銅陵物業(yè)收費(fèi)管理辦法總則目的與依據(jù)為加強(qiáng)銅陵市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于銅陵市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理活動(dòng)。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用?；驹瓌t物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)1.普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期向社會(huì)公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度內(nèi)，與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.已成立業(yè)主大會(huì)的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。非普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)非普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)1.住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅及住宅小區(qū)外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)委托，對(duì)電梯、消防、二次供水等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行運(yùn)行、維護(hù)、管理的，應(yīng)當(dāng)另行簽訂書(shū)面協(xié)議，并按照協(xié)議約定收費(fèi)。沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行；物業(yè)服務(wù)合同未約定的，按照當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，所需費(fèi)用由業(yè)主支付。物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取包干制收費(fèi)方式的，自負(fù)盈虧。業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何理由再向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)合同約定以外的費(fèi)用。酬金制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)所收的物業(yè)服務(wù)資金僅屬代管性質(zhì)，不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取收費(fèi)時(shí)間物業(yè)服務(wù)費(fèi)用自房屋交付使用之日起按月收取。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。收費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。預(yù)收費(fèi)用物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但預(yù)收期限不得超過(guò)一年。物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向業(yè)主開(kāi)具發(fā)票。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的調(diào)整調(diào)整條件1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行服務(wù)義務(wù)，提供的服務(wù)質(zhì)量不符合合同約定的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任，有權(quán)拒交相應(yīng)服務(wù)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提高的；（2）物業(yè)服務(wù)成本明顯增加的；（3）政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整的。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，將調(diào)整理由、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，征求業(yè)主意見(jiàn)，公示期不得少于十五日。4.業(yè)主對(duì)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主進(jìn)行溝通協(xié)商，并根據(jù)業(yè)主的意見(jiàn)進(jìn)行調(diào)整。5.經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)格主管部門(mén)備案。調(diào)整程序1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的書(shū)面申請(qǐng)，并提交調(diào)整理由、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)材料。2.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的調(diào)整申請(qǐng)進(jìn)行審議，并將審議結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不得少于十五日。3.業(yè)主對(duì)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行溝通協(xié)商，并根據(jù)業(yè)主的意見(jiàn)進(jìn)行調(diào)整。4.經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)格主管部門(mén)備案。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理價(jià)格主管部門(mén)職責(zé)1.負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。2.會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。3.對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)職責(zé)1.負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。2.會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。3.指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。其他部門(mén)職責(zé)1.市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、壟斷等違法行為。2.民政部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助做好物業(yè)管理相關(guān)工作。3.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。監(jiān)督檢查措施1.價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供價(jià)格、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等相關(guān)資料。2.價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以采取查閱、復(fù)制有關(guān)文件、資料，詢問(wèn)當(dāng)事人，實(shí)地調(diào)查等方式進(jìn)行檢查。3.價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示執(zhí)法證件。投訴處理1.業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為有異議的，可以向價(jià)格主管部門(mén)或者房地產(chǎn)行政主管部門(mén)投訴。2.價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理業(yè)主、物業(yè)使用人的投訴，并依法進(jìn)行處理。3.業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)處理結(jié)果不滿意的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。法律責(zé)任業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責(zé)任業(yè)主、物業(yè)使用人違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門(mén)依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰：（1）超出政府指導(dǎo)價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；（2）低于服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求，實(shí)行低收費(fèi)的；（3）采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；（4）強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的；（5）不按照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；（6）其他價(jià)格違法行為。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行服務(wù)義務(wù)的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照合同約定承