永州建委住宅管理辦法一、總則（一）目的與宗旨本管理辦法旨在加強(qiáng)永州建委住宅的規(guī)范化管理，保障住宅的安全、舒適與合理使用，維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)住宅管理工作的科學(xué)化、制度化、規(guī)范化。（二）適用范圍本辦法適用于永州建委管轄范圍內(nèi)的所有住宅及其附屬設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地等。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家和地方有關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的服務(wù)。3.公平公正原則：在管理過(guò)程中，對(duì)所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平對(duì)待各項(xiàng)事務(wù)。4.共同責(zé)任原則：明確業(yè)主、使用人、管理單位等各方在住宅管理中的責(zé)任，共同維護(hù)良好的居住環(huán)境。二、管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)（一）管理機(jī)構(gòu)設(shè)置成立永州建委住宅管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“管委會(huì)”），作為住宅管理的決策機(jī)構(gòu)。管委會(huì)成員由業(yè)主代表、使用人代表、永州建委相關(guān)部門負(fù)責(zé)人等組成。同時(shí)，設(shè)立永州建委住宅管理辦公室（以下簡(jiǎn)稱“管理辦公室”），作為管委會(huì)的日常辦事機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)住宅管理的具體工作。管理辦公室配備專業(yè)的管理人員，包括物業(yè)管理人員、工程技術(shù)人員、安全保衛(wèi)人員等。（二）管委會(huì)職責(zé)1.制定和修改住宅管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等規(guī)章制度。2.選舉和更換管委會(huì)成員，監(jiān)督管委會(huì)工作。3.審議決定住宅管理的重大事項(xiàng)，如維修資金使用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等。4.聽取業(yè)主和使用人的意見和建議，協(xié)調(diào)解決住宅管理中的矛盾和問(wèn)題。5.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估。（三）管理辦公室職責(zé)1.執(zhí)行管委會(huì)的決議和決定，負(fù)責(zé)住宅管理的日常工作。2.制定和實(shí)施住宅管理工作計(jì)劃，組織開展各項(xiàng)管理活動(dòng)。3.負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、監(jiān)督和考核工作。4.管理住宅專項(xiàng)維修資金，按照規(guī)定使用維修資金進(jìn)行住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造。5.協(xié)調(diào)處理業(yè)主和使用人的投訴和糾紛，維護(hù)住宅管理秩序。6.定期向管委會(huì)報(bào)告住宅管理工作情況，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。（四）業(yè)主和使用人權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利依法享有住宅的所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)。監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，提出建議和意見。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供服務(wù)。對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)遵守國(guó)家和地方有關(guān)法律法規(guī)、住宅管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、住宅專項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用。配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作，不得妨礙和阻撓物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常開展服務(wù)活動(dòng)。愛護(hù)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變其用途或損壞。按照規(guī)定使用住宅，不得從事違法違規(guī)活動(dòng)。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。三、住宅使用與維護(hù)（一）住宅使用規(guī)定1.業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)按照住宅設(shè)計(jì)用途使用住宅，不得擅自改變住宅的結(jié)構(gòu)、外貌和用途。確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。2.禁止在住宅內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，影響其他業(yè)主的正常生活。如因特殊情況確需從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)定，并經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)。3.業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)保持住宅的整潔衛(wèi)生，不得隨意丟棄垃圾，不得在住宅公共區(qū)域堆放雜物。4.不得在住宅內(nèi)飼養(yǎng)家禽、家畜，不得違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物，影響環(huán)境衛(wèi)生和他人生活。5.不得在住宅外墻面、屋頂、陽(yáng)臺(tái)等部位搭建建筑物、構(gòu)筑物或懸掛物品，影響住宅整體美觀和安全。（二）住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)1.管理辦公室負(fù)責(zé)制定住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的年度維護(hù)計(jì)劃，并組織實(shí)施。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、保養(yǎng)和維修，確保其正常運(yùn)行。3.住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造費(fèi)用，按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。4.業(yè)主和使用人發(fā)現(xiàn)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或損壞的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知管理辦公室或物業(yè)服務(wù)企業(yè)。管理辦公室或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行檢查和維修。5.因維修、養(yǎng)護(hù)等需要臨時(shí)占用、挖掘住宅道路、場(chǎng)地等公共區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)提前通知業(yè)主和使用人，并采取相應(yīng)的防護(hù)措施。施工結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。四、物業(yè)服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.房屋建筑及其附屬設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。2.環(huán)境衛(wèi)生管理，包括公共區(qū)域的清掃、保潔，垃圾的收集、運(yùn)輸和處理等。3.綠化養(yǎng)護(hù)管理，包括小區(qū)內(nèi)花草樹木的修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等。4.安全保衛(wèi)管理，包括小區(qū)出入口的值班、巡邏，車輛停放管理，消防安全管理等。5.公共秩序維護(hù)，包括制止違法違規(guī)行為，調(diào)解業(yè)主之間的糾紛等。6.物業(yè)檔案資料管理，包括業(yè)主檔案、房屋檔案、維修檔案等。7.法律法規(guī)規(guī)定的其他物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。（二）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.房屋外觀保持整潔，無(wú)明顯損壞和脫落現(xiàn)象。2.公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生良好，無(wú)雜物堆積，垃圾日產(chǎn)日清。3.綠化養(yǎng)護(hù)到位，花草樹木生長(zhǎng)茂盛，無(wú)明顯病蟲害。4.安全保衛(wèi)措施落實(shí)，小區(qū)內(nèi)無(wú)治安案件發(fā)生，消防設(shè)施設(shè)備完好有效。5.公共秩序良好，無(wú)亂停亂放、亂搭亂建等現(xiàn)象。6.物業(yè)服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度熱情、周到，及時(shí)處理業(yè)主和使用人的投訴和建議。（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)繳納。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、市場(chǎng)行情等因素合理確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。4.業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意的，可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)或其他合法途徑與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決，也可以按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。五、住宅專項(xiàng)維修資金管理（一）維修資金的繳存1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，按時(shí)足額繳存住宅專項(xiàng)維修資金。2.住宅專項(xiàng)維修資金的繳存標(biāo)準(zhǔn)按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定執(zhí)行，一般為購(gòu)房款的一定比例。3.新建商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。4.已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。（二）維修資金的使用1.住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造，不得挪作他用。2.使用住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照以下程序辦理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主提出使用建議。管理辦公室組織相關(guān)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，核實(shí)情況。管理辦公室制定維修和更新改造方案，并征求業(yè)主意見。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)維修和更新改造方案。管理辦公室按照規(guī)定程序申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金。管理辦公室組織實(shí)施維修和更新改造工程，并對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。工程竣工后，管理辦公室組織相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收，并辦理結(jié)算手續(xù)。3.住宅專項(xiàng)維修資金的使用情況應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。（三）維修資金的管理與監(jiān)督1.住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入專戶管理，?？顚Ｓ谩?.管理辦公室應(yīng)當(dāng)建立健全住宅專項(xiàng)維修資金管理制度，加強(qiáng)對(duì)維修資金的管理和監(jiān)督。3.財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督檢查，確保維修資金的安全使用。4.審計(jì)部門應(yīng)當(dāng)定期對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。六、應(yīng)急管理（一）應(yīng)急預(yù)案制定1.管理辦公室應(yīng)當(dāng)制定住宅應(yīng)急管理預(yù)案，包括火災(zāi)、地震、洪水等自然災(zāi)害和突發(fā)事件的應(yīng)急處置措施。2.應(yīng)急預(yù)案應(yīng)當(dāng)明確應(yīng)急組織機(jī)構(gòu)、職責(zé)分工、應(yīng)急響應(yīng)程序、應(yīng)急救援措施等內(nèi)容。3.應(yīng)急預(yù)案應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行演練和修訂，確保其科學(xué)性、實(shí)用性和可操作性。（二）應(yīng)急處置措施1.發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，管理辦公室應(yīng)當(dāng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，組織相關(guān)人員進(jìn)行應(yīng)急處置。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)急預(yù)案的要求，迅速組織人員疏散、搶險(xiǎn)救援、現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)等工作。3.業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)積極配合應(yīng)急處置工作，服從管理辦公室的指揮和安排。4.應(yīng)急處置工作結(jié)束后，管理辦公室應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織對(duì)受損情況進(jìn)行評(píng)估和修復(fù)，盡快恢復(fù)正常生活秩序。七、監(jiān)督檢查與考核（一）監(jiān)督檢查機(jī)制1.管委會(huì)定期對(duì)管理辦公室和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，聽取業(yè)主和使用人的意見和建議。2.管理辦公室定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查和考核，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)督促整改。3.相關(guān)部門按照職責(zé)分工，對(duì)住宅管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為及時(shí)依法處理。（二）考核評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)1.制定詳細(xì)的物業(yè)