維多利亞xx園營銷與企劃方案。一、項目分析"維多利亞·棕櫚園”是什么？"維多利亞·棕櫚園”是什么？——“維多利亞·棕櫚園”大環(huán)境分析：1.區(qū)域優(yōu)勢及行業(yè)趨勢：◆作為長三角交通樞紐的嘉興市，其在長三角地位的不斷凸顯；◆南湖區(qū)作為嘉興市未來城市重心地位的奠定、區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，為

維多利亞·棕櫚園今后的發(fā)展寫下了濃墨重彩的一筆；◆正是看準了上述潛力，區(qū)域內(nèi)眾多有實力的開發(fā)商蜂擁而至，呈現(xiàn)眾多大盤、名盤一爭高下的局面。

"維多利亞·棕櫚園”是什么？2.區(qū)域購買力環(huán)境：◆國際環(huán)境相對穩(wěn)定、國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，盡管受到政策調(diào)控影響，但房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)仍穩(wěn)中有生；◆近年來嘉興國民經(jīng)濟穩(wěn)步快速發(fā)展，國民收入持續(xù)上揚，購買力進一步增強，滬杭大城市的房地產(chǎn)投資者為規(guī)避風(fēng)險，有向嘉興等中小城市轉(zhuǎn)移的趨勢；◆嘉興老城區(qū)、郊區(qū)縣居民有向未來城市中心南湖區(qū)移民的趨勢。

"維多利亞·棕櫚園”是什么？3.競爭態(tài)勢：由于未來南湖區(qū)在嘉興無可質(zhì)疑的區(qū)域優(yōu)勢，目前在我們項目周邊，幾乎是在一夜之間，出現(xiàn)了眾多品質(zhì)、規(guī)模都極具競爭力的競爭個案。如格林小鎮(zhèn)、巴黎都市、翰林府第等大盤品牌效應(yīng)已呈強勁之勢，在當?shù)夭粌H知名度高，而且市場反響也十分良好。

"維多利亞·棕櫚園”是什么？◆格林小鎮(zhèn):位于嘉興市中環(huán)南路的北側(cè)，雙溪路的西側(cè)，占地面積1400畝，是一座大型現(xiàn)代唯美風(fēng)格的建筑群體，在當?shù)鼐哂休^高的知名度?！舭屠瓒际?位于嘉興市秀城新區(qū)，總建筑面積70萬平方米，是由別墅、公寓、商住住宅等組成的大型現(xiàn)代住宅區(qū)，在當?shù)刈≌袌鲆灿休^高的知名度。

"維多利亞·棕櫚園”是什么？◆翰林府第:位于嘉興市中環(huán)南路以北、紡工路以西，占地面積250畝，總建筑面積約26萬平方米，是一個傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的大型住宅區(qū)?！艚夏?地處嘉興市洪興西路北側(cè)，中環(huán)西路的東面，總建筑面積20萬平方米，商業(yè)總面積約為14萬平方米。是一個集購物、商務(wù)、餐飲、休閑、游樂、文化于一體的綜合性大型物業(yè)群體。"維多利亞·棕櫚園”是什么？——大環(huán)境小結(jié)：房地產(chǎn)整體市場平穩(wěn)發(fā)展，盡管目前區(qū)域內(nèi)市政設(shè)施尚不完善，甚至大部分地區(qū)還顯得很荒涼，但是南湖新區(qū)作為未來嘉興市城市中心的地位已經(jīng)初步顯現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)各大發(fā)展商早已各顯神通，房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的競爭也正逐步呈現(xiàn)白熱化的征兆。"國際中港城”理所當然要擔(dān)起提升南湖區(qū)整體形象的大梁，并樹立起品牌領(lǐng)袖的風(fēng)范！"維多利亞·棕櫚園”是什么？——“維多利亞·棕櫚園”小環(huán)境分析：1.位置：◆位于嘉興市南湖區(qū)腹地，臨中環(huán)南路&雙溪路，近滬杭高速，是嘉興通往上海的必經(jīng)之路；◆

靠近市政府、嘉興一中、大劇院、清華長三角研究所等重要單位和部門，環(huán)境良好。

"維多利亞·棕櫚園”是什么？2.項目規(guī)劃：◆位于嘉興地產(chǎn)航母—100多萬平方米的國際中港城內(nèi)，城內(nèi)有30萬平方米的商業(yè)巨艦，浙北第一高樓，52層10萬平方米的超5星級豪華酒店和酒店式公寓；◆60萬平方米的高品質(zhì)、純高層現(xiàn)代住宅小區(qū)；◆與自然水系相連的大型人工湖、大面積生態(tài)林、主題公園、齊全的VIP會所等；◆各種經(jīng)典房型，超高性價比。

"維多利亞·棕櫚園”是什么？3.周邊配套：◆因片區(qū)開發(fā)尚屬初期，市政建設(shè)還不完善，離市中心尚有一段距離，欠便利；◆目前尚無公交線到達，周邊其他如醫(yī)院、銀行、小學(xué)等基礎(chǔ)設(shè)施也比較欠缺。

"維多利亞·棕櫚園”是什么？——小環(huán)境小結(jié)：◆"維多利亞·棕櫚園”是一個具有現(xiàn)代領(lǐng)袖風(fēng)范的地標式樓盤，產(chǎn)品規(guī)劃比較超前，同時又不失人性、休閑，提倡"一站式生活”理念；◆外部環(huán)境和設(shè)施目前尚不盡人意。"維多利亞·棕櫚園”一個倡導(dǎo)"集約式生活”的尊崇家園"維多利亞·棕櫚園”是什么？一個倡導(dǎo)"集約式生活”的尊崇家園品質(zhì)、休閑與風(fēng)格并重的生活特區(qū)www.cnshu.cn

中國最大的資料庫下載"維多利亞·棕櫚園”什么樣？——SWOT分析：優(yōu)勢：大社區(qū)、高品質(zhì)、高性價比，同時小區(qū)配套齊全，區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境和整體規(guī)劃無出其右;劣勢：片區(qū)形象不佳，位置較偏，周邊市政配套較差，目前區(qū)域客戶認同感不強;機會：南湖區(qū)的未來潛力及產(chǎn)品的高性價比;威脅：來自周邊眾多樓盤的直接競爭。

"維多利亞·棕櫚園”什么樣？機會劣勢優(yōu)勢威脅“維多利亞·棕櫚園”市場競爭位置"維多利亞·棕櫚園”怎么做？——競爭策略:通過重新強勢包裝,使樓盤的客觀質(zhì)素轉(zhuǎn)化為消費者主觀印象的偏好地段，地段，地段;強調(diào)區(qū)域未來的潛力、產(chǎn)品的品質(zhì)和高性價比適時整合提升產(chǎn)品形象和區(qū)域優(yōu)勢密切留意競爭樓盤的行銷策略,及時出臺對策并搶占先機強化優(yōu)勢略化劣勢監(jiān)測威脅把握機會www.cnshu.cn

中國最大的資料庫下載二、目標人群界定"維多利亞·棕櫚園”對誰說？"維多利亞·棕櫚園”對誰說？——誰會是"維多利亞·棕櫚園”的垂青者

嘉興客戶政府公務(wù)員外地客戶效益較好企業(yè)從業(yè)人員區(qū)域內(nèi)的二次置業(yè)者郊區(qū)縣收入較高者市區(qū)客戶中產(chǎn)人群郊區(qū)縣客戶外地在嘉企業(yè)主新移民"維多利亞·棕櫚園”對誰說？.本圖表為06年以前我們住宅項目的成交數(shù)據(jù)www.cnshu.cn

中國最大的資料庫下載"維多利亞·棕櫚園”對誰說？.統(tǒng)計幢號戶型未售套數(shù)比例已售套數(shù)比例

158266.88%164.23%5號116－127256.61%174.50%

147287.41%143.70%

158236.08%195.03%6號116－127153.97%277.14%

147215.56%215.56%

160184.76%246.35%7號113－123112.91%318.20%

149215.56%215.56%戶型未售套數(shù)比例已售套數(shù)比例147-15813736.24%11530.42%116－1275113.49%7519.84%.維多利亞.棕櫚園前期銷售情況分析——從馬斯洛需求層次模式看"維多利亞·棕櫚園”目標人群有什么需求動機?生存需求安全需求歸屬需求自尊需求自我實現(xiàn)好房子、好生活!物業(yè)管理到位、私秘性好!真正有家的感覺!是有身份感的居所!找到生活的價值!www.cnshu.cn

中國最大的資料庫下載目標人群的需求動機?二次置業(yè)人群一次置業(yè)人群異地置業(yè)人群歸屬需求自尊/自我價值體現(xiàn)歸屬需求與投資需要目標人群核心需求動機——目標人群的共性：◆人員構(gòu)成：公務(wù)員、效益較好企業(yè)從業(yè)人員、收入較高私營企業(yè)主;◆收入：個人月收入2000元以上，家庭月收入5000元左右;◆人生態(tài)度：有責(zé)任感，穩(wěn)健、勤奮，對生活有較高要求;◆購買心理：理性消費，注重實際，均屬經(jīng)濟合理購買者;◆

要求：對自己社會地位有一定優(yōu)越感，對生活環(huán)境有自己的標準。

目標人群是什么樣的人?——目標人群的個性:目標人群是什么樣的人?1.嘉興市區(qū)本地人群：◆大部分受過一定教育，收入較高且穩(wěn)定，或為政府公務(wù)員，或在企事業(yè)單位從業(yè)（在企業(yè)工作的其所在企業(yè)效益較好）；◆主要客戶群體年齡在26—45歲之間，有自己穩(wěn)定可靠的經(jīng)濟來源；◆對事物有一定的判斷力，對前景充滿信心。

——有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)、對前途充滿信心的中青年人——目標人群的個性:目標人群是什么樣的人?——小有成績和地位的中青年人2.郊區(qū)縣置業(yè)者：◆崇尚都市生活，教育程度一般，收入較高且穩(wěn)定，私營企業(yè)主或在企事業(yè)單位擔(dān)任管理職務(wù)；◆年齡35—45歲之間，家庭生命周期處于建立期或進入成熟期，認為應(yīng)比以前過得更好一點，為下一代前程著想；◆

人生經(jīng)閱歷較豐富，事業(yè)已經(jīng)小有成就。

——目標人群的個性:目標人群是什么樣的人?——有經(jīng)濟基礎(chǔ)的中產(chǎn)階層3.外地置業(yè)者：◆主要為中產(chǎn)階層，教育程度一般，收入較高，投資或比較欣賞嘉興的居住環(huán)境；◆

年齡35—45歲之間，投資欲望強，分布地區(qū)主要為上海、杭州、溫州等；◆人生經(jīng)歷很豐富，已取得一定成績，對前景有信心。

——目標人群的個性:目標人群是什么樣的人?——故土情結(jié)深厚的在外嘉興人4.早年在外工作的嘉興籍人士：◆有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，落葉歸根的意識較強；◆年齡40—60歲之間，有穩(wěn)定的家庭生活；◆置業(yè)目的——居住。

www.cnshu.cn

中國最大的資料庫下載——目標人群再界定:目標人群是什么樣的人?——所以，我們主張，"傷其十指，不如斷其一指”界定原則：四種目標人群，將一定程度地分散“維多利亞?棕櫚園”的核心銷售主張（USP)——目標人群再界定:目標人群是什么樣的人?本地置業(yè)者外地置業(yè)者郊區(qū)縣置業(yè)者“維多利亞·棕櫚園”——預(yù)期的客戶比例:目標人群是什么樣的人?◆嘉興置業(yè)者:◆郊區(qū)縣群體:◆外地投資者:32%13%55%48%19%33%06年以前的數(shù)據(jù)預(yù)計06年數(shù)據(jù)目標人群是什么樣的人?根據(jù)我們對前期客戶的統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)我們產(chǎn)品客戶的主力順序依次是:外地客戶本地客戶

周邊郊區(qū)縣客戶……目標人群是什么樣的人?——理由：◆項目的戶型和面積主要針對對生活有一定標準的中產(chǎn)階層、經(jīng)濟條件較為良好者，但并非豪宅定位;◆同時根據(jù)外地客戶對嘉興市樓市的心理期望值和總價低的原則，房型不宜太大，但地段、品質(zhì)一定不能差;◆價格定位有一定的市場競爭力，有較為齊全的配套和品質(zhì)感;◆我們產(chǎn)品的嘉興本地客戶因為在當?shù)貙儆谥械绕想A層，對產(chǎn)品的品質(zhì)、價位、房型大小及合理與否均較為看重。

目標人群是什么樣的人?——結(jié)論:◆本地人群、外地投資客為主，其他為輔;◆收入相對較高、有一定優(yōu)越感的目標人群，并希望擁有集約、便捷的生活環(huán)境。

目標人群是什么樣的人?——目標人群的購買態(tài)度:對生活品質(zhì)的追求對新型集約型生活的渴求對未來增值潛力的獲取三、廣告推廣定位"維多利亞·棕櫚園”說什么？"維多利亞·棕櫚園”說什么？首先，我們認為：維多利亞·棕櫚園需要一次概念上的新生！從這次開始，重新塑造我們項目的總體形象，徹底擺脫過去遺留的負面影響，賦予其理念與形式上的新生，使其：

成為嘉興市地產(chǎn)界一座地標性的豐碑;為盈兆地產(chǎn)、國際中港城品牌形象的豐滿竭盡所能。

我們不僅說房子,更闡述一種生活境界傳承現(xiàn)在與未來、現(xiàn)代與自然的生活哲學(xué)"維多利亞·棕櫚園”說什么？

所有有責(zé)任心、有經(jīng)營理念的發(fā)展商都在思考一個問題：

如何才能建造既有時代感，又能經(jīng)得起時間考驗的建筑?

所以，www.cnshu.cn

中國最大的資料庫下載"維多利亞·棕櫚園”說什么？關(guān)鍵詞一脈相承,品鑒未來隨意時光,生活由你"維多利亞·棕櫚園”的市場印象？好一座從容氣質(zhì)的未來生活殿堂未來集約式生活現(xiàn)代都市家園"維多利亞·棕櫚園”品牌個性？如果把"維多利亞·棕櫚園”作一個比喻，它是：氣派/從容/集約品位/自信/現(xiàn)代?"維多利亞·棕櫚園”說的定位語！"維多利亞·棕櫚園”——提前走進"集約式”生活殿堂"維多利亞·棕櫚園”說的定位語！——理由：◆秉承了本案的設(shè)計規(guī)劃理念與領(lǐng)袖風(fēng)范;◆與競爭個案比較，我們的最大優(yōu)勢就是對手的最大劣勢;◆本類產(chǎn)品在嘉興的稀有性和規(guī)劃理念的前瞻性;"維多利亞·棕櫚園”說的定位語！廣告語梳理提前感受未來—集約式生活殿堂一脈相承，創(chuàng)造生活HT點讓別人仰視，也是一種享受今天是焦點，明天是核心品質(zhì)的涵義是:尊崇而不真貴"維多利亞·棕櫚園”的賣點！主要賣點梳理提前預(yù)約集約式生活純高層現(xiàn)代大社區(qū)生活輕松品鑒領(lǐng)袖風(fēng)范今天萬眾焦點,明天都市核心一樣的閑適,不一樣的享受天然湖景生活www.cnshu.cn

中國最大的資料庫下載四、廣告溝通方式"維多利亞·棕櫚園”說的技巧？"維多利亞·棕櫚園”說的技巧！溝通語言必須是——有智慧和賦予鮮活生命力的

一句話：就是有觀點!關(guān)于居所與生活的觀點：對于一個經(jīng)濟不太發(fā)達的中小城市而言：現(xiàn)代都市感、生活的品質(zhì)感、生活的便捷感和個人生活的優(yōu)越感永遠是最重要的，同時相對于這個時代，閑適的都市生活方式也永遠是稀有資源;挑選房子，我們不妨以自己心中的渴望為依據(jù)，有誰會拒絕自己夢想中的生活？對于投資者而言，房子不僅僅是房子，更是一個期盼中的績優(yōu)股+成長股，因此，地段，永遠是第一。"維多利亞·棕櫚園”說的技巧！關(guān)于居所與生活的觀點：傳統(tǒng)意義的建筑僅為遮風(fēng)避雨提供方便，今天，當我們把居所與生活態(tài)度結(jié)盟，居所便煥發(fā)出新的生命;環(huán)境設(shè)計并非簡單地種花植樹，而是對空間一種重新優(yōu)化，對人們生活觀的傳達和延續(xù);就居住本身而言，沒有什么比享受生活真諦更為重要的了;當我們發(fā)現(xiàn)因為選擇了居所我們的生活才變得更加便捷，生活才更有品質(zhì)感，人生也更有成就感，也許這才是我們在生活中最大的收獲。

"維多利亞·棕櫚園”說的技巧！關(guān)于居所與生活的觀點:同樣，因為居所，您的投資更富有成效，您的未來更加陽光

買房子，就是選擇一種生活方式

買房子，就是為構(gòu)建未來而作出的抉擇"維多利亞·棕櫚園”說的技巧！以上觀點均可用于不同推廣段的廣告主題,供參考"維多利亞·棕櫚園”我們要做的事！有時候,好的面子就是成功的開始大做"面子”工程前面所有的劣勢、特點已經(jīng)非常明確，現(xiàn)在，在相對短的時間里，我們可以、能做些什么事以爭取更大程度上的主動呢？我們認為：www.cnshu.cn

中國最大的資料庫下載"維多利亞·棕櫚園”我們要做的事！對于我們，面子應(yīng)該包括:

新的推廣案名

新的包裝策略與銷售策略

售樓處及相關(guān)包裝

工地圍墻、戶外平面廣告

樣板房"維多利亞·棕櫚園”我們要做的事！理由:◆鑒于我們項目前期產(chǎn)品定位模糊不清，廣告推廣混亂，造成在當?shù)乜山邮芏炔桓?，完全有必要大做面子工程，重新定位包裝，以期重塑產(chǎn)品形象，提升產(chǎn)品價值，增強客戶信心。

"維多利亞·棕櫚園”我們要做的事！