恩施物業(yè)服務(wù)管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強(qiáng)恩施地區(qū)物業(yè)服務(wù)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合恩施實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于恩施行政區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)服務(wù)活動(dòng)及其監(jiān)督管理。基本原則物業(yè)服務(wù)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，堅(jiān)持公平、公正、公開，依法維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。業(yè)主及業(yè)主大會(huì)業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利依法享有物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)。監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主大會(huì)的成立與職責(zé)1.成立條件一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊(cè)；業(yè)主名冊(cè)；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；物業(yè)服務(wù)用房配置證明；其他有關(guān)的文件資料。符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位報(bào)送的資料之日起30日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。2.職責(zé)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。制定和修改管理規(guī)約。選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。籌集和使用專項(xiàng)維修資金。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)1.組成與選舉業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時(shí)間。業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任。2.職責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議。召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用。調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。前期物業(yè)管理前期物業(yè)服務(wù)合同1.簽訂主體建設(shè)單位依法與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。2.主要內(nèi)容合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取方式。物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理。物業(yè)的承接查驗(yàn)。物業(yè)的使用與維護(hù)。專項(xiàng)維修資金的管理與使用。違約責(zé)任。其他事項(xiàng)。物業(yè)承接查驗(yàn)1.承接查驗(yàn)主體建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。2.承接查驗(yàn)內(nèi)容共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等。共用設(shè)施設(shè)備：一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。3.承接查驗(yàn)程序確定承接查驗(yàn)方案。移交有關(guān)圖紙資料。查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題。簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議。辦理物業(yè)交接手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)，新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量1.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)和安全防范。車輛停放管理。裝飾裝修管理服務(wù)。物業(yè)檔案資料管理。其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。2.服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。服務(wù)質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)合同雙方約定。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.收費(fèi)原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。2.收費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制：是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制：是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。3.費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。辦公費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)使用規(guī)范1.禁止行為業(yè)主、物業(yè)使用人不得有下列行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途。占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地，擅自移動(dòng)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備。違章搭建、私設(shè)攤點(diǎn)。在非指定位置傾倒或者拋棄垃圾、雜物。違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)，發(fā)出超標(biāo)噪聲。擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地懸掛、張貼、涂改、刻畫。利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)。法律、法規(guī)禁止的其他行為。2.裝飾裝修管理業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修房屋過程中，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和裝飾裝修管理規(guī)定。物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)1.維修責(zé)任專有部分由業(yè)主負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。共用部位、共用設(shè)施設(shè)備由全體業(yè)主共同承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。2.專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。監(jiān)督管理行政監(jiān)督恩施地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。履行下列職責(zé)：1.貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)物業(yè)服務(wù)管理的法律、法規(guī)和政策。2.制定物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)政策措施并組織實(shí)施。3.負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理。4.指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作。5.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的簽訂和履行。6.依法查處物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的違法行為。業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主可以通過業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等形式，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)情況等進(jìn)行監(jiān)督，并提出意見和建議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主的意見和建議，并將處理情況向業(yè)主反饋。法律責(zé)任對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人的處罰業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可以按照下列規(guī)定處以罰款：1.損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途的，處5000元以上5萬元以下的罰款。2.占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地，擅自移動(dòng)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的，處1000元以上1萬元以下的罰款。3.違章搭建、私設(shè)攤點(diǎn)的，處500元以上5000元以下的罰款。4.在非指定位置傾倒或者拋棄垃圾、雜物的，處200元以上2000元以下的罰款。5.違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)，發(fā)出超標(biāo)噪聲的，處1000元以上1萬元以下的罰款。6.擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地懸掛、張貼、涂改、刻畫的，處50元以上500元以下的罰款。7.利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益活動(dòng)的，處1000元以上1萬元以下的罰款。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處罰物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可以按照下列規(guī)定處以罰款：1.未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的，處5000元以上5萬元以下的罰款。2.擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。3.擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的，處5000元以上5萬元以下的罰款。4.擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部