營銷籌劃方案CBD寫字樓工程鈞城地產(chǎn)〔中國〕河南公司2021年06月08日1問題及目標界定工程詮釋1123456工程客戶思考工程總體運營策略市場環(huán)境及競爭目錄工程整體定位PART-1工程詮釋聚焦地塊工程屬性主要經(jīng)濟技術指標占地面積建筑面積容積率寫字樓商業(yè)裙樓地理位置：本工程地塊所處的位置絕佳，處于純CBD最后一塊寫字樓用地，工程極度優(yōu)越的地段使本工程有極大的利潤空間和升值潛力。本案九如路工程概況千璽廣場藍碼地王四十七中本地塊工程現(xiàn)狀海逸名門地塊俯視工程現(xiàn)場工程現(xiàn)場工程現(xiàn)場四十七中鄭州目前寫字樓區(qū)域分布寫字樓漂移鄭東寫字樓升級引擎鄭東新區(qū)商務圈現(xiàn)在：以大體量的商務樓群為核心的寫字樓區(qū)。文化路商務圈經(jīng)三路商務圈裕達國貿(mào)紫荊山路商務圈未來路商務圈歷史：以路為根本要素的商務區(qū),以代表性寫字樓為核心的商務區(qū)。金水路商務圈1.2劣勢分析〔W〕1.1優(yōu)勢分析〔S〕工程SWOT分析工程周邊配套尚不成熟，現(xiàn)有商務氣氛缺乏；工程產(chǎn)品規(guī)劃缺乏以支撐工程高端商務價值；工程價值需要重新定義。1.4威脅分析〔T〕1.3時機分析〔O〕工程SWOT分析PART-2問題及目標界定工程面臨問題工程目標工程核心問題從工程簡略掃描，我們不難發(fā)現(xiàn)，工程根底素質(zhì)較好，絕佳的地理位置，賦予了本工程未來巨大的升值潛力，如此一塊地，我們的問題不僅僅是如何保證高額的利潤，而我們的目標是：實現(xiàn)工程最大的土地價值做出區(qū)域內(nèi)頂端的產(chǎn)品取得最大化的開發(fā)回報那么，如何實現(xiàn)我們的差異化和最大價值化？我們的目標保證是差異化營銷新模式資源整合地段價值產(chǎn)品特色效勞增值【地段】炒作絢爛本工程的地段價值，突顯本工程的稀缺性！提煉土地價值【產(chǎn)品】產(chǎn)品差異化合理規(guī)劃設計本工程的產(chǎn)品，做出自己的特色，突現(xiàn)差異化【效勞】效勞？如何通過營銷模式和后期的效勞，實現(xiàn)對客戶的增值感和信心！營銷模式的創(chuàng)新和后期的效勞保證PART-3市場環(huán)境及競爭宏觀市場分析競爭環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描鄭州樓市狀況分析寫字樓市場分析宏觀市場分析鄭州市近年GDP及人均GDP增長迅速，房地產(chǎn)業(yè)進入高速開展期宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計年鑒人均GDP增長指標鄭州市GDP增長指標GDP增速與房地產(chǎn)開展關系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定開展高速開展800-4,000US$4000-8,000US$08000-20,000US$0-800US$啟動期快速開展期平穩(wěn)開展期減緩開展期人均GDP與房地產(chǎn)開展關系宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描房地產(chǎn)市場開展預警系統(tǒng)判斷--鄭州房地產(chǎn)處于快速開展期鄭州鄭州房地產(chǎn)市場各開展階段特征分析：發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上外部環(huán)境福利分房階段，政府為整個產(chǎn)業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。消費者收入水平提高；區(qū)域市場發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價值開始顯現(xiàn)；市場存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。土地市場、商品房市場規(guī)范操作；政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過城市規(guī)劃及土地供應等宏觀調(diào)控手段間接進行；政府的住房福利少量存在。房地產(chǎn)市場以二級市場交易為主、市場為大地產(chǎn)商所主導；土地市場與商品房市場完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少量存在。競爭條件有實力競爭者較少；需求簡單、市場結構單一。大量新競爭者介入，開發(fā)投資量猛增；需求復雜、市場細分顯現(xiàn)；競爭以市場份額的競爭為主。競爭者數(shù)量減少；市場細分充分，占有新的細分市場較難；開發(fā)商注重效益/低成本。競爭者數(shù)量進一步減少，消費者需求減少。需求特征滿足基本生活需求，客戶結構簡單。生存、改善需求兼有；需求急劇增加；客戶層面擴大需求增長趨于平穩(wěn)；改善需求為主；客戶結構復雜多樣。改善需求為主，需求趨于多樣化。供應特征單純數(shù)量型，產(chǎn)品形式單一，基本無附加值。產(chǎn)品大量出現(xiàn)，形式逐漸多樣化，價格迅速提高，數(shù)量與質(zhì)量并重；產(chǎn)品附加值出現(xiàn)并提高。產(chǎn)品注重質(zhì)量，價值構成廣泛，產(chǎn)品附加值很好體現(xiàn)。產(chǎn)品形式極為豐富，高質(zhì)量。鄭州處于平穩(wěn)開展階段宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描三產(chǎn)分布比例—

第三產(chǎn)業(yè)結構及增長比較穩(wěn)定，變化較小

第二產(chǎn)業(yè)占GDP比重逐漸上升，說明工業(yè)是鄭州市的主導產(chǎn)業(yè)近年來第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)比例均小幅下降第一產(chǎn)業(yè)比重較低第三產(chǎn)業(yè)結構相對穩(wěn)定，近年變化較小自2000年以來，第一產(chǎn)業(yè)的比重有所下降，與此同時第二產(chǎn)業(yè)的比率波動上升宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計年鑒

第三產(chǎn)業(yè)總量反映鄭州寫字樓整體容量處于中等，經(jīng)驗值反映鄭州寫字樓市場相對于整體房地產(chǎn)市場處于較低水平三產(chǎn)GDP總量(億元)寫字樓整體容量>1200大800～1200中等<800較低一線寫字樓租金水平(元/平米/月)商品房均價(元/平米)R=R寫字樓相對發(fā)展水平>3高2～3中等<2較低鄭州=60/4244=1.4%鄭州2021年第三產(chǎn)業(yè)GDP總值853.9億元，寫字樓整體容量處于中等鄭州宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描鄭州樓市狀況分析寫字樓市場分析宏觀市場分析國家政策公布時間

各地區(qū)、各有關部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責堅決抑制不合理住房需求增加住房有效供給加快保障性安居工程建設加強市場監(jiān)管抑制不合理住房需求增加有效住房供給加快保障性安居工程建設加強市場監(jiān)管

嚴控炒房行為 加強房地產(chǎn)市場調(diào)控普通住房契稅優(yōu)惠方案中國銀監(jiān)會國家發(fā)改委 財政部數(shù)據(jù)來源：鈞城市場研究中心特征一:鄭州市商品房供給量繼續(xù)上升五月，鄭州市商品房批準預售100.5萬㎡，本月環(huán)比增長12.6%，同比增長267%，與上月比照沒有太大的波動，從五月份預售情況來看，鄭州市區(qū)開發(fā)商由于自身資金的狀況良好，對房地產(chǎn)市場調(diào)控新政的應對還沒有做好準備。五月份各區(qū)域供給量中，中原區(qū)和鄭東新區(qū)分別占到了27.4%、22%。特征二:鄭州市商品房成交量明顯下降五月，全市商品房成交量為69.94萬㎡，環(huán)比下降33%，同比下降23.1%，可以看出４月中旬開始房地產(chǎn)調(diào)控新政自五一開始真正的影響鄭州房地產(chǎn)市場，購房者觀望氣氛盛行。特征三:鄭州市商品住房均價上升五月，鄭州市商品住宅成交均價為5634元/㎡，環(huán)比上升12.5%。新政后，市面上有局部樓盤實行低首付，加上高端樓盤依其品質(zhì)價格堅挺，所以導致五月份均價上升。辦公用房成交均價5896元/㎡，環(huán)比下降12%。商業(yè)用房成交均價為8164元/㎡，與四月份成交均價根本持平。數(shù)據(jù)來源：鄭州市房地局市場供給量預判單位：萬平方宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描鄭州樓市狀況分析寫字樓市場分析宏觀市場分析樓盤名稱建筑面積(平方米)發(fā)售時間銷售率(%)成交價格(元/平方)銷售速度國際企業(yè)中心10000004年10月95％45004280永和國際3000004年8月90％40001100藍碼地王大廈5600005年7月95％65002200綠地峰會天下5200006年10月85％61004900浦發(fā)國際5000006年10月99％60006200省匯中心7500006年10月95％以上58007900財富廣場2期10000005年11月95％以上53006300盛潤白宮14000008年初96%89005833楷林國際7800008年中旬95%10000[現(xiàn)銷售價]4333榮勛贏座5900008年中旬100%80004900千璽廣場2400002010年5月30000銷售速度寫字樓市場的月均銷售速度：4795平方米[從開盤計算]鄭州寫字樓分布圖鄭東新區(qū)中原區(qū)金水區(qū)管城區(qū)二七區(qū)按照物業(yè)檔次、目前售價/租金將板塊分級2.0—2.52.5—3.01.0—2.07000—90009000—250006000—8000金水區(qū)板塊——鄭州高端寫字樓最為集中的的商務圈。行政導向，依托省機關商業(yè)、交通配套成，商務氣氛濃第一層級核心驅(qū)動力未來開展趨勢租金：元/m2/天，售價：7000-9000元/m2物業(yè)管理費：1-1.5元/m2/月租金/售價客戶特征未來5年內(nèi)將繼續(xù)保持領先地位；土地供給稀缺，后續(xù)供給量有限；租售狀況高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在85％以上；銷售客戶以自用客戶為主；金水路農(nóng)業(yè)路北環(huán)花園路文化路經(jīng)三路中州大道項目名稱鄭州國貿(mào)中心信息大廈圖示河南新田置業(yè)有限公司開發(fā)商河南索克置業(yè)有限公司農(nóng)業(yè)路與花園路交叉口位置花園路北環(huán)交叉口29層/3.5m，7萬平商業(yè)層數(shù)/層高28層/2.8m，群房4層70年產(chǎn)權產(chǎn)權年限40年產(chǎn)權中央空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)6部電梯5部規(guī)模大型綜合體項目體量近50萬，2棟寫字樓約8萬㎡1棟，占地9112㎡，總建面4.16萬㎡,5～28層為純寫字樓售/租價格0.9-1.2元/㎡

天1.2元/㎡

天售/租率出售率90％出租率90％裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣點超大型綜合體項目，配有7萬平方的商業(yè)面積,配套完善唯一專于商務用途的寫字樓花園路經(jīng)典寫字樓掃描項目名稱廣匯國貿(mào)大廈財富廣場圖示鄭州廣匯房地產(chǎn)有限公司開發(fā)商鑫廣河南置業(yè)經(jīng)三路緯五路交叉口位置經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路22層/2.9m，群房3層層數(shù)/層高24層/2.8m，群房3層50年產(chǎn)權產(chǎn)權年限70年產(chǎn)權分戶空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)7部電梯每棟2部愛登寶電梯規(guī)模主樓22層，西樓12層、北12層。建面約為6萬㎡，7棟，建面約為18萬㎡,售/租價格租金1.9元/㎡

天租金0.9-1.2元/㎡

天售/租率90%以上銷售率在95%以上裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣點“經(jīng)三路”、純寫字樓辦公寫字樓項目經(jīng)三路大型純寫字樓經(jīng)三路經(jīng)典寫字樓掃描項目名稱浦發(fā)國際大廈未來大廈圖示名門地產(chǎn)開發(fā)商商品交易所金水路玨鳳路交叉口位置未來大道近緯四中路27層/2.8m層數(shù)/層高23層/2.5m40年產(chǎn)權產(chǎn)權年限40年產(chǎn)權分戶空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)9部電梯7規(guī)模主樓27層，附樓11層，建筑面積6萬平方1棟，建面約為6萬㎡,售/租價格售價6000元/㎡[開盤時銷售價格]租金2.8元/㎡

天售/租率銷售率90%以上出租率在95%以上裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣點金融總部級寫字樓租賃型辦公樓金水區(qū)其他經(jīng)典寫字樓掃描鄭東新區(qū)板塊——鄭州最具開展?jié)摿Φ纳虅杖?，主要由會展業(yè)帶動區(qū)域開展，代表鄭州未來寫字樓最高水平的CBD區(qū)政府導向，會展業(yè)帶動成熟公建配套高檔住宅區(qū)第二層級核心驅(qū)動力未來開展趨勢租金：元/m2/天售價：9000-25000元/m2物業(yè)管理費：1.2-2元/m2/月租金/售價行業(yè)：區(qū)域內(nèi)國際會展中心的帶動相關行業(yè)，如會展，貿(mào)易等；客戶：國際國內(nèi)知名企業(yè)駐杭機構、以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)客戶特征未來5年內(nèi)將繼續(xù)保持領先地位；土地供給稀缺，后續(xù)供給量有限；租售狀況鄭東新區(qū)—鄭州未來最具活力商務板塊本案海逸名門千璽廣場世紀峰會藍碼地王溫哥華大廈樂地金融中心雛形CBD發(fā)展中的CBD成熟CBD2007年2012年市場投資價值認同低中高投資比例低高低產(chǎn)業(yè)類型第二產(chǎn)業(yè)：生產(chǎn)型公司的市場部、銷售部、研發(fā)部門，或及辦事處、子公司第三產(chǎn)業(yè)：服務于第二產(chǎn)業(yè)——咨詢、物流、貿(mào)易等行業(yè)第三產(chǎn)業(yè)：金融相關的行業(yè)產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)科技公司、計算機公司、制造業(yè)展銷場等咨詢顧問公司、設計單位、會計事務所、律師事務所、物業(yè)公司、進出口貿(mào)易公司等銀行、證券、保險等公司企業(yè)類型民營企業(yè)民營企業(yè)、外資企業(yè)民營企業(yè)、外資企業(yè)、跨國公司2002年鄭東新區(qū)正處于開展中的CBD階段鄭東新區(qū)CBD已形成規(guī)模效應，提升市場信心CBD地區(qū)由內(nèi)、外環(huán)兩條環(huán)路組成，建成60幢高檔商業(yè)樓宇；經(jīng)過7年的大規(guī)模建設，CBD已經(jīng)完成了寫字樓和公寓的建設并局部投入使用，增強了市場對新區(qū)開發(fā)的信心。項目名稱綠地峰會天下藍瑪?shù)赝醮髲B圖示綠地集團開發(fā)商鄭州歌億房地產(chǎn)有線公司CBD外環(huán)位置CBD外環(huán)30層/3.7m層數(shù)/層高30層/3.6m40年產(chǎn)權產(chǎn)權年限40年產(chǎn)權中央空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)6部電梯6部規(guī)模2棟，約10萬㎡1棟，5.6萬㎡售/租價格6200元/㎡[租金：1.1-1.5元/㎡/天

]原售價6000-6500元/㎡[租金：1.1-1.5元/㎡/天

]售/租率已銷售完畢[以上價格為開盤價]銷售完畢裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣點地理位置，規(guī)模，開發(fā)商品牌中原首座全鋼結構寫字樓，玻璃幕墻

鄭東新區(qū)CBD代表樓盤項目名稱順馳第一國際新芒果大廈圖示河南順馳地產(chǎn)有限公司

開發(fā)商鄭州新芒果房地產(chǎn)有限公司

CBD外環(huán)位置CBD外環(huán)27層/4.1米層數(shù)/層高30層/3.5米40年產(chǎn)權產(chǎn)權年限40年產(chǎn)權中央空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)10部電梯5部規(guī)模1棟，5.8萬㎡建面約4.6萬㎡售/租價格6100[開盤銷售價格]售價6300元/㎡[開盤銷售價格]售/租率售完銷售完畢裝修狀況毛坯，公用部位精裝修毛坯，公用部位精裝修核心賣點開發(fā)商品牌，地域前景鄭東新區(qū)CBD代表樓盤西北區(qū)板塊——現(xiàn)存寫字樓陳舊且品質(zhì)不高物業(yè)形態(tài)以商住的形式為主，客戶外溢。傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)配套成熟市政府行政配套核心驅(qū)動力未來開展趨勢租金/售價潛在供給規(guī)模小，客戶外溢，出租率下降客戶將存在外遷鄭東新區(qū)或金水區(qū)板塊現(xiàn)象租售狀況平均出租率在60％以上；在售樓盤較少租金：集中于元/m2/天；售價：5000-6000元/m2；物業(yè)管理費：0.6-1元/m2/月行業(yè)：以貿(mào)易、信息科技、廣告及政府類相關企業(yè)為主，客戶：入住企業(yè)以中小型企業(yè)為主；辦公本錢較低比相對金水區(qū)是吸引中小型企業(yè)的主要因素之一客戶特征第三層級項目名稱華林新時代廣場福華中心圖示鄭州中原華豐投資中心有限公司

開發(fā)商鄭州福華置業(yè)有限公司紫荊山路商城路位置紫荊山路東大街21層/5.2m層數(shù)/層高27層/3.2m70年產(chǎn)權產(chǎn)權年限70年產(chǎn)權分體空調(diào)空調(diào)分體空調(diào)7部電梯6部規(guī)模1棟21層,總面積5萬㎡1棟27層、總建面5.4萬㎡,售/租價格1.3元/㎡

天1.3元/㎡

天售/租率50%95％以上裝修狀況精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣點5．2米LOFT，可以分隔二層

全新復合新OFFICE經(jīng)典寫字樓掃描項目名稱裕達國貿(mào)大廈金運大廈圖示河南裕達國貿(mào)置業(yè)開發(fā)商河南金運房地產(chǎn)有限公司中原路220號位置二七路49層/3.6米層數(shù)/層高32層50年產(chǎn)權產(chǎn)權年限50年產(chǎn)權中央空調(diào)空調(diào)21部電梯規(guī)模1棟，160000萬㎡1棟，5.8萬㎡售/租價格3元/㎡/天0.6元/㎡/天售/租率95%以上銷售完畢裝修狀況毛坯，公用部位精裝修毛坯，公用部位簡裝修核心賣點周邊有高檔酒店作為成熟配套成功銷售爛尾樓經(jīng)典寫字樓掃描競爭環(huán)境分析本地塊主要的競爭對手金水路鄭州市目前在售的寫字樓主要分布在三個區(qū)域經(jīng)三路商務圈一級競爭:鄭東和未來路的未售工程,它們下半年的推出將會對本案的成交量產(chǎn)生較大的影響次級競爭:正在售的工程,他們的價格和銷售情況會對市場上的同類工程有一定的指導意義鳳凰城曼哈頓廣場未來路商務圈楷林國際CBD商務圈匯智大廈溫哥華大廈建業(yè)總部港千璽廣場本工程主要競爭對手調(diào)查針對本案的區(qū)位，我司認為想要了解本案的主要客戶群體，以及其需求，應重點針對以下幾個工程進行走訪調(diào)查：第一：匯智大廈第二：溫哥華大廈第三：千璽廣場第四：建業(yè)總部港第五：曼哈頓廣場第六：鳳凰城溫哥華大廈鳳凰城建業(yè)總部港曼哈頓廣場5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份1月份2月份3月份在售，10萬㎡，均價9000元/平米6月份推售12萬㎡，均價10000元/平米在售，3萬㎡，均價11000元/平米2010年2011年匯智大廈下半年推售6萬㎡，均價8000-9000元/平米；在售工程的可售剩余量約40萬㎡，下半年預計推售量約10萬㎡；潛在競爭總量約50萬㎡；由此看來，本案在鄭東寫字樓的競爭較大，其他的區(qū)域的競爭較低；下半年推售3.6萬㎡，均價10000元/平米千璽廣場5月份推售24萬㎡，均價30000元/平米周邊重點關注工程推貨趨勢預測匯智大廈項目名稱匯智大廈項目地址商務外環(huán)路與九如路交匯處開發(fā)商河南楷林置業(yè)有限公司投資商/代理公司/總占地面積5237㎡建筑面積62000㎡產(chǎn)權年限50總層數(shù)30層高3.8M商業(yè)裙樓1-4開盤時間/交房時間/裝修情況全裝修銷售情況整層賣。尚未開盤工程進度現(xiàn)房整層面積2000-3000㎡主力單套面積2000-3000㎡銷售均價8000-9000元/㎡租金情況/硬件配套5A級智能甲級寫字樓，中央空調(diào)，LOW--E中空玻璃幕墻，15部高速電梯，分設雙電梯廳，257個停車位溫哥華大廈項目名稱溫哥華大廈項目地址商務外環(huán)路南、眾意路東開發(fā)商楓華（鄭州）置業(yè)有限公司投資商/代理公司/總占地面積3300㎡建筑面積36000㎡產(chǎn)權年限50總層數(shù)地上28F，地下3F層高3.8M商業(yè)裙樓1-4開盤時間/交房時間/裝修情況全裝修銷售情況整層賣。尚未開盤工程進度現(xiàn)房整層面積1000-2000㎡主力單套面積1000-2000㎡銷售均價對外報價10000元/㎡租金情況/硬件配套集高檔辦公、休閑為一體的綜合性5A智能化寫字樓，定位于酒店式公寓和公寓式寫字樓，中央空調(diào)，6部高速電梯，分設雙電梯廳，300個停車位千璽廣場項目名稱千璽廣場項目地址鄭東新區(qū)CBD商務內(nèi)環(huán)路與商務西四街交叉口開發(fā)商綠地集團中原事業(yè)部投資商綠地集團代理公司/總占地面積㎡建筑面積24萬㎡產(chǎn)權年限50總層數(shù)63層高/商業(yè)裙樓1-4開盤時間2010.05交房時間2011年裝修情況精裝修銷售情況4月10日認籌工程進度已建25層整層面積/主力單套面積160-3000㎡銷售均價30000元/㎡租金情況/硬件配套國際名品商業(yè)、5A甲級辦公、美國萬豪五星級酒店、觀光旅游、頂級私人會所、日本原裝進口三菱電梯

，1000個停車位建業(yè)總部港項目名稱建業(yè)總部港項目地址農(nóng)業(yè)東路北，東風東路南開發(fā)商河南建業(yè)投資商河南建業(yè)代理公司/總占地面積26691.6㎡建筑面積124303㎡產(chǎn)權年限50總層數(shù)10層層高4米商業(yè)裙樓7170.64m2

開盤時間2010.06交房時間2011年底裝修情況精裝修銷售情況目前排號約100組，6月12日開盤整棟出售，作為企業(yè)總部獨立辦公工程進度A組團己經(jīng)封頂了整層面積2000-4000㎡主力單套面積300-500平米銷售均價預計10000元/㎡租金情況/硬件配套3座40米景觀級寫字樓，低密度商務辦公環(huán)境；雙河、公園、廣場，別墅花園區(qū)里的港灣商務，車位637個地下505地上132曼哈頓廣場項目名稱曼哈頓廣場項目地址金水路和未來路交匯處開發(fā)商河南升龍置業(yè)投資商升龍集團代理公司同致行總占地面積200畝建筑面積寫字樓3萬㎡產(chǎn)權年限50年總層數(shù)5-26層層高3.35米商業(yè)裙樓1-4層開盤時間/交房時間一棟現(xiàn)房一棟未建裝修情況毛坯銷售情況銷售40%工程進度一棟現(xiàn)房，一棟未建整層面積1368㎡主力單套面積85㎡-300㎡銷售均價11000元／㎡租金情況2元/平米硬件配套地下停車場，會議室、私人信報箱、安全監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂、電子公告牌、家庭安全報警系統(tǒng)、消防聯(lián)動系統(tǒng)、大型多層停車場及周邊配套：沃爾瑪，銀行，高檔百貨，8部三菱電梯鳳凰城寫字樓項目名稱鳳凰城寫字樓項目地址金水路和鄭汴路交匯處開發(fā)商河南捷宏置業(yè)投資商升龍集團代理公司泰辰總占地面積/建筑面積109046㎡產(chǎn)權年限50年總層數(shù)4-28層層高3.35米商業(yè)裙樓1-3層開盤時間建好即賣，無開盤時間。交房時間2011年6月份裝修情況毛坯銷售情況銷售情況良好，16層，19層整層和半層都已賣出工程進度已經(jīng)建到19層，共28層，接近一半，年底竣工，2011年6月份交房。整層面積2000㎡主力單套面積148㎡-400㎡銷售均價8500-9000元／㎡租金情況目前只售不租，以后情況不詳。硬件配套周邊有曼哈頓商業(yè)中心，沃爾瑪?shù)却笮统小Ｓ袕V發(fā)銀行進，建設銀行，農(nóng)業(yè)銀行等。地鐵站口，快速公交，還有十幾條公交線路。臨近鄭汴路，中州大道。附近有鄭州四十五中，鄭州三十九中等學校。還有其他設施，配套完善。區(qū)域項目名稱外立面層高公共大堂金東區(qū)榮勛贏座LOW-E中空玻璃幕墻3.5挑空10米盛潤國際高級玻璃幕墻3.3挑空30米曼哈頓廣場——————楷林國際LOW-E中空玻璃幕墻3.65挑空15米鄭東新區(qū)海聯(lián)國際LOW-E中空玻璃幕墻\高檔石材3.914.4米挑空大堂綠地峰會天下高檔石材＋玻璃幕墻3.710.2米挑空中煙大廈干掛石材3.5510米挑空匯錦中油大廈干掛石材————國泰財富中心高檔石材,合金板材和防輻射節(jié)能玻璃幕墻————永和國際廣場深色干掛石材每層3.61800平方米挑空大堂與周邊競爭對手比照分析受地塊影響，本案僅能設置乙級寫字樓，公共大堂面積在不影響到商業(yè)價值的情況下，并不大氣，工程與競爭對手做比較，產(chǎn)品在整個區(qū)域內(nèi)屬一般水平。PART-4工程客戶思考【核心賣點分析】一切與地段、資源有關！【核心價值提煉】區(qū)域、高端、稀缺、生態(tài)與此相匹配的客戶在哪里？【客戶分析】工程最能打動客戶的核心優(yōu)勢：大規(guī)?？鐕究蛻糁械日彴雽涌蛻舴指钍綄懽珠g客戶國內(nèi)市場有實力的企業(yè)，通常與政府或壟斷性資源關系密切，地方利稅大戶，談判議價能力較強中小型成長企業(yè)購置能力及企業(yè)實力企業(yè)需求及購置頻率寫字樓產(chǎn)品將面對三類客戶群的商務空間需求目標客群定位問題：誰是目前本工程的主力客戶群？目標客戶決策要素投資機構或個人投資者全部或部分出租，以期租金回報1、控制總價與回報期2、具有持有增值潛力3、具有較明顯的商業(yè)回報前景自用行業(yè)領先企業(yè)或?qū)嵙Ω偁幷邤U張或搬遷需求1、企業(yè)獨特性充分體現(xiàn)2、物業(yè)可定制化程度較高3、購買投資與企業(yè)戰(zhàn)略的平衡成長型中等企業(yè)升級使用1、總價相對較低2、極高檔的物業(yè)外觀形象3、有良好的物管服務品質(zhì)4、配套及公共交通便利5、企業(yè)獨立形象本區(qū)域人群周邊CBD的公司，想搬遷成立大型辦公場所千璽廣場等買不到滿意房源的客戶臨近區(qū)域在金水區(qū)辦公的公司，想遷往鄭東，購置辦公場所工程目標人群來源工程客戶群分析問卷調(diào)查樣本：選取金水區(qū)、鄭東新區(qū)內(nèi)代表性寫字樓客戶調(diào)查內(nèi)容：1、客戶購置需求分析2、客戶購置渠道分析3、客戶根底背景調(diào)查調(diào)查目的：了解客戶需求，對本工程定位有很強指導意義。調(diào)查數(shù)量：本次問卷調(diào)查共200份，回收有效問卷178份。分析工具：Excel軟件附：問卷調(diào)查統(tǒng)計說明成長型公司占主流需求面積60-300平方米的成長型公司占主流；目前大局部客戶對金水區(qū)和鄭東新區(qū)認可度高?？蛻糍徶眯枨蠓治霰?：購置面積(平方米)表2：購置區(qū)域客戶購置需求分析表3：購置單價表4：購置總價5000-8000元為主50-200萬元為主客戶購置需求分析表5：購置樓層選擇選擇中低區(qū)為主，注重性價比表6：寫字樓氣質(zhì)喜好客戶喜歡的寫字樓氣質(zhì)大氣尊貴型占34%，其次是現(xiàn)代簡約型?？蛻糍徶眯枨蠓治霰?：配套設施需求客戶對配套設施需求前三位的是：銀行、商場、商務中心客戶購置需求分析表8：工程本體條件客戶最關注的工程本體條件：電梯、停車位、物業(yè)管理客戶購置需求分析表9：工程外部條件客戶最關注的工程外部條件：商務氣氛、周邊環(huán)境、交通配套鄭東寫字樓市場的主流客戶細分其中排名前五位的分別是：1、貿(mào)易型公司〔批發(fā)零售業(yè)〕是鄭東上最多的公司；2、IT及通訊業(yè)3、廣告企劃4、金融及各種咨詢效勞業(yè)5、建筑及裝飾競爭市場需求特點——客戶細分客戶群客戶群特征描述影響置業(yè)的主要因素運營費低功能完善提升形象周邊配套交通通暢投資回報片區(qū)前景景觀

貿(mào)易、咨詢、事務所、廣告等服務業(yè)成長型企業(yè)公司已經(jīng)初具規(guī)模，在市場站穩(wěn)腳跟后準備再上臺階。希望能夠改善辦公環(huán)境和企業(yè)形象，但又受限于現(xiàn)金流的約束承受高端寫字樓的支出比較困難。☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆成熟型IT企業(yè)公司業(yè)務增長很快，目前的辦公空間有限，周邊環(huán)境較差☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

☆☆☆☆☆☆異地公司單位駐鄭州辦事處因為工作長期往返兩地出差，一般會在鄭州置業(yè)☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆投資客資金充裕尋找最佳的投資的對象☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆過渡家庭物業(yè)過渡使用將來用作出租☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆SOHO一族主要從事創(chuàng)作、設計一類的相對獨立的工作生活工作時間很隨意☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆鄭東辦公樓細分市場的中高端客戶——主要是智力密集型的事務所、IT、咨詢廣告以及大型企業(yè)的辦事處PART-5工程整體定位純CBD最后巨獻·全球頂級智能生態(tài)商務樓工程營銷主題提煉區(qū)域、稀缺，CBD唯一產(chǎn)品高端生態(tài)、人文配套高端產(chǎn)品工程產(chǎn)品定位本工程寫字樓檔次定位各種物業(yè)類型具體排部示意由于塔樓限高，而商業(yè)裙樓及塔樓結構未確定設計方案，故物業(yè)類型排部同類產(chǎn)品產(chǎn)品的裙樓及層高設計要求模擬排部，僅作為設計示意，具體方案由設計院根據(jù)實際情況權衡。寫字樓商業(yè)裙樓4F-33F1F-3F占地總建筑可達商業(yè)面積約寫字樓面積寫字樓單層面積地下面積[-1F、-2F]停車位總體規(guī)劃建議50m70m商務外環(huán)路寫字樓三層商業(yè)裙樓寫字樓產(chǎn)品建議：1、南北長約50米，東西長約30米，單層面積約1500平米，設置6梯12戶；層高設置3.6米；2、規(guī)模適度，分割靈活寫字樓產(chǎn)品面積商業(yè)產(chǎn)品建議：建議本工程商業(yè)裙樓主要以大型餐飲為主，一樓外街面以高檔煙酒、快餐為主，二樓大型知名餐飲，三樓可自持，可做寫字樓的配套設施，例如商務會所+會議室51m71m商務外環(huán)路寫字樓三層商業(yè)裙樓商業(yè)主入口一層臨街門面裙樓商業(yè)通過客戶需求強化設計要點硬件配置外立面：玻璃幕墻、燈光工程公共空間裝修標準:電梯：轎廂尺寸、電梯品牌、設計等候時間空調(diào)：系統(tǒng)類型、運營方式、計量方式網(wǎng)絡地板：地板類型、離地面高度、實用性配套設施：會議室、商務中心、餐飲、必要辦公生活配套商店軟件配置物業(yè)效勞：管理效勞方式、物業(yè)管理公司、特色效勞智能化系統(tǒng)：5A智能化開展商品牌：開展商曾經(jīng)運作工程口碑大堂電梯間衛(wèi)生間甲級樓宇要素客戶“埋單〞的原因，也是工程賣點的來源物業(yè)形象關鍵詞玻璃幕墻考慮因素：玻璃幕墻奠定了工程的第一印象，彰顯昭示性，樹立工程的高檔物業(yè)形象。建議要點：采用Low－e中空鍍膜隔音玻璃，保證甲級建筑品質(zhì)；玻璃幕墻開窗數(shù)量只要保證消防標準要求即可，盡量減少；幕墻尺寸盡可能采用大塊面玻璃，減少隱框，玻璃劃分盡量減少人體使用高度的視覺遮擋。硬件配置建立甲級第一印象

——玻璃幕墻奠定工程形象車行大堂：考慮因素：CBD甲級寫字樓大局部沒有車行大堂，該工程設置車行大堂，增加工程賣點，表達開發(fā)商注重品質(zhì)，讓工程在同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出。建議要點：車行大堂的設計需要注意雨篷的設置；車行大堂的設計需要考慮明確的人車分流，使車行動線與人行動線互不干擾；硬件配置通過交通障礙物或圍欄的設置實現(xiàn)人車分流人行道車行道同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出

——表達尊貴的車行大堂廣州中泰國際廣場車行大堂設計項目地址廣州火車東站西側規(guī)模及類型45層超高層寫字樓結構類型框筒結構樓體高度210m容積率6.95建筑面積100000㎡標準層面積2800㎡標準層層高3.85m標準層凈高27車位600空調(diào)分戶式中央空調(diào)電梯20臺日立電梯廳分區(qū)?？靠蛻羟闆r寶潔、思科、普華永道、迪斯尼、瑞士銀行、安永、中國質(zhì)量認證中心、日立數(shù)據(jù)、夏普、京瓷租售情況：只租不售入駐率約90％管理費29元/月·㎡根本數(shù)據(jù)：車行大堂案例人行道車行道中泰國際進駐的優(yōu)質(zhì)客戶數(shù)不勝數(shù)，這與大廈注重細節(jié)設計密不可分，車行大堂就是其中一個細節(jié)讓客戶充分感知到一種尊貴感簡約大氣的電梯間

——延續(xù)物業(yè)統(tǒng)一設計風格電梯間考慮因素：電梯間融合甲級寫字樓的特色，同時與大堂整體效果融合；建議要點：設計風格簡約，大氣，防止細部的復雜處理，方便后期物業(yè)管理。電梯廳作為除大堂外客戶最關注的公共空間，選材考究，建議采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調(diào)的地面裝修，形成特有商務特質(zhì)。硬件配置國際品牌標志、國內(nèi)品牌價格

——選擇價格相對較低日本三菱品牌電梯√電梯選型初步建議產(chǎn)品核心指標：采用2.9米高高速大載荷電梯；配備空調(diào)；采用外部控制樓層智能呼叫系統(tǒng)；相關費用：單梯報價約130萬元，共7部電梯，折合平米造價約為220元；配備空調(diào)增加本錢約1-3萬元/臺；推薦品牌：日本三菱、芬蘭通力其他可選：美國西子OTIS、瑞士迅達〔外部控制樓層智能呼叫系統(tǒng)的專利擁有者〕等市場主流商務電梯產(chǎn)品指標參考品牌美國西子OTIS日本三菱瑞士迅達單梯報價130萬元+10萬安裝費(2.9m/1.35t/3.0m/s)2.5m/s:100萬3m/s：120萬(均為2.9m/1.35t，三大件進口)130萬元+10%安裝費(2.9m/1.35t/3.0m/s)能耗高出同類10%低于同類10%-30%高出同類10%技術優(yōu)勢1.五個微電腦模塊化控制1.三菱電機是世界上最早開發(fā)變壓變頻控制系統(tǒng)，該系統(tǒng)讓電梯高效智能化控制1.VVVF變頻（交流變頻）調(diào)速系統(tǒng)2.OTIS立式主機，電機輸出與輸入軸一體，中間無需聯(lián)軸器，同心度高，噪音低，避免夜間擾民2.三菱高速電梯比同類品牌率先使用高效率的永磁（PM）電動機代替感應電動機，進一步開發(fā)的無齒輪曳引機把馬達長度減少30%2.VFP是中國迅達推出的新一代的驅(qū)動系統(tǒng)，是具有良好的性能價格比3.鋼絲繩采用2：1，比傳統(tǒng)1：1更舒適3.在平常模式待機時間系統(tǒng)中添加高性能群控控制屏和睡眠模式，節(jié)省電力30%3.能耗低，降低電路負載，可靠性高，4.主要部件歐美進口4.所有設備均可緊湊安裝在井道中，給建筑節(jié)省更多空間4.經(jīng)久耐用的半導體元件和可靠的異步電動機

5.電能比同類電梯節(jié)約30%,噪音小，故障少，采取模糊控制按鈕更加便捷外部呼叫面板參考建議〔裝修本錢約4萬元/梯〕：轎廂尺寸：扣除裝修20cm，凈高2.7米。轎頂:鏡面不銹鋼框架,水晶條,中間亞克力弓型板轎壁:三側鏡面橫蝕刻扶手:三面雙管不銹鋼扶手踢腳線:發(fā)紋不銹鋼轎底:2mm厚PVC仿大理石地板電梯轎廂裝修建議——注重轎壁和轎底的裝修檔次，頂部照明明亮除電梯品牌、參數(shù)之外，轎廂裝修是客戶感受電梯檔次最直接的方面，目前市場上中高檔寫字樓在電梯方面只關注了品牌，轎廂裝修未得到重視，本工程以此可拉開差距。VRV分戶計量空調(diào)系統(tǒng)符合市場主流需求，建議局部樓層配置24小時獨立網(wǎng)絡機房空調(diào)為適應現(xiàn)代企業(yè)〔尤其是跨國公司、全國性公司、信息科技類公司、咨詢效勞類公司〕的信息辦公需求，建議局部樓層設置24小時獨立網(wǎng)絡機房空調(diào)〔企業(yè)的網(wǎng)絡機房通常需24小時運轉(zhuǎn)；因此必須配備24小時空調(diào)防止設備過熱受損〕，成為吸引大客戶的特色賣點；網(wǎng)絡機房空調(diào)設置在不適合員工辦公的位置，如空調(diào)室外機附近。根據(jù)客戶需求分而治之

——選擇按電費計量的變頻VRV空調(diào)空調(diào)選擇：考慮因素：空調(diào)的運行模式和計量方式直接影響著企業(yè)運營本錢，其設置往往是客戶進入購置決定階段最為關注的問題之一，變頻VRV空調(diào)以其合理的計費和顯著的變頻節(jié)能成效贏得市場青睞建議要點：公共空間均安設新風系統(tǒng)和中央空調(diào)寫字樓局部按電量計費，計費點盡可能按產(chǎn)權單位劃分，公共空間通過物業(yè)管理費分時段收??；提供24小時全天候效勞，無時差辦公，滿足不同類型公司需求；在條件允許的情況下盡量選用進口設備。高性價比創(chuàng)新建材，降低雙方營運本錢

——選擇價廉物美的網(wǎng)絡地板網(wǎng)格地板考慮因素：網(wǎng)絡地板有利于降低企業(yè)二次裝修本錢，為客戶贏得最大的利益；作為一個衡量甲級寫字樓的重要指標，對于后期營銷推廣有一定的促進作用。網(wǎng)絡地板有工