東城創(chuàng)新科技園建設(shè)設(shè)想2021年8月第一局部工程基準(zhǔn)分析第二局部工程開(kāi)展模式第三局部工程效益評(píng)估目錄第一局部工程基準(zhǔn)分析1.工程概況分析2.東城概況分析4.結(jié)論1.工程概況分析工程根本信息位置位于東城長(zhǎng)泰路與新源路交界處占地面積66793㎡建筑面積80000㎡商業(yè)面積5455㎡廠房面積62603㎡工程區(qū)位：工程位于東城區(qū)立新社區(qū)，臨近東莞新城——南城區(qū)，周邊聚集了以光大集團(tuán)和中信地產(chǎn)為主旗下的景湖系列以及東泰花園在內(nèi)的成熟住宅區(qū)，常住人口量巨大；工程交通：面向東莞主干道——長(zhǎng)泰路，駁接?xùn)|莞大道、鴻福路、莞長(zhǎng)路等東莞主干道；工程現(xiàn)狀：工程目前主要是有一定年限的舊廠房，裝修與改造工程巨大。鴻福東路長(zhǎng)泰路新源路東莞大道莞長(zhǎng)路2.東城概況分析結(jié)論：4、結(jié)論自身優(yōu)勢(shì)工程位于東城的城區(qū)，工程附近主要規(guī)劃為高端的住宅工程，環(huán)境優(yōu)美，工程本身的位置優(yōu)越交通便利，并且工程的租金低，更適合于對(duì)地理位置要求不高，租金承受力低的創(chuàng)新科技企業(yè)。區(qū)位優(yōu)勢(shì)工程距離東莞的新興CBD“第一國(guó)際〞2公里距離，面對(duì)周邊龐大的常住人口的巨大需求，入駐企業(yè)能夠通過(guò)便利的交通和周邊巨大的市場(chǎng)需求形成區(qū)域影響力，有利于開(kāi)展配套成熟的綜合園區(qū)。第二局部工程開(kāi)展模式1.工程定位2.功能規(guī)劃3.合作模式4.招商模式5.運(yùn)營(yíng)管理1.工程定位工程定位產(chǎn)業(yè)層面：東城區(qū)一直以來(lái)都非常重視科技開(kāi)展工作，實(shí)施“科技東城〞戰(zhàn)略，將科技東城工程作為加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型的重要舉措，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市升級(jí)。本工程作為企業(yè)聚集開(kāi)展開(kāi)展的一種載體，應(yīng)考慮符合城市的產(chǎn)業(yè)開(kāi)展需求，從考慮促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)開(kāi)展的升級(jí)的角度來(lái)制訂工程定位；區(qū)位層面：工程把守東莞主干道新源路，駁接鴻福路，東莞大道等東莞城市主干道，交通便利，優(yōu)勢(shì)明顯，西平片區(qū)作為近年新興的成熟商住片區(qū)，周邊人流量以及龐大常住人口數(shù)量也是本案的一個(gè)時(shí)機(jī)，如何利用這一優(yōu)勢(shì)也是工程定位需要考慮的要素之一。定位關(guān)鍵詞：通過(guò)前篇的描述，我們明確了本工程定位需要考慮的要素：以符合東城區(qū)“科技東城〞開(kāi)展戰(zhàn)略為目標(biāo)；以本工程物業(yè)為載體；發(fā)揮工程周邊的交通物流和常住人口巨大根底優(yōu)勢(shì)；建設(shè)產(chǎn)業(yè)聚集平臺(tái)；打造東城的創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)園標(biāo)桿；構(gòu)筑工程的軟實(shí)力和核心競(jìng)爭(zhēng)力；保障工程的可持續(xù)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)；1.工程定位工程總體概念定位>>東城區(qū)創(chuàng)新科技企業(yè)孵化器東城創(chuàng)新科技園1.工程定位附加價(jià)值高替代性低制造裝配物流營(yíng)銷(xiāo)品牌創(chuàng)新設(shè)計(jì)研發(fā)提高產(chǎn)品附加價(jià)值市調(diào)創(chuàng)新研發(fā)設(shè)計(jì)附加價(jià)值制造裝配物流

營(yíng)銷(xiāo)品牌市調(diào)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈“創(chuàng)新研發(fā)+智慧科技〞帶來(lái)產(chǎn)業(yè)升級(jí)1.工程定位定位于創(chuàng)新科技園的產(chǎn)業(yè)鏈詮釋?zhuān)?1.工程定位定位于創(chuàng)新科技園的產(chǎn)業(yè)鏈詮釋?zhuān)荷舷掠萎a(chǎn)業(yè)鏈的覆蓋—高完整性及企業(yè)穩(wěn)定性2.功能規(guī)劃基于提出的關(guān)于工程的整體定位，對(duì)創(chuàng)新科技園的功能定位為：主功能企業(yè)辦公倉(cāng)儲(chǔ)物流形象展示主功能定位2.功能規(guī)劃主功能定位詮釋2.功能規(guī)劃可按入駐企業(yè)的主營(yíng)產(chǎn)品類(lèi)目劃分為不同的“主題功能區(qū)〞，例如“智慧消防〞、“智慧城市〞、“智慧交通〞、“創(chuàng)新科技〞、“現(xiàn)代物流〞、“3C數(shù)碼街〞、“特種車(chē)輛〞等主題專(zhuān)區(qū)，提供線(xiàn)上和線(xiàn)下的解決方案、產(chǎn)品、咨詢(xún)等展示、交易功能；入駐企業(yè)展示交易區(qū)、辦公區(qū)、科研效勞區(qū)的適度集聚，特色行業(yè)的填補(bǔ)空白，細(xì)分市場(chǎng)龍頭企業(yè)的品牌效應(yīng)，結(jié)合電子商務(wù)的線(xiàn)上推廣的強(qiáng)大擴(kuò)散力，可以迅速集聚人氣，為拉動(dòng)延伸工程的開(kāi)展提供穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的人流根底；圍繞智慧科技、時(shí)尚生活、產(chǎn)學(xué)研不斷舉行各種主題活動(dòng)、展會(huì)、論壇、節(jié)日，集聚人氣；園區(qū)內(nèi)“主題功能區(qū)〞的打造----展示+研發(fā)+辦公1主功能定位詮釋2.功能規(guī)劃入住園區(qū)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)高獨(dú)一性輔功能培訓(xùn)娛樂(lè)餐飲營(yíng)銷(xiāo)法律金融輔助功能定位工程為園區(qū)企業(yè)提供金融、法律、營(yíng)銷(xiāo)、培訓(xùn)等配套支持，效勞于園區(qū)企業(yè)，幫助園區(qū)內(nèi)企業(yè)開(kāi)展壯大，同時(shí)配套商務(wù)、休閑、餐飲、等效勞性企業(yè)，為園區(qū)工作人員的日常生活、商務(wù)談判等提供全方位效勞。2.功能規(guī)劃輔助功能定位的詮釋2.功能規(guī)劃“類(lèi)硅谷模式〞全產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈—打造人性化科技生態(tài)新城倉(cāng)儲(chǔ)以及停車(chē)位配套企業(yè)總部基地輔助功能區(qū)〔娛樂(lè)、餐飲、住宿等配套〕工程展示區(qū)主入口園區(qū)功能分區(qū)初步規(guī)劃2.功能規(guī)劃其他規(guī)劃——產(chǎn)業(yè)延伸規(guī)劃2.功能規(guī)劃集中式員工宿舍、自建大型倉(cāng)庫(kù)酒店式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒店餐飲及娛樂(lè)主題街商業(yè)綜合體〔二期〕業(yè)主方投資建設(shè)方提供物業(yè)改造建設(shè)運(yùn)營(yíng)方（創(chuàng)新科技園管理有限公司）創(chuàng)新科技園招商管理指導(dǎo)3.合作模式投資建設(shè)方百分百實(shí)業(yè)集團(tuán)3.合作模式合作關(guān)系東城創(chuàng)新科技園甲方：業(yè)主方乙方：建設(shè)運(yùn)營(yíng)方（創(chuàng)新科技園）丙方:租賃方甲方提供物業(yè)，乙方向甲方定期繳納物業(yè)租金。丙方向乙方繳納租金、管理費(fèi)等；乙方向丙方提供物業(yè)管理服務(wù)及辦公場(chǎng)地。負(fù)責(zé)向乙方和丙方提供物業(yè)。負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)提供改造、運(yùn)營(yíng)、管理服務(wù)，保證園區(qū)的正常使用與運(yùn)行。負(fù)責(zé)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，及時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)、物業(yè)租金、管理費(fèi)等費(fèi)用，同時(shí)可想運(yùn)營(yíng)方申請(qǐng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中需求的針對(duì)性服務(wù)。4.招商模式核心型企業(yè)龍頭企業(yè)的全國(guó)或區(qū)域總部金融及類(lèi)金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型中心行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定者知識(shí)提供者-科研院所及專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)招商目標(biāo)——六類(lèi)目標(biāo)企業(yè)4.招商模式招商目標(biāo)——主營(yíng)企業(yè)配比規(guī)劃主營(yíng)產(chǎn)品類(lèi)目規(guī)劃1、覆蓋生物醫(yī)藥與新材料、現(xiàn)代電子信息、微電子業(yè)與物流配送等企業(yè)，以提升企業(yè)運(yùn)行效率、改善管理精細(xì)程度為目的，重點(diǎn)在工業(yè)生產(chǎn)流程監(jiān)測(cè)與精細(xì)化管理、倉(cāng)儲(chǔ)物流管理領(lǐng)域引入行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先企業(yè)，并逐步向采購(gòu)、生產(chǎn)、管理、倉(cāng)儲(chǔ)、物流和銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)的企業(yè)擴(kuò)展。2、覆蓋電力、交通、環(huán)保、水利、海事等垂直領(lǐng)域的企業(yè)，以提升經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)保障能力、資源利用效率和環(huán)境保護(hù)水平為目的，重點(diǎn)圍繞電力電網(wǎng)智能管理、交通運(yùn)輸管理、環(huán)境監(jiān)測(cè)保護(hù)、水情水文水質(zhì)監(jiān)測(cè)、航海保障等方面的領(lǐng)先企業(yè)。3、覆蓋醫(yī)療、安保、科技園區(qū)等領(lǐng)域的企業(yè)，以提升人民生活水平和建設(shè)幸福、和諧、宜居為目的，重點(diǎn)圍繞信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)商、社會(huì)保障等方面的IT集成商和領(lǐng)先企業(yè)。入駐企業(yè)規(guī)模配比〔以年銷(xiāo)售金額劃分〕：1億元以上1-2家；5000萬(wàn)—1億元3-5家；2000萬(wàn)-5000萬(wàn)占比20%；1000萬(wàn)左右占比30%；500—1000萬(wàn)占比30%；100萬(wàn)—500萬(wàn)占比15%；創(chuàng)業(yè)型企業(yè)5%；5年內(nèi)打造出3家上市公司；意向企業(yè)舉例生物醫(yī)藥、新材料企業(yè)：同盛醫(yī)藥(廣州〕、龍京醫(yī)藥〔中山〕、星湖新材料〔肇慶〕

現(xiàn)代電子信息企業(yè)：廣州佳都集團(tuán)、深圳市現(xiàn)普科技、廣州毅昌科技司

微電子企業(yè)：深圳市華陽(yáng)微電子、廣東順達(dá)微電子〔廣州〕、潮州市創(chuàng)佳微電子

IT企業(yè)：廣州賽沃信息科技、

廣州市揚(yáng)程電子、深圳宏星月科技

電子商務(wù)企業(yè)：廣州虹天電子商務(wù)、廣州宏達(dá)電子商務(wù)、億臨電子商務(wù)〔廣州〕

4.招商模式招商目標(biāo)——產(chǎn)業(yè)鏈配套行業(yè)配比規(guī)劃4.招商模式長(zhǎng)期總體招商目標(biāo)1，大型創(chuàng)新科技企業(yè)〔2-5家〕整層辦公樓或獨(dú)棟辦公樓；員工200人左右年銷(xiāo)售額超過(guò)1億元，年稅收超過(guò)500萬(wàn)元2，中型創(chuàng)新科技企業(yè)〔10-20家〕大型辦公室；員工50人左右年銷(xiāo)售額超過(guò)4000萬(wàn)元，年稅收超過(guò)150萬(wàn)元3，小型創(chuàng)新科技企業(yè)〔30-40家〕小型辦公室；員工20人左右年銷(xiāo)售額超過(guò)800萬(wàn)元，年稅收超過(guò)30萬(wàn)元4，配套創(chuàng)新科技企業(yè)〔20-30家〕小型辦公室；員工20人左右年銷(xiāo)售額超過(guò)500萬(wàn)元，年稅收超過(guò)20萬(wàn)元5，配套商業(yè)企業(yè)〔30-50家〕商業(yè)街鋪；員工10人左右年銷(xiāo)售額超過(guò)100萬(wàn)元，年稅收超過(guò)2萬(wàn)元招商目標(biāo)-7個(gè)行業(yè)的核心目標(biāo)企業(yè)1，新材料類(lèi)典型代表：凱實(shí)科技、三環(huán)2，軟件類(lèi)典型代表：文思、東方永德3，IT類(lèi)典型代表：聯(lián)想、漢王4，智能電網(wǎng)類(lèi)典型代表：科銳、四方5，教育類(lèi)典型代表：中慶現(xiàn)代、中科通6，物聯(lián)網(wǎng)類(lèi)典型代表：網(wǎng)宿科技、新大陸7，系統(tǒng)集成類(lèi)典型代表：華青融天、物聯(lián)天下招商目標(biāo)—配套產(chǎn)業(yè)目標(biāo)企業(yè)1，物流商：圓通、順豐2，廣告營(yíng)銷(xiāo)推廣：Linkteck、Adway3，云計(jì)算現(xiàn)代物流中心：亞馬遜4，集中式呼叫中心：Avarto5，電信增值業(yè)務(wù)：移數(shù)通5.園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)平臺(tái)設(shè)想在東城創(chuàng)新科技園正式進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段后，工程根據(jù)實(shí)際需要，將以自建或合作建設(shè)的模式，分階段創(chuàng)立以下8大運(yùn)營(yíng)效勞平臺(tái)，為園區(qū)企業(yè)的開(kāi)展助力。人力資源平臺(tái)東城創(chuàng)新科技園科技支持平臺(tái)商務(wù)效勞平臺(tái)營(yíng)銷(xiāo)支持平臺(tái)中央信息平臺(tái)交流合作平臺(tái)園區(qū)展示平臺(tái)運(yùn)營(yíng)效勞平臺(tái)——園區(qū)展示平臺(tái)在東城創(chuàng)新科技園適宜位置建設(shè)園區(qū)展示廳，對(duì)工程亮點(diǎn)及運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行介紹，對(duì)進(jìn)駐企業(yè)的風(fēng)采及進(jìn)駐企業(yè)的研究成果進(jìn)行展示；有效促進(jìn)潛在客戶(hù)對(duì)園區(qū)的了解和認(rèn)同。5.園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理5.園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)效勞平臺(tái)——中央信息平臺(tái)在創(chuàng)新科技園建設(shè)中央信息中心；為進(jìn)駐企業(yè)提供硬件采購(gòu)、網(wǎng)絡(luò)布線(xiàn)、企業(yè)建站、軟件上線(xiàn)、電子商務(wù)、云平臺(tái)等全面信息解決方案；同時(shí)，對(duì)整個(gè)園區(qū)提供全面的信息化、智能化的智慧園區(qū)解決方案。5.園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)效勞平臺(tái)——交流合作平臺(tái)5.園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理5.園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)效勞平臺(tái)——人力資源平臺(tái)針對(duì)創(chuàng)新科技園內(nèi)企業(yè)的高層次人才需求及對(duì)人才持續(xù)培訓(xùn)的需求，運(yùn)營(yíng)管理將成立專(zhuān)門(mén)的人力資源效勞中心，與高校就業(yè)辦、人才中心等單位合作，為企業(yè)提供人員招聘、勞務(wù)派遣、職業(yè)培訓(xùn)、定向委培、檔案存放等全方位的人力資源效勞。5.園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)效勞平臺(tái)——營(yíng)銷(xiāo)支持平臺(tái)針對(duì)創(chuàng)新科技園內(nèi)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)方面的需求，組織專(zhuān)業(yè)品牌、籌劃、銷(xiāo)售等方面人才，成立高規(guī)格的營(yíng)銷(xiāo)支持中心，為工程內(nèi)企業(yè)提供品牌規(guī)劃、營(yíng)銷(xiāo)籌劃、業(yè)務(wù)/銷(xiāo)售、會(huì)展會(huì)務(wù)、國(guó)際拓展等方面的專(zhuān)業(yè)效勞。5.園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理第三局部工程效益評(píng)估1.工程盈利模式3.工程社會(huì)效益2.工程經(jīng)濟(jì)效益工程盈利模式經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算工程根底數(shù)據(jù)規(guī)劃總用地面積(畝)100.2066,803.34㎡層數(shù)層

3-6層層建筑面積總建筑面積80,000.00㎡底商面積6,948.00㎡辦公用房面積62,604.00㎡比照周邊地區(qū)商鋪價(jià)格以及寫(xiě)字樓價(jià)格，初步預(yù)計(jì)：寫(xiě)字樓租金：35元/平方米/月，管理費(fèi)3.5元/平方米/月寫(xiě)字樓遞增率：5%商鋪?zhàn)饨穑?0元/平方米/月，管理費(fèi)6元/平方米/月商鋪遞增率：8%備注：本錢(qián)及收益均不考慮企業(yè)總部基地局部〔該局部由百分百自購(gòu)自建〕。經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算工程目前產(chǎn)權(quán)情況工程目前總建面為80000平方米，局部物業(yè)產(chǎn)權(quán)在犬眠嶺村委，局部物業(yè)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)出售，詳細(xì)情況如下：1、62604平方米的廠房出租給相關(guān)企業(yè)，需要支付企業(yè)搬遷本錢(qián)，按照目前的裝修情況，需要支付約2000萬(wàn)元的搬遷費(fèi)用；2、468平方米的四環(huán)路旁修車(chē)廠商鋪已出售，需要重新回購(gòu)〔建設(shè)工程展示面〕，回購(gòu)本錢(qián)約為12000元/平方米；3、5455平方米的商業(yè)局部需要整體返租，租賃本錢(qián)為35元/平方米；4、62604平方米的廠房整體返租，租賃本錢(qián)為8元/平方米。1經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目金額(元)單價(jià)(元/M2)比重（%）一初始投入費(fèi)用

70,302,970.34

878.7919%1.1廠房租戶(hù)補(bǔ)償成本

20,000,000.00

250.005%1.2修車(chē)廠購(gòu)買(mǎi)成本

5,616,000.00

70.202%1.3押金

1,280,000.00

16.000%1.4整體裝修費(fèi)用

40,000,000.00

500.0011%1.5園林環(huán)境費(fèi)

3,406,970.34

42.591%二后期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

282,231,487.26

3,527.8975%2.1租入成本

115,122,123.27

1,439.0331%2.2管理費(fèi)用

105,542,756.20

1,319.2828%2.3推廣費(fèi)用

52,771,378.10

659.6414%2.4租賃費(fèi)用

8,795,229.68

109.942%三稅收費(fèi)用

21,393,508.80

267.426%合計(jì)

373,927,966.40

4,674.10

1經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算工程收入及利潤(rùn)出租收入建設(shè)類(lèi)型可租面積（米）均價(jià)（元/m2/年）總價(jià)（元）商鋪

6,948.00

1,893.61

263,136,281.76辦公用房

62,604.00

632.78

792,291,280.25合計(jì)

69,552.00

1,263.20

1,055,427,562.01政府補(bǔ)助收入科技園孵化器補(bǔ)助

3.00

8,000,000.00

24,000,000.00園區(qū)改造補(bǔ)助

3,000,000.00合計(jì)

27,000,000.00管理費(fèi)收入