南城新基祝合鞋廠工程改造定位籌劃報(bào)告1第2頁(yè)第一局部:東莞城市未來開展2第3頁(yè)東莞人口至2021年，東莞人口總數(shù)變化不大，但人才入戶及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型將優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)至2021年末，東莞市總?cè)丝?31萬人，其中戶籍人口178萬人，至2021年總數(shù)變化不大隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，人才結(jié)構(gòu)將發(fā)生根本的改變，中間高素質(zhì)人才將出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)3第4頁(yè)東莞經(jīng)濟(jì)地位東莞歷年來生產(chǎn)總值走勢(shì)2021年珠三角城市經(jīng)濟(jì)總量及增長(zhǎng)率經(jīng)濟(jì)總量可觀，未來5年相當(dāng)于珠海、江門和中山之和，處于第四位東莞市國(guó)民經(jīng)濟(jì)在珠三角地區(qū)處于第二集團(tuán)，珠三角第四位，是珠海、江門和中山之和，但是增長(zhǎng)率憂人，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)受限。4第5頁(yè)東莞貿(mào)易狀況東莞是商業(yè)興旺城市，商貿(mào)交易活潑，消費(fèi)力強(qiáng)勁，市場(chǎng)體系完善東莞市居民收入水平在珠三角城市第一，人均消費(fèi)支出同樣第一，消費(fèi)活動(dòng)活潑5第6頁(yè)東莞貿(mào)易狀況2021年全年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額956.25億元，比上年增長(zhǎng)14.1%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額831.96億元，增長(zhǎng)14.7%；住宿餐飲業(yè)零售額124.23億元，增長(zhǎng)10.1%。按照13%的增長(zhǎng)率，2021年的東莞消費(fèi)總量位1990億元，將等同于2006年的廣州和2007年的深圳。東莞是商業(yè)與廣深差距明顯，人均較低，消費(fèi)力外溢明顯6第7頁(yè)?東莞市2005-2021年城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃?商業(yè)遠(yuǎn)期規(guī)劃：東莞將形成“一主八副〞的商業(yè)格局 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃到2021年，東莞市將建成以“一主八副〞商業(yè)中心為主導(dǎo)，以城鎮(zhèn)商業(yè)為支撐，以社區(qū)商業(yè)為根底，以各類商業(yè)街為特色，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)合理、業(yè)態(tài)優(yōu)化，電子商務(wù)功能完善的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系，形成商業(yè)效勞業(yè)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)和物流基地與產(chǎn)業(yè)相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)開展的繁榮局面。一主：建設(shè)一個(gè)以莞城、東城、南城和萬江主要商圈為核心的東莞市商業(yè)主中心。八副：開展松山湖、虎門、常平、厚街、塘廈、長(zhǎng)安、樟木頭、石龍八個(gè)商業(yè)副中心網(wǎng)點(diǎn)面積增量放緩，對(duì)大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)的新批建實(shí)行聽證制度，重“質(zhì)〞而非重“量〞住宅禁商：新開發(fā)的住宅小區(qū)除了臨街的裙樓局部可以規(guī)劃為商鋪，而且這個(gè)面積必須按照居住區(qū)的總建筑面積的相應(yīng)比例，以及社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置原那么預(yù)留的配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積而合理配置的，除此之外，住宅就是住宅，不能做商業(yè)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃7第8頁(yè)2000-2021東莞市未來開展與規(guī)劃：城市商業(yè)主中心四大區(qū)萬江商圈：規(guī)劃近期，以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集聚度較高的萬福路和教育路為核心向外輻射。重點(diǎn)以華南MALL和麥德龍等大型商業(yè)工程為主形成購(gòu)物中心，與旅游、休閑、娛樂等相結(jié)合，表達(dá)多元化效勞特色。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)適度控制大型零售網(wǎng)點(diǎn)和大型購(gòu)物中心等的建設(shè)；鼓勵(lì)調(diào)整中型綜合超市作為商業(yè)集聚地的主力店。莞城商圈：規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)結(jié)合舊城改造，綜合開發(fā)利用舊城資源，整合現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)，創(chuàng)新消費(fèi)方式，振興傳統(tǒng)特色商業(yè)街。東縱大道商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與東城商圈東城大道的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相連接，逐步形成以新型中高檔業(yè)態(tài)為主的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)。調(diào)控大型零售網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)，引導(dǎo)綜合百貨商場(chǎng)、超市等拉開消費(fèi)檔次，確立消費(fèi)主題，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。南城商圈：規(guī)劃期內(nèi)，以鴻福路和東莞大道為景觀主軸，展示我市新型政企形象和現(xiàn)代商業(yè)、產(chǎn)業(yè)風(fēng)貌，重點(diǎn)表達(dá)商務(wù)功能特色。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)應(yīng)以新型業(yè)態(tài)為主，以綜合百貨和綜合超市為主力店，構(gòu)建一個(gè)大型購(gòu)物中心，配套品牌專賣店、專業(yè)店、便利店以及各類品牌連鎖餐飲網(wǎng)點(diǎn)等；購(gòu)物中心及其配套網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施必須與行政、商務(wù)的整體規(guī)劃開展環(huán)境協(xié)調(diào)一致；設(shè)，提升品牌的知名度。東城商圈：東城大道和東城中路十字交叉形成兩個(gè)商業(yè)集聚地。規(guī)劃期內(nèi)，東城的網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)以新型業(yè)態(tài)的時(shí)尚、個(gè)性化、娛樂、餐飲消費(fèi)為特色，帶動(dòng)舊城商業(yè)街區(qū)經(jīng)營(yíng)模式更新，創(chuàng)新消費(fèi)熱點(diǎn)，集聚新型商業(yè)板塊。東縱大道、東城中路及東城大道一帶以中高檔主題消費(fèi)為主，形成時(shí)尚購(gòu)物區(qū)。商業(yè)主中心的聚焦點(diǎn)就是在東莞大道和鴻福路的核心區(qū)域上8第9頁(yè)2000-2021東莞市商業(yè)規(guī)劃：遠(yuǎn)期目標(biāo)社會(huì)消費(fèi)品零售總額以年均增長(zhǎng)率13%計(jì)算，到2021年約為1990億元。規(guī)劃遠(yuǎn)期，折合消費(fèi)人口人均大型零售網(wǎng)點(diǎn)面積到達(dá)1.04平方米，大型零售網(wǎng)點(diǎn)新增89萬平方米，總量到達(dá)約400萬平方米。同時(shí)，大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)適度開展和調(diào)整相結(jié)合，進(jìn)一步提升零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)中新型業(yè)態(tài)的比例。東莞商業(yè)規(guī)劃東莞消費(fèi)網(wǎng)點(diǎn)具有潛力，至2021年，大型商業(yè)和新型業(yè)態(tài)增加值為89萬之多9第10頁(yè)小結(jié)至2021年?yáng)|莞市人口總量變化不大，但是人才結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化東莞市經(jīng)濟(jì)總量保持高速增長(zhǎng)，依然第四，消費(fèi)潛力巨大東莞人均收入和人均支出均在珠三角城市第一，但人均消費(fèi)社會(huì)批發(fā)零售額僅第五，消費(fèi)外溢嚴(yán)重，時(shí)機(jī)巨大將新增89萬大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積，東莞商業(yè)仍然充滿著時(shí)機(jī)10第二局部:東莞商業(yè)現(xiàn)狀11第12頁(yè)東莞市百貨、超市、家電等零售開展及現(xiàn)狀現(xiàn)有百貨：海雅百貨、天虹百貨、天和百貨、彩怡百貨共5家現(xiàn)有超市：吉之島、家樂福、沃爾瑪、嘉榮超市、百佳等共近20家現(xiàn)有家電：順電、時(shí)尚電器、國(guó)美電器、蘇寧電器共13家現(xiàn)有主力商家數(shù)碼專賣：天源電腦城、天源數(shù)碼港、賽格電子市場(chǎng)等12第13頁(yè)百貨商家分布東莞百貨主要以東城為主，而且根本上以外來百貨經(jīng)營(yíng)為主，城區(qū)內(nèi)共五家百貨，主要集中在東城，而且規(guī)模較小，根本上面積都在20000平方。市政府天和百貨彩怡百貨天虹百貨海雅百貨海雅百貨彩怡百貨星河城匯一城中天中央廣場(chǎng)凱德廣場(chǎng)13第14頁(yè)超市的分布百佳超市嘉榮超市吉之島東莞超市數(shù)量相對(duì)較多，主要以東城莞城為主，南城相對(duì)數(shù)量較少，近幾年超市開展速度遞增，跟東莞人口、地產(chǎn)等因素密不可分。市政府沃爾瑪家樂福沃爾瑪沃爾瑪沃爾瑪嘉榮超市家樂福家樂福百佳超市嘉榮超市好又多華潤(rùn)超市嘉榮超市14第15頁(yè)電器專賣分布蘇寧電器國(guó)美電器國(guó)美電器時(shí)尚電器東莞家電根本上以國(guó)美、蘇寧和外鄉(xiāng)企業(yè)時(shí)尚電器為主，店鋪分布也是一東城為主，南城莞城相對(duì)較少，開展空間較大。市政府時(shí)尚電器時(shí)尚電器蘇寧電器蘇寧電器時(shí)尚電器蘇寧電器蘇寧電器順電電器國(guó)美電器15第16頁(yè)數(shù)碼分布東莞數(shù)碼電腦市場(chǎng)較少，而且不成規(guī)模，檔次較低，根本上以東城為主，經(jīng)營(yíng)一般，主要經(jīng)營(yíng)物業(yè)條件影響，但市場(chǎng)潛力很大。市政府天源數(shù)碼港東日電腦天源電腦城賽格電子市場(chǎng)天源數(shù)碼城16步行街分布東莞商業(yè)的開展最初是在商業(yè)街的前提下開展起來的，西正路、花園路是商業(yè)開展的最初雛形；南城步行街的興起代表了新興商業(yè)的開展。南城步行街、城市風(fēng)景街區(qū)西正路花園路17總部基地2000-2021東莞市未來開展與規(guī)劃：城市向東南開展，形成“一網(wǎng)兩區(qū)三張牌〞的城市格局東莞市城市總體規(guī)劃〔2000-2021〕向南發(fā)展東莞未來的核心是以南城開展為主；東莞未來開展方向18小結(jié)東莞是一個(gè)擁有GDP4000多億的副省級(jí)城市，但是商業(yè)開展模式緩慢東莞商業(yè)開展還是處在一個(gè)傳統(tǒng)的開展階段，業(yè)態(tài)以單純的商業(yè)為主東莞市區(qū)商業(yè)集中在東城和莞城，南城片區(qū)商業(yè)相對(duì)缺乏19第三局部:祝合鞋廠工程現(xiàn)狀20南城步行街工程位置城市風(fēng)景莞太路總部基地片區(qū)工程位置萬科金域華府中信新天地石竹新花園晶城新基社區(qū)祝合鞋廠緊鄰莞太路，與南城步行街僅一路之隔，與城市風(fēng)景街僅百米之遠(yuǎn)，工程位置非常理想，周邊住宅林立，擁有晶城、中信新天地、石竹新花園、萬科金域華府等眾多樓盤及新基社區(qū)的數(shù)十萬消費(fèi)者保證，商業(yè)前景非?？捎^。21工程現(xiàn)狀該工程總占地14828.4M2，由A、B、C三座獨(dú)立的樓體組成，總建筑面積約為15000M2，根本上以廠房為主。A區(qū)3FB區(qū)4FC區(qū)4FA區(qū)共三層，單層面積1700M2，總建筑5100M2，現(xiàn)在用于廠房和辦公B區(qū)共三層，單層面積1750M2，總建筑5250M2，根本為廠房C區(qū)共四層，單層面積1100M2，總建筑4400M2，現(xiàn)在用于員工宿舍22A區(qū)3FB區(qū)3FC區(qū)4F工程現(xiàn)狀外立面墻體宿舍外立面廠房沿東莞路旁廠房外立面23工程周邊環(huán)境—南城富民步行街工程位置南城富民步行街24工程周邊環(huán)境—城市風(fēng)景街城市風(fēng)景坐享時(shí)尚國(guó)際街區(qū)便利，毗鄰規(guī)劃中的中央商務(wù)區(qū)，直通正在建設(shè)中的輕軌新城中心樞紐站，絕好的區(qū)域位置，無限開展前景使之成為東莞高品質(zhì)小戶型物業(yè)的典范。城市風(fēng)景街區(qū)的商業(yè)氣氛將大大帶動(dòng)周邊工程。工程位置城市風(fēng)景25工程周邊環(huán)境—中天城市創(chuàng)意谷祝合工程中天城市創(chuàng)意谷中天城市創(chuàng)意谷位于城市風(fēng)景16棟對(duì)面，與祝合工程緊密相連，緊鄰莞太路站臺(tái)，與南城步行街一路之隔，交通便利，區(qū)位優(yōu)越。該工程預(yù)計(jì)于2021年5月份推向市場(chǎng)，是新基廠房改造工程，主營(yíng)為咖啡廳、電玩、KTV等休閑娛樂工程。26工程周邊環(huán)境—新基SPAR工程位置新基SPAR廣東嘉榮超市成立于1992年，是一家以超市大賣場(chǎng)為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的跨區(qū)域、多業(yè)態(tài)的現(xiàn)代化零售企業(yè)。十多年來，嘉榮始終堅(jiān)持走具有特色、符合本地實(shí)際、貼近百姓生活的連鎖開展道路；但是新基嘉榮合同于2021年中到期，屆時(shí)將面臨拆遷的可能。莞太路該工程2021年將面臨撤除。27工程SWOT分析工程位置S優(yōu)勢(shì)：1、該工程地段優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利；2、周邊商業(yè)工程比較成熟，尤其是受南城富民步行街的影響；3、周邊住宅林立，存在強(qiáng)大的消費(fèi)潛力；W優(yōu)勢(shì)：1、沒有前商業(yè)廣場(chǎng)，不利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)；2、由于該工程是工廠改造，不利于傳統(tǒng)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)，必須考慮其他商業(yè)類型；O時(shí)機(jī)：1、地段、消費(fèi)力等商業(yè)因素是該工程開展的良好因素；2、東莞南城商業(yè)相對(duì)開展空間較大，與市政府的規(guī)劃方向相吻合；3、南城傳統(tǒng)商業(yè)相對(duì)東城莞城開展較慢，商業(yè)模式單一，休閑娛樂型商業(yè)開展較大；4、南城步行街、城市風(fēng)景、中天城市創(chuàng)意谷等工程開展帶來無限商機(jī)；T威脅：1、步行街、城市風(fēng)景自身帶來的競(jìng)爭(zhēng)威脅；2、傳統(tǒng)商業(yè)不適宜本工程開展；3、改造體量相對(duì)龐大；28小結(jié)祝合鞋廠地段優(yōu)勢(shì)明顯，未來商業(yè)前景巨大；工程周邊商業(yè)環(huán)境良好，有望與享有商業(yè)互補(bǔ)互利，共同開展；由于該工程屬改造工程，商業(yè)開展需跳出“傳統(tǒng)商業(yè)模式〞的圈子來。29第四局部:祝合工程定位30工程需求分析—開展思考A區(qū)3FB區(qū)3FC區(qū)4FB區(qū)共三層，總建筑5250M2，由于昭示面被A區(qū)遮擋，因此，該工程必須和A去綜合考慮C區(qū)共四層，總建筑4400M2，由于距離城市主干道較遠(yuǎn)，但卻有良好的交通網(wǎng)絡(luò)和環(huán)境，因此可以結(jié)合酒店、旅館考慮A區(qū)總建筑5100M2，由于緊靠莞太路，開展時(shí)機(jī)較大，加之昭示性較好，因此可以從傳統(tǒng)模式考慮莞太路香園路莞太路31工程需求分析—開展瓶頸1中天城市創(chuàng)意谷祝合改造工程中天城市創(chuàng)意谷廣場(chǎng)市政綠化該工程的沿莞太路昭示面被沿路綠化帶遮擋，工程開展瓶頸較大；如果要考慮A、B、C三區(qū)的開展，就必須共用“中天城市創(chuàng)意谷〞前廣場(chǎng)〔約3000平方〕，且商業(yè)門口必須設(shè)立在在箭頭處。32工程需求分析—開展瓶頸2祝合改造工程由于工程A、B區(qū)較長(zhǎng)，進(jìn)深較小，不利于商業(yè)工程的開展，因材在考慮工程開展的同時(shí)，必須把A、B工程結(jié)合起來共同考慮，最好把A\B區(qū)當(dāng)作整體來思考。A區(qū)B區(qū)85M21M65M25M33工程開展思考南城步行街工程位置城市風(fēng)景莞太路總部基地片區(qū)萬科金域華府中信新天地石竹新花園晶城新基社區(qū)從周邊商業(yè)環(huán)境考慮，本工程體量相對(duì)較大，交通、昭示性、可達(dá)性等多方面因素都不理想，周邊以社區(qū)、酒店、步行街等工程為主，缺少休閑娛樂等設(shè)施，因此建議工程定位應(yīng)該從休閑娛樂考慮。新基SPAR34工程定位該工程定位于休閑娛樂場(chǎng)所，共五層；首層為服裝旗艦店，2樓為咖啡廳；3樓為電玩；4-5KTV祝合改造工程中天城市創(chuàng)意谷結(jié)合中天城市創(chuàng)意谷的工程定位，以及周邊步行街、風(fēng)景街等工程，建議該工程定位時(shí)尚流行品、休閑咖啡、棋牌桌球、旅館酒店等創(chuàng)意生活工程。35工程案名南城創(chuàng)意新天地36A區(qū)3FB區(qū)3FC區(qū)4FB區(qū)共三層，總建筑5250M2，由于內(nèi)陷A區(qū)，所以必須由A區(qū)帶動(dòng)，建首層用于餐飲；2層用于流行飾品；三層為美容美發(fā)、SPA。C區(qū)環(huán)境優(yōu)雅共四層，可用作創(chuàng)意旅館、酒店，由于露廣場(chǎng)較大，可用于咖啡店。A區(qū)總建筑5100M2，首層可考慮生活超市或者電器；二層經(jīng)營(yíng)流行飾品服飾；3三樓桌球城或者棋牌室莞太路香園路莞太路工程區(qū)位劃分C區(qū)前廣場(chǎng)樹木林立，環(huán)境優(yōu)雅，該區(qū)域可適當(dāng)配備戶外咖啡店、甜品店，作為旅館酒店配套37成功案例一：上海八號(hào)橋工程位置：建國(guó)中路8號(hào)-11號(hào)工程介紹：原本是一個(gè)普通工廠所在地，如今，已經(jīng)成為“上海時(shí)尚創(chuàng)意中心〞，并取了一個(gè)頗有特色的名字“八號(hào)橋〞。38“八號(hào)橋〞原為法租界時(shí)期遺留下來的老廠房。在上海市經(jīng)委的支持下，由上?！矅?guó)際〕產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移咨詢效勞中心和曾成功打造“新天地〞的黃瀚泓先生共同斥資4000余萬元改造，在保存其原有建筑架構(gòu)的根底上，融入新的建筑概念，建成面積達(dá)1萬余平方米的時(shí)尚創(chuàng)意中心。成功案例一：上海八號(hào)橋39成功案例一：上海八號(hào)橋改造后外立面40成功案例一：上海八號(hào)橋改造后外立面41成功案例一：上海八號(hào)橋原本廠房的內(nèi)部空間非常大，層高達(dá)十幾米，因此改造時(shí)應(yīng)用了多層次的空間設(shè)計(jì)理念。42成功案例二：上海玫瑰坊商業(yè)街工程位置：長(zhǎng)寧區(qū)中山公園商圈軸心地段，地處軌道交通二號(hào)線和三號(hào)線換乘中心地區(qū)。規(guī)劃特色：上海首個(gè)敞開回廊式商業(yè)街，是集服飾專賣、餐飲、娛樂、休閑等為一體的休閑購(gòu)物中心。每層環(huán)繞中庭設(shè)計(jì)了一條步行回廊和舒緩的斜坡。步行回廊的一側(cè)可容納200多家店鋪，顧客可以像逛街一樣在每個(gè)櫥窗前瀏覽選購(gòu)。

商業(yè)定位：玫瑰坊商業(yè)街總建筑面積約為17000平方米。商鋪總建筑面積約為7800平方米，共有250家左右的商鋪。作為本市第一條高雅的室內(nèi)敞開回廊式商業(yè)街，它以經(jīng)營(yíng)中檔偏上的精品服裝、餐飲、休閑消費(fèi)為主。以周邊中高檔公寓住宅群的居民、商務(wù)樓的白領(lǐng)、過往中山公園商圈、換乘軌道交通的游客為目標(biāo)市場(chǎng)。

43成功案例二：上海玫瑰坊商業(yè)街敞開式商業(yè)回廊44成功案例二：上海玫瑰坊商業(yè)街45第五局部:工程改造方向46A區(qū)外立面建議A區(qū)B區(qū)C區(qū)莞太路香園路莞太路A區(qū)沿莞太路利用廣告牌、燈箱廣告大力渲染商業(yè)形象。外立面建議采用彩色馬賽克效果處理，表達(dá)出工程的特點(diǎn)以及創(chuàng)意含義。47A區(qū)B區(qū)C區(qū)莞太路香園路莞太路A區(qū)沿莞太路利用廣告牌、燈箱廣告大力渲染商業(yè)形象。外立面建議采用彩色馬賽克效果處理，表達(dá)出工程的特點(diǎn)以及創(chuàng)意含義。B區(qū)建議48C區(qū)建議A區(qū)B區(qū)C區(qū)莞太路香園路莞太路A區(qū)沿莞太路利用廣告牌、燈箱廣告大力渲染商業(yè)形象。外立面建議采用彩色馬賽克效果處理，表達(dá)出工程的特點(diǎn)以及創(chuàng)意含義。49A、B區(qū)建議聯(lián)動(dòng)建議A、B區(qū)域需要靠?jī)蓷l連廊連接起來，保證客流的持續(xù)性。加裝連廊內(nèi)側(cè)分別加裝2組觀光電梯，