城鎮(zhèn)老舊小區(qū)管理辦法一、引言城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是城市發(fā)展歷程中的重要組成部分，承載著眾多居民的生活記憶。隨著時間的推移，這些小區(qū)逐漸面臨基礎設施老化、環(huán)境品質(zhì)下降、管理服務缺失等問題，給居民的生活帶來諸多不便。為了提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的居住環(huán)境和管理水平，改善居民生活質(zhì)量，制定一套科學合理、切實可行的管理辦法至關重要。我們鼓勵通過有效的管理，讓老舊小區(qū)煥發(fā)新的活力，成為居民安居樂業(yè)的美好家園。希望大家共同關注和參與到城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的管理工作中來，攜手創(chuàng)造更加舒適、便捷、和諧的居住環(huán)境。二、適用范圍本管理辦法適用于城鎮(zhèn)范圍內(nèi)已建成投入使用、配套設施不全、環(huán)境條件較差的老舊住宅小區(qū)。包括但不限于多層住宅、高層住宅、商住混合小區(qū)等不同類型的老舊小區(qū)。三、管理目標1.改善小區(qū)基礎設施，確保水、電、氣、暖等基本生活設施正常運行，道路平整暢通，排水系統(tǒng)完善。2.提升小區(qū)環(huán)境品質(zhì)，增加綠化面積，優(yōu)化公共空間布局，加強環(huán)境衛(wèi)生管理，實現(xiàn)小區(qū)整潔美觀。3.加強安全管理，完善治安防控體系，確保居民生命財產(chǎn)安全，解決停車難問題，規(guī)范小區(qū)停車秩序。4.提高物業(yè)服務水平，建立專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)服務機制，滿足居民多樣化的服務需求，增強居民滿意度和幸福感。四、管理主體與職責（一）政府部門1.住房和城鄉(xiāng)建設部門負責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和管理工作，制定相關政策措施，指導督促各地推進老舊小區(qū)管理工作。對老舊小區(qū)改造項目進行審批、監(jiān)管，確保改造工程質(zhì)量和進度。協(xié)調(diào)相關部門解決老舊小區(qū)管理中的重大問題。2.發(fā)展改革部門將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，爭取上級資金支持，合理安排改造項目資金。會同有關部門制定老舊小區(qū)改造收費政策，規(guī)范收費行為。3.財政部門負責籌集和安排城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造專項資金，加強資金監(jiān)管，確保資金使用安全、規(guī)范、高效。會同有關部門制定資金補助標準和使用辦法，對老舊小區(qū)改造項目給予財政支持。4.自然資源部門負責指導老舊小區(qū)改造中涉及的規(guī)劃調(diào)整和土地利用工作，優(yōu)化小區(qū)空間布局，合理確定新增公共服務設施用地。協(xié)助做好老舊小區(qū)改造項目的規(guī)劃審批工作，保障改造項目符合城市規(guī)劃要求。5.公安部門加強老舊小區(qū)治安防控體系建設，指導小區(qū)安裝技防設施，維護小區(qū)治安秩序，打擊各類違法犯罪行為。負責小區(qū)內(nèi)交通秩序管理，規(guī)范車輛停放，保障道路暢通。6.城市管理部門加強老舊小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理，督促物業(yè)服務企業(yè)做好垃圾清運、清掃保潔等工作，依法查處違法建設、亂堆亂放等行為。負責小區(qū)內(nèi)市政設施的維護管理，確保路燈、井蓋、排水管道等設施正常運行。7.民政部門指導老舊小區(qū)成立業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會，加強對業(yè)主自治組織的指導和監(jiān)督，促進小區(qū)民主管理。協(xié)助做好小區(qū)內(nèi)困難群眾的幫扶工作，推動社區(qū)養(yǎng)老、托幼等服務設施建設。8.其他相關部門按照各自職責，協(xié)同做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和管理的相關工作，形成工作合力。（二）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）1.負責組織實施本轄區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和管理工作，制定具體工作計劃和實施方案。2.協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)各相關部門、單位和社會組織，共同推進老舊小區(qū)改造和管理工作，解決改造和管理過程中出現(xiàn)的矛盾和問題。3.指導和監(jiān)督小區(qū)業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會的組建、運行，引導居民參與小區(qū)自治管理。4.負責小區(qū)改造和管理工作的宣傳發(fā)動，提高居民的知曉率、參與率和支持率。（三）社區(qū)居民委員會1.協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好老舊小區(qū)改造和管理的各項工作，組織居民參與改造方案制定、工程監(jiān)督等工作。2.組織成立小區(qū)業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會，指導業(yè)主大會開展工作，協(xié)調(diào)解決業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾糾紛。3.發(fā)動居民開展環(huán)境衛(wèi)生整治、治安巡邏等志愿服務活動，營造良好的小區(qū)氛圍。（四）業(yè)主大會、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會1.業(yè)主大會由小區(qū)全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。業(yè)主大會可以制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會等。2.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，負責召集業(yè)主大會會議，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同等。3.物業(yè)管理委員會由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會、業(yè)主代表等組成，在業(yè)主大會成立前，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責，推動小區(qū)物業(yè)管理工作。（五）物業(yè)服務企業(yè)1.按照物業(yè)服務合同約定，提供專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)服務，包括房屋維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、秩序維護、設施設備運行管理等服務內(nèi)容。2.建立健全物業(yè)服務質(zhì)量考核機制，加強員工培訓，提高服務質(zhì)量和水平，定期征求業(yè)主意見，不斷改進服務。3.協(xié)助社區(qū)居民委員會做好小區(qū)內(nèi)的各項管理工作，積極參與小區(qū)改造和環(huán)境整治工作，配合相關部門開展社區(qū)建設。五、改造內(nèi)容與標準（一）基礎設施改造1.道路改造對小區(qū)內(nèi)破損、坑洼不平的道路進行修復或重新鋪設，確保道路平整暢通。合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車位，設置消防通道、人行通道等標識標線，保障交通安全。2.供水供電供氣供暖改造對老化、破損的供水管網(wǎng)進行改造，確保水質(zhì)達標、供水正常。對供電線路進行改造，更換老化的電線電纜，增加供電容量，保障用電安全。對供氣管道進行檢查和維護，更換老化、泄漏的管道，確保供氣安全穩(wěn)定。對供暖設施進行更新改造，提高供暖效率，解決供暖不熱等問題。3.排水系統(tǒng)改造對小區(qū)內(nèi)的排水管道進行清淤、疏通和修復，確保排水暢通，防止積水。完善雨水收集和排放系統(tǒng)，合理設置雨水口、雨水井等設施，提高小區(qū)雨水排放能力。（二）環(huán)境提升改造1.綠化改造增加小區(qū)綠化面積，合理規(guī)劃綠化布局，種植適宜的花草樹木，提升小區(qū)綠化景觀效果。對原有綠化進行修剪、養(yǎng)護，清理死樹枯枝，保持綠化環(huán)境整潔美觀。2.公共空間整治拆除小區(qū)內(nèi)私搭亂建、違章建筑，清理亂堆亂放，恢復小區(qū)公共空間原貌。合理設置休閑健身設施、兒童游樂設施等公共服務設施，滿足居民休閑娛樂需求。3.環(huán)境衛(wèi)生改善增加垃圾收集容器，合理設置垃圾分類投放點，加強垃圾分類宣傳和引導，提高居民垃圾分類意識。加強小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔工作，增加清掃頻次，及時清運垃圾，保持小區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生。（三）安全設施改造1.技防設施建設在小區(qū)出入口、主要道路、樓道等部位安裝監(jiān)控攝像頭，實現(xiàn)小區(qū)監(jiān)控全覆蓋，提高小區(qū)治安防控能力。安裝門禁系統(tǒng)，加強小區(qū)出入口管理，保障居民出入安全。2.消防設施完善按照消防規(guī)范要求，完善小區(qū)消防設施，設置消防栓、滅火器等消防器材，并確保消防設施完好有效。疏通小區(qū)內(nèi)消防通道，嚴禁在消防通道內(nèi)停放車輛、堆放雜物，確保消防通道暢通無阻。六、改造流程1.前期調(diào)研街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務企業(yè)等對老舊小區(qū)進行全面調(diào)研，了解小區(qū)現(xiàn)狀、居民需求、存在問題等情況。廣泛征求居民意見建議，形成老舊小區(qū)改造初步方案。2.方案制定住房和城鄉(xiāng)建設部門會同發(fā)展改革、財政、自然資源等部門對老舊小區(qū)改造初步方案進行審核，根據(jù)小區(qū)實際情況和相關政策要求，制定科學合理的改造方案。改造方案應包括改造內(nèi)容、改造標準、資金預算、實施進度等內(nèi)容，并在小區(qū)內(nèi)進行公示，征求居民意見。3.項目審批改造方案經(jīng)公示無異議后，由住房和城鄉(xiāng)建設部門按照基本建設程序進行項目審批。發(fā)展改革部門負責項目立項審批，財政部門負責資金安排和審核，自然資源部門負責規(guī)劃審批等。4.工程實施按照公開、公平、公正的原則，通過招標、競爭性談判等方式選擇具備相應資質(zhì)的施工單位進行改造工程施工。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責組織協(xié)調(diào)施工單位、監(jiān)理單位、社區(qū)居民委員會等相關單位，做好工程施工過程中的協(xié)調(diào)配合工作，確保工程質(zhì)量和進度。施工單位應嚴格按照設計圖紙和施工規(guī)范進行施工，確保改造工程符合質(zhì)量要求。監(jiān)理單位應加強對工程質(zhì)量、進度、安全等方面的監(jiān)督管理。5.竣工驗收改造工程竣工后，由住房和城鄉(xiāng)建設部門組織相關部門、單位和居民代表進行竣工驗收。驗收內(nèi)容包括工程質(zhì)量、改造效果、設施設備運行情況等。對驗收合格的項目，出具竣工驗收報告；對驗收不合格的項目，責令施工單位限期整改，整改合格后重新組織驗收。七、管理模式與機制（一）物業(yè)管理模式1.專業(yè)化物業(yè)服務鼓勵業(yè)主大會通過公開招標等方式選聘專業(yè)化的物業(yè)服務企業(yè)進行管理。物業(yè)服務企業(yè)應按照物業(yè)服務合同約定，提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務。物業(yè)服務企業(yè)應建立健全各項管理制度，加強員工培訓，提高服務質(zhì)量和水平。定期對物業(yè)服務質(zhì)量進行考核評價，接受業(yè)主監(jiān)督。2.業(yè)主自治管理對于具備條件的老舊小區(qū)，鼓勵成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，實行業(yè)主自治管理。業(yè)主委員會應制定業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約等，組織業(yè)主共同參與小區(qū)管理。業(yè)主自治管理可以采取自行管理或委托物業(yè)服務企業(yè)管理等方式。自行管理的小區(qū)應建立健全各項管理制度，明確管理責任和分工，確保小區(qū)管理有序進行。（二）經(jīng)費籌集與管理機制1.經(jīng)費籌集老舊小區(qū)改造資金來源主要包括政府財政補助、居民出資、社會資本參與等。政府財政補助按照相關政策規(guī)定，對符合條件的老舊小區(qū)改造項目給予一定比例的資金支持。居民出資可以通過直接出資、使用住宅專項維修資金等方式籌集。鼓勵社會資本參與老舊小區(qū)改造和管理，通過投資、建設、運營等方式獲取合理回報。2.經(jīng)費管理建立老舊小區(qū)改造和管理經(jīng)費專項管理制度，確保經(jīng)費?？顚Ｓ?。財政部門負責對經(jīng)費使用情況進行監(jiān)督管理，審計部門定期對經(jīng)費使用情況進行審計。改造和管理經(jīng)費應主要用于小區(qū)基礎設施改造、環(huán)境提升、安全設施建設、物業(yè)服務等方面。經(jīng)費使用情況應定期在小區(qū)內(nèi)進行公示，接受居民監(jiān)督。（三）協(xié)調(diào)溝通機制1.建立政府部門與街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等之間的協(xié)調(diào)溝通機制，及時解決老舊小區(qū)改造和管理過程中出現(xiàn)的問題。2.定期召開老舊小區(qū)改造和管理工作協(xié)調(diào)會，通報工作進展情況，研究解決存在的問題，部署下一步工作任務。3.設立專門的投訴舉報電話和郵箱，暢通居民訴求渠道，及時受理和處理居民反映的問題。對居民反映的問題，相關部門應及時進行調(diào)查核實，并將處理結果反饋給居民。八、監(jiān)督考核與獎懲1.監(jiān)督考核建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和管理工作監(jiān)督考核機制，對政府部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等在老舊小區(qū)改造和管理工作中的履職情況進行監(jiān)督考核。監(jiān)督考核內(nèi)容包括改造工程質(zhì)量、管理服務水平、居民滿意度等方面?？己私Y果作為相關部門和單位評先評優(yōu)、資金分配等的重要依據(jù)。2.獎勵對在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和管理工作中表現(xiàn)突出的單位