唐山房地產(chǎn)物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為了規(guī)范唐山房地產(chǎn)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造安全、整潔、舒適、文明的居住和工作環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標準，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于唐山市行政區(qū)域內(nèi)各類住宅、商業(yè)、辦公等房地產(chǎn)項目的物業(yè)管理活動。（三）基本原則1.以人為本原則：物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)以業(yè)主和使用人的需求為出發(fā)點，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的服務(wù)。2.依法管理原則：物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵守國家法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定，依法履行職責(zé)，保障各方合法權(quán)益。3.公開公平公正原則：物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)公開透明，公平對待各方主體，公正處理各類糾紛。4.服務(wù)與管理并重原則：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時，加強對物業(yè)區(qū)域的管理，維護公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生。（四）職責(zé)分工1.唐山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責(zé)全市房地產(chǎn)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)各縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門開展物業(yè)管理工作。2.各縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)物業(yè)管理活動的具體監(jiān)督管理工作。3.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。4.社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理相關(guān)工作，指導(dǎo)業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。二、業(yè)主及業(yè)主大會（一）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利。參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。按時交納物業(yè)服務(wù)費用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（二）業(yè)主大會的成立1.一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的要求，報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明。房屋及建筑物面積清冊。業(yè)主名冊。建筑規(guī)劃總平面圖。交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明。物業(yè)服務(wù)用房配置證明。其他有關(guān)的文件資料。2.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)自收到建設(shè)單位報送的籌備首次業(yè)主大會會議所需文件資料之日起30日內(nèi)，負責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。3.籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和社區(qū)居民委員會代表組成?；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。4.籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。（三）業(yè)主大會的職責(zé)1.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。2.制定和修改管理規(guī)約。3.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。4.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。5.籌集和使用專項維修資金。6.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。7.改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動。8.有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。（四）業(yè)主大會會議1.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。2.業(yè)主大會決定本辦法第十一條第（五）項至第（八）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本辦法第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。3.業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。三、業(yè)主委員會（一）業(yè)主委員會的成立1.業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力。遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)。遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)。熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔。具有一定的組織能力。具備必要的工作時間。2.業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。（二）業(yè)主委員會的職責(zé)1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。2.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。3.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。4.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。5.監(jiān)督管理規(guī)約的實施。6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用。7.組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用。8.調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛。9.業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。（三）業(yè)主委員會的會議1.業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。2.業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。（四）業(yè)主委員會的換屆1.業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。2.業(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)。業(yè)主委員會任期屆滿仍未進行換屆選舉的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期進行換屆選舉；逾期仍未進行的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以組織業(yè)主進行換屆選舉。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)等級的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。2.唐山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責(zé)本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的審批和管理工作。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘與解聘1.業(yè)主大會有權(quán)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂續(xù)聘合同；業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定的程序進行選聘。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)無正當(dāng)理由不得擅自終止服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需提前終止物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個月書面告知業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。2.制定和完善物業(yè)服務(wù)方案，建立健全物業(yè)管理檔案資料。3.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行日常維護、保養(yǎng)和管理。4.負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護工作。5.協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，維護公共秩序。6.按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，代收代繳相關(guān)費用。7.定期聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，不斷改進服務(wù)質(zhì)量。8.法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出1.物業(yè)服務(wù)合同期滿或者依法解除、終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并按照規(guī)定辦理交接手續(xù)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：物業(yè)管理用房。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地的使用和維護保養(yǎng)記錄。物業(yè)檔案資料。專項維修資金及使用情況資料。其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。五、物業(yè)的使用與維護（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用與維護1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和維護應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，保障物業(yè)的安全、正常使用。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行定期檢查、維護和保養(yǎng)，確保其正常運行。3.業(yè)主、使用人不得擅自改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途。確需改變用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。4.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用，按照國家有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會的決定從專項維修資金中列支；專項維修資金不足的，由業(yè)主按照規(guī)定分攤。（二）住宅專項維修資金的管理與使用1.住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。3.業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，其交存的住宅專項維修資金不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給受讓人。（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化養(yǎng)護1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、垃圾清運等工作，保持環(huán)境整潔。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護工作，保持綠化美觀。3.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)愛護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和綠化，不得隨意丟棄垃圾、損壞花草樹木。（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范與公共秩序維護1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定安全防范制度，加強安全巡邏，保障業(yè)主、使用人的人身和財產(chǎn)安全。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護工作，勸阻、制止違反治安管理規(guī)定的行為。3.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范和公共秩序維護規(guī)定，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好相關(guān)工作。六、法律責(zé)任（一）業(yè)主、使用人的法律責(zé)任1.業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。2.業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，損害其他業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。（二）業(yè)主委員會的法律責(zé)任1.業(yè)主委員會委員違反本辦法規(guī)定，不履行職責(zé)或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法予以罷免，并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.業(yè)主委員會違反本辦法規(guī)定，作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會決定，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（四）其他單位和個人的法律責(zé)任1.違反本辦法規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的，由縣級以上地