富盈水口工程市場調(diào)研報(bào)告深圳中原惠州分公司策略參謀部惠州.04.2021目錄B、工程片區(qū)概況C、工程片區(qū)樓市概況D、工程片區(qū)樓盤介紹PartAPartA.1北京：三大行開始執(zhí)行房貸新政PartA.2惠州市場動(dòng)態(tài)城建規(guī)劃惠州市區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃〔2021-2021年〕?將新增6000套保障性住房新政影響

新政出臺(tái)后新政出臺(tái)前成交回暖兩會(huì)結(jié)束的同時(shí)，也結(jié)束了客戶的觀望情緒，成交量回復(fù)到春節(jié)前的水平；住宅供給量下降，供不應(yīng)求。均價(jià)上漲住宅成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，由4913元/㎡上漲至5206元/㎡，環(huán)比上漲6%，同比上漲36%。各類產(chǎn)品熱銷成交結(jié)構(gòu)以中等戶型三房為主，各面積段成交均呈現(xiàn)大幅上漲。成交萎縮均價(jià)下降各類產(chǎn)品成交下降惠城區(qū)住宅成交均價(jià)開始下降，由5253元/平米下降到5134元/平米，環(huán)比下跌2%成交結(jié)構(gòu)依然以中等戶型三房為主，各面積段成交均呈現(xiàn)小幅下降?；葜菔袌鰟?dòng)態(tài)惠城區(qū)成交情況新政出臺(tái)前惠城區(qū)3月份住宅網(wǎng)上登記2207套，環(huán)比增加2倍，同比減少5.7%惠城區(qū)3月份住宅網(wǎng)上登記面積合計(jì)約25.9萬平米，環(huán)比增加2.1倍，同比增加3%惠城區(qū)住宅網(wǎng)上登記套數(shù)〔單位：套〕惠城區(qū)住宅網(wǎng)上登記面積〔單位：萬平米〕惠城區(qū)成交情況新政出臺(tái)后新政出臺(tái)后，惠州市場各方面數(shù)據(jù)呈現(xiàn)下滑趨勢：1、成交均價(jià)下滑：新政后一周惠城區(qū)住宅成交均價(jià)5134元/平米，環(huán)比下跌2%。2、成交面積下滑：新政后一周網(wǎng)簽87474.36平米，環(huán)比減少1%。3、成交套數(shù)下滑：新政后一周網(wǎng)簽705套，環(huán)比減少9%。由此可見，新政的出臺(tái)對惠州市場的影響開始逐漸凸顯。工程片區(qū)概況PartB

地理區(qū)位條件工程所在片區(qū)水口位于惠州市區(qū)東部，東接橫瀝鎮(zhèn)，南臨馬安鎮(zhèn)，西靠橋東，北依汝湖鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)總面積120平方公里，是省政府確定的首批中心鎮(zhèn)之一。水口自然景觀▲湖畔風(fēng)光▲水口公園水口的地理位置優(yōu)越，屬于兩江環(huán)繞地塊，南邊有西枝江，北邊有東江。片區(qū)中還有青塘湖以及幾個(gè)水庫，自然景觀資源非常豐富。水口開展變遷單一開展階段多元開展階段2003年，惠陽撤市改區(qū)后正式劃歸惠城區(qū)。規(guī)劃思想和理念開始有了大改變，水口作為新興居住片區(qū)的概念被提出。水口房地產(chǎn)開始開展。2003年前，水口原屬惠陽管轄。水口被規(guī)劃為一個(gè)工業(yè)鎮(zhèn)，一些制衣廠、玩具廠、電子加工類工廠相繼進(jìn)駐水口。這些企業(yè)又衍生出了眾多出租房和小工廠。水口片區(qū)經(jīng)過05-07年房地產(chǎn)的迅速開展，目前已初步形成了以居住為主，商貿(mào)、工業(yè)為輔的綜合開發(fā)區(qū)。規(guī)劃定位資料來源：惠州市江東分區(qū)規(guī)劃〔2007-2021〕水口公共商業(yè)效勞中心水口中心區(qū)居住組團(tuán)工業(yè)組團(tuán)規(guī)劃區(qū)空間布局結(jié)構(gòu)為：“兩個(gè)中心、多個(gè)功能組團(tuán)：在水口和馬安各規(guī)劃一個(gè)商業(yè)效勞中心，形成水口以公共商業(yè)效勞為主的中心，馬安以專業(yè)市場、物流效勞為主的中心；以水系、路網(wǎng)為基底，按照功能布局要求形成多個(gè)城市開展組團(tuán)，主要包括六個(gè)居住組團(tuán)、八個(gè)工業(yè)組團(tuán)。根據(jù)惠州市分區(qū)規(guī)劃，水口被定位為以居住為主，商貿(mào)、工業(yè)為輔的綜合開發(fā)區(qū)。交通狀況在劃歸市區(qū)之后，水口的市政設(shè)施、公路交通得到了改善?；莅拇蟮缹莩菂^(qū)和惠陽、大亞灣已形成貫穿，而以惠澳大道為主線，數(shù)十條公交線路和支干道直通惠州。從廣惠高速往東莞、廣州、深圳都在一個(gè)半小時(shí)車程內(nèi)。水口擁有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢和便利的道路交通，與市區(qū)規(guī)劃融為一體，廣汕公路和廣惠高速公路穿境而過，在硬件方面與周邊城市的交通聯(lián)系較為便捷。交通狀況水口交通線路較多，連通惠州各地，且多為雙向6車道，交通通達(dá)性雖然較高，但目前公共交通配套較少，較為不便。三環(huán)路、四環(huán)路、324國道、120省道均穿越水口區(qū)內(nèi)。自駕車，半小時(shí)內(nèi)就可以到達(dá)惠城區(qū)的每一個(gè)角落，交通非常便利。而本工程距離東部建設(shè)中的惠州機(jī)場12.5公里，陸、空交通十分便捷，通達(dá)四方。但是由于水口片區(qū)規(guī)劃建設(shè)滯后，外來流入人口較少，往來車輛較少，公交系統(tǒng)還沒完善，導(dǎo)致交通來往不便。工業(yè)特點(diǎn)水口片區(qū)工業(yè)興旺，擁有多個(gè)工業(yè)園，但布局較為分散，關(guān)聯(lián)性低。以勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為主、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性低、布局分散。但隨著深莞惠一體化進(jìn)程的推進(jìn)，水口將吸引更多大型企業(yè)入駐，形成規(guī)模效益。工業(yè)布局水口工業(yè)TCL力臣塑膠制品公司TCL金能電池立邦涂料惠州市納緯仕視聽科技南旋毛織廠南旋集團(tuán)統(tǒng)將(惠陽)電子兆婷化裝品天祥、天寶電子亞星精密部件(惠州)惠州國威服裝企業(yè)卓越化學(xué)(惠州)比奧德食品惠達(dá)電子惠州市惠城區(qū)威龍企業(yè)惠州亞林企業(yè)華英實(shí)業(yè)開展惠州市惠城區(qū)興泰實(shí)業(yè)惠州市明志企業(yè)……中心村工業(yè)區(qū)嶺頭工業(yè)區(qū)湯普工業(yè)區(qū)東興工業(yè)區(qū)上霞工業(yè)區(qū)荔城工業(yè)區(qū)龍湖工業(yè)區(qū)東江工業(yè)區(qū)水口現(xiàn)在擁有8個(gè)工業(yè)園區(qū)，20多家知名企業(yè)，涉及了電子加工制造、建筑建材、食品加工、服裝制造等多個(gè)領(lǐng)域。人口狀況水口區(qū)于2002年被定為首批省級(jí)中心鎮(zhèn)，2006年由鎮(zhèn)改為街道辦事處。轄區(qū)總面積120平方公里，下轄17個(gè)村委會(huì)和3個(gè)社區(qū)居委會(huì)，99個(gè)村民小組，15個(gè)居民小組。從水口區(qū)的人口結(jié)構(gòu)來看，針對本工程的客戶來源，本地客戶所占比例將非常小，因此，本工程一定要重視周邊客戶〔惠城〕及外地客戶〔深圳、東莞、廣州〕的挖掘，提前做好客戶定位。水口總?cè)丝诩s15萬，其中戶籍人口5萬人，外來人口9萬多人。外來務(wù)工人員較多，多在當(dāng)?shù)毓S工作，購置力有限；本地人那么熱衷于自建房。局部配套水口中學(xué)體育中心水口醫(yī)院市政公園水口片區(qū)目前公共及商業(yè)配套較為缺乏，生活有所不便。所以在水口置業(yè)的客戶較為青睞配套較為齊全的較大型社區(qū)。片區(qū)總結(jié)12

3但受城市開展速度的影響，交通、配套是困擾水口房地產(chǎn)開展的重要因素；水口擁有良好的景觀資源、距離市區(qū)近、有高科技產(chǎn)業(yè)支撐、土地資源豐富等眾多優(yōu)勢，未來區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)存在較大市場時(shí)機(jī)；根據(jù)目前中原對該板塊的監(jiān)控，諸多開發(fā)商已在該片區(qū)拿地，等待適宜的開發(fā)時(shí)機(jī)，隨著規(guī)劃配套逐步兌現(xiàn)，市場對區(qū)域開展存在利好預(yù)期；工程片區(qū)樓市概況PartC從最初開發(fā)的藍(lán)波灣別墅，到合生國際新城，再到遠(yuǎn)東伊世堡、塞納藝墅、東方世紀(jì)城，水口已經(jīng)成為了一個(gè)豪宅聚集的片區(qū)。水口以其優(yōu)越的地理位置及自然景觀，成為惠城區(qū)東線延伸的重點(diǎn)開展片區(qū)。吸引了外地大品牌開發(fā)商和本地企業(yè)在水口積極圈地。但由于水口片區(qū)城市開展速度相對滯后，并受08年整體市場萎縮的影響，目前區(qū)域在售樓盤屈指可數(shù)。目前水口片區(qū)在售樓盤布局情況：區(qū)域樓盤依靠自然資源優(yōu)勢打造低密度樓盤。富盈項(xiàng)目錦湖灣江南御都湯普項(xiàng)目遠(yuǎn)東伊世堡合生國際新城世紀(jì)東方城珠光御景灣中信項(xiàng)目藍(lán)波灣現(xiàn)象1：別墅停工避開淡市——遠(yuǎn)東伊世堡、塞納藝墅、錦湖灣等工程或停工或爛尾；在土地市場上，一些原本定于09年開工的地塊也遲遲不見動(dòng)靜。受宏觀市場影響或開發(fā)商自身原因，導(dǎo)致目前區(qū)域幾個(gè)樓盤出現(xiàn)了停工或爛尾現(xiàn)象，導(dǎo)致市場對片區(qū)豪宅的價(jià)值認(rèn)知發(fā)生偏離，區(qū)域市場形象不佳。上圖是位于水口的塞納藝墅工程，由于08年房地產(chǎn)市場降溫，開發(fā)商資金短缺，高端客戶退出水口市場，致使本工程被迫停工。目前區(qū)域已停工工程：停工原因?yàn)橘Y金短缺根本信息：建筑類型：6棟聯(lián)排別墅、2棟25層塔樓組成開發(fā)商：惠州市華樂實(shí)業(yè)開展代理商：深圳市中孚藍(lán)德地產(chǎn)參謀共230戶，其中別墅48套，面積300-400㎡，別墅車戶比2：1塞納藝墅，位于惠州市水口中心區(qū)，占面地積26010㎡，建筑面積63600㎡；綠化率36%，別墅容積率0.66，整體容積率1.9。待開發(fā)工程：未來區(qū)域供給均來自大盤，樓盤之間的競爭將非常劇烈。中信集團(tuán)和富盈集團(tuán)作為實(shí)力開發(fā)商，對未來水口樓市的開展將起到積極推動(dòng)作用。水口片區(qū)屬于未來城市豪宅密集型片區(qū)，但目前由于區(qū)域配套不完善，城市開展速度跟不上，整體開展比較緩慢。別墅停工競爭對手因素區(qū)域環(huán)境因素其他因素市場需求因素水口片區(qū)屬于豪宅密集型片區(qū)，單是合生就有兩個(gè)豪宅工程———國際新城、高爾夫莊園。一般工程與之相比競爭力相對較弱。水口的整體開展比較緩慢，周邊配套不完善，區(qū)域形象不佳，難以吸引高端客戶來此置業(yè)。目前，水口市場上的主力買家是本地自住需求的首次置業(yè)者，低密度高端產(chǎn)品主要滿足于本地高端客戶及局部外來客戶。水口高端洋房的價(jià)格最高曾到達(dá)5000-6000元/平方米。珠光御景灣、江南御都，針對本地人推出2600——2800元/平米的特價(jià)房后，銷售情況開始有所上升。水口片區(qū)樓盤競爭優(yōu)劣勢分析

劣勢

優(yōu)勢基本配套缺失規(guī)劃落實(shí)緩慢公共交通較少樓盤工廠混居自然景觀資源好距離市區(qū)較近有高科技產(chǎn)業(yè)支撐土地資源豐富交通通達(dá)性較高水口片區(qū)水口擁有得天獨(dú)厚的自然景觀資源，土地資源豐富，交通通達(dá)性較高。但其根本配套缺失，樓盤工廠混居等成為其制約因素。缺乏根本配套雖然水口片區(qū)土地資源豐富，轄區(qū)內(nèi)兩江交會(huì)，大小湖泊眾多，但是生活配套設(shè)施的不齊備，使得很多購房者在買房時(shí)首先就剔除了這一區(qū)域。很多客戶買豪宅是買一種身份，周邊的環(huán)境必須能夠襯托自己的身份，而水口欠缺這樣的長遠(yuǎn)規(guī)劃和配套。目前，水口地區(qū)無論是商業(yè)還是日常生活配套都比較薄弱，這直接影響了置業(yè)者的購房欲望。規(guī)劃落實(shí)緩慢根據(jù)水口片區(qū)的具體規(guī)劃，水口將引入更多公共交通、學(xué)校及醫(yī)院。但是目前這些配套還都沒有落實(shí)，在水口中心區(qū)的水口中心廣場，周邊根本上沒有大型的商業(yè)中心。生活配套、超市這些最根本的居住配套也無跡可尋。雖然三環(huán)路貫穿水口，但是卻沒有將市區(qū)的各種生活配套、商業(yè)引過來。雖然水口被定位為以居住為主，商貿(mào)、工業(yè)為輔的綜合開發(fā)區(qū)，但實(shí)施進(jìn)度緩慢。公共交通不便雖然區(qū)域內(nèi)道路眾多，但這些交通干道卻沒有形成有機(jī)的公共交通網(wǎng)絡(luò)，將周邊的人、商業(yè)融合起來，形成一個(gè)路網(wǎng)。道路的功能還只是簡單的交通，沒有承載商業(yè)，沒有將區(qū)域內(nèi)的人流連接起來。往來于水口和市內(nèi)其他區(qū)域之間的公共交通比較稀少，最直接的影響就是人員流動(dòng)的減少，這使水口與其他區(qū)域之間形成了明顯的斷層。樓盤工廠混居水口最初是以工業(yè)鎮(zhèn)來規(guī)劃的。在眾多企業(yè)進(jìn)駐這一區(qū)域。造成了進(jìn)駐企業(yè)和樓盤比鄰而居的情況，而這些企業(yè)又衍生出了眾多出租房和小工廠。由于周邊復(fù)雜環(huán)境的影響，樓盤靠外部單位的單價(jià)都要比小區(qū)內(nèi)廉價(jià)幾百元。環(huán)境復(fù)雜，工廠林立，流動(dòng)人口眾多，致使購置高端住宅的消費(fèi)者對水口的樓盤印象大打折扣。水口片區(qū)樓市概況總結(jié)片區(qū)規(guī)劃、高檔居住區(qū)概念、實(shí)力開發(fā)商的進(jìn)駐、大量別墅工程的開發(fā)，讓水口片區(qū)在惠州整體市場中的地位不斷提高，大盤低密度工程開發(fā)成為區(qū)域樓市的特點(diǎn)。12

3但08年金融風(fēng)暴之后，市場高端客戶的退出，讓水口市場立即冷卻下來，甚至有不少工程出現(xiàn)停工、爛尾、封盤、降價(jià)銷售等情況。

4區(qū)域在市場價(jià)格及土地方面存在競爭優(yōu)勢，隨著規(guī)劃配套的落實(shí)，未來水口知名度與樓市人氣將會(huì)得到明顯轉(zhuǎn)機(jī)。片區(qū)在售樓盤分析PartD富盈工程錦湖灣江南御都湯普工程遠(yuǎn)東伊世堡合生國際新城世紀(jì)東方城珠光御景灣中信工程藍(lán)波灣區(qū)域樓盤布局圖PartD.1江南御都江南御都1、4棟均為16層高層，首層為臨街商鋪；2、3棟為14層高層，首層架空；5、6棟為16層高層，首層架空園林，15-16層為復(fù)式；7、8棟為11層小高層，首層臨街面為商鋪，10-11層為頂層復(fù)式；位于惠城區(qū)水口鎮(zhèn)中心區(qū)環(huán)鎮(zhèn)路〔鎮(zhèn)政府斜對面〕，工程分2期共14棟，目前在售的是1期，1——8棟高層和小高層單位。工程根本信息主力戶型三房兩廳兩衛(wèi)約116平方米四房兩廳兩衛(wèi)約140平方米以116—140平米的三、四房為主，南北通透，并大面積使用觀景凸窗，通風(fēng)采光佳，戶型方正，功能線條清晰。PartD.2珠光?御景灣區(qū)位圖珠光御景灣位于惠州江東新城，所處片區(qū)是惠城未來的CLD，擁有較好的區(qū)位優(yōu)勢。珠光御景灣位于惠州東水口區(qū)域中心青塘湖畔,鄰近文體中心、人民廣場、湖濱公園。小區(qū)以半島圍合歐洲新古典建筑，周邊大型高尚住區(qū)云集，有水口文體中心、人民廣場、湖濱公園、五星級(jí)皇冠假日酒店等高端休閑生活配套設(shè)施。工程根本信息周邊配套珠光·御景灣，緊鄰文體中心、人民廣場、湖濱公園。小區(qū)為半島圍合歐洲新古典建筑，戶型均為150-250平方米大宅，擁有青塘湖御景湖雙湖環(huán)繞，社區(qū)規(guī)劃有經(jīng)典歐洲園林。配套有名流尊尚會(huì)所，天幕泳池、歐陸風(fēng)情街區(qū)。工程位于惠州水口街道辦中心青塘湖畔，一期三棟192套小高層單位已封頂，二期高層單位建設(shè)中。156.7㎡191-195㎡效果圖：工程分兩期開發(fā)，一期1-6棟為小高層，目前已封頂，二期為7-10棟高層，現(xiàn)正在建設(shè)中。一期由6棟11-15層的小高層組成，主要產(chǎn)品為156平米的四房和191-195平米的五房。二期由4棟17-30層的高層組成，主要產(chǎn)品為100平米到130平米的三房和四房。目前一期工程已經(jīng)全部完工，小區(qū)園林也已經(jīng)建好，二期工程8棟已經(jīng)封頂，其它幾棟正在建設(shè)當(dāng)中。B1-B4棟

C4-C6棟Ｃ1-Ｃ3棟一期二期戶型特點(diǎn)B戶型〔五房191-195㎡〕C戶型〔四房156.7㎡〕一梯兩戶，所有戶型均為南北通透；超大的入戶花園或陽臺(tái)、凸窗和觀景落地窗，處處彰顯豪宅的風(fēng)范，180°-270°景觀凸窗，計(jì)全面積。中心園林小區(qū)門前湖景大門——會(huì)所之間的廣場小區(qū)配套客戶評(píng)價(jià)水口太偏，不知道3-5年會(huì)不會(huì)開展到水口那邊去。珠光相對來說是我的dreamhouse，豪華，氣派。我是看了很多樓盤的，御景灣還是不錯(cuò)的，現(xiàn)在價(jià)格也不高，就是周邊的治安需要考慮。感覺很大氣,就是面積太大了。我去看了的，真的很喜歡，只是考慮到以后小孩子讀書問題，就有些猶豫了,好的學(xué)校上學(xué)太遠(yuǎn)不方便。大局部客戶對珠光御景灣的產(chǎn)品相當(dāng)滿意，認(rèn)為性價(jià)比不錯(cuò)；美中缺乏的是周邊的環(huán)境較差，配套缺乏。工程優(yōu)劣勢分析湖濱住宅，有可利用的景觀資源；品牌開發(fā)商開發(fā)；交通通達(dá)性較好；產(chǎn)品品質(zhì)較高，歐式建筑特色；優(yōu)勢劣勢周邊農(nóng)民房多，對工程的形象有一些影響；工業(yè)區(qū)內(nèi)，環(huán)境一般；工程周圍的配套不成熟，生活不方便；戶型面積偏大，總價(jià)高，客戶群相對較窄；珠光御景灣擁有良好的湖景資源，產(chǎn)品品質(zhì)較高，但其周邊配套缺乏，對當(dāng)?shù)刂脴I(yè)者來說戶型面積偏大，總價(jià)偏高。PartD.3合生高爾夫莊園工程根本信息地理位置合生高爾夫莊園位于惠州市惠城區(qū)水口龍和東路一號(hào)，廣惠高速蓬陵出口旁。規(guī)劃設(shè)計(jì)工程整體規(guī)劃圖工程總占地面積207萬平方米，總建筑面積122萬平方米。擁有2公里私家江岸、500畝私家江心島、對望青山28峰，集江、山、島等自然資源于一體。建設(shè)中的高爾夫球場同時(shí)，工程建設(shè)有近百萬平米私家高爾夫球場，總建筑面積超過100萬平米，規(guī)劃有18洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場、高爾夫練習(xí)場、高爾夫會(huì)所，預(yù)計(jì)于2021年4月正式營業(yè)。此外還有休閑農(nóng)莊、體育公園、泳池等高端配套。主要產(chǎn)品一期別墅平面圖別墅外立面圖一期建筑面積約11萬㎡，主要產(chǎn)品是戶型為230㎡、270㎡及330㎡三層高法式風(fēng)情聯(lián)排別墅，共108套，目前已售罄。后續(xù)將有酒店式公寓等。景觀資源合生·高爾夫莊園工程地處東江上游，更擁有2公里長的東江私家岸線。與金蟾山隔江而望，郁郁蔥蔥的山景既可遠(yuǎn)觀，也可搖船過江，登山觀景。內(nèi)擁500畝絕版私家島嶼，實(shí)現(xiàn)于自然、建筑與人文的交相輝映。得天獨(dú)厚的景觀資源，擁有江景、山景、島景等豐富而稀缺的自然景觀。交通自駕車：從廣惠高速往東莞、廣州、深圳都在一個(gè)半小時(shí)車程內(nèi)；半小時(shí)內(nèi)就可以到達(dá)惠城區(qū)的每一個(gè)角落，交通非常便利。深圳至工程路線：1〕機(jī)荷高速—惠鹽高速—惠河高速〔小金收費(fèi)站〕—廣惠高速〔蓬陵出口〕—惠水公路西行一千米左右2〕機(jī)荷高速—深惠高速(白云出口下)—三環(huán)路—環(huán)鎮(zhèn)路—惠水公路東行三千米左右；3〕機(jī)荷高速-深汕高速〔凌坑出口下〕-廣惠高速〔蓬陵出口〕—惠水公路西行一千米左右廣州至工程路線：廣惠高速〔蓬陵出口〕—惠水公路西行一千米左右距離東部建設(shè)中的惠州機(jī)場12.5公里，陸、空交通十分便捷，通達(dá)四方。PartD.4合生上觀國際整體優(yōu)勢賣點(diǎn)分析毗鄰皇冠假日酒店和水口文體中心，政府規(guī)劃的各類生活配套根本都在工程五分鐘生活圈內(nèi)，未來生活非常便捷。同時(shí)，三環(huán)路、四環(huán)路、機(jī)場路、公車站等都在工程附近，交通出行方便；占地30萬平米，建筑面積103萬㎡，大型高檔社區(qū)，建筑風(fēng)格為歐式新古典主義，打造1.4公里中軸景觀，園林大氣、豪華；一梯一戶和一梯兩戶大戶型設(shè)計(jì)，6米超大客廳、9米觀景露臺(tái)，180度落地窗，雙景主人房，獨(dú)立工人房；1萬㎡會(huì)所，網(wǎng)球場、健身房、足球管、羽毛球館等多功能會(huì)所；“皇家物管〞，提供全方位、細(xì)致、專業(yè)的物業(yè)效勞。豪宅定位，工程優(yōu)勢賣點(diǎn)分析工程整體不利因素分析工程不利因素分析水口新城處于開展期，居住氣氛有待提高，公共配套還需完善。水口新城目前新盤較多，大多處于開發(fā)或銷售階段，居住人口不多；公共配套，如商業(yè)、菜市、公交系統(tǒng)等尚未完善；工程定位為高端樓盤，但周邊商業(yè)氣氛冷清；還需要較長時(shí)間來營造居住氣氛。附近有大片城中村，周邊治安存在隱患。工程周邊有大量城中村，環(huán)境相對復(fù)雜，治安平安方面存在一定隱患。高端樓盤林立，競爭對手較多。水口新城定位為高尚住宅區(qū)，工程周邊多為高檔樓盤，高層、別墅等，如國際新城、高爾夫莊園、藍(lán)波灣、東方世紀(jì)城等，競爭對手較多。與國際新城共用營銷中心，指示不清。工程與國際新城同屬合生創(chuàng)展開發(fā)，兩工程共用一個(gè)營銷中心，但是只標(biāo)識(shí)“合生國際新城〞，且離樣板房距離較遠(yuǎn)。工程整體分期狀況工程總體指標(biāo)：占地面積：30萬㎡總建筑面積：103萬㎡〔分九期開發(fā)〕建筑類別：高層、小高層容積率：2.99覆蓋率：25%綠化率：35%總戶數(shù)：3970停車位：3970一期工程分九期開發(fā)，其中一期由8棟11層小高層及4棟18層高層組成，一期建筑面積為64768㎡。工程一期指標(biāo)工程一期戶型配比工程配套條件1萬㎡會(huì)所，設(shè)有健身房、網(wǎng)球場、室外游泳、籃球場、羽毛球館等。設(shè)施較完善，可滿足住戶運(yùn)動(dòng)、健身、交際等日?；顒?dòng)。共享毗鄰的國際新城商業(yè)街規(guī)劃有一個(gè)16班幼兒園，一個(gè)48班小學(xué)、一個(gè)54班九年一貫制學(xué)校。合生上觀國際合生國際新城工程產(chǎn)品線分布與設(shè)計(jì)分析一期高層小高層產(chǎn)品線分布及設(shè)計(jì)分析工程目前只有小高層、高層兩種產(chǎn)品，小高層位于社區(qū)入口兩邊。地塊剩余用地目前規(guī)劃未詳。產(chǎn)品樓距較寬，高層為一梯一戶，小高層為一梯兩戶。中軸線從社區(qū)入口開始，貫穿整個(gè)地塊，音樂廣場，歐式亭柱，精致園林，景觀生動(dòng)大氣。工程園林景觀分析花的種類繁多，花期不同，一年四季，花開不斷樹木高上下低，錯(cuò)落有致，富有層次感小區(qū)內(nèi)有鵝卵石鋪制的小道，有用不同顏色石磚拼接成各種圖案的路面，細(xì)節(jié)處盡顯精致中軸景觀設(shè)計(jì)一步一景，大氣豪邁社區(qū)入口音樂廣場，亭柱噴泉，生動(dòng)有趣。工程戶型賣點(diǎn)分析主力戶型：五房、六房特征分析：規(guī)劃布局上采用最大間距化布局，保證樓距最大化；戶戶南北通透，采光好，通風(fēng)透氣；一梯一戶或一梯兩戶設(shè)計(jì)，9米觀景陽臺(tái)，180度大型落地窗及大飄窗，雙景主人房，獨(dú)立工人房，功能全面，分工合理。工程戶型賣點(diǎn)分析贈(zèng)送面積贈(zèng)送陽臺(tái)、露臺(tái)的一半面積，使用率到達(dá)87%。功能空間休息區(qū)、生活區(qū)、休閑區(qū)分布合理，功能完善，動(dòng)靜別離?？臻g尺度大戶型，6米超大客廳，9米超寬觀景露臺(tái)，超大陽臺(tái)，180度落地窗。躍式設(shè)計(jì)躍式設(shè)計(jì)，下沉客廳，空間感強(qiáng)。五房、六房功能共性分析工程戶型賣點(diǎn)分析五房兩廳三衛(wèi)一廚，建筑面積約190㎡分布于小高層；一梯兩戶設(shè)計(jì)，南北通透，通風(fēng)采光良好；層次豐富的躍式設(shè)計(jì)，下沉式客廳；寬闊的入戶花園，超大觀景陽臺(tái)；主臥180度大落地窗，獨(dú)立衣帽間；獨(dú)立的工人房，保證業(yè)主私密性。休息區(qū)生活區(qū)休閑區(qū)休閑區(qū)工程戶型賣點(diǎn)分析該產(chǎn)品分布于高層；一梯一戶設(shè)計(jì)；9米超寬觀景露臺(tái)，超大觀景陽臺(tái)，大弧度飄窗，可隨時(shí)欣賞窗外美景；雙主臥設(shè)計(jì)，獨(dú)立衣帽間；工人房放在露臺(tái)邊，更多保障業(yè)主隱私。休息區(qū)生活區(qū)休閑區(qū)休閑區(qū)六房兩廳三衛(wèi)一廚，建筑面積約190㎡PartD.5世紀(jì)東方城工程整體建筑及園林風(fēng)格分析小高層：簡約的現(xiàn)代風(fēng)格。沒有很明顯的特色；別墅：歐式風(fēng)情；園林：規(guī)劃打造歐式風(fēng)情園林，已經(jīng)打造好的園林由于后期護(hù)理不到位，植被品種少，難以表達(dá)出工程品質(zhì)感。工程整體優(yōu)勢賣點(diǎn)分析位于水口中心區(qū)位置，地理位置優(yōu)越；片區(qū)未來是高檔住宅區(qū)，區(qū)域有多個(gè)高端樓盤在開發(fā)；工程南面是商貿(mào)城規(guī)劃用地，預(yù)計(jì)3年內(nèi)建成，可以大大提高生活便利度；可以享用水口文化體育中心，湖濱公園等市政配套，社區(qū)內(nèi)配套3萬㎡中央水景園林；視野開闊，周邊無高層建筑遮擋視線；以大戶為主，戶內(nèi)空間開闊，戶型涵蓋4房至獨(dú)棟別墅，面積范圍跨度廣〔從137-668㎡〕，獨(dú)棟、雙拼及聯(lián)排別墅均有層層退臺(tái)設(shè)計(jì)；水口片區(qū)唯一有獨(dú)棟別墅的工程。片區(qū)前景較好，景觀資源豐富，社區(qū)戶型多樣，水口唯一擁有獨(dú)棟別墅的社區(qū)。工程整體不利因素分析離城市中心較遠(yuǎn)，昭示性不強(qiáng)社區(qū)區(qū)離惠城區(qū)中心距離較遠(yuǎn)，且工程戶外宣傳幾乎一片空白，營銷中心周圍也沒有導(dǎo)視牌，昭示性弱。片區(qū)民房多，大環(huán)境欠佳水口中心區(qū)商品房建設(shè)尚處于起步階段，社區(qū)不多，均處于在售階段，居住氣氛不濃，民房聚集較多，大環(huán)境欠佳。周邊生活配套比較欠缺水口屬于惠州的居住新區(qū)，根本的生活配套及商業(yè)配套非常欠缺，后續(xù)配套的完善需要一定時(shí)間，對在售工程不利。離市中心較遠(yuǎn)，昭示性不強(qiáng)，片區(qū)居住氣氛不濃，周邊有眾多民房，大環(huán)境欠佳，周邊生活配套暫時(shí)難以跟上。工程整體分期狀況一期二期工程總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積：9萬㎡總建筑面積：26㎡住宅面積：約23.5萬㎡〔分兩期開發(fā)〕建筑類別：高層、小高層、聯(lián)排別墅，獨(dú)棟別墅容積率：2覆蓋率：30%綠化率：48%總戶數(shù)：897停車位：1510工程定位：領(lǐng)袖級(jí)人物的一塊大隱于市的生活凈土工程分二期開發(fā)，一期已完工，目前在售一期別墅區(qū)，二期即將開工建設(shè)。工程一期戶型配比工程整體布局與規(guī)劃分析中央園林沿街聯(lián)排別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅小高層高層公寓式酒店沿街商業(yè)幼兒園獨(dú)棟別墅會(huì)所整個(gè)工程才用內(nèi)部別墅，外圍臨街聯(lián)排+小高層+高層的布局方式，別墅集中分布于工程西半?yún)^(qū)。工程配套與分布分析幼兒園會(huì)所會(huì)所：會(huì)所設(shè)在四環(huán)路邊，與東側(cè)工程江南御都相鄰。整個(gè)會(huì)所面積600㎡幼兒園：本工程設(shè)有1個(gè)幼兒園，分布在工程外圍靠四環(huán)路邊，其意圖很明顯是使其具有對外性。工程商業(yè)配套分析沿街商業(yè)商業(yè)配套：工程四面環(huán)路，底層皆為臨街商鋪。由于水口片區(qū)處于商業(yè)開發(fā)初期，居住氣氛較淡，人流量不大，商業(yè)氣氛較差；目前臨商業(yè)業(yè)態(tài)暫時(shí)不確定(已規(guī)定不能做餐飲業(yè)〕。工程產(chǎn)品線分布與設(shè)計(jì)分析沿街聯(lián)排別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅小高層高層獨(dú)棟別墅工程入口、人流與車流動(dòng)線分析規(guī)劃路次入口主入口次入口湖濱路環(huán)鎮(zhèn)路四環(huán)路主入口次入口次入口入口：主入口設(shè)于環(huán)鎮(zhèn)路旁傍，兩個(gè)次入口設(shè)于工程南面的規(guī)劃路和工程西側(cè)的湖濱路，三入口均可直接連接別墅區(qū)，車流線：本工程車流線如圖中藍(lán)線線所示，除別墅車輛，其他將直接駛?cè)敫鳁潣求w附近的出入口。但如下圖，別墅區(qū)車流線與人流線混為一道，略失合理性。人流線：如黃線所示，主要圍繞樓體及園林規(guī)劃。工程產(chǎn)品分析中央園林排布方式〔點(diǎn)式、板