華

潤

沈

陽

普概

念

規(guī)

劃

及

單

體

方

案模型照片Picture目錄

Index愿景創(chuàng)造城市背景產(chǎn)品定位概念生成篇概念規(guī)劃篇規(guī)劃策略沈陽戰(zhàn)略目標(biāo)基地分析案例分析建筑退線、控高規(guī)劃布局模式研究方案比選規(guī)劃方案一產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)示范區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)劃方案二規(guī)劃方案三沈陽、鐵西區(qū)印象項(xiàng)目愿景項(xiàng)目開發(fā)模式分析區(qū)域思考THE

VISION愿景創(chuàng)造THE

VISI01沈陽印象Impression城市定位沈陽，遼寧省省會，位于中國東北地區(qū)南部，地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，是長三角、珠三角、京津冀地區(qū)通往關(guān)東地區(qū)的綜合樞紐城市。行政劃分沈陽市下轄9區(qū)、1個縣級市、3個縣，全市占地面積1.3萬平方公里，中心建成區(qū)面積793平方公里。2010年，沈陽各行政區(qū)劃開始調(diào)整，市內(nèi)五區(qū)面積增大1.4倍，整個城市未來發(fā)展空間得以保證。東北亞經(jīng)濟(jì)圈沈陽經(jīng)濟(jì)規(guī)模沈陽2014年GDP總量7098億元，固定資產(chǎn)投資總量達(dá)到6564億元，城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入達(dá)31720元。項(xiàng)目位置人口結(jié)構(gòu)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈2014年末，沈陽常住人口828.7萬人，戶籍人口730.8萬人，其中市區(qū)常住人口528.4萬人。沈陽整體撫養(yǎng)比2013年為47%，低于50%，仍屬于人口紅利期，有利于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。歷史時尚綠化鐵西印象Impression經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，遼寧省、沈陽市工業(yè)集聚區(qū)。2002年，沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與老工業(yè)基地鐵西區(qū)合署辦公成立鐵西新區(qū)，鐵西新區(qū)是遼寧省和沈陽市工業(yè)走廊的起點(diǎn)。2002年-2012年，鐵西區(qū)實(shí)施“東搬西建”和“壯二興三”的發(fā)展策略，快速實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的重振，二環(huán)內(nèi)企業(yè)多數(shù)已搬遷至三環(huán)外。項(xiàng)目位置中德產(chǎn)業(yè)園2014年10月，中德產(chǎn)業(yè)園落地經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，將聚焦德國優(yōu)勢，引入德國中小企業(yè)，力爭成為沈陽經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。區(qū)域產(chǎn)業(yè)沈陽鐵西區(qū)沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)作為沈陽工業(yè)的集聚地，擁有寶馬、北方重工、機(jī)床、特變電等多家大型工廠，可提供大量“高端產(chǎn)業(yè)工人”；工廠均位于開發(fā)大道兩側(cè)，可快速、便捷的到達(dá)本項(xiàng)目。產(chǎn)業(yè)規(guī)模2013年沈陽市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到8807億元，營業(yè)收入達(dá)到8719億元，鐵西新區(qū)占比均最高（超過30%），且從業(yè)人員達(dá)到17.9萬人（排名第一）。商貿(mào)繁榮

宜業(yè)宜居

生態(tài)引領(lǐng)

持續(xù)發(fā)展工業(yè)生活環(huán)境購物項(xiàng)目愿景VisionDiversification

多元化Attribution

歸屬感Relaxing

放松Entertainment

娛樂Mixed

Uses

多功能Comfortable

舒適Convenient

便利活力街區(qū)VisionExperience

Shop

體驗(yàn)店Leisure

Experience

休閑體驗(yàn)TechnoCommercial

Atmosphere

商業(yè)氛圍Experie有氧生活VisionAmenity

良好市容Innovation

革新Plaza

Landscape

景觀廣場Communication

交流Leisure

Area

休閑區(qū)CuttinWIDER

CONTE

X

T城市背景02森林公園家樂福(啟工店)項(xiàng)目優(yōu)勢維康醫(yī)院Advantage天橋中醫(yī)院家樂福（于洪廣場店）永輝超市沈陽市第五人民醫(yī)院沈陽站勞動公園中山公園交通優(yōu)勢黃海公園家樂福(金牛店)沈陽市第十五中學(xué)項(xiàng)目緊鄰京哈高速和G1501國道，基地南側(cè)緊鄰地鐵1號線張士站，可乘地鐵直達(dá)沈陽站，距離二環(huán)只有2.5公里，南側(cè)為在建地鐵9號線，距離沈陽桃仙機(jī)場22公里，交通非常便利。沈陽工業(yè)大學(xué)南校區(qū)華潤萬家生活超市沈新路店項(xiàng)目位置奉達(dá)公園南湖公園東北大學(xué)沈陽開發(fā)區(qū)醫(yī)院華潤萬家(沈遼店）綠化（公園）教育（學(xué)校）醫(yī)療（醫(yī)院）購物（超市）渾河晚渡公園基地距離鐵西區(qū)政府7公里，距離沈河區(qū)政府13.5公里，距離大東區(qū)政府14.5公里。沈陽桃仙國際機(jī)場區(qū)位優(yōu)勢項(xiàng)目用地在二環(huán)路與三環(huán)路之間，緊鄰京哈高速和地鐵1號線張士站?；?.5公里內(nèi)有一家醫(yī)院三家大型超市和兩個公園，乘坐地鐵1號線向二環(huán)內(nèi)方向，一站地可達(dá)華潤萬家，兩站可達(dá)家樂福；東側(cè)緊鄰沈陽開發(fā)區(qū)醫(yī)院，南側(cè)緊鄰奉達(dá)公園，周邊物質(zhì)資源非常豐富且交通便利。大東區(qū)政府中街鐵西區(qū)政府二環(huán)主路街沈陽站沈河區(qū)政府項(xiàng)目張士站商業(yè)價(jià)值開發(fā)大路項(xiàng)目用地南側(cè)路口是地鐵一號線張士站，南面又緊鄰奉達(dá)公園，人流量大，商業(yè)價(jià)值高，適宜做高端的自持型商業(yè)；沿張士站向兩側(cè)布置沿街可售商業(yè)，用地東北和西北側(cè)環(huán)境相對較差不適宜布置商業(yè)。項(xiàng)目現(xiàn)狀Status03040201030405010908060705土地價(jià)值中等。周邊交通便捷，未來開發(fā)前景較好。項(xiàng)目南、北有多個居住區(qū)項(xiàng)目。東、西方為工廠區(qū)，未來有很大的改造空間。項(xiàng)目用地交通便捷，未來開發(fā)價(jià)值很高。07項(xiàng)目難點(diǎn)Difficulty項(xiàng)目用地周邊工廠較多，環(huán)境相對較差，產(chǎn)品如何排布？周邊現(xiàn)狀三遍臨工廠區(qū)，對未來社區(qū)有一定的影響。成為目前最大的難點(diǎn)。西北角的煙囪伴隨著濃煙對用地造成了不利影響，如何隔絕不利環(huán)境？西北角有變電站，高壓線比較多，如何減少視線干擾？區(qū)域思考Thinking我們的思考目標(biāo):區(qū)域價(jià)值體現(xiàn)·品牌價(jià)值傳播·綜合效益最大化品牌尋找符合華潤地產(chǎn)氣質(zhì)的產(chǎn)品，高品質(zhì)高追求，面對眾多同區(qū)域開發(fā)領(lǐng)先產(chǎn)品形象、品質(zhì)商競爭，華潤集團(tuán)的整體品牌下，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)品牌在提升。最大化通過對購買群體綜合分析，尋找最適合市場的產(chǎn)品，盡量減少消化慢、長期持有、難經(jīng)營的產(chǎn)品，避免產(chǎn)品銷售周期及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)對品牌的降低。銷售速度突破同時本項(xiàng)目可能不是一個簡單的“短平快“項(xiàng)目。本項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)”燕過留聲、人過留名”。打造華潤在鐵西新形象。綜合效益最大化通過個盤的引領(lǐng)影響，傳達(dá)新鐵西的居住價(jià)值，并書寫沈陽市新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式及操盤模式。社會效益最大化經(jīng)濟(jì)效益最大化在代表區(qū)域居住價(jià)值的基礎(chǔ)上，最大化個盤的土地價(jià)值及資源價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大化。項(xiàng)目層面——零風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營、保證順利銷售、塑造經(jīng)典項(xiàng)目、打造地域典范企業(yè)及區(qū)域?qū)用妗晕伊?、華潤品牌、區(qū)域營銷PRODUCT

POSITIONING產(chǎn)品定位03成熟案例Case01

容積率

………Floor

area

ratio02

風(fēng)格

………Style03

類型

………Type06

樓盤介紹Building

introduced華潤大沖改造地塊主要功能劃分為復(fù)合商業(yè)區(qū)、還遷出租區(qū)及住宅區(qū)，其中住宅區(qū)包括還遷自住區(qū)與商品房區(qū)。復(fù)合商業(yè)區(qū)由主街、濱湖區(qū)、購物中心和商務(wù)辦公區(qū)組成，其中絕大部分物業(yè)只租不售。主街是連接濱湖區(qū)和商務(wù)辦公區(qū)的一條步行街，街道兩側(cè)將布置餐飲和娛樂等商業(yè)。項(xiàng)目特色

自持商業(yè)開發(fā)模式

——

深圳·華潤城自持型品牌商業(yè)街打造，營造高端文化“繁華之上，人文薈萃”理念的時尚商業(yè)街區(qū)，打造城市級別社區(qū)標(biāo)桿。用品質(zhì)再造人居新高度。時尚商業(yè)，滿足“一站式消費(fèi)“。開創(chuàng)中心繁華式生活新理念。成熟案例Case01

容積率

………Floor

area

ratio02

風(fēng)格

………Style03

類型

………Type06

樓盤介紹Building

introduced金地藝境位于上海寶山區(qū)，項(xiàng)目北側(cè)沿錦秋路，東側(cè)沿真陳路，南臨市臺路，距本市最大的郊野公園、上海綠色生態(tài)核心顧村公園二期僅700米距離。由知名上市房企金地集團(tuán)重金打造，旨在北上海打造一個高品質(zhì)、具有美式風(fēng)情的精品項(xiàng)目。項(xiàng)目特色

銷售商業(yè)開發(fā)模式

——

金地·藝境營造專屬于城市特定圈層的社交中心，滿足高端圈層的消費(fèi)的大型生活社區(qū)。打造品牌系列產(chǎn)品，城市區(qū)域地標(biāo)樓盤。特色商業(yè)街打造全新的街區(qū)形象。營造出全新的時尚社區(qū)生活新理念成熟案例Case01

容積率

………Floor

area

ratio02

風(fēng)格

………Style03

類型

………Type06

樓盤介紹Building

introduced萬科城總建筑面積超過100萬平，是沈陽萬科的第七個項(xiàng)目，也是最大的項(xiàng)目，同時也是第一次引入外資的項(xiàng)目，是和平區(qū)的未來地標(biāo)。萬科選擇進(jìn)入的區(qū)域，每一次都會使周邊房價(jià)、地價(jià)更具升值想像空間，使高端人群聚集，使城市配套成熟，過往的樓市一次次證明了這個道理。萬科城為既想坐擁和平區(qū)繁華商業(yè)及教育配套、又能享受萬科名宅的舒適生活的購房者提供了一個上佳的選擇。多產(chǎn)品

組合開發(fā)模式

——

萬科城多產(chǎn)品線全方位開發(fā)模式幾乎所有人都可以在此遇到自己心儀產(chǎn)品的住房營造大型多產(chǎn)品居住社區(qū)，滿足不同人群的個性化生活方式。打造品牌城市地標(biāo)樓盤，確立品牌城市形象。競品案例Case01

容積率

………

2Floor

area

ratio02

風(fēng)格

………

金Style03

類型

………

高Type占建06

樓盤介紹Building

introduced金地鐵西檀府共分南北兩個地塊，園區(qū)內(nèi)共規(guī)劃住宅55棟樓，其中美式褐石洋房29棟、精工高層19棟、舒居小高層6棟、辦公樓1棟及異域風(fēng)情商街，是金地集團(tuán)在鐵西開發(fā)的大規(guī)模的洋房住區(qū)，未來4100余戶家庭將入住鐵西檀府。競品盤區(qū)域標(biāo)桿盤

——

金地·檀府旨在成為沈陽鐵西高端住宅的風(fēng)向標(biāo)。引導(dǎo)區(qū)域居住新品質(zhì)。特色的褐石系列詮釋了金地對于品質(zhì)的追求簡明的風(fēng)格吸引著追求夢想的年輕人策略一特色產(chǎn)品組合開發(fā)模式總體規(guī)劃：通過規(guī)劃充分體現(xiàn)項(xiàng)目特色優(yōu)勢，引領(lǐng)社區(qū)品牌打造，拉開與同主題項(xiàng)目差距。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：針對中高端客戶群體，體現(xiàn)項(xiàng)目特色，滿足高端品質(zhì)需求客戶。關(guān)鍵舉措啟動策略：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目特色，全力打造示范區(qū)特色氛圍，充分保證“旗開得勝”開發(fā)策略：各期開發(fā)保證多元化亮點(diǎn)，在速度的前提下充分體現(xiàn)品牌價(jià)值項(xiàng)目配套：在啟動時先期配置相應(yīng)的社區(qū)配套，展示成熟生活氛圍。同時打造出引領(lǐng)區(qū)域的亮點(diǎn)。策略二多產(chǎn)品組合開發(fā)模式總體規(guī)劃：通過規(guī)劃充分體現(xiàn)不同主題與不同組團(tuán)，不同產(chǎn)品產(chǎn)品設(shè)計(jì)：不同的組團(tuán)中設(shè)置不同的產(chǎn)品，充分尊重市場需求關(guān)鍵舉措啟動策略：產(chǎn)品的組合啟動，由多元產(chǎn)品覆蓋多元客戶，充分保證“旗開得勝”開發(fā)策略：各期開發(fā)遵守組合產(chǎn)品原則，在速度的前提下充分體現(xiàn)產(chǎn)品品牌價(jià)值項(xiàng)目配套：在啟動時先期配置相應(yīng)的社區(qū)配套，展示成熟生活氛圍CONCEPT

CREATION概念生成篇04建筑退線控高Back

line多層建筑退線高層建筑退線79M82M87M88M建筑控高經(jīng)與“沈空”溝通，受制于“于洪機(jī)場”，項(xiàng)目整體建筑高度限制在79-97米。建筑退線根據(jù)《沈陽市建筑工程退讓規(guī)定》高層退用地紅線：10M多層退用地紅線：8M97M商業(yè)退用地紅線：8M中小學(xué)用地退線：建筑間距0.6倍規(guī)劃布局模式研究Model

study工業(yè)區(qū)分布視野差，噪音污染較大張士地鐵站奉達(dá)公園南向成熟社區(qū)居住配套設(shè)施較齊全城市公園，景觀視野好THE

WORSETHE

BETTERTHE

BEST商業(yè)三邊布置商業(yè)金角打造游走型時尚商業(yè)街區(qū)優(yōu)點(diǎn)：商業(yè)三遍布置，便于打造連動商業(yè)街。商業(yè)隔絕城市喧囂。優(yōu)點(diǎn)：1.地塊南側(cè)退出商業(yè)廣場，“打造金角商業(yè)“聚集人氣，提高商業(yè)價(jià)值優(yōu)點(diǎn)：1.游走型時尚商業(yè)街打造，體現(xiàn)商業(yè)亮點(diǎn)，聚集人氣營造商業(yè)氣氛。缺點(diǎn)：1.西側(cè)靠近變電站不宜布置商業(yè)。缺點(diǎn)：1.南側(cè)廣場打造商業(yè)，未充分利用。2.商業(yè)將人流引導(dǎo)進(jìn)社區(qū)中心景觀軸，商業(yè)廣場成為整個社區(qū)中心亮點(diǎn)。2.商業(yè)沿街布置，未能將商業(yè)節(jié)點(diǎn)充分利用，節(jié)點(diǎn)商業(yè)價(jià)值未得到提高。3.

借助便利交通傾向于城市級別消費(fèi)，打造以文化氛圍主導(dǎo)的多元化商業(yè)社區(qū)，引領(lǐng)鐵西地區(qū)時尚消費(fèi)新理念。3.沿街商業(yè)不能聚集人群，達(dá)不到商業(yè)中心亮點(diǎn)。規(guī)劃布局模式研究Layout

mode

research工業(yè)區(qū)分布視野差，噪音污染較大張士地鐵站奉達(dá)公園南向成熟社區(qū)居住配套設(shè)施較齊全城市公園，景觀視野好陰影THE

WORSTTHE

WORSETHE

BETTERTHE

BEST高層沿用地邊界布置高層南北向布置高層南北向布置高層?xùn)|西&南北向布置中心高層連接商業(yè)，形成制式感。綠化景觀西南側(cè)商業(yè)價(jià)值高，不應(yīng)布置住宅。西側(cè)沿街布置高層對內(nèi)側(cè)住宅有較大日照影響。西,北側(cè)環(huán)境較差，高層雙層布置可隔絕園西，北，東側(cè)環(huán)抱型高層布置，隔絕周邊對園區(qū)影響引入，日照情況良好。區(qū)內(nèi)與外界喧囂。規(guī)劃布局模式研究Layout

mode

research工業(yè)區(qū)分布視野差，噪音污染較大張士地鐵站奉達(dá)公園南向成熟社區(qū)居住配套設(shè)施較齊全城市公園，景觀視野好THE

BETTERTHE

BEST優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：1.游走型時尚商業(yè)街打造，體現(xiàn)商業(yè)亮點(diǎn)，聚集人氣營造商業(yè)氣氛。2.商業(yè)將人流引導(dǎo)進(jìn)社區(qū)中心景觀軸，商業(yè)廣場成為整個社區(qū)中心亮點(diǎn)。1.集中商業(yè)布置，“打造金角商業(yè)“聚集人氣，提高商業(yè)價(jià)值。2.高層周邊環(huán)抱型布置，圍合中心花園洋房景觀。3.

借助便利交通傾向于城市級別消費(fèi)，打造以文化氛圍主導(dǎo)的多元化商業(yè)社區(qū)，引領(lǐng)鐵西地區(qū)時尚消費(fèi)新理念。4.中心高層連接商業(yè)，形成制式感。綠化景觀引入，日照情況良好方案比選Master

plan方案一方案二方案三CONCEPT

PLANNING概念規(guī)劃篇05規(guī)劃方案一Planning

A沈陽運(yùn)輸集團(tuán)公司物流中心入口北總平面圖Master

plan分期示意線入口入口用地紅線入口入口居住區(qū)主入口經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)Indicators一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)數(shù)量總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號1

規(guī)劃用地分項(xiàng)數(shù)量31.555954869613683253677593630388526961999001495單位備注序號1

規(guī)劃用地2

規(guī)劃總建筑面積分項(xiàng)單位備注公頃6.92公頃2

規(guī)劃總建筑面積3

地上總建筑面積計(jì)容建筑面積平方米1746611362181362181117569488016200266平方米平方米

未計(jì)中小學(xué)建筑面積3地上總建筑面積計(jì)容建筑面積平方米平方米

未計(jì)幼兒園平方米平方米

未計(jì)幼兒園、中小學(xué)居住建筑面積高層建筑面積居住建筑面積高層建筑面積平方米平方米平方米洋房建筑面積社區(qū)服務(wù)用房物業(yè)用房平方米洋房建筑面積社區(qū)服務(wù)用房物業(yè)用房平方米其中其中平方米

按每戶0.25㎡計(jì)平方米

按計(jì)容面積3‰計(jì)平方米4㎡平方米

按每戶0.25

計(jì)4其中410其中2033平方米

按計(jì)容面積3‰計(jì)商業(yè)建筑面積24462商業(yè)建筑面積銷售商業(yè)建筑面積4720516700305055660平方米平方米銷售商業(yè)建筑面積0平方米平方米其中其中自持商業(yè)建筑面積平方米自持商業(yè)建筑面積244625

幼兒園建筑面積6

中小學(xué)建筑面積地下建筑面積平方米

設(shè)置兩個，分別為12班和9班5

幼兒園建筑面積0平方米15000171360192401521202.15平方米

代建㎡地下建筑面積384433120353231.97㎡平方米

按每車位36

估算平方米

按每車位36

估算6洋房贈送地下室面積車庫及設(shè)備用房等平方米平方米7洋房贈送地下室面積車庫及設(shè)備用房等平方米平方米其中其中7

容積率8

建筑密度9

綠化率8

容積率25.8431.0017.96106410680%%%9

建筑密度10

綠化率24.33%%%戶輛輛輛未計(jì)中小學(xué)占地面積31.0010

公建配比11

住宅戶數(shù)11

商業(yè)配比12

住宅戶數(shù)6.97戶輛輛其中洋房120戶5980其中洋房740戶其中商業(yè)停車189輛占比15.7%機(jī)動車總停車其中商業(yè)停車98輛機(jī)動車總停車5645地上停車地下停車1213地上停車地下停車885其中其中1068輛4760占比84.3%活力之城City

of

vitality社區(qū)活力中心娛樂，高端餐物館，“一站?！胺比A之上，人文薈萃”時尚商業(yè)街區(qū)，打造城市級別社區(qū)標(biāo)桿。成為整個項(xiàng)目的亮點(diǎn)，全力打造華潤品牌影響力?；盍Τ鞘袕V場社區(qū)人流聚集功能分區(qū)與產(chǎn)品分布Planning

analysis商業(yè)幼兒園中小學(xué)高層洋房車行流線分析Planning

analysis地庫輪廓車行出入口P車行流線城市道路人行流線分析Planning

analysis入口入口入口入口入口入口居

住

區(qū)

主

入口地鐵住宅人流商業(yè)人流停車示意Planning

analysis分期示意線地庫范圍地面停車范圍各期地庫入口P各期地庫出口商業(yè)街地庫出入口地下建筑面積洋房贈送地下室面積171360

平方米19240平方米其中車庫及設(shè)備用房等152120

平方米地下停車位地上停車位單車面積476088536輛輛平方米配套分析圖Planning

analysis商業(yè)配套設(shè)施教育配套設(shè)施社區(qū)、服務(wù)配套設(shè)施分期開發(fā)Planning

analysis二期三期四期80612㎡94421㎡71327㎡一期69200㎡一期范圍二期范圍三期范圍四期范圍景觀分析圖Planning

analysis組團(tuán)綠化中心綠化景觀節(jié)點(diǎn)視線分析圖Planning

analysis人視野范圍場地不利因素規(guī)避分析圖Planning

analysis影響方向區(qū)域遮擋不利因素消防分析圖Planning

analysis`消防登高場地消防道路城市道路日照分析Analysis冬至日大寒日幼兒園滿足冬至日三小時日照要求；學(xué)校、敬老院滿足冬至日兩小時日照要求。住宅滿足大寒日一小時日照要求。0-1小時1-2小時2-3小時3-4小時產(chǎn)品戶型Planning高層產(chǎn)品Layout意向產(chǎn)品類型：兩梯四戶分離核心筒產(chǎn)品特點(diǎn)：1.交通核布局符合新消規(guī)（已通過報(bào)規(guī)）12.三室兩廳一衛(wèi)面積控制經(jīng)濟(jì)合理（115平方米）3.兩室兩廳一衛(wèi)面積控制經(jīng)濟(jì)合理（87平方米）44.

入口均有玄關(guān)設(shè)計(jì)5.起居室贈送半陽臺，南向臥室贈送飄窗235標(biāo)準(zhǔn)層套型經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)合計(jì)戶型A戶型B戶型B戶型A套型三房兩衛(wèi)

三房一衛(wèi)

三房一衛(wèi)

三房兩衛(wèi)套內(nèi)建筑面積

306.36套型分?jǐn)偯娣e

93.3787.2326.590.8865.9520.100.6765.9520.100.6787.2326.590.88二次分?jǐn)?7.00預(yù)估銷售面積

402.84114.7086.7286.72114.70套型總建筑面399.73積113.8286.0586.05113.82標(biāo)準(zhǔn)層得房率0.77洋房產(chǎn)品Layout意向產(chǎn)品類型一：三開間大面寬戶型A——居住空間圍繞公共空間產(chǎn)品特點(diǎn)：31.首層到頂層，層層退臺，控制面積針對多層次客戶。452.首層贈送：贈送地下室。21地下室采光天井，南北兩個天

井，地下空間無死角采光。一層南北小院，南北獨(dú)立入戶3.三開間大面寬戶型，增加空間采光度。123二層平面首層平面4.功能分區(qū)明確

:主人房、兒童房與老人房,客房功能分區(qū)布置，滿足各自私密空間需求。5.居住空間圍繞公共空間增加三代家庭的溝通166.電梯廳，樓梯廳合用節(jié)省公共空間面積三層平面洋房產(chǎn)品Layout意向產(chǎn)品類型一：三開間大面寬戶型A——居住空間圍繞公4共空間產(chǎn)品特點(diǎn)：31.三開間大面寬南向起居功能空間的舒適度。2.四房兩廳兩衛(wèi)（145

㎡）可滿足一家三代多子女家庭居住需求。3.贈送南北小院，贈送空間提高家庭生活品質(zhì)，體驗(yàn)別墅空間感受。4.戶型南北向獨(dú)立入戶，提高洋房品質(zhì)，使客戶體驗(yàn)別墅感觀。6515.戶型功能分區(qū)明確：主人房、兒童房與老人房,客房功能分區(qū)布置，滿足各自私密空間需求。居住空間圍繞公共空間增加三代家庭的溝通。36.

超大貯藏玄關(guān)空間4首層平面洋房產(chǎn)品Layout意向產(chǎn)品類型一：三開間大面寬戶型A——居住空間圍繞公共空間產(chǎn)品特點(diǎn)：1.四室兩廳兩衛(wèi)面積控制十分合理（128平方米），空間充分利用，保證居住舒適度。42.滿足一家三代同室居住需求老人房與主人房分區(qū)滿足現(xiàn)代家庭生活私密空間的需求。52居住空間圍繞公共空間增加三代家庭的溝通。33.主臥室套房配置，體現(xiàn)戶型品質(zhì)4.主臥室與客房贈送飄窗，老人臥室贈送擁有溫暖陽光露臺。增加居住空間體驗(yàn)感，增加戶型賣點(diǎn)。45.

超大貯藏玄關(guān)空間二層平面洋房產(chǎn)品Layout意向產(chǎn)品類型一：三開間大面寬戶型A——居住空間圍繞公共空間產(chǎn)品特點(diǎn)：1.三室兩廳兩衛(wèi)面積控制十分經(jīng)濟(jì)合理（113平方米）42.滿足一家三代基本居住需求。老人房與主人房分區(qū)滿足現(xiàn)代家庭生活私密空間的需求。45居住空間圍繞公共空間增加三代家庭的溝通23.主臥室套房配置，體現(xiàn)戶型品質(zhì)4.主臥室與客房贈送飄窗，公共空間贈送露臺，增加居住空間體驗(yàn)感，增加戶型賣點(diǎn)。345.

超大貯藏玄關(guān)空間三層平面洋房產(chǎn)品Layout意向產(chǎn)品類型一：三開間大面寬戶型A——居住空間圍繞公共空間產(chǎn)品特點(diǎn)：1.三室兩廳兩衛(wèi)面積控制十分經(jīng)濟(jì)合理（113平方米）2.滿足一家三代基本居住需求。老人房與主人房分區(qū)滿足現(xiàn)代家庭生活私密空間的需求。4居住空間圍繞公共空間增加三代家庭的溝通53.主臥室套房配置，體現(xiàn)戶型品質(zhì)。4.主臥室與客房，起居室贈送飄窗，增加居住空間體驗(yàn)感，增加戶型賣點(diǎn)。5.

超大貯藏玄關(guān)空間234四層平面洋房產(chǎn)品Layout意向產(chǎn)品類型一：三開間大面寬戶型A——居住空間圍繞公共空間產(chǎn)品特點(diǎn)：1.三室兩廳一衛(wèi)面積控制十分經(jīng)濟(jì)合理（103平方米）2.滿足一家三代基本居住需求老人房與主人房分區(qū)滿足現(xiàn)代家庭生活私密空間的需求。4居住空間圍繞公共空間增加三代家庭的溝通233.主臥室贈送大露臺，提升主臥的品質(zhì)，不次于下層戶型的主臥品質(zhì)4.

超大貯藏玄關(guān)空間五層平面洋房產(chǎn)品Layout意向產(chǎn)品類型一：三開間大面寬戶型B——動靜分區(qū)明確3產(chǎn)品特點(diǎn)：41.首層到頂層，層層退臺，控制面積針對多層次客戶。52.首層贈送：贈送地下室。12312地下室采光天井，南北兩個天

井，地下空間無死角采光。一層南北小院，南北獨(dú)立入戶3.三開間大面寬戶型，增加空間采光度。二層平面首層平面4.功能分區(qū)明確

:主人房、兒童房與老人房,客房功能分區(qū)布置，滿足各自私密空間需求。5.居住空間與公共空間分離，動靜分區(qū)明確166.電梯廳，樓梯廳合用節(jié)省公共空間面積三層平面洋房產(chǎn)品Layout意向產(chǎn)品類型二：7高附加值底-town11產(chǎn)品特點(diǎn)：31.首二層底-town產(chǎn)品(185㎡-220㎡)662.

首層贈送：2地下室，下沉庭院（下沉庭院會

帶來使用問題）一層南北小院，南北獨(dú)立入戶3.

空間：餐廳挑空（政策型贈送）4.

標(biāo)準(zhǔn)層之上平層產(chǎn)品，標(biāo)準(zhǔn)層入戶花園二層平面首層平面5.四開間戶型產(chǎn)品6（137m2-151m2）6.

層層退臺，贈送露臺，飄窗。7.電梯廳，樓梯廳合用節(jié)省公共空間面積。451234三層平面洋房產(chǎn)品Layout產(chǎn)品類型三：3.5面寬可變空間1產(chǎn)品特點(diǎn)：23尊貴——超大玄關(guān)獨(dú)特——雙主臥朝南內(nèi)斂——多變的平面組合關(guān)懷——老人陽光套房1

.超大貯藏玄關(guān)空間2.

餐廳流暢洄游空間3.

3.5面寬客廳可變空間4.

老人溫暖陽光套房5.

豪華南向雙主臥54首層平面裝修可選方案：方案A：豪華主臥套+橫廳+陽光房方案B：豪華超大橫廳+家庭陽光房方案C：大橫廳+老人陽光套房ABC首層裝修可選方案商業(yè)街區(qū)Business自持商業(yè)街業(yè)態(tài)分類建議面積業(yè)態(tài)面積（平方米）占比功能中式正餐（平方米）300020001000500500400100030020005003001002001003005002002001001002001002001000300800200200300200總平面圖Master

Plan西式正餐中式快餐西式快餐休閑餐飲其他餐飲740030%精品超市便利店服飾精品店零售480020%家居家飾家電數(shù)碼圖書影像文體用品藥店銀行診所郵政、快遞洗衣店服務(wù)配套19008%影樓、打印店通訊服務(wù)家政服務(wù)寵物店健身房美容美發(fā)SPA養(yǎng)生館休閑娛樂320030%咖啡館茶室、棋牌室動漫、桌游店兒童娛樂及教育500博物館電影院書店10002000500文化530022%創(chuàng)意、藝術(shù)商店教育培訓(xùn)80010001800北展示區(qū)18007%售樓處自持商業(yè)街區(qū)總平面圖合計(jì)（概數(shù)）24400100%業(yè)態(tài)分布Analysis都市樂活廣場美食商業(yè)廣場商業(yè)街入口廣場文創(chuàng)區(qū)餐飲區(qū)展示區(qū)前廣場服務(wù)配套區(qū)休閑娛樂區(qū)零售區(qū)售樓處業(yè)態(tài)分布公共廣場組織交通流線及后勤分析Analysis住宅區(qū)人流住宅區(qū)人流住宅區(qū)人流住宅區(qū)人流住宅區(qū)人流城市人流城市人流商業(yè)街地庫車行流線卸貨及后勤區(qū)地鐵及城市人流商業(yè)人流分析車行流線及后勤分析意向平面圖及空間意向Plan

and

Interior北創(chuàng)意商業(yè)時尚書吧藝術(shù)品商店幼兒培養(yǎng)中心兒童用品商店正餐店餐飲區(qū)零售零售地庫人行出口主力店示范區(qū)零售一層平面050m意向平面圖及空間意向Plan

and

Interior電影放映廳展示接待區(qū)正餐店餐飲區(qū)零售零售休閑娛樂服務(wù)配套主力店示范區(qū)零售二層平面意向平面圖及空間意向Plan

and

Interior電影放映廳餐飲區(qū)休閑娛樂服務(wù)配套主力店三層平面效果圖Rendering售樓處效果圖效果圖Rendering商業(yè)街入口效果圖效果圖Rendering商業(yè)街效果圖效果圖Rendering商業(yè)街效果圖效果圖Rendering商業(yè)街效果圖效果圖Rendering商業(yè)街效果圖效果圖Rendering商業(yè)街效果圖效果圖Rendering商業(yè)街效果圖效果圖Rendering電影院博物館效果圖鳥瞰圖Bird

view商業(yè)街區(qū)鳥瞰圖示范區(qū)Demonstration展示區(qū)總平面圖Exhibition

area6954387211.樓盤LOGO2.入口廣場3.展示區(qū)入口4.售樓處（高層產(chǎn)品樣板區(qū)）5.樣板區(qū)景觀6.洋房產(chǎn)品實(shí)體樣板房7.停車場8.商業(yè)街前廣場9.商業(yè)街樣板區(qū)展示流線示意圖Exhibition

area展示區(qū)停車場自駕車人行流線乘地鐵人行流線展示區(qū)人行流線景觀空間示意圖Exhibition

area景觀步道商業(yè)景觀帶樣板房前廣場1景觀步道1商業(yè)街入口前廣場水景水景22景觀廣場入口廣場景觀廣場景觀水系33售樓處概念平面圖Exhibition

area更衣室辦公室經(jīng)理室辦公室123會議室高層產(chǎn)品樣板間二層平面圖3休息區(qū)洽談區(qū)2休息室VIP室VIP室洽談區(qū)洽談區(qū)沙盤模型產(chǎn)品模型兒童活動區(qū)影音室41迎賓輔助功能展示區(qū)洽談區(qū)休閑區(qū)一層平面圖4展示流線分析圖Exhibition

area更衣室辦公室經(jīng)理室辦公室2會議室高層產(chǎn)品樣板間123二層平面圖休息區(qū)洽談區(qū)休息室VIP室洽談區(qū)洽談區(qū)沙盤模型迎賓產(chǎn)品模型兒童活動區(qū)影音室13VIP室一層平面圖參觀流線售樓處立面意向圖Exhibition

area規(guī)劃方案二Planning

B北總平面圖Master

plan經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)Indicators總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)數(shù)量序號分項(xiàng)數(shù)量單位備注序號分項(xiàng)單位公頃備注123規(guī)劃用地31.555954859821683253677593626593525581975001480公頃1規(guī)劃用地9.483規(guī)劃總建筑面積地上總建筑面積計(jì)容建筑面積平方米23規(guī)劃總建筑面積164681

平方米平方米

未計(jì)中小學(xué)建筑面積平方米

未計(jì)幼兒園、中小學(xué)地上總建筑面積計(jì)容建筑面積150785

平方米居住建筑面積高層建筑面積平方米147605

平方米

未計(jì)幼兒園105005

平方米平方米洋房建筑面積社區(qū)服務(wù)用房物業(yè)用房平方米居住建筑面積其中其中4㎡平方米

按每戶0.25

計(jì)高層建筑面積洋房建筑面積837552125042600460038000318013896442094761.56平方米2033平方米

按計(jì)容面積3‰計(jì)其中商業(yè)建筑面積其中4平方米商業(yè)建筑面積5100013000380005660平方米其中平方米銷售商業(yè)建筑面積自持商業(yè)建筑面積平方米其中平方米銷售商業(yè)建筑面積自持商業(yè)建筑面積平方米56幼兒園建筑面積中小學(xué)建筑面積地下建筑面積平方米

設(shè)置兩個，分別為12班和9班平方米15000161568202801412882.15平方米

代建平方米

按每車位36

估算㎡56幼兒園建筑面積地下建筑面積平方米

12班平方米7洋房贈送地下室面積車庫及設(shè)備用房等平方米其中洋房贈送地下室面積車庫及設(shè)備用房等平方米平方米其中容積率平方米89容積率建筑密度78924.33%%%戶輛輛輛未計(jì)中小學(xué)占地面積10

綠化率31.00建筑密度綠化率35.6731.0028.86982%%%11

公建配比12

住宅戶數(shù)7.535920其中洋房780戶其中商業(yè)停車204輛占比20%10

商業(yè)配比11

住宅戶數(shù)機(jī)動車總停車5610戶輛其中洋房170戶其中商業(yè)停車170輛13地上停車地下停車1122其中12

機(jī)動車總停車10714488占比80%空間意向東南方向鳥瞰Space空間意向西南方向鳥瞰Space空間意向自持商業(yè)Space分期開發(fā)Analysis二期三期98320㎡122410㎡一期94830㎡示范區(qū)一期范圍二期范圍三期范圍示范區(qū)功能分布Analysis商業(yè)幼兒園中小學(xué)高層洋房地庫范圍Analysis地庫輪廓地下建筑面積洋房贈送地下室面積161568

平方米20280

平方米141288

平方米其中車庫及設(shè)備用房等地下停車位單車面積448836輛平方米日照分析An