【動筆之前】單刀直入

如何解決主力店的招商問題？主力店招商是本工程運(yùn)作的前提和根底！因此，我們必須：不惜本錢，多重優(yōu)惠進(jìn)行多種公關(guān)活動擴(kuò)散影響力進(jìn)行強(qiáng)力政府公關(guān)··········商業(yè)運(yùn)作的常見利器1、地段2、返租3、企業(yè)實(shí)力4、主力店5、價格6、……

我們的殺手锏——核心價值1、地段2、反租3、企業(yè)實(shí)力4、主力店5、價格6、……

？商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的核心是到達(dá)價值認(rèn)同！投資者經(jīng)營者消費(fèi)者工程價值認(rèn)同我們的工程是否具備這樣的核心價值？先來看看我們的工程！1、地理位置：工程位于寮步鎮(zhèn)行政辦公中心——市民廣場——東方商業(yè)街景觀軸線上，是鎮(zhèn)新城中心區(qū)的東部起點(diǎn)，地塊北臨古都酒店和民房,南臨空地和小型工廠,西臨寮步鎮(zhèn)政府和市民廣場、東臨已改造商業(yè)街區(qū)。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)占地:約2.2萬M2,總建面：約3.5萬M2，為二至三層的商業(yè)街及集中商業(yè)建筑。3、工程周邊規(guī)劃前景工程位于寮步鎮(zhèn)的新老城區(qū)交界處，同時又是政府大力支持、打造的工程之一，具有極強(qiáng)的標(biāo)志性、屬于全鎮(zhèn)政治\文化\商業(yè)\居住核心區(qū)。工程規(guī)劃工程定位：東莞唯一新式空中商業(yè)走廊,新興商圈—核心物業(yè)的商業(yè)街檔次定位:中檔為主,適度高檔\特色經(jīng)營業(yè)態(tài)形式：娛樂+餐飲+零售三大主題為主，康體休閑為配套，精品專賣為點(diǎn)綴經(jīng)營設(shè)想本工程采用委托/組建專業(yè)管理公司進(jìn)行整體的、全面的管理效勞，銷售和招租相輔相成的經(jīng)營模式。差異化核心價值在哪里？【核心價值1】全新業(yè)態(tài)娛樂+餐飲+購物：全新業(yè)態(tài)組合，搶占市場空白在寮步，不缺單一商業(yè)，缺的是檔次較高的綜合商業(yè),不缺購物場所,缺的是情景化\休閑化\娛樂化的購物中心。寮步乃至東莞，還沒有能與香港蘭桂坊、上海新天地、北京三里屯相提并論的休閑娛樂中心。因此，以娛樂+餐飲+購物為主的業(yè)態(tài)組合將填補(bǔ)市場空白，擁有巨大的開展空間?！竞诵膬r值2】一站式體驗(yàn)?zāi)Ｊ剑阂I(lǐng)體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)財(cái)富新浪潮現(xiàn)今不再是企業(yè)單方面創(chuàng)造價值,而是企業(yè)和客戶共同通過體驗(yàn)互動創(chuàng)造價值的新時代.所以一站式體驗(yàn)?zāi)Ｊ绞俏磥砩虡I(yè)工程開展的趨勢和方向，其最大特點(diǎn)是業(yè)態(tài)多，同步滿足消費(fèi)者日益多元化的需求,并形成客戶資源共享\價值共贏。它的推出必將受到市場的青睞，蘊(yùn)含巨大商機(jī)和超強(qiáng)升值潛力。【核心價值3】新興商圈價值潛力：增值空間大，錢途無限！工程位于新老鎮(zhèn)交界中心,周邊聚集高尚居住區(qū)\東方商業(yè)街\市民廣場\古都酒店等成熟市政配套,未來政府將投巨資打造該區(qū)成為名副其實(shí)的商業(yè)\文化\居住核心區(qū),使本工程獲得了開展的良好市政支持。特別是現(xiàn)有區(qū)域的商業(yè)氣氛日漸向特色化\高檔化\規(guī)模化的方向開展，從而使本工程成為廣闊消費(fèi)者心向神往的消閑娛樂購物之地?！竞诵膬r值4】空中商業(yè)走廊東莞唯一空中商街，東莞首創(chuàng)工程規(guī)劃的最大亮點(diǎn)和創(chuàng)新,通過空中連廊將傳統(tǒng)商業(yè)二樓價值最大化\人流最大化?！竞诵膬r值5】物業(yè)，量身定做：滿足客戶個性化需求，為其量身定做物業(yè)。使他們能夠在最適合的環(huán)境中經(jīng)營。滿足個性需求，不受硬體限制【核心價值6】完善運(yùn)營保障：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營【工程定位】市場空白生活方式全新業(yè)態(tài)一站式模式區(qū)位前景空中商街運(yùn)營保障東莞首席一站式空中商街娛樂無極限購物新天地【廣告口號：】

商業(yè)，過程體驗(yàn)創(chuàng)造價值！在新天地，購物\娛樂\休閑不再單一化,而是互為補(bǔ)充\互為促進(jìn),購物娛樂化\休閑化正成為一種時尚和樂趣,一種顛覆寮步傳統(tǒng)商業(yè)模式，全新的hopping方式及生活態(tài)度。一切以你的需求＼你的感受＼你的滿意為中心，我體驗(yàn)＼我快樂！國際的\繽紛的\品位的\歡愉的【廣告調(diào)性：】1/國際新天地2/東方V3/東方巴比倫商街4/天街３６５【命名建議】1、“國際〞表達(dá)工程檔次和建立工程形象高度,大氣現(xiàn)代,契合工程調(diào)性;2、“新天地〞一方面表達(dá)工程是該區(qū)的一種全新商業(yè)形態(tài),清晰表達(dá)本工程的屬性和定位;二方面嫁接上海新天地在廣闊消費(fèi)者心中的知名度和熟悉度,加速傳播接受度;三方面照應(yīng)開展商新天地實(shí)業(yè),為品牌持續(xù)開展奠定良好根底.3、新穎\獨(dú)特，通俗易讀、易于傳播國際·新天地【命名釋義】東方V【命名釋義】。1、“東方〞將工程位于東方商業(yè)街的商業(yè)價值最大化表現(xiàn);2、“巴比倫〞源自中亞古城巴比倫,以“空中花園〞響譽(yù)世界．一方面表達(dá)工程的空中聯(lián)廊式建筑特性;二方面借富有盛名的巴比倫名城造勢，易于群眾接受和傳播;三方面以中西結(jié)合方式命名，大氣典雅又不失工程特色．3、中西結(jié)合，借勢造勢＼易于傳播

東方巴比倫商街【命名釋義】1、“天街〞形象生動的表達(dá)工程東莞唯一＼獨(dú)特的空中商業(yè)聯(lián)廊特色;2、“３６５〞寓意一年３６５天的shopping樂趣享不停，同時中文結(jié)合數(shù)字的組合命名新穎別致＼易讀＼易記＼易傳播．天街３６５【命名釋義】工程包裝形象策略總結(jié)工程定位：東莞·首席一站式空中商街

核心概念：一站式購物娛樂新天地廣告口號：娛樂無極限購物新天地廣告調(diào)性：國際的、繽紛的、品位的、歡愉的形象包裝精彩呈現(xiàn)方案一：國際新天地方案二：東方Ｖ。敬請進(jìn)入

市場推廣攻擊局部攻擊從哪里開始？市場突破點(diǎn)的核心建立工程體驗(yàn)式商業(yè)品牌領(lǐng)導(dǎo)地位市場突破點(diǎn)的關(guān)鍵建立市場制高點(diǎn)，全面建立競爭優(yōu)勢市場突破點(diǎn)的建立形象的高點(diǎn) 產(chǎn)品的高點(diǎn) 整合推廣的高點(diǎn)工程形象的建立 現(xiàn)場優(yōu)勢的建立整合攻擊優(yōu)勢建立市場攻擊總策略三線漸進(jìn)七力并舉戰(zhàn)略部署第一個階段:招商主力店第二個階段:銷售散戶第三個階段:經(jīng)營推廣招商橫向戰(zhàn)略(兩條戰(zhàn)線):(三個階段——三波戰(zhàn)役):第一條戰(zhàn)線:行銷策略第二條戰(zhàn)線:廣告策略

縱向戰(zhàn)略第一條戰(zhàn)線:行銷策略行銷策略建議:

1、先租后售〔出租主力店40%，銷售散戶60%〕，關(guān)鍵點(diǎn)銷售才是我們利潤所在。

2、低價出租，高價銷售?！踩纾喊氘a(chǎn)權(quán)形式，開展商入股經(jīng)營〕

3、分組團(tuán)策略?！舶次恢孟群?，后差，再好，S曲線推出銷售單位〕

4、準(zhǔn)入策略?！灿幸馓岣唛T檻，限制性策略〕第二條戰(zhàn)線:廣告策略

縱向攻擊戰(zhàn)略的三波戰(zhàn)役:

第1攻擊波〔招商主力店階段〕 時間：200７年４月——200７年５月 攻擊點(diǎn)：形象出臺，炒熱市場，完成主力店招商 第2攻擊波〔開盤強(qiáng)銷散戶階段〕 時間：200７年６月——200７年９月 攻擊點(diǎn)：概念全方位沖擊到達(dá)銷售任務(wù)第3攻擊波〔清盤及經(jīng)營推廣階段〕 時間：200７年１０月——200８年２月 攻擊點(diǎn)：針對消費(fèi)者，消費(fèi)經(jīng)營推廣全年攻擊階段攻擊第一波推廣主題：

國際新天地東莞首席一站式空中商街攻擊第二波推廣主題：娛樂無極限購物新天地攻擊第三波推廣主題：我體驗(yàn)我快樂

攻擊第一波：〔主力店招商階段〕顛覆傳統(tǒng)創(chuàng)富無限攻擊對象：針對大集中商業(yè)大品牌經(jīng)營商激發(fā)全東莞關(guān)注攻擊核心：搞大氣勢，攻心為上

廣告主題：國際新天地東莞首席一站式空中商街攻擊第一波作戰(zhàn)體系：第一戰(zhàn)：戶外廣告攻擊第二戰(zhàn)：現(xiàn)場包裝攻擊第三戰(zhàn)：軟性文章攻擊第四戰(zhàn)：商業(yè)推介會攻擊第五戰(zhàn)：平面形象大造勢第一戰(zhàn)：戶外廣告攻擊第二戰(zhàn)：現(xiàn)場包裝攻擊目的：進(jìn)行工程形象展示，營造現(xiàn)場氣氛風(fēng)格：彰顯工程國際的、時尚的、中高端的、歡娛的調(diào)性布置：*樓盤現(xiàn)場導(dǎo)視系統(tǒng)*臨時售樓處包裝*施工現(xiàn)場圍墻包裝*銷售通道包裝等等*道旗及彩虹橋包裝第三戰(zhàn)：軟性文章攻擊[系列一]到東莞寮步東方商圈，淘金去![系列二]東莞寮步東方商圈，再現(xiàn)淘金潮

[系列三]東莞首席一站式空中商界，驚艷寮步

主題：國際新天地，東莞寮步首席空中商街目的：邀請東莞及寮步主流媒體和各大商家發(fā)布工程根底信息和招商細(xì)那么擴(kuò)大影響，提升品牌知名度，為后期的推廣蓄勢宣傳：會前，媒體造勢；會后，進(jìn)行相關(guān)軟文題材的炒作第四戰(zhàn)：商業(yè)推介會攻擊主題：國際新天地，東莞首席一站式空中商街ＭＡＬＬ目的：用東莞主流媒體的權(quán)威性和影響力，開盤前刊登整版廣告，在群眾媒體上“注冊〞工程，全面提升工程形象檔次，支持軟文炒作。短時間迅速提升品牌知名度，擴(kuò)大影響，為后期的推廣蓄勢第五戰(zhàn)：平面形象大造勢其他執(zhí)行暫略。一點(diǎn)營銷小建議小眾營銷1、東莞/寮步布外展場2、東莞商會、財(cái)團(tuán)、香港商會等推介情景營銷1、情景樣板鋪體驗(yàn)場2、情景商業(yè)街體驗(yàn)場這不是僅以解決銷售為目的一