廣州永泰新村商業(yè)項目策劃研究報告2009年11月

項目基本情況位置與開發(fā)指標項目位置本項目位于廣州市白云大道永泰新村內，同泰路永泰新村入口、同泰路與永康路交叉口處項目基本開發(fā)指標項目共七層，地上六層、地下一層，單層面積約為5000㎡，總建筑面積約為35000㎡，其中商業(yè)經營面積約30000㎡白云大道同泰路永平街永康路本項目

項目基本情況數(shù)據指標及結構特征柱距為8m、首層層高約為6.0m，2-6層層高均為5.5m項目4-6層位于同泰路高架橋水平面之上項目4-6層有局部中空，長為24m（3個柱距），寬為16m（2個柱距），中空部分面積約為384㎡中空前庭8m4F5F6F

項目基本情況數(shù)據指標及結構特征臨街商鋪可拆除部分

建筑物建筑物同泰路高架河涌（需填充）橋河涌（需填充）4-5m7-8m8m街鋪

開發(fā)特點一城中村環(huán)境相對復雜，形象較差永泰新村加上附近元下田村、集賢莊總人口達幾十萬人，雖然消費人口基數(shù)大，但流動人口（主要是指外來務工人員）比例高，他們素質較差，造成社會環(huán)境相對復雜，同時消費力也較低，商業(yè)整體檔次較低、環(huán)境較差、相對雜亂，給附近商業(yè)后續(xù)開發(fā)帶來一定的負面影響，同時對周邊消費者吸引力也有所降低

開發(fā)特點二項目結構的限制性項目的現(xiàn)狀結構給招商運營效果帶來一定的負面影響內部結構欠合理，如部分消防梯和電梯位置設置不合理4-6樓中空部分可能對部分商家的入駐具有一定的影響建筑現(xiàn)有外立面不符合商業(yè)形象要求，需要一定程度改造

開發(fā)特點三毗鄰高架橋的限制性項目毗鄰同泰路高架橋，使本項目可視性、展示性及周邊交通組織上受到一定限制項目受同泰路高架橋的遮擋，使項目的可視性和展示性受到不利影響穿越同泰路高架橋的人車流較多，且相當混亂，行人很難穿越，對本項目周邊組織具有一定負面影響項目附近高架橋底下已自發(fā)形成小型集市，對項目未來的管理提出了較高的要求研究方向當前焦點

研究方向

廣州城中村商業(yè)升級改造經驗總結

項目區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境及消費者特征調研01

廣州城中村商業(yè)升級改造經驗總結

城中村商業(yè)特征城中村商業(yè)升級改造的意義和必要性城中村商業(yè)改造的方向和思路壹城中村商業(yè)特征一：區(qū)域及商業(yè)形象不佳城中村商業(yè)所依附的商業(yè)與區(qū)域形象不佳城中村的商業(yè)物業(yè)建筑陳舊、規(guī)劃凌亂，導致形象欠佳城中村所處區(qū)域形象檔次也較差，缺乏現(xiàn)代都市時尚感城中村商業(yè)特征二：人口密度大、結構復雜城中村居住人口規(guī)模及密度大，人口構成相當復雜，且外來人口數(shù)量一般遠遠大于本地村民城中村房屋建筑密度大，居住人口多，可達幾萬甚至十幾萬人城中村人口包括本地村民、外來務工人員和往返市區(qū)上班的都市白領，構成相對復雜城中村房屋以出租功能為主，外來人口比例較高城中村商業(yè)特征三：消費檔次不高、觀念陳舊城中村居民的消費檔次不高，消費觀念也較落后城中村外來務工人員收入微薄，家庭生活壓力較大，消費水平不高城中村本地居民雖然收入較高，有一定的消費力，但其本身所固有的生活與消費習慣使其消費觀念仍較陳舊城中村商業(yè)特征四：商業(yè)規(guī)模普遍不大、檔次低城中村現(xiàn)存商業(yè)的規(guī)模不大，缺乏大型集中式商業(yè)物業(yè)，且以中檔及中低檔為主城中村商業(yè)以小規(guī)模、低檔次配套商業(yè)為主，包括街鋪、裙樓小型超市或百貨商場等城中村商業(yè)特征五：對城中村以外的消費者吸引力弱城中村商業(yè)環(huán)境與安全性差等因素導致一般難以吸引城中村以外的消費者過來消費城中村商業(yè)規(guī)模小，商業(yè)氛圍不濃，經營秩序較亂，消費環(huán)境較差，外區(qū)消費者對城中村周邊的治安秩序一般有所擔憂，較難吸引城中村以外的消費者城中村商業(yè)升級改造的意義和必要性在城中村開發(fā)建設現(xiàn)代商業(yè)綜合體，對整合商業(yè)資源，規(guī)范城中村的商業(yè)經營，提升城中村的整體形象檔次具有重要的意義：對城中村低檔消費環(huán)境和消費習慣的提升對城中村商業(yè)形象和區(qū)域形象的提升開發(fā)建設現(xiàn)代商業(yè)，豐富了城中村的商業(yè)業(yè)態(tài)，是對城中村商業(yè)發(fā)展水平的提升帶動城中村周邊居民的消費，為城中村帶來巨大的經濟效益，對土地升值起到重要的推動作用城中村商業(yè)升級改造的方向和思路選址：城中村與外部道路的交界處，內外兼顧村民及周邊消費者檔次：既要承接已有的消費水平和消費觀念，又要在此基礎上適當拔高，同時隨著時間推移逐步升級調整規(guī)模：必須具備一定的規(guī)模優(yōu)勢，確保功能復合性和業(yè)態(tài)綜合性，保持持續(xù)的競爭力商家：要選擇部分有一定影響力和知名度的品牌商家進駐，從而帶動更廣泛的商家進駐，吸引更廣泛的消費群體管理：城中村現(xiàn)代商業(yè)的管理必須規(guī)范化，通過與專業(yè)的商業(yè)營運機構合作，整合商業(yè)資源，規(guī)范商業(yè)行為，提升整體商業(yè)形象和檔次業(yè)主：必須要對商業(yè)物業(yè)的升級改造、裝修、營銷推廣等進行適當?shù)耐度?2

項目區(qū)域商業(yè)市場及消費者特征調研

項目區(qū)域商業(yè)市場特征項目周邊消費者結構特征及交通組織方式項目周邊消費者消費行為特征及消費力調查項目潛在競爭對手貳目錄項目潛在競爭對手項目周邊消費者消費行為特征及消費力調查項目周邊消費者結構特征及交通組織方式項目區(qū)域商業(yè)市場特征商業(yè)現(xiàn)狀一

低檔街鋪、小型超市與商場為主眾惠超市：2500㎡、中低檔萬順貨倉商場：300㎡、中低檔泳順百貨商場：600㎡、中低檔富萬福超市：650㎡、中低檔三和時代廣場：650㎡、中低檔永泰商業(yè)廣場：3200㎡、中低檔嘉福商業(yè)廣場：13000㎡、中檔嘉福連鎖超市：2000㎡、中低檔商業(yè)現(xiàn)狀二業(yè)種全，以餐飲與服飾為主區(qū)域超市服飾餐飲休閑娛樂五金食雜店診所/藥店手機文具電器化妝品煙酒布藝總計永康路5381870561032550104永平街2521975220112461同泰路00102110000308嘉福廣場周邊138221100000018叢云路2392131220004139總計1049572024131214336145230資料來源：實地調研統(tǒng)計區(qū)域：永康路＋永平街＋同泰路＋叢云路項目周邊商業(yè)業(yè)種統(tǒng)計商業(yè)現(xiàn)狀二業(yè)種全，以餐飲與服飾為主項目周邊商業(yè)業(yè)種包括超市、服飾、餐飲、休閑娛樂、五金、食雜店、藥店、手機連鎖、文具、電器、化妝品、煙酒與布藝等13種，其中以餐飲、服飾為主，街鋪數(shù)量的比例都在20.0％以上資料來源：實地調研商業(yè)現(xiàn)狀三永康路為區(qū)域商業(yè)核心毗鄰項目的永康路服飾比例最高資料來源：實地調研永康路同泰路從云路本項目嘉福商業(yè)廣場嘉福連鎖超市湘味王永泰商業(yè)廣場惠眾超市富萬福超市20-45元/㎡100-170元/㎡40-70元/㎡150元/㎡永平街項目區(qū)域商業(yè)租金水平以永康路為最高，向周邊呈遞減規(guī)律頂手費是永康路商鋪交易的一般特征，說明永康路商鋪需求旺盛

商業(yè)現(xiàn)狀三永康路為區(qū)域商業(yè)核心商業(yè)現(xiàn)狀四部分時尚化消費需求有所顯現(xiàn)項目區(qū)域開始出現(xiàn)一些零星品牌與連鎖商家，如安踏體育專賣店、中域電訊連鎖、東田手機連鎖、韓江電訊連鎖等，反映項目區(qū)域開始出現(xiàn)部分時尚化消費需求品牌與連鎖商家主要集中在毗鄰項目的永康路靠近同泰路入口附近，是項目區(qū)域時尚化品牌最集中之地，但比例小永康路商家名稱規(guī)模（m2）

中域電訊1000東田手機連鎖880韓江電訊1400安踏體育500喬丹640市場供應零售業(yè)種分類分了更好的與后期招商工作實現(xiàn)對接，對市場零售業(yè)種進行如下分類進行供應調查服飾化妝品家用電器零售業(yè)種珠寶手機數(shù)碼產品零售業(yè)種分類市場供應零售購物類商業(yè)市場現(xiàn)狀業(yè)種名稱市場供應形態(tài)特征備注服飾穿戴類49家臨街商鋪、小型超市、小型商場以中低檔休閑服為主包括外衣、內衣、鞋帽等，單件價格一般在100元以下手機3家大型手機專業(yè)店以1000-2000元中檔手機為主消費者認為假貨多，韓江由于品種多，經營最好數(shù)碼產品無————化妝品5家小型商鋪、小型超市、小型商場大眾化品牌大部分是私人檔口，直接去批發(fā)市場拿貨珠寶首飾嘉福商業(yè)廣場、惠眾超市僅有六福珠寶加盟店珠寶質量一般很難保證家用電器3家小型商鋪以中低檔小家電為主——資料來源：實地調研現(xiàn)有零售購物業(yè)態(tài)檔次均為中檔或中低檔商品的品質保證和品牌信譽度均較差市場供應餐飲類別分了更好的與后期招商工作實現(xiàn)對接，對餐飲設施進行如下分類進行供應調查餐飲實施西餐廳大型中式酒樓美食廣場特色餐飲中式快餐洋快餐市場供應餐飲類商業(yè)市場現(xiàn)狀類型市場供應情況特征備注大型中式酒樓唐苑高檔有茶市西餐廳1家西餐酒廊——尚美酒店內部美食廣場無————特色餐飲20多家包含國內各種類型菜系從廣外到白云堡立交沿白云大道密集分布洋快餐肯德基穿梭餐廳、麥肯基受當?shù)啬贻p人歡迎肯德基穿梭餐廳主要為來往白云大道小汽車服務中式快餐無————資料來源：實地調研西餐廳及國外類型的特色餐飲幾乎是空白（如日本料理、韓國料理、臺灣火鍋、馬來西亞菜、越南菜、泰國菜、拉丁燒烤、大型高檔自助餐等）大眾化的大型中式酒樓缺乏市場供應休閑娛樂類別分了更好的與后期招商工作實現(xiàn)對接，對休閑娛樂設施進行如下分類進行供應調查休閑娛樂設施量販式KTV棋牌沐足電影院美容美體健身中心游藝中心網吧市場供應休閑娛樂類商業(yè)市場現(xiàn)狀類型市場供應情況特征備注量販式KTV無——只有永泰國際酒店、云堡酒店夜總會類型KTV電影院無————美容美體中心無————健身中心無————棋牌沐足10家————游藝中心2家游藝中心設置在較高樓層，以中低檔為主，環(huán)境相對較差以滿足外來務工人員休閑娛樂需求為主網吧2家資料來源：實地調研項目周邊區(qū)域現(xiàn)有休閑娛樂業(yè)態(tài)種類單一，檔次不高，缺乏大型有影響力的休閑娛樂項目關于商業(yè)市場供應現(xiàn)狀的思考關于形成項目周邊區(qū)域商業(yè)供應現(xiàn)狀的原因沒有實際的消費需求，所以沒有相應的市場供應市場存在潛在的消費需求，但可能是由于沒有合適的商業(yè)供應導致需求尚未被挖掘出來目錄項目潛在競爭對手項目周邊消費者消費行為特征及消費力調查項目周邊消費者結構特征及交通組織方式項目區(qū)域商業(yè)市場特征

消費者空間分布周邊消費人口空間分布2km1km3.7km

消費者結構分類周邊消費人口空間構成頤和山莊白云堡豪苑高端消費群體中端及中高端消費群體城中村本地居民

永泰新村元下田村集賢莊東平村周邊小型樓盤居民松濤北苑永升苑晉福閣依云小鎮(zhèn)教師新村云山居周邊大型樓盤居民嶺南新世界金碧雅苑云山詩意時代玫瑰園春暉閑庭竹韻山莊中低端消費群體城中村租戶永泰新村元下田村集賢莊東平村

消費者規(guī)模永泰新村人口估算永泰新村人口估算：容積率估算法占地面積＝1/2（1200×960）＝576000（㎡）建筑基底面積＝576000×50％＝288000（㎡）每棟住宅樓占地面積＝13×7＝90（㎡）每棟住宅樓戶數(shù)＝4×5＝20（戶）永泰新村總戶數(shù)＝（288000÷90）×20

＝64000（戶）永泰新村總人口＝64000×2×60％＝76000（人）本項目1200m960m永泰新村

消費者規(guī)模元下田村人口估算元下田村人口估算：容積率估算法占地面積＝910×650＝600000（㎡）建筑基底面積＝600000×50％＝300000（㎡）每棟住宅樓占地面積＝13×7＝90（㎡）每棟住宅樓戶數(shù)＝4×5＝20（戶）元下田村總戶數(shù)＝（300000÷90）×20

＝66000（戶）元下田村總人口＝66000×2×60％＝79000（人）本項目910m650m元下田村100m

消費者規(guī)模集賢莊人口估算集賢莊人口估算：容積率估算法占地面積＝1/3（650×480）＋250×110

＝130000（㎡）建筑基底面積＝130000×60％＝78000（㎡）每棟住宅樓占地面積＝13×7＝90（㎡）每棟住宅樓戶數(shù)＝4×5＝20（戶）集賢莊總戶數(shù)＝（78000÷90）×20

＝17000（戶）集賢莊總人口數(shù)量＝17000×2×60％＝20000（人）本項目650m480m250m110m集賢莊750m

消費者規(guī)模東平村人口估算東平村人口估算：容積率估算法占地面積＝1/3×（1100×1300）＝500000（㎡）建筑基底面積＝500000×50％＝250000（㎡）每棟住宅樓占地面積＝13×7＝90（㎡）每棟住宅樓戶數(shù)＝4×5＝20（戶）東平村總戶數(shù)＝（250000÷90）×20

＝55000（戶）東平村總人口＝55000×2×60％＝66000（人）本項目1300m1100m東平村3000m

消費者規(guī)模中低端及高端消費群體規(guī)模估算類型村名戶數(shù)總量（戶）租戶比例/入住率人口總數(shù)（人）總人口規(guī)模（人）中低端永泰新村6400090％50000～70000150000～200000元下田村6600090％60000～70000集賢莊1700090％10000～20000東平村5500090％50000～60000高端頤和山莊120085％20403000～5000白云堡豪苑100080％1600資料來源：實地調研注：城中村中低端消費者的租戶按90％比例計算

消費者規(guī)模中端及中高端消費群體規(guī)模估算樓盤名稱住戶總量（戶）入住率人口總數(shù)（人）松濤北苑1300100％2600永升苑600100％1200晉福閣98100％200云山居148100％300教師新村1440100％3000依云小鎮(zhèn)366100％750村本地居民26000100％30000～40000嶺南新世界600080％9600金碧雅苑230095％4370云山詩意285090％5130時代玫瑰園350085％5950春暉閑庭36695％700竹韻山莊43395％820合計4500095％70000～90000資料來源：實地調研

消費者結構總結呈現(xiàn)金字塔結構規(guī)模：3000～5000人分布：白云堡豪苑、頤和山莊特征：以大型企業(yè)老板、企業(yè)高級管理人員家庭為主規(guī)模：70000～90000人分布：村本地居民、周邊大型及小型樓盤居民特征：以村民及一般企業(yè)管理人員家庭為主規(guī)模：150000～200000人分布：城中村外地租戶特征：以外來務工人員家庭為主高端中端及中高端中低端注：中低端消費者包括東平村人口數(shù)據D1：請問您的職業(yè)是什么？永泰新村居民以外來務工人員為主，家庭月收入大部分在3000元以下資料來源：消費者問卷調查D2：請問您的家庭月收入是多少？

消費者結構總結呈現(xiàn)金字塔結構D1：請問您的職業(yè)是什么？周邊樓盤居民以企業(yè)老板、企業(yè)管理人員等為主；家庭月收入大部分集中在4000～15000元之間資料來源：消費者問卷調查D2：請問您的家庭月收入是多少？

消費者結構總結呈現(xiàn)金字塔結構周邊消費者交通組織方式步行公交車地鐵購物巴士私家車

消費者交通方式公交路線輻射周邊大部分區(qū)域項目公交車主要是通過永泰路口站與永泰新村站兩個車站來組織，其中永泰路口站毗鄰項目，而永泰新村站距離本項目只有200米，兩車站共有16條公交線路，坐公交車來本項目相對便利200m公交站名線路數(shù)量永泰路口站高峰快線16、76、76A、126、126快線、509、803、804、804A、804快線、832、833、864、89114永泰新村站805、4252

消費者交通方式公交路線輻射周邊大部分區(qū)域項目附近公交線路經過部分站點名稱輻射周邊區(qū)域高峰快線16永泰路口

-元下田

-陳田村

-黃石東路口

-外語學院金碧雅苑（509）、云山詩意（425）、嶺南新世界（805）、集賢苑教師新村、集賢莊（76、804）、頤和山莊、竹韻山莊、春暉閑庭（804、832等）、元下田村（76等）、東平村（803等）76云山居

-元下田村

-永泰路口

-永泰新村口

-永泰廣場

-集賢苑路口

-集賢苑教師新村總站

76A外語學院

-黃石東路口

-陳田村

-元下田

-永泰新村口

-永泰廣場

-紅路路口

-東平派出所

-東平村口

126頤和山莊

-永泰新村

-永泰路口

-元下田

-陳田村

-黃石東路口

126快線黃石東路口

-陳田村

-元下田

-永泰路口

-永泰新村

-頤和山莊

509頤和山莊

-永泰新村

-永泰路口

-尖彭東路

-省交警指揮中心

-彭邊村東

-彭邊村西

-尖彭路口

803云山居

-元下田村

-永泰路口

-永泰新村口

-永泰廣場

-文盛莊路

-東平廣場

-東平市場

-東平總站

804頤和山莊

-永泰新村

-永泰路口

-集賢苑教師新村

-集賢苑路口

-永泰客運站

-紅路路口

-東平派出所804A彭邊村西

-彭邊村東

-省交警指揮中心

-永泰路口

-永泰新村

-頤和山

804快線頤和山莊

-永泰新村

-永泰路口

-永泰新村口

-永泰廣場

-紅路路口

-東平派出所

832黃石東路口

-陳田村

-元下田

-永泰路口

-永泰新村

-頤和山莊

833頤和山莊

-永泰新村

-永泰路口

-永泰新村口

-永泰廣場

-紅路路口

-東平派出所

-東平村

864外語學院

-黃石東路口

-陳田村

-元下田

-永泰路口

-永泰新村

-頤和山莊

891黃石東路口

-陳田村

-元下田

-永泰路口

-永泰新村

-同泰路(頤和山莊)總站

805元下田

-洪濤石材廠

-永泰路口

-永泰新村口

-永泰廣場

-永泰客運站

-集賢苑路口425黃邊北路中

-黃邊北路

-云山詩意

-十二嶺路

-元下田村

-永泰新村(永康路)總站

消費者交通方式擴大輻射區(qū)域與方便同泰路穿越2007年7月廣州市民政局公布了廣州市軌道交通三號線北延長段初定方案，南起廣州東東站，北至白云國際機場，全長約30km，共設11個車站，包括初定站名和車站位置等，其中永泰站位于同泰路與叢云路交界處（項目位置），后經調整新增白云大道北站，同時為了方便游覽白云山，永泰站東移了200m，即距離本項目僅200m永泰地鐵站開通可以使同泰路步行穿越更便捷

消費者交通方式步行時間在目的性消費范圍內注：周邊大型樓盤距離本項目的步行時間都在30min以內，在目的性消費范圍內，但白云大道與同泰路交叉口處道路寬，車流量大，方向雜，步行很難通過嶺南新世界（20-25min）白云堡豪苑（10-15min）時代玫瑰園（25-30min）白云花園（25-30min）金碧雅苑（20-25min）云山詩意（20-25min）頤和山莊（10-15min）

消費者交通方式車行交通相對便利嶺南新世界（5min）白云堡豪苑（2min）時代玫瑰園（5min）白云花園（5min）金碧雅苑（4min）頤和山莊（3min）注：周邊大型樓盤距離本項目的車行時間都在5min以內云山詩意（4min）白云收費站

消費者交通方式購物巴士可擴大受眾范圍免費購物巴士主要為了方便周邊消費者前往，提高消費頻率和擴大受眾范圍，同時也是商場營銷的重要方法和手段免費購物巴士會在周邊人口相對密集區(qū)設置站點，相隔一定的時間發(fā)一次車，有時考慮到不同人口密集區(qū)的方向的差異會設置多條線路，如黃石路好又多超市免費購物巴士站點主要設置在周邊大型樓盤（如金碧雅苑）和城中村（如永泰新村）人口密集區(qū)，6條線路并每隔1個小時發(fā)一次車

消費者分布不同區(qū)域消費人口數(shù)量130000～160000人40000～60000人白云大道目錄項目潛在競爭對手項目周邊消費者消費行為特征及消費力調查項目周邊消費者結構特征及交通組織方式項目區(qū)域商業(yè)市場特征問卷調查點永泰新村周邊樓盤合計訪問時間2009-10-14至2009-10-152009-10-15至2009-10-16——接觸消費者數(shù)量（個）206197403被訪消費者數(shù)量（個）123144267有效問卷8273155配置比例50％50％100％

周邊消費者消費者問卷配置及調查注：通過消費者問卷配置及調查了解永泰新村附近外來務工人員與村民、周邊樓盤居民的消費特征以及差異，為項目定位提供更多市場指導意見

問卷調查消費者來源項目周邊消費者以廣東省本地居民為主，但周邊樓盤外地居民比例明顯增多，其中對嶺南新世界、金碧雅苑、云山詩意與時代玫瑰園四個樓盤進行抽樣調查，發(fā)現(xiàn)省外居民比例接近一半資料來源：消費者問卷調查

S1：請問您來自哪里？永泰村居民周邊樓盤居民

問卷調查經常去的消費場所Q2：您常去的消費場所（超市或商場）是哪個？經常去的消費場所都是以超市為主，但消費類型有所差異外來務工人員以周邊小型超市為主要消費場所，每月一般去5次以上，同時每月也會去如黃石路好又多等大型超市消費2次左右當?shù)卮迕衽c周邊樓盤居民以大型超市為主要消費場所，如黃石路好又多、新市家樂福等，每月一般去2次以上絕大部分被訪者也會選擇去市區(qū)消費，常去天河與北京路等地，且以購物消費為主資料來源：消費者問卷調查

問卷調查現(xiàn)有商業(yè)能否滿足其消費需求？Q2：您覺得周邊現(xiàn)有的商業(yè)能否滿足您的消費需求？7成以上被訪者都認為周邊現(xiàn)有的商業(yè)不能完全滿足其消費需求資料來源：消費者問卷調查外來務工人員周邊樓盤居民當?shù)卮迕?/p>

問卷調查不能滿足消費需求的原因當?shù)卮迕窦爸苓厴潜P居民認為超市規(guī)模過小和商品種類太少是不能滿足其消費需求的主要原因外來務工人員則認為商品種類過少、缺少休閑娛樂配套和超市規(guī)模過小是不能滿足其消費的主要原因資料來源：消費者問卷調查Q3：現(xiàn)有的超市或商場/配套商業(yè)不能滿足您消費需求的原因是哪些？

問卷調查對超市品牌的喜好Q4/Q6：永泰新村周邊如果新增一個大型品牌超市，您希望是什么品牌？大部分被訪者對好又多品牌超市具有較大的認同度，其次是家樂福、百佳、華潤萬家和卜蜂蓮花等超市品牌項目附近的黃石路好又多超市與新市家樂福超市對消費者影響較大傳統(tǒng)性價比較高的生活型超市賣場更受消費者青睞資料來源：消費者問卷調查

問卷調查周邊樓盤消費者的消費意愿周邊樓盤絕大部分被訪者對在永泰新村附近進行消費并無明顯的心理上的排斥資料來源：消費者問卷調查Q4/Q14/Q21：如果在永泰新村附近新增一個大型品牌超市或集中式商場/大型餐飲設施/大型休閑娛樂實施，愿意過去消費嗎？大型品牌超市或集中式商場大型餐飲設施大型休閑娛樂設施

問卷調查商品需求種類Q5/Q7：以下哪些商品您有就近購買需求？大部分被訪者認為生活日用品類商品有就近購買需求資料來源：消費者問卷調查

問卷調查服飾穿戴類商品消費需求特征Q6/Q8：以下哪些服飾類（穿戴類）您有購買需求？穿戴類需求都是以休閑裝為主，但單件價格區(qū)間有所不同，外來務工人員主要集中在200元以下，而周邊樓盤及當?shù)卮迕?00-500元之間卻占有較大比例資料來源：消費者問卷調查Q7/Q9：您購買單件服裝可以接受的價格區(qū)間是多少？

問卷調查手機和數(shù)碼產品消費需求特征Q8/Q10：您喜歡去什么類型場所購買手機和數(shù)碼產品，購買什么類型手機或數(shù)碼產品？絕大部分消費者喜歡去品牌專賣店購買國外品牌的手機和數(shù)碼產品資料來源：消費者問卷調查外來務工人員周邊樓盤居民當?shù)卮迕?/p>

問卷調查手機和數(shù)碼產品消費需求特征外來務工人員手機消費需求價格主要集中在500-1000元與1000-2000元兩個區(qū)間，而周邊樓盤及當?shù)卮迕袷謾C消費需求價格有所提高，主要集中在1000-3000元之間資料來源：消費者問卷調查Q9/Q11：您購買手機可以接受的價格區(qū)間是多少？

問卷調查化妝品消費需求特征Q10/Q12：您喜歡購買以下哪些檔次的化妝品？化妝品消費以大眾化品牌為主，如歐萊雅、自然堂、大寶、雅芳、小護士等資料來源：消費者問卷調查外來務工人員當?shù)卮迕裰苓厴潜P居民

問卷調查周邊現(xiàn)有餐飲能否滿足消費需求？超過六成被訪者都認為周邊現(xiàn)有的餐飲不能完全滿足其餐飲需求資料來源：消費者問卷調查Q11/Q13：您覺得永泰新村周邊/所住樓盤附近現(xiàn)有的餐飲能否滿足您的餐飲需求？外來務工人員當?shù)卮迕裰苓厴潜P居民

問卷調查對餐飲設施的要求消費者對餐飲設施比較看重味道、環(huán)境和價格三個方面資料來源：消費者問卷調查Q12/Q16：您對餐飲設施有什么要求？

問卷調查單次餐飲消費額Q13/Q17：您餐飲單次消費額可以接受的價格區(qū)間是多少？單次餐飲消費額主要集中在100-200元之間，而周邊樓盤居民及當?shù)卮迕裰懈叨瞬惋嬒M比例有所增加資料來源：消費者問卷調查

問卷調查希望增加哪種類型的餐飲？Q14/Q18：您希望增加什么類型的餐飲設施，滿足你、家人與朋友的餐飲需求？消費者希望增加餐飲類型以大型中式酒樓和洋快餐為主資料來源：消費者問卷調查

問卷調查喜歡哪種類型特色餐飲？特色餐飲中以日本料理、臺灣火鍋、拉丁燒烤及大型高檔自助餐較受歡迎資料來源：消費者問卷調查Q15/Q19：您更喜歡哪種類型的特色餐飲？

問卷調查休閑娛樂設施能否滿足需求？Q16：您覺得周邊現(xiàn)有的休閑娛樂設施能否滿足您的娛樂需求？近九成被訪者認為周邊現(xiàn)有的休閑娛樂設施不能完全滿足其購物需求資料來源：消費者問卷調查外來務工人員當?shù)卮迕裰苓厴潜P居民

問卷調查量販式KTV與電影院需求占主導消費者希望增加的休閑娛樂設施以量販式KTV與電影院占主導資料來源：消費者問卷調查Q17/Q23：您希望增加什么類型的休閑娛樂設施，滿足你、家人與朋友的需求？

問卷調查電影票價的接受程度Q18：您購買電影票可以接受的價格區(qū)間是多少？被訪者大部分能承受60元以下的票價，其中外來務工人員主要集中在30元以下和30-60元區(qū)間，而周邊樓盤居民及當?shù)卮迕裰饕性?0-60元區(qū)間資料來源：消費者問卷調查外來務工人員當?shù)卮迕裰苓厴潜P居民

問卷調查看重影院設施的哪些方面？被訪者大部分比較注重電影院環(huán)境效果資料來源：消費者問卷調查Q19：您對影院哪些方面比較看重？外來務工人員當?shù)卮迕裰苓厴潜P居民

問卷調查更喜歡哪種檔次的KTV？資料來源：消費者問卷調查Q20：在考慮價格的因素下，您更喜歡以下哪一品牌KTV？外來務工人員當?shù)卮迕裰苓厴潜P居民被訪者大部分喜歡大眾化品牌的KTV

問卷調查更看重KTV的哪些方面？資料來源：消費者問卷調查Q21/Q27：您對KTV哪些方面比較看重？被訪者大部分比較看重KTV的音響效果，其次是環(huán)境和價格目錄項目潛在競爭對手項目周邊消費者消費行為特征及消費力調查項目周邊消費者結構特征及交通組織方式項目區(qū)域商業(yè)市場特征潛在競爭對手空間分布白云大道同泰路黃石路

潛在競爭對手基本情況競爭對手位置規(guī)模（萬㎡）項目類型項目進度備注永泰城市廣場白云大道與同泰路交界處30商業(yè)綜合體報建規(guī)模與綜合體優(yōu)勢明顯項目一廣外對面10購物中心規(guī)劃卜蜂蓮花意愿強烈項目二黃石路鎮(zhèn)泰玩具廠對面10購物中心報建樂購正在洽談項目三黃石北路南側8購物中心規(guī)劃——資料來源：實地調研與業(yè)內人士內部信息對本項目的影響分析時機對本項目很重要，務必要搶占先機，趕在潛在競爭對手全面入市之前引入知名商家，培育項目的商業(yè)人氣和市場知名度本項目在整體定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃上務必要有可持續(xù)發(fā)展的眼光，業(yè)態(tài)功能要適當綜合，抬高市場競爭門檻，增強項目可持續(xù)發(fā)展的能力

項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃

項目租金收益及成本投入測算項目基本情況及開發(fā)特征

廣州城中村商業(yè)升級改造經驗總結

項目區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境及消費者特征調研研究結果03

項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃

項目SWOT分析、項目發(fā)展思路項目輻射范圍及目標客群項目整體檔次定位及案名建議項目業(yè)態(tài)規(guī)劃體系及各樓層業(yè)態(tài)組合叁項目定位SWOT分析城中村整體環(huán)境和形象較差對外展示性受到高架路的影響，主干道對人流的分割項目附近現(xiàn)有商業(yè)檔次較低區(qū)域內潛在競爭項目對本項目可持續(xù)發(fā)展的影響區(qū)域內規(guī)模最大的商業(yè)項目項目周邊商業(yè)氣氛濃厚項目可能是區(qū)域內最早入市的有較大規(guī)模的集中式商場區(qū)域內目前尚無有一定規(guī)模的集中式商業(yè)項目地鐵開通會進一步增強項目的對外輻射性和交通便捷性周邊部分居民的消費潛力尚未充分挖掘區(qū)域內部分業(yè)態(tài)功能明顯缺失優(yōu)勢劣勢威脅機會項目定位發(fā)展思路需求挖掘引領提升引入新的商業(yè)元素，挖掘潛在需求營造新的商業(yè)消費環(huán)境，吸引更多高素質的客群商業(yè)檔次的適當提升引領區(qū)域消費形態(tài)和消費觀念多元復合功能綜合性業(yè)態(tài)復合性消費客層的最大化立足現(xiàn)狀必須立足于現(xiàn)狀需求，滿足區(qū)域內現(xiàn)實消費需要核心輻射圈：空間范圍：白云大道以東半徑2Km范圍內，包括永泰新村、元下田村、松濤北苑、云山居、白云堡豪苑、頤和山莊等總消費人口規(guī)模：約13～16萬次核心輻射圈空間范圍：白云大道以西半徑2Km范圍內，包括集賢莊、嶺南新世界、云山詩意、金碧雅苑、時代玫瑰園等總消費人口規(guī)模：約4～6萬非核心輻射圈：空間范圍：東平村及以北區(qū)域總消費人口規(guī)模：約8～10萬項目輻射范圍內的總人口規(guī)模約25～30萬

項目定位輻射范圍130000～160000人40000～60000人80000～100000人白云大道2KM核心次核心非核心注：收費站對南側消費者有明顯的心理阻隔

項目定位

目標客群本項目的目標客群仍將面對大眾化，以中端客群（大部分村民、部分周邊樓盤居民及部分外來務工人員）為主，兼顧中高端與中低端當?shù)卮迕駚碓矗航^大部分是廣州本地人家庭構成：以三口以上家庭為主消費力：收入穩(wěn)定，消費力較強周邊樓盤居民來源：廣東與外省各占一半家庭構成：二人或三人家庭消費力：小型企業(yè)老板或白領，消費力較強外來務工人員來源：以廣東人為主家庭構成：單身居多年齡：20-30消費力：工資低，消費力弱高端中端及中高端中低端目標客群開業(yè)初期，以整體中檔大眾化定位入市（高于區(qū)域內現(xiàn)有商業(yè)的檔次），后期隨著項目經營逐步完善和影響力不斷提高，部分功能可以進一步向中高檔升級轉化

項目定位整體檔次定位商業(yè)形態(tài)百貨購物中心低檔高檔檔次購物中心化的百貨街鋪眾惠超市富萬福超市嘉福商業(yè)廣場永泰商業(yè)廣場本項目中檔大眾化中高檔項目開業(yè)初期，由于項目影響力以及區(qū)域商業(yè)環(huán)境的限制，建議整體檔次定為中檔大眾化隨著項目經營逐步完善以及知名度的不斷提高，可以考慮適當調整升級

項目定位整體檔次定位商場裝修：中檔水平，天花、地板、燈飾與標識等應營造良好的商業(yè)環(huán)境商家品牌：中檔大眾化品牌為主，休閑服如班尼路、真維斯、以純、佐丹奴等；化妝品如歐萊雅、自然堂、大寶、雅芳、小護士等商場包裝推廣：需要一定的營銷包裝推廣投入，為項目營造好的商業(yè)氛圍商場管理：區(qū)別于城中村原有的商業(yè)管理，實現(xiàn)真正現(xiàn)代化商業(yè)管理

項目定位項目案名建議永泰時代廣場備選方案：永泰生活廣場永泰時代廣場品牌超市

項目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃體系大型中式酒樓電影院特色餐飲品牌零售量販式KTV游藝中心棋牌沐足培訓機構餐飲功能零售功能休閑娛樂功能其它功能項目定位各樓層業(yè)態(tài)組合1F：零售散鋪＋特色餐飲2F：品牌超市3F：品牌超市4F：大型中式酒樓＋游藝中心/棋牌沐足/培訓機構/書店5F：健身中心＋美容美體中心6F：電影院＋量販式KTV品牌零售＋特色餐飲品牌超市品牌超市量販式KTV電影院美容美體中心健身中心大型中式酒樓游藝/棋牌/培訓/書店

項目定位各商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例樓層品類商業(yè)建筑面積(平方米)1F品牌零售（含特色餐飲）50002F品牌超市50003F品牌超市50004F大型中式酒樓2000～30004F游藝中心/棋牌沐足/培訓機構/書店1500～20005F健身中心2000～30005F美容美體中心1500～20006F電影院1500～20006F量販式KTV2000～3000項目定位品牌零售業(yè)種建議：服飾（以休閑服為主）、珠寶首飾、潮流飾品、手機、數(shù)碼產品、化妝品等檔次建議：中檔大眾化服飾：以休閑服為主，主流單價控制在100-200元之間手機：主流單價在1000-2000元之間，同時可以有部分單價在2000-3000元之間；以國外品牌為主，如諾基亞、索尼、佳能等，且最好以品牌專賣店形式出現(xiàn)；化妝品：以大眾化品牌為主，如歐萊雅、自然堂、大寶、雅芳、小護士等珠寶首飾：大眾化知名品牌功能搭配：建議首層品牌零售搭配部分特色餐飲項目定位品牌零售項目定位特色餐飲特色餐飲可以與首層零售散鋪之間形成良好的互動效應，客流共享特色餐飲建議考慮洋快餐、日本料理、臺灣火鍋、特色燒烤等

項目定位

項目定位品牌超市目標商家：華潤萬家、百佳、沃爾瑪、人人樂、百佳華等超市類型：性價比較高的中檔大眾化生活型超市賣場規(guī)模建議：8000～10000平方米超市作為本項目的核心店，必須保持一定的規(guī)模才能形成競爭力目前超市的開店面積普遍較大規(guī)劃建議：必須處理好超市規(guī)劃與項目整體動線之間的關系，避免四層以上商家經營被超市隔斷

項目定位大型中式酒樓規(guī)模建議：約2000～3000平方米

檔次及產品建議：中檔或中檔偏高，包括大廳和包房，有茶市，大廳單次消費額一般都在200元以下，包房單次消費額可適當提高，裝修及服務具備一定的檔次，滿足周邊居民家庭以及朋友宴請的餐飲需求項目定位游藝中心檔次建議：中檔大眾化品牌建議：有一定經營實力的連鎖品牌等市場說明：一方面項目周邊現(xiàn)有游藝場所規(guī)模小、環(huán)境差，本項目可以為周邊消費者提供一個環(huán)境更好的游藝場所；另一方面游藝中心可以作為本項目的配套功能，滿足家庭小孩與當?shù)啬贻p人娛樂需求

項目定位棋牌沐足檔次建議：中檔大眾化，環(huán)境要舒適市場說明：周邊居民比較喜好棋牌沐足，可以作為本項目配套功能的有效補充

項目定位教育培訓類別建議：專業(yè)性較強的培訓機構目標商戶：國內較知名的培訓機構，如金寶貝、靈格風等目標客戶：以學齡前兒童、中小學生為主要目標。以啟蒙教育為目的，種類以藝術、語言等較強的專業(yè)性為主

項目定位健身中心及美容美體中心規(guī)模建議：健身中心2000～3000平方米；美容美體中心約1500-2000平方米；檔次建議：中檔或中檔偏高，環(huán)境裝修要舒適目標商家：國內或廣東知名美容健身連鎖品牌，如力美健、瑪花纖體等目標客戶：項目周邊有一部分在市區(qū)上班的都市白領，同時包括一部分時尚年輕人，本項目健身及美容美體中心可提供就近休閑娛樂需求

項目定位電影院規(guī)模建議：約1500～2000平方米，4廳票價檔次：25～35元，環(huán)境裝修要舒適且具備一定檔次目標商家：大地、金逸、中影星美等

項目定位量販式KTV規(guī)模建議：2000～3000平方米檔次建議：中檔或中檔偏高的大眾化量販式KTV，環(huán)境裝修要舒適，具備一定的時尚感目標商家：中檔大眾化量販式KTV品牌，如topktv、neway、朝歌、歌哥等，音響效果應較好，且需配自助餐04

項目租金收益及成本投入測算

項目周邊區(qū)域租金水平項目首層平均起始租金確定項目開業(yè)后10年內整體租金收益預測項目固定投資估算肆

租金水平項目周邊區(qū)域租金水平

類型位置規(guī)模（㎡）租金（元/㎡）頂手費（元）租金范圍（元/㎡）一線街鋪永泰商業(yè)廣場附近301679萬元/2年100～170永康路流行街附近6085-10040000家福連鎖超市對面新街鋪601501萬/年入場費二線街鋪永平街街鋪（包括二層夾層）26030——40～80永平街街鋪（靠內側）6020——永平街街鋪（靠近十字路口）454510000街鋪（靠近惠眾超市）30833萬元/5年家福商業(yè)廣場對面街鋪14050——叢云路街鋪（兩層）14040——小型商場永泰商業(yè)廣場內鋪（25㎡）3200100——50～100流行街二層商鋪200-30048——金豪娛樂城二三樓（整體出租）90018——家福商業(yè)廣場負一鞋服城1300065-70——資料來源：實地調研

租金水平租金推導思路各類商家

租金水平用市場比較法獲得，并根據項目區(qū)位條件以及商業(yè)氛圍等綜合因素進行修正項目首層散鋪平均租金各功能店租金經驗值，并借鑒購物中心培育及成長的相關規(guī)律項目功能店租金租金水平首層商鋪平均租金推導

永康路口永康路尾永平街口嘉福廣場嘉福廣場對面眾惠超市旁本項目臨街商鋪租金市場租金（以實用面積計）17010045705080？周邊商業(yè)氛圍50402030203060客流狀況50352530154070市場成熟度605030503