農(nóng)村商業(yè)用地管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強農(nóng)村商業(yè)用地管理，規(guī)范農(nóng)村商業(yè)用地使用行為，保護土地資源，促進農(nóng)村經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》以及相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合農(nóng)村實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于農(nóng)村集體所有土地上用于商業(yè)經(jīng)營活動的用地管理，包括但不限于農(nóng)村集市、商業(yè)店鋪、農(nóng)產(chǎn)品加工銷售場所、鄉(xiāng)村旅游設(shè)施等商業(yè)用途的土地。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，確保農(nóng)村商業(yè)用地管理合法合規(guī)。2.節(jié)約集約原則：鼓勵合理利用土地，提高土地利用效率，避免浪費土地資源。3.規(guī)劃引導(dǎo)原則：依據(jù)農(nóng)村總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，引導(dǎo)農(nóng)村商業(yè)用地合理布局和有序發(fā)展。4.保護耕地原則：嚴(yán)禁在基本農(nóng)田保護區(qū)內(nèi)進行商業(yè)開發(fā)，切實保護耕地資源。二、規(guī)劃與審批（一）規(guī)劃編制1.縣級以上地方人民政府應(yīng)組織編制農(nóng)村總體規(guī)劃，明確農(nóng)村商業(yè)用地的布局、規(guī)模和功能分區(qū)。2.農(nóng)村商業(yè)用地規(guī)劃應(yīng)與土地利用總體規(guī)劃相銜接，充分考慮農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求和市場潛力。3.在編制農(nóng)村商業(yè)用地規(guī)劃過程中，應(yīng)廣泛征求農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民群眾以及相關(guān)部門的意見，確保規(guī)劃的科學(xué)性和可行性。（二）項目審批1.農(nóng)村商業(yè)用地項目申請人應(yīng)向所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提出用地申請，并提交項目可行性研究報告、規(guī)劃設(shè)計方案等相關(guān)材料。2.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對用地申請進行初審，初審?fù)ㄟ^后報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核。3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核同意后，報縣級自然資源主管部門審批?？h級自然資源主管部門應(yīng)依據(jù)規(guī)劃和相關(guān)規(guī)定進行審查，符合條件的予以批準(zhǔn)，并核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。4.涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。三、土地取得（一）集體土地出讓1.農(nóng)村集體商業(yè)用地可以通過出讓方式取得。出讓方案應(yīng)經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。2.出讓價格應(yīng)根據(jù)土地市場價格、土地用途、土地質(zhì)量等因素合理確定，并在土地出讓合同中明確。3.土地出讓合同應(yīng)明確土地使用期限、土地用途、土地開發(fā)建設(shè)要求、雙方權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。（二）租賃1.農(nóng)村集體商業(yè)用地也可以通過租賃方式取得。租賃期限一般不超過二十年。2.租賃雙方應(yīng)簽訂書面租賃合同，明確租賃期限、租金支付方式、土地用途、租賃期滿后地上附著物的處置等內(nèi)容。3.承租人應(yīng)按照租賃合同約定合理使用土地，不得擅自改變土地用途。（三）入股1.鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股的方式參與農(nóng)村商業(yè)項目開發(fā)。2.入股應(yīng)簽訂書面協(xié)議，明確各方權(quán)利義務(wù)、股權(quán)比例、收益分配方式等內(nèi)容。3.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)按照股權(quán)比例分享項目收益，并對項目經(jīng)營管理進行監(jiān)督。四、土地使用（一）用途管制1.農(nóng)村商業(yè)用地必須嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的用途使用，不得擅自改變土地用途。確需改變土地用途的，應(yīng)按照規(guī)定辦理相關(guān)審批手續(xù)。2.嚴(yán)禁在農(nóng)村商業(yè)用地上建設(shè)不符合規(guī)劃的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施。（二）開發(fā)建設(shè)要求1.農(nóng)村商業(yè)用地項目應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計方案進行開發(fā)建設(shè)，確保工程質(zhì)量和安全。2.項目建設(shè)應(yīng)符合環(huán)保要求，采取有效的污染防治措施，減少對周邊環(huán)境的影響。3.鼓勵在農(nóng)村商業(yè)用地上建設(shè)節(jié)能、環(huán)保、智能化的商業(yè)設(shè)施。（三）經(jīng)營管理1.農(nóng)村商業(yè)用地使用者應(yīng)依法經(jīng)營，誠實守信，遵守市場秩序。2.加強對農(nóng)村商業(yè)經(jīng)營活動的監(jiān)管，規(guī)范市場行為，維護消費者合法權(quán)益。3.支持農(nóng)村商業(yè)行業(yè)協(xié)會等組織的發(fā)展，發(fā)揮其在行業(yè)自律、信息交流、技術(shù)培訓(xùn)等方面的作用。五、土地流轉(zhuǎn)（一）流轉(zhuǎn)條件1.農(nóng)村商業(yè)用地使用者在符合法律法規(guī)和合同約定的前提下，可以依法流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)。2.土地流轉(zhuǎn)應(yīng)簽訂書面合同，明確流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)、流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)價格等內(nèi)容。（二）流轉(zhuǎn)方式1.農(nóng)村商業(yè)用地流轉(zhuǎn)方式包括轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、互換等。2.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，應(yīng)經(jīng)原土地出讓方或出租方同意，并辦理相關(guān)手續(xù)。3.轉(zhuǎn)租土地使用權(quán)的，應(yīng)在租賃合同中明確約定，并報原土地出租方備案。（三）流轉(zhuǎn)管理1.建立農(nóng)村商業(yè)用地流轉(zhuǎn)信息平臺，及時發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息，為土地流轉(zhuǎn)雙方提供服務(wù)。2.加強對農(nóng)村商業(yè)用地流轉(zhuǎn)的監(jiān)督管理，防止土地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)損害農(nóng)民利益等問題。3.鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織參與土地流轉(zhuǎn)管理，引導(dǎo)土地向規(guī)?；?、集約化經(jīng)營方向發(fā)展。六、土地監(jiān)管（一）日常巡查1.縣級自然資源主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)加強對農(nóng)村商業(yè)用地的日常巡查，及時發(fā)現(xiàn)和制止違法違規(guī)用地行為。2.巡查內(nèi)容包括土地用途是否符合規(guī)定、開發(fā)建設(shè)進度是否符合要求、是否存在違法占地等情況。（二）違法處理1.對發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)農(nóng)村商業(yè)用地行為，應(yīng)依法予以查處。查處措施包括責(zé)令停止違法行為、限期改正、沒收違法建筑物和其他設(shè)施、罰款等。2.對涉及違反土地出讓合同或租賃合同約定的，應(yīng)依法追究違約責(zé)任。3.對構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機關(guān)追究刑事責(zé)任。（三）土地登記與統(tǒng)計1.建立健全農(nóng)村商業(yè)用地登記制度，及時辦理土地登記手續(xù)，核發(fā)土地證書，確認(rèn)土地權(quán)屬。2.加強農(nóng)村商業(yè)用地統(tǒng)計工作，定期統(tǒng)計土地利用情況，為土地管理決策提供依據(jù)。七、土地退出與補償（一）退出情形1.農(nóng)村商業(yè)用地使用者因不可抗力等原因無法繼續(xù)經(jīng)營，或違反法律法規(guī)和合同約定，經(jīng)催告后仍不改正的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織有權(quán)收回土地使用權(quán)。2.因公共利益需要，確需征收農(nóng)村商業(yè)用地的，應(yīng)依法辦理征收手續(xù)。（二）補償標(biāo)準(zhǔn)1.農(nóng)村商業(yè)用地退出或征收的補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)土地取得成本、土地使用年限、地上附著物價值等因素合理確定。2.對地上附著物的補償，應(yīng)按照評估價值進行補償。3.對因土地退出或征收給土地使用者造成的經(jīng)營損失等，應(yīng)給予適當(dāng)補償。（三）補償方式1.補償方