讓我們首先回顧一段歷史……1953年7月15日中國一汽于長春破土動工，新中國汽車工業(yè)由此起步1956年7月13日新中國第一輛解放牌4噸載貨汽車于一汽正式下線1958年5月21日毛澤東在北京中南海觀看第一輛東風(fēng)轎車（紅旗轎車前身）1966年5月國產(chǎn)第一批紅旗三排座高級轎車在一汽投產(chǎn)，標(biāo)志著中國有了自己的國賓車幾代共和國領(lǐng)導(dǎo)人視察一汽腳下的土地，源于一個巨變的年代。本案的位置，位于長春一汽的核心區(qū)，坐落于1953年起步動工的廠址之上。作為“共和國的長子”，一汽為新中國的建設(shè)貢獻(xiàn)了巨大的力量，承載了幾代人的記憶與榮耀，對于這個國家、民族與城市，這份精神力量都無疑是巨大的。如今，在這片火熱的土地上，作為央企地產(chǎn)旗艦的保利進(jìn)駐開發(fā)，讓“一汽”這一具備特殊象征意義的符號在歲月中重新找到了一個燦爛舞臺。這亦是我們針對本次提案的必要高度認(rèn)知。站在一個國家、民族與城市文化的立場與高度，看待本案……【演進(jìn)文明重續(xù)榮耀】發(fā)展商：長春保利地產(chǎn)提案方：鋒行地產(chǎn)機(jī)構(gòu)時間：2010.12.22

——保利

長春一汽散熱器廠項(xiàng)目定位報(bào)告目錄ContentsPART3——開發(fā)戰(zhàn)略PART1——市場分析PART4——價格策略PART2——項(xiàng)目分析PART5——案名建議

PART1—市場分析1.1宏觀市場大勢分析一、2010年市場概述1、土地市場成交狀況良好，城市外拓趨勢明顯2010年長春土地市場供應(yīng)量有所增加，受09市場火爆態(tài)勢與市場預(yù)期驅(qū)動，土地成交走勢良好，截止11月土地總成交宗數(shù)94宗，總建筑面積17935890平方米；土地成交活躍區(qū)域多為非城市中心區(qū)域，表明城市外拓進(jìn)程加快，城市核心區(qū)土地稀缺性愈發(fā)明顯；2、商品房住宅供銷兩旺，第四季度市場放量加大2010年前11個月商品房住宅供應(yīng)面積為777.68萬平方米，同比上升24.24%，成交面積則達(dá)701.67萬平米，市場呈現(xiàn)供銷兩旺態(tài)勢；3、價格穩(wěn)步上漲，9-11月成交均價突破6000元長春商品房住宅價格呈現(xiàn)穩(wěn)定、小幅上漲態(tài)勢，其中9、10、11月份商品住宅成交均價連續(xù)3月突破6000元/平米；二、2010年政策概述1、金融政策A、各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款；B、首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定；C、各商業(yè)銀行加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房；D、個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；對個人購買90平方米及以下普通住房，減按1%稅率征收契稅。2、土地政策因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，禁止競買人及其股東參加土地競買活動，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期；3、城市發(fā)展政策隨著長吉圖戰(zhàn)略規(guī)劃及“哈長經(jīng)濟(jì)圈”的確立，將促使長春房地產(chǎn)投資市場進(jìn)一步升溫，房地產(chǎn)市場長期預(yù)期向好；本案建成區(qū)起步區(qū)遠(yuǎn)景發(fā)展用地1.2項(xiàng)目區(qū)域市場分析一、區(qū)域規(guī)劃層面長春汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)——1、規(guī)劃面積：全境面積118.59平方公里，中心城區(qū)面積52.42平方公里；2、規(guī)劃結(jié)構(gòu)：“雙心、三翼”雙心——建成區(qū)現(xiàn)狀的東部中心和規(guī)劃建設(shè)的西部中心；三翼——南北兩個生產(chǎn)翼與中央核心翼，中央核心翼主要布置居住的核心功能，是現(xiàn)狀生活區(qū)的延續(xù)；本案位于“建成區(qū)”中心，亦屬于整體規(guī)劃中的“中央核心翼”區(qū)位；二、區(qū)域房地產(chǎn)市場層面高新南城板塊一汽核心板塊騰飛廣場板塊綠園板塊區(qū)域房地產(chǎn)市場各板塊界定>>1、一汽核心板塊代表項(xiàng)目：緹香公館、多恩虹郡特點(diǎn)分析：1、板塊內(nèi)近年土地供應(yīng)量較小，目前在售項(xiàng)目相對稀缺，且多為中低檔次項(xiàng)目，導(dǎo)致住宅需求旺盛，由近期緹香公館項(xiàng)目未開工即熱銷即可得知；2、板塊內(nèi)項(xiàng)目均以一汽區(qū)域客戶為主，該類人群對區(qū)域忠誠度高，對區(qū)域內(nèi)配套、交通和優(yōu)質(zhì)的供熱條件依賴性較強(qiáng)；3、板塊內(nèi)高端客戶置業(yè)多青睞騰飛廣場板塊（君地天城）、高新南城板塊等；2、騰飛廣場板塊代表項(xiàng)目：君地天城、中鐵國際花園特點(diǎn)分析：1、該板塊屬汽車產(chǎn)業(yè)區(qū)的區(qū)域，土地供應(yīng)量大且成本不高，隨著規(guī)劃發(fā)展政策的西移，該板塊的發(fā)展?jié)摿⒃诮甑玫郊嗅尫牛?、力旺是最早進(jìn)入該板塊的品牌開發(fā)商，隨后君地、中鐵等知名開發(fā)商相繼進(jìn)入，板塊集中效應(yīng)明顯，但目前生活配套不足造成一定制約；同時，該板塊區(qū)域?qū)傩暂^強(qiáng)，以君地天城為例，其客群多為一汽各附屬企業(yè)高管，區(qū)域外客群則相對有限；3、板塊內(nèi)目前在售兩居產(chǎn)品多為70—90平米，三居產(chǎn)品面積則明顯偏大，去化速度相對較慢；3、綠園板塊代表項(xiàng)目：綠地上海城、萬盛理想國、華瀚四季花園、中冶新奧藍(lán)城特點(diǎn)分析：1、該板塊屬長春老城區(qū)，區(qū)域生活配套較為完善，但相對長春其他區(qū)域其發(fā)展較為滯后，且棚戶區(qū)改造項(xiàng)目較多，產(chǎn)品檔次參差不齊；2、因產(chǎn)業(yè)與行政規(guī)劃關(guān)系，該板塊與一汽區(qū)域地緣關(guān)系較緊密，在售項(xiàng)目中存在一定比例的一汽區(qū)域客戶；板塊內(nèi)兩居產(chǎn)品多為90-100平米，三居產(chǎn)品多以實(shí)用性為主，價格多集中在5500—6500元/平米區(qū)間；4、高新、南城板塊代表項(xiàng)目：益田御水丹堤、新發(fā)翡翠花溪特點(diǎn)分析：1、高新區(qū)經(jīng)過多年發(fā)展，高端居住氛圍已然形成，未來的發(fā)展多集中于南部新城板塊，隨著“南部新城”規(guī)劃政策對市場的帶動，板塊發(fā)展?jié)摿Ρ黄毡榭春茫?、板塊內(nèi)項(xiàng)目多以品牌開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目為主，呈現(xiàn)價格高、規(guī)模大、產(chǎn)品多元化的特點(diǎn)，隨著保利林語、益田御水丹堤等項(xiàng)目洋房產(chǎn)品的入市，該區(qū)域內(nèi)洋房產(chǎn)品會有一定放量，但體量不大；三、各板塊主要項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱建筑面積已開發(fā)規(guī)模待售規(guī)模銷售均價元/平開盤時間月均銷售套數(shù)已推產(chǎn)品銷售率華瀚四季花園約35萬㎡約20萬㎡約16萬㎡高層6300小高6500多層660010.10133套二期約50%整體約94%萬盛理想國約100萬㎡約35萬㎡約65萬㎡高層5300多層6700二期10.8150套左右二期約99%中冶新奧藍(lán)城約42萬㎡約42萬㎡約10萬㎡高層630010.4166套整體79%綠地上海城三期10萬㎡6.5萬㎡約4.5萬㎡多層650010.8170套86%君地天城60萬㎡36萬㎡約30萬㎡高層6000小高6300多層650008.990套左右82%中鐵國際花園55萬㎡約20萬㎡約38萬㎡小高層5500多層580009.575套約83%豪邦緹香公館26.9萬㎡約3.8萬㎡23.23萬㎡均價5600左右未定開盤當(dāng)天銷售300余套95%（已推）多恩虹郡26萬㎡約6萬㎡約20萬㎡高層520010.6.2264套/月100%益田御水丹堤40萬㎡約9萬㎡36.9萬㎡多層均價640010.11.4開盤當(dāng)天銷售200余套100%翡翠花溪45萬㎡20萬㎡45萬㎡高層預(yù)估5600未定未售未售合計(jì)413.9萬㎡218.3萬㎡288.63萬㎡————————項(xiàng)目名稱一居兩居三居及以上戶型去化順序比例面積區(qū)間比例面積區(qū)間比例面積區(qū)間華瀚四季花園----35%100-11065%120-180100﹥110﹥120﹥147﹥150﹥180萬盛理想國6.28%55-6648.19%89-10145.53%110-23355-66>80-90>101-108>140及以上中冶新奧藍(lán)城15%40-6747%98-11438%117-13860>98>104>117>113>138綠地上海城20%5530%75-9850%95-12145>75>89>90-120君地天城----10%9790%170-40097﹥120﹥140-150﹥170﹥200-400中鐵國際花園0040%70-9060%120-17070>80>92>120-170豪邦緹香公館0078%75-8522%13075>85>130多恩虹郡25%45-6250%70-9025%99-13580-90﹥100﹥58-70﹥45益田御水丹堤C區(qū)7.7%5314.79%8477.51%100-152100左右>120>130（目前只推三居及以上產(chǎn)品）翡翠花溪0043%96-10757%126-280未售占地面積/建筑面積23萬平/60萬平容積率/綠化率2（不含地下）/40%高層面積區(qū)間主力戶型97㎡-400㎡/120㎡-130㎡均價6000元/平剩余套數(shù)70套左右小高層面積區(qū)間主力戶型140㎡-170㎡/145㎡均價6300元/㎡剩余套數(shù)80套左右多層面積區(qū)間主力戶型80㎡-140㎡/90㎡

、120㎡均價6500元/㎡剩余套數(shù)50套左右附加值多層一層帶花園，地下室,頂層送閣樓,高層產(chǎn)品額外贈送獨(dú)立電梯間評述：君地天城以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品力與完善的實(shí)景展示力成為汽開區(qū)的標(biāo)桿項(xiàng)目，市場口碑較好，但客戶對較高的單價和配套的缺失存在一定抗性，170㎡以上的產(chǎn)品去化較慢；1.3重點(diǎn)競爭個案分析1、君地天城評述：中鐵國際花園作為央企開發(fā)的規(guī)?；兔艽蟊P，對區(qū)域價值提升明顯，但其產(chǎn)品品質(zhì)較為一般，三室150㎡以上產(chǎn)品銷售存在一定難度；占地面積/建筑面積27萬平/55萬平容積率/綠化率1.74（不含地下）/39%小高層面積區(qū)間主力戶型47㎡-156㎡/120㎡、130㎡均價5500元/㎡剩余套數(shù)3套洋房面積區(qū)間主力戶型70㎡-173㎡/以150㎡面積居多均價5800元/㎡剩余套數(shù)200余套附加值小高層高層產(chǎn)品贈送露臺，部分產(chǎn)品全明戶型洋房全部為電梯洋房，頂層送閣樓一層帶花園，部分產(chǎn)品全明戶型2、中鐵國際花園占地面積/建筑面積8.5萬平/10萬平容積率/綠化率1.18/36%小高層面積區(qū)間主力戶型未定均價未售剩余套數(shù)未售多層面積區(qū)間主力戶型45㎡-175㎡/98㎡120㎡均價6500元/㎡剩余套數(shù)100套左右附加值小高層多層頂層送閣樓一層帶花園評述：綠地上海城作為進(jìn)駐綠園板塊較早的項(xiàng)目，具備一定品牌影響力，客源以周邊居民及一汽客戶為主，大范圍竟?fàn)幜Σ蛔悖?、綠地上海城（三期）4、中冶新奧藍(lán)城A、占地面積/建筑面積：24萬平米/42萬平米；B、在售產(chǎn)品：小高、高層（三期）；C、一汽客群約占該項(xiàng)目總量的5%，購買的產(chǎn)品類型以小高層為主，購買戶型集中在100-140㎡的兩居和三居；5、華翰四季花園A、占地面積/建筑面積：17.35萬平米/35萬平米；B、在售產(chǎn)品：洋房、多層、小高、高層；C、一汽客群約占該項(xiàng)目總量的8%，購買的產(chǎn)品類型以高層為主，戶型集中在110-140㎡的兩居和三居，由于該項(xiàng)目洋房產(chǎn)品面積都在160㎡且體量較小，一汽客群購買的比例相對較少；6、萬盛理想國A、占地面積/建筑面積：50萬平/100萬平B、在售產(chǎn)品：洋房、高層C、一汽客群約占該項(xiàng)目總量的5%，購買產(chǎn)品類型以洋房為主，戶型集中在140-150㎡的三居；7、益田御水丹堤A、占地面積/建筑面積：45萬平/40萬平B、在售產(chǎn)品：洋房、小高層C、一汽客群約占該項(xiàng)目總量的22%，購買的產(chǎn)品類型以洋房為主，戶型集中在120㎡以上的三居及三居以上產(chǎn)品；PART2—項(xiàng)目分析2.1項(xiàng)目基礎(chǔ)條件分析1、物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、文物古跡2、地理位置：東至西環(huán)路、西至振興路、南至紅領(lǐng)巾路、北至現(xiàn)狀住宅3、建筑類型：未定4、占地面積：A地塊81698㎡B地塊79703㎡5、容積率：A地塊＜2.2B地塊＜2.56、限制高度：＜60米；建筑密度：＜30%7、配套比例：7%-15%一、地塊數(shù)據(jù)指標(biāo)ABC二、地塊附屬資源1、交通出行——西環(huán)城路、東風(fēng)大街；2、生態(tài)景觀——綠園區(qū)計(jì)劃投資20億元，依托同心湖打造集體驗(yàn)、趣味性于一體的娛樂主題公園，規(guī)劃占地面積89萬平方米，工程現(xiàn)已展開，預(yù)計(jì)兩年內(nèi)將完成綠化和水面整治工程；3、生活配套——購物：歐亞超市越野路店、歐亞車百、歐亞賣場；教育：一汽六小、一汽十二小、一汽三中、一汽六中；銀行：建行、工行、中行、民生；醫(yī)療：一汽總醫(yī)院；公交：146、151、159、197、266；S1：位處一汽核心區(qū)域，緊鄰?fù)暮囟蝺?yōu)勢極為明顯，且具備其特殊性；S2：毗鄰主干道西環(huán)城路，交通出行便捷；S3：地塊自身?xiàng)l件較好，地塊內(nèi)保留大量原生樹；S4：保利地產(chǎn)的高端品牌形象與良好口碑；O1：一汽核心區(qū)域內(nèi)土地與住宅供應(yīng)的雙重稀缺性；02：若能利用好一汽的歷史、文化資源，可為本案收獲巨大的附加值；三、項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢點(diǎn)（Strength）2、機(jī)會點(diǎn)（Strength）W1：地塊內(nèi)的戰(zhàn)爭遺址，可能使客戶將產(chǎn)生一定心理抗性；W2：地塊西側(cè)的手機(jī)信號發(fā)射塔存在一定的電磁污染；W3：規(guī)劃路將項(xiàng)目一分為二，為整體社區(qū)營造帶來一定難度；T1：受國家調(diào)控政策與經(jīng)濟(jì)形勢影響，中高端物業(yè)消費(fèi)群體存在一定觀望心態(tài)；T2：本案將主要遭受來自鄰近板塊項(xiàng)目的競爭；3、劣勢點(diǎn)（Weakness）4、威脅點(diǎn)（Threat）一、目標(biāo)客群來源界定說明：臨近區(qū)域范圍判定與一汽核心區(qū)毗鄰的其他行政區(qū)域（交匯處3—5公里半徑內(nèi)），主要為綠園與高新；2.2項(xiàng)目目標(biāo)客群分析1、區(qū)域內(nèi)高端主流客戶樣本來源：君地天城、偉業(yè)星城、融創(chuàng)上城主要為汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)企業(yè)高管、高級技術(shù)人員、準(zhǔn)財(cái)富階層等，為養(yǎng)老、改善居住環(huán)境等因素購房；此部分人群是汽車廠的高端客群，事業(yè)有所成就，已有固定居所，但希望尋求更高、更舒適的生活方式，支付能力高，對產(chǎn)品價值敏感，對價格不敏感；產(chǎn)品需求：單價在6000元/㎡以上，2室2廳以上，總價60萬以上。二、目標(biāo)客群類別界定3、長春其他區(qū)域客戶：多曾經(jīng)購買或直系親屬購買過保利項(xiàng)目，看重保利品牌與項(xiàng)目品質(zhì)，且投資保值性意味明顯；2、一汽臨近區(qū)域客戶主要為一汽周邊具備產(chǎn)業(yè)連接性的私企高管，汽貿(mào)城私營業(yè)主，以及部分政府官員、教師、醫(yī)生等高收入行業(yè)人群；他們與汽車廠有著千絲萬縷的聯(lián)系，喜歡廠區(qū)內(nèi)的環(huán)境與配套，對項(xiàng)目品質(zhì)、地段交通等因素較為看重；4、外縣市客戶：全省范圍內(nèi)各市縣的政府官員、私營業(yè)主及灰色收入階層為主，主要看保利品牌與投資價值，部分或與一汽相關(guān)產(chǎn)業(yè)有工作往來；樣本一：許先生家庭/職業(yè)：

謳歌4S店老板，從事汽車銷售、汽車配件生產(chǎn)工作。已婚，育有一子；社交：

由于工作緣故，其社交圈子多集中在一汽范圍之內(nèi)；置業(yè)：

在長春擁有三套房產(chǎn)，其中一套聯(lián)排別墅；北京投資一套公寓。買住宅較為看重開發(fā)商品牌，對社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、項(xiàng)目檔次、居住人群層次比較在意。比較喜歡舒適型的三居產(chǎn)品，房間不用過多，但要寬敞舒適，有足夠的空間讓家人活動。平時工作很忙，沒有時間裝修，知道目前萬科、中海、恒大推出的精裝修產(chǎn)品，也很關(guān)注。如果一汽區(qū)域能有品牌開發(fā)商開發(fā)此類產(chǎn)品，會考慮購買。三、典型客戶樣本（抽樣訪談）樣本二：江先生家庭/職業(yè)：

一汽集團(tuán)底盤研發(fā)部經(jīng)理，現(xiàn)工作在廣州，曾參與新捷達(dá)多項(xiàng)技術(shù)革新。已婚，育有一子一女。社交：

從小在一汽廠區(qū)大院長大，父母都是一汽老專家。從小受父母影響，以作為一個一汽、人而自豪，“其實(shí)我對長春市區(qū)的了解很有限，在感情上，這里才是我真正的故鄉(xiāng)”；置業(yè)：

在長春擁有四套房產(chǎn)，并且還打算繼續(xù)購房。購房一方面作為投資，另一方面也想體現(xiàn)自身的身份和地位。目前家人在長春的居所是融創(chuàng)上城，未在一汽廠區(qū)購買，主因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)沒有高品質(zhì)住宅。在南方精裝修交房的項(xiàng)目很多，各項(xiàng)目都在比哪個項(xiàng)目贈送空間多，老百姓就會愿意買那個項(xiàng)目，這種贈送還是滿實(shí)惠的。PART3—開發(fā)戰(zhàn)略3.1項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略定位一、項(xiàng)目定位戰(zhàn)略構(gòu)想綜合以上針對宏觀市場、區(qū)域市場、項(xiàng)目地塊SWOT以及目標(biāo)客群的分析結(jié)論，對本案開發(fā)定位作如下思考：1、市場基本面定位——一汽核心區(qū)的首席高端住宅；2、品牌基本面定位——保利旗下的全新人居代表作；3、產(chǎn)品開發(fā)定位關(guān)鍵詞——著力強(qiáng)調(diào)“品質(zhì)”與“人文”兩大核心要義；關(guān)鍵詞解讀：長春最具人文氣質(zhì)的階層住區(qū)！以一汽乃至長春城市文化為背景，以一種源于地緣特殊性的、與生俱來的高貴與自信確立項(xiàng)目氣質(zhì)。具體到項(xiàng)目的開發(fā)營建各個環(huán)節(jié)，盡量保留符號一汽歷史淵源的文化符號與內(nèi)涵，并在此基礎(chǔ)上延續(xù)并發(fā)揚(yáng)生活精神，并將之當(dāng)代化、國際化；關(guān)鍵詞一：人文案例借鑒：萬科水晶城（天津）玻璃廠的工業(yè)文化元素于社區(qū)內(nèi)處處保留，既作為社區(qū)景觀，亦凸顯厚重的人文色彩；關(guān)鍵詞二：品質(zhì)關(guān)鍵詞解讀：超越既往、歷久彌新的品質(zhì)建筑！基于本案的高端定位與目標(biāo)客群的自身特征，對產(chǎn)品品質(zhì)的強(qiáng)調(diào)成為重點(diǎn)，亦是本案立足區(qū)域市場第一、占位長春高端住宅市場的根本。區(qū)域內(nèi)君地天城項(xiàng)目的熱銷，從一定程度佐證了此觀點(diǎn)。一汽人對品質(zhì)的追求一以貫之，永不止步；基于本案地塊的指標(biāo)：A地塊2.2容積、B地塊2.5容積+限高60米，可知：1、產(chǎn)品基本層（必選項(xiàng)）：18層高層、11-15層小高層；2、產(chǎn)品提升層（可選項(xiàng)）：別墅類產(chǎn)品、洋房、普通多層；同時結(jié)合以下思考：1、市場格局：區(qū)域內(nèi)客群層次較高，同時高端住宅項(xiàng)目稀缺；2、發(fā)展商品牌：央企第一品牌的企圖心與號召力；3、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：最大限度滿足容積，爭取經(jīng)濟(jì)利益最大化；3.2項(xiàng)目整體規(guī)劃建議一、產(chǎn)品組合策略建議本案產(chǎn)品組合策略為——1、住宅部分：高層（18層）+小高層（11層）+電梯洋房（7層）2、公建部分：商業(yè)（80—120平米單層門市，180—220平米雙層門市）+會所+幼兒園1、產(chǎn)品規(guī)劃建議：A地塊建筑類型棟數(shù)套數(shù)百分比7層電梯洋房521016.96%11層小高層730824.88%18層高層1072058.16%合計(jì)——221238100%

B地塊7層電梯洋房521015.51%11層小高層835226%18層高層1179258.49%合計(jì)——24

1354100%

共計(jì)7層電梯洋房1042016.20%11層小高層1566025.46%18層高層21151258.34%462592100%二、整體規(guī)劃策略ABC規(guī)劃建議詳解：1、地塊北側(cè)緊鄰藍(lán)調(diào)傾城小區(qū)，地塊間間隔較小，考慮規(guī)劃小高層產(chǎn)品減少建筑退線，以最大限度滿足容積；2、地塊內(nèi)部中央位置價值最高，考慮規(guī)劃電梯洋房產(chǎn)品，并均勻分布于A、B兩地塊，保證分地塊的價值均好性；3、項(xiàng)目東側(cè)臨西環(huán)城路，商業(yè)價值較高，建議規(guī)劃180-220平米雙層門市；A地塊臨近藍(lán)調(diào)傾城部分與項(xiàng)目西側(cè)道路規(guī)劃80-120平米單層門市；<<產(chǎn)品規(guī)劃布局示意2、分地塊開發(fā)建議：開發(fā)時間：預(yù)計(jì)整個項(xiàng)目開發(fā)周期為3年，建議分兩期開發(fā)上市；開發(fā)節(jié)奏：鑒于B地塊容積高于A地塊，且更接近于一汽核心區(qū)與東風(fēng)大街，建議率先啟動B地塊，以相對穩(wěn)妥的方式保證現(xiàn)金流；二期開發(fā)A地塊；售樓處林蔭景觀大道樣板示范區(qū)3、售樓處與樣板區(qū)位置建議：3.3項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議圍繞“根植于特殊地緣的人文特征與品質(zhì)追求”這一定位主題，結(jié)合市場實(shí)際面與目標(biāo)客群需求出發(fā)，作出以下針對性的建議：一、建筑風(fēng)格建議；二、園林景觀建議；三、戶型配比與空間設(shè)計(jì)建議；四、空間品質(zhì)建議；其他產(chǎn)品項(xiàng)則根據(jù)成本，遵循保利項(xiàng)目產(chǎn)品的一貫標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行即可；一、建筑風(fēng)格建議1、外觀風(fēng)格：汲取一汽廠區(qū)內(nèi)建筑最具識別性的蘇式建筑元素，如屋頂、廊柱等，將之創(chuàng)新并國際化，沿展為時下高端住宅所常見的新古典主義風(fēng)格；2、立面材質(zhì)：延續(xù)一汽廠區(qū)內(nèi)建筑普遍應(yīng)用的赭紅色面磚，局部可考慮淺色石材；建筑風(fēng)格思考原則：1、秉承一汽廠區(qū)內(nèi)建筑大氣、沉穩(wěn)、內(nèi)斂的建筑氣質(zhì)，與一汽地緣文化形成連結(jié)；2、符合現(xiàn)階段長春高端住宅客群的審美趨向；建議如下：案例參考：山水文園（北京）其他案例參考其他案例參考3、建筑細(xì)節(jié)建議二、園林景觀建議在汲取長春保利已開發(fā)項(xiàng)目的園林優(yōu)點(diǎn)基礎(chǔ)之上，針對本案地緣與人文色彩，重點(diǎn)注意景觀設(shè)計(jì)方案中對于儀式感與秩序感的尊重，以下細(xì)節(jié)為例：1、社區(qū)入口景觀；2、社區(qū)中央景觀軸；3、宅間景觀設(shè)計(jì)；4、社區(qū)邊界處理；1、社區(qū)入口景觀2、社區(qū)中央景觀軸3、宅間景觀設(shè)計(jì)4、社區(qū)邊界處理以綠植軟隔斷的方式，通過高差變化形成社區(qū)與外界的自然過渡，營造一汽園區(qū)內(nèi)的“園中之園”；406080100保利羅蘭香谷力旺塞歌維亞新里中央公館中海國際社區(qū)君地天城萬科藍(lán)山8010689948510581108748790100120140160126145134126160144109133130147180113保利羅蘭香谷力旺塞歌維亞新里中央公館中海國際社區(qū)君地天城萬科藍(lán)山1741、戶型配比建議：參考目前中高端住宅市場在售項(xiàng)目的主力熱銷戶型，建議本案：兩居面積區(qū)間：80—105平米三居面積區(qū)間：125－145平米三、戶型配比與空間設(shè)計(jì)建議洋房戶型配比建議小高層戶型配比建議高層戶型配比建議戶型面積區(qū)間比例（套數(shù)比）兩室兩廳80-85㎡35%三室兩廳115-120㎡30%三室兩廳125-135㎡20%四室兩廳145-155㎡15%合計(jì)：----100%戶型面積區(qū)間比例（套數(shù)比）兩室兩廳75-80㎡45%三室兩廳110-115㎡30%三室兩廳125-130㎡15%四室兩廳140-150㎡10%合計(jì)----100%戶型面積區(qū)間比例（套數(shù)比）兩室兩廳80-85㎡55%三室兩廳110-120㎡35%三室兩廳125-130㎡10%合計(jì)----100%2、洋房暢銷戶型借鑒：三室兩廳145㎡兩室兩廳90㎡3、高層暢銷戶型借鑒：萬科藍(lán)山君地天城算贈送部分兩室兩廳74㎡算贈送部分三室兩廳109㎡算贈送部分三室兩廳133㎡三室兩廳144㎡四室兩廳174㎡A、露臺設(shè)計(jì)建議洋房外立面局部設(shè)計(jì)露臺，小高層、高層產(chǎn)品分奇、偶層贈送露臺；

4、各產(chǎn)品類型空間附加值建議單層空中花園雙層空中花園B、洋房地下室設(shè)計(jì)：地下室分為南北兩部分，北側(cè)贈送給二層，南側(cè)贈送給一層；地下室一層二層二層地下室一層地下室二層下地下室樓梯一層下地下室樓梯二層下地下室樓梯C、室內(nèi)贈送空間考慮采用規(guī)劃大面積的不封閉陽臺等方式“偷面積”，增大不計(jì)入容積的建筑面積，以增強(qiáng)項(xiàng)目附加值，創(chuàng)造更高利潤空間，高層、洋房產(chǎn)品中皆可應(yīng)用；贈送空間1、交房標(biāo)準(zhǔn)采取精裝交房的形式，主要用材和設(shè)備盡量以進(jìn)口材料和品牌為主，實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)控制在800-1000元/平米，對外報(bào)價1500-2000元/平米；2、空間細(xì)節(jié)秉承“人性化”原則，對于空間細(xì)節(jié)的考慮深入而全面；四、空間品質(zhì)建議鑒于：本案的高端定位、市場稀缺性以及對品質(zhì)感的訴求；目前長春市場一線品牌開發(fā)商（萬科、中海、恒大）均采取精裝修交房策略，且市場反響良好；建議：1、室內(nèi)空間精裝修建議：以萬科藍(lán)山為例，其裝修標(biāo)準(zhǔn)為1200元左右，具體交房標(biāo)準(zhǔn)如下：墻體粉刷完畢，地面地板及地磚鋪設(shè)完畢，房間吊頂以及吊頂上的筒燈安裝完畢廚房廚柜一體及煤氣灶，水龍頭，拉籃兒等衛(wèi)生間潔具齊全，包括坐便、手盆、儲物柜、立式衛(wèi)浴等；室內(nèi)設(shè)施品牌：A、地板：北美楓情、生活家巴洛克、德爾；B、地磚：馬可波羅；C、木門：日門；D、櫥柜：中意；E、廚具：摩恩（水龍頭）方太（廚具油煙機(jī)，灶臺）；F、潔具：科勒、朗俊（立式衛(wèi)?。?、阿里斯頓（熱水器）；G、墻體開關(guān)：simbon；H、可視對講：smacom；2、公共空間精裝修建議：考慮采取君地天城的設(shè)計(jì)方案，兩個單元共用一個大堂，大堂兩層挑高空間，且配有向外突出的門廳；考慮石材的使用與奢華的電梯內(nèi)飾，彰顯公共空間品質(zhì)；A、地面不同高度的落差設(shè)計(jì)（如餐廳、客廳和連接客廳的陽臺）3、室內(nèi)空間細(xì)節(jié)建議：B、多級、多層次的天花造型設(shè)計(jì)門廳客廳餐廳臥室同樣紋路的壁紙，冷暖不同的顏色

不同顏色的乳膠漆衛(wèi)生間不同區(qū)域、不同高度層次天花的交接處理石材、木套線踢腳處的交接處理C、不同材質(zhì)交接處處理衛(wèi)生間木門框用石材墊高，有效防潮，保證門的經(jīng)久耐用淋浴間的細(xì)節(jié)處理（內(nèi)側(cè)）PART4—價格策略綜合得分比較權(quán)重本案100君地天城8840%新奧藍(lán)城9020%華翰四季8515%多恩虹郡8225%比較分項(xiàng)打分

本案君地天城新奧藍(lán)城華翰四季多恩虹郡地理位置15發(fā)展前景43432周邊環(huán)境42443.5交通規(guī)劃31.5332.5生活便利42443小區(qū)規(guī)劃8項(xiàng)目規(guī)模343.532朝向22222物業(yè)類型11110.5車位比數(shù)量01111停車便利01.51.51.51內(nèi)部配套11.5111設(shè)備及智能化11.5111戶型結(jié)構(gòu)26梯戶比32232實(shí)用性54444采光通風(fēng)44444戶型創(chuàng)新54333單位面積44433贈送面積53222景觀18景觀內(nèi)容64444觀景面6543.55視野66546噪聲15

1510121216品質(zhì)展示18賣場效果展示332.522樣板房效果24322園林效果34343物業(yè)管理水平433.533發(fā)展商品牌544.542市場形象/口碑133.531.5對比得分10088908582一、