保利·拉菲公館2021年?duì)I銷策略提案亞豪包頭工程部2021年12月15日引子：2021年保利拉菲公館對(duì)于保利〔包頭〕公司意味著全公司年銷售額的約3/4

合理的價(jià)格策略，在速度與利潤(rùn)之間尋求平衡點(diǎn)不是東亞的販賣，亦不是華發(fā)的惜售保利品牌的傳承與升級(jí)從百合到花園再到拉菲，工程的升級(jí)意味著品牌的升級(jí)包頭住宅高端化的趨勢(shì)，保利拉菲公館絕不是終點(diǎn)綜合的產(chǎn)品力是生命線，營(yíng)銷推廣虛實(shí)結(jié)合城市高端住宅快銷模式代表

快銷不是賤銷，心有多寬市場(chǎng)就有多大想到、做到，冰凍三尺非一日之寒短期目標(biāo)中長(zhǎng)期目標(biāo)速度①新頂點(diǎn)的綜合產(chǎn)品力更全面的支撐營(yíng)銷落地差異化的推廣策略吸引更多客戶到場(chǎng)②物超所值的價(jià)格策略更快的促成客戶買單④細(xì)致入微的客戶工作保障更流暢售房流程⑤③組合式的營(yíng)銷活動(dòng)更生動(dòng)的打動(dòng)客戶推廣策略活動(dòng)策略支撐策略價(jià)格策略蓄客及推貨策略2021年保利拉菲公館營(yíng)銷戰(zhàn)略分解內(nèi)部因素本案銷售總結(jié)本案貨量盤(pán)點(diǎn)本案銷售條件2021年?duì)I銷工作整體思路推廣策略活動(dòng)策略支撐策略價(jià)格策略蓄客策略推貨策略01在經(jīng)歷2021年上半年，一次打壓周期與一段時(shí)間的搖擺后，再一次進(jìn)入了一個(gè)打壓周期，且力度更甚于從前，旨在打壓近期的回暖勢(shì)頭，抑制房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。2021年4月2021年7月2021年6月國(guó)務(wù)院：國(guó)11條重點(diǎn)：二套首付不低于40%時(shí)間2010年1月2010年3月行業(yè)政策2009年12月國(guó)務(wù)院：國(guó)四條增加普通商品有效供應(yīng)國(guó)務(wù)院：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年國(guó)土部：國(guó)19條重點(diǎn)：土地首付50%國(guó)務(wù)院：央企退出房地產(chǎn)國(guó)務(wù)院：新國(guó)四條二套首付不低于50%，利率1.1倍國(guó)務(wù)院：新國(guó)十條重點(diǎn)：停發(fā)三套房代，限制異地購(gòu)房北京：同一家庭限購(gòu)一套房深圳：非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款打壓強(qiáng)控遏制抑制政策再現(xiàn)，二次打壓京滬深高層齊表態(tài):堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖中央高層::委托有關(guān)機(jī)構(gòu)赴北京、上海、廣州、深圳進(jìn)行樓市調(diào)研，了解當(dāng)前政策的實(shí)際影響，防止樓市調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)造成誤傷重申·國(guó)土部、住建部：堅(jiān)定不移執(zhí)行“新國(guó)十條”搖擺期2010年9、10月打壓住建部：“國(guó)五條”首套30%以上，二套50%，三套停發(fā)央行存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整，年內(nèi)首次加息住建部：個(gè)人住房公積金貸款利率調(diào)整通知國(guó)家有關(guān)部門(mén)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》北京將嚴(yán)禁房產(chǎn)商直接收存商品房預(yù)售資金01MarketPosts01MarketPosts強(qiáng)打壓策略調(diào)整弱控制強(qiáng)打壓弱控制08年10年07年09年宏觀市場(chǎng)小結(jié)及預(yù)判通脹預(yù)期至少持續(xù)半年在此期間房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)走穩(wěn)包頭市2021年整體市場(chǎng)分析——成交量再創(chuàng)新高截止11月包頭市住宅場(chǎng)成交均價(jià)4110元/平米，同比增長(zhǎng)20.7%與09年相比，全市成交價(jià)格始終保持高位隨著包頭市高端工程的不斷開(kāi)售，價(jià)格上行通道已經(jīng)翻開(kāi)包頭市2021年整體市場(chǎng)成交情況——成交價(jià)格穩(wěn)步攀升截止11月昆區(qū)住宅成10972套，同比增長(zhǎng)22.98%，成交均價(jià)4345元/平米，同比增長(zhǎng)18.68%昆區(qū)市場(chǎng)2021年競(jìng)爭(zhēng)劇烈，區(qū)域放量為包頭市最高高端工程云集，同時(shí)也締造了包頭市成交價(jià)格最高的區(qū)域區(qū)域市場(chǎng)2021年整體成交情況——個(gè)盤(pán)連續(xù)連續(xù)爆發(fā)全年接龍昆區(qū)10年土地情況（截止12月）區(qū)域宗數(shù)宗地總面積起始總金額昆區(qū)土地出讓1672228736589萬(wàn)昆區(qū)土地成交16764473126949萬(wàn)截止12月份，10年昆區(qū)區(qū)總共出讓土地16宗，成交16宗昆區(qū)一直是包頭市的土地供給緊缺區(qū)域，10年昆區(qū)土地供給與成交根本持平，年內(nèi)成交的16宗土地大局部為住宅用地。相比09年成交活潑，不但成為包頭市置業(yè)熱區(qū)，而且成為更多開(kāi)發(fā)商拿地的熱區(qū)。昆區(qū)09年土地情況區(qū)域宗數(shù)成交總面積起始總金額昆區(qū)土地出讓1141264611966萬(wàn)（保證金）昆區(qū)土地成交1131708965311萬(wàn)10年昆區(qū)土地情況保利·拉菲公館競(jìng)品個(gè)案研判東亞世紀(jì)城本案華發(fā)新城凱旋·中央公園京澳港帝景三江尊園保成·上元名府恒大名都首創(chuàng)加州郡府保利·拉菲公館競(jìng)品個(gè)案研判建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約高層住宅占地面積:43萬(wàn)㎡建筑面積：120萬(wàn)㎡工程總共四期，目前開(kāi)出三期局部房源，一二期已根本售罄套數(shù):一期968套、二期1692套、三期2450套目前認(rèn)購(gòu)均價(jià):5100元/平方米三期結(jié)構(gòu)組成:16層、18層、27層高層，18層為主面積區(qū)間：60-180平米后期推貨：三期房源較為充足，預(yù)計(jì)年前任然會(huì)有小幅推貨，2-3棟18層及工程南側(cè)地塊仍有40萬(wàn)見(jiàn)面土地儲(chǔ)藏該工程入市之初作為昆南區(qū)域的經(jīng)濟(jì)型大盤(pán)！價(jià)格方面具有優(yōu)勢(shì)，目前隨著昆南區(qū)域價(jià)值的增值，該工程價(jià)格也一路飆升，目前價(jià)格已高于區(qū)域其他普宅工程。東亞世紀(jì)城：區(qū)域內(nèi)山寨大盤(pán)與本案價(jià)格比照銷售建筑風(fēng)格：現(xiàn)代歐式簡(jiǎn)約占地面積:17萬(wàn)㎡建筑面積：56萬(wàn)㎡工程總共三期，目前開(kāi)售二期大局部房源套數(shù):二期總套數(shù)1065套認(rèn)購(gòu)均價(jià):5300元/平方米結(jié)構(gòu)組成一期：1棟18層、4棟23層二期：3棟18層、4棟22層面積區(qū)間：80—160㎡二居50%、三居45%、四居5%后期推貨：工程二期目前只剩下兩棟景觀樓王未推，其余推貨以根本售罄，預(yù)計(jì)三期明年四五月份開(kāi)盤(pán)，推售700套左右工程二期目前所剩貨量不多，三期預(yù)計(jì)明年開(kāi)售，該工程品質(zhì)感、價(jià)格以與本案拉開(kāi)檔次，明年三期仍有推貨。京澳港·帝景：營(yíng)銷節(jié)奏性差難有較大提升建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約高層住宅占地面積:7.3萬(wàn)㎡建筑面積：36萬(wàn)㎡工程總共分兩期開(kāi)發(fā)，目前推售一期局部房源套數(shù):共2160套目前認(rèn)購(gòu)均價(jià):6700元/平方米結(jié)構(gòu)組成10棟33層Art-deco建筑面積區(qū)間：140-270平米后期推貨：預(yù)計(jì)10年內(nèi)會(huì)推售二期7、8#兩棟共約400套，剩余四棟預(yù)計(jì)明年推售工程周邊路網(wǎng)林立，交通便捷，緊鄰核心商圈，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，儼然已成核心區(qū)域主力工程，入市價(jià)格較高，11年與本案的競(jìng)爭(zhēng)不可防止。凱旋·中央公園：區(qū)域中心，位置優(yōu)越建筑風(fēng)格：美式風(fēng)格占地面積:20萬(wàn)㎡建筑面積;40萬(wàn)㎡工程總共三期，套數(shù):一期760套認(rèn)購(gòu)均價(jià):18層產(chǎn)品3750元/平方米，6、7層產(chǎn)品4500元/平方米，9、11層產(chǎn)品4000元/平方米結(jié)構(gòu)組成一期：1棟11層，2棟6層，2棟18層面積區(qū)間：90—140㎡后期推貨：工程二期尾貨200套及三期約700套左右工程純粹的北美風(fēng)情，明顯的異域特色，都會(huì)對(duì)客戶產(chǎn)生新引力，但所處位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，后期推貨不多。首創(chuàng)·加州郡府：昆南區(qū)域“低密度競(jìng)品〞建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約占地面積:17萬(wàn)㎡建筑面積：55萬(wàn)㎡工程目前以開(kāi)售，套數(shù):一期887套認(rèn)購(gòu)均價(jià)：聯(lián)排7400元/平米結(jié)構(gòu)組成:19棟18-28層住宅面積區(qū)間：94-388平米后期推貨：目前工程一期兩棟未推，預(yù)計(jì)11年二期推售，剩余總貨量約1300套華發(fā)新城是昆南區(qū)域目前唯一在售的精裝工程，品質(zhì)感強(qiáng)，優(yōu)越的配套為其熱銷增加砝碼，會(huì)是11年本案的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。華發(fā)新城：配套優(yōu)越，品質(zhì)感強(qiáng)2010年拉菲主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售情況(截止11月份)

2010年供應(yīng)貨量2010年推售戶型面積10年成交套數(shù)初街均價(jià)10年簽約均價(jià)11年供應(yīng)貨量華發(fā)新城684套94-360平米251套730076031300套恒大名都未售120-170平米未售6680未售1650套三江尊園80套聯(lián)排150-480平米55套1500015000500套保成·上元名府未售90-140平米未售5000以上未售740套凱旋·中央公園822套100-270平米665套67006700約900套東亞世紀(jì)城2840套60-180平米1792套5100472840萬(wàn)平米京奧港·帝景1140套80-160平米682套53004700約300套江南文殊院570套50-210平米281套65006935280套沃土陽(yáng)光250套85-190平米150套42003700約800套2021年區(qū)域內(nèi)未售工程貨量較多，在售的精裝工程消化速率相對(duì)較慢，11年市場(chǎng)放量仍然很大。保利拉菲競(jìng)品銷售態(tài)勢(shì)梳理2021年昆南區(qū)域內(nèi)保有供貨277萬(wàn)平米，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有增無(wú)減，按照2021年銷售速度，尚需2年半方能銷售完畢2021年區(qū)域潛在供貨區(qū)域潛在供貨項(xiàng)目名稱或開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)建面（平米）地塊位置恒大名都50萬(wàn)白云路東側(cè)寶成上元名府24萬(wàn)黃河大街豐盈路交叉口三江尊園43萬(wàn)沼潭東路東側(cè)中建項(xiàng)目30萬(wàn)校園南路萬(wàn)和城50萬(wàn)白云路中冶項(xiàng)目30萬(wàn)京奧港以南米蘭春天20萬(wàn)三江尊園以西合計(jì)277萬(wàn)建筑風(fēng)格：歐陸新古典主義風(fēng)格占地面積:24萬(wàn)㎡建筑面積：50萬(wàn)㎡工程目前蓄客中套數(shù):總套數(shù)1647套目前均價(jià)：未售結(jié)構(gòu)組成:高層2棟28層2面積區(qū)間：120-170平米后期推貨：預(yù)計(jì)2021年年初會(huì)有500套推售恒大華府是包頭地區(qū)第一個(gè)成功運(yùn)作的高端工程，恒大名都整體風(fēng)格與元素設(shè)計(jì)與恒大華府相當(dāng)，他的入市預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)11年精裝市場(chǎng)造成一定沖擊包頭·恒大名都：口碑較好，價(jià)值品牌建筑風(fēng)格：新古典主義建筑風(fēng)格占地面積:7.8萬(wàn)㎡建筑面積：24萬(wàn)㎡工程總共分三期開(kāi)發(fā)，目前一期蓄客中套數(shù):一期總套數(shù)736套目前均價(jià)：未售三期結(jié)構(gòu)組成:一期2棟11層.3棟15層.3棟18層面積區(qū)間：85-206平米后期推貨：預(yù)計(jì)年內(nèi)會(huì)有260套房源推售保成·上元名府：高端定位中端品質(zhì)建筑風(fēng)格：法式新古典主義風(fēng)格占地面積:19萬(wàn)㎡建筑面積：43萬(wàn)㎡工程目前蓄客中，套數(shù):聯(lián)排19棟80套，高層住宅約500套目前均價(jià)：聯(lián)排15000元/平米，高層未售結(jié)構(gòu)組成:高層2棟28層2棟32層面積區(qū)間：150-480平米后期推貨：聯(lián)排未集中開(kāi)盤(pán)，高層蓄客中，預(yù)計(jì)年內(nèi)會(huì)有兩棟推售，約300套區(qū)域內(nèi)唯一連排低密工程，工程品質(zhì)感較強(qiáng)，高層對(duì)外報(bào)價(jià)較低，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。三江尊園：區(qū)域內(nèi)唯一復(fù)合別墅社區(qū)區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)及預(yù)判整體市場(chǎng)價(jià)升量平市場(chǎng)高端化拉升價(jià)格，戶型區(qū)間增大影響去化速度高端頻現(xiàn)市場(chǎng)進(jìn)一步提升包括產(chǎn)品、營(yíng)銷手段、客戶水平均將進(jìn)一步提升產(chǎn)品力為王體驗(yàn)至上各工程裝點(diǎn)門(mén)面熱銷仍看產(chǎn)品力推廣千變?nèi)f化體驗(yàn)落地內(nèi)部因素本案銷售總結(jié)本案貨量盤(pán)點(diǎn)本案銷售條件2021年?duì)I銷工作整體思路推廣策略活動(dòng)策略支撐策略價(jià)格策略蓄客策略推貨策略『2010年累計(jì)簽約情況』

住宅成交量1494成交面積（㎡）165426成交金額（元）785622790成交均價(jià)（元/㎡）4749.0892021年5月2日，保利拉菲二期開(kāi)盤(pán)，推售852套住宅，轉(zhuǎn)籌率達(dá)50%；截止11月30日，保利拉菲2021年累計(jì)簽約金額7.8億，簽約面積16.5萬(wàn)平米。本案2021年銷售情況保利拉菲成交客戶主要集中在30—49歲該客群有較強(qiáng)的購(gòu)置力，屬社會(huì)的中流砥柱本案2021年銷售情況——客群年齡保利拉菲2021年成交客戶區(qū)域以昆區(qū)為主相比花園工程，區(qū)位成交客戶量明顯增多可見(jiàn)高檔工程的品質(zhì)感對(duì)于區(qū)外客戶吸引力也仍然較大。本案2021年銷售情況——成交區(qū)域保利拉菲2021年成交均價(jià)4749元/平米相比09年價(jià)格漲幅10.3%本案2021年銷售情況——價(jià)格漲幅保利拉菲2021年成交均價(jià)4749元/平米相比09年價(jià)格漲幅10.3%本案2021年銷售情況——成交客戶行業(yè)分析保利拉菲2021年成交均價(jià)4749元/平米相比09年價(jià)格漲幅10.3%本案2021年銷售情況——價(jià)格漲幅內(nèi)外部市場(chǎng)整體小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)分流了客戶競(jìng)爭(zhēng)造就了市場(chǎng)〔產(chǎn)品與營(yíng)銷模式〕競(jìng)爭(zhēng)提升了區(qū)域價(jià)值劇烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中抽絲剝繭差異化直接競(jìng)爭(zhēng)工程，運(yùn)用好競(jìng)合關(guān)系提高精裝工程市場(chǎng)接受度，有效提高去化速度內(nèi)部因素本案銷售總結(jié)本案成交分析本案銷售條件2021年?duì)I銷工作整體思路推廣策略活動(dòng)策略支撐策略價(jià)格策略蓄客策略推貨策略0101保利拉菲公館一、二期營(yíng)銷工作回憶客戶到場(chǎng)的決定因素——口碑、推廣力·文化、園林、會(huì)所、大堂、銷售信息、推薦戶型統(tǒng)一的只有調(diào)性——品牌的底蘊(yùn)、豪門(mén)貴族的氣質(zhì)不同的是更新點(diǎn)——銷售信息、新賣點(diǎn)客戶成交的決定因素——產(chǎn)品力區(qū)位、交通是共有的產(chǎn)品力是獨(dú)有的〔品牌、戶型、園林、規(guī)劃〕012021年保利拉菲公館營(yíng)銷工作整體思路1、如何使產(chǎn)品力到達(dá)新的頂點(diǎn)？精裝細(xì)致入微的前期工作園林一期實(shí)景皇家園林戶型豪宅符號(hào)的打造，再領(lǐng)昆區(qū)2、如何提高精裝產(chǎn)品去化速度？差異化推廣——升級(jí)結(jié)合全新價(jià)值梳理演繹推廣主題精裝產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)的市場(chǎng)傳導(dǎo)新渠道的應(yīng)用〔光碟、彩信等〕組合式活動(dòng)——落地實(shí)景體驗(yàn)區(qū)為載體，交樓入住客戶為契機(jī)精裝相關(guān)專項(xiàng)主題的導(dǎo)入現(xiàn)場(chǎng)支持——震撼配合工期合理安排實(shí)景體驗(yàn)區(qū)軟性效勞的提升〔售樓處及樣板間〕內(nèi)部因素本案銷售總結(jié)本案貨量盤(pán)點(diǎn)本案銷售條件2021年?duì)I銷工作整體思路推廣策略活動(dòng)策略支撐策略價(jià)格策略蓄客策略推貨策略011、如何使產(chǎn)品力到達(dá)新的頂點(diǎn)？精裝細(xì)致入微的前期工作園林一期實(shí)景皇家園林戶型豪宅符號(hào)的打造，再領(lǐng)昆區(qū)01持續(xù)30多天的市場(chǎng)調(diào)研一共300份問(wèn)卷調(diào)查多家頂級(jí)設(shè)計(jì)公司招標(biāo)無(wú)數(shù)輪的方案修改胡總60%的精力〔精裝修與會(huì)次數(shù)〕這只是前期……011、如何使產(chǎn)品力到達(dá)新的頂點(diǎn)？精裝細(xì)致入微的前期工作園林一期實(shí)景皇家園林戶型豪宅符號(hào)的打造，再領(lǐng)昆區(qū)01011、如何使產(chǎn)品力到達(dá)新的頂點(diǎn)？精裝細(xì)致入微的前期工作園林一期實(shí)景皇家園林戶型豪宅符號(hào)的打造，再領(lǐng)昆區(qū)消防通道01保利拉菲公館收官至作獨(dú)立入戶贈(zèng)送私家入戶花廳

90%超高實(shí)用率五星級(jí)私密指數(shù)入戶花廳入戶花廳我們只需要一道墻就能增加數(shù)個(gè)豪宅符號(hào)01指紋鎖引入：考慮本錢(qián)及城市屬性，我司曾操作工程——湯泉逸墅已成功運(yùn)用的指紋識(shí)別系統(tǒng)具備較強(qiáng)的實(shí)用性！智能化設(shè)施：指紋鎖設(shè)施引入(備選)內(nèi)部因素本案銷售總結(jié)本案貨量盤(pán)點(diǎn)本案銷售條件2021年?duì)I銷工作整體思路推廣策略活動(dòng)策略支撐策略價(jià)格策略蓄客策略推貨策略01關(guān)鍵詞：升級(jí)&價(jià)值全新梳理〔升級(jí)與差異化〕升級(jí)：回憶：保利拉菲公館在昆區(qū)傳統(tǒng)的豪宅形象，逐期升級(jí)〔產(chǎn)品、客群、效勞〕展望：我們希望三期到達(dá)一個(gè)新的高度，重返豪宅第一陣營(yíng)推廣策略演繹01拉菲公館價(jià)值點(diǎn)全新梳理品牌文化區(qū)域價(jià)值景觀資源園林景觀物業(yè)服務(wù)客群基礎(chǔ)戶型規(guī)劃綜合得分保利拉菲公館★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★35恒大名都★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★30華發(fā)新城★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★26三江尊園★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★24厚重的豪宅底蘊(yùn)〔品牌、工程成熟度、調(diào)性〕保利拉菲市場(chǎng)印象的抽象表現(xiàn)01法蘭西之大成者成品成熟收官完美氣魄01法式生活大成者成品成熟收官完美氣魄備選01以盧浮之尊貴裝拉菲之經(jīng)典備選01推廣主題示意——形象導(dǎo)入期昆區(qū)豪宅奠基者收官大作保利拉菲公館2021新品耀世01推廣主題示意——產(chǎn)品導(dǎo)入期金裝拉菲苛求造就法式精裝皇品01推廣主題示意——產(chǎn)品導(dǎo)入期保利拉菲公館Ⅲ精裝皇品，榮耀傳邸01推廣主題示意——產(chǎn)品導(dǎo)入期保利拉菲公館Ⅲ精益求精，整裝待發(fā)01推廣主題示意——價(jià)值傳導(dǎo)期保利拉菲公館Ⅲ精益求精1線國(guó)際品牌中精挑細(xì)選40輪裝修稿精煉一種風(fēng)格360道施工精力保障3600個(gè)業(yè)主的精神反響01推廣主題示意——價(jià)值傳導(dǎo)期保利拉菲公館Ⅲ精裝出售90%使用率我們?yōu)楣珨傎I單01推廣主題示意——價(jià)值傳導(dǎo)期保利拉菲公館Ⅲ精裝出售獨(dú)立入戶盡享私密入戶花廳免費(fèi)獨(dú)攬50-180㎡全產(chǎn)品線滿足全線需求01推廣主題示意——營(yíng)銷信息節(jié)點(diǎn)保利拉菲公館Ⅲ實(shí)景皇家園林5月20日璀璨綻放恭迎鑒賞012021年推廣主題思路特殊營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)的專項(xiàng)推廣3月4月5月6月7月9月8月10月11月12月1月2月推廣訴求營(yíng)銷訴求項(xiàng)目形象導(dǎo)入新品亮相調(diào)性升級(jí)客戶登記產(chǎn)品導(dǎo)入精裝導(dǎo)入蓄客信息示范區(qū)樣板間開(kāi)放開(kāi)盤(pán)告知二次開(kāi)盤(pán)告知熱銷信息加推信息熱銷信息價(jià)值點(diǎn)傳播期賣點(diǎn)信息銷售信息01推廣渠道建議關(guān)于推廣渠道設(shè)置

常規(guī)渠道：短信、播送、戶外、公交車身、地緣圍擋差異化渠道：渠道改善、深度挖掘、渠道創(chuàng)新、現(xiàn)場(chǎng)包裝01推廣渠道建議——渠道分析區(qū)域代表工程推廣渠道一覽表推廣渠道同質(zhì)化嚴(yán)重，根本以戶外、報(bào)廣、短信、播送為主；少數(shù)工程有新渠道，如看房車，但效果不好；據(jù)各工程市調(diào)反響，除朋介外，戶外、短信、播送效果情況較佳；本案明年推廣渠道的選擇，還需以現(xiàn)有渠道為主要參考，需要強(qiáng)調(diào)的是，本案應(yīng)力爭(zhēng)對(duì)現(xiàn)有渠道開(kāi)展“特色化推廣方式〞！項(xiàng)目名稱推廣渠道保利拉菲公館戶外、短信、廣播、道旗三江尊園戶外、報(bào)廣、短信、廣播華發(fā)新城戶外、報(bào)廣、短信、廣播東亞世紀(jì)城戶外、報(bào)廣、短信、廣播、公交恒大名都戶外、報(bào)廣、短信、廣播、DM單01推廣渠道建議——渠道改善〔播送〕廣告類：推貨節(jié)點(diǎn)與品質(zhì)深挖結(jié)合相應(yīng)節(jié)點(diǎn)告知市場(chǎng)推貨信息；從“文化名人〞雕塑群、皇家實(shí)景園林、精裝賣點(diǎn)、戶型賣點(diǎn)等著眼點(diǎn)，深化傳播法式品質(zhì)社區(qū)文化理念！專欄類：制作話題采風(fēng)類節(jié)目相約法蘭西風(fēng)情講述您與法蘭西的故事〔互動(dòng)性、故事性〕01推廣渠道建議——渠道改善〔短信〕彩信升級(jí)類：由“文字描述〞升級(jí)為“圖文并茂〞從戶型、園林、會(huì)所、精裝樣板間等全方位展示適用渠道：成交業(yè)主、客戶資源01推廣渠道建議——深度挖掘關(guān)于推廣渠道設(shè)置

常規(guī)渠道：短信、播送、戶外、公交車身、地緣圍擋差異化渠道：渠道改善、深度挖掘、渠道創(chuàng)新、現(xiàn)場(chǎng)包裝深度挖掘客戶增值效勞：老客戶深度挖掘深度挖掘保利·拉菲公館一、二期、保利花園的成交客戶，他們都具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、家庭人數(shù)及親友輻射廣泛，對(duì)保利品牌有著一定的忠誠(chéng)度！渠道建議：客戶通訊、暖場(chǎng)活動(dòng)等01推廣渠道建議——深度挖掘保利業(yè)主圈層維系客戶通訊形式〔雙月刊、也可采用海報(bào)形式〕，持續(xù)傳播工程信息及法式文化內(nèi)涵、精裝及戶型賣點(diǎn)01推廣渠道建議——渠道創(chuàng)新視頻廣告類：制作本案實(shí)景/3D宣傳片以拉菲會(huì)所及園林為背景的、凸顯法式生活的歷史感和故事性！適用渠道：客戶領(lǐng)取、售樓處電子屏光碟信息：產(chǎn)品賣點(diǎn)等把品牌文化、拉菲工程沉淀掠影產(chǎn)品賣點(diǎn)等制作成光盤(pán)可以將大量工程價(jià)值及信息以更直觀的途徑傳遞給客戶適用渠道：隨樓書(shū)贈(zèng)送01推廣渠道建議——現(xiàn)場(chǎng)包裝樣板間2021年我們具有6個(gè)樣板間，涵蓋產(chǎn)品線的大多數(shù)戶型應(yīng)該注意樣板間裝修的差異化小戶型溫馨表達(dá)實(shí)用性和生活氣息大戶型奢華表達(dá)豪宅調(diào)性和儀式感01推廣渠道建議——現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓處結(jié)合活動(dòng)布置相關(guān)物料關(guān)鍵詞：翻新：壁紙、衛(wèi)生間、水杯、資料架、沙發(fā)等多數(shù)破損或者污臟VIP室：充分利用，影音室內(nèi)部因素本案銷售總結(jié)本案貨量盤(pán)點(diǎn)本案銷售條件2021年?duì)I銷工作整體思路推廣策略活動(dòng)策略支撐策略價(jià)格策略蓄客策略推貨策略012021年?duì)I銷活動(dòng)思路組合式營(yíng)銷活動(dòng)不同規(guī)模、不同目的、不同形式的活動(dòng)組合暖場(chǎng)活動(dòng)規(guī)模：小目的：提升售樓處人氣，維護(hù)新老客戶，制造口碑，結(jié)合銷售策略形式：小型聚會(huì)，參與性強(qiáng)，與生活相關(guān)〔如蛋糕節(jié)、臺(tái)球比賽、插花節(jié)等〕公關(guān)活動(dòng)規(guī)模：大目的：提升工程市場(chǎng)關(guān)注度，提升工程檔次形式：大型品牌或者資源聯(lián)動(dòng)〔如產(chǎn)品推介會(huì)、和樂(lè)大使選拔賽〕012021年?duì)I銷活動(dòng)思路2021年?duì)I銷活動(dòng)種類設(shè)定建議〔不包括開(kāi)盤(pán)活動(dòng)〕亮相交樓日皇家園林體驗(yàn)客戶維護(hù)節(jié)假日公關(guān)活動(dòng)產(chǎn)品推介會(huì)主題活動(dòng)交樓體驗(yàn)日主題活動(dòng)示范區(qū)開(kāi)放暖場(chǎng)活動(dòng)皇家園林為場(chǎng)所暖場(chǎng)活動(dòng)蓄客期新客戶維護(hù)熱銷期老客戶口碑結(jié)合小假日主題活動(dòng)五一、十一長(zhǎng)假結(jié)合促銷策略加上可能延續(xù)性的活動(dòng)：少年高爾夫第2季、和樂(lè)大使第三屆2次公關(guān)活動(dòng)4次主題活動(dòng)10次暖場(chǎng)活動(dòng)2021年?duì)I銷活動(dòng)主線3月4月5月6月7月9月8月10月11月12月1月2月亮相交樓日和樂(lè)大使五一節(jié)國(guó)慶節(jié)重要節(jié)點(diǎn)配合活動(dòng)2021金裝保利隆重登場(chǎng)五一嘉年華正式接受預(yù)定拉菲生活正式開(kāi)啟貴族生活今日起航與國(guó)同慶二次開(kāi)盤(pán)少年高爾夫第2季攜手宋祖英歌詠大賽2021，保利新品謙動(dòng)鹿城2021保利新品發(fā)布會(huì)攜春晚之勢(shì)席卷鹿城舉辦時(shí)間：2021年3月舉辦地點(diǎn)：香格里拉舉辦目的：拉菲、花園閃亮登場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容：新品推介活動(dòng)流程：保利地產(chǎn)介紹兩工程規(guī)劃理念精裝設(shè)計(jì)理念其他賣點(diǎn)設(shè)計(jì)理念相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)、專家發(fā)言劉謙互動(dòng)出席參與人員：新老客戶、相關(guān)政府部門(mén)、設(shè)計(jì)師等相關(guān)人員、保利領(lǐng)導(dǎo)貴族生活今日起航保利拉菲公館一期交樓儀式及皇家園林開(kāi)放日活動(dòng)構(gòu)思：一期業(yè)主安心體驗(yàn)制造良好口碑新蓄客戶親身感受提升購(gòu)置忠誠(chéng)物業(yè)拉菲歡送您回家廣告做得好不如親身體驗(yàn)好舉辦時(shí)間：2021年5月31舉辦地點(diǎn)：一期園林舉辦目的：口碑效應(yīng)提高新客忠誠(chéng)度活動(dòng)內(nèi)容：物業(yè)切入點(diǎn)活動(dòng)流程：專業(yè)展示風(fēng)采表演分批次參與人員：新老客戶、相關(guān)政府部門(mén)、保利領(lǐng)導(dǎo)專業(yè)展示消防器械演示保利物業(yè)崗位制服展示保利物業(yè)行業(yè)榮譽(yù)展示保利物業(yè)監(jiān)控設(shè)備展示維修專業(yè)用具展示保利物業(yè)系列服務(wù)產(chǎn)品DVD展示風(fēng)采展示保利業(yè)主表演保利物業(yè)軍體拳表演美滿簽收拉菲園林使用說(shuō)明會(huì)芳草律動(dòng)暢游法式園林舉辦時(shí)間：2021年5月底或6月初舉辦地點(diǎn)：拉菲一期園林舉辦目的：使客戶充分感受工程園林特色活動(dòng)內(nèi)容：園林介紹+主題活動(dòng)活動(dòng)流程：設(shè)計(jì)師介紹園林設(shè)計(jì)理念導(dǎo)游帶參觀介紹園林漫步波旁大道穿越皇家水韻做客疊水中心參與人員：新老客戶、相關(guān)部門(mén)游覽動(dòng)線將經(jīng)過(guò)兩個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)和三個(gè)景觀帶，以充分展示一期純法式園林的構(gòu)造及其所帶來(lái)的震撼效果漫步波旁大道主題內(nèi)容：導(dǎo)游講述法國(guó)波旁王朝的概況，使旅程富有意義，并以此表達(dá)工程尊貴感情迷皇家綠地主題內(nèi)容：介紹皇家貴族平日里休閑活動(dòng)，及周邊雕塑以此表達(dá)拉菲園林的高貴性穿越皇家水韻主題內(nèi)容：現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置休閑長(zhǎng)椅、燒烤供客戶在此處駐足以此讓客戶感受拉菲生活的愜意內(nèi)部因素本案銷售總結(jié)本案貨量盤(pán)點(diǎn)本案銷售條件2021年?duì)I銷工作整體思路推廣策略活動(dòng)策略支撐策略價(jià)格策略蓄客策略推貨策略01以市場(chǎng)比較法推導(dǎo)出本案靜態(tài)價(jià)格依照區(qū)域價(jià)格增幅測(cè)算出明年本案動(dòng)態(tài)入市價(jià)格123靜態(tài)價(jià)格定位動(dòng)態(tài)入市價(jià)格全年價(jià)格走勢(shì)2021年拉菲公館價(jià)格策略建議參照同檔工程價(jià)格增幅推導(dǎo)出全年價(jià)格走勢(shì)01拉菲公館靜態(tài)均價(jià)價(jià)格影響因素權(quán)重保利拉菲恒大華府華發(fā)新城恒大名都參考權(quán)重

0.20.50.3均價(jià)（元/平米）

660076036680地理位置141391210.5交通狀況1412101210周邊環(huán)境109797周邊配套108686.5社區(qū)規(guī)模87877社區(qū)配套86.5887戶型結(jié)構(gòu)99888建筑形式65555園林規(guī)劃98988物業(yè)管理65656發(fā)展商品牌66656合計(jì)分值10088.5828781現(xiàn)時(shí)靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)格〔精裝〕：7481元/平米01拉菲公館入市均價(jià)入市動(dòng)態(tài)價(jià)格〔精裝〕：7788元/平米2021年區(qū)域住宅均價(jià)前11個(gè)月漲幅約為13.7%；2021年區(qū)域住宅均價(jià)前兩季度漲幅約為4%；根據(jù)保守估計(jì)原那么，本案預(yù)計(jì)明年5月份入市價(jià)格漲幅約為4%；7481元/平米×〔1+4%〕=7788元/平米本案年末靜態(tài)均價(jià)半年區(qū)域增長(zhǎng)率本案年中入市均價(jià)01華發(fā)新城東亞世紀(jì)城凱旋公園預(yù)計(jì)本案漲幅下半年月均漲幅1.2%1.5%2.0%1.6%價(jià)格漲幅參照區(qū)域內(nèi)直接競(jìng)爭(zhēng)工程：10年下半年漲幅全年去化量按照整體供貨量的82%計(jì)算2021年拉菲價(jià)格整體策略建議全年成交均價(jià)〔精裝〕：8097元/平米內(nèi)部因素本案銷售總結(jié)本案貨量盤(pán)點(diǎn)本案銷售條件2021年?duì)I銷工作整體思路推廣策略活動(dòng)策略支撐策略價(jià)格策略蓄客策略推貨策略0207蓄客策略——2021年快銷分析“中長(zhǎng)期蓄客〞階段的快銷分析包頭保利拉菲公館、保利花園兩工程2021年均到達(dá)了當(dāng)期清盤(pán)，合計(jì)簽約逾3000套的銷售業(yè)績(jī)。再續(xù)并超越了2021年內(nèi)蒙銷冠的輝煌。而這兩個(gè)工程亦是亞豪代理的眾多快銷工程中的成員。在此，就具有“中長(zhǎng)期蓄客〞階段的快銷型工程進(jìn)行熱銷經(jīng)驗(yàn)分享，以期對(duì)2021年?duì)I銷工作有所啟示。0207集中式開(kāi)盤(pán)當(dāng)日的銷售量決定了快銷成功與否。而如要成功實(shí)現(xiàn)集中式開(kāi)盤(pán)熱銷，客戶的存活率是重中之重，尤其是中長(zhǎng)蓄客期更是增加了客戶存活維護(hù)的難度。而客戶的存活工作從始至終必須貫徹的一個(gè)理念是——珍惜每一位客戶！縱向來(lái)看，客戶的存活維護(hù)工作經(jīng)歷兩個(gè)大的階段。第一個(gè)階段是保鮮階段，指的是從客戶到訪至開(kāi)盤(pán)前一天要一直保持客戶的有效性及購(gòu)置意愿；第二個(gè)階段是開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，指的是保證客戶的認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)化率，完成從客戶至業(yè)主的轉(zhuǎn)變才能稱之為存活。蓄客策略——2021年快銷分析0207為九仞山——第一階段工作第一階段的工作目的是保持客戶的有效性及購(gòu)置意愿。在此期間的工作內(nèi)容主要分線上與線下兩局部。線上工作的重點(diǎn)是合理把握推廣的節(jié)奏與推廣點(diǎn)的變化，線下工作的重點(diǎn)是客戶的維護(hù)與分流。變換節(jié)奏的推廣工作深入的客戶交流及蓄客數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析為推廣工作的變換提供了有力的依據(jù)。利益博弈的維護(hù)工作由利益點(diǎn)與優(yōu)惠點(diǎn)產(chǎn)生的本錢(qián)必須核算進(jìn)總的銷售收入中，保證利潤(rùn)率的可控性。循序漸進(jìn)的分流工作客戶的意向選擇與產(chǎn)品的配比一致性程度，是評(píng)判分流工作效果佳劣的唯一標(biāo)準(zhǔn)。每周一換的暖場(chǎng)活活動(dòng)評(píng)估永遠(yuǎn)不是說(shuō)說(shuō)而已。蓄客策略——2021年快銷分析0207蓄客策略——2021年快銷分析012021年蓄客策略建議利益博弈的維護(hù)工作循序漸進(jìn)的分流工作3月4月5月6月7月1月2月登記期認(rèn)籌期開(kāi)盤(pán)客戶維護(hù)保鮮活動(dòng)蓄客分析分流工作

驗(yàn)資形式認(rèn)籌形式內(nèi)部因素本案銷售總結(jié)本案貨量盤(pán)點(diǎn)本案銷售條件2021年?duì)I銷工作整體思路推廣策略活動(dòng)策略支撐策略價(jià)格策略蓄客策略推貨策略0113123727183617302521261631220101拉菲三期戶型配比戶型面積戶數(shù)面積面積比戶數(shù)比18086154