，需關(guān)注（）A.房地產(chǎn)價格走勢B.供需變化C.政策法規(guī)變化D.利率變動E.人口流動情況答案：ABCD解析：房地產(chǎn)價格走勢、供需變化、政策法規(guī)變化、利率變動都會影響房地產(chǎn)市場狀況，人口流動情況對市場狀況有影響但不是抵押評估市場狀況分析重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。8.房地產(chǎn)抵押估價中，可比實(shí)例選取要求有（）A.與估價對象類似B.交易日期接近估價時點(diǎn)C.交易類型與抵押目的相符D.成交價格為正常價格E.位于同一城市答案：ABCD解析：可比實(shí)例要與估價對象類似、交易日期接近、交易類型相符、成交價格正常，不一定要位于同一城市，類似區(qū)域也可。9.房地產(chǎn)抵押估價中，關(guān)于建筑物折舊說法正確的有（）A.可采用年限法計(jì)算B.可采用市場提取法計(jì)算C.包括物質(zhì)折舊D.包括功能折舊E.包括經(jīng)濟(jì)折舊答案：ABCDE解析：