目錄CONTENTA設(shè)計南京正榮河西南

G63

地塊規(guī)劃及建筑方案設(shè)計說明一.

設(shè)計依據(jù)三.

規(guī)劃設(shè)計1.

總體布局·設(shè)計招標書·南京市規(guī)劃局

G63

地塊建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要點本項目分為

ABCD

四個地塊，各個地塊容積率不能綜合平衡，規(guī)劃中采用

7

層洋房，18層高層及

32

層高層巧妙地解決了分計容積率問題，并更好地適應南京未來住宅市場的多樣化需求。同時利用建筑高度的高低錯落，更好為城市形態(tài)增添了豐富和趣味，打開了較為開闊的城市天際線界面。小區(qū)環(huán)境通過洋房區(qū)的私家庭院及高層區(qū)的中心庭院，為業(yè)主創(chuàng)造舒適優(yōu)美的休閑環(huán)境。7

層洋房區(qū)的合理布置為

18

層及

32

層高層區(qū)提供了開闊的景觀視野，避免住宅建筑彼此的對視，所有住宅均順應城市道路方向布置南偏西

12

度，確保了日照及通風條件的優(yōu)越。也令天河路的噪音影響降至最低?！つ暇┦姓龢s江濱投資發(fā)展有限公司提供的用地紅線圖、地形圖及周邊道路圖的電子文件·《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180—93）2002

年版·《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50045—95）2005

年版、《住宅建筑規(guī)范》（GB50368—2005）、《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（GB50067—97）等國家現(xiàn)行相關(guān)規(guī)范二.

基地現(xiàn)狀和項目概況2.交通組織本案位于南京市建鄴區(qū)。地塊位于河西奧南新城。奧南新城是南京河西新城區(qū)的重要組成部分，也是南京十一五重點建設(shè)的區(qū)域，未來配套設(shè)施發(fā)展更加快速。目前周邊

2公里范圍內(nèi)均為待開發(fā)用地，暫無市政配套，交通路網(wǎng)尚在建設(shè)中，預計

2014年青奧會前通車。本地塊北接新梗街，東臨天河路，南臨新河路，西側(cè)為一路幅寬為

16

米的規(guī)劃支路，地塊貫通東西方向的螺塘街，南北方向的一路幅寬為

16

米的規(guī)劃支路，該規(guī)劃支路與螺塘街將地塊劃分為四個地塊。本項目建筑退紅線要求為：規(guī)劃高層建筑退讓道路紅線不得小于

15

米，規(guī)劃多層建筑退讓道路紅線不得小于

10

米，規(guī)劃建筑退讓綠地不小于

10

米，地勢平坦，較利于開發(fā)。本地塊用地面積為

89575.28

㎡，該地塊為二類居住用地及一所

12

班幼托用地，其中幼托用地5013.98

㎡，建筑限高

24m,建筑密度≤35%，綠地率≥30%，容積率≤1.5，二類居住用地面積84561.30

㎡，容積率

2.75，建筑限高

100m,建筑密度≤25%，綠地率≥35%，規(guī)劃設(shè)計計容建筑面積

232543.0

㎡，其中住宅

224479.5

㎡，配套商業(yè)

6164.0㎡，配套社區(qū)服務用房

1900.0

㎡，不計容建筑面積

77713.23

㎡，其中，機動車車庫

62683.75

㎡，非機動車車庫

4504.0

㎡，設(shè)備用房

874.6

㎡，地下室

9650.9

㎡。住宅總戶數(shù)

1867

戶，層數(shù)

5~32

層，層高

3~3.15

米，地下機動車車庫分為南北兩個，地下車位數(shù)

1771

輛，地面停車

103

輛，合計

1874

輛。規(guī)劃要點要求該地塊規(guī)劃建筑達到國家綠色二星標準，局部三星標準，建筑應精裝修。幼兒園按省級幼兒園標準設(shè)計。小區(qū)分別于地塊西側(cè)及貫通用地的規(guī)劃支路內(nèi)街設(shè)有六個車庫入口，分南北兩個地庫，每個地庫三個車庫出入口，業(yè)主開車進入后可迅速進入地庫停車，做到人車分流，降低對地面居住建筑的干擾。人流的主要流向來自規(guī)劃內(nèi)街，分別進入各自地塊的中心庭院。

商業(yè)停車主要服務配套商業(yè)用房布置于地塊東側(cè)及北側(cè)，由天河路進入。四.

豎向設(shè)計本項目用地地勢平坦，利于建設(shè)開發(fā)。地塊東側(cè)及北側(cè)布置沿街商業(yè)用房，住宅庭院抬高

1.2米。由于住宅庭院的抬高，使小區(qū)居民活動與沿街商業(yè)活動便于分開管理，避免人流交叉，也避免商業(yè)車流對小區(qū)的影響。同時抬高了地下車庫埋深，節(jié)省造價，避免資源浪費。五.

建筑設(shè)計1.

戶型設(shè)計項目定位為城市新區(qū)高端品質(zhì)住宅小區(qū)，設(shè)計上力求創(chuàng)新，努力提高產(chǎn)品舒適度。按用地形狀的實際情況量體裁衣，將戶型做得方正實用，將用地經(jīng)濟做到極限。公共交通空間完全自然采光通風同時不浪費面積，為增添戶型的空間情趣。戶型在廳、臥室之外設(shè)計有戶外陽臺。一部分戶型還有雙層高不計面積的復式空間贈送，使業(yè)主能得到最大的實惠。2.

建筑造型D地塊mmmmmmmmmm222222222216979.35310256.69232543.46224479.46166231.0025500.0032748.466164.0020.1%在建筑造型設(shè)計上按照現(xiàn)代風格的手法，通過對近人尺度空間細部的精心刻畫。豐富的線條，凸窗、轉(zhuǎn)角窗，轉(zhuǎn)角陽臺等部位的細節(jié)處理，玻璃與石材，鋁板等元素的靈活組合，形成了現(xiàn)代明快又極具品質(zhì)的建筑外立面。東側(cè)底層商業(yè)細節(jié)豐富，天然石材和玻璃及金屬的肌理對比，令小區(qū)臨街面形成高檔商業(yè)區(qū)的氛圍，成為一道亮麗的風景線。總建筑面積計容總建筑面積a.住宅100.0%74.1%11.4%14.6%其中：32F

高層住宅18

層高層六.

景觀設(shè)計洋房本案采用中心庭園式設(shè)計手法，商業(yè)、車庫屋頂綠化等手法，水體、綠地、樹木、鋪地、臺階等交錯布局，創(chuàng)造一個立體的多層次的休閑場所，令業(yè)主感覺到大自然的親近與和諧。b.配套商業(yè)c.配套服務用房不計容總建筑面積1900.00七.

消防設(shè)計77713.23本項目高層住宅均為一類建筑，耐火等級為一級。消防控制中心設(shè)于地下一層，有直接對外出口。小區(qū)內(nèi)院設(shè)不小于

4

米的消防車道，消防車小區(qū)出入口進入，緊急情況時借用另四處消防車出入口進入，高層住宅至少一個長邊為消防登高面。路面坡度最大

9%，轉(zhuǎn)彎半徑

12

米，消防車道荷載不少于

30

噸。登高面地面坡度≤2%。地下一層

53448.01地下二層

9235.74人防車庫

293

個車位地下機動車車庫面積mm2262683.75其中：人防建筑面積非機動車車庫面積設(shè)備用房面積11948.804504.02874.59m2mm2八.住宅技術(shù)經(jīng)濟指標地下室面積29650.87住宅戶型比例一覽表萬/hm%戶型面積（㎡）戶數(shù)（戶）戶數(shù)占比容積率m222.75建筑密度22.1%539.69706.527534442399210818.43%22.66%53.13%5.78%密

居住人口毛密度度

居住人口凈密度人/hm人/hm萬2100-120130-144160戶型配比2住宅建筑面積毛密度住宅層數(shù)m2/hm層%25-32合計1867100.00%綠地率46.09%38,745綠公共綠地面積地人均公共綠地面積m2m

/人

6.492經(jīng)濟技術(shù)指標規(guī)劃居住戶數(shù)戶1,867120.245,974人住宅經(jīng)濟指標m2戶均面積口規(guī)劃居住人口日類別人3.2

人/戶項目單位數(shù)值110,700.00備注幼兒園用地5013.99照

日照條件機動車車位大寒日

2

小時征地面積總用地面積mmmmm22222個個個%187484561.3220744.6926573.1220264.16100%24.5%31.4%24.0%其中：地面車位1031,7715.5%面停地下車位積

A

地塊B

地塊車地面停車率非機動車車位個3328C

地塊其中

488

㎡為地面停車非機動車車位個846非機動車車庫面積m24992類別項目用地面積單位數(shù)值備注幼兒園經(jīng)濟指標mm226573.12面

用地面積m25013.993658.26計容建筑面積密度273077.0024.09%54.37%70297.0054195.0012168.003934.002430.00350.0021081.5117004.352.7500583積

建筑面積m2%萬/hm%綠化率%密

容積率0.73m22a住宅m22222222度密度33.96%其中：32F

高層18F

高層mmmmmmm洋房b

配套商業(yè)c

配套服務用房不計容建筑面積地下車庫建筑面積容積率各地塊經(jīng)濟技術(shù)指標B地塊分地塊經(jīng)濟指標單位類別項目數(shù)值備注規(guī)劃居住戶數(shù)戶均面積戶用地面積mm220744.6957046.0024.97%38.87%55652.0037784.006192.0011676.00944.000.00m2120.581866計容建筑面積密度2規(guī)劃居住人口機動車停車位其中：商業(yè)停車地面停車人個個個個%3.2

人/戶%599綠化率%26a住宅m22222222240其中：32F

高層18F

高層mmmmmmmm地下停車559地面停車率非機動車車位6.68%洋房個1027.8b

配套商業(yè)c會所類別項目用地面積計容建筑面積密度單位數(shù)值備注d

配套服務用房不計容建筑面積地下車庫建筑面積容積率450.0021319.5017196.312.7500476A

地塊mm220264.16255727.0018.55%%綠化率%41.10%規(guī)劃居住戶數(shù)戶均面積戶a住宅m2222254315.0037340.007140.009835.00812.00m2116.921523C地塊

其中：32F

高層18F

高層mmmm規(guī)劃居住人口機動車停車位其中：商業(yè)停車地面停車人個個個個%3.2

人/戶468洋房10b

配套商業(yè)0c

配套服務用房不計容建筑面積m2600.00地下停車468地面停車率0.00%m222081.17地下車庫建筑面積容積率m217810.672.7500464住宅面積統(tǒng)計表規(guī)劃居住戶數(shù)戶均面積戶m2117.061485451住宅建筑明細表戶型名稱規(guī)劃居住人口機動車停車位其中：商業(yè)停車地面停車人個個個個%3.2

人/戶組團住宅編號總面積

總戶數(shù)標準層面積420編號

住宅類別層數(shù)

（M2）(戶）12412496165-170

130-144

100-120

75632F

高層-A32F

高層-B32F

高層-C18F

高層-A洋房-A3131321871302013020117446192003131640313132062471#2#42062地下停車40432

層高層A地18

層高層塊36700地面停車率非機動車車位10.43%835.23#363443600個6

層洋房4#58384827848480005#洋房-B758384827800類別項目用地面積單位數(shù)值備注合計556524763622294

124mm216979.35計容建筑面積密度246693.4619.96%47.91%44215.4636912.000.00%%住宅建筑明細表綠化率a

住宅mmmmmmmm2組團住宅編號總面積

總戶數(shù)(戶）標準層面積420其中：32F

高層18F

高層2222222編號

住宅類別戶型名稱32F

高層-A32F

高層-B32F

高層-C32F

高層-C32F

高層-C18F

高層-A18F

高層-A洋房-D層數(shù)

（M2）165-170

130-144

100-120

75313132323218187130201302093859385938560846084196719677029712412477003131464646031313131310626206#7#420洋房7303.461978.00500.0013231.0510672.422.75003443050b

配套商業(yè)c

配套服務用房不計容建筑面積地下車庫建筑面積容積率8#773050032

層高層B地18

層高層塊9#7730500D

地塊10#11#12#13#合計36338363606

層洋房3633800016281161600規(guī)劃居住戶數(shù)戶均面積戶洋房-D71628100m2128.53110158372232155

124規(guī)劃居住人口機動車停車位其中：商業(yè)停車地面停車人個個個個%3.2

人/戶35612住宅建筑明細表16地下停車340組團住宅編號總面積

總戶數(shù)(戶）標準層面積420地面停車率非機動車車位4.49%619.2編號

住宅類別戶型名稱32F

高層-D18F

高層-D32F

高層-C32F

高層-C洋房-E層數(shù)

（M2）165-170

130-144

100-120

75個311732327130207140124689696160000031176464163117323206234032

層高層C地18

層高層塊14#15#16#17#420121601216019673806

層洋房3800281018#19#洋房-E洋房-F771967590116482812810016480000合計54315464025611296住宅建筑明細表組團住宅編號總面積

總戶數(shù)(戶）標準層面積305編號

住宅類別戶型名稱32F

高層-D32F

高層-D32F

高層-C32F

高層-C洋房-G層數(shù)

（M2）165-170

130-144

100-120

753131313179390939090669066196719677777646416160000004646646416163131000000020#21#22#23#24#3052862860D地

32

層高層塊6

層洋房2810洋房-G7281025#洋房-H733693028103000合計442153440282620B背景城市概況

&

區(qū)位分析南京，簡稱寧，華東第二大城市，中國科教第三城，中國國家區(qū)域中心城市，國家重要的政治、軍事、科教、文化、航運和金融中心，國家交通樞紐、通信樞紐和科技創(chuàng)新中心。南京歷史悠久，有著

6000

多年文明史、近

2600年建城史和近

500年的建都史，是中國四大古都之一，有“六朝古都”、“十朝都會”之稱，是中華文明的重要發(fā)祥地。本案地塊位于南京市建鄴區(qū)。建鄴區(qū)是南京市的中心城區(qū)，西至長江主航道，東為外秦淮河、南河，南界秦淮新河。總面積

80.87

平方千米。總?cè)丝诩s250000

人。轄

6

個街道：莫愁湖街道、沙洲街道、雙閘街道、江心洲街道、興隆街道、南苑街道。境內(nèi)地勢低平，河流眾多，縱橫交錯。莫愁湖、南湖和眾多的塘、洼均為江河故道遺存。主干道有江東中路、應天大街過江隧道等。南京新城科技園、南京奧林匹克體育中心、河西中央商務區(qū)（面積

5

平方千米）等在轄區(qū)內(nèi)。有莫愁湖公園、南湖公園、綠博園、侵華日軍南京大屠殺遇難同胞紀念館、粵軍陣亡將士墓、惲代英烈士殉難處等景點及紀念地。江蘇

-

南京JiangSu-NanJing大屠殺紀念館中山陵SITE南京奧體中心高層建筑退線退

15m多層建筑退線退

10mA雨花臺風景區(qū)市政管道退線退

3mB市政管道退線退

3m南京新城科技園長江南京國際博覽中心多層建筑退線退

10m花神湖廣場明基醫(yī)院高層建筑退線退

15m高層建筑退線退

15m多層建筑退線退

10m菊花臺公園C市政管道退線退

3mD市政管道退線退

3m多層建筑退線退

10m中和小區(qū)高層建筑退線退

15m蓮花新城北苑SITE基地條件基地條件本地塊

G63

位于河西奧南新城。奧南新城是南京河西新城區(qū)的重要組成部分，也是南京十一五重點建設(shè)的區(qū)域，未來配套設(shè)施發(fā)展更加快速。目前周邊

2

公里范圍內(nèi)均為待開發(fā)用地，沒有市政配套，交通路也網(wǎng)尚在建設(shè)中，預計

2014

年青奧會前通車。本地塊北接五礦崇文金城，東臨升龍地塊。區(qū)域內(nèi)水系豐富，本地塊A

地塊西側(cè)、A

和

B

地塊的南側(cè)均有水系通過，但由于

A

地塊西側(cè)與水系有市政道路相隔，南側(cè)有幼兒園相隔，本地塊僅

B

地塊南側(cè)與河道相鄰。地塊總建筑面積

23.25

萬平米，規(guī)模較大，雖然現(xiàn)階段項目周邊沒有市政配套，但社區(qū)自身就可配置滿足業(yè)主日常所需的商業(yè)。項目由

4

幅小地塊組成，中間被市政道路分割，整體性不強，并且

4幅地塊均為南北狹長地塊，對于建筑排布限制較高。雖然

4

幅地塊容積率均為

2.75，但并非綜合容積率，因此必須滿足每幅地塊的自身經(jīng)濟指標。C總體規(guī)劃要點及愿景：·符合上游規(guī)劃和城市發(fā)展，共同打造集居住、商業(yè)、辦公、娛樂為一體的現(xiàn)代化的奧南新城。·用地相互獨立，各地塊容積率均為

2.75，且地塊間指標不可綜合?！ば枵w規(guī)劃設(shè)計，使整個社區(qū)產(chǎn)生統(tǒng)一感和一致性。·合理有效的利用西側(cè)、南側(cè)的河流景觀、資源，最大化提升社區(qū)品質(zhì)?！ふ虾鸵I(lǐng)整個區(qū)域，與北側(cè)、東側(cè)未來住宅共同形成高端居住氛圍?！だ眯鹿＝峙c天河街，未來形成集中的商業(yè)街道，集中為居民業(yè)主提供商業(yè)配套和服務設(shè)施?！?chuàng)造良好的城市天際線，形成豐富的空間變化?！?chuàng)造高品質(zhì)的生活居住氛圍和便利、開放的商業(yè)環(huán)境。規(guī)劃方案方案一方案二方案三布局結(jié)構(gòu)：布局結(jié)構(gòu)：布局結(jié)構(gòu)：住宅——點板結(jié)合商業(yè)——周邊布置住宅——圍合布置商業(yè)——周邊布置住宅——圍合布置商業(yè)——中心集中產(chǎn)品構(gòu)成：產(chǎn)品構(gòu)成：產(chǎn)品構(gòu)成：高層

+

商業(yè)高層

+

洋房

+

商業(yè)高層

+

排屋

+

商業(yè)豎向形態(tài)：豎向形態(tài)：豎向形態(tài)：32F

高層

+18F

中高層

+7F

洋房

+1F

商業(yè)32F

高層

+3F

排屋

+2F

商業(yè)32F

高層

+2F

商業(yè)規(guī)劃結(jié)構(gòu)方案一方案二方案三商業(yè)高層多層

&

小高層公建商業(yè)高層聯(lián)排別墅公建商業(yè)高層公建對比結(jié)果布局結(jié)構(gòu)：點板結(jié)合布局結(jié)構(gòu)：圍合布局布局結(jié)構(gòu)：圍合布局方案一住宅布局滿足內(nèi)外需要，對外可與周邊社區(qū)產(chǎn)生良好互動，形成開放的城市形態(tài)，對內(nèi)產(chǎn)生富于變化的空間，活躍而雅致。住宅：以點式和板式住宅組合，排列式布置于用地，組合更為靈活，變化多樣，空間形態(tài)開放、外向。住宅：高層沿用地四周布置，排屋布于高層中心，形成被高層圍合的中心庭院，空間變化稍為單一，形態(tài)內(nèi)向。住宅：高層沿用地四周布置，中心形成大尺度中央庭院，空間變化單一，形態(tài)內(nèi)向。&&&&方案一商業(yè)布于周邊，更符合城市利益，外向的商業(yè)布局使業(yè)主和周邊居民可便利的享受商業(yè)和服務設(shè)施。商業(yè)：周邊布置，布置在用地北側(cè)和東側(cè)，與其他社區(qū)的商業(yè)共同形成商業(yè)街，集中解決區(qū)域內(nèi)的商業(yè)和服務。商業(yè)：周邊布置，布置在用地北側(cè)和東側(cè)，與其他社區(qū)的商業(yè)共同形成商業(yè)街，集中解決區(qū)域內(nèi)的商業(yè)和服務。商業(yè)：周邊布置，布置在用地北側(cè)和東側(cè)，與其他社區(qū)的商業(yè)共同形成商業(yè)街，集中解決區(qū)域內(nèi)的商業(yè)和服務。方案一可提供客戶更多適合不同需求的居住產(chǎn)品，也使產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)更豐富，為購買者提供多樣的選擇性。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：高層

+

洋房

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商業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：高層

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排屋

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商業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

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高層

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排屋

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商業(yè)豎向形態(tài)方案一