泰州中國醫(yī)藥城工程市場研究報告南京揚子置業(yè)咨詢效勞2021年5月市場結(jié)論？Part1泰州城市概況交通區(qū)位宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)開展城市人口根底設(shè)施房地產(chǎn)開展階段房地產(chǎn)供需研究房地產(chǎn)價格研究區(qū)位：天賜福地，位于南京、上海、蘇錫常三大都市圈交匯處，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚蘇中正中、區(qū)位優(yōu)越泰州是位于長三角中心的城市之一，東西承接上海、南京兩大都市圈，南北連接蘇南、蘇北兩大經(jīng)濟(jì)板塊，區(qū)位優(yōu)勢明顯便捷的立體交通網(wǎng)水：泰州港，國家一類開放港口，年吞吐量到達(dá)2000萬噸。陸：京滬、寧通、寧靖鹽沿江高速；滬泰、新長、寧啟鐵路等從此經(jīng)過?？眨禾K中機場〔在建〕、可快速到達(dá)上海虹橋機場、上海浦東機場、南京路口國際機場隨著滬泰鐵路的建成，泰州將融入上海1.5小時都市經(jīng)濟(jì)圈泰州城市概況交通區(qū)位宏觀經(jīng)濟(jì)：成立地級市以來，泰州經(jīng)濟(jì)呈爆發(fā)式增長泰州經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長GDP連續(xù)九年以兩位數(shù)增長，平均增長率超過15%，2021年人均可支配收入到達(dá)了18000元左右；多項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名列長三角16市前列泰州城市概況宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來源：江蘇省統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)來源：泰州市統(tǒng)計公報產(chǎn)業(yè)開展：醫(yī)藥、船舶、機電、化工四大產(chǎn)業(yè)合力，助推城市升級蛻變未來泰州將突出產(chǎn)業(yè)開展特色，全力打造醫(yī)藥、船舶、機電、化工等四大產(chǎn)業(yè)基地。09年3月18日，泰州中國醫(yī)藥城成為第56個國家級高新區(qū)泰州中國醫(yī)藥城位于主城區(qū)和高港區(qū)中間位置，靠近周山河街區(qū)，總規(guī)劃25平方公里，至2021年規(guī)劃建設(shè)用地10平方公里。泰州城市概況產(chǎn)業(yè)發(fā)展城市人口：城市人口增長，城市化進(jìn)程加快——維持城市活力的原動力城市人口將大幅增長2021年城市人口將到達(dá)90萬人2021年到達(dá)120萬人2030年到達(dá)150萬人城市化率顯著提高根據(jù)規(guī)劃，到2021年泰州城市化率將到達(dá)57%。泰州城市概況城市人口數(shù)據(jù)來源：泰州市統(tǒng)計公報根底設(shè)施：泰州將融入上海1.5小時都市經(jīng)濟(jì)圈；重點根底設(shè)施建設(shè)推動泰州跨越式開展上海長江隧道進(jìn)一步推動了長三角經(jīng)濟(jì)一體化，泰州等長江北城市成為了直接受益者。包括滬泰鐵路、滬通鐵路大橋及上海長江隧道在內(nèi)的長三角城際鐵路網(wǎng)，已經(jīng)全面規(guī)劃和實施。滬泰鐵路是從滬通鐵路大橋過長江，經(jīng)海門至泰州的城際鐵路，今年開工建設(shè)，規(guī)劃時速300公里/時，滬泰城際鐵路被正式列入國家?中長期鐵路規(guī)劃網(wǎng)?，屆時上海至泰州僅需1.5小時左右。泰州城市概況基礎(chǔ)設(shè)施泰州今年GDP及人均GDP增長速度，房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速開展期。數(shù)據(jù)來源：泰州市統(tǒng)計公報房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系0-800800-40004000-80008000-20000大于8%5%-8%4%-5%小于4%人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系（美元）萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期泰州城市概況房地產(chǎn)發(fā)展階段居民生活水平快速提高，為房地產(chǎn)開展提供有力的保障數(shù)據(jù)來源：泰州市統(tǒng)計公報泰州城市概況房地產(chǎn)發(fā)展階段理性回歸：泰州房地產(chǎn)向后經(jīng)歷了供不應(yīng)求，需求釋放兩個階段；目前市場歸于理性，需求量穩(wěn)步增加。從右圖看，泰州今年來商品房施工竣工面積保持穩(wěn)步增長，供需兩旺。2005年之前，泰州房地產(chǎn)市場開展進(jìn)程滯后，供不應(yīng)求。2006-2007年，房地產(chǎn)市場飛速開展，需求得以釋放，市場供給量與銷售量穩(wěn)步提升2021年，在外部市場環(huán)境較差的情況下，商品房銷售任然保持了良好的銷售勢頭。數(shù)據(jù)來源：泰州市統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)來源：泰州市統(tǒng)計公報泰州城市概況房地產(chǎn)供需研究強勁需求：近年泰州商品房銷售穩(wěn)定。舊城改造和農(nóng)民進(jìn)城產(chǎn)生的剛性需求、城市居民的改善性需求依然存在，市場潛在需求旺盛。泰州老城區(qū)商品房銷售穩(wěn)定，需求旺盛按照規(guī)劃，到2021年泰州城市化率到達(dá)57%。按照這個數(shù)字計算，每年將有10萬左右的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市人口。數(shù)據(jù)來源：泰州市統(tǒng)計公報泰州城市概況房地產(chǎn)供需研究健康有序：預(yù)計泰州未來房價將保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢。自2004年以后泰州房價穩(wěn)步上漲，至2021年商品房銷售均價到達(dá)了4000元/㎡。預(yù)計未來商品房價格將持續(xù)平穩(wěn)上漲。數(shù)據(jù)來源：泰州市統(tǒng)計公報注：此處銷售均價指整個泰州市包括下屬縣級市、縣。泰州城市概況房地產(chǎn)供需研究泰州城市概況研究小結(jié)Part2泰州房地產(chǎn)市場城市規(guī)劃方向房地產(chǎn)板塊分析城南板塊在售工程研究西優(yōu)——優(yōu)化整合西部用地，結(jié)合鐵路貨站發(fā)展物流用地，并控制化工園區(qū)發(fā)展規(guī)劃，遠(yuǎn)期調(diào)整為生活用地。北控——控制新通運河以北的城市建設(shè)用地發(fā)展，保護(hù)北部里下河地區(qū)水鄉(xiāng)風(fēng)光。南拓——城市發(fā)展方向主要向南，重點建設(shè)南部新城。東進(jìn)——整合東部各類用地，結(jié)合鐵路客運站發(fā)展成完善的綜合街區(qū)，并與姜堰城區(qū)在空間、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等方面積極對接。意義：城市南拓為本項目的發(fā)展帶來更多機遇海陵城區(qū)2021-2030規(guī)劃原那么：南拓、東進(jìn)、西優(yōu)、北控泰州房地產(chǎn)市場城市規(guī)劃泰州現(xiàn)轄靖江、泰興、姜堰、興化四個縣級市和海陵、高港兩區(qū)。海陵區(qū)為地級泰州市主城區(qū)。面積：全區(qū)土地面積203.5平方公里，其中城區(qū)面積23.75平方公里?！矃^(qū)劃調(diào)整后數(shù)據(jù)正在統(tǒng)計中〕人口：2021年底全區(qū)常住人口409891，暫住人口87083。本案行政區(qū)劃屬于海陵區(qū)中國藥城內(nèi)，距泰州市中心約10公里泰州房地產(chǎn)市場城市規(guī)劃舟山河街區(qū)——泰州城市新核心CBD體育公園泰州房地產(chǎn)市場城市規(guī)劃中國醫(yī)藥城——是當(dāng)今中國唯一的國家級醫(yī)藥高新區(qū)區(qū)內(nèi)已集聚了美國哈姆納研究院、德克薩斯醫(yī)學(xué)中心、中國藥科大學(xué)等一批國內(nèi)外知名醫(yī)藥研發(fā)機構(gòu)，100多家醫(yī)藥企業(yè)入住園區(qū)。泰州房地產(chǎn)市場城市規(guī)劃泰州主城區(qū)〔海陵區(qū)〕房地產(chǎn)市場可以分為五個板塊：城中、城東、城南、城西、城北五個板塊。泰州房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)板塊分析城中板塊是泰州市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)、教育、科技、體育、衛(wèi)生中心。主要承擔(dān)商業(yè)和娛樂效勞業(yè)和社會各項活動。經(jīng)過多年的改造和開展，各項生活機能、根底設(shè)施配套、市政建設(shè)配套等已相當(dāng)成熟，是泰州房地產(chǎn)市場開展最早的區(qū)域。目前城中板塊土地資源的稀缺性，導(dǎo)致城中板塊房地產(chǎn)銷售價格高起。市場特征——產(chǎn)品：以小高層、高層產(chǎn)品為主，少量多層產(chǎn)品。主力面積：以120-150平米大面積戶型為主，少量80-100平米中小戶型；主力戶型：以三房兩廳為主，以改善性需求為主；銷售價格：9000元去化狀況：多層接受度較高，去化較快，為人們購房首選；小高層、高層產(chǎn)品抗性較大，但有優(yōu)越的地理區(qū)位為支撐，市場尚可接受。小戶型整體去化良好。產(chǎn)品品質(zhì)：產(chǎn)品品質(zhì)較好，主要依托城中區(qū)域便利的交通、濃厚的居住氣氛，興旺的商業(yè)和完善的生活配套。主力客源：客源組成廣泛，本區(qū)域?qū)ζ渌麉^(qū)域的客源吸引力較強，客源面廣，但仍以本區(qū)域為主。開展趨勢——城中板塊隨著土地資源越來越稀缺，可供開發(fā)的土地也隨之減少，多為商業(yè)加住宅形式或老城改造工程，本錢較高，開發(fā)難度較大；規(guī)模較大的工程較少。隨著城市中心地段可開發(fā)土地的日趨減少，未來的房地產(chǎn)市場開展將趨向于主城區(qū)的邊緣地帶；土地稀缺將進(jìn)一步表達(dá)城市的價值，產(chǎn)品價格還有一定的上浮空間。城中板塊：配套完善、土地稀缺、價格較高、高層產(chǎn)品為主泰州房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)板塊分析城東板塊教育資源豐富，是泰州重點建設(shè)區(qū)域之一。隨著泰州大學(xué)城的建設(shè)開展，一個集商貿(mào)、教育、居住、工業(yè)為一體的城東區(qū)域已初步顯現(xiàn)，城東房地產(chǎn)市場將得到前所未有的迅速開展。市場特征——產(chǎn)品：以多層住宅為主，少量小高層產(chǎn)品；主力面積：90-140㎡大面積為主；主力戶型：三房兩廳，兩房戶型有所增加；銷售價格：5000-6000元/㎡，地段及產(chǎn)品品質(zhì)的差異，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)價格落差較大；去化狀況：90平米左右的小戶型房源去化速度較快；主力客源：以區(qū)域內(nèi)居民為主，其它區(qū)域客源為次主力客源，包括周邊縣市客源?？蛯颖容^優(yōu)質(zhì)，屬于中高收入群體；置業(yè)的目的以自住為主，為小孩上學(xué)為目的的市場需求不可無視；開展趨勢——城東板塊為泰州城市重點開展方向之一，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭劇烈，開展前景良好，升值潛力較大。城東區(qū)域范圍較大，土地資源較為豐富，預(yù)計今后會有土地推出，產(chǎn)品形態(tài)將會以多層、小高層產(chǎn)品為主。區(qū)域競爭以價格競爭、品牌競爭及產(chǎn)品競爭為主。城東板塊：科教資源豐富，重點建設(shè)區(qū)，開展?jié)摿Υ?，多層產(chǎn)品居多泰州房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)板塊分析城西、城北板塊目前不是城市規(guī)劃開展的重點方向，現(xiàn)有配套設(shè)施陳舊，交通、商業(yè)及各項生活設(shè)施均比較落后，有待后期開發(fā)。同時目前兩板塊的工程均比較少。市場特征——產(chǎn)品：以多層為主，少量高層產(chǎn)品；價格：4000元左右，板塊內(nèi)銷售價格處于泰州市市區(qū)較低的市場水平；主力面積：90-110、130-140平米戶型為主；主力客源：泰州市市區(qū)拆遷戶；去化狀況：根據(jù)對城西、城北板塊在售房源市場調(diào)研，城北板塊蘇房佳園、稻香灣、陽光新城大局部房源北政府定購，作為拆遷安置房；城西板塊采用低價銷售策略，整體上銷售緩慢；開展趨勢——城北板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場開展速度緩慢，隨著舊城改造的進(jìn)程，對該城北板塊房地產(chǎn)市場有一定的提振作用。城西及城北板塊：城市開展非主流區(qū)，配套設(shè)施落后，開發(fā)進(jìn)度緩慢，產(chǎn)品以多層為主。泰州房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)板塊分析城南板塊是城市重點區(qū)域，逐漸開展成為泰州新的集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、行政、效勞、休閑娛樂中心。區(qū)域內(nèi)交通便利，各項根底建設(shè)相對完善。隨著大量開發(fā)土地的建設(shè)，帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的迅速開展。市場特征——產(chǎn)品：以多層產(chǎn)品為主，兼有小高層、高層、別墅產(chǎn)品。價格：6000元/㎡；主力面積：110-150平米大面積戶型；主力戶型：舒適性三房兩廳去化狀況：品質(zhì)稍好的工程去化率50%左右，局部品質(zhì)、地段稍差的工程去化不理想；主力客源：老城區(qū)、城南原居住居民為主要客源；購房目的以自住為主?？蛯訛楣珓?wù)員、企業(yè)中高層管理人員及青年等。開展趨勢——泰州市重點開展區(qū)域，區(qū)域?qū)㈤_展集行政、辦公、居住、休閑、娛樂、交通為一體的城南新城。隨著建設(shè)開發(fā)的速度加快、2006年土地的放量、2021年城南大面積出讓土地方案等，區(qū)域市場將更加活潑，市場競爭更趨劇烈。劇烈的市場競爭迫使開發(fā)商盡量拓展客源，加大對周邊縣市客源的吸納。隨著區(qū)域內(nèi)各項生活配套建設(shè)的完成和居住機能的完善，區(qū)域房價將有所提升。城南板塊：城市規(guī)劃開展重點區(qū)，各項配套設(shè)施相對完善，開發(fā)速度較快，房地產(chǎn)產(chǎn)品多樣，但任以多層為主。泰州房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)板塊分析本案世茂河濱花園恒景國際花園左岸名都東方小鎮(zhèn)金水灣上海大花園國家唯一醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)

城南片區(qū)泰州海陵區(qū)通往寧通高速、高港區(qū)、沿海城鎮(zhèn)目前城南工程供給集中在新的行政區(qū)和舟山河CBD兩大區(qū)域內(nèi)。本案所在的藥城片區(qū)目前暫無商品房供給。 泰州房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)板塊分析工程建筑形態(tài)包括多層、小高層兩種目前在售多層房源，根本處于尾房銷售階段，可售房源戶型面積均在130㎡以上，目前銷售均價4980元/㎡。預(yù)計6月份推出小高層房源，據(jù)銷售員透露銷售均價與目前多層銷售均價相當(dāng)，約5000元/㎡左右，戶型面積為80-140㎡之間。據(jù)銷售員介紹該工程的購房者主要為附近政府公務(wù)人員及企業(yè)人員。左岸名都泰州房地產(chǎn)市場在售項目分析恒景國際花園小區(qū)所處城南商業(yè)地段配套成熟，并設(shè)有幼兒園及會所一期多層、高層房源已于2021.10月交付使用入住2021.1月推出多層、小高層房源，均價6000元/㎡，面積90-130㎡，主力戶型114㎡三室兩廳，小高層與多層均價價差200-300元/㎡，購房者普遍較多傾向于選擇多層置業(yè)2021.4月推出二期兩棟多層共40套房源，主力面積114㎡三室兩廳，均價7800元/㎡，截止日，40套房源只售出8套，認(rèn)購兩套。泰州房地產(chǎn)市場在售項目分析上海大花園小區(qū)所處城南新區(qū)，依附大學(xué)城與新政府區(qū)域2021.3推出一期A區(qū)多層房源，均價4880元/㎡推出一期B區(qū)多層房源，認(rèn)購率45%，均價5880元/㎡，面積86-220㎡，主力戶型127㎡三室兩廳。泰州房地產(chǎn)市場在售項目分析金水灣該小區(qū)目前在售多層、小高層兩種物業(yè)類型房源，主要為尾房銷售，剩余房源主要為140㎡以上戶型。該工程目前銷售價格范圍6000-7100元/㎡，銷售均價約6380元/㎡，多層、小高層價格差不多。未來新推出房源主要為3棟高層，面積段85-140㎡左右，推出時間銷售員預(yù)測為今年年底。銷售價格暫不可知。泰州房地產(chǎn)市場在售項目分析世茂河濱花園小區(qū)位于城南市郊，園區(qū)內(nèi)設(shè)有星級酒店、人工湖、中央會所、休閑商務(wù)街，幼兒園及菜場，配套良好小區(qū)一期以多層、別墅為主，大局部多層房源已售罄，僅剩幾套，均價6000元/㎡，局部去年10月推出的房源均價4200元/㎡。后期二期小高層、高層房源將于今年下半年公開，具體信息待定據(jù)銷售人員介紹，該工程的購房者主要來自醫(yī)藥城及招商局工作人員。泰州房地產(chǎn)市場在售項目分析東方小鎮(zhèn)東方小鎮(zhèn)根本信息整個小區(qū)是分五期開發(fā)的,一期開發(fā)的11棟小高層，綠化率百分之53.7，景觀率高達(dá)74.6%一期共有616戶，面積從50平米到126平米之間，有寬敞的三房、典雅的兩房和精致的一房，共9種戶型可供選擇。2021年7月底開盤，局工程施工人員介紹，一期房源為藥科城內(nèi)部職工用房，不對外銷售，內(nèi)部售價約為4300元/㎡，帶裝修。后期別墅〔雙拼、聯(lián)排〕共188個單元；花園洋房共40個單元；高層共33個單元。特色：在功配置上設(shè)有6萬多平米的商業(yè)街區(qū)，其中步行街、特色餐飲、咖啡廳、健身中心、銀行、超市、幼兒園等設(shè)施一應(yīng)俱全。泰州房地產(chǎn)市場在售項目分析注：藍(lán)色為在售房源，綠色為即將推出房源地塊周邊在售工程在售房源以多層物業(yè)為主，零星小高層與別墅物業(yè)，暫無高層物業(yè)在售。區(qū)域內(nèi)左岸名都、金水灣、世茂河濱花園三個工程近期將推出小高層、高層類房源。據(jù)東方小鎮(zhèn)工地管理人員透露，該工程可能在7月份首先推出多層,小高層和高層房源。區(qū)域市場主要供給多層物業(yè)泰州房地產(chǎn)市場在售項目分析除左岸名都外，地塊周邊工程月均去化面積均在2000㎡以上，其中世茂濱河花園月均去化面積到達(dá)了4500㎡以上。地塊周邊工程體量較大，恒景國際花園、上海大花園、世茂濱河花園三個工程體量均在300000萬㎡左右。地塊周邊工程剩余總體量約75萬㎡左右，市場待消化量較大。城南競爭工程供給體量較大，并且多數(shù)處于開發(fā)初期，未來潛在開發(fā)量較大泰州房地產(chǎn)市場在售項目分析地塊周邊在售房源主要為多層房源，輔以少量小高層房源。地塊周邊工程多層銷售價格除左岸名都外根本在6000元/㎡左右，其中恒景國際花園多層房源銷售均價到達(dá)了7600元/㎡，此外區(qū)域內(nèi)同一工程的多層房源銷售均價與小高層房源銷售均價差價不大，差價范圍在200-300元/㎡之間；目前城南區(qū)域均價為6000元左右，藥城周邊約在3500-4000元。泰州房地產(chǎn)市場在售項目分析地塊周邊在售工程以地緣性客群為主，產(chǎn)品需求偏好多層泰州房地產(chǎn)市場在售項目分析泰州房地產(chǎn)市場分析總結(jié)Part3泰州土地市場土地供給量成交價格出讓區(qū)域藥城出讓明細(xì)供給加大：07-09年每年出讓土地約113萬平米〔海陵和高港，不含其它縣市〕海陵區(qū)成交土地中商業(yè)用地占近一半比重泰州土地市場土地供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：泰州市國土局泰州市平均地價較低，土地價格平穩(wěn)增長，地價增速低于房價增速2021年年泰州市全市地價水平為105萬/畝，樓面地價為2125元/平米，目前主城區(qū)5大板塊的均價水平為5500元/平米，無論是房價還是地價泰州均為蘇南及蘇中地區(qū)的價格洼地。作為同時受到南京、上海兩地輻射的新興城市，泰州低價水平還有較大的增值空間?！埠Ａ旰透吒?，不含其它縣市〕泰州土地市場土地價格隨著泰州城市向南開展的步伐不斷加快，近三年土地供給方向也主要集中在城南片區(qū)。未來房地產(chǎn)開展方向也是集中向南，適度向東。從成交量上來看，老城區(qū)土地出讓主要集中在城南、城東，城南占近三年土地出讓總量的42%。泰州土地市場土地成交2021年泰州市醫(yī)藥城區(qū)土地出讓明細(xì)醫(yī)藥城區(qū)自09年開始出現(xiàn)土地供給，但是均為商業(yè)用地，每畝出讓地價約為40-50萬/畝.泰州土地市場土地出讓區(qū)域泰州土地市場分析總結(jié)附件

調(diào)控后的市場走勢調(diào)控背景新政解讀新政影響市場應(yīng)對策略GDP自經(jīng)濟(jì)危機后首次增幅到達(dá)2位數(shù)，PPI上升動能較強，經(jīng)濟(jì)過熱風(fēng)險加大一季度CPI上漲2.2%，其中3月份環(huán)比下降0.7%。距3%警戒線僅一步之遙，同時近期國內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品等價格開始上漲，預(yù)計在二季度CPI將會到達(dá)3%以上，這將促使央行作出加息決定。注：本報告所有數(shù)據(jù)均摘自官方公布數(shù)據(jù)，局部圖表和結(jié)論引用世聯(lián)相關(guān)分析，一并致謝調(diào)控背景3月份70個大中城市房價漲幅創(chuàng)歷史新高3月份70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，創(chuàng)歷史新高。其中?？跐q64%，三亞漲57%，溫州漲22%。09年下半年開始全國房價開始瘋長，2