臨滄市物業(yè)管理暫行辦法?一、引言在臨滄市，隨著城市化進(jìn)程的加速，越來越多的居民生活在各類物業(yè)小區(qū)中。物業(yè)管理水平的高低，直接影響著居民的生活質(zhì)量、小區(qū)的整體形象以及城市的綜合發(fā)展?！杜R滄市物業(yè)管理暫行辦法》的出臺(tái)，旨在規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境。我們作為本地物業(yè)管理領(lǐng)域的一員，有責(zé)任和義務(wù)深入理解并貫徹落實(shí)這一辦法，提升我們整體的物業(yè)管理水平，為廣大業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。接下來，就讓我們?cè)敿?xì)解讀這一暫行辦法在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中的具體應(yīng)用。二、總則（一）目的與適用范圍1.目的：本暫行辦法的制定，是為了規(guī)范臨滄市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)，保障物業(yè)的合理使用，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他相關(guān)方的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。簡(jiǎn)單來說，就是要讓大家都能在一個(gè)公平、有序的環(huán)境下，享受物業(yè)服務(wù)，履行各自的責(zé)任。2.適用范圍：適用于臨滄市行政區(qū)域內(nèi)的各類物業(yè)，包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等。無論您管理的是大型小區(qū)，還是小型商業(yè)辦公樓，都需要遵循本辦法的規(guī)定。希望大家在開展物業(yè)管理工作前，先明確自己所負(fù)責(zé)物業(yè)是否在本辦法適用范圍內(nèi)，以便更好地開展工作。（二）基本原則1.業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合：業(yè)主是物業(yè)的主人，有權(quán)對(duì)小區(qū)的管理發(fā)表意見。同時(shí)，專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備豐富的經(jīng)驗(yàn)和技能，能夠?yàn)樾^(qū)提供高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。我們鼓勵(lì)業(yè)主積極參與小區(qū)的管理，通過業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等形式，表達(dá)自己的需求和建議。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要充分尊重業(yè)主的意愿，不斷提升服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)的有機(jī)結(jié)合。2.公平競(jìng)爭(zhēng)與誠(chéng)實(shí)信用：在物業(yè)管理市場(chǎng)中，各個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循公平競(jìng)爭(zhēng)的原則，通過提升自身服務(wù)水平、優(yōu)化管理模式等方式，獲取業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。在與業(yè)主、其他相關(guān)方的合作過程中，要秉持誠(chéng)實(shí)信用的原則，如實(shí)履行合同約定的各項(xiàng)義務(wù)。希望大家共同維護(hù)一個(gè)公平、誠(chéng)信的市場(chǎng)環(huán)境，這樣不僅有利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，也能讓業(yè)主得到更可靠的服務(wù)。三、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.業(yè)主權(quán)利：業(yè)主有權(quán)依法享有物業(yè)的專有部分所有權(quán)，對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。比如，您對(duì)自己購(gòu)買的房屋享有完全的所有權(quán)，可以按照自己的意愿進(jìn)行合理使用和裝修。同時(shí)，對(duì)于小區(qū)的公共區(qū)域，如綠地、道路、電梯等，您也有參與管理和使用的權(quán)利。大家要了解自己的這些權(quán)利，遇到不合理的情況，可以通過合法途徑維護(hù)自己的權(quán)益。2.業(yè)主義務(wù)：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用也是業(yè)主的重要義務(wù)之一。希望大家能夠自覺履行這些義務(wù)，共同營(yíng)造一個(gè)和諧、舒適的居住和工作環(huán)境。（二）業(yè)主大會(huì)的成立與職責(zé)1.成立條件：符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：（1）占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主書面提議；（2）已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積50%以上。當(dāng)滿足這些條件時(shí)，我們鼓勵(lì)相關(guān)業(yè)主積極籌備業(yè)主大會(huì)的召開，以便更好地行使大家共同管理小區(qū)的權(quán)利。2.職責(zé)：業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等。業(yè)主大會(huì)是小區(qū)管理的重要決策機(jī)構(gòu)，希望各位業(yè)主能夠積極參與其中，為小區(qū)的發(fā)展出謀劃策。（三）業(yè)主委員會(huì)的選舉與職責(zé)1.選舉：業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，成員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，且具有完全民事行為能力，遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定的組織能力。在選舉過程中，希望大家秉持公平、公正、公開的原則，選出能夠代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主委員會(huì)成員。2.職責(zé)：業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，責(zé)任重大。希望各位成員能夠認(rèn)真履行職責(zé)，切實(shí)維護(hù)好業(yè)主的權(quán)益。四、前期物業(yè)管理（一）前期物業(yè)服務(wù)合同1.簽訂主體：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。如果投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，要嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行操作，確保合同的合法性和有效性。2.合同內(nèi)容：前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等事項(xiàng)。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在合同中明確各自的責(zé)任和義務(wù)，避免日后出現(xiàn)糾紛。希望雙方能夠認(rèn)真對(duì)待合同條款，確保合同能夠切實(shí)保障業(yè)主的利益。（二）臨時(shí)管理規(guī)約1.制定主體：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位在制定臨時(shí)管理規(guī)約時(shí)，要充分考慮到業(yè)主的實(shí)際需求和利益，確保規(guī)約的合理性和可行性。2.公示與說明：建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售場(chǎng)所公示，并向物業(yè)買受人明示、說明。希望建設(shè)單位能夠認(rèn)真履行這一義務(wù)，讓業(yè)主在購(gòu)買房屋時(shí)就清楚了解臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容，避免日后產(chǎn)生不必要的誤解。（三）物業(yè)承接查驗(yàn)1.查驗(yàn)主體：物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的承接查驗(yàn)工作，提供相應(yīng)的資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位要認(rèn)真對(duì)待物業(yè)承接查驗(yàn)工作，確保物業(yè)的質(zhì)量和設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。2.查驗(yàn)內(nèi)容與記錄：物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容包括：物業(yè)資料、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)承接查驗(yàn)情況進(jìn)行記錄，并存檔備查。希望雙方能夠詳細(xì)記錄查驗(yàn)情況，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問題要及時(shí)溝通解決，為后續(xù)的物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。五、物業(yè)管理服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)合同1.簽訂主體：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。在簽訂合同前，業(yè)主委員會(huì)要充分了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信譽(yù)、服務(wù)質(zhì)量等情況，確保選擇到合適的企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要認(rèn)真評(píng)估項(xiàng)目情況，確保能夠履行合同約定的義務(wù)。2.合同內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。雙方要在合同中明確各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，避免出現(xiàn)模糊不清的條款，導(dǎo)致日后產(chǎn)生糾紛。希望雙方能夠以誠(chéng)信為基礎(chǔ)，認(rèn)真履行合同約定的義務(wù)。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)與責(zé)任1.義務(wù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)，環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)管理，公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要以業(yè)主的需求為導(dǎo)向，不斷提升服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。2.責(zé)任：物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。希望物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠嚴(yán)格按照合同約定履行義務(wù)，加強(qiáng)管理，確保業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全。（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在合同中明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，避免出現(xiàn)亂收費(fèi)的情況。2.費(fèi)用交納：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。希望業(yè)主能夠按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，共同保障小區(qū)物業(yè)管理工作的正常開展。六、物業(yè)的使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用的一般規(guī)定1.合理使用：業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)。比如，不能將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房，除非經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并辦理相關(guān)手續(xù)。希望大家能夠遵守這一規(guī)定，維護(hù)小區(qū)的整體規(guī)劃和秩序。2.禁止行為：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌；占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；違章搭建、私設(shè)攤點(diǎn)；隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等。這些行為不僅會(huì)影響小區(qū)的環(huán)境和安全，還可能違反法律法規(guī)。希望大家自覺遵守，共同維護(hù)小區(qū)的良好環(huán)境。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任1.專有部分：業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主對(duì)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，由業(yè)主自行承擔(dān)，但法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。希望業(yè)主能夠及時(shí)對(duì)自己專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，確保房屋的正常使用。2.共有部分：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān)，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)。希望物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠認(rèn)真履行維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。（三）專項(xiàng)維修資金1.交存：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。業(yè)主在購(gòu)房時(shí)，要按照規(guī)定及時(shí)交納專項(xiàng)維修資金，為日后物業(yè)的維修和更新提供保障。2.管理與使用：專項(xiàng)維修資金的管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)在使用專項(xiàng)維修資金時(shí)，要嚴(yán)格按照規(guī)定的程序進(jìn)行，確保資金使用的合理、透明。七、監(jiān)督管理（一）行政管理部門的職責(zé)1.房地產(chǎn)行政主管部門：臨滄市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。其主要職責(zé)包括：貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)和政策；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行管理；指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建和運(yùn)作；調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛等。希望房地產(chǎn)行政主管部門能夠認(rèn)真履行職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督和指導(dǎo)，保障物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。2.其他相關(guān)部門：其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。比如，價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督管理；城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督管理等。各相關(guān)部門要密切配合，形成合力，共同做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理1.信用檔案建立：房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的基本情況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、服務(wù)質(zhì)量、投訴處理等信息。通過建立信用檔案，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行全方位的評(píng)價(jià)和監(jiān)管。希望物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠重視自身的信用建設(shè)，不斷提升服務(wù)質(zhì)量，樹立良好的企業(yè)形象。2.信用信息公開與應(yīng)用：信用檔案中的信息應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開，供業(yè)主、物業(yè)使用人及其他相關(guān)單位查詢。同時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用狀況，實(shí)施分類監(jiān)管，對(duì)信用良好的企業(yè)給予扶持，對(duì)信用不良的企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。希望通過信用管理，能夠激勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提升服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展。（三）物業(yè)管理糾紛處理1.協(xié)商：業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)管理發(fā)生爭(zhēng)議的，可以通過協(xié)商解決。在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，希望各方能夠保持冷靜，理性溝通，以友好協(xié)商的方式解決問題。協(xié)商不僅能夠節(jié)省時(shí)間和成本，還能夠維護(hù)各方的關(guān)系，有利于后續(xù)物業(yè)管理工作的開展。2.調(diào)解：協(xié)商不成的，可以向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)調(diào)解。這些部門和單位具有豐富的調(diào)解經(jīng)驗(yàn)，能夠幫助各方找到解決問題的辦法。希望大家在遇到糾紛時(shí)，積極尋求調(diào)解，避免矛盾激化。3.仲裁與訴訟：當(dāng)事人不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中的仲裁條款或者事后達(dá)成的書面仲