泰安物業(yè)選聘管理辦法一、總則（一）目的為了規(guī)范泰安物業(yè)選聘行為，保障業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益，維護物業(yè)管理市場秩序，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標準，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于泰安市行政區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)項目的選聘活動，包括新建住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)以及已交付使用但未成立業(yè)主大會的住宅物業(yè)。（三）基本原則1.公開、公平、公正原則：選聘過程應(yīng)向社會公開，接受業(yè)主、物業(yè)使用人和社會各界的監(jiān)督，確保所有符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)都有平等參與競爭的機會，評選結(jié)果公正合理。2.業(yè)主自治原則：充分尊重業(yè)主的意愿，保障業(yè)主在物業(yè)選聘中的主體地位，發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用，實現(xiàn)業(yè)主對物業(yè)管理的自我決策、自我管理、自我監(jiān)督。3.依法依規(guī)原則：嚴格遵守國家和地方有關(guān)法律法規(guī)、政策規(guī)定，確保選聘活動合法合規(guī)進行，維護各方的合法權(quán)益。（四）職責分工1.市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門：負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)選聘活動的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的選聘行為，依法查處選聘活動中的違法行為。2.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府：負責組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會的成立和換屆選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒?，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的矛盾糾紛，對物業(yè)選聘活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督。3.社區(qū)居民委員會：協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展業(yè)主大會的籌備、召開等工作，指導(dǎo)業(yè)主委員會的日常運作，參與物業(yè)選聘相關(guān)工作，維護業(yè)主的合法權(quán)益。4.業(yè)主大會：代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，決定選聘、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等重大事項。5.業(yè)主委員會：執(zhí)行業(yè)主大會的決定，具體負責物業(yè)選聘的組織實施工作，與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。二、前期物業(yè)管理選聘（一）建設(shè)單位的責任1.在物業(yè)項目交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務(wù)。2.建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)時，將前期物業(yè)服務(wù)合同中的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等事項，在商品房買賣合同中予以明確，并向物業(yè)買受人明示。3.建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房、共用設(shè)施設(shè)備等相關(guān)資料，并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)承接查驗工作。（二）招投標程序1.招標公告發(fā)布：建設(shè)單位應(yīng)當在泰安市物業(yè)管理行政主管部門指定的媒體上發(fā)布招標公告，公告內(nèi)容應(yīng)當包括物業(yè)項目基本情況、招標人基本情況、招標項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間以及獲取招標文件的辦法等事項。2.報名及資格預(yù)審：有意參加投標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在規(guī)定時間內(nèi)報名，并提交相關(guān)資格證明文件。建設(shè)單位應(yīng)當對報名企業(yè)進行資格預(yù)審，確定符合條件的投標企業(yè)名單。3.招標文件編制：建設(shè)單位應(yīng)當根據(jù)物業(yè)項目特點和實際需求，編制招標文件。招標文件應(yīng)當包括招標項目的基本情況、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標準、服務(wù)期限、投標報價要求、評標標準和方法以及其他需要說明的事項等內(nèi)容。4.投標文件遞交：投標企業(yè)應(yīng)當按照招標文件要求編制投標文件，并在規(guī)定時間內(nèi)遞交至指定地點。投標文件應(yīng)當包括投標函、投標報價表、物業(yè)服務(wù)方案、企業(yè)資質(zhì)證書、業(yè)績證明材料等內(nèi)容。5.開標、評標和定標：建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定的時間和地點組織開標、評標和定標。開標應(yīng)當公開進行，當場宣布投標企業(yè)的名稱、投標報價、物業(yè)服務(wù)方案等主要內(nèi)容。評標應(yīng)當按照招標文件規(guī)定的評標標準和方法進行，評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員人數(shù)為五人以上單數(shù)，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的三分之二。定標應(yīng)當根據(jù)評標結(jié)果，確定中標企業(yè)，并向中標企業(yè)發(fā)出中標通知書。6.簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同：中標企業(yè)應(yīng)當在接到中標通知書之日起三十日內(nèi)，與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當包括合同雙方的基本情況、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標準、服務(wù)期限、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同的變更和終止、違約責任等內(nèi)容。（三）協(xié)議選聘1.符合下列條件之一的，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：投標人少于三個；住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當將擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準等事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示，公示期不得少于十五日。公示期滿無異議或者異議不成立的，建設(shè)單位應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并報物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門備案。三、業(yè)主大會成立后物業(yè)管理選聘（一）業(yè)主大會籌備1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者已交付的房屋套數(shù)超過總套數(shù)百分之五十時，業(yè)主應(yīng)當在物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。2.業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和社區(qū)居民委員會代表組成。業(yè)主代表人數(shù)不得少于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。3.業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自成立之日起三十日內(nèi)，組織業(yè)主制定業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示，公示期不得少于十五日。（二）業(yè)主大會召開1.業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自公示業(yè)主委員會委員候選人名單之日起十五日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。2.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。3.業(yè)主大會決定選聘、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等重大事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘1.業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.業(yè)主大會可以授權(quán)業(yè)主委員會具體負責物業(yè)選聘的組織實施工作。業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會的決定，制定選聘方案，明確選聘方式、程序、標準等事項，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示，公示期不得少于十五日。3.選聘方案公示期滿無異議或者異議不成立的，業(yè)主委員會應(yīng)當按照規(guī)定的程序組織實施選聘活動，包括發(fā)布招標公告、報名及資格預(yù)審、招標文件編制、投標文件遞交、開標、評標和定標等環(huán)節(jié)。4.業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當包括合同雙方的基本情況、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標準、服務(wù)期限、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同的變更和終止、違約責任等內(nèi)容。5.物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主委員會應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門備案。（四）協(xié)議選聘1.符合下列條件之一的，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：投標人少于三個；住宅規(guī)模較小的，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當將擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準等事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示，公示期不得少于十五日。公示期滿無異議或者異議不成立的，業(yè)主委員會應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并報物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門備案。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘程序（一）制定選聘方案1.建設(shè)單位或業(yè)主委員會應(yīng)當根據(jù)物業(yè)項目實際情況，制定選聘方案。選聘方案應(yīng)當包括物業(yè)項目基本情況、選聘方式、程序、標準、服務(wù)內(nèi)容及標準、服務(wù)期限、服務(wù)費用、評標標準和方法等內(nèi)容。2.選聘方案應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會審議通過（前期物業(yè)管理選聘由建設(shè)單位制定并實施）。（二）發(fā)布選聘信息1.通過泰安市物業(yè)管理行政主管部門指定的媒體、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置等渠道發(fā)布選聘信息，包括招標公告或選聘通知等。2.招標公告應(yīng)當包括招標人基本情況、招標項目基本情況、招標項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間以及獲取招標文件的辦法等事項。選聘通知應(yīng)當包括選聘原因、選聘方式、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資格要求、報名時間和地點、提交資料要求等事項。（三）報名及資格審查1.有意參加選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在規(guī)定時間內(nèi)報名，并按照要求提交相關(guān)資格證明文件、業(yè)績證明材料、物業(yè)服務(wù)方案等資料。2.建設(shè)單位或業(yè)主委員會應(yīng)當對報名企業(yè)進行資格審查，確定符合條件的投標企業(yè)名單。資格審查內(nèi)容包括企業(yè)資質(zhì)等級、業(yè)績情況、信譽狀況、人員配備等方面。（四）招標文件或選聘文件編制1.建設(shè)單位或業(yè)主委員會應(yīng)當根據(jù)物業(yè)項目特點和實際需求，編制招標文件或選聘文件。2.招標文件應(yīng)當包括招標項目的基本情況、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標準、服務(wù)期限、投標報價要求、評標標準和方法以及其他需要說明的事項等內(nèi)容。選聘文件應(yīng)當包括選聘原因、選聘方式、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資格要求、服務(wù)內(nèi)容及標準、服務(wù)期限、服務(wù)費用、合同主要條款等內(nèi)容。（五）投標文件遞交1.投標企業(yè)應(yīng)當按照招標文件或選聘文件要求編制投標文件，并在規(guī)定時間內(nèi)遞交至指定地點。2.投標文件應(yīng)當包括投標函、投標報價表、物業(yè)服務(wù)方案、企業(yè)資質(zhì)證書、業(yè)績證明材料等內(nèi)容。（六）開標、評標和定標1.建設(shè)單位或業(yè)主委員會應(yīng)當按照規(guī)定的時間和地點組織開標、評標和定標。2.開標應(yīng)當公開進行，當場宣布投標企業(yè)的名稱、投標報價、物業(yè)服務(wù)方案等主要內(nèi)容。3.評標應(yīng)當按照招標文件或選聘文件規(guī)定的評標標準和方法進行，評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員人數(shù)為五人以上單數(shù)，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的三分之二。4.定標應(yīng)當根據(jù)評標結(jié)果，確定中標企業(yè)，并向中標企業(yè)發(fā)出中標通知書。（七）簽訂物業(yè)服務(wù)合同1.中標企業(yè)應(yīng)當在接到中標通知書之日起三十日內(nèi)，與建設(shè)單位或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當包括合同雙方的基本情況、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標準、服務(wù)期限、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同的變更和終止、違約責任等內(nèi)容。五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘標準（一）企業(yè)資質(zhì)1.具有獨立法人資格，持有有效的營業(yè)執(zhí)照。2.具備相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級證書，且資質(zhì)等級符合物業(yè)項目要求。（二）業(yè)績情況1.近三年內(nèi)承擔過類似規(guī)模和類型物業(yè)項目的管理服務(wù)，且服務(wù)質(zhì)量良好，無重大投訴和不良記錄。2.提供業(yè)績證明材料，包括物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主滿意度調(diào)查結(jié)果等。（三）人員配備1.配備與物業(yè)項目規(guī)模相適應(yīng)的專業(yè)管理人員，包括項目經(jīng)理、客服人員、維修人員、安保人員、保潔人員等。2.管理人員具備相應(yīng)的專業(yè)知識和技能，持有相關(guān)職業(yè)資格證書。（四）服務(wù)方案1.物業(yè)服務(wù)方案科學(xué)合理，符合物業(yè)項目實際情況和業(yè)主需求。2.服務(wù)內(nèi)容明確，服務(wù)標準具體，包括房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生維護、綠化養(yǎng)護、安全防范等方面。（五）信譽狀況1.企業(yè)信譽良好，無拖欠員工工資、稅費等違法違規(guī)行為。2.提供企業(yè)信用報告或相關(guān)證明材料。（六）應(yīng)急處理能力1.具備完善的應(yīng)急預(yù)案，能夠有效應(yīng)對各類突發(fā)事件，如火災(zāi)、地震、水浸等。2.定期組織應(yīng)急演練，提高應(yīng)急處理能力。六、物業(yè)服務(wù)費用（一）費用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費用由以下部分構(gòu)成：1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6.辦公費用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。（二）收費標準1.物業(yè)服務(wù)費用收費標準應(yīng)當根據(jù)物業(yè)項目的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、成本支出等因素合理確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。2.實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，由價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標準等因素，制定相應(yīng)的基準價及其浮動幅度，并向社會公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準價及其浮動幅度內(nèi)協(xié)商確定。3.實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、市場行情等因素協(xié)商確定。（三）費用調(diào)整1.物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務(wù)費用標準。確因服務(wù)成本上升等原因需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在調(diào)整前不少于三十日，將調(diào)整理由、調(diào)整幅度等情況書面告知業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。2.業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)費用的調(diào)整由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定調(diào)整物業(yè)服務(wù)費用的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（四）費用支付1.業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時間和方式支付物業(yè)服務(wù)費用。2.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人支付物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶支付責任。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，預(yù)收物業(yè)服務(wù)費用，但預(yù)收期限不得超過一年。七、監(jiān)督管理（一）行政主管部門監(jiān)督1.市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)選聘活動的監(jiān)督管理，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘情況進行檢查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正違法違規(guī)行為。2.物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主投訴處理等情況，對信用良好的企業(yè)給予表彰和獎勵，對信用不良的企業(yè)進行警示和懲戒。（二）業(yè)主監(jiān)督1.業(yè)主有權(quán)對物業(yè)選聘活動進行監(jiān)督，對選聘過程中的違法違規(guī)行為有權(quán)向相關(guān)部門投訴、舉報。2.業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行檢查和評估，聽取業(yè)主的意見和建議，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題。（三）社會監(jiān)督1.鼓勵新聞媒體和社會公眾對物業(yè)選聘活動進行監(jiān)督，對違法違規(guī)行為進行曝光。2.物業(yè)管理行業(yè)