房地產(chǎn)估價(jià)師考試模擬題（含答案）一、單選題（共68題，每題1分，共68分）1.形成每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置,使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣差別是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有()特性。A、用途多樣B、流動(dòng)性差C、不可移動(dòng)D、獨(dú)一無二正確答案：C2.甲擁有的某宗房地產(chǎn)初次抵押估價(jià)價(jià)值為100萬元,銀行為甲提供80萬元貸款擔(dān)保。若甲實(shí)現(xiàn)再次抵押,通常情況下可以獲得的再次抵押擔(dān)保是()。A、不超過100萬元B、不超過80萬元C、不超過20萬元D、在20~80萬元正確答案：C3.處分共有的房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額()以上的按份共有人或全體共同共有人同意,除非共有人之間另有約定。A、2/5B、2/3C、1/2D、1/3正確答案：B4.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地使用期限為50年,項(xiàng)目建設(shè)期為5年,自價(jià)值時(shí)點(diǎn)至建成還需2.5年,建成后的建筑面積為11000m2,年凈收益為350萬元,若報(bào)酬率為7%,折現(xiàn)率為10%,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用期限同時(shí)結(jié)束,則建成后的房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為()萬元。A、3752B、3806C、4128D、4830正確答案：A答案解析：使用收益還原法,A要改成R5.重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果,也是“替代原理”的體現(xiàn),重置成本通常()重建成本。(重置成本技術(shù)好,成本就低)A、等于B、高于或等于C、低于D、高于正確答案：C6.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)生的誤差,表述正確的是()。A、估價(jià)總是在信息完全和存在一些不確定因素下作出的B、房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)使用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)C、即使都是合格的估價(jià)師,也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值D、判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性,實(shí)際上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較正確答案：C7.某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年,土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物,至今已使用10年,建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬元,報(bào)酬率為7.5%,該房地產(chǎn)的收益價(jià)值為()萬元。A、188.92B、194.62C、196.25D、198.18正確答案：A答案解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。價(jià)值時(shí)點(diǎn),土地剩余使用年限為50-10=40年,土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無常收回地上建筑物,則建筑物剩余收益期為40年,年凈收益為10萬元,報(bào)酬率為7.5%,則:v=15/7.5%【1-1/(1+7.5%)40次方】=188.9168.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》,下列有關(guān)房地產(chǎn)行政管理對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要,表述正確的是()。A、采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)B、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格根據(jù)具體情況確定并公布,不受時(shí)間的制約C、房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)向省級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)D、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋屬于抵押財(cái)產(chǎn)正確答案：A9.下面不屬于造成功能折舊的因素是()。A、環(huán)境污染(屬于市場外部的)B、建筑設(shè)計(jì)缺陷C、建筑技術(shù)進(jìn)步D、人們消費(fèi)觀念的改變正確答案：A10.某建筑物的建筑面積為2000m2,占地面積為3000m2,現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為800元/m2,建筑物重置價(jià)格為900元/m2,而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為()。A、44%B、50%C、67%D、86%正確答案：C答案解析：成新率q=建筑物現(xiàn)值V/建筑物的重置價(jià)格C=(1800x2000-800x3000)/(900x2000)=0.6711.報(bào)酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來各期的凈收益相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在()。A、期初B、期末C、任一時(shí)刻D、期中正確答案：B12.現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約,其中配套建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施的要求屬于()方面的制約。A、土地權(quán)利設(shè)置B、相鄰關(guān)系C、建筑技術(shù)D、土地使用管制正確答案：D13.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開發(fā)房地產(chǎn))的時(shí)間,即()。A、該開發(fā)項(xiàng)目開始銷售之日B、待開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)之日C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)D、待開發(fā)項(xiàng)目開工之日正確答案：C14.一般情況下,運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí),評(píng)估結(jié)果最大的估價(jià)前提是()。A、業(yè)主自行開發(fā)前提(A>B>C)B、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提C、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提D、持續(xù)經(jīng)營前提正確答案：A15.在房地產(chǎn)估價(jià)中,建筑物()。A、僅包括房屋,不包括構(gòu)筑物B、僅僅指房屋C、包括房屋和構(gòu)筑物兩大類D、包括房屋、構(gòu)筑物和土地正確答案：C16.下列有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格,表述錯(cuò)誤的是()。A、價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)B、價(jià)值是物的真實(shí)所值C、價(jià)格是價(jià)值波動(dòng)的“中心”(應(yīng)該是價(jià)值是價(jià)格的波動(dòng)中心)D、現(xiàn)實(shí)中由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好等原因,可能造成高值低價(jià)的交易正確答案：C17.現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格,直接取決于其()。A、效用B、市場價(jià)值C、花費(fèi)的成本D、投資價(jià)值正確答案：A18.某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田,該項(xiàng)目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶,180人,據(jù)查征收前,B村人均耕地面積為1畝。另外,已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定,A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低為()萬元,最高為()萬元。A、30,60B、30,80C、60,100(征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6~10倍)D、80,100正確答案：C19.建筑物自竣工日期起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止的持續(xù)時(shí)間稱之為()。A、經(jīng)濟(jì)壽命B、實(shí)際年齡C、自然壽命D、有效年齡正確答案：A20.城市規(guī)劃對(duì)建筑容積率的限制,屬于房地產(chǎn)權(quán)益中的()。A、房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利B、受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利C、受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利D、房地產(chǎn)的額外利益或收益正確答案：C21.某宗房地產(chǎn)交易,買賣雙方合同約定成交價(jià)格為2385元/m2,買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉,該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%,應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān),并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格,則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為()元/m2。A、2139B、2146C、2651D、2659正確答案：D答案解析：正常成交價(jià)格=賣方得到的實(shí)際價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)=2385/(1-6.8%)=2559.01(元/㎡),買方實(shí)際付出的價(jià)格=正常成交價(jià)格×(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)=2559.01×(1+3.9%)=2658.81(元/㎡)。22.下列有關(guān)假設(shè)開發(fā)法中,后續(xù)開發(fā)的必要支出,描述錯(cuò)誤的是()。A、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn),后續(xù)開發(fā)的必要支出通常還應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購置費(fèi)等支出B、一項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn),終點(diǎn)通常是建設(shè)期的終點(diǎn)C、銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息D、投資利息只有在動(dòng)態(tài)分析法中才需要測算(應(yīng)是靜態(tài))正確答案：D23.建筑物重新購建成本的求取方法中,將建造日期時(shí)的建安工程費(fèi)調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安工程費(fèi)的方法稱之為()。A、分部分項(xiàng)法B、指數(shù)調(diào)整法C、單位比較法D、工料測量法正確答案：C24.王某取得一宗面積為10000平方米的住宅用地的土地使用權(quán),樓面地價(jià)為2000元/m2,容積率為3,受讓人需按照受讓價(jià)格的3%繳納契稅,則王某的土地成本為()萬元。A、2000B、5820C、6000D、6180正確答案：D答案解析：土地成本=土地取得成本x(1+契稅)=樓面地價(jià)x容積率x面積x(1+契稅)=2000x3x10000x(1+3%)25.根據(jù)通常的房地產(chǎn)估價(jià)途徑,產(chǎn)生了三種基本的房地產(chǎn)估價(jià)方法,下列不屬于基本估價(jià)方法的是()。A、收益法B、成本法C、假設(shè)開發(fā)法D、比較法正確答案：C26.某宗“七通一平”熟地的面積為3000平方米,容積率為2.5,城市規(guī)劃要求該區(qū)域房地產(chǎn)為金融商用為主?，F(xiàn)在,某房地產(chǎn)開發(fā)商欲取得該處土地建造寫字樓,取得土地后將該寫字樓建成需要1.5年,預(yù)計(jì)該寫字樓在建成時(shí)可全部售出,售出時(shí)的平均價(jià)格為4500元/平方米。動(dòng)態(tài)分析該土地開發(fā)完成后的該寫字樓現(xiàn)值是()萬元。(折現(xiàn)率為10%)A、2925.4B、3375C、1170.1D、3712.5正確答案：A答案解析：現(xiàn)值=售出的平均價(jià)格x面積x2.5/(1+折現(xiàn)率)的(取得土地建成后的年份）次方27.在房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中,說明有無停車場、車位數(shù)量、到停車場的距離等描述,屬于()描述。A、停車方便程度B、交通收費(fèi)情況C、停車位置情況D、交通管制情況正確答案：A28.區(qū)位是房地產(chǎn)重要的組成部分,本質(zhì)上是由于房地產(chǎn)具有()性。A、不可移動(dòng)B、價(jià)值量大C、權(quán)益特性D、體量龐大正確答案：A29.某綜合樓的土地取得成本為1000萬元,建設(shè)成本為800萬元,管理費(fèi)用為60萬元,投資利息為140萬元,銷售稅金及附加和其他銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的5.6%和2%,契稅稅率為4%,直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價(jià)值為()萬元。A、2651.52B、2667.75C、2705.63D、2771.49正確答案：A答案解析：V=土地取得成本+建設(shè)成本管理費(fèi)用+投資利息+(銷售稅金及附加+其他銷售稅費(fèi))+直接成本(即土地取得成本和建設(shè)成本)x直接成本利潤率=1000+800+60+140+(5.6%+2%)V+(1000+800)x25%30.按照我國法律的規(guī)定,居住用地的最高使用年限為()年。A、70B、60C、40D、50正確答案：A31.已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平方米,報(bào)酬率為10%,則該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格為()元/平方米。A、2400B、2405C、2410D、2415正確答案：C答案解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。V30=(V40/K40)×K30={[1-1/(1+10%)30]/[1-1/(1+10%)40]}×2500=2410(元/平方米)。32.下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中,不屬于房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估相關(guān)業(yè)務(wù)范疇的是()。A、房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)B、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)C、房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)D、房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估正確答案：D33.某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓,開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/m2,已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2,建設(shè)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2,建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入,開發(fā)完成后即開始銷售,銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%,銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%,開發(fā)期為1.5年,年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為()。A、7.90%B、11.08%C、11.83%D、13.73%正確答案：B答案解析：一步一步計(jì)算:1.土地投資=建筑面積x樓面地價(jià)=10000x1000=1000萬;2.建設(shè)成本和管理成本=費(fèi)用x建筑面積=1200x10000=1200萬;3.投資利息=樓面地價(jià)x【(1+年利率)的(開發(fā)期次方)-1】(減去1代表計(jì)算利息)+建設(shè)成本和管理費(fèi)用x【(1+年利率)的(開發(fā)期的一半,表示均勻投入)-1】=1000x【(1+10%)的1.5次方-1】+1200x【(1+10%)的0.75次方-1】=242.61萬;4.銷售費(fèi)用=3000x2%=60萬;5.銷售稅費(fèi)=3000x2%=165萬;5.銷售利潤=銷售總額-土地投資-建設(shè)成本和管理費(fèi)-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39(萬元);6.銷售利潤率=銷售利潤/銷售價(jià)格=332.39/3000=11.08%34.目前,建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式不包括()。A、掛牌和協(xié)議B、拍賣C、自由買賣D、招標(biāo)正確答案：C35.下列關(guān)于估價(jià)依據(jù)的表述中,正確的是()。A、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》是效力最低的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)B、估價(jià)機(jī)構(gòu)不得制定嚴(yán)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)C、選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)具有針對(duì)性,主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象來選取D、不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象,估價(jià)依據(jù)有所不同正確答案：D36.估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人,包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人,其中()是估價(jià)主體。A、估價(jià)報(bào)告的使用者B、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師C、估價(jià)服務(wù)的需求者D、估價(jià)委托人正確答案：B37.某寫字樓年凈收益為420萬元,未來三年內(nèi)仍然維持該水平,預(yù)計(jì)三年后該寫字樓為現(xiàn)在價(jià)格的1.3倍,該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為13%。該寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為()萬元。A、992B、3306C、10014D、12723正確答案：C答案解析：本題考查的是預(yù)知未來若干年后價(jià)格的公式。V=未來三年的折現(xiàn)+三年之后的折現(xiàn)=年凈收益/報(bào)酬率x【1-1/(1+報(bào)酬率)未來n年】+未來若干年后的價(jià)格/(1+報(bào)酬率)未來n年=420/13%×[1-1/(1+13%)3]+1.3V/(1+13%)3。計(jì)算得到:V=10013.49(萬元)。38.下列有關(guān)假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后價(jià)值的描述中,錯(cuò)誤的是()。A、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純的房地產(chǎn),還可能包括房地產(chǎn)以外的動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利B、動(dòng)態(tài)分析法中,對(duì)于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的,通常是預(yù)測它在未來開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值C、靜態(tài)分析法中,開發(fā)完成后的價(jià)值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值D、開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間,不會(huì)是未來開發(fā)完成之前的某個(gè)時(shí)間(有三種情況,第一種預(yù)售,是未來開發(fā)完成之間的某個(gè)時(shí)間;第二種正常銷售,有可能是開發(fā)完成;第三種延遲銷售)正確答案：D39.下列房地產(chǎn)權(quán)利中,屬于擔(dān)保物權(quán)的是()。A、地役權(quán)B、自物權(quán)C、土地承包經(jīng)營權(quán)D、抵押權(quán)正確答案：D40.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的()。A、收益能夠量化B、風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C、收益或風(fēng)險(xiǎn)其中之一可以量化D、收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化正確答案：D41.因征收房地產(chǎn),房地產(chǎn)估價(jià)師受委托進(jìn)行的停產(chǎn)停業(yè)損失估價(jià),屬于()業(yè)務(wù)。A、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)(如因征收房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或?qū)Ρ粨p害房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)造成的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失)B、房地產(chǎn)減損評(píng)估業(yè)務(wù)C、房地產(chǎn)政策咨詢業(yè)務(wù)D、房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)正確答案：A42.甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年,乙房地產(chǎn)的建筑物建于2000年,假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項(xiàng)條件相同,若采用直線法計(jì)算2010年該兩建筑物的年折舊額并加以比較,則()。A、甲小于乙B、甲大于C、難以判斷D、甲等于乙(直線法是最簡單的一種測算折舊的辦法,它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等)正確答案：D43.在房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中,下列不屬于對(duì)周圍環(huán)境的描述的是()。A、自然環(huán)境B、景觀C、人文環(huán)境D、施工環(huán)境正確答案：D44.某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為300萬元人民幣,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%,套內(nèi)建筑面積為100m2,假定折現(xiàn)率為6%,則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為()元/m2。A、25930B、32980C、30980D、29980正確答案：A答案解析：一年后支付的款項(xiàng)要折現(xiàn)到首付時(shí)點(diǎn)后,再與首付款相加,才能得出實(shí)際價(jià)格。首期支付30%,房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格=首付款+一年后一次付清的款=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811萬元建筑面積單價(jià)=28.811/111.11=2593.018868元/平方米45.________運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估時(shí),開發(fā)完成后的價(jià)值不適用()求取。A、成本法(否則表面上是假設(shè)開發(fā)法估價(jià),實(shí)際是成本法)B、比較法C、收益法D、長期趨勢法正確答案：A46.某套建筑面積為100m2的住宅,含家電家具的成交價(jià)格為50萬元,首付40%,余款半年后一次付清,假設(shè)年利率為8%,家電家具價(jià)值為5萬元,現(xiàn)將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例,評(píng)估類似住宅不含家電家具的市場價(jià)格,可比單價(jià)為()元/m2。A、4387B、4398C、4500D、4887正確答案：B答案解析：一步步來,1.先減去家具的價(jià)格=50-5=45;2.類似住宅首付款=45x40%=18;3.類似住宅半年后付清的余款=45x60%/(1+8%)的0.5次方=25.98(0.5次方是因?yàn)橛心昀是沂前肽旮肚宓?;4.類似住宅的總價(jià)=18+25.98=43.9(萬),所以單價(jià)=43.98/100=4398元47.假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析時(shí),為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)值不包括()。A、測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用B、測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格C、測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最低價(jià)格D、測算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤正確答案：C48.房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分,具體包括有形的實(shí)體、實(shí)體的質(zhì)量以及()。A、立體空間B、土地的形狀C、組合完成的功能D、相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施正確答案：C49.在建立比較基礎(chǔ)中,下列不屬于統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位工作內(nèi)涵的是()。A、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計(jì)量單位B、統(tǒng)一幣種和貨幣單位C、統(tǒng)一價(jià)格表示單位D、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正確答案：D50.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義,表述錯(cuò)誤的是()。A、美國通常稱房地產(chǎn)估價(jià)為不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)B、中國香港地區(qū)習(xí)慣上稱房地產(chǎn)估價(jià)為物業(yè)估值或物業(yè)估價(jià)C、國內(nèi)外有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義不盡相同D、中國臺(tái)灣地區(qū)習(xí)慣上稱房地產(chǎn)估價(jià)為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)正確答案：A51.在動(dòng)態(tài)分析法中,對(duì)于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的,通常是預(yù)測()房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。A、未來開發(fā)完成之時(shí)的B、購買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的C、建設(shè)期間的某個(gè)時(shí)間D、全部租售出去時(shí)的正確答案：A52.下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中,不屬于鑒證性估價(jià)的是()。A、為證券發(fā)行提供參考依據(jù)的估價(jià)B、為房屋征收補(bǔ)償提供參考依據(jù)的估價(jià)C、為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考D、為委托人確定要價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)(屬于咨詢性的,因?yàn)闆]有第三方,ABC都有第三方)正確答案：D53.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元,此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元,則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為()年。A、13B、15C、16D、17正確答案：C答案解析：本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為:A-(n-1)×b=0,n=30÷2+1=16(年)54.在評(píng)估房地產(chǎn)的市場價(jià)值時(shí),錯(cuò)誤的做法是()。A、模擬估價(jià)對(duì)象的潛在客戶群的思維進(jìn)行估價(jià)B、從某個(gè)特定房地產(chǎn)投資者的角度進(jìn)行分析判斷(應(yīng)該從一般的房地產(chǎn)投資者的角度)C、以大多數(shù)房地產(chǎn)市場參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)D、模擬房地產(chǎn)市場定價(jià)正確答案：B55.后續(xù)開發(fā)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生,而是分散在一段時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生,但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生,并具體視為集中發(fā)生在該時(shí)間段的()。A、任意階段B、期初C、期末D、期中正確答案：D56.關(guān)于確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值的先后次序的說法,正確的是()。A、確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值應(yīng)同時(shí)進(jìn)行B、確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值沒有先后關(guān)系,誰先誰后都可以C、確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在先,得出評(píng)估價(jià)值在后D、得出評(píng)估價(jià)值在先,確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在后正確答案：C57.某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年,通過預(yù)測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元,從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右,該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。A、267.35B、287.86C、298.84D、300.86正確答案：D答案解析：本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。V=20/1.1+22/1.12+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%×[1-1/(1+10%)33]×[1/(1+10%)3]=300.86(萬元)58.在人流量很小的地方建造商場,無論誰來建造該商場,都需要花費(fèi)很多成本,但該商場卻不會(huì)有那么高的價(jià)值,這說明了()。A、應(yīng)在實(shí)際成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整B、應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求,對(duì)成本法估價(jià)進(jìn)行調(diào)整C、應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整D、應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整正確答案：C59.判斷誤差大小或者準(zhǔn)確性,實(shí)際中是將()進(jìn)行比較。A、評(píng)估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值B、評(píng)估價(jià)值與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果C、真實(shí)價(jià)值與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果D、真實(shí)價(jià)值與其他估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果正確答案：B60.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值類型,本質(zhì)上是由()決定的。A、估價(jià)委托人B、估價(jià)目的C、估價(jià)對(duì)象D、估價(jià)師正確答案：B61.采用成本法估價(jià)時(shí),關(guān)于投資利息的表述中,正確的是()。A、投資利息指的是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費(fèi)B、從估價(jià)的角度看,自有資金應(yīng)獲得的利息可以算作開發(fā)利潤C(jī)、投資利息的應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)D、投資利息計(jì)算時(shí)一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率正確答案：D62.中國臺(tái)灣地區(qū)《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法》規(guī)定,領(lǐng)有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師證書,并具有實(shí)際從事估價(jià)業(yè)務(wù)達(dá)()年以上的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)者,得以申請(qǐng)發(fā)給開業(yè)證書。A、4B、1C、2D、3正確答案：C63.需要說明建設(shè)用地是農(nóng)用地、未利用地。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地還要說明規(guī)劃條件,這是房地產(chǎn)()方面的內(nèi)容。A、土地使用權(quán)狀況B、土地所有權(quán)狀況C、土地利用現(xiàn)狀D、土地使用管制正確答案：D64.()是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。A、物權(quán)B、債權(quán)C、租賃權(quán)D、所有權(quán)正確答案：A65.比較法的理論依據(jù)是()。A、規(guī)模經(jīng)濟(jì)原理B、均衡原理C、替代原理D、預(yù)期原理正確答案：C66.房地產(chǎn)市場上沒有大量相同的房地產(chǎn)供給,不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代,房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場,房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別。這體現(xiàn)的房地產(chǎn)的特性是()。A、獨(dú)一無二B、易受限制C、相互影響D、不可移動(dòng)正確答案：A67.某房地產(chǎn)重新購建成本中,建安工程費(fèi)為4000萬元,專業(yè)費(fèi)用為建安工程費(fèi)的10%,管理費(fèi)用為建安工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%,銷售費(fèi)用為重新購建成本的4%,投資利息為240萬,房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為20%,銷售稅費(fèi)為重新購建成本的6%,該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為()萬元。A、6280B、6365.92C、6419.73D、6817.14正確答案：C答案解析：V=建安工程費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+房地產(chǎn)開發(fā)成本(即建安工程費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息)x利潤率=4000+4000x10%+4400x3%+4%V+240+6%V+(4000+4000x10%+4400x3%+4%V+240)x20%=6419.7368.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“完全市場”需要同時(shí)具備若干條件,下列選項(xiàng)中,屬于“完全市場”必須具體條件的是()。A、商品可以轉(zhuǎn)讓,且具有不可移動(dòng)性B、商品質(zhì)量參差不齊,方便實(shí)現(xiàn)商品篩選C、銷售者需要實(shí)現(xiàn)總效用最大化D、就成交總額而言,每個(gè)買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的正確答案：D二、多選題（共23題，每題1分，共23分）1.由于具有()特性,房地產(chǎn)是一種良好的用于擔(dān)保債務(wù)履行的財(cái)產(chǎn)。A、壽命長久B、不可移動(dòng)C、價(jià)值量大D、保值增值E、獨(dú)一無二正確答案：ABCD2.引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因有多種,對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良的內(nèi)容包括()。A、裝飾裝修改造B、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地C、改進(jìn)物業(yè)管理D、政府進(jìn)行道路建設(shè)E、更新或添加設(shè)施設(shè)備正確答案：ACE3.與非專業(yè)估價(jià)相比,專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)包括()。A、承擔(dān)法律責(zé)任B、估價(jià)作業(yè)日期長C、是一種專業(yè)意見D、估計(jì)價(jià)格或價(jià)值E、實(shí)行有償服務(wù)正確答案：ACE4.運(yùn)用比較法估價(jià),選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件()。A、價(jià)格相同B、權(quán)利性質(zhì)相同C、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)D、檔次相當(dāng)E、區(qū)位相近正確答案：BCDE5.下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中,符合職業(yè)道德的行為有()。A、某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評(píng)估B、某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí),涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià),主動(dòng)聘請(qǐng)有關(guān)專家提供專業(yè)幫助C、房地產(chǎn)估價(jià)師保守在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中知悉的國家秘密、當(dāng)事人商業(yè)機(jī)密D、估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果提出了明確要求,某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)E、某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù),實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告正確答案：BC6.評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值時(shí),收益法估價(jià)參數(shù)確定正確的有()。A、收益期應(yīng)為租賃合同剩余租賃期B、凈收益應(yīng)為市場租金減去合同租金C、凈收益應(yīng)為市場租金減去運(yùn)營費(fèi)用D、收益期應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命減去租賃合同剩余租賃期(收益期應(yīng)為剩余租賃期)E、凈收益應(yīng)為合同租金減去運(yùn)營費(fèi)用(凈收益為市場租金減去合同租金)正確答案：AB7.下列房地產(chǎn)中,屬于按實(shí)物形態(tài)劃分的房地產(chǎn)有()。A、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)B、未來狀況下的房地產(chǎn)C、共有的房地產(chǎn)(按權(quán)益分)D、“干凈”的房地產(chǎn)(按權(quán)益分)E、已滅失的房地產(chǎn)正確答案：ABE8.下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中,屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的有()。A、印花稅B、企業(yè)所得稅C、契稅D、增值稅E、個(gè)人所得稅正確答案：ABDE9.下列情況,屬于成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的交易有()。A、對(duì)交易對(duì)象或市場行情缺乏了解的交易B、對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易C、被迫出售或被迫購買的交易D、相鄰房地產(chǎn)未合并的交易(應(yīng)是合并)E、人為哄抬價(jià)格的交易正確答案：ABCE10.下列選項(xiàng)中,屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法的有()。A、直接比較調(diào)整B、間接比較調(diào)整C、單價(jià)調(diào)整D、總價(jià)調(diào)整E、減法調(diào)整正確答案：ABCD11.下列選項(xiàng)中,屬于房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況的有()。A、房地產(chǎn)使用管制B、異議登記C、設(shè)立了抵押權(quán)D、住宅帶有上學(xué)指標(biāo)E、被人民法院查封正確答案：ABE答案解析：房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況。例如,房地產(chǎn)使用管制(如城市規(guī)劃對(duì)土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制)、相鄰關(guān)系、被人民法院查封從而其處分受到限制等。12.運(yùn)用比較法估價(jià)要消除以下()方面的不同所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格與估價(jià)對(duì)象價(jià)值的差異。A、理性和非理性購買人因素差異B、成交價(jià)格與比較價(jià)值的內(nèi)涵和形式不同C、成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同D、可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況不同E、特殊交易情況與正常交易情況不同正確答案：BCDE13.在房地產(chǎn)抵押中,需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的環(huán)節(jié)包括()。A、續(xù)貸抵押中的抵押價(jià)值評(píng)估B、初次抵押中的抵押價(jià)值評(píng)估C、租賃抵押中的權(quán)益價(jià)值評(píng)估D、處置抵押中的市場價(jià)值評(píng)估E、再次抵押中的抵押價(jià)值評(píng)估正確答案：ABDE14.房地產(chǎn)租賃包括()。A、土地租賃B、不動(dòng)產(chǎn)租賃C、房屋租賃D、動(dòng)產(chǎn)租賃E、土地使用權(quán)出租正確答案：ACE15.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià),是下列哪些房地產(chǎn)特性決定的()。A、價(jià)值量大B、保值增值C、壽命長久D、供給有限E、獨(dú)一無二正確答案：AE16.房地產(chǎn)的特性包括()。A、獨(dú)一無二B、流動(dòng)性好C、相互影響D、保值增值E、需求有限(供給有限)正確答案：ACD17.按經(jīng)營使用方式劃分,房地產(chǎn)的類型主要有()。A、現(xiàn)房B、出售C、出租D、自營E、自用正確答案：BCDE18.下列選項(xiàng)中屬于房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述內(nèi)容的有()。A、位置描述B、建筑結(jié)構(gòu)C、周圍環(huán)境描述D、外部配套設(shè)施描述E、交通描述正確答案：ACDE19.下列行為中,體現(xiàn)某宗房地產(chǎn)受到外部經(jīng)濟(jì)性影響的有()。(外部經(jīng)濟(jì)性=有利的外部性)A、在其鄰近建化工廠B、調(diào)整城市發(fā)展方向C、在其鄰近建垃圾站、公共廁所D、在其鄰近建花園、開辟一塊綠地E、改善城市格局正確答案：DE20.有關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格,下列表述正確的有()。A、價(jià)值是內(nèi)在的、客觀的和相對(duì)穩(wěn)定的B、房地產(chǎn)的價(jià)值是房地產(chǎn)真實(shí)所值C、房地產(chǎn)的價(jià)格圍繞其價(jià)值上下波動(dòng)D、現(xiàn)實(shí)中由于個(gè)人偏好、定價(jià)決策、無知等原因,時(shí)常發(fā)生價(jià)格背離價(jià)值的情況E、房地產(chǎn)的價(jià)格是相對(duì)穩(wěn)定的,而價(jià)值不穩(wěn)定正確答案：ABCD21.中國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要包括()。A、所有權(quán)B、建設(shè)用地使用權(quán)C、地役權(quán)D、抵押權(quán)E、永租權(quán)正確答案：ABCD22.下列房地產(chǎn)權(quán)利中,屬于物權(quán)的有()。A、所有權(quán)B、建設(shè)用地使用權(quán)C、地役權(quán)D、抵押權(quán)E、租賃權(quán)正確答案：ABCD23.估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè),其主要作用在于()。A、體現(xiàn)估價(jià)師的專業(yè)勝任能力B、保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)C、反映估價(jià)師的職業(yè)道德D、規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)E、保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人正確答案：BDE三、判斷題（共26題，每題1分，共26分）1.房地產(chǎn)根據(jù)用途(使用性質(zhì)),首先可分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類,非居住房地產(chǎn)又可分為商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)等。A、正確B、錯(cuò)誤正確答案：A2.根據(jù)《合同法》的規(guī)定,以及《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》,建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。A、正確B、錯(cuò)誤正確答案：A3.廣義的房地產(chǎn),就是不動(dòng)產(chǎn)和相關(guān)動(dòng)產(chǎn);狹義的房地產(chǎn)等同于不動(dòng)產(chǎn)。A、正確B、錯(cuò)誤正確答案：B答案解析：廣義的房地產(chǎn),就是不動(dòng)產(chǎn)4.脫鉤改制未能打破行業(yè)壟斷和地區(qū)市場分割的局面,故我國還未形成公平競爭的房地產(chǎn)估價(jià)市場。A、正確B、錯(cuò)誤正確答案：B5.國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》是效力最低的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn),其要求是估價(jià)的底線。A、正確B、錯(cuò)誤正確答案：B答案解析：國家標(biāo)準(zhǔn)是效力最高的6.房地產(chǎn)的交通因素中,“通達(dá)性”,指從別的地方到該房地產(chǎn)——“進(jìn)來”的方便程度。A、正確B、錯(cuò)誤正確答案：B答案解析：通達(dá)性指去別的地方,從別的地方到該房地產(chǎn)是可及性7.房地產(chǎn)具有用途多樣特性,現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的用途可以由其擁有者隨意決定。A、正確B、錯(cuò)誤正確答案：B答案解析：不能隨意8.充公權(quán),是指政府為了公共利益的需要,強(qiáng)制取得單位和個(gè)人的房地產(chǎn),并給予合理、公平補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。A、正確B、錯(cuò)誤正確答案：B答案解析：充公權(quán),是政府在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或失蹤而無繼承人的情況下,可以無償收