荷蘭島工程籌劃第一章市場分析第一節(jié)宏觀房地產(chǎn)市場分析第二節(jié)宜興房地產(chǎn)市場分析

2007至2021年末，住宅施工面積累計825萬平方米，商品房住宅銷售面積累計244萬平方米，商品住宅積壓近581萬平方米。這三年的建設(shè)量如果按人均40平方米測算，那么可以解決21萬人的入城居住問題，占總?cè)丝诘?0%，而這僅僅是三年的建設(shè)量。98年前的方案安置公房算是400萬平方〔20萬人乘以人均20平方〕，98年到2007年間住房改革后共建1600萬平方，按照已經(jīng)到達的城市化率55.55%，2000萬平米除以52.93萬人，人均38平方的水平〕。2021年以后不可能就不建了。2021年末，按照以上數(shù)據(jù)推算，房屋保有量2825萬平方，以城鎮(zhèn)人口52.93萬，人均53.37平方，這樣還是不能反映全面，因為很多農(nóng)民進城了，不知道進城的農(nóng)民算不算在城鎮(zhèn)人口之列，可能存在相當(dāng)多的農(nóng)民為了子女已經(jīng)在城里買了房，但還未入住。如果房屋保有量是準(zhǔn)的，按人均38、40、42平方反推，那么城市人口人數(shù)應(yīng)是75、71、68萬人，也就是已經(jīng)到達興旺國家的城市化水平，起碼是在房產(chǎn)上已經(jīng)到達了。這樣，理論上2021年以后再建的房屋，不是再增加人均面積指標(biāo)就是增加房屋空置量。在住房改革這幾年，稍有出向的人已經(jīng)開始換房或已經(jīng)換房了，甚至有的已經(jīng)是第三次倒房了。城鎮(zhèn)化率我想不會這么高，還有很多同時擁有兩套、三套以上的住戶。第二章工程分析第一節(jié)工程概況投資興建范思特（宜興）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企劃銷售自銷建筑設(shè)計中國美術(shù)學(xué)院風(fēng)景建筑設(shè)計研究院景觀設(shè)計中國美術(shù)學(xué)院風(fēng)景建筑設(shè)計研究院基地面積24萬平米建筑面積20萬平米規(guī)劃戶數(shù)一期375戶（獨棟122戶，聯(lián)排253戶）建筑樓層2F，3F規(guī)劃面積185-458平米主力面積聯(lián)排185-276平米，獨棟312-458平米主力總價聯(lián)排130-230萬，獨棟400-800萬平均單價聯(lián)排8500，獨棟13500現(xiàn)場售樓處宜園對面西側(cè)300米公開日期2009.5交房日期2010年9月根本信息周邊狀況小區(qū)規(guī)劃小區(qū)占地20萬平米，歐式建筑風(fēng)格，物業(yè)形態(tài)為獨棟及聯(lián)排別墅，分為南北兩個區(qū)域，其中獨棟122戶，地上2層送地下室，地上面積為312-458平米，地下面積為113-170平米左右；聯(lián)排253戶，地上3層送地下室，地上面積為185-276平米，地下面積為50-70平米左右。地下室層高2.75米。二期原規(guī)劃為6幢高層，現(xiàn)調(diào)整為聯(lián)排。景觀設(shè)計上，將團氿引入社區(qū)，小區(qū)四面環(huán)水，獨棟戶戶面水，中央為3萬平米的人工湖泊，規(guī)劃有游艇碼頭，會所，網(wǎng)球場等配套設(shè)施。調(diào)整為聯(lián)排47戶未開工N獨棟聯(lián)排立面效果面積配比一期面積配比產(chǎn)品形態(tài)面積套數(shù)比例聯(lián)排185-27625367.47%獨棟312-45812232.53%總計/375100.00%二期聯(lián)排，具體規(guī)劃不明確。SWOT分析中星湖濱城逸品尚東東氿壹號荷蘭島水榭華庭荊溪人家優(yōu)勢荷蘭島位于宜興傳統(tǒng)的熱點居住板塊--團氿板塊，區(qū)域內(nèi)已入住的代表性小區(qū)有水岸豪庭，海德名園等，目前在售樓盤有荷蘭島，中星湖濱城，水榭華庭，荊溪人家等工程。工程北接團氿南路，西鄰氿西路，毗鄰宜園風(fēng)景區(qū)，距市區(qū)2公里左右，周邊1公里范圍內(nèi)的生活配套設(shè)施較少，雖然有已交付入住的小區(qū)，但是整體居住氣氛欠佳。劣勢工程周邊不利因素：西側(cè)有熱電廠以及鐵路經(jīng)過，團氿南路氿西路水岸豪庭海德名園第三章工程定位第一節(jié)目標(biāo)客戶定位1.高收入人群2.消費模式以家庭享受為中心的“享受消費型〞3.私營企業(yè)主，企業(yè)決策層〔股東，董事等〕第二節(jié)戶型定位獨立別墅〔五房二廳四衛(wèi)約459㎡〕地下層二層

地下層：底層設(shè)有多功能影視廳、娛樂室、洗衣房，還能根據(jù)自身需求設(shè)置健身房，同時配有獨立衛(wèi)生間，完全可以成為自己的私家會所。一層：雙車位車庫，可直接入戶。4米挑高客廳，連通陽光廚房及餐廳，周邊為超大私家庭院，通透及采光性無可挑剔。獨立套房式臥室設(shè)計，既可作為客房，又能作為次臥室。同時配有私人會客廳，工人房，洗衣房等。二層：大面寬主臥設(shè)計，直通景觀露臺，并設(shè)有步入式更衣室,同時直通書房，辦公休息皆可在一個空間內(nèi)完成。次臥同樣外接陽光露臺，采光通風(fēng)性均較強。二層同時設(shè)有家庭廳，在閑暇之余使家庭生活顯得更為融洽。戶型分析一層聯(lián)排別墅〔四房二廳三衛(wèi)約185㎡〕半地下層一層二層三層

半地下層：同樣設(shè)有多功能影視廳、娛樂室、健身房等，成為自己的私家會所。一層：6米寬錯層式客廳，獨立式休息娛樂區(qū)域。廚房直通餐廳，成為獨立就餐區(qū)域，并做到潔污別離。二層：大面寬臥室連通景觀陽臺，并設(shè)置步入式更衣室，衛(wèi)生間設(shè)置在雙臥室中心，方便使用。同時配有書房，集工作休憩于一體。三層：頂層獨立式闊綽主臥，套房式設(shè)計，內(nèi)置獨立衛(wèi)生間及步入式更衣室。北面設(shè)有超大景觀露臺，休息之余盡情享受自然資源。戶型分析規(guī)劃調(diào)整調(diào)整區(qū)域總建高層聯(lián)排配套公建調(diào)整前721416309148024248調(diào)整后20741/197111030調(diào)整區(qū)域原規(guī)劃為2幢聯(lián)排別墅，6幢高層，現(xiàn)全部調(diào)整為聯(lián)排別墅。第三節(jié)價格定位售樓處外景產(chǎn)品形態(tài)面積總套數(shù)未售套數(shù)面積聯(lián)排185-276253254855獨棟312-45875144908總計/328399763簽約備案情況荷蘭島郁金香莊園均價20000元/平米：400-606-6969第四章工程營銷第一節(jié)品牌形象開發(fā)商荷蘭島郁金香莊園由荷蘭范思特〔宜興〕房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)。荷蘭范思特集團1935年成立，公司業(yè)務(wù)主要有四個方面：房產(chǎn)開發(fā)，土地組合儲藏，工程建設(shè)和物業(yè)管理。先后成功開發(fā)了數(shù)百個高端住宅、精品商業(yè)和辦公工程，2004年成立