房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理《風(fēng)險(xiǎn)分析與決策考試試題》考試題含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20分）1.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本為80000萬元，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用8000萬元，建設(shè)周期為3年，利潤(rùn)總額為25000萬元，則該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率是（）。A.14.17%B.27.08%C.30.67%D.31.25%答案：B解析：投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總開發(fā)成本×100%，即$25000\div80000\times100\%=31.25\%$，但這里要注意總開發(fā)成本不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用，所以實(shí)際總開發(fā)成本為$800008000=72000$萬元，投資利潤(rùn)率為$25000\div72000\times100\%\approx27.08\%$。2.下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。A.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)B.比較風(fēng)險(xiǎn)C.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)D.持有期風(fēng)險(xiǎn)答案：A解析：房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)包括通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和持有期風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。3.已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為11%時(shí)，凈現(xiàn)值為1700萬元，折現(xiàn)率為12%時(shí)，凈現(xiàn)值為870萬元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.95%答案：C解析：根據(jù)內(nèi)插法公式$IRR=i_1+\frac{NPV_1}{NPV_1+\vertNPV_2\vert}\times(i_2i_1)$，其中$i_1=11\%$，$NPV_1=1700$萬元，$i_2=12\%$，$NPV_2=870$萬元，代入可得$IRR=11\%+\frac{1700}{1700+870}\times(12\%11\%)\approx11.66\%$。4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率的正確表達(dá)式是（）。A.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/銷售收入B.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/總開發(fā)價(jià)值C.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/總開發(fā)成本D.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資答案：A解析：銷售利潤(rùn)率的計(jì)算公式為銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/銷售收入。5.下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（）。A.空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)B.通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約，可以完全排除通貨膨脹對(duì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的影響C.權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加D.金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率答案：A解析：空置率提高，會(huì)導(dǎo)致有效毛收入減少，二者呈反向變動(dòng)，A正確；與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約，只能在一定程度上減少通貨膨脹對(duì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的影響，不能完全排除，B錯(cuò)誤；權(quán)益投資比率高，意味著自有資金占比大，投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，C錯(cuò)誤；金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率，D錯(cuò)誤。6.對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，主要的風(fēng)險(xiǎn)類型有（）。A.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)C.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)D.以上都是答案：D解析：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)類型包括個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)如時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)等，以及系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)如市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等。7.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為2億元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn)銷售收入3億元，銷售稅費(fèi)率為5%，則該項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率為（）。A.45%B.50%C.55%D.60%答案：B解析：銷售稅費(fèi)=$3\times5\%=0.15$億元，利潤(rùn)=$320.15=0.85$億元，成本利潤(rùn)率=利潤(rùn)/總開發(fā)成本×100%=$0.85\div2\times100\%=42.5\%$（這里計(jì)算有誤，正確的應(yīng)該是：利潤(rùn)=$3\times(15\%)2=0.85$億元，成本利潤(rùn)率=$0.85\div2\times100\%=42.5\%$，答案應(yīng)該是$[(3\times(15\%)2)\div2]\times100\%=42.5\%$，無正確選項(xiàng)，若按正確思路計(jì)算：利潤(rùn)=銷售收入銷售稅費(fèi)總開發(fā)成本=$33\times5\%2=0.85$億元，成本利潤(rùn)率=$0.85\div2\times100\%=42.5\%$，若忽略稅費(fèi)計(jì)算，利潤(rùn)=$32=1$億元，成本利潤(rùn)率=$1\div2\times100\%=50\%$，按題目可能意圖選B）8.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，其判別準(zhǔn)則是（）。A.FIRR≥行業(yè)基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行B.FIRR≤行業(yè)基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行C.FIRR≥銀行貸款利率時(shí)，項(xiàng)目可行D.FIRR≤銀行貸款利率時(shí)，項(xiàng)目可行答案：A解析：當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）大于或等于行業(yè)基準(zhǔn)收益率時(shí)，表明項(xiàng)目的盈利能力滿足要求，項(xiàng)目可行。9.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析的說法中，正確的是（）。A.盈虧平衡分析是一種靜態(tài)分析方法B.盈虧平衡分析可以揭示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小和適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力C.盈虧平衡點(diǎn)只能用產(chǎn)量表示D.盈虧平衡點(diǎn)越低，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力越弱答案：B解析：盈虧平衡分析可以是靜態(tài)分析也可以是動(dòng)態(tài)分析，A錯(cuò)誤；盈虧平衡點(diǎn)可以用產(chǎn)量、價(jià)格、成本等多種形式表示，C錯(cuò)誤；盈虧平衡點(diǎn)越低，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)，D錯(cuò)誤；盈虧平衡分析可以揭示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小和適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力，B正確。10.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測(cè)算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為$E_{NPV甲}=1500$萬元，$E_{NPV乙}=1800$萬元，$E_{NPV丙}=2200$萬元；凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為$\sigma_{甲}=800$萬元，$\sigma_{乙}=900$萬元，$\sigma_{丙}=1100$萬元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序正確的是（）。A.甲＜乙＜丙B.乙＜甲＜丙C.丙＜甲＜乙D.丙＜乙＜甲答案：A解析：變異系數(shù)$CV=\frac{\sigma}{E(NPV)}$，$CV_{甲}=\frac{800}{1500}\approx0.533$，$CV_{乙}=\frac{900}{1800}=0.5$，$CV_{丙}=\frac{1100}{2200}=0.5$，變異系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小，所以風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列為甲＜乙＜丙。11.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積為10000平方米，固定成本為2000萬元，單位變動(dòng)成本為2500元/平方米，銷售價(jià)格為5000元/平方米，則該項(xiàng)目的保本銷售量為（）平方米。A.4000B.5000C.6000D.8000答案：D解析：根據(jù)保本銷售量公式$Q_{BE}=\frac{C_f}{PC_v}$，其中$C_f=2000\times10000$元，$P=5000$元/平方米，$C_v=2500$元/平方米，代入可得$Q_{BE}=\frac{2000\times10000}{50002500}=8000$平方米。12.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析的目的是找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的（）。A.不確定因素B.主要因素C.次要因素D.可控因素答案：A解析：敏感性分析的目的是找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定因素。13.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的初始投資額為5000萬元，基準(zhǔn)收益率為10%，項(xiàng)目壽命期為5年，每年凈現(xiàn)金流量為1500萬元，則該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為（）萬元。A.1862.5B.1931.5C.2012.5D.2102.5答案：A解析：根據(jù)凈現(xiàn)值公式$NPV=P+A\times(P/A,i,n)$，其中$P=5000$萬元，$A=1500$萬元，$i=10\%$，$n=5$年，$(P/A,10\%,5)=\frac{(1+10\%)^51}{10\%\times(1+10\%)^5}\approx3.7908$，$NPV=5000+1500\times3.7908=5696.25000=1862.5$萬元。14.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.決策是對(duì)行動(dòng)方案的選擇過程B.決策的結(jié)果是選擇一個(gè)最優(yōu)方案C.決策過程中應(yīng)充分考慮各種風(fēng)險(xiǎn)因素D.決策可以不考慮資金的時(shí)間價(jià)值答案：D解析：在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策中，資金的時(shí)間價(jià)值是必須考慮的重要因素，D說法錯(cuò)誤；決策是對(duì)行動(dòng)方案的選擇過程，結(jié)果通常是選擇一個(gè)最優(yōu)方案，且決策過程中應(yīng)充分考慮各種風(fēng)險(xiǎn)因素，A、B、C說法正確。15.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)折現(xiàn)率$i_1=10\%$時(shí)，凈現(xiàn)值$NPV_1=200$萬元；當(dāng)折現(xiàn)率$i_2=12\%$時(shí)，凈現(xiàn)值$NPV_2=100$萬元。則該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為（）。A.11%B.11.33%C.11.67%D.12%答案：C解析：根據(jù)內(nèi)插法$IRR=i_1+\frac{NPV_1}{NPV_1+\vertNPV_2\vert}\times(i_2i_1)=10\%+\frac{200}{200+100}\times(12\%10\%)\approx11.67\%$。16.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資回收期是指（）。A.項(xiàng)目開始投資到項(xiàng)目開始盈利的時(shí)間B.項(xiàng)目開始投資到項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量為零的時(shí)間C.項(xiàng)目開始投資到項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量為零的時(shí)間D.項(xiàng)目開始盈利到項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量為零的時(shí)間答案：C解析：投資回收期是指項(xiàng)目開始投資到項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量為零的時(shí)間。17.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資為5000萬元，其中自有資金2000萬元，銀行貸款3000萬元，貸款年利率為8%，項(xiàng)目建設(shè)期為2年，運(yùn)營(yíng)期為8年。則該項(xiàng)目的融資成本為（）萬元。A.480B.960C.1440D.1920答案：B解析：貸款利息=$3000\times8\%\times2=480$萬元，運(yùn)營(yíng)期每年利息=$3000\times8\%=240$萬元，運(yùn)營(yíng)期8年利息=$240\times8=1920$萬元，融資成本主要指建設(shè)期利息，為480萬元（這里如果考慮整個(gè)貸款周期利息則為$3000\times8\%\times(2+8)=2400$萬元，題目可能意圖僅指建設(shè)期利息，答案存疑，若按建設(shè)期利息算選A，若按整個(gè)貸款周期算無正確選項(xiàng)，按一般融資成本常指建設(shè)期利息思路選A）18.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指未來收益的不確定性B.風(fēng)險(xiǎn)和收益是成正比的，風(fēng)險(xiǎn)越大，收益越高C.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可以通過多元化投資來完全消除D.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是無法通過投資組合來分散的答案：C解析：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可以通過多元化投資來分散部分風(fēng)險(xiǎn)，但不能完全消除，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)無法通過投資組合分散，C說法錯(cuò)誤，D說法正確；房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指未來收益的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)和收益一般成正比，A、B說法正確。19.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，正常年份的凈收益為500萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為200萬元，資本化率為8%，則該項(xiàng)目的價(jià)值為（）萬元。A.3750B.6250C.2500D.5000答案：A解析：根據(jù)收益法公式$V=\frac{A}{R}$，其中$A=500200=300$萬元，$R=8\%$，則$V=\frac{300}{8\%}=3750$萬元。20.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資決策方法的說法中，正確的是（）。A.凈現(xiàn)值法不能反映項(xiàng)目的實(shí)際收益率B.內(nèi)部收益率法不能反映項(xiàng)目的盈利能力C.投資回收期法可以準(zhǔn)確反映項(xiàng)目的投資效果D.盈虧平衡分析可以確定項(xiàng)目的最優(yōu)規(guī)模答案：A解析：凈現(xiàn)值法不能反映項(xiàng)目的實(shí)際收益率，A正確；內(nèi)部收益率法可以反映項(xiàng)目的盈利能力，B錯(cuò)誤；投資回收期法不能準(zhǔn)確反映項(xiàng)目的投資效果，它沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值和回收期后的收益情況，C錯(cuò)誤；盈虧平衡分析主要是確定項(xiàng)目的保本點(diǎn)，不能確定項(xiàng)目的最優(yōu)規(guī)模，D錯(cuò)誤。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分）1.房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)包括（）。A.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)D.持有期風(fēng)險(xiǎn)E.利率風(fēng)險(xiǎn)答案：ABCE解析：持有期風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。2.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性因素主要有（）。A.土地費(fèi)用B.建筑安裝工程費(fèi)C.租售價(jià)格D.開發(fā)期與租售期E.貸款利率答案：ABCDE解析：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售期、貸款利率等都是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性因素。3.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析的表述中，正確的有（）。A.可以分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析B.可以用產(chǎn)量、價(jià)格、成本等指標(biāo)表示盈虧平衡點(diǎn)C.盈虧平衡點(diǎn)越低，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)D.盈虧平衡分析可以揭示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度E.盈虧平衡分析不能用于多方案比較答案：ABCD解析：盈虧平衡分析可以用于多方案比較，通過比較不同方案的盈虧平衡點(diǎn)來選擇更優(yōu)方案，E錯(cuò)誤；A、B、C、D表述均正確。4.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析的步驟包括（）。A.確定分析指標(biāo)B.選擇不確定因素C.設(shè)定不確定因素的變化范圍D.計(jì)算不確定因素變動(dòng)對(duì)分析指標(biāo)的影響E.確定敏感性因素答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析的步驟包括確定分析指標(biāo)、選擇不確定因素、設(shè)定不確定因素的變化范圍、計(jì)算不確定因素變動(dòng)對(duì)分析指標(biāo)的影響、確定敏感性因素。5.房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有（）。A.自我消費(fèi)B.房地產(chǎn)保值C.房地產(chǎn)增值D.開發(fā)利潤(rùn)E.出租收益答案：BCE解析：房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長(zhǎng)期投資角度出發(fā)，希望獲得房地產(chǎn)保值、增值以及出租收益，B、C、E正確；自我消費(fèi)不是從投資獲利角度，開發(fā)利潤(rùn)是房地產(chǎn)開發(fā)投資的收益，A、D錯(cuò)誤。6.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的說法中，正確的有（）。A.風(fēng)險(xiǎn)分析是一種定性分析方法B.風(fēng)險(xiǎn)分析可以幫助投資者認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)C.風(fēng)險(xiǎn)分析可以確定風(fēng)險(xiǎn)的大小和影響程度D.風(fēng)險(xiǎn)分析可以為投資決策提供依據(jù)E.風(fēng)險(xiǎn)分析可以采用蒙特卡洛模擬法答案：BCDE解析：風(fēng)險(xiǎn)分析可以是定性分析也可以是定量分析，A錯(cuò)誤；B、C、D、E關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析的說法均正確。7.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)包括（）。A.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率C.投資回收期D.成本利潤(rùn)率E.銷售利潤(rùn)率答案：ABCDE解析：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率都是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。8.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資決策的說法中，正確的有（）。A.決策應(yīng)遵循科學(xué)性、民主性、效益性原則B.決策應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值C.決策應(yīng)進(jìn)行多方案比較D.決策應(yīng)考慮風(fēng)險(xiǎn)因素E.決策可以不考慮投資者的偏好答案：ABCD解析：決策應(yīng)考慮投資者的偏好，不同投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益的偏好不同，會(huì)影響決策結(jié)果，E錯(cuò)誤；A、B、C、D關(guān)于房地產(chǎn)投資決策的說法均正確。9.影響房地產(chǎn)投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值大小的因素有（）。A.折現(xiàn)率B.凈現(xiàn)金流量C.項(xiàng)目壽命期D.初始投資E.通貨膨脹率答案：ABCDE解析：折現(xiàn)率、凈現(xiàn)金流量、項(xiàng)目壽命期、初始投資、通貨膨脹率等都會(huì)影響房地產(chǎn)投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的大小。10.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略有（）。A.風(fēng)險(xiǎn)回避B.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移C.風(fēng)險(xiǎn)自留D.風(fēng)險(xiǎn)控制E.風(fēng)險(xiǎn)組合答案：ABCD解析：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略包括風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)自留、風(fēng)險(xiǎn)控制，風(fēng)險(xiǎn)組合一般不屬于常見的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略表述。三、判斷題（每題1分，共10分）1.房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是可以通過投資組合來分散的。（）答案：錯(cuò)誤解析：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是無法通過投資組合來分散的，個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)可以通過投資組合分散。2.盈虧平衡分析可以確定項(xiàng)目的最優(yōu)規(guī)模。（）答案：錯(cuò)誤解析：盈虧平衡分析主要是確定項(xiàng)目的保本點(diǎn)，不能確定項(xiàng)目的最優(yōu)規(guī)模。3.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率越高，項(xiàng)目的盈利能力越強(qiáng)。（）答案：正確解析：內(nèi)部收益率是使項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為零的折現(xiàn)率，內(nèi)部收益率越高，說明項(xiàng)目的盈利能力越強(qiáng)。4.敏感性分析只能分析單個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響。（）答案：錯(cuò)誤解析：敏感性分析可以分析單個(gè)因素或多個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響。5.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資回收期越短，項(xiàng)目的投資效果越好。（）答案：錯(cuò)誤解析：投資回收期法沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值和回收期后的收益情況，不能單純根據(jù)投資回收期長(zhǎng)短判斷項(xiàng)目投資效果。6.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益是成正比的，風(fēng)險(xiǎn)越大，收益越高。（）答案：正確解析：一般情況下，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益成正比，風(fēng)險(xiǎn)越大，可能獲得的收益越高。7.凈現(xiàn)值法可以反映項(xiàng)目的實(shí)際收益率。（）答案：錯(cuò)誤解析：凈現(xiàn)值法不能反映項(xiàng)目的實(shí)際收益率，內(nèi)部收益率法可以反映項(xiàng)目的實(shí)際收益率。8.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)可以用產(chǎn)量、價(jià)格、成本等多種形式表示。（）答案：正確解析：盈虧平衡點(diǎn)可以用產(chǎn)量、價(jià)格、成本等多種形式表示。9.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的敏感性分析可以確定不確定性因素的變化范圍。（）答案：錯(cuò)誤解析：敏感性分析是在設(shè)定不確定因素變化范圍的基礎(chǔ)上，分析其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響，而不是確定不確定性因素的變化范圍。10.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析可以完全消除項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。（）答案：錯(cuò)誤解析：風(fēng)險(xiǎn)分析可以幫助投資者認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)大小，但不能完全消除項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。四、簡(jiǎn)答題（每題10分，共30分）1.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型。答：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)包括：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)：指由于通貨膨脹導(dǎo)致貨幣貶值，使得房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益下降。市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)格和租金水平。周期風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)受經(jīng)濟(jì)周期影響，在不同階段呈現(xiàn)出不同的市場(chǎng)狀況。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)資產(chǎn)難以在短時(shí)間內(nèi)以合理價(jià)格變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)：利率變動(dòng)會(huì)影響房地產(chǎn)投資的融資成本和收益。政策風(fēng)險(xiǎn)：政府的土地政策、稅收政策等會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。政治風(fēng)險(xiǎn)：政治局勢(shì)不穩(wěn)定等因素會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來風(fēng)險(xiǎn)?；蛉粨p失風(fēng)險(xiǎn)：如自然災(zāi)害、意外事故等可能導(dǎo)致房地產(chǎn)資產(chǎn)的損失。個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)包括：時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)和租售過程中的時(shí)間不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。持有期風(fēng)險(xiǎn)：投資者持有房地產(chǎn)期間可能面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。比較風(fēng)險(xiǎn)：與其他投資項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)投資的相對(duì)收益和風(fēng)險(xiǎn)情況。2.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析的步驟。答：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析的步驟如下：確定分析指標(biāo)：如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等，選擇能夠反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的指標(biāo)。選擇不確定因素：通常包括土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售期、貸款利率等。設(shè)定不確定因素的變化范圍：根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)際情況，確定每個(gè)不確定因素可能的變化幅度。計(jì)算不確定因素變動(dòng)對(duì)分析指標(biāo)的影響：分別計(jì)算每個(gè)不確定因素在不同變化幅度下，分析指標(biāo)的變化值。確定敏感性因素：根據(jù)計(jì)算結(jié)果，找出對(duì)分析指標(biāo)影響較大的不確定因素，即敏感性因素。3.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策的原則和方法。答：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策的原則包括：科學(xué)性原則：決策過程要運(yùn)用科學(xué)的方法和理論，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)分析。民主性原則：廣泛聽取各方面的意見和建議，避免個(gè)人主觀決策。效益性原則：追求項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的最大化。風(fēng)險(xiǎn)性原則：充分考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，合理評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)與收益的關(guān)系。決策方法包括：凈現(xiàn)值法：通過計(jì)算項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值，凈現(xiàn)值大于零的項(xiàng)目可行，凈現(xiàn)值越大，項(xiàng)目越優(yōu)。內(nèi)部收益率法：計(jì)算項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率，內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的項(xiàng)目可行，內(nèi)部收益率越高，項(xiàng)目盈利能力越強(qiáng)。投資回收期法：計(jì)算項(xiàng)目投資回收期，回收期越短，項(xiàng)目投資效果越好，但該方法未考慮資金時(shí)間價(jià)值和回收期后收益。盈虧平衡分析法：確定項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，分析項(xiàng)目的保本點(diǎn)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。敏感性分析法：分析不確定因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響，找出敏感性因素。風(fēng)險(xiǎn)決策方法：如決策樹法等，考慮風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行決策。五、計(jì)算題（每題10分，共30分）1.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，總投資為5000萬元，其中自有資金2000萬元，銀行貸款3000萬元，貸款年利率為8%，項(xiàng)目建設(shè)期為2年，運(yùn)營(yíng)期為8年。預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后每年可實(shí)現(xiàn)銷售收入3000萬元，運(yùn)營(yíng)成本為1000萬元，銷售稅費(fèi)率為5%。試計(jì)算該項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率和銷售利潤(rùn)率。解：（1）計(jì)算總成本建設(shè)期貸款利息：$I=3000\times8\%\times2=480$萬元總成本$C=5000+480=5480$萬元（2）計(jì)算每年銷售稅費(fèi)每年銷售稅費(fèi)$T=3000\times5\%=150$萬元（3）計(jì)算每年利潤(rùn)每年利潤(rùn)$P=30001000150=1850$萬元運(yùn)營(yíng)期8年總利潤(rùn)$=1850\times8=14800$萬元（4）計(jì)算成本利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率$=\frac{14800}{5480}\times100\%\approx270.1\%$（5）計(jì)算銷售利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率$=\frac{1850}{3000}\times100\%\approx61.7\%$2.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，初始投資為2000萬元，項(xiàng)目壽命期為5年，每年凈現(xiàn)金流量分別為500萬元、600萬元、700萬元、800萬元、900萬元。若基準(zhǔn)收益率為10%，試計(jì)算該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率。解：（1）計(jì)算凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值$NPV=2000+500\times(P/F,10\%,1)+600\times(P/F,10\%,2)+700\times(P/F,10\%,3)+800\times(P/F,10\%,4)+900\times(P/F,10\%,5)$其中$(P/F,10\%,1)=\frac{1}{1+10\%}=0.9091$，$(P/F,10\%,2)=\frac{1}{(1+10\%)^2}=0.8264$，$(P/F,10\%,3)=\frac{1}{(1+10\%)^3}=0.7513$，$(P/F,10\%,4)=\frac{1}{(1+10\%)^4}=0.6830$，$(P/F,10\%,5)=\frac{1}{(1+10\%)^5}=0.6209$$NPV=2000+500\times0.9091+600\times0.8264+700\times0.7513+800\times0.6830+900\times0.6209$$=2000+454.55+495.84+525.91+546.4+558.81$$=581.51$萬元（2）計(jì)算內(nèi)部收益率采用試算法，先取$i_1=15\%$$NPV_1=2000+500\times(P/F,15\%,1)+600\times(P/F,15\%,2)+700\times(P/F,15\%,3)+800\times(P/F,15\%,4)+900\times(P/F,15\%,5)$$(P/F,15\%,1)=\frac{1}{1+15\%}=0.8696$，$(P/F,15\%,2)=\frac{1}{(1+15\%)^2}=0.7561$，$(P/F,15\%,3)=\frac{1}{(1+15\%)^3}=0.6575$，$(P/F,15\%,4)=\frac{1}{(1+15\%)^4}=0.5718$，$(P/F,15\%,5)=\frac{1}{(1+15\%)^5}=0.4972$$NPV_1=2000+500\times0.8696+600\times0.7561+700\times0.6575+800\tim