聯(lián)盛·武寧快樂城二期營銷思路南寶地產(chǎn)2021年7月9日奇正營銷武寧城市+產(chǎn)業(yè)前景+產(chǎn)品規(guī)劃+聯(lián)盛品牌+招商成果聯(lián)盛●武寧快樂城營銷戰(zhàn)略守正出奇守正出奇武寧城市：國家4A級旅游城市、城市化進程大開展、商業(yè)經(jīng)營模式傳統(tǒng)落后；產(chǎn)業(yè)前景：朝陽產(chǎn)業(yè)、20萬億產(chǎn)值、年增速15%以上；武寧產(chǎn)值30億、年增速15%以上；聯(lián)盛品牌：外鄉(xiāng)最大商業(yè)地產(chǎn)運營商、18年商業(yè)運營經(jīng)驗、24個網(wǎng)點布局、九江商業(yè)地產(chǎn)典范；招商成果：豐富的品牌資源、龍頭商家進駐、異地經(jīng)營戶考察團。產(chǎn)品規(guī)劃：政府重點招商引資工程、20億巨資打造、16萬㎡復(fù)合型城市綜合體、超前規(guī)劃設(shè)計、立體獨立商鋪、業(yè)態(tài)涵蓋齊全、互補充分。目錄第一局部工程總體定位第二局部工程功能組合第三局部工程產(chǎn)品策略第四局部二期營銷目標第五局部二期營銷命題第六局部二期營銷策略第七局部二期營銷執(zhí)行重塑高度第一局部工程總體定位工程總體定位16萬㎡購物\體驗\休閑娛樂\餐飲住宿“一站式〞體驗式城市綜合體工程產(chǎn)業(yè)定位：休閑/娛樂/購物/餐飲/住宿主營業(yè)態(tài)定位：大型超市精品購物街特色美食休閑健身3D影院KTV早教培訓(xùn)酒店娛樂體驗等配套效勞武寧城市商業(yè)名片提升武寧城市的力量武寧旅游新景點贛北最大復(fù)合型城市綜合體贛北休閑娛樂體驗中心百貨零售經(jīng)營戶財富增長平臺百貨零售業(yè)展貿(mào)平臺百貨零售業(yè)電子商務(wù)平臺現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體示范藍本工程建成后將成為立足武寧，輻射金三角，效勞武寧及周邊縣市人口消費核心商圈：半小時車程內(nèi)可全面輻射武寧及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；次級商圈：1小時車程內(nèi)可輻射德安、修水、永修、共青城、瑞昌、湖北陽新等縣市；泛輻射商圈：2-3小時車程內(nèi)可輻射南昌、九江、武漢、黃石、黃岡等城市；工程輻射范圍第二局部工程功能組合A區(qū)一層業(yè)態(tài)分布A1聯(lián)盛超市連鎖餐飲A5珠寶街連鎖餐飲特色美食名媛街紳士街亮妝街A2A3A4A6A7A8A9A10A區(qū)二層業(yè)態(tài)分布A1聯(lián)盛超市A5潮人館運動館時尚館時尚餐廳A4潮人館A2A3A6A7A8A9A10A區(qū)三層業(yè)態(tài)分布A1聯(lián)盛超市A5家居生活館運動器材兒童零售家居生活館A2A3A4A6A7A8A9A10B區(qū)一層業(yè)態(tài)分布B3美食街B8咖啡館B9名俗飾品街B7水吧B4玩具吧B1家具城B區(qū)二層業(yè)態(tài)分布B4水療SPAB5兒童早教B3足浴B6健身房B8冷餐飲B9攝影沙龍B1家具城B區(qū)三層業(yè)態(tài)分布B5酒吧B3球館B64D激情體驗區(qū)B8激光靶場激光狩獵游戲大炮B7電子游戲室B9KTVB1家具城B區(qū)四層業(yè)態(tài)分布B53D電影B8休閑會所B9桑拿洗浴整合提升第三局部工程產(chǎn)品策略工程的產(chǎn)品現(xiàn)狀？工程劃分為A、B兩個商業(yè)區(qū)，工程總的建筑面積為156909㎡；減去地下建筑面積及超市、酒店、物業(yè)用房。其中A區(qū)商業(yè)面積為48722.㎡，B區(qū)商業(yè)面積為79509㎡。工程交易區(qū)為1-4層，鋪面普遍劃分為20㎡-60㎡獨立商鋪，工程整體采用大型入口集散廣場結(jié)合多點引入的方法，使其產(chǎn)品鋪鋪臨街。鑒于A區(qū)前期銷售情況，工程內(nèi)街商鋪價值未得到充分表達，需進一步進行包裝，表達其價值。工程一期商業(yè)推售商鋪，1-2層商鋪銷售一般；3-4層客戶接受度不高。產(chǎn)品如何美化和包裝？中國百貨零售業(yè)規(guī)劃設(shè)計最正確的“第六代〞新型城市綜合體；極具創(chuàng)新的“休閑、購物、娛樂、餐飲、住宿、體驗、文教〞七位一體的現(xiàn)代化城市綜合體；體驗式“城市綜合體〞創(chuàng)新設(shè)計的典范；多點停車設(shè)計，人車完美分流；環(huán)形多點人流導(dǎo)向，鋪鋪臨街；600米玻璃幕墻，剛?cè)釤o縫融合，造就時尚大都會；確定目標第四局部二期營銷目標目標2：推售區(qū)域二期全部推售區(qū)域：A10、B1、B2，3個區(qū)域1-2層，快速啟動市場。招商區(qū)域：整個交易區(qū)各業(yè)態(tài)一同招商。目標4：品牌塑造目標“聯(lián)盛集團—中國百貨零售產(chǎn)業(yè)連鎖專業(yè)運營商〞首期營銷，震撼業(yè)界，成功塑造聯(lián)盛品牌形象。目標5：工程形象塑造目標“武寧唯一的城市綜合體〞“贛北最大的體驗式城市綜合體〞“中國體驗式城市綜合體藍本〞尋找問題第五局部二期營銷命題四大核心營銷目標南寶地產(chǎn)堅守的核心客戶價值，是為客戶實現(xiàn)四大核心營銷目標：目標1：建立以“可持續(xù)經(jīng)營〞為導(dǎo)向的商業(yè)模式，由此降低專業(yè)風險目標2：縮短營銷〔銷售/招商〕周期目標3：提升物業(yè)價值目標4：塑造或提升開展商品牌價值本工程通過合理的定位和資源整合，目前尚未建立實現(xiàn)目標1-4的營銷策略。要達成上述目標，必須著重解決以下8大營銷命題：命題1：重新塑造簡潔、清晰、切題而富有市場號召力的工程形象本工程已展開了為期一年多的宣傳推廣，在市場上傳達了一定的工程形象,但較為模糊，缺乏足夠的市場號召力。隨著聯(lián)盛百貨零售產(chǎn)業(yè)連鎖品牌形象的導(dǎo)入和強化,以及對百貨零售業(yè)這一主題的整合提煉,工程將可以向市場重塑一個清晰、切題而富有市場號召力的工程形象。命題3：規(guī)劃工程營銷與開發(fā)商品牌營銷互動的復(fù)合營銷策略作為核心目標之終極目標，開發(fā)商品牌的提升對品牌開發(fā)商來說顯得尤為重要。工程A區(qū)一期推廣過程中對于開發(fā)商品牌優(yōu)勢的挖掘不夠深入，未能充分利用開發(fā)商品牌優(yōu)勢樹立客戶對工程前景的信心。隨著聯(lián)盛“江西連鎖百貨零售市場第一品牌〞的形象在九江不斷提升，本工程將可望在武寧獲得廣泛性的傳播和認同。命題4：理清產(chǎn)業(yè)資源與政府資源深度整合的方向一個超大型城市綜合體工程的成功，需站在更高的高度，基于工程、產(chǎn)業(yè)、城市、區(qū)域等多層次商業(yè)元素的整合，營造大“勢〞，方能成就大“市〞！工程A區(qū)一期宣傳過程中對于工程、產(chǎn)業(yè)、城市、區(qū)域等多層次商業(yè)元素的整合造勢力度不夠，工程成功的必然性未能闡述清晰，故市場信心缺乏，后續(xù)乏力。為堅挺市場信心、提升工程價值和開發(fā)商品牌形象，本工程應(yīng)當從沙田區(qū)及武寧縣產(chǎn)業(yè)資源及政府公關(guān)進行深度整合。命題5：制定產(chǎn)品實現(xiàn)階段性銷售目標推盤方案“一鼓作氣，再而衰，三而竭〞，爆發(fā)式營銷策略在商業(yè)工程顯得尤其重要。本工程A區(qū)一期自2021年1月正式進入對外公開出售階段，工程消化首批忠實客戶后，歷時5個月，后續(xù)物業(yè)價值提升及產(chǎn)品銷售能量明顯缺乏。將爆發(fā)式營銷與物業(yè)價值的最大化提升完美結(jié)合的階段性推盤策略將給本工程帶來豐厚的附加價值。緊密圍繞上述八大命題展開工作，工程必然取得成功！認清局勢第六局部二期優(yōu)劣勢分析一、二期產(chǎn)品賣點二、經(jīng)營風險所帶來的銷售難點解決之道第七局部二期營銷策略一、租售模式2年免租，10年包租租售模式建議1、龍頭客戶定義：〔1〕作為百貨零售產(chǎn)業(yè)、餐飲等行業(yè)相關(guān)協(xié)會會長、副會長單位的客戶；〔2〕省級總代理或三個市〔縣〕以上的區(qū)域代理商；〔3〕注冊資金在1000萬〔或500萬〕以上的企業(yè)；〔4〕所在市場經(jīng)營額排前五名〔或前十名〕的客戶；〔5〕年銷售額在500萬以上的企業(yè)或經(jīng)營戶；〔6〕由聯(lián)盛集團綜合考評后認定的客戶。2、租金價格設(shè)定租金：武寧現(xiàn)有大賣場一樓租金水平為60-80㎡/月，此租金水平僅做參考；本工程租金將根據(jù)工程業(yè)態(tài)布置進行實際租金水平制定。3、開業(yè)保證金標準50平米以下：5000元50-100平米：10000元100-200平米：15000元200平米以上：20000元以上面積按租賃面積收取，不含配套用房；大戶可視情況另行商定。

4、銷售價格設(shè)定依據(jù)一：租金收益復(fù)原法〔按目前市場一樓租金類比，以年回報8%進行收益復(fù)原，推算售價〕 70元/㎡×12÷8%=10500元/㎡目前武寧百貨賣場租金水平分別為60-80元/㎡，取中值。按租金收益復(fù)原法可以得出一樓的售價為10500元/㎡。以一樓售價為基點，可以得出二樓售價為6300元/㎡，三樓售價位4000元/㎡，整體均價大致為7000元/㎡。

依據(jù)二：工程A區(qū)一期價格參考法通過上述二法，可以得出工程二期的價格定位：7000-11000元/m2。結(jié)合工程所在區(qū)域的房地產(chǎn)現(xiàn)狀、區(qū)域優(yōu)劣勢、工程招商嚴峻性、工程產(chǎn)品設(shè)計及給與客戶的增值空間等因素。建議工程二期價格定位：7500元/m2〔實際售價〕。二期價風格整方式租售模式比照總價50萬商鋪，年租金為總鋪款的8%計算四、二期推售策略策略一：小步快跑1、一期推售實施認籌和解籌方式2、一期解籌后分批提價，實現(xiàn)小步快跑策略三：挖掘客戶1、“坐銷〞+“行銷〞相結(jié)合。2、深挖一期老客戶、聯(lián)盛自身客戶資源。3、與各類媒體、分銷結(jié)合挖掘客戶。五、一期推售分期規(guī)劃六、營銷推廣策略核心解決：目的1、如何成功引爆市場？目的2、如何刷新工程形象和重塑市場信心？聯(lián)盛·快樂城一期營銷推廣“36計〞工程營銷致勝的七種武器以武寧、九江、南昌市民雙城互動第一計：7月26日，雙城計第二計：8月9日，招商計以武寧縣為主招商先行第三計：8月17日，認籌計以意向客戶