建經(jīng)與建筑師危老改建合作團(tuán)隊(duì)效益評(píng)估&融資信托o3.30中國(guó)建經(jīng)危老平臺(tái)簡(jiǎn)介好的團(tuán)隊(duì)是成功的重要推手危老案場(chǎng)改建效益評(píng)估危老財(cái)務(wù)基礎(chǔ)評(píng)估危老案場(chǎng)融資與信托財(cái)務(wù)融資計(jì)劃與信托風(fēng)險(xiǎn)控管危老團(tuán)隊(duì)合作模式實(shí)務(wù)建經(jīng)公司提供的實(shí)務(wù)協(xié)助3目錄0402030101中國(guó)建經(jīng)危老平臺(tái)簡(jiǎn)介好的團(tuán)隊(duì)是成功的重要推手4中國(guó)建筑經(jīng)理股份有限公司CHINAREALESTATEMANAGEMENTCO.,LTD土地銀行+兆豐銀行1986年共同投資創(chuàng)立二大實(shí)收與您一起危老沖第一高雄首案危老搶第一成立時(shí)間最早都更實(shí)績(jī)最多都更實(shí)施及營(yíng)管逾52件更新總戶(hù)數(shù)超過(guò)3,200戶(hù)總工程造價(jià)超過(guò)116億5建經(jīng)業(yè)績(jī)最高經(jīng)管工地超過(guò)956件累計(jì)客戶(hù)超過(guò)722家工程造價(jià)超過(guò)5,587億1實(shí)收資本額最高專(zhuān)業(yè)官股銀行投資資本額4億5千萬(wàn)首創(chuàng)危老推動(dòng)團(tuán)隊(duì)完整諮詢(xún)工作站網(wǎng)絡(luò)st年成立迄今32年中國(guó)建筑經(jīng)理股份有限公司第1名實(shí)績(jī)建經(jīng)服務(wù)個(gè)案皆亮點(diǎn)協(xié)助自力更新?lián)未韺?shí)施/企業(yè)集團(tuán)更新最佳選擇BR4正義國(guó)宅更新華固新天地新光產(chǎn)險(xiǎn)總部更新（審議中）臺(tái)塑集團(tuán)總部大樓更新案6協(xié)助九二一震災(zāi)重建完成達(dá)33件全國(guó)最多全國(guó)最大海砂屋（修德國(guó)宅）改建完工震災(zāi)海砂改建助災(zāi)民元大金控大同大樓案（已劃定）新板特區(qū)自力更新（已核定）高雄五福自力更新（審議中）宜華大直中研新苑更新案（已交屋）國(guó)揚(yáng)高雄國(guó)硯（審議中）遠(yuǎn)雄大巨蛋社區(qū)好管家老屋健檢評(píng)估都更危老建議夢(mèng)想的推手法令市場(chǎng)評(píng)估建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)理財(cái)好幫手安心財(cái)務(wù)規(guī)劃全額融資規(guī)劃質(zhì)量把關(guān)者工程發(fā)包協(xié)助全程營(yíng)建管理價(jià)值創(chuàng)造者健全銷(xiāo)售管理驗(yàn)屋交屋辦理社區(qū)共識(shí)凝聚分屋選屋協(xié)助信托財(cái)務(wù)稽核安全續(xù)建機(jī)制售后服務(wù)保固7中國(guó)營(yíng)建管理

建經(jīng)工程查核專(zhuān)戶(hù)控管財(cái)務(wù)稽核中國(guó)建經(jīng)全方位項(xiàng)目服務(wù)銷(xiāo)售管理前期規(guī)劃售后服務(wù)整體評(píng)估銀行危老推動(dòng)師營(yíng)造廠建筑師銀行融資財(cái)務(wù)規(guī)劃02危老案場(chǎng)改建效益評(píng)估危老財(cái)務(wù)基礎(chǔ)評(píng)估8改建成本

重建費(fèi)用（其他費(fèi)用）

建筑設(shè)計(jì)費(fèi)

危老建筑相關(guān)鑒定及規(guī)劃

項(xiàng)目管理（含營(yíng)建管理）

融資服務(wù)

信托費(fèi)用（銀行收?。?/p>

利息間接成本約為直接成本20%至25%重建改建之成本類(lèi)型

重建費(fèi)用（營(yíng)建成本）直接成本要花多少錢(qián)？間接成本9前期費(fèi)用總成本5%-10%興建費(fèi)用總成本90%-95%規(guī)劃階段審查階段興建階段完工交屋危老案程序中財(cái)務(wù)需求保證金維管基金團(tuán)隊(duì)費(fèi)用（建筑師、建經(jīng)等）銀行融資建照規(guī)費(fèi)施工費(fèi)用鑒定費(fèi)用成立管委會(huì)產(chǎn)權(quán)登記使照取得計(jì)劃核定申請(qǐng)建照計(jì)劃送審開(kāi)發(fā)整合前期規(guī)劃鑒定開(kāi)工10舊屋換新屋，資產(chǎn)增值室內(nèi)少一點(diǎn)、設(shè)計(jì)可解決+無(wú)負(fù)擔(dān)免煩惱自付成本、獲益全得產(chǎn)權(quán)坪、使用坪增加↓獲益空間最大用成本買(mǎi)房子室內(nèi)不縮水+轉(zhuǎn)房貸低負(fù)擔(dān)無(wú)壓力創(chuàng)造坪效及負(fù)擔(dān)成本自力改建彈性選擇：每個(gè)方案都是最佳方案住戶(hù)彈性大情境A情境C情境B1103危老案場(chǎng)融資與信托財(cái)務(wù)融資計(jì)劃與信托風(fēng)險(xiǎn)控管12項(xiàng)目主要融資條件貸款對(duì)象※重建計(jì)劃范圍內(nèi)之土地、合法建筑物所有權(quán)人※重建計(jì)劃范圍內(nèi)參與重建之自然人或法人擔(dān)保品提供參與危老重建者于建案基地之房地產(chǎn)為擔(dān)保(可征提銀行認(rèn)可其他擔(dān)保品或移送信用保證)保證人視個(gè)案征提(各地主間不連帶保證)額度※自力重建者:重建費(fèi)用原則100%融資(包含營(yíng)建工程費(fèi)、拆屋費(fèi)用、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、利息、周轉(zhuǎn)金、、、等個(gè)案相關(guān)費(fèi)用)※重建前既有房屋如有房貸需一并轉(zhuǎn)貸※以重建后價(jià)值之LTV50~70%為上限危老重建融資架構(gòu)1(因應(yīng)各銀行不同有所差異)1314項(xiàng)目主要融資條件信托機(jī)制※建案基地及建物全部信托登記予銀行※融資款/預(yù)售屋款全數(shù)入信托帳戶(hù)，專(zhuān)款專(zhuān)用建案起造人建融動(dòng)撥前將起造人變更改由銀行認(rèn)可之建經(jīng)公司擔(dān)任起造人動(dòng)撥方式避免因個(gè)人因素影響動(dòng)撥致造成資金缺口，采一次動(dòng)撥入信托專(zhuān)戶(hù)(以法人為借款人，得依工程進(jìn)度分次動(dòng)撥)，支付工程款時(shí)依建經(jīng)公司出具之工程進(jìn)度查核報(bào)告書(shū)(含支出憑證審查)所載工程進(jìn)度，自信托專(zhuān)戶(hù)直接匯付予營(yíng)造廠商。還款及付息利息按月繳付，本金于興建完成住戶(hù)成屋貸款或出售分配房地產(chǎn)償還危老重建融資架構(gòu)2(因應(yīng)各銀行不同有所差異)個(gè)案評(píng)估

開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)

100%同意(無(wú)拆屋風(fēng)險(xiǎn))

全案資金到位(成本評(píng)估)

融資償還能力(銷(xiāo)售評(píng)估/LTV)

借款人(財(cái)務(wù)及信用)債權(quán)保障

土地設(shè)定第一順位抵押為擔(dān)保

信托機(jī)制(土地/資金/起造人)風(fēng)險(xiǎn)管控

款項(xiàng)依工程進(jìn)度直接匯付予廠商

資金專(zhuān)款專(zhuān)用

續(xù)建機(jī)制

銀行風(fēng)險(xiǎn)控管15

高同意比例：接近100％（至少90％以上）

無(wú)爭(zhēng)議：①不融資之資金缺口有明確解決方案（權(quán)利變換戶(hù)、不愿、不能者）②拆屋順利無(wú)爭(zhēng)議。

信用：借款人無(wú)債信瑕疵，有穩(wěn)定收入

區(qū)位良好，更新后房屋去化無(wú)虞

價(jià)值是否足夠個(gè)人更新后價(jià)值×70％＞融資金額

全案交付信托且有專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)協(xié)助全案管理，確保順利興建完工16銀行是否愿意全額融資？什么條件愿意全額融資？人案件順利完成可能性高且無(wú)爭(zhēng)議物

政府補(bǔ)助款

地主依土地面積負(fù)擔(dān)

區(qū)分所有權(quán)建物依建物面積負(fù)擔(dān)

或動(dòng)用一部分大樓管理基金

或向銀行融資、洽投資人出資

前期規(guī)劃費(fèi)用哪里來(lái)約土地面積×3至5萬(wàn)元/坪前期規(guī)劃費(fèi)用大約多少？

建經(jīng)公司

建筑師

估價(jià)師

…..約土地面積×5至6千元/坪前期規(guī)劃團(tuán)隊(duì)費(fèi)用是多少1718

融資者不動(dòng)產(chǎn)完成抵押權(quán)設(shè)定后，信托完成

不融資者全數(shù)資金存入信托專(zhuān)戶(hù)且將不動(dòng)產(chǎn)信托

動(dòng)撥方式：一次、分次

前期費(fèi)用（費(fèi)用不高）以個(gè)人名下不動(dòng)產(chǎn)抵押設(shè)定融資或以信用貸款方式融資融資限撥入信托專(zhuān)戶(hù)：專(zhuān)款專(zhuān)用計(jì)劃核準(zhǔn)時(shí)計(jì)劃核準(zhǔn)前什么時(shí)候開(kāi)始動(dòng)撥融資？銀行動(dòng)撥融資？

由基地內(nèi)同意出資的地主按比例出資。

出資金額可依約定利率計(jì)息再酌計(jì)部分報(bào)酬。 不出前期資金地主之成本由投資人依實(shí)際所需金額出資，分回該不同意地主之折價(jià)抵付房地。 投資人自行籌資，分回房地自行銷(xiāo)售。其出資額度不需包含融資利息、風(fēng)險(xiǎn)管理費(fèi)及銷(xiāo)售管理費(fèi)。不同意出前期資金之地主？尋求外部投資人由同意出資的地主出1920增加銷(xiāo)售面積規(guī)劃階段財(cái)務(wù)保守評(píng)估，以最符效益坪數(shù)興建分配：住戶(hù)不超選完工分回?zé)o法增加銷(xiāo)售面積結(jié)算「銷(xiāo)售金額D<預(yù)算金額A」經(jīng)費(fèi)不足部分，由全體住戶(hù)負(fù)擔(dān)，以「現(xiàn)金、或融資轉(zhuǎn)成長(zhǎng)期房貸」負(fù)擔(dān)。景氣波動(dòng)，銷(xiāo)售/預(yù)售若不如預(yù)期，怎么處理？售價(jià)下跌時(shí)，如何找補(bǔ)處理？一般住戶(hù)疑問(wèn)及擔(dān)心04危老團(tuán)隊(duì)合作模式實(shí)務(wù)建經(jīng)公司提供的實(shí)務(wù)協(xié)助21土地資金改建推動(dòng)四要素技術(shù)整合

自行改建地主：提供土地、資金、整合第三方：提供技術(shù)

建商擔(dān)任起造人(合建)建商：提供資金、技術(shù)、整合地主：提供土地鼓勵(lì)：由地主或住戶(hù)主動(dòng)發(fā)起！「肥水不落外人田」22改建推動(dòng)四要素目前改建推動(dòng)類(lèi)型建經(jīng)公司：可提供全方位項(xiàng)目服務(wù)建經(jīng)公司協(xié)助全案管理政府審查推動(dòng)整合單位建筑師、規(guī)劃顧問(wèn)融資銀行／信托建經(jīng)公司協(xié)助查核代銷(xiāo)單位營(yíng)建單位23續(xù)建機(jī)制、降低風(fēng)險(xiǎn)專(zhuān)款專(zhuān)用足額擔(dān)保全額融資財(cái)務(wù)透明計(jì)劃可行妥善處理財(cái)務(wù)需求、控制風(fēng)險(xiǎn)建經(jīng)公司銀行需求地主需求24銀行端

考量融資償還能力

考量地主財(cái)務(wù)信用

考量個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)控管配套機(jī)制

考量退場(chǎng)機(jī)制地主端資金需求-全額技術(shù)需求-執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)配套控管

自力改建建經(jīng)公司的角色

擬定全案財(cái)務(wù)計(jì)劃

協(xié)助組建專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)

費(fèi)用分?jǐn)偡康胤峙?/p>

進(jìn)度質(zhì)量成本管理

完工交屋保固服務(wù)

協(xié)助發(fā)包廠商管理

工程續(xù)行安全管控

協(xié)助透過(guò)信托機(jī)制保障地主權(quán)益25整合期

前期可行性評(píng)估及財(cái)務(wù)規(guī)劃

協(xié)助收購(gòu)更新范圍內(nèi)土地及建物之融資

整合期產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃擬定期

項(xiàng)目溝通與全面管理計(jì)劃審查期

協(xié)助計(jì)劃報(bào)核后之融資施工期

建筑融資動(dòng)撥之撥款簽證

預(yù)售屋履約保證之財(cái)務(wù)稽核

營(yíng)建管理預(yù)售期

預(yù)售屋履約保證之銷(xiāo)售查核

銷(xiāo)售業(yè)務(wù)