房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法《房地產(chǎn)估價(jià)原則考試試題》模擬考試卷含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分）1.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則要求在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)時(shí)應(yīng)以（）為前提來進(jìn)行工作。A.公正B.公平C.公開D.估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益答案：D解析：合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況特別是權(quán)益狀況下的價(jià)值或價(jià)格。所以應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行工作。2.最高最佳利用原則必須同時(shí)符合的四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不包括（）。A.法律上允許B.技術(shù)上可能C.經(jīng)濟(jì)上可行D.價(jià)值最大化E.時(shí)間上快捷答案：E解析：最高最佳利用必須同時(shí)符合四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大化。3.替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離（）在同等條件下的正常價(jià)格。A.同一城市房地產(chǎn)B.同樣用途房地產(chǎn)C.相同房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)答案：D解析：替代原則要求估價(jià)結(jié)果與類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。4.某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50％。假設(shè)該住宅樓的總價(jià)為2000萬元，平均單價(jià)為5000元/m2，樓面地價(jià)為1200元/m2，則該宗土地的總價(jià)為（）萬元。A.96B.192C.240D.480答案：D解析：首先，根據(jù)平均單價(jià)和總價(jià)可算出建筑面積=20000000÷5000=4000m2。樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷建筑面積，所以土地總價(jià)=樓面地價(jià)×建筑面積=1200×4000=4800000元=480萬元。5.現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬元，按純居住用途的估價(jià)結(jié)果為1000萬元。該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為（）。A.800萬元B.1000萬元C.1800萬元D.8001000萬元答案：D解析：因?yàn)樵撏恋匾?guī)劃用途為商住綜合，其價(jià)值應(yīng)介于純商業(yè)用途和純居住用途估價(jià)結(jié)果之間，所以評(píng)估價(jià)值在8001000萬元。6.房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則是（）。A.合法原則B.獨(dú)立、客觀、公正原則C.最高最佳利用原則D.替代原則答案：B解析：獨(dú)立、客觀、公正是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。7.城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)而對(duì)該期房進(jìn)行估價(jià)，則（）。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象為未來狀況B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過去狀況答案：C解析：在這種情況下，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在，為了確定現(xiàn)在結(jié)清差價(jià)的金額，但估價(jià)對(duì)象是未來要交付的期房狀況。8.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元。A.50000B.350000C.300000D.250000答案：D解析：減價(jià)修正額=（拆遷費(fèi)用殘值）×建筑面積=（30050）×1400=250×1400=350000元。9.某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5％繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價(jià)格的3％繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632答案：D解析：設(shè)正常成交價(jià)格為x元/m2。則賣方實(shí)際得到的價(jià)格為x(15％)，買方付出的價(jià)格為x(1+3％)。已知買方付給賣方2500元/m2，即x(15％)=2500，解得x=2500÷(15％)≈2632元/m2。10.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為3000元/m2，建筑面積為100m2，首付12萬元，余款半年后支付8萬元，一年后支付10萬元。已知年利率為8％，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（）元/m2。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80答案：B解析：首先計(jì)算付款的現(xiàn)值。首付12萬元現(xiàn)值就是12萬元；半年后支付的8萬元現(xiàn)值=8÷(1+8％)^0.5≈7.72萬元；一年后支付的10萬元現(xiàn)值=10÷(1+8％)≈9.26萬元?？們r(jià)現(xiàn)值=12+7.72+9.26=28.98萬元。實(shí)際價(jià)格=289800÷100=2898元/m2，最接近2895.73元/m2。11.市場(chǎng)法中，采用間接比較得出房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為0.951，其依據(jù)是可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得102分，估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得97分，則可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A.0.951B.0.970C.0.980D.1.031答案：A解析：根據(jù)間接比較公式，房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=估價(jià)對(duì)象得分÷可比實(shí)例得分=97÷102≈0.951。12.有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于（）。A.該建筑物的存在降低了乙土地的價(jià)值B.該估價(jià)結(jié)果肯定有誤C.甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值D.不可能出現(xiàn)這種情況答案：A解析：出現(xiàn)這種情況可能是因?yàn)榻ㄖ锏拇嬖谟绊懥送恋氐淖罡咦罴牙?，降低了乙土地的價(jià)值。13.某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2％，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。A.10.2B.11.0C.11.3D.11.5答案：C解析：年折舊額=C(1R)÷N=800×200×(12％)÷40=3920元。折舊總額=3920×12=47040元。現(xiàn)值=重置價(jià)格折舊總額=800×20047040=16000047040=112960元≈11.3萬元。14.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建，估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元。A.50000B.350000C.300000D.250000答案：D解析：減價(jià)修正額=（拆遷費(fèi)用殘值）×建筑面積=（30050）×1400=250×1400=350000元。15.某房地產(chǎn)未來第一年有效毛收入為10萬元，運(yùn)營費(fèi)用2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的資本化率為（）。A.7.5％B.10％C.12.5％D.20％答案：A解析：首先，房地產(chǎn)價(jià)值=有效毛收入×有效毛收入乘數(shù)=10×10=100萬元。凈收益=有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用=102.5=7.5萬元。資本化率=凈收益÷房地產(chǎn)價(jià)值=7.5÷100=7.5％。16.已知一年期國債利率為3.31％，貸款利率為5.43％，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.23％，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32％，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.42％，所得稅抵扣的好處為0.5％，則報(bào)酬率為（）。A.7.78％B.8.28％C.13.21％D.14.21％答案：A解析：報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償所得稅抵扣的好處=3.31％+2.23％+1.32％+1.42％0.5％=7.78％。17.某寫字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)辦公和需求減少，估計(jì)未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15％上升為25％，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2，運(yùn)營費(fèi)用率為40％。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8％，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40答案：C解析：首先計(jì)算當(dāng)前凈收益=70×10000×12×(115％)×(140％)=4284000元。未來凈收益=70×10000×12×(125％)×(140％)=3780000元。利用收益法公式，當(dāng)前價(jià)值V1=A1÷Y×[11÷(1+Y)^n]=4284000÷8％×[11÷(1+8％)^30]。未來價(jià)值V2=A2÷Y×[11÷(1+Y)^n]=3780000÷8％×[11÷(1+8％)^30]。貶值額=V1V2=(42840003780000)÷8％×[11÷(1+8％)^30]≈567.39萬元。18.某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項(xiàng)目已建設(shè)2年，估計(jì)至項(xiàng)目建成還需2.5年。已知市場(chǎng)同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為7％，則評(píng)估該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為（）萬元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85答案：D解析：土地剩余使用年限=502=48年，項(xiàng)目建成后收益年限為482.5=45.5年。根據(jù)收益法公式，總價(jià)值V=A÷Y×[11÷(1+Y)^n]=350÷7％×[11÷(1+7％)^45.5]≈4769.85萬元。19.某工業(yè)用地的土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價(jià)為500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價(jià)為1500元/m2，則因規(guī)劃調(diào)整所需補(bǔ)地價(jià)為（）萬元。A.1000B.2000C.2500D.3000答案：B解析：補(bǔ)地價(jià)=新樓面地價(jià)×新建筑面積舊樓面地價(jià)×舊建筑面積。舊建筑面積=土地面積×舊容積率=10000×1=10000m2，新建筑面積=土地面積×新容積率=10000×2=20000m2。補(bǔ)地價(jià)=1500×20000500×10000=300000005000000=25000000元=2500萬元。20.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是（）。A.開發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間B.購買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的時(shí)間C.建設(shè)期間的某個(gè)時(shí)間D.全部租售出去時(shí)的時(shí)間答案：A解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是開發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間。21.長期趨勢(shì)法適用的對(duì)象是（）。A.價(jià)格有明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)B.價(jià)格無明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)C.價(jià)格無明顯變動(dòng)的房地產(chǎn)D.價(jià)格有明顯變動(dòng)的房地產(chǎn)答案：B解析：長期趨勢(shì)法適用于價(jià)格無明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)。22.路線價(jià)法主要適用于（）。A.城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)B.舊建筑物的估價(jià)C.新建筑物的估價(jià)D.拆遷房屋的估價(jià)答案：A解析：路線價(jià)法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)。23.基準(zhǔn)地價(jià)修正法是一種（），其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。A.直接估價(jià)方法B.間接估價(jià)方法C.精確的估價(jià)方法D.經(jīng)驗(yàn)性的估價(jià)方法答案：B解析：基準(zhǔn)地價(jià)修正法是通過對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正來評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，是一種間接估價(jià)方法。24.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)應(yīng)是（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時(shí)的具體日期B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期答案：C解析：在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期。25.收益法中所指的收益是（）。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前一年的收益B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年的平均收益C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的未來預(yù)期正常收益D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益答案：C解析：收益法中的收益是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的未來預(yù)期正常收益。26.某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運(yùn)營費(fèi)用需要10萬元，資本化率為10％，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.180B.196C.200D.300答案：B解析：凈收益=有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用=3010=20萬元。根據(jù)收益法公式，V=A÷Y×[11÷(1+Y)^n]=20÷10％×[11÷(1+10％)^40]≈196萬元。27.某房地產(chǎn)2018年4月的價(jià)格為8000元/m2，已知該類房地產(chǎn)2018年3月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為102.6、101.5、102.8、101.0、101.9、102.3、103.1、101.6（均以上個(gè)月為100），則該房地產(chǎn)2018年10月的價(jià)格為（）元/m2。A.8523B.8544C.8586D.8627答案：B解析：8000×(102.6÷100)×(101.5÷100)×(102.8÷100)×(101.0÷100)×(101.9÷100)×(102.3÷100)×(103.1÷100)×(101.6÷100)≈8544元/m2。28.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（）元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599答案：C解析：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e=145+9=154m2。總價(jià)=套內(nèi)建筑面積×套內(nèi)建筑面積單價(jià)=145×3500=507500元。按建筑面積計(jì)算的價(jià)格=總價(jià)÷建筑面積=507500÷154≈3295元/m2。29.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/m2。A.2447B.2500C.2575D.2625答案：B解析：設(shè)正常成交價(jià)格為x元/m2。則賣方實(shí)際得到的價(jià)格為x(17％)，已知賣方實(shí)際得到2325元/m2，即x(17％)=2325，解得x=2325÷(17％)=2500元/m2。30.某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價(jià)格為5000元/m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現(xiàn)率10％和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元/m2計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為（）元/m2。A.4400B.4409C.4445D.4455答案：C解析：該房地產(chǎn)目前價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格現(xiàn)房年末凈收益÷(1+折現(xiàn)率)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值=5000500÷(1+10％)100≈4445元/m2。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題的備選答案中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1.房地產(chǎn)估價(jià)原則包括（）。A.獨(dú)立、客觀、公正原則B.合法原則C.最高最佳利用原則D.替代原則E.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)估價(jià)原則主要有獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則，最高最佳利用原則，替代原則，估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等。2.合法權(quán)益包括（）等方面。A.合法產(chǎn)權(quán)B.合法使用C.合法處分D.合法交易E.合法拍賣答案：ABC解析：合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。3.最高最佳利用具體包括（）。A.最佳高度B.最佳用途C.最佳規(guī)模D.最佳集約度E.最佳環(huán)境答案：BCD解析：最高最佳利用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度。4.選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括（）等。A.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同B.可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合C.可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)D.可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格E.可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同答案：BCDE解析：可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)可以是類似地區(qū)，不一定要相同，A選項(xiàng)錯(cuò)誤。其他選項(xiàng)均是選取可比實(shí)例應(yīng)符合的要求。5.影響房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物因素包括（）。A.土地面積B.建筑規(guī)模C.建筑物外觀D.建筑物用途E.房地產(chǎn)權(quán)益狀況答案：ABC解析：建筑物用途屬于房地產(chǎn)的權(quán)益因素，房地產(chǎn)權(quán)益狀況本身就是一個(gè)獨(dú)立的方面，不屬于實(shí)物因素。土地面積、建筑規(guī)模、建筑物外觀屬于實(shí)物因素。6.成本法中的“開發(fā)利潤”是指（）。A.開發(fā)商所期望獲得的利潤B.開發(fā)商所能獲得的最終利潤C(jī).開發(fā)商所能獲得的平均利潤D.開發(fā)商所能獲得的稅前利潤E.開發(fā)商在開發(fā)經(jīng)營過程中所獲得的利潤答案：CDE解析：成本法中的開發(fā)利潤是指開發(fā)商所能獲得的平均利潤、稅前利潤以及在開發(fā)經(jīng)營過程中所獲得的利潤，不是開發(fā)商期望獲得的利潤，也不一定是最終利潤。7.收益法中確定資本化率的基本方法有（）。A.市場(chǎng)提取法B.累加法C.指數(shù)調(diào)整法D.投資收益率排序插入法E.收益乘數(shù)法答案：ABD解析：確定資本化率的基本方法有市場(chǎng)提取法、累加法、投資收益率排序插入法。8.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的估算方法有（）。A.市場(chǎng)法B.成本法C.收益法D.長期趨勢(shì)法E.路線價(jià)法答案：AC解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值估算方法主要有市場(chǎng)法和收益法。9.長期趨勢(shì)法主要有（）等方法。A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.移動(dòng)平均法E.指數(shù)修勻法答案：ABCDE解析：長期趨勢(shì)法主要有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動(dòng)平均法、指數(shù)修勻法等方法。10.路線價(jià)法估價(jià)時(shí)需要用路線價(jià)再配合（）計(jì)算出待估宗地的價(jià)格。A.深度價(jià)格修正率B.寬度價(jià)格修正率C.容積率修正系數(shù)D.其他價(jià)格修正率E.年期修正系數(shù)答案：ABD解析：路線價(jià)法估價(jià)時(shí)用路線價(jià)配合深度價(jià)格修正率、寬度價(jià)格修正率、其他價(jià)格修正率計(jì)算待估宗地價(jià)格。三、判斷題（每題1分，共10分。請(qǐng)判斷每題的表述是否正確，認(rèn)為正確的，在答題卡上相應(yīng)位置涂“A”；認(rèn)為錯(cuò)誤的，涂“B”）1.房地產(chǎn)估價(jià)原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。（）答案：A解析：房地產(chǎn)估價(jià)原則有助于不同估價(jià)人員達(dá)成共識(shí)，使同一估價(jià)對(duì)象在相同條件下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。2.合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值會(huì)有所不同。（）答案：A解析：合法原則強(qiáng)調(diào)以合法權(quán)益為前提，權(quán)益不同會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值不同。3.最高最佳利用原則要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在合法利用方式下，各種可能的利用方式中，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的利用方式的估價(jià)結(jié)果。（）答案：A解析：這是最高最佳利用原則的正確表述。4.替代原則要求在同一供求范圍內(nèi)，在同等條件下，估價(jià)結(jié)果與類似房地產(chǎn)的正常價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。（）答案：A解析：替代原則就是要保證估價(jià)結(jié)果與類似房地產(chǎn)價(jià)格偏差合理。5.市場(chǎng)法求得的價(jià)值趨向于理論價(jià)格，成本法求得的價(jià)值趨向于最低賣價(jià)，收益法求得的價(jià)值趨向于最高買價(jià)。（）答案：B解析：市場(chǎng)法求得的價(jià)值趨向于成交價(jià)格，成本法求得的價(jià)值趨向于最低賣價(jià)，收益法求得的價(jià)值趨向于最高買價(jià)。6.在房地產(chǎn)估價(jià)中，只能評(píng)估不包含無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。（）答案：B解析：在房地產(chǎn)估價(jià)中，有時(shí)需要評(píng)估包含無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值，比如包含特許經(jīng)營權(quán)等無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)。7.房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。（）答案：A解析：凈收益包括有形收益和無形收益，求取時(shí)都應(yīng)考慮。8.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是開發(fā)完成時(shí)的時(shí)間。（）答案：A解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間一般是開發(fā)完成時(shí)。9.長期趨勢(shì)法適用的對(duì)象是價(jià)格有明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)，而不適用于價(jià)格無明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)。（）答案：B解析：長期趨勢(shì)法適用于價(jià)格無明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)。10.路線價(jià)法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)。（）答案：A解析：路線價(jià)法的主要適用范圍就是城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)。四、計(jì)算題（每題10分，共40分）1.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1500m2。現(xiàn)需拆除重建，估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，新建建筑的重置價(jià)格為2000元/m2，建設(shè)費(fèi)用為1500元/m2，管理費(fèi)用為建設(shè)費(fèi)用的3％，銷售費(fèi)用為售價(jià)的2％，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5.5％，投資利息為200萬元，開發(fā)利潤為預(yù)計(jì)售價(jià)的15％。試運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算該宗房地產(chǎn)的最高購買價(jià)格。解：設(shè)該宗房地產(chǎn)的最高購買價(jià)格為V。（1）計(jì)算拆除費(fèi)用和殘值回收拆除費(fèi)用=300×1500=450000元?dú)堉祷厥?50×1500=75000元（2）計(jì)算新建成本新建建筑重置價(jià)格=2000×1500=3000000元建設(shè)費(fèi)用=1500×1500=2250000元管理費(fèi)用=2250000×3％=67500元（3）計(jì)算銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)設(shè)預(yù)計(jì)售價(jià)為X，則銷售費(fèi)用=2％X，銷售稅費(fèi)=5.5％X（4）根據(jù)假設(shè)開發(fā)法公式：V=X（拆除費(fèi)用殘值回收）新建成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)投資利息開發(fā)利潤V=X（45000075000）（3000000+2250000+67500）2％X5.5％X200000015％XV=X37500053175000.02X0.055X20000000.15XV=0.775X7692500又因?yàn)閄=V+（拆除費(fèi)用殘值回收）+新建成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+投資利息+開發(fā)利潤X=V+375000+5317500+0.02X+0.055X+2000000+0.15X0.775X=V+7692500X=（V+7692500）÷0.775將X代入V=0.775X7692500中得：V=0.775×（V+7692500）÷0.7757692500V=V+76925007692500解得V=2283.33萬元所以該宗房地