住建部房屋出售管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)房屋出售管理，規(guī)范房屋交易行為，保障房屋交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于中華人民共和國境內(nèi)國有土地上房屋的出售活動(dòng)及其管理。集體土地上房屋出售，參照本辦法執(zhí)行。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則房屋出售活動(dòng)必須遵守國家法律法規(guī)，不得違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，確保交易行為合法有效。2.公平公正原則保障交易當(dāng)事人在房屋出售過程中的平等地位，公平對(duì)待各方利益，防止不正當(dāng)競爭和欺詐行為，維護(hù)市場公正。3.誠實(shí)守信原則交易當(dāng)事人應(yīng)如實(shí)提供房屋相關(guān)信息，遵守契約精神，誠實(shí)守信地履行合同義務(wù)，不得隱瞞或虛報(bào)重要事實(shí)。二、房屋出售主體管理（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1.資質(zhì)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房屋出售活動(dòng)，應(yīng)具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)。資質(zhì)等級(jí)的評(píng)定依據(jù)企業(yè)的注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、開發(fā)業(yè)績等因素確定。不同資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)可從事的房屋開發(fā)規(guī)模和銷售范圍有所不同。2.設(shè)立條件設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記。在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的30日內(nèi)，持營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明等文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案，領(lǐng)取資質(zhì)證書。3.信息公示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷售場所顯著位置公示企業(yè)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)情況、銷售方案、預(yù)售許可證等信息，接受購房人監(jiān)督。銷售方案應(yīng)包括房屋銷售價(jià)格、銷售方式、優(yōu)惠政策、交房時(shí)間等內(nèi)容。（二）二手房賣方1.產(chǎn)權(quán)清晰二手房賣方應(yīng)確保所售房屋產(chǎn)權(quán)清晰，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛或權(quán)利受限情況。如房屋存在抵押、查封等情況，賣方應(yīng)在出售前如實(shí)告知買方，并在交易過程中妥善解決，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。2.身份核實(shí)二手房賣方應(yīng)提供真實(shí)有效的身份證明文件，確保身份信息與房屋產(chǎn)權(quán)登記信息一致。在交易過程中，賣方應(yīng)配合相關(guān)部門進(jìn)行身份核實(shí)，不得提供虛假信息。三、房屋出售條件（一）新建商品房1.取得預(yù)售許可證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證。未取得預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。2.工程進(jìn)度要求商品房預(yù)售時(shí)，開發(fā)建設(shè)的形象進(jìn)度應(yīng)達(dá)到規(guī)定要求。一般多層建筑應(yīng)完成主體結(jié)構(gòu)的三分之二以上，高層建筑應(yīng)完成主體結(jié)構(gòu)的二分之一以上。具體工程進(jìn)度要求可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定。（二）二手房1.取得房屋所有權(quán)證書二手房出售時(shí)，賣方應(yīng)已取得房屋所有權(quán)證書，確保房屋產(chǎn)權(quán)合法有效。未取得房屋所有權(quán)證書的房屋，不得上市交易，但存在特殊情況的除外，如繼承、法院判決等取得的房屋，需提供相關(guān)證明文件。2.不存在限制交易情形房屋不存在被依法查封、抵押、限制轉(zhuǎn)讓等限制交易情形。如房屋存在上述情況，應(yīng)在解決相關(guān)問題后，方可進(jìn)行出售。四、房屋出售程序（一）新建商品房1.認(rèn)購購房人在選定房屋后，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂認(rèn)購協(xié)議，繳納認(rèn)購定金。認(rèn)購協(xié)議應(yīng)明確房屋基本情況、認(rèn)購價(jià)格、付款方式、簽訂正式合同時(shí)間等內(nèi)容。2.簽訂合同購房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在約定時(shí)間內(nèi)簽訂商品房買賣合同。合同應(yīng)按照《商品房買賣合同示范文本》簽訂，明確雙方權(quán)利義務(wù)，包括房屋基本情況、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等條款。3.預(yù)售登記房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房買賣合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。預(yù)售登記備案可以保障購房人的權(quán)益，防止房屋重復(fù)銷售。4.交付房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)向購房人交付房屋。交付前，開發(fā)企業(yè)應(yīng)組織相關(guān)部門對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，確保房屋質(zhì)量符合要求。交付時(shí)，購房人應(yīng)查驗(yàn)房屋質(zhì)量，如發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)要求開發(fā)企業(yè)整改。（二）二手房1.掛牌出售二手房賣方委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或自行在房屋交易平臺(tái)上掛牌出售房屋，發(fā)布房屋相關(guān)信息，包括房屋位置、面積、戶型、價(jià)格、產(chǎn)權(quán)情況等。2.看房洽談購房人通過各種渠道了解到掛牌房屋信息后，與賣方或其委托的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)聯(lián)系看房。看房過程中，購房人可進(jìn)一步了解房屋實(shí)際情況，與賣方洽談價(jià)格、付款方式等交易細(xì)節(jié)。3.簽訂合同買賣雙方就交易事項(xiàng)達(dá)成一致后，簽訂二手房買賣合同。合同應(yīng)明確房屋基本情況、成交價(jià)格、付款方式、交房時(shí)間、違約責(zé)任等條款。合同簽訂后，買賣雙方可選擇辦理合同網(wǎng)簽手續(xù)，以保障交易安全。4.產(chǎn)權(quán)過戶買賣雙方共同向房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。辦理過戶手續(xù)時(shí)，需提交房屋買賣合同、雙方身份證明、房屋所有權(quán)證書等相關(guān)材料。房地產(chǎn)管理部門對(duì)提交的材料進(jìn)行審核，符合條件的予以辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記。5.資金監(jiān)管為保障交易資金安全，二手房交易可實(shí)行資金監(jiān)管制度。買賣雙方將交易資金存入監(jiān)管賬戶，在完成房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)按照約定將資金劃轉(zhuǎn)給賣方。五、房屋價(jià)格管理（一）新建商品房1.價(jià)格備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)向價(jià)格主管部門報(bào)送商品房預(yù)售價(jià)格備案表，明確每套房屋的預(yù)售價(jià)格、價(jià)格浮動(dòng)范圍等內(nèi)容。價(jià)格備案應(yīng)遵循公平合理、誠實(shí)信用原則，不得虛高標(biāo)價(jià)或惡意低價(jià)傾銷。2.明碼標(biāo)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷售場所顯著位置明碼標(biāo)價(jià)，公示每套房屋的銷售價(jià)格、價(jià)格構(gòu)成、優(yōu)惠政策等信息。標(biāo)價(jià)內(nèi)容應(yīng)真實(shí)準(zhǔn)確、清晰醒目，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售房屋或收取未標(biāo)明的費(fèi)用。（二）二手房1.市場指導(dǎo)價(jià)各地房地產(chǎn)管理部門可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況，定期發(fā)布二手房市場指導(dǎo)價(jià)。二手房交易價(jià)格可參考市場指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行協(xié)商確定，但不得違反法律法規(guī)和市場規(guī)律。2.價(jià)格評(píng)估在二手房交易過程中，如買賣雙方對(duì)房屋價(jià)格存在爭議，可委托具有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照相關(guān)評(píng)估規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，出具客觀公正的評(píng)估報(bào)告，為交易雙方提供價(jià)格參考依據(jù)。六、房屋質(zhì)量與保修（一）新建商品房1.質(zhì)量責(zé)任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)所售商品房的質(zhì)量負(fù)責(zé)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照國家有關(guān)工程建設(shè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，確保房屋質(zhì)量符合要求。在房屋交付使用后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)一定期限內(nèi)的質(zhì)量保修責(zé)任。2.保修期限商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。3.保修范圍房屋質(zhì)量保修范圍包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目。在保修期限內(nèi)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)履行保修義務(wù)，對(duì)出現(xiàn)質(zhì)量問題的房屋進(jìn)行維修。（二）二手房1.質(zhì)量告知二手房賣方應(yīng)如實(shí)向買方告知房屋質(zhì)量狀況，包括房屋是否存在質(zhì)量問題、維修歷史等情況。如賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量問題，給買方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。2.維修責(zé)任對(duì)于二手房在交易前已存在的質(zhì)量問題，如屬于保修范圍且在原房屋質(zhì)量保修期限內(nèi)的，由原開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修；如已超出保修期限，買賣雙方可協(xié)商確定維修責(zé)任。七、房屋交易合同管理（一）合同簽訂1.合同示范文本房屋出售合同應(yīng)使用統(tǒng)一的合同示范文本。新建商品房買賣合同應(yīng)按照《商品房買賣合同示范文本》簽訂，二手房買賣合同可參照當(dāng)?shù)刂贫ǖ亩址抠I賣合同示范文本簽訂。合同示范文本明確了雙方的權(quán)利義務(wù)，有助于規(guī)范合同內(nèi)容，減少合同糾紛。2.合同條款審查房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在促成房屋交易時(shí)，應(yīng)對(duì)合同條款進(jìn)行審查，確保合同內(nèi)容合法合規(guī)、公平合理。對(duì)于合同中的重要條款，如價(jià)格、付款方式、交房時(shí)間、違約責(zé)任等，應(yīng)向交易當(dāng)事人詳細(xì)解釋說明，避免因誤解導(dǎo)致合同糾紛。（二）合同履行1.當(dāng)事人義務(wù)合同雙方應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。購房人應(yīng)按時(shí)支付購房款，賣方應(yīng)按照約定時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)交付房屋。在合同履行過程中，如一方出現(xiàn)違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2.違約責(zé)任合同應(yīng)明確約定違約責(zé)任，包括違約情形、違約金數(shù)額或計(jì)算方法等。如購房人逾期支付購房款，應(yīng)按照合同約定支付違約金；賣方逾期交房的，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。通過明確違約責(zé)任，可促使雙方嚴(yán)格履行合同義務(wù)，保障交易順利進(jìn)行。（三）合同變更與解除1.變更條件在合同履行過程中，如因不可抗力、政策調(diào)整等原因需要變更合同內(nèi)容的，雙方應(yīng)協(xié)商一致，并簽訂書面變更協(xié)議。變更協(xié)議應(yīng)明確變更的內(nèi)容、時(shí)間等事項(xiàng)，作為原合同的補(bǔ)充文件。2.解除條件合同雙方在符合法定或約定解除條件時(shí)，可以解除合同。如因一方嚴(yán)重違約導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，另一方有權(quán)解除合同。解除合同應(yīng)按照法律規(guī)定或合同約定的程序進(jìn)行，解除合同后，雙方應(yīng)按照約定辦理相關(guān)手續(xù)，如退還購房款、房屋交接等。八、房屋交易資金監(jiān)管（一）監(jiān)管原則房屋交易資金監(jiān)管遵循安全、透明、規(guī)范的原則，保障交易資金的安全，防止資金被挪用或侵占，確保交易雙方的合法權(quán)益。（二）監(jiān)管賬戶設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或二手房交易雙方應(yīng)在監(jiān)管銀行設(shè)立交易資金監(jiān)管賬戶。監(jiān)管賬戶應(yīng)與開發(fā)企業(yè)或交易雙方的其他賬戶分開管理，?？顚Ｓ谩１O(jiān)管銀行應(yīng)按照監(jiān)管協(xié)議的要求，對(duì)監(jiān)管賬戶資金進(jìn)行監(jiān)管。（三）資金繳存與使用1.新建商品房購房人應(yīng)按照商品房買賣合同約定的付款方式，將購房款存入監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在完成房屋交付等相關(guān)手續(xù)后，可按照監(jiān)管協(xié)議約定的程序申請使用監(jiān)管賬戶資金。2.二手房二手房交易資金繳存與使用按照資金監(jiān)管協(xié)議執(zhí)行。買賣雙方將交易資金存入監(jiān)管賬戶后，在完成房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記等手續(xù)后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)根據(jù)協(xié)議將資金劃轉(zhuǎn)給賣方。九、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理（一）資質(zhì)要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房屋出售經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，應(yīng)具備相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)。資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)，不同等級(jí)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可從事的業(yè)務(wù)范圍有所不同。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照規(guī)定配備一定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理等。（二）經(jīng)營規(guī)范1.備案登記房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的30日內(nèi)，到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理備案登記手續(xù)。備案登記時(shí)，應(yīng)提交營業(yè)執(zhí)照、機(jī)構(gòu)章程、人員資格證書等相關(guān)材料。2.信息公示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)在經(jīng)營場所顯著位置公示營業(yè)執(zhí)照、備案證明、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員信息等內(nèi)容，接受社會(huì)監(jiān)督。3.合同簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成房屋交易的，應(yīng)與交易雙方簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。服務(wù)合同應(yīng)明確服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)等條款，保障交易雙方的合法權(quán)益。4.禁止行為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得有下列行為：捏造散布漲價(jià)信息，惡意哄抬房價(jià)；對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣（租）出房屋賺取差價(jià)；以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易；泄露或者不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當(dāng)利益；為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)；法律、法規(guī)禁止的其他行為。十、監(jiān)督管理（一）部門職責(zé)1.房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)房屋出售活動(dòng)的監(jiān)督管理，包括對(duì)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審查、市場行為監(jiān)管、合同備案、產(chǎn)權(quán)登記等工作。對(duì)違反本辦法規(guī)定的行為，依法進(jìn)行查處。2.價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)房屋價(jià)格的監(jiān)督管理，制定價(jià)格政策，查處價(jià)格違法行為，維護(hù)市場價(jià)格秩序。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和二手房交易價(jià)格進(jìn)行監(jiān)督檢查，防止價(jià)格欺詐等行為。3.工商行政管理部門負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等市場主體的登記注冊和經(jīng)營行為進(jìn)行監(jiān)督管理，查處不正當(dāng)競爭、虛假宣傳等違法行為。（二）監(jiān)督檢查措施1.現(xiàn)場檢查相關(guān)管理部門有權(quán)對(duì)房屋出售現(xiàn)場進(jìn)行檢查，包括開發(fā)企業(yè)售樓處、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營場所等。檢查內(nèi)容包括企業(yè)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、銷售方案、合同簽訂情況、房屋質(zhì)量等方面。2.資料查閱管理部門可要求開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等提供與房屋出售相關(guān)的資料，如銷售合同、財(cái)務(wù)報(bào)表、產(chǎn)權(quán)證書等，以便進(jìn)行審查核實(shí)。3.投訴舉報(bào)處理建立健全投訴舉報(bào)制度，受理購房人、消費(fèi)者等對(duì)房屋出售活動(dòng)中違法行為的投訴舉報(bào)。管理部門應(yīng)及時(shí)對(duì)投訴舉報(bào)進(jìn)行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果反饋給投訴舉報(bào)人。十一、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)責(zé)任1.未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。3.開發(fā)企業(yè)不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處以罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)責(zé)任1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反本辦法規(guī)定，有禁止行為之一的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案；對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證