東莞市凱東新城項目前期定位2009年07月13日目錄第一部分：項目定位篇第二部分：招商策略篇第三部分：銷售策略篇第一部分：項目定位篇一、項目優(yōu)劣勢分析二、項目周邊概況分析三、項目主題定位四、項目市場定位五、項目消費群定位六、項目業(yè)態(tài)定位七、項目租金定位一、項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢分析

地理位置優(yōu)勢；周邊資源優(yōu)勢；交通優(yōu)勢；規(guī)劃優(yōu)勢；政策支持；未來潛在消費力優(yōu)勢。劣勢分析市場培育需要一定時間；項目周圍高端消費群較少；項目周圍沒有公交?？空荆豁椖恐車鄙俅笮推放浦髁Φ辍６㈨椖恐苓吀艣r分析——項目周邊消費習(xí)慣分析（消費者問卷調(diào)查）大嶺山鎮(zhèn)的消費者逐漸由原來老商圈(華潤商圈)向新商圈(天和百貨商圈)轉(zhuǎn)移；消費者對日常生活用品的消費注重價格、交通及品種豐富；在服飾的消費上比較明顯是對品牌的注重，其次是商品的特色；品種的豐富性及交通的便利性是快餐風(fēng)味小吃消費時所考慮的主要因素；在進(jìn)行文化休閑娛樂、餐飲及品味餐飲消費時大嶺山鎮(zhèn)被訪者所考慮的極其重要的因素是“服務(wù)”。從問卷調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大嶺山鎮(zhèn)被訪者的收入（平均2469元/月）屬于中等城鎮(zhèn)的收入水平，消費者在服飾及品味餐飲上的支出較少，但對休閑娛樂、日常生活用品及餐飲的支出稍高；——項目周邊規(guī)劃狀況分析

項目緊鄰傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)周邊資源豐富，人流密集。項目周邊未來規(guī)劃有行政商務(wù)區(qū)，包括提供政府、社會服務(wù)的行政小區(qū)和商務(wù)辦公區(qū)，是城市環(huán)境提升區(qū)和城市建設(shè)示范區(qū)。項目良好的運營不僅能讓商家獲利，同時能提升整個大嶺山鎮(zhèn)商業(yè)的檔次和環(huán)境。大嶺山商業(yè)區(qū)大嶺山商業(yè)區(qū)鎮(zhèn)政府辦公大樓文化中心文化廣場大嶺山公園天和百貨二、項目周邊概況分析三、項目主題定位——項目商業(yè)裝修風(fēng)格及主題論證考慮到以下幾個方面的因素，商業(yè)風(fēng)格的走向必須有一定的方向及內(nèi)涵：整體樓盤風(fēng)格為現(xiàn)代風(fēng)格（羅馬主題風(fēng)格園林除外）；項目周邊空間開闊、大開大合，富于氣勢；古典風(fēng)格成本較高，維護(hù)費用亦將居高不下。因此，建議整體商業(yè)街的風(fēng)格宜走現(xiàn)代路線。商業(yè)步行的營造從整體角度綜合考慮，可以有三種方式：做法：僅僅考慮完成項目的基本裝修，滿足基本的營業(yè)要求成本投入：最低市場反映：僅僅是一個商品買賣的地方而已，往往經(jīng)營慘淡

方式一：滿足最基本的鋪位裝修要求三、項目主題定位——項目商業(yè)裝修風(fēng)格及主題論證.在完成基本裝修理的基礎(chǔ)上，營造一定的獨特風(fēng)格及主題，其典型做法如下：營造噴泉等景觀小品；地面鋪裝有一定的色彩圖案、材質(zhì)及造型；一般以傳統(tǒng)文化作為小品主軸（適合具有一定歷史傳統(tǒng)的步行街）。成本投入：相對較大市場反映：相對較好，依托其歷史文化等成為區(qū)域的商業(yè)核心例證一：長沙黃興南路步行街黃興南路連接南北，正處于五一廣場商業(yè)圈內(nèi)，與友誼名店、友誼廣場、平和堂、東漢名店、萬代廣場、新大新時代廣場等商業(yè)網(wǎng)點組成了長沙現(xiàn)今最具活力和時代特征的商圈。

方式二：具有一定的風(fēng)格及主題三、項目主題定位——項目商業(yè)裝修風(fēng)格及主題論證當(dāng)然，也有本來打算營造文化氛圍，但由于實際規(guī)劃時瞻前顧后，各方面做的均不到位，使整體的市場反響不夠理想的步行街例證，如：東莞南城富民商業(yè)街等

.方式二：具有一定的風(fēng)格及主題后語：三、項目主題定位——項目商業(yè)裝修風(fēng)格及主題論證方式三：擁有獨一無二的主題概念并將其做到位

風(fēng)格獨特，主題鮮明，有其系統(tǒng)的做法，整體主題營造極其到位，典型做法如下：成本投入：比較大市場反映：由于其具有不可替代性，在成為商業(yè)核心的同時成為外來必游的景點

例證：上海新天地上海新天地是一個具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點，它以上海獨特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，改造成具國際水平的集餐飲、商業(yè)、娛樂、文化于一體的休閑步行街。

位于市中心、淮海中路南側(cè)的上海新天地就是由石庫門建筑與現(xiàn)代建筑組成的時尚休閑步行街。它占地三萬平方米，建筑面積為六萬平方米。每座建筑內(nèi)部則按照21世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國際畫廊、時裝店、主題餐館、咖啡酒吧……。

三、項目主題定位——項目商業(yè)裝修風(fēng)格及主題論證

綜合上述分析，我們必須明確以下幾點：當(dāng)我們在定出一個具體的整體主題風(fēng)格時，一定要結(jié)合開發(fā)商業(yè)項目時我們想到達(dá)到的目標(biāo)和深度，如果我們打算讓本商業(yè)項目成為區(qū)域中心商業(yè)街，同時客觀上我們又沒有可供借鑒的文化傳統(tǒng)，那么我們必須在整體的主題上做到特點鮮明、營造到位，如果僅僅考慮到簡單的現(xiàn)代風(fēng)格，而沒有具體主題的話，則必然缺乏靈魂，缺乏能夠保持長期吸引力的核心。

三、項目主題定位——項目商業(yè)裝修風(fēng)格及主題論證因此，我們建議：整體項目保持現(xiàn)代風(fēng)格，同時用一定的主題來進(jìn)行整體的包裝，此主題必須達(dá)到如下幾個方面的要求：富于渡假或者放松的情調(diào)；富于異國風(fēng)情或某一種特定的環(huán)境；包含元素豐富、造型富于特征；富于參與及互動性；整體施工成本不算太高；可以留下豐富的空間為今后的營銷活動做準(zhǔn)備。三、項目主題定位——項目商業(yè)裝修風(fēng)格及主題論證經(jīng)過綜合考慮之后，我們建議有以下幾個方向可以考慮：

音樂主題（富于參與性）；冬季主題（富于異國異地情調(diào)）；海洋主題（表現(xiàn)力足、元素豐富）；愛情主題（特征明顯、對年青人的吸引力較強）；童話王國主題（集中吸引兒童及家庭式消費）以上主題舉例，僅為滄海一粟，在此僅對鮮明主題進(jìn)行拋磚引玉的闡釋

三、項目主題定位——項目商業(yè)裝修風(fēng)格及主題論證以海洋主題為例：

此主題延展起來元素豐富，海洋生物、海生植物、航海船舶、海員衣著及習(xí)慣等均可用上，包羅萬象，不一而足，表現(xiàn)力極豐富，感染力超強。三、項目主題定位——項目商業(yè)裝修風(fēng)格及主題論證

另外，音樂主題的參與和互動特別強，對人的吸引非常強，如下圖：如果可以在樓梯間營造富于互動的光線、音響交織效果，使人在上樓的時候享受到互動的樂趣，在營造了吸引點的同是也必然加大二樓的人流，是具有實用性的設(shè)計。

以上海洋等主題，僅為其中一個例證想法，具體采用何種風(fēng)格，規(guī)劃設(shè)計部門及裝飾公司在專業(yè)水平上更加精到，宜在符合前述四個原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃。

三、項目主題定位——項目商業(yè)裝修風(fēng)格及主題論證四、項目市場定位凱東“中央街”凱東“城市廣場”根據(jù)以上推論的結(jié)論，美格行建議：項目打造成為：

“中央街”表明項目在城市中的地位，表明項目的重要性。同時也體現(xiàn)了項目在特色和經(jīng)營上都有別于大嶺山甚至在東莞市、珠三角區(qū)域目前所存在的商業(yè)；凱東“城市廣場”是未來本項目的推廣定位，其目的是為了使本項目在消費者心中更突顯它的時尚和品位，更加符合現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展要求。五、項目消費群定位消費群定位滿足大嶺山鎮(zhèn)全體居民的生活、休閑購物需求；大嶺山現(xiàn)階段唯一現(xiàn)代化綜合型商業(yè)設(shè)施；城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；城市商業(yè)發(fā)展核心區(qū)。

結(jié)論如下：按項目區(qū)域劃分：

綜上所述，項目未來的消費群將含蓋大嶺山整體鎮(zhèn)區(qū)居民（包括廣大藍(lán)領(lǐng)一族），預(yù)計輻射總?cè)丝跀?shù)量將超過38萬人。

針對項目是大嶺山城市傳統(tǒng)及未來商業(yè)發(fā)展核心區(qū)域的特點，美格行認(rèn)為：項目消費群應(yīng)包含了全體大嶺山居民;

針對項目是大嶺山現(xiàn)階段唯一現(xiàn)代化綜合型商業(yè)設(shè)施及項目是滿足大嶺山鎮(zhèn)全體居民生活、休閑購物需求等特點，美格行認(rèn)為：項目消費群也應(yīng)包含了全體大嶺山居民。五、項目消費群定位年齡人均收入/月/元消費特點消費類型所占比例15-251000以下時尚化、潮流化精品、快餐40%26-351000-2000高消費、年輕、時尚、潮流化服飾精品、餐飲、休閑娛樂30%36-452000-3000高收入、高消費、理性化日常生活用品、餐飲、休閑娛樂20%45歲以上3000以上公務(wù)性、家庭性日常生活用品、餐飲、休閑10%按年齡區(qū)域劃分：

五、項目消費群定位符合項目現(xiàn)階段建筑設(shè)計要求符合項目未來銷售要求符合消費群的消費需求符合商家基本的經(jīng)營要求

結(jié)論如下：業(yè)態(tài)定位五、項目消費群定位時尚生活商業(yè)組團綜合城市商業(yè)組團根據(jù)以上項目周邊消費群的初步分析，美格行認(rèn)為，項目商業(yè)部分整體可分為兩大組團，包括：時尚生活商業(yè)組團，該組團主要是為了滿足項目以東北面聚集了一定消費群，進(jìn)而帶動項目整體的人流量；綜合城市商業(yè)組團，該組團主要為了提升項目整體的檔次及形象感，同時也為了滿足城市精英日常消費需求。六、項目業(yè)態(tài)定位六、項目業(yè)態(tài)定位——Ａ區(qū)A區(qū)大賣場業(yè)態(tài)：生活超市（12,000㎡）+開放式店鋪（3,000㎡）

主要經(jīng)營中高檔黃金珠寶＼玉器＼化妝品＼品牌皮具＼品牌服飾＼精品

理由：1、依附大商家，開放式鋪位設(shè)計形成與項目大商家一體；

2、現(xiàn)規(guī)劃的設(shè)計定位正是“主力店”的經(jīng)營弱項，能和超市內(nèi)大商業(yè)經(jīng)營上互補，又能實現(xiàn)較高的租售價值。

六、項目業(yè)態(tài)定位——Ａ區(qū)———大賣場六、項目業(yè)態(tài)定位——內(nèi)街首層E區(qū)內(nèi)街1FD區(qū)內(nèi)街1FC區(qū)街鋪1FB區(qū)街鋪1F業(yè)態(tài)：中檔服飾精品類（特色店＼零食專賣＼精品＼飾品＼禮品＼插花＼電腦畫像＼工藝品＼女士正裝＼靚女裝＼淑女裝＼女休閑裝＼中老年裝＼孕婦裝＼睡衣＼女士內(nèi)衣＼女鞋＼手袋等理由：本區(qū)域的規(guī)劃是凱東商業(yè)步行街的核心部分，也是體現(xiàn)特色街區(qū)重要部分，其業(yè)態(tài)設(shè)置必須吸引人流，所以在業(yè)態(tài)上必須突出特色及產(chǎn)品的豐富性，六、項目業(yè)態(tài)定位——內(nèi)街首層———中檔服裝六、項目業(yè)態(tài)定位——內(nèi)街首層———中檔精品六、項目業(yè)態(tài)定位——D、E外鋪E區(qū)外街1FD區(qū)外街1F業(yè)態(tài)：高品牌服飾旗艦店、男裝、休閑、運動服飾

理由：1、旗艦店的店面裝修形象好；

2、男裝的經(jīng)營利潤相對高可承受較高的租金價位；

3、提高男裝的檔次，正好填補市場的空白點，迎合強烈的中高端消費需求。面積：2029.40㎡（建筑面積）

六、項目業(yè)態(tài)定位——D、E外鋪——高品牌服飾旗艦店、男裝、休閑、運動服飾六、項目業(yè)態(tài)定位——B、C、D、E二層街鋪E區(qū)街鋪2FD區(qū)街鋪2FC區(qū)街鋪2FB區(qū)街鋪2F業(yè)態(tài)：魅力風(fēng)尚街（嬰幼婦女用品、時尚潮流用品、外貿(mào)服裝、鞋類、箱包等）理由：1、B區(qū)設(shè)置嬰幼婦女用品業(yè)態(tài)是為了達(dá)到與大賣場的經(jīng)營氛圍協(xié)調(diào)一致；

2、與教育路的服飾、時尚街鋪可形成業(yè)態(tài)上的互補；３、DE兩區(qū)以時尚潮流服飾、鞋類、美容美甲、精品飾品等為主；

面積：3081㎡（建筑面積）

通道寬度：3M

橫向通道（兩條）寬度：4M

鋪位進(jìn)深：3M

鋪位面寬：3.3M

退臺寬度：3M23M20M鋪位鋪位

退臺1F2FE區(qū)2FD區(qū)2F通道鋪位鋪位鋪位通道六、項目業(yè)態(tài)定位——B、C、D、E二層街鋪23M20M鋪位

退臺1F2FE區(qū)2FD區(qū)2F

外鋪位進(jìn)深：15M外鋪位開間：5M或10M

內(nèi)鋪位進(jìn)深：9M內(nèi)鋪位開間：3—4M

外柱網(wǎng)規(guī)格：10M×15M

內(nèi)柱網(wǎng)規(guī)格：10M×9M15M9M鋪位六、項目業(yè)態(tài)定位——B、C、D、E首層街鋪六、項目業(yè)態(tài)定位——B、C、D、E二層街鋪——魅力風(fēng)尚街六、項目業(yè)態(tài)定位——D、E三層街鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃——青少年游戲休閑區(qū)1、游戲機室——約500平米2、桌球城/網(wǎng)吧/影吧——約836平米特點：吸引青年藍(lán)領(lǐng)及學(xué)生業(yè)態(tài)規(guī)劃——兒童用品區(qū)1、兒童游戲城——約200平米2、嬰童用品——約1545平米特點：與附近的青少年休閑區(qū)相協(xié)調(diào)DE六、項目業(yè)態(tài)定位——C區(qū)加建三層后的調(diào)整C區(qū)加建三層（與D、E區(qū)相對應(yīng)）后，可考慮改變功能成為架空層會所，原會所恢復(fù)成為住宅進(jìn)行銷售，可解決原會所不夠?qū)嵱玫膯栴}。六、項目業(yè)態(tài)定位——F地塊樓層業(yè)態(tài)單鋪面積原因備注1F手機城街鋪：100—200㎡內(nèi)鋪/柜臺：5-20㎡手機消費較高、承受租金能力強扶手電梯2F家電/電腦數(shù)碼及軟件內(nèi)鋪：8--20㎡柜臺：2--10㎡與手機、步行街等形成配套，可劃分成為小鋪進(jìn)行銷售扶手電梯3F購書中心(音像\體育用品\樂器\圖書等)2,900㎡需主力店吸引人流一樓直達(dá)扶手電梯、貨梯注：3F業(yè)態(tài)備選方案為電器品牌店（國美、蘇寧、順電等），前期接觸表達(dá)了一定意向，且無特殊的建筑要求。Ｆ

經(jīng)過對目前大嶺山及其周邊鎮(zhèn)區(qū)在手機數(shù)碼商家的調(diào)查結(jié)果表明，廣大手機數(shù)碼商家對于十五號樓首層以經(jīng)營手機數(shù)碼產(chǎn)品為主的業(yè)態(tài)表現(xiàn)出肯定的態(tài)度。但主力品牌商家需求面積較大，同時需要較好的展示面，如臨街區(qū)域。根據(jù)這一要求，美格行建議：

在未來該區(qū)域鋪位的劃分形式上采用在臨街處以獨立大鋪、透明玻璃、內(nèi)外相通形式，在區(qū)域內(nèi)部采用獨立開放式柜臺形式。具體鋪位劃分，需待設(shè)計院圖紙完完善后再進(jìn)行調(diào)整。六、項目業(yè)態(tài)定位——F地塊六、項目業(yè)態(tài)定位——F地塊——家電主力店——琴行、書店、培訓(xùn)六、項目業(yè)態(tài)定位——F地塊六、項目業(yè)態(tài)定位——G地塊G區(qū)街鋪區(qū)業(yè)態(tài)：中餐＼茶座＼湘菜＼粵菜＼川菜＼東北菜＼西北菜＼快餐店等理由：1、現(xiàn)代的商業(yè)地產(chǎn)項目在功能規(guī)劃方面餐飲、娛樂的比重越來越大；

2、現(xiàn)有的餐飲鋪位結(jié)構(gòu)設(shè)計能夠有效的提升大嶺山中檔餐飲檔次，滿足市場需求；

3、蘭花路現(xiàn)有的餐飲商業(yè)氛圍有利于本區(qū)域快速做旺。

面積：2946㎡

（建筑面積）

六、項目業(yè)態(tài)定位——G地塊——特色餐飲H區(qū)街鋪區(qū)六、項目業(yè)態(tài)定位——H地塊業(yè)態(tài)：服務(wù)配套（音像、干洗、沖印、面包店等）理由：1、可以方便業(yè)主平時生活需要；

2、能表達(dá)了本項目集購物、休閑、娛樂為一體的完整性。

面積：2946㎡

（建筑面積）

六、項目業(yè)態(tài)定位——H地塊———服務(wù)配套六、項目業(yè)態(tài)定位——Ｉ地塊Ｉ業(yè)態(tài)：1F：服裝精品、中西式快餐等（2268㎡）

2-3F：大型商務(wù)酒樓（3586㎡）理由：1、該區(qū)域具有良好的展示面，適合品牌餐飲及較高檔次的商務(wù)酒樓的進(jìn)駐；

2、與項目以北區(qū)域的餐飲區(qū)形成互補，進(jìn)一步吸引不同層次消費群進(jìn)入項目；六、項目業(yè)態(tài)定位——Ｉ地塊——中西式快餐、大型商務(wù)酒樓等六、項目業(yè)態(tài)定位——項目業(yè)態(tài)類型比例七、項目租金租金定位影響項目租金的因素

區(qū)域特點；鋪位面積；經(jīng)營業(yè)態(tài)類型；商家需求面積大小；商家品牌影響;區(qū)域商業(yè)環(huán)境及規(guī)模；商家租金承受能力等。

項目租金定位參考數(shù)據(jù)

項目周邊租金水平比較（實地調(diào)查）；項目業(yè)態(tài)類型商家基本承受能力（美格行品牌資源部提供數(shù)據(jù)）七、項目租金租金定位項目周邊租金水平比較：區(qū)域

振華路

教育路

中興中路

天和百貨（1F內(nèi)街鋪位）租金（元/㎡）80—14080—12070—110110—150注：以上為2006年3月份臨街（外街）一層租金水平，以建筑面積計算（90%以上使用率）

經(jīng)過以上對項目周邊區(qū)域的臨街租金調(diào)查，美格行認(rèn)為：教育路與振華路的街鋪特點與項目具有一定的可比性，可作為項目租金定位的參考數(shù)據(jù)之一。七、項目租金租金定位商家租金承受能力注：以上租金水平以建筑面積計算，未包括其他相關(guān)費用

商家類型樓層租金承受能力餐飲140-70/元/月/㎡2（大型餐飲）25-40/元/月/㎡服飾精品180-120/元/月/㎡250-70/元/月/㎡社區(qū)配套180-100/元/月/㎡家電1/225-45/元/月/㎡家居1/220-40/元/月/㎡生活超市1/2/315-30/元/月/㎡七、項目租金租金定位鋪位類型樓層位置租金建議/元/月/㎡項目外街1F教育西路100—1301F廣場路80—1001F蘭花路50—70項目內(nèi)街1F臨大賣場70—901F臨教育西路60—80項目大商場內(nèi)街1F大商場內(nèi)街80—1001F大商場外街90—110項目二層2F臨街鋪位（內(nèi)、外街）40—50大賣場1、2、3F規(guī)劃路15—25家居1F教育路20—40家電專賣2F教育路20—30大型餐飲2F、3F規(guī)劃路25—35注：以上租金水平以建筑面積計算，未包括其他相關(guān)費用

項目區(qū)域租金建議

七、項目租金租金定位第二部分：招商策略篇一、項目招商原則

二、項目招商次主力店目標(biāo)商家

三、項目招商策略執(zhí)行進(jìn)度表

四、前期商家洽談基本情況

五、項目一期招商目標(biāo)進(jìn)度表

六、項目一期招商執(zhí)行表

一、項目招商原則

2.1在未來給經(jīng)營者及炒家以較大的成長空間在市場培育期，宜將租金定在一個合適的水平，給租金未來的成長留下空間，同時也可以鼓勵炒家持有，使整體商家有利可圖，能夠使商業(yè)的經(jīng)營快速成長起來。2.2市場培育期的投入

美格行認(rèn)為市場培育期是項目未來經(jīng)營重要的環(huán)節(jié)，市場培育期所針對的對象主要是廣大經(jīng)營商

家，其手段以優(yōu)惠租金為主（免租期）。就項目而言，美格行認(rèn)為在免租期上可根據(jù)開發(fā)時期進(jìn)行劃分，具體如下：一期部分：建議免租期至項目整體開業(yè)后8-10個月，大面積商家12-18個月二期部分：建議免租期為10-12，大面積商家12-18個月

項目對商家面積越長，將有效的增加商家進(jìn)駐項目的信心，同時在一定的程度上可減輕商家的經(jīng)營成

本。進(jìn)而帶動未來長期經(jīng)營的良好效應(yīng)。另外，項目在市場培育期的推廣也十分重要，所以在未來的市場培育期期必須增強項目整體的經(jīng)營推廣力度。2.3買鋪自營客戶

買鋪自營客戶能夠同時起到購買和經(jīng)營的雙重作用，在其實力較強、品牌較好的情況，應(yīng)該鼓勵這種客戶的出現(xiàn)，對其進(jìn)行政策傾斜；二、項目招商次主力店目標(biāo)商家

目前項目的主力店已基本確定，那么項目未來次主力店的介定主要有下兩點來進(jìn)行衡量，即需求面積的大??；品牌號召力。根據(jù)以上次主力店的衡量標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)合項目本身的特點，美格行認(rèn)為項目未來的次主力店可分為大型餐飲類、中西式快餐類、家店、休閑娛樂類等。具體目標(biāo)商家如下：類型目標(biāo)商家大型餐飲類海港海鮮酒樓、“珠海”大酒樓、天天海鮮、潮江春、金悅軒、小肥羊、巴鄉(xiāng)川菜連鎖店、林記魚、沁園中園家村、小竹園等中西式快餐KFC、麥當(dāng)勞、真工夫、面點王、永和大王等家電或通訊天地通訊、國美、蘇寧、永樂、時尚電器、協(xié)亨手機連鎖專賣、鴻志信手機數(shù)碼超市、遠(yuǎn)望數(shù)碼通訊城等休閑娛樂類百蓮凱美容美體國際連鎖機構(gòu)、美神沐足休閑中心、太平洋休閑中心、瑪莎纖體、中華院線、新南國院線等三、項目招商策略執(zhí)行進(jìn)度表

56789101112123467891011廣場路街鋪西)廣場路街鋪(東)教育路街鋪教育路內(nèi)鋪及二樓教育路住宅底商大商業(yè)一層大商業(yè)后步行街蘭花路街鋪15號樓裙樓９月中旬4月1日12月1日10月1日▲公開發(fā)售開業(yè)招商進(jìn)程

銷售進(jìn)程

5月1日四、前期商家洽談基本情況

商家類型數(shù)量/家代表商家備注粵式酒樓約15海港海鮮酒樓、“珠?！贝缶茦恰⑻焯旌ｕr、潮江春、金悅軒。根據(jù)前期招商的情況顯示，粵式酒樓對于項目的意向性相對較弱中西式快餐約10KFC、麥當(dāng)勞、真工夫、面點王、永和大王等目前中西式快餐部分商家已對項目表現(xiàn)出一定的意向性。具體可在進(jìn)服裝類約70黑與白、摩登媽咪、真怡美、阿呀、無間道、MARINOQRLANDI、FP2專賣、張揚個性、荊苑內(nèi)衣、YYT、Y.M.S等服裝類商家以女裝、休閑裝為主，品牌檔次屬中等。精品40供銷社珠寶行、鉆石世家、茂光眼鏡、百駿珠寶、周大福珠寶、玉綠堂、千色店等精品類商家以珠寶、眼鏡為主，品牌檔次屬中等。運動用品約30時尚運動、鴻星爾克、特步、龍浩、NIKE、ADIADAS等運動類商家以可分為兩種類型，分別為區(qū)域代理商和品牌經(jīng)營商。各自需求的面積大小不同特色餐飲約100小肥羊、巴鄉(xiāng)川菜連鎖店、林記魚、沁園中園家村、小竹園等特色餐飲類商家以可湘菜、川菜為主。檔次屬中等檔次兒童用品5好孩子兒童連鎖商場、寶樂娃兒童世界、哺康富。目前該類型商家較少，所以目前可選擇商家數(shù)量較少。休閑娛樂約80百蓮凱美容美體國際連鎖機構(gòu)、美神沐足休閑中心、卓麗美容機構(gòu)、大地院線等該類型商家以美容、休閑足浴為主，品牌檔次中等社區(qū)配套約70本草藥店、黃振龍涼茶、一品西餅店、中立文具、藝科影音等該類型商家以藥店、音像、花店、面包店為主，品牌檔次中等家電/通訊數(shù)碼/電腦配件約30天地通訊、國美、蘇寧、協(xié)亨手機連鎖專賣、鴻志信手機數(shù)碼超市、遠(yuǎn)望數(shù)碼通訊城、該類型商家普遍需求面積較大，以家電、手機專賣為主。合計約450————五、項目一期招商目標(biāo)進(jìn)度表

月月份／內(nèi)容7891011121-23-45第一階段：招商啟動

1、資料準(zhǔn)備(包括招商手冊、租賃條款等)

2、廣告配合（以銷售廣告、形象廣告為主）

3、招商外包裝（配合銷售形象）

4、招商人員聯(lián)系商家

5、其他事項

第二階段：招商執(zhí)行

1、品牌商家招商政策及認(rèn)租合同確定2、次主力品牌商家招商工作安排

3、意向商家品牌評估工作4、一期次主力品牌商家簽約5、普通商家招商執(zhí)行及簽約6、商家進(jìn)場裝修時間安排

7、開業(yè)

銷售前品牌招商主要配合項目銷售形象推廣，提升商業(yè)品牌形象，促進(jìn)銷售。同時通過品牌進(jìn)駐帶動普通商家的的招商，品牌招商工作成功與否是項目商業(yè)品牌檔次提升的關(guān)鍵，美格行將和凱東商業(yè)部共同完成，為一期銷售和今后的招商工作打下堅實基礎(chǔ)，在正式招商前必須完成項目招商資料的準(zhǔn)備。招商類型區(qū)域目標(biāo)商家名錄時間執(zhí)行項目數(shù)量簽約面積/㎡次主力店餐飲商家西南角（一層）（468m2）西南角酒樓（二層1300m2）(三層2000m2)海港海鮮酒樓、“珠?！贝缶茦?、天天海鮮、潮江春、金悅軒、湘妃閣、KFC、上島咖啡、麥當(dāng)勞、喜萬年、名蘭坊酒樓、春園、面點大師、明香海鮮酒樓、民間瓦缸煨湯、老鄉(xiāng)村湖南大碗菜、晶都魚翅海鮮酒樓等2006.7—2006.9拜訪及聯(lián)絡(luò)商家30-50約3000㎡確定意向商家4—6爭取簽約商家2次主力店及品牌商家大商業(yè)（2800m2）商業(yè)內(nèi)街（3000m2）二期商業(yè)街（20000m2）百駿珠寶、鴻星爾克、龍浩、鞋桂李寧、特步、大地通訊、新世界數(shù)碼城、日興通訊、六福珠寶、鉆石世家、永正購書中心、漂亮寶貝、諾基亞、摩托羅拉、美宜佳、7-11、伊麗湖畔、浪漫名鞋店、光威洋服、季候風(fēng)、巴黎春天、戰(zhàn)龍、哺康富、流行美啄木鳥、佐丹奴、好孩子兒童連鎖等2006.8.1—2006.8.31拜訪及聯(lián)絡(luò)商家60-80約1500㎡確定意向商家20-25爭取簽約商家15—182006.9.1—2006.10.30拜訪及聯(lián)絡(luò)商家60-80約1000m2確定意向商家15-18爭取簽約商家10-122006.10.1—2007.3拜訪及聯(lián)系商家150-1803000-10000m2確定意向商家50-80爭取簽約商家40-50一期剩余普通商家招商大商業(yè)商業(yè)內(nèi)街廣場路社區(qū)街2006.10-2007.4拜訪及聯(lián)系商家300-5003000m2確定意向商家100-150爭取簽約商家80-120六、項目一期招商執(zhí)行表

第三部分：銷售策略篇一、項目可銷售鋪位分析二、項目整體推售或分期推售分析及建議三、項目銷售模式分析及建議四、項目銷售價格分析及初步測算五、項目銷售推廣概要建議一、項目可銷售鋪位分析

1、項目商業(yè)部分顯著特點項目商業(yè)體量大——商業(yè)面積約5萬平方米項目區(qū)域獨立——大嶺山鎮(zhèn)相對封閉鋪位類型多——有街鋪;內(nèi)街鋪(一.二層);集中商業(yè)內(nèi)鋪和外鋪;鋪位樓層和結(jié)構(gòu)差異大——商業(yè)價值相對較低的樓層和異型鋪

位占有較大比例2、項目商業(yè)可銷售鋪位分析

由于項目總體商業(yè)體量較大，約5萬平方米。項目具有外街鋪、內(nèi)街鋪、封閉式內(nèi)鋪、開放式內(nèi)鋪、二樓內(nèi)鋪等多種鋪位類型。鋪位類型的多樣性、鋪位位置和不同樓層及結(jié)構(gòu)的差異、主力店帶動、銷售模式差異(返租)等因素，導(dǎo)致項目鋪位商業(yè)價值差異較大。在此我司按照項目鋪位銷售難易程度將鋪位大致分為以下五種類型：商業(yè)價值高鋪位：位置佳;一層街鋪;鋪位結(jié)構(gòu)規(guī)整實用;

鋪位面積相對適中(100平方米以下);商業(yè)價值較高鋪位：位置較好;街鋪結(jié)構(gòu)方正，面積適中；一層內(nèi)鋪與主力店相連；商業(yè)價值一般鋪位：外街鋪或內(nèi)街鋪，面積較大，位置一般；商業(yè)價值較低鋪位：街鋪面積大，結(jié)構(gòu)差；二樓內(nèi)鋪結(jié)構(gòu)比較方正，面積比較適中，但二樓商業(yè)價值不高；商業(yè)價值低鋪位：部分街鋪面積大，結(jié)構(gòu)差，總價高；二樓內(nèi)鋪結(jié)構(gòu)差，面積大;1）項目鋪位詳細(xì)分析商業(yè)價值高鋪位鋪位價值商鋪位置面積(㎡)套數(shù)鋪位特征及說明商業(yè)價值高鋪位廣場路小商業(yè):S139S140132.192臨廣場路,離大商場主出入口近,結(jié)構(gòu)方正,面積不大大商業(yè)一樓街鋪:107-12084414臨教育路，主力店輔營區(qū)，人氣望，鋪位方正，面積適中教育路外街鋪234928臨主干道，人流集中，鋪位方正實用，面積適中商業(yè)價值較高鋪位鋪位價值商鋪位置面積(㎡)套數(shù)鋪位特征及說明商業(yè)價值較高鋪位廣場路小商業(yè):S143S146S152S153S155298.035臨廣場路，結(jié)構(gòu)方正,面積適中廣場路東:S165S168S171S173A201.834臨廣場路，鋪位方正，面積小大商業(yè)一樓街鋪:101-1061896位于主力店旁，鋪位方正，面積小，但位于步行街內(nèi)，實用率與內(nèi)鋪分開計算并達(dá)到90%以上大商業(yè)一樓內(nèi)鋪112359鋪位方正，面積小，位于主力店旁，條件實行返租銷售教育路小商業(yè)一樓1976

條件：鋪位面積劃小，返租銷售商業(yè)價值一般鋪位鋪位價值商鋪位置面積(㎡)套數(shù)鋪位特征及說明商業(yè)價值一般鋪位H區(qū)廣場路小商業(yè):S145S147S148S149S153AS141S127S129-S1381201.1617臨廣場路,面積較大,結(jié)構(gòu)一般;位于社區(qū)內(nèi),人流量一般廣場路東:S161S167S169S170S173326.635臨廣場路，面積適中，結(jié)構(gòu)較為方正凱旋閣一樓街鋪:S101S111-S113S118-S126647.4213內(nèi)街鋪，鋪位方正教育路內(nèi)街2328.6635位于內(nèi)街，鋪位全部方正，面積適中，投資自營兩相宜蘭花路街鋪239222臨主干道，唯一能夠經(jīng)營餐飲區(qū)域，鋪位進(jìn)深較深，目前周邊經(jīng)營狀況一般商業(yè)價值較低鋪位鋪位價值商鋪位置面積(㎡)套數(shù)鋪位特征及說明商業(yè)價值較低鋪位廣場路小商業(yè)：S142S143AS150S151476.064面積大,結(jié)構(gòu)差、門面窄,進(jìn)深深廣場路二樓：S229-S242529.9414位于二樓，面積適中，結(jié)構(gòu)較為方正廣場路東：S162S163S163AS166S172S175552.736臨廣場路，面積較大，結(jié)構(gòu)差凱旋閣一樓街鋪：S102S109S103A-S106S115S117357.897內(nèi)街鋪，面積小但不方正，不太適合經(jīng)營凱旋閣二樓：S201S211-S213S218-S228S202S209S203AS206S215713.620面積較小，不太方正教育路二樓獨立鋪位711.8214二樓，鋪位結(jié)構(gòu)方正，面積小于一樓，并與旁邊小商業(yè)相連教育路二樓賣場3081

條件：鋪位面積劃小，返租銷售教育路小商業(yè)二樓2315

條件：鋪位面積劃小，返租銷售商業(yè)低價值鋪位鋪位價值商鋪位置面積(㎡)套數(shù)鋪位特征及說明商業(yè)低價值鋪位廣場路小商業(yè)：S128328.811位于社區(qū)內(nèi)，結(jié)構(gòu)差，面積大廣場路小商業(yè)：S243S243A1308.662位于二樓，面積很大廣場路東：S176S177S178646.493面積大，結(jié)構(gòu)差凱旋閣一樓街鋪：S103S107S108S110S113AS116659.586臨內(nèi)街，面積大，結(jié)構(gòu)差，總價高凱旋閣二樓：S203S205S207S208S210S213AS216S217709.098結(jié)構(gòu)差，面積大2）項目可銷售鋪位分類統(tǒng)計表各區(qū)域鋪位按面積占比統(tǒng)計表鋪位價值面積（㎡）面積比率面積累積比率商業(yè)價值高鋪位3325.1913%13％商業(yè)價值較高鋪位3787.8614%27％商業(yè)價值一般鋪位6895.8726%53％商業(yè)價值較低鋪位8738.0433%86％商業(yè)低價值鋪位3652.6314%100％合計26400100%——各區(qū)域按樓層所占面積統(tǒng)計表區(qū)域價值一樓面積（㎡）二樓面積（㎡）商業(yè)價值高鋪位3325.190商業(yè)價值較高鋪位3787.860商業(yè)價值一般鋪位6895.870商業(yè)價值較低鋪位1386.687351.36商業(yè)低價值鋪位2943.54709.09合計18340（70％）8060（30％）各區(qū)域鋪位按鋪位類型統(tǒng)計表區(qū)域價值街鋪（㎡）內(nèi)鋪（㎡）封閉式鋪位開放式鋪位商業(yè)價值高鋪位3325.1900商業(yè)價值較高鋪位688.8611231876商業(yè)價值一般鋪位6895.8700商業(yè)價值較低鋪位1386.681955.365396商業(yè)低價值鋪位1634.882017.750

合計1393250967372占比53％19%28%二、項目整體推售或分期推售分析及建議1、適合整體推售的項目概要特點項目推售量相對較??；項目商業(yè)價值均好的鋪位占主體；產(chǎn)品是市場比較稀缺的；對銷售速度要求較低且經(jīng)營后對銷售影響?。粚椖夸N售價格、速銷和實現(xiàn)整體銷售有比較大的把握；項目所處地段商業(yè)價值高；2、分期推售優(yōu)勢分期推出能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，降低風(fēng)險；使鋪位銷售相對均好。在分期銷售過程中，通過銷售手段，解決難點鋪位問題；便于調(diào)控營銷策略，更接近市場需求；3、其它需要考慮的重要因素政策方面：今年以來國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控越趨嚴(yán)厲，政策的不確定性，增加了項目營銷風(fēng)險（主要體現(xiàn)在：對集中商業(yè)分割小鋪銷售的限制和市場中投資者普遍持觀望態(tài)度）；市場方面：周邊區(qū)域市場的商業(yè)項目將分流部分項目目標(biāo)客戶；銷售時間截點：春節(jié)是銷售的“斷點”，項目二期商鋪具備銷售條件時間接近春節(jié)，導(dǎo)致整體推售難以協(xié)調(diào)；招商、銷售、工程進(jìn)度和項目形象與營銷的關(guān)系；4、項目特點概要區(qū)域市場有限；商業(yè)規(guī)模相對較大；以區(qū)域目標(biāo)客戶為主體，客戶相對較少；投資客戶對項目少量商業(yè)價值較高的鋪位需求相對比較集中；項目商業(yè)價值較低的鋪位按銷售面積占比達(dá)47％；項目以銷售為主，期望整體速銷并實現(xiàn)價值最大化；銷售期需在開業(yè)前；項目工期進(jìn)程不同，難以統(tǒng)一銷售；目前市場租金對銷售價格支撐有限；

5、項目推售方式建議1）項目推售方式建議建議：采取分期推售的方式銷售2）項目具體分期銷售截點建議分期銷售對象銷售時間截點認(rèn)籌時間公開發(fā)售（解籌）商業(yè)一期廣場路社區(qū)街鋪、大商業(yè)可銷售商鋪、凱旋閣商業(yè)內(nèi)街2006年9月中旬至11月中下旬第一批銷售（首次解籌）時間：2006年11月中下旬商業(yè)二期東北角小商業(yè)、蘭花路餐飲街鋪、教育路商業(yè)街鋪第一次解籌完后，就開始第二次認(rèn)籌活動，直到二次解籌。第二批銷售（二次解籌）時間：2007年“五·一”尾盤階段商業(yè)一期和商業(yè)二期未售出鋪位通過優(yōu)惠促銷、老業(yè)主帶新業(yè)主促銷、帶租約銷售和節(jié)假日活動營銷等多種促銷方式的運用力爭使項目商業(yè)整體銷售在2007年8月底之前實現(xiàn)。三、項目銷售模式分析及建議1、項目商業(yè)一期分析1）大商業(yè)鋪位臨規(guī)劃路（天和百貨對面）的街鋪部分，約900㎡與天和百貨相對；自然人流多；商業(yè)展示面強；街鋪價值高，市場容易接受；建議：直接銷售

臨內(nèi)街的街鋪部分，約200㎡項目內(nèi)街人流相對較弱；市場認(rèn)同度較低；投資回報較低；建議：返租銷售，3年返租25％大商業(yè)一樓內(nèi)鋪，約1100㎡市場接受難度比較大；經(jīng)營業(yè)態(tài)、時間受到限制；使用率較低；建議：返租銷售，3年返租25％2）廣場路鋪位臨廣場路街鋪，約3300㎡連接小區(qū)大門口；緊鄰鎮(zhèn)政府；街鋪接受度比較高；建議：直接銷售

廣場路小商業(yè)社區(qū)街鋪，約1000㎡內(nèi)街、通道人流相對較弱；市場認(rèn)同度較低；投資回報較低；建議：返租銷售，3年返租25％廣場路小商業(yè)二樓內(nèi)鋪，約1800㎡市場接受難度比較大；人流難以到達(dá)，價值比較低；建議：返租銷售，3年返租25％3）凱旋閣商業(yè)內(nèi)街一樓街鋪，約1700㎡內(nèi)街人流相對較弱；市場認(rèn)同度較低；投資回報較低；建議：返租銷售，3年返租25％二樓內(nèi)鋪，約1400㎡市場接受難度比較大；人流難以到達(dá)，價值比較低；建議：返租銷售，3年返租25％4）項目商業(yè)一期分析總表銷售模式區(qū)域銷售面積（㎡）占比直接銷售大商業(yè)臨規(guī)劃路的部分街鋪、臨廣場路街鋪420037％返租銷售大商業(yè)臨內(nèi)街街鋪、大商業(yè)一樓內(nèi)鋪、廣場路小商業(yè)社區(qū)街鋪、小商業(yè)二樓、凱旋閣一、二樓720063％合計——11400100％2、項目商業(yè)二期分析1）教育路外街鋪位臨教育路街鋪，約2350㎡臨主要干道且靠近商業(yè)老區(qū)；自然人流多；商業(yè)展示面強；街鋪價值高，市場容易接受；建議：直接銷售臨教育路二樓內(nèi)鋪，約3000㎡市場接受難度比較大；人流難以到達(dá)，價值比較低；建議：返租銷售，3年返租25％2）教育路步行街鋪位教育路步行街一樓街鋪，約2350㎡內(nèi)街人流相對較弱；市場認(rèn)同度較低；投資回報較低；建議：返租銷售，3年返租25％教育路步行街二樓內(nèi)鋪，約700㎡市場接受難度比較大；人流難以到達(dá)，價值比較低；建議：返租銷售，3年返租25％3）教育路小商業(yè)教育路小商業(yè)一樓街鋪，約600㎡臨主要干道且靠近商業(yè)老區(qū)；自然人流多；商業(yè)展示面強；街鋪價值高，市場容易接受；建議：直接銷售教育路小商業(yè)一樓內(nèi)鋪，約1300㎡虛擬鋪位，市場接受難度比較大；使用率比較低；建議：返租銷售，3年返租25％教育路小商業(yè)二樓內(nèi)鋪，約2300㎡市場接受難度比較大；人流難以到達(dá)，價值比較低；建議：返租銷售，3年返租25％4）蘭花路鋪位蘭花路臨街街鋪，約2400㎡鋪位方正實用，且臨主干道；商業(yè)展示面強；街鋪價值高，市場容易接受；建議：直接銷售5）項目商業(yè)二期分析總表銷售模式區(qū)域銷售面積（㎡）占比直接銷售臨教育路街鋪、教育路小商業(yè)一樓街鋪、蘭花路街鋪535036％返租銷售臨教育路二樓內(nèi)鋪、教育路步行街一樓街鋪、教育路步行街二樓內(nèi)鋪、教育路小商業(yè)一樓內(nèi)鋪、教育路小商業(yè)二樓內(nèi)鋪965064％合計——15000100％3、項目銷售模式統(tǒng)計銷售模式區(qū)域銷售面積（㎡）占比直接銷售大商業(yè)臨規(guī)劃路的部分街鋪、臨廣場路街鋪、臨教育路街鋪、教育路小商業(yè)一樓街鋪、蘭花路街鋪955036％返租銷售大商業(yè)臨內(nèi)街街鋪、大商業(yè)一樓內(nèi)鋪、廣場路小商業(yè)社區(qū)街鋪、小商業(yè)二樓、凱旋閣一二樓、臨教育路二樓內(nèi)鋪、教育路步行街一樓街鋪、教育路步行街二樓內(nèi)鋪、教育路小商業(yè)一樓內(nèi)鋪、教育路小商業(yè)二樓內(nèi)鋪1685064％合計——26400100％4、項目商業(yè)示意圖A區(qū)大商業(yè)街鋪D、E區(qū)教育街鋪F區(qū)教育路小商業(yè)街鋪G區(qū)蘭花路街鋪H區(qū)廣場路街鋪直接銷售商業(yè)都為街鋪；（為左圖圖標(biāo)示意）返租銷售商業(yè)主要由全部二樓內(nèi)鋪、一樓內(nèi)鋪、步行街內(nèi)街鋪組成；（為左圖未標(biāo)商業(yè)部分）5、返租銷售的必要性1）前期由開發(fā)商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營能確保即定的商業(yè)主題定位和規(guī)劃的有效實施，體現(xiàn)項目商業(yè)形象，為經(jīng)營做旺奠定良好的基礎(chǔ)。

2）幫投資者堅守住前三年守業(yè)期，更加堅定了投資者的投資信心。6、返租回報率分析建議

建議：返租3年25％回報每年依次回報率為7％、8％、10％3年返租期較為適中，在3年內(nèi)有很大的機會將項目整體商業(yè)做旺。另外，每年8%的回報率在市場中被普遍認(rèn)同。

3年25％與通常3年24％的區(qū)別：多了這一點，給投資者感覺投資回報高。每年回報率有遞增與通常每年8％的區(qū)別：給予投資者租金增值期望，確保投資者信心。四、項目銷售價格分析及初步測算1、價格策略

項目鋪位的價格策略為：

分期推出；分區(qū)定價，分區(qū)促銷；價格控制，逐步提升；2、價格制定流程及原則1）根據(jù)（租金）收益還原法，測算出各區(qū)域商業(yè)均價；2）根據(jù)市場比較法，測算出商業(yè)各區(qū)域銷售均價；3）綜合以上兩種價格制定法，制定出商業(yè)各區(qū)域?qū)嵤站鶅r；4）根據(jù)各區(qū)域不同的價格促銷方式，考慮優(yōu)惠及返租風(fēng)險后，確定商業(yè)制表均價；5）以各區(qū)域制表均價的基礎(chǔ)上，根據(jù)商鋪的位置、面寬進(jìn)深比、商鋪方正實用性、層高等確定各鋪位具體均價；3、銷售價格測算1）（租金）收益還原法各區(qū)域租金預(yù)測分期銷售模式區(qū)域可售面積（㎡）租金預(yù)測（元/㎡）商業(yè)一期直接銷售A區(qū)大商業(yè)臨規(guī)劃路街鋪844

150

H區(qū)臨廣場路街鋪3141.32

80

返租銷售A區(qū)大商業(yè)內(nèi)街街鋪189

80

A區(qū)大商業(yè)一樓內(nèi)鋪1123

70

H區(qū)廣場路小商業(yè)社區(qū)街鋪1025.99

70

H區(qū)廣場路小商業(yè)二樓1838.6

40

B區(qū)凱旋閣一樓1674.9

70

B區(qū)凱旋閣二樓1435.69

40

商業(yè)二期直接銷售D、E區(qū)臨教育路街鋪2349

150

F區(qū)教育路小商業(yè)一樓街鋪600

80

G區(qū)蘭花路街鋪2392

60

返租銷售D、E區(qū)臨教育路二樓內(nèi)鋪3081

40

C、D、E區(qū)教育路步行街一樓街鋪

2328.770

C區(qū)教育路步行街二樓內(nèi)鋪

711.8240

F區(qū)教育路小商業(yè)一樓內(nèi)鋪1376

70

F區(qū)教育路小商業(yè)二樓內(nèi)鋪2315

35銷售價格測算

按照目前東莞市場的租金與價格比參考標(biāo)準(zhǔn)，以及綜合項目各方面因素，項目投資回報率比較合理范圍為6％，稅金及租賃營運費占租金的15％。

價格＝（租金－稅金－營運費）×12÷投資回報率根據(jù)租金還原法，制定銷售價格如下：分期區(qū)域可售面積（㎡）租金預(yù)測（元/㎡）銷售價格（元/㎡）商業(yè)一期A區(qū)大商業(yè)臨規(guī)劃路街鋪844

150

25600

H區(qū)臨廣場路街鋪3141.32

80

13600

A區(qū)大商業(yè)內(nèi)街街鋪189

80

13600

A區(qū)大商業(yè)一樓內(nèi)鋪1123

70

11900

H區(qū)廣場路小商業(yè)社區(qū)街鋪1025.99

70

11900

H區(qū)廣場路小商業(yè)二樓1838.6

40

6800

B區(qū)凱旋閣一樓1674.9

70

11900

B區(qū)凱旋閣二樓1435.69

40

6800

商業(yè)二期D、E區(qū)臨教育路街鋪2349

150

25600

F區(qū)教育路小商業(yè)一樓街鋪600

80

13600

G區(qū)蘭花路街鋪2392

60

10200

D、E區(qū)臨教育路二樓內(nèi)鋪3081

40

6800

C、D、E區(qū)教育路步行街一樓街鋪

2328.770

11900

C區(qū)教育路步行街二樓內(nèi)鋪

711.8240

6800

F區(qū)教育路小商業(yè)一樓內(nèi)鋪1376

70

11900

F區(qū)教育路小商業(yè)二樓內(nèi)鋪2315

355950

2）市場比較法測算

目前大嶺山不存在可比商業(yè)樓盤，但從大朗鎮(zhèn)、中堂鎮(zhèn)、長安鎮(zhèn)等商業(yè)項目作為可比項目，運用市場比較法，推導(dǎo)出項目市場銷售參考均價。參考項目綜合系數(shù)評估表比較因素權(quán)重比較項目新世紀(jì)長盛步行街長安陽光國際中堂東港城本項目周邊有效消費人口2518201718人流量2018181616周邊租金107977交通條件12991110商業(yè)氣氛1513121012升值潛力108889商業(yè)檔次33322主力店及發(fā)展商品牌55433合計10081837476

根據(jù)可比項目實收價格（即去掉優(yōu)惠及促銷比例），通過市場比較法，測算項目市場價格如下表：計算內(nèi)容新世紀(jì)長盛步行街長安陽光國際中堂東港城本項目合計權(quán)重值81837476一層外街銷售均價290003100023000——

一層內(nèi)街銷售均價140001600014000——

權(quán)重植比例0.93830.91571.0270——所占權(quán)重30%20%50%——

一層外街權(quán)重均價816356771181025650一層內(nèi)街權(quán)重均價39402930718914059

從上表得出，項目一層外街市場均價為25650元/㎡；一層內(nèi)街均價為14268元/㎡；根據(jù)大商業(yè)內(nèi)鋪及商業(yè)街內(nèi)鋪的不同價值（一般為10：8）大商業(yè)內(nèi)鋪均價為16000元/㎡；（凱旋閣、教育路）步行街一樓鋪位均價為13000元/㎡；按照市場慣例，二層價格約為一層價格的60％，即為7800元/㎡；3）項目實收價格建議

根據(jù)（租金）收益還原法和市場比較法，結(jié)合項目實際情況及我司專業(yè)經(jīng)驗，鋪位價格初步測算，具體鋪位價格將根據(jù)市場狀況及認(rèn)籌情況等因素，在開盤前另行確定。區(qū)域可售面積（㎡）租金價格預(yù)測（元/㎡）市場價格預(yù)測（元/㎡）綜合價格（元/㎡）銷售金額（元）A區(qū)大商業(yè)臨規(guī)劃路街鋪844

25600

25650

25600

21606400H區(qū)臨廣場路街鋪3141.32

13600

1600014560

45737619A區(qū)大商業(yè)內(nèi)街街鋪189

13600

13000

13360

2525040A區(qū)大商業(yè)一樓內(nèi)鋪1123

11900

13000

1234013857820

H區(qū)廣場路小商業(yè)社區(qū)街鋪1025.99

11900

13000

12340

12660717H區(qū)廣場路小商業(yè)二樓1838.6

6800

7800

720013237920

B區(qū)凱旋閣一樓1674.9

11900

13000

1234020668266

B區(qū)凱旋閣二樓1435.69

6800

7800

720010336968

D、E區(qū)臨教育路街鋪2349

25600

25650

2560060134400

F區(qū)教育路小商業(yè)一樓街鋪600

13600

16000

145608736000

G區(qū)蘭花路街鋪2392

10200

13000

1132027077440

D、E區(qū)臨教育路二樓內(nèi)鋪3081

6800

7800

720022183200

C、D、E區(qū)教育路步行街一樓街鋪

2328.711900

13000

12340

28736158C區(qū)教育路步行街二樓內(nèi)鋪

711.826800

7800

7200

5125104F區(qū)教育路小商業(yè)一樓內(nèi)鋪1376

8400

7800

10260

14117760F區(qū)教育路小商業(yè)二樓內(nèi)鋪2315

5950

4700

5450

126167504）銷售表價制定銷售表價制定原則由于優(yōu)惠措施暫不確定，項目銷售表價暫時未考慮優(yōu)惠比率；項目部分商業(yè)需要返租銷售。返租價格返算到市場公布價上，確保發(fā)展商收益；返租銷售后，項目部分商業(yè)在3年返租期間，發(fā)展商能夠得到3年租金收益；各區(qū)域銷售表價分期區(qū)域可售面積（㎡）實收價格（元/㎡）返租幅度制表價格銷售總額商A區(qū)大商業(yè)臨規(guī)劃路街鋪84425600——2560021606400業(yè)H區(qū)臨廣場路街鋪3141.3214560——1456045737619一A區(qū)大商業(yè)內(nèi)街街鋪1891336025%178133366720期A區(qū)大商業(yè)一樓內(nèi)鋪11231234025%1645318477093

H區(qū)廣場路小商業(yè)社區(qū)街鋪1025.991234025%1645316880955

H區(qū)廣場路小商業(yè)二樓1838.6720025%960017650560

B區(qū)凱旋閣一樓1674.91234025%1645327557688

B區(qū)凱旋閣二樓1435.69720025%960013782624商D、E區(qū)臨教育路街鋪234925600——2560060134400業(yè)F區(qū)教育路小商業(yè)一樓街鋪60014560——145608736000二G區(qū)蘭花路街鋪239211320——1132027077440期D、E區(qū)臨教育路二樓內(nèi)鋪3081720025%960029577600

C、D、E區(qū)教育路步行街一樓街鋪2328.71234025%1645338314877

C區(qū)教育路步行街二樓內(nèi)鋪711.82720025%96006833472

F區(qū)教育路小商業(yè)一樓內(nèi)1368018823680

F區(qū)教