新城綜合體研究策劃發(fā)展部二零零八年一月九日研究思路工作目的工作辦法工作途徑建立都市綜合體原則產(chǎn)品模型理論資料整頓分析、案例分析、實地調(diào)研分析通過理論資料整頓分析各業(yè)態(tài)的特點、生存條件通過模型研究不同業(yè)態(tài)間的影響關系在此基礎上，形成綜合體產(chǎn)品模型，明確其最優(yōu)規(guī)模、生存條件、各功效配比、空間布局、動線組織、景觀設計、特殊建筑規(guī)定、開發(fā)模式等都市綜合體與新城綜合體都市綜合體都市綜合體是指都市中的居住、商務辦公、購物、文化、娛樂、游憩等多個都市物業(yè)功效復合，互為作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。都市綜合體不同于都市中心密集的建筑群體，他含有完整的都市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向都市空間巨型化、都市價值復合化、都市功效集約化的成果，同時，都市綜合體通過街區(qū)的關系，與外部空間有機結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展都市的空間價值。都市綜合體的特性123456789高可達性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功效復合性土地使用均衡性空間的持續(xù)性內(nèi)外部關系完整性強大的對外輻射型升值價值新城綜合體

新城綜合體是在新城/新區(qū)核心區(qū)內(nèi)，將商務、辦公、購物、文化娛樂、社交、休閑、出行、居住等各類功效互相作用，形成復合的、互為價值支撐的高度集約的街區(qū)式建筑群體，實現(xiàn)都市空間巨型化、都市價值復合化、都市功效集約化。并通過街區(qū)作用實現(xiàn)與外部都市空間的有機結(jié)合，交通系統(tǒng)的有效聯(lián)系，成為都市功效混合使用中心，延展都市的空間價值。新城綜合體初步預計：項目用地面積約200—300畝，規(guī)劃建筑面積約30—40萬平米左右。其中，6—8萬平米區(qū)域性商業(yè)（涉及超市、特色百貨、餐飲、文化娛樂、主題會展等設施），4萬平米的四星級以上酒店，8萬平方米研發(fā)、商務辦公等設施（辦公用地）以及16—20萬平米居住設施等?，F(xiàn)在結(jié)合公司的戰(zhàn)略導向，新城綜合體的目的區(qū)域都市，從房地產(chǎn)投資開發(fā)的各項指標判斷：南京、成都、武漢、重慶、西安屬于二線都市；長沙、合肥、無錫、常州、南通、揚州、徐州、淮安屬于三線都市。公司發(fā)展新城綜合體的區(qū)域普通選擇這些二、三線都市中的新區(qū)、新城、開發(fā)區(qū)等區(qū)域。新城綜合體產(chǎn)品類型及模型

綜合體類型鄰里型綜合體社區(qū)型綜合體區(qū)域型綜合體選址城市二三線二三線二三線區(qū)位街道主要入口，居民主要途徑地人流集中，交通便利地段居民聚居區(qū)、商務集聚地、公共交通集散地周邊或郊區(qū)交通街道出入口交通便捷公交集散、地鐵口或快速干線沿線規(guī)模（平米）30-50萬50-60萬50-80萬服務人口（人）40005萬20萬功能定位提供日常生活必須服務保障社區(qū)周邊日常生活，提供較為便利的服務區(qū)域性商業(yè)中心，保障區(qū)域內(nèi)的便利快捷服務商業(yè)面積及比例（平米）6000-10000，占總體量２％左右25000，占總體量3%-5%100000,占總體量18-20%商業(yè)業(yè)態(tài)便利店、餐飲、藥店、生活服務超市、便利店、醫(yī)藥店、菜場、餐飲、娛樂休閑、小型商業(yè)街購物中心、百貨、商業(yè)街、超市、娛樂休閑、餐飲業(yè)態(tài)配比商業(yè)零售30-35%休閑娛樂酒店30-40%餐飲20-25%其它5-10%商業(yè)零售30-40%休閑娛樂酒店10-20%餐飲25-30%其它5-10%商業(yè)零售30-35%休閑娛樂酒店5-10%餐飲15-20%其它20-30%核心消費圈1-2公里3-5公里10-20公里交通易達性3-5分鐘5—8分鐘10—15分鐘停車場50—100輛300－500輛2000—5000輛商店組成10－20家，便利店1－2家、餐飲、藥店、洗衣店等20－50家，綜合超市1家、專業(yè)店、服裝店、餐飲、菜場、雜貨等100－200家，購物中心1家、綜合超市1家、服裝、餐飲、娛樂城、專業(yè)賣場、outlets等配套服務圖書報刊、ATM機等報刊、郵政、銀行營業(yè)廳等新城綜合體產(chǎn)品類型及模型（按商業(yè)能級分類）新城綜合體的開發(fā)與運行新城綜合體的開發(fā)與運行定位根據(jù)：定位依據(jù)123456城市和區(qū)域市場城市化發(fā)展經(jīng)濟和人口狀況城市和區(qū)域地理環(huán)境歷史、文化、民俗、民情政府規(guī)劃及功能定位1、符合都市整體發(fā)展規(guī)定，符合政府控規(guī)規(guī)定2、含有鮮明特色，體現(xiàn)項目地段價值3、符合市場規(guī)定，實現(xiàn)整體開發(fā)與經(jīng)營目的定位需滿足的目的：合理的啟動模式：在不成熟區(qū)域的大盤開發(fā)中，住宅啟動與酒店啟動是保險的啟動方式，商業(yè)后期開發(fā)市場可實現(xiàn)：最先啟動的物業(yè)必須為市場可實現(xiàn)物業(yè)，否則項目形象與價值將大大貶損；符合項目資源特色：大盤為了呈現(xiàn)價值點，普通在景觀較好的區(qū)位進行啟動；有利價值最大化：通過前期成功啟動實現(xiàn)后期價值提高。啟動的基本原則產(chǎn)業(yè)驅(qū)動大盤：產(chǎn)業(yè)先行，通過產(chǎn)業(yè)成功建立項目地位；景觀大盤：以高等級酒店啟動后住宅啟動，提高項目價值；普通大盤：通過前期住宅啟動帶動后期商業(yè)、配套的實現(xiàn)。新城綜合體的開發(fā)與運行科學分期與合理的進度安排：大盤分期開發(fā)中前期開發(fā)要達成奠定項目形象，后期開發(fā)持續(xù)實現(xiàn)項目價值景觀資源最佳的區(qū)域首期開發(fā)：確保項目啟動成功和前期實現(xiàn)，吸引高端客戶群；以最佳的產(chǎn)品首期開發(fā)：奠定項目高端形象，奠定項目高品質(zhì)，建立項目的圈層感。首期產(chǎn)品選擇：以市場能實現(xiàn)產(chǎn)品啟動，如果不理解產(chǎn)品的市場反映，多產(chǎn)品組合啟動，檢查市場反映；開發(fā)節(jié)奏控制：前期犧牲容積率，后期逐步提高開發(fā)強度，通過前期樹立的項目品牌獲得后期成功開發(fā)；產(chǎn)品分期方略：前期高品質(zhì)產(chǎn)品（低容積率），中期高容積率實現(xiàn)項目價值，后期高品質(zhì)拔高項目形象。新城綜合體的開發(fā)與運行附件重要涉及新城綜合體中的商業(yè)部分目錄商業(yè)業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)特點、業(yè)態(tài)生存條件各商業(yè)業(yè)態(tài)之間的關系分析社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)－－社區(qū)購物中心操作模式分析新城綜合體的模型辦法論商業(yè)業(yè)態(tài)分析－－各業(yè)態(tài)特點、生存條件分析

商業(yè)業(yè)態(tài)零售業(yè)百貨店、超級市場、專業(yè)店、專賣店、便利店餐飲休閑娛樂購物中心商業(yè)街商業(yè)業(yè)態(tài)——零售業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)所謂商業(yè)業(yè)態(tài)，是指針對特定消費者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目的，有選擇地運用商品經(jīng)營構(gòu)造、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價格政策、銷售方式、銷售服務等經(jīng)營手段，提供銷售和服務的類型化經(jīng)營形態(tài)。零售零售是指把商品或隨商品而提供的服務直接出售給最后消費者的銷售活動。對于零售業(yè)態(tài)的分類，現(xiàn)在國際上重要根據(jù)零售店的選址、規(guī)模、目的顧客、商品構(gòu)造、店堂設施、經(jīng)營方式、營業(yè)時間、服務功效、價格方略等擬定。美國把零售店分辨為：百貨店、超級市場、折扣店、普通商品店、服裝專賣店、倉庫俱樂部、藥店、方便店、雜貨店等九類；日本在美國的基礎上增加了自動售貨機、郵購以及無店鋪銷售形式由國家質(zhì)量監(jiān)督檢查檢疫總局和國標化管理委員會聯(lián)合頒布的新國標《零售業(yè)態(tài)分類（GB／T18106—2004）》于2004年6月9日公布，2004年6月30日起開始實施，將零售業(yè)分為：食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動售貨亭、直銷、電話購物等18種業(yè)態(tài)。本報告中重要研究零售業(yè)態(tài)中的百貨商店、超市、便利店、專業(yè)店、專賣店等業(yè)態(tài)集群中的商業(yè)街和購物中心零售業(yè)態(tài)——百貨店概念在一種大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運行的零售業(yè)態(tài)。特點采用柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。商品構(gòu)造為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營男、女、小朋友服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。采用定價銷售，能夠退貨，有導購、餐飲、娛樂場合等服務項目和設施，服務功效齊全選址在都市繁華區(qū)、交通要道。商圈范疇大，普通以流動人口為重要銷售對象。商店規(guī)模大，在5000平方米以商店設施豪華，店堂典雅、明快。目的顧客為中高檔消費者和追求潮流的年輕人。零售業(yè)態(tài)——超級市場概念

采用自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為重要目的的零售業(yè)態(tài)。特點商品構(gòu)成以購置頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品衣、食、用品齊全。營業(yè)時間每天11h左右，可采用連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場地。選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)街。商店營業(yè)面積在2500平方米以上。目的顧客為購置頻率高的居民。后附：沃爾瑪超市的選址規(guī)定零售業(yè)態(tài)—專業(yè)店(specialstore)概念專業(yè)店普通是指專門經(jīng)營某一類商品的零售業(yè)態(tài)，并且含有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適宜售后服務的零售業(yè)態(tài)。特點商品構(gòu)造體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主選址多樣化，多數(shù)店設在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。美國把專業(yè)店分為：汽車及其零部件經(jīng)銷店、家具與家居裝潢店、電子電器店、建材經(jīng)銷店、食品飲料店、保健用品及藥品店、加油站、服裝服飾店和運動、休閑、圖書、音樂用品店等9類。零售業(yè)態(tài)—專賣店(exclusiveshop)概念專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)特點商品構(gòu)造以公司品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。重視品牌名譽、從業(yè)人員必須含有豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務。選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。目的顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。零售業(yè)態(tài)－便利店(conveniencestore)概念滿足顧客便利性需求為重要目的的零售業(yè)態(tài)。特點商品構(gòu)造特點明顯，有即時消費性、小容量、應急性等。營業(yè)時間長，普通在16h以上，甚至24h，長年無休日。選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場合、機關、公司所在地。商圈范疇窄小，普通設定在居民徒步購物5-7min達成的范疇內(nèi)。商店營業(yè)面積在100平米左右，營業(yè)面積運用率高。便利店的商品價格略高于普通零售業(yè)態(tài)的商品價格。商業(yè)業(yè)態(tài)——餐飲業(yè)態(tài)層高m柱距m面積㎡荷載kg/㎡百粵灣3.55m8m-9m1000以上350-400概念特點餐飲業(yè)種類較多，涉及中餐、西餐、簡餐廳等經(jīng)營方式多員，可加盟某特定餐飲品牌、可私營、可由某餐飲集團分設等。餐飲業(yè)對建筑要較高規(guī)定（以天津百粵灣美食坊為例）商業(yè)業(yè)態(tài)——休閑娛樂概念特點

產(chǎn)品構(gòu)成以：香薰、桑拿、健體中心、KTV等等為重要形態(tài)。這種購物中心內(nèi)服務式的功效，占到10%比例商業(yè)業(yè)態(tài)——購物中心概念公司有計劃地開發(fā)、擁有、管理運行的各類零售業(yè)態(tài)、服務設施的綜合體。特點由發(fā)起者有計劃地開發(fā)，實施商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實施統(tǒng)一管理。內(nèi)部構(gòu)造由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設施構(gòu)成。服務功效齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)銷售面積，設對應規(guī)模停車場。選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。根據(jù)選址和商圈不同，購物中心可分為區(qū)域型、社區(qū)型和鄰里型。商業(yè)業(yè)態(tài)--商業(yè)街概念商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務店共同構(gòu)成，按一定構(gòu)造比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是都市商業(yè)的縮影和精髓，是一種多功效、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。特點以規(guī)模劃分，商業(yè)街分為中心商業(yè)街、地區(qū)商業(yè)街和特色小街。以功效構(gòu)成劃分，商業(yè)街可分為主題型、綜合型和混合型等不同類型。其中主題式商業(yè)街最為流行，最易積聚人氣。主題型商業(yè)街功效相對單一，主題突出，功效特色鮮明，易于與其它商業(yè)街形成錯位（例如重慶八一路好吃街）；各商業(yè)街在業(yè)種上應有零售業(yè)、餐飲業(yè)、大眾娛樂業(yè)、通訊服務業(yè)（電話亭、座椅、醫(yī)療設施、酒店等）。根據(jù)調(diào)查，最佳的業(yè)種搭配為：零售業(yè)占65％，餐飲業(yè)占20％，大眾娛樂業(yè)占10％，通訊服務業(yè)占5％。生存條件分析超市選址規(guī)定－－以沃爾瑪超市為例各類型商業(yè)設施對物業(yè)的技術性規(guī)定便利店酒樓西餐廳咖啡廳服裝店生活家具店美容美發(fā)店一、對商圈的規(guī)定

1、

在項目1.5公里范疇內(nèi)人口達10萬以上為佳，2公里范疇內(nèi)的常住人口可達12—15萬人；

2、

須臨近都市交通主干線，最少雙向四車道，且無（綠化帶、立交橋、河流、山川等）明顯隔離為佳；

3、

商圈內(nèi)人口年紀構(gòu)造以中青年為主，收入水平不低于本地平均水平；

4、

項目周邊人口暢旺，道路與項目的銜接性比較順暢，車輛能夠順暢的進出停車場；

5、

核心商圈內(nèi)（距項目1.5公里）無經(jīng)營面積超出5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳。二、對物業(yè)的規(guī)定

1、

物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米；臨街面不低于70米；

2、

層高不低于5米，對于期樓的層高規(guī)定不低于6米，凈高在4.5米以上（空調(diào)排風口至地板的距離）；

3、

樓板承重在800KG㎡以上，對期樓的規(guī)定在1000KG/㎡以上；

4、

柱間距規(guī)定9米以上，原則上不能低于8米；

5、

正門最少提供2個主出入口，免費外立面廣告位最少3個；

6、

每層有電動扶梯連接，地下車庫與商場之間有豎向交通連接；

7、

商場要有一定面積的廣場。

沃爾瑪對選址的規(guī)定

三、對停車場地的規(guī)定

1、

最少300個以上地上或地下的顧客免費停車位；

2、

必須為供貨商提供20個以上的免費貨車停車位；

3、

如商場在社區(qū)邊沿，需做到社區(qū)居民和商場客流分開，同時為商場供貨車輛提供物流專用場地，40尺貨柜車轉(zhuǎn)彎半徑18米。

四、其它1、

市政電源為雙回路或環(huán)網(wǎng)供電（或其它本地政府同意的供電方式），總用電量應滿足商場營運及司標廣告等設備的用電需求，備用電源應滿足應急照明、收銀臺、冷庫、冷柜、監(jiān)控、電腦主機等的用電需求，并提供供商場獨立使用的高底壓配電系統(tǒng)、電表、變壓器、備用發(fā)電機、強弱電井道及各回路獨立開關箱；

2、

配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨立給排水接駁口并安裝獨立的水表。給水系統(tǒng)應滿足商場及空調(diào)系統(tǒng)日慣用水量及水壓使用規(guī)定，并滿足市政停水一天的商場用水需求；

3、

安裝獨立的中央空調(diào)系統(tǒng)，商場室內(nèi)溫度規(guī)定達成24℃+－1℃原則；

4、

物業(yè)租賃期限普通為20年或20年以上，不低于15年，并提供一定的免租期。</P<p>各業(yè)態(tài)品牌商家列表業(yè)態(tài)商家超市大型綜合超市沃爾瑪、新一佳、百佳社區(qū)標超華潤、民潤餐飲大型餐飲湘江老廚、毛家飯店、天天漁港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上島咖啡、米蘿西餐中西式快餐麥當勞、肯德基、嘉旺城市快餐、永和大王便利店——7-11、萬店通服務配套及服飾精品服務配套一致藥店、海王藥業(yè)、柯達沖印、博恩凱音像、中國銀行、千百度花藝、三春暉書店、久美書店、一品軒、小白兔、雪莉阿姨、正章服飾精品以純、愛特愛、尤可、芬怡內(nèi)衣、貝蒂童裝、品質(zhì)生活（天工坊）、圣駿水晶、風之谷精品美容及美發(fā)美容NB自然美、瑪莎、思妍麗、明之堡女子美容桑拿會所美發(fā)純剪一派、出發(fā)點生活家居——瑞信家具、儂儂家私、綠源沙發(fā)、雅蘭休閑——避風塘茶樓、清風茶藝館、新港鴻沐浴保健中心綜合社區(qū)商業(yè)重要業(yè)態(tài)的布點，則重要有下列基本規(guī)定：超市類——綜合超市技術指標具體要求需求面積（㎡）10,000-20,000單層面積（㎡）5,000－10,000經(jīng)營樓層選擇（層）－1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5進深≥50樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國家標準的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時提供后備發(fā)電機中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設置自動扶梯，貨梯兩部電話線提供配口燃氣管道提供城市燃氣管道配口排污預留排油煙豎井，為風機設置機基；其他排污系統(tǒng)均要建設到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個）200-500物業(yè)交付裝修標準毛坯超市類——社區(qū)標超技術指標具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）1,000-3,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位，日供水量≥100噸；供配電提供商場正常用電的高低壓配電設備電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，，并設置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃氣管道配備管道煤氣或瓶裝煤氣站排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施停車位（個）50-150物業(yè)交付裝修標準毛坯超市類——便利超市技術指標具體要求需求面積（㎡）100-500單層面積（㎡）100-500經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位供配電提供商場正常用電的高低壓配店設備并設置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標準毛坯餐飲類——大型中式酒樓技術指標具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施停車位數(shù)量（個）50-200物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯餐飲類——中西快餐店技術指標具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯餐飲類——西式快餐店技術指標具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4中央空調(diào)需要，預留2-5個機位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯餐飲類——西餐咖啡店技術指標具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃氣管道提供接口排污排油井、隔油池及排油煙井道等設施停車位數(shù)量（個）約20物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯餐飲業(yè)態(tài)是社區(qū)商業(yè)中承租比較穩(wěn)定的業(yè)態(tài)，物業(yè)出租后來，調(diào)節(jié)難度及成本相對較大，因此，餐飲業(yè)態(tài)的經(jīng)營場合需要加以細致的規(guī)劃設計。便利店類便利店是社區(qū)商業(yè)中較為靈活的業(yè)態(tài)，對硬件技術指標的規(guī)定重要體現(xiàn)在要有良好的展示性，適宜的開間、進深和層高等。技術指標具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－9進深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶物業(yè)交付裝修標準簡單裝修技術指標具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業(yè)交付裝修標準毛坯服務配套及精品類服務配套是社區(qū)商業(yè)的基礎業(yè)態(tài)，有著舉足輕重的作用，重要服務于社區(qū)居民，經(jīng)營場合面積普通不大，對經(jīng)營場合的技術指標規(guī)定不高。服飾精品雖非日常購置頻率較高的商品，但在社區(qū)商業(yè)中也發(fā)揮著重要作用，對于技術條件的規(guī)定與服務配套類商家基本相似。美容美發(fā)類美容SPA和美發(fā)兩者對經(jīng)營場合的技術指標規(guī)定不盡相似，同時，美容業(yè)態(tài)對外服務性質(zhì)較強，對展示性規(guī)定較高，其經(jīng)營的特點也決定其對供應水、排污等技術指標有著較細致的規(guī)定。普通狀況下，美容SPA的經(jīng)營樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。美容SPA類商家物業(yè)條件規(guī)定：技術指標具體要求需求面積（㎡）80-500經(jīng)營樓層選擇（層）≤3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口燃氣管道不需要排污提供接口，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯美容美發(fā)類技術指標具體要求需求面積（㎡）80－150經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－8進深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃氣管道不需要排污提供接口，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯美發(fā)類商家物業(yè)條件規(guī)定：生活家居類生活家居業(yè)態(tài)由于其所銷售的部分產(chǎn)品體積較大，對于經(jīng)營面積的規(guī)定相對較大。技術指標具體要求需求面積（㎡）50-200經(jīng)營樓層選擇（層）≤3層高要求（m）≥3開間（m）3-5進深（m）10-15物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯能夠看出，生活家居對于經(jīng)營場合的硬件技術規(guī)定符合本身經(jīng)營的需要，和其它業(yè)態(tài)相比，其對大面積商鋪的需求可通過打通兩間或多間小鋪來達成，這樣在規(guī)劃設計商業(yè)建筑時可有較大的靈活性。休閑類休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務性質(zhì)較強，對于供配電、供應水、排污規(guī)定高，同時，面積的需求也相對較大。技術指標具體要求需求面積（㎡）≥200-500經(jīng)營樓層選擇（層）2～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標準排污提供接口，排污水管直徑要寬燃氣管道需要停車場車位50左右物業(yè)交付裝修標準毛坯休閑業(yè)態(tài)經(jīng)營場合普通在二、三樓，對給排水、供配電、排污、停車場車位等技術指標有一定規(guī)定。各業(yè)態(tài)間影響關系零售業(yè)態(tài)——微觀業(yè)種間影響關系現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)中微觀經(jīng)營主體的內(nèi)容重要有下列某些，百貨類：大型百貨商店、小型百貨商店；食品類：超級市場、熟食店、魚店、面包店、干果店、農(nóng)產(chǎn)品店、肉店、水果店、乳品店、方便食品店、飲料店、健康食品、佐料和調(diào)料品店；服飾類：女裝店、男裝店、青少年服裝店、童裝店、嬰兒裝、童鞋、休閑服、沙灘裝、布店；家具和裝飾類：家具、家什、窗簾、燈具燈罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、當代藝術品、陶器、電視架、室內(nèi)裝修、特制家具、隔斷；五金類：壁畫、墻紙、家用五金、低壓電器；藥店：藥品、配藥、藥房；餐飲店：小吃店、快餐、中餐廳、自助餐廳、咖啡店、雞尾酒店、火鍋店；其它商店：禮物店、相框、電器、音像制品、珠寶、戲裝、工藝品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妝品和香水、煙店、報紙店、毛衣、花邊、攝影器材、金店、文具店、縫紉機、玩具、郵票和紀念品、運動器材、收藏品、健身器材、熱帶魚、寵物、汽車配件、輪胎和電池、園藝用品、紀念品；服務類：美容、剪發(fā)、修鞋、洗衣店、干洗店、眼鏡和驗光店、減肥沙龍、配鑰匙、出租書店、攝影館、旅行社、裁縫店、加油站、機票代售；機構(gòu)類：銀行、郵局、信貸處、股票代理、醫(yī)療機構(gòu)和牙醫(yī)、保險公司、房地產(chǎn)公司、會計師事務所、公共展廳；文化娛樂設施：劇場、會議室、保齡球館、小朋友樂園。微觀經(jīng)營主體的位置組合四種重要商店類型需要互相聚集。第一類是男士用品商店，男鞋、男裝、運動用品應當集中布置。第二類是女士用品和小朋友用品店，涉及女裝、女鞋、童裝、童鞋和玩具等等，這樣便于在購置之前對商品款式、價格和顏色進行比較。第三類是食品零售店，涉及肉店、魚店、熟食店、面包店等等，聚集不僅給購物者帶來方便，并且還能有效的增加銷量。第四類是個人服務店，這些服務設施需要靠近停車場和入口，有可能的話集中布置，并與其它微觀經(jīng)營主體相對分離，讓購物者出入方便，允許他們在商業(yè)房地產(chǎn)營業(yè)時間之外繼續(xù)營業(yè)。

反之，某些商店類型適合分散布置。服裝店和外賣快餐和冷飲應當分開，因素很明顯，并且，把服裝和食品分開也有助于組織人流，由于在這兩種類型的商店中，購物者的步行速度完全不同。超級市場需要能夠方便的進出停車場，有可能的話最佳設立單獨的出入口。珠寶店和音像制品店適合分散布置，這樣能夠延長購物者的愛好。社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)概述：概念、特點類型業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)概述概念社區(qū)商業(yè)是指以地區(qū)內(nèi)和周邊居民為重要服務對象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地區(qū)的居住區(qū)為載體，方便民、利民為宗旨，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是都市商業(yè)的基礎，它的服務人口普通在5萬人下列，服務半徑普通在2公里以內(nèi)，總規(guī)模普通應控制在3萬平米以內(nèi)。類型外向型社區(qū)商業(yè)商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費局限性于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，需要外部較大規(guī)模消費群來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營，這對周邊商業(yè)環(huán)境的規(guī)定很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。商住比在5%－11％之間。內(nèi)向型的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，普通狀況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。商住比在2％左右。業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)的基本特性：超市、餐飲和服務配套是社區(qū)商業(yè)的三大基本業(yè)態(tài)；特色商業(yè)業(yè)態(tài)：應有足夠的特色和吸引力使泛濱江區(qū)域的人群克服距離感來此消費商業(yè)業(yè)態(tài)研究潮流餐飲：各類出名餐廳潮流購物：精品女裝店特色手袋和鞋帽等潮流體驗：書吧、網(wǎng)吧陶器DIY店等特色商業(yè)街以潮流休閑為主題潮流社交；咖啡吧酒吧茶吧等潮流居?。築outique酒店注：沿公路外側(cè)以特色商業(yè)為主，內(nèi)側(cè)以會所配套商業(yè)為主社區(qū)商業(yè)三種類型的業(yè)態(tài)組合各有特點，區(qū)別重要體現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)基礎業(yè)態(tài)上?！呈?3個社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)外向型中間型內(nèi)向型超市50.12%30.41%29.23%餐飲11.92%24.84%17.23%服務配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休閑23.96%7.59%6.79%服飾精品1.81%4.60%3.50%地產(chǎn)中介0.73%2.87%7.18%雜貨/肉菜/五金/證券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合計100.00%100.00%100.00%圈地街鋪型示例：錦繡江南入口街鋪型示例：萬科四季花城入口集中型示例：星河灣以點帶面型示例：海濱廣場社區(qū)商業(yè)的分布類型社區(qū)商業(yè)

－社區(qū)購物中心的操作模式新城綜合體中，社區(qū)商業(yè)是值得重點探討的業(yè)態(tài)，下面以社區(qū)購物中心為例，分析該業(yè)態(tài)在操作方式。社區(qū)購物中心的功效分布及運行管理一、社區(qū)購物中心的商業(yè)功效購物功效：大型超市+百貨餐飲功效休閑娛樂功效配套服務功效二、社區(qū)購物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成三、社區(qū)購物中心的布局與設計四、社區(qū)購物中心的承租關系五、社區(qū)購物中心的管理六、社區(qū)購物中心總體規(guī)劃七、社區(qū)購物中心建筑設計八、社區(qū)購物中心動線設計一、商業(yè)功效購物功效：大型超市＋百貨商品的檔次要根據(jù)所服務社區(qū)的經(jīng)濟狀況而定，因此應建立在廣泛而進一步的市場調(diào)研基礎上，擬定超市和百貨業(yè)態(tài)的定位及經(jīng)營戰(zhàn)略。大型超市：業(yè)態(tài)選址目標客戶規(guī)模商品結(jié)構(gòu)售賣方式服務功能大型超市城郊結(jié)合部、交通要道、大型居住區(qū)輻射半徑2公里以上，居民、流動顧客為主實際營業(yè)面積6000平方米以上大眾化的衣、食、日用品齊全，注重自有品牌的開發(fā)自選銷售、出入口分設收銀臺設置不低于營業(yè)面積40%的停車場百貨：品牌專賣店：按品類分，購物中心內(nèi)商品組合的深度由各類品牌專賣店實現(xiàn)。專業(yè)店：如屈臣氏個人護理專業(yè)店、辦公用品專業(yè)店、玩具專業(yè)店、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、服飾店等2.餐飲功效多個形式的主題餐廳構(gòu)成，普通由出名的連鎖品牌店構(gòu)成：如星巴克、麥當勞、樂杰士、仙蹤林、必勝客、吉野家、DQ、回轉(zhuǎn)壽司店、日本料理、中外主題餐廳等3.休閑娛樂功效設立娛樂城、雕刻、電影院、大型電子游戲城、健身房、SPA、旅游代理、茶吧、書吧、咖啡廳等，同時帶動餐飲的發(fā)展。4.配套服務功效銀行、郵政、電信等公共事業(yè)，也涉及干洗、修鞋、裁剪、沖印、攝影等日常服務?？梢M品牌干洗店、美容美發(fā)、票務中心等。二、社區(qū)購物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成核心店+專業(yè)店+專賣店其中，核心店基本上都是出名的連鎖公司，還匯聚著多個不同規(guī)模、不同業(yè)種的專業(yè)店、專賣店。多個連鎖經(jīng)營品牌是支撐社區(qū)商業(yè)中心的骨干力量。三、社區(qū)購物中心的布局與設計（重要考慮不同租戶、不同商品的擺放）四、社區(qū)購物中心的承租關系租金是承租關系中非常重要的一種方面，由于承租面積的大小和承租的具體位置不同，以及各承租戶經(jīng)營的商品品種和利潤不同，并非每個承租商都交納同樣的租金。收取的租金普通分為兩部分，一部分是按面積收取，稱為確保租金；另一部分按總營業(yè)額的一定比例收取五、社區(qū)購物中心的管理物業(yè)管理涉及賣場環(huán)境設備和維護、安全保衛(wèi)管理等，其目的是為承租戶顧客提供一種舒適安全的的環(huán)境；租戶管理涉及對承租戶的教育輔導、協(xié)助承租戶進行經(jīng)營分析、店鋪調(diào)節(jié)等，目的是培養(yǎng)能夠提供優(yōu)質(zhì)服務的店鋪；營銷管理重要對各承租戶進行營銷增援并舉辦統(tǒng)一的促銷活動；財務管理涉及收取租金和各項費用，控制開支，協(xié)助有關部門進行效益評定等。表-----人口規(guī)模與商業(yè)網(wǎng)點配備對應關系人口規(guī)模商業(yè)網(wǎng)點配置要求2000人設置便利店、生鮮食品店、書報亭、醫(yī)藥店、餐飲店等網(wǎng)點5000人增設綜合超市、服務類店鋪2萬人增設中型超市、生鮮肉菜超市、各類專業(yè)店（服裝、醫(yī)藥、家電、書店等）、餐飲店5萬人增設社區(qū)型綜合超市、生鮮肉菜超市、各類專業(yè)店（服裝、醫(yī)藥、家電、書店、維修店、家政服務店、洗衣店等）、餐飲、旅店、文體場所10萬人增設大型、綜合超市等。六、社區(qū)購物中心總體規(guī)劃商業(yè)項目非常重視整體規(guī)劃、細部解決和創(chuàng)新設計意識，以營造富含商業(yè)氣息的高質(zhì)量空間。符合都市的總體規(guī)劃的商業(yè)布局規(guī)劃。都市總體規(guī)劃對街道、交通、市政、公共設施、居民住宅以及其它建設和改造規(guī)劃，將影響擬建購物中心的近遠期的優(yōu)劣勢，甚至成敗。商業(yè)項目規(guī)定易達性。需要有合理交通組織和足夠的停車位，使購物者在交通上耗費的時間和精力最少。根據(jù)交通工具的不同，應有不同的交通組織和停車方式。商業(yè)項目規(guī)定合理的空間形式。商業(yè)物業(yè)能夠采用下列四種空間形式：室內(nèi)大開間。無街道，商鋪間沒有完全隔絕。露天步行街。上空無頂棚，空間開敞的步行街；回廊式步行街。步行街的兩側(cè)或一側(cè)為回廊，步行街局部遮蓋；室內(nèi)步行街。步行街在室內(nèi)，完全遮蓋；由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費者的購物、休閑、交流、娛樂，更能感受到繁華的商業(yè)氛圍，也利于商場的經(jīng)營管理，因此，步行街購物中心是最受歡迎的空間形式。購物中心在追求寬敞舒適的空間的同時，對實際使用面積率K（實際使用面積/銷售面積）也要控制，不能過小。室外步行街購物中心的K能達成75——80%，室內(nèi)購物中心K要小得多，因中庭、過道（街道）、休閑區(qū)等等共用面積的不同而不同，普通在45%——65%之間。在建筑設計時，實際使用面積率K是很重要的評價空間形式合理性的指標。七、社區(qū)購物中心建筑設計平面設計的內(nèi)容是擬定步行街形態(tài)，擬定承租戶單元的布局和面積大小，為全部承租戶提供一種互利互惠的機會，最大程度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。柱距與單元面寬有直接關系：大商店面寬，6、9、12、15、18、21、24，柱子不適宜落在店面線上。根據(jù)經(jīng)驗進深普通在24-36米比較適宜。如果開間方向的柱距是6米（9，12，15，18，21，24），那么進深能夠使2*6，3*6，4*6.9米柱距是MALL開發(fā)比較慣用的選擇，對于面積分割以及施工成功有益。平面設計的構(gòu)造形狀一定要規(guī)整、簡樸，不要使用曲率過大的圓弧，避免實用面積太少，不僅便于業(yè)態(tài)布局與商鋪分割，而其有助于將來經(jīng)營，方便人流對不同業(yè)態(tài)不同區(qū)域的識別，能夠通過外立面裝修和頂部造型，美化整個外形。大型購物中心首層高度6.5米，凈高4.5米，2層以上高度為4.3米購物中心過道寬度普通在3米以上，有的購物中心走道寬度在4.5米以上，甚至個別達成7米以上，寬度三米被認為是舒適的底線中庭直徑或長度普通在10-50米之間，10米的中庭僅僅是為了安排自動扶梯上下，20米左右的中庭即能夠布置某些景觀或小品，以使環(huán)境優(yōu)化；室內(nèi)步行街的寬度普通在12米左右

八、購物中心動線設計購物中心動線設計規(guī)劃重要涉及：聯(lián)系外部動線系統(tǒng)規(guī)劃、入口及大堂動線規(guī)劃、中庭動線規(guī)劃、樓層水平動線規(guī)劃、樓層垂直動線規(guī)劃等五部分。聯(lián)系外部動線系統(tǒng)重要涉及：聯(lián)系外部道路、停車場進出動線、行人動線系統(tǒng)、貨車動線系統(tǒng)。主大門及廣場可面對主道（所謂主道指日常應有大量的人流、車流通過，車道不能是都市快速道，但能夠是主干道），這樣才干吸引人流及方便行人進出，另外側(cè)門最佳是另有其它的聯(lián)外道路，且盡量避免以過境交通量很大的道路作為其唯一聯(lián)外道路，聯(lián)外道路應做到能夠很方便快速地接上地區(qū)性重要干道或快速道路，以充足發(fā)揮其集聚的功效，并可使其對周邊道路的交通影響減至最低。內(nèi)部動線規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過全部承租戶的人流通行量達成最大，達成購物中心的整體人氣平衡。在規(guī)劃設計上慣用手法有：（1）以主力店引導人流。普通將主力店的出入口安排在動線終端，盡量的延長購物中心的人流通過線；（2）以局部的造景、中廳引導人流；（3）以餐飲休閑娛樂區(qū)引導人流；（4）出入口數(shù)量和位置的設立調(diào)節(jié)人流量均衡；（5）無障礙設計。購物中心要為輪椅使用殘疾人提供使用的便利設施；新城綜合體模型辦法論1參考都市綜合體研究辦法2參考社區(qū)型商業(yè)預測辦法三位一體定位辦法首先，參考都市綜合體的研究辦法都市綜合體的綜合評價體系基礎評價指標輔助評價指標都市綜合體的綜合開發(fā)價值鏈矩陣強烈弱或不確定中立潛在市場沖突商業(yè)街分析需要解決的核心問題1、商業(yè)街的長度和寬度2、商業(yè)街的輻射半徑3、商業(yè)街與平行干道的距離都市綜合體——商業(yè)街東京商業(yè)街長度普通為600-1200M，平均880M；商業(yè)街輻射半徑為250-650M，平均輻射半徑為420M東京商業(yè)街長度普通為600-1200M，平均880M；商業(yè)街輻射半徑為250-650M，平均輻射半徑為420M東京商業(yè)街平均寬度都市綜合體——商業(yè)形態(tài)定位核心商業(yè)形態(tài)家庭服務家庭潮流家庭娛樂輔助商業(yè)形態(tài)家庭休閑品家庭必需品家庭生活類都市綜合體——商業(yè)形態(tài)定位都市綜合體中商業(yè)形態(tài)構(gòu)成5-10%其它服務20-25%餐飲30-35%商業(yè)零售30-40%休閑、娛樂、酒店商業(yè)規(guī)模參考①---商業(yè)區(qū)級次與構(gòu)造模型基本要數(shù)市級中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)居