房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法《成本法及其運(yùn)用考試資料》模擬練習(xí)卷含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分）1.成本法特別適用于（）的房地產(chǎn)的估價(jià)。A.新開(kāi)發(fā)建設(shè)B.有收益C.有交易實(shí)例D.規(guī)劃完善答案：A。成本法特別適用于新開(kāi)發(fā)建設(shè)、計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)或正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，或者是很少發(fā)生交易而又無(wú)收益的房地產(chǎn)。2.房地產(chǎn)成本的增加（）意味著房地產(chǎn)價(jià)格的增加。A.一定B.不一定C.肯定D.無(wú)關(guān)聯(lián)答案：B。房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。3.某宗土地面積為2000㎡，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得的利潤(rùn)相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（）。A.建筑物地面一層建筑面積為800㎡，總建筑面積為5000㎡B.建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為5500㎡C.建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為6000㎡D.建筑物地面一層建筑面積為400㎡，總建筑面積為5000㎡答案：C。建筑密度=建筑物基底總面積÷土地面積，容積率=總建筑面積÷土地面積。土地面積2000㎡，建筑密度30%，則建筑物基底總面積最大為2000×30%=600㎡；容積率3，則總建筑面積最大為2000×3=6000㎡。選項(xiàng)C符合要求。4.某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。A.80%B.82%C.83%D.92%答案：D。成新率q=[1（1R）×t/N]×100%，其中R為殘值率，t為實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)，N為經(jīng)濟(jì)壽命。代入數(shù)據(jù)可得：q=[1（12%）×10/50]×100%=92%。5.某幢建筑物由于人為方面的原因發(fā)生了火災(zāi)，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況所必需的費(fèi)用作為折舊額，這種折舊屬于（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.設(shè)備折舊答案：A。物質(zhì)折舊是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失，火災(zāi)造成的損壞屬于物質(zhì)折舊。6.某估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)年折舊率為（）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.50%答案：C。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束，且土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計(jì)算折舊。土地使用期限為40年，建設(shè)期2年，廠房建成5年后補(bǔ)辦出讓手續(xù)，所以土地剩余使用年限為40（2+5）=33年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命50年，晚于土地使用期限的部分為5033=17年，可折舊年限為5017=33年，年折舊率=1/33≈2.22%。7.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地取得成本為1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為2000萬(wàn)元，管理費(fèi)用為300萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為200萬(wàn)元，投資利息為150萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為250萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率為（）。A.15.63%B.16.67%C.17.39%D.18.18%答案：C。成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)÷（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息）×100%=500÷（1000+2000+300+200+150）×100%≈17.39%。8.成本法中的“開(kāi)發(fā)利潤(rùn)”是指（）。A.開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)B.開(kāi)發(fā)商所能獲得的最終利潤(rùn)C(jī).開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)D.開(kāi)發(fā)商所能獲得的稅后利潤(rùn)答案：C。成本法中的“開(kāi)發(fā)利潤(rùn)”是指開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)。9.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1400㎡，現(xiàn)需拆除重建估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/㎡和50元/㎡，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元。A.350000B.300000C.250000D.200000答案：C。減價(jià)修正額=（拆遷費(fèi)用殘值）×建筑面積=（30050）×1400=250000元。10.某建筑物的建筑面積為120㎡，于9年前建成，重置價(jià)格為3000元/㎡，耐用年限為50年，殘值率為2%，用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）元。A.288000B.302400C.312000D.324000答案：B。年折舊額D=C（1R）/N，其中C為重置價(jià)格，R為殘值率，N為耐用年限。C=3000×120=360000元，D=360000×（12%）/50=7056元，折舊總額E=D×t=7056×9=63504元，現(xiàn)值V=CE=36000063504=302400元。11.某建筑物已使用8年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計(jì)尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為（）。A.76%B.80%C.81%D.84%答案：C。成新率q=[1（1R）×t/（t+n）]×100%，其中t為已使用年限，n為尚可使用年限，R為殘值率。代入數(shù)據(jù)可得：q=[1（15%）×8/（8+32）]×100%=81%。12.下列關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法中，正確的是（）。A.重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出B.重新購(gòu)建價(jià)格是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格C.重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格D.建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格是現(xiàn)狀下的價(jià)格答案：ABCD。以上關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法均正確。13.某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/㎡，土地開(kāi)發(fā)期為2年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價(jià)值時(shí)，其中的投資利息為（）元/㎡。A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82答案：B。土地取得費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期初一次性投入，計(jì)息期為2年；第一年開(kāi)發(fā)費(fèi)用在年初投入，計(jì)息期為2年，第二年開(kāi)發(fā)費(fèi)用在年末投入，計(jì)息期為1年。投資利息=540×[（1+8%）21]+90×[（1+8%）21]+60×[（1+8%）1]=103.22元/㎡。14.某建筑物的建筑面積為200㎡，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/㎡，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）元。A.102400B.110240C.113600D.118720答案：B。年折舊額D=C（1R）/N，C=800×200=160000元，D=160000×（12%）/40=3920元，折舊總額E=D×t=3920×12=47040元，現(xiàn)值V=CE=16000047040=110240元。15.某房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1400㎡，現(xiàn)需拆除重建，估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/㎡和50元/㎡，則該房地產(chǎn)的減價(jià)修正額為（）元。A.350000B.300000C.250000D.200000答案：C。減價(jià)修正額=（拆遷費(fèi)用殘值）×建筑面積=（30050）×1400=250000元。16.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為2%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.368.16B.552.28C.561.92D.750.00答案：B。報(bào)酬率Y=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率=6%+2%=8%，凈收益A=80×（140%）=48萬(wàn)元，n=508=42年。根據(jù)收益法公式V=A/Y×[11/（1+Y）?]，可得V=48/8%×[11/（1+8%）?2]≈552.28萬(wàn)元。17.某建筑物的重置價(jià)格為180萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為30萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬(wàn)元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設(shè)均為零。則該建筑物的物質(zhì)折舊額為（）萬(wàn)元。A.58.2B.63.2C.68.2D.73.2答案：C。門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元；裝修的折舊額=30×3/5=18萬(wàn)元；設(shè)備的折舊額=60×10/15=40萬(wàn)元；主體結(jié)構(gòu)的折舊額=（18023060）×10/50=16.2萬(wàn)元。物質(zhì)折舊額=2+18+40+16.2=68.2萬(wàn)元。18.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地取得成本為1500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元，管理費(fèi)用為200萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為300萬(wàn)元，投資利息為250萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為350萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為（）。A.8.33%B.9.09%C.11.11%D.12.50%答案：C。投資利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)÷（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息）×100%=500÷（1500+3000+200+300+250）×100%=11.11%。19.某建筑物的建筑面積為100㎡，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，重置價(jià)格為5000元/㎡，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為5%，則用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）元。A.380000B.385000C.390000D.395000答案：B。年折舊額D=C（1R）/N，C=5000×100=500000元，D=500000×（15%）/50=9500元，折舊總額E=D×t=9500×10=95000元，現(xiàn)值V=CE=50000095000=385000元。20.某宗土地的面積為1000㎡，其上建筑物的建筑面積為5000㎡，建筑物的重置價(jià)格為2000元/㎡，成新率為80%，土地的單價(jià)為1800元/㎡，則該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.1000B.1100C.1160D.1200答案：C。建筑物價(jià)值=2000×5000×80%=8000000元=800萬(wàn)元，土地價(jià)值=1800×1000=1800000元=180萬(wàn)元，房地產(chǎn)價(jià)值=800+180=980萬(wàn)元。21.某建筑物的有效年齡為12年，預(yù)計(jì)可能再使用38年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。A.76%B.78%C.80%D.82%答案：B。成新率q=[1（1R）×t/（t+n）]×100%，其中t為有效年齡，n為尚可使用年限，R為殘值率。代入數(shù)據(jù)可得：q=[1（14%）×12/（12+38）]×100%=78%。22.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地取得成本為800萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為2000萬(wàn)元，管理費(fèi)用為300萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為200萬(wàn)元，投資利息為150萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為250萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為400萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率為（）。A.12.5%B.14.29%C.16.67%D.20%答案：B。成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)÷（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息）×100%=400÷（800+2000+300+200+150）×100%≈14.29%。23.某宗房地產(chǎn)的土地面積為2000㎡，建筑面積為3000㎡，建筑物的重置價(jià)格為1500元/㎡，成新率為80%，土地的單價(jià)為1200元/㎡，則該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.420B.450C.510D.540答案：C。建筑物價(jià)值=1500×3000×80%=3600000元=360萬(wàn)元，土地價(jià)值=1200×2000=2400000元=240萬(wàn)元，房地產(chǎn)價(jià)值=360+240=600萬(wàn)元。24.某建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為40年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，殘值率為2%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。A.75%B.78%C.80%D.82%答案：D。成新率q=[1（1R）×t/N]×100%，其中R為殘值率，t為有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，N為經(jīng)濟(jì)壽命。代入數(shù)據(jù)可得：q=[1（12%）×10/40]×100%=82%。25.某宗房地產(chǎn)的土地取得成本為500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1000萬(wàn)元，管理費(fèi)用為150萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為100萬(wàn)元，投資利息為80萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為120萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為200萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率為（）。A.12.5%B.13.79%C.15.38%D.16.67%答案：B。成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)÷（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息）×100%=200÷（500+1000+150+100+80）×100%≈13.79%。26.某建筑物的建筑面積為200㎡，重置價(jià)格為1800元/㎡，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，殘值率為2%，用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）元。A.259200B.280800C.302400D.324000答案：B。年折舊額D=C（1R）/N，C=1800×200=360000元，D=360000×（12%）/50=7056元，折舊總額E=D×t=7056×10=70560元，現(xiàn)值V=CE=36000070560=280800元。27.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1500㎡，建筑面積為2500㎡，建筑物的重置價(jià)格為1200元/㎡，成新率為70%，土地的單價(jià)為1000元/㎡，則該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.325B.350C.375D.400答案：A。建筑物價(jià)值=1200×2500×70%=2100000元=210萬(wàn)元，土地價(jià)值=1000×1500=1500000元=150萬(wàn)元，房地產(chǎn)價(jià)值=210+150=360萬(wàn)元。28.某建筑物的有效年齡為8年，預(yù)計(jì)尚可使用32年，殘值率為5%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。A.76%B.78%C.80%D.82%答案：B。成新率q=[1（1R）×t/（t+n）]×100%，其中t為有效年齡，n為尚可使用年限，R為殘值率。代入數(shù)據(jù)可得：q=[1（15%）×8/（8+32）]×100%=78%。29.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地取得成本為600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1200萬(wàn)元，管理費(fèi)用為180萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為120萬(wàn)元，投資利息為100萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為150萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為250萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率為（）。A.12.5%B.13.89%C.15.63%D.16.67%答案：B。成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)÷（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息）×100%=250÷（600+1200+180+120+100）×100%≈13.89%。30.某建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為30年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為8年，殘值率為3%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。A.72%B.75%C.78%D.80%答案：C。成新率q=[1（1R）×t/N]×100%，其中R為殘值率，t為有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，N為經(jīng)濟(jì)壽命。代入數(shù)據(jù)可得：q=[1（13%）×8/30]×100%≈78%。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1.成本法中的“開(kāi)發(fā)利潤(rùn)”是指（）。A.開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)B.開(kāi)發(fā)商所能獲得的最終利潤(rùn)C(jī).開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)D.開(kāi)發(fā)商所能獲得的稅前利潤(rùn)E.開(kāi)發(fā)商所能獲得的稅后利潤(rùn)答案：CD。成本法中的“開(kāi)發(fā)利潤(rùn)”是指開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)和稅前利潤(rùn)。2.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開(kāi)發(fā)成本包括（）。A.土地取得成本B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)E.開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)答案：BCDE。開(kāi)發(fā)成本包括土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本，具體有勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)等，土地取得成本不屬于開(kāi)發(fā)成本。3.下列屬于物質(zhì)折舊的有（）。A.自然經(jīng)過(guò)的老化B.正常使用的磨損C.意外破壞的損毀D.延遲維修的損壞殘存E.功能落后答案：ABCD。物質(zhì)折舊是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失，包括自然經(jīng)過(guò)的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞殘存等，功能落后屬于功能折舊。4.運(yùn)用成本法估價(jià)的步驟包括（）。A.搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料B.測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格C.測(cè)算折舊D.求取積算價(jià)格E.確定估價(jià)對(duì)象答案：ABCD。運(yùn)用成本法估價(jià)的步驟包括：搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格；測(cè)算折舊；求取積算價(jià)格。5.下列關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法中，正確的有（）。A.重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出B.重新購(gòu)建價(jià)格是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格C.重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格D.建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格是現(xiàn)狀下的價(jià)格E.重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)際成本答案：ABCD。重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出，是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的客觀價(jià)格，建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格是現(xiàn)狀下的價(jià)格，不是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)際成本。6.計(jì)算建筑物折舊的方法主要有（）。A.年限法B.市場(chǎng)提取法C.分解法D.綜合法E.成新法答案：ABC。計(jì)算建筑物折舊的方法主要有年限法、市場(chǎng)提取法、分解法。7.下列關(guān)于土地重新購(gòu)建價(jià)格的表述中，正確的有（）。A.土地重新購(gòu)建價(jià)格是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格B.土地重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格C.土地重新購(gòu)建價(jià)格是假設(shè)土地上的建筑物不存在的情況下的價(jià)格D.土地重新購(gòu)建價(jià)格是現(xiàn)狀下的價(jià)格E.土地重新購(gòu)建價(jià)格是開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)格答案：ABC。土地重新購(gòu)建價(jià)格是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的客觀價(jià)格，是假設(shè)土地上的建筑物不存在的情況下的價(jià)格。8.下列屬于功能折舊的有（）。A.功能落后B.功能缺乏C.功能過(guò)剩D.城市規(guī)劃改變E.環(huán)境污染答案：ABC。功能折舊是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值損失，城市規(guī)劃改變和環(huán)境污染屬于經(jīng)濟(jì)折舊。9.成本法估價(jià)中，在求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格時(shí)，通常是假設(shè)該建筑物所占用的土地是（）。A.有償取得的B.無(wú)償取得的C.以出讓方式取得的D.以劃撥方式取得的E.現(xiàn)狀下的土地答案：ACE。成本法估價(jià)中，在求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格時(shí)，通常是假設(shè)該建筑物所占用的土地是有償取得的、以出讓方式取得的、現(xiàn)狀下的土地。10.下列關(guān)于房地產(chǎn)成本利潤(rùn)率的說(shuō)法中，正確的有（）。A.成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)與開(kāi)發(fā)成本的比率B.成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)與土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本之和的比率C.成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)與土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息之和的比率D.成本利潤(rùn)率是衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)之一E.成本利潤(rùn)率的計(jì)算不考慮銷售稅費(fèi)答案：CDE。成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)與土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息之和的比率，是衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)之一，計(jì)算不考慮銷售稅費(fèi)。三、判斷題（每題1分，共10分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤）1.成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)組成部分之和為基礎(chǔ)來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值的，適用于評(píng)估可獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值。（）答案：√。成本法適用于評(píng)估可獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值，通過(guò)累加房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)組成部分來(lái)求取價(jià)值。2.房地產(chǎn)成本的增加一定能增加其價(jià)值。（）答案：×。房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本與價(jià)值之間不一定呈正相關(guān)。3.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。（）答案：√。當(dāng)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束時(shí)，按照建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。4.重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。（）答案：√。重新購(gòu)建價(jià)格包括重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。5.物質(zhì)折舊是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。（）答案：√。這是物質(zhì)折舊的正確定義。6.功能折舊是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值損失。（）答案：√。功能折舊的概念就是如此。7.經(jīng)濟(jì)折舊是指建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。（）答案：√。經(jīng)濟(jì)折舊是由建筑物以外的不利因素導(dǎo)致的建筑物價(jià)值損失。8.運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本。（）答案：√。成本法估價(jià)采用客觀成本，以保證估價(jià)結(jié)果的客觀性和公正性。9.成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)與土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息之和的比率。（）答案：√。這是成本利潤(rùn)率的正確計(jì)算公式。10.建筑物的成新率是根據(jù)建筑物的有效年齡和經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)計(jì)算的。（）答案：√。成新率通常根據(jù)建筑物的有效年齡和經(jīng)濟(jì)壽命，采用相應(yīng)公式計(jì)算得出。四、計(jì)算題（每題15分，共30分）1.某房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為2000㎡。土地是10年前通過(guò)征收集體土地取得的，當(dāng)時(shí)