工程開展部2021-11-4二、工程根本情況四、市場分析及工程定位五、工程初步設(shè)計方案目錄一、城市概況七、本錢利潤測算三、周邊土地成交情況六、工程開發(fā)周期八、工程財務(wù)分析九、開發(fā)建議1、城市簡介一、城市概況天津是北方最早對外開放的沿海城市之一，是中國近代工業(yè)的發(fā)源地，中國北方經(jīng)濟中心、環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟中心。天津市域面積11917.3平方公里，海岸線長153公里。天津市地處華北平原東北部，東臨渤海，北與首都北京毗鄰，距北京120公里。天津是華北地區(qū)最重要的交通樞紐，在航運、鐵路、公路方面四通興旺。

天津市2021年底人口總量到達1413萬。天津現(xiàn)轄13個區(qū)、3個縣。包括濱海新區(qū)、和平區(qū)、河北區(qū)、河東區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、紅橋區(qū)、東麗區(qū)、西青區(qū)、津南區(qū)、北辰區(qū)、武清區(qū)、寶坻區(qū)、薊縣、靜?？h、寧河縣。

一、城市概況紅橋區(qū)是天津的發(fā)祥地，位于天津城區(qū)西北部，是天津市六個中心市區(qū)之一。紅橋區(qū)地理位置獨特，北運河、子牙河、南運河流經(jīng)區(qū)內(nèi)在三岔河口匯入海河，形成“三河五岸〞的地理態(tài)勢。紅橋區(qū)總面積21.3平方公里，人口58萬人。紅橋區(qū)轄10個街道：西于莊街道、雙環(huán)村街道、咸陽北路街道、丁字沽街道、西沽街道、三條石街道、邵公莊街道、芥園街道、鈴鐺閣街道、大胡同街道。紅橋區(qū)交通興旺，道路縱橫，中環(huán)線貫穿南北，成為天津市赴北京、河北、東三省重要通道之一，天津西站將成為集高速鐵路、客運專線、普速鐵路、長途、軌道交通、公共交通為一體的中心城區(qū)最大的客運交通樞紐，也是連接津浦線和京山線的交通要道。2、紅橋區(qū)簡介2021年-2021年天津市常住人口情況截止到2021年底天津市常住人口1413.15萬人，比上年末增加58.57萬人；全市戶籍人口993.20萬人，外來人口392.79萬人，增加47.95萬人，外來人口仍在保持較快增長。紅橋區(qū)常住人口約58萬人。

2021-2021年天津人均可支配收入和人均消費支出情況天津市人均可支配收入和消費支出呈逐年較快增加，2021年城市居民人均可支配收入29626元，增長10.1%；人均消費支出20024元，增長8.1%，農(nóng)民人均可支配收入13571元，增長14.1%。3、城市人口及收入情況一、城市概況2021年中國主要城市GDP排名2021年-2021年天津生產(chǎn)總值匯總

支柱產(chǎn)業(yè)天津市支柱產(chǎn)業(yè)主要為航空航天、石油化工、裝備制造、電子信息、生物醫(yī)藥、新能源新材料、輕紡、國防科技八大優(yōu)勢支柱產(chǎn)業(yè)。天津市近幾年經(jīng)濟增長迅速。通過以上數(shù)據(jù)可以看出：從2007年開始，天津生產(chǎn)總值逐年增長幅度較大，平均每年增幅在1000億元以上。2021年到達12885億元，比2021年翻一倍。4、城市經(jīng)濟一、城市概況天津市規(guī)劃的城市性質(zhì)為：是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟中心，要逐步建設(shè)成為國際港口城市、北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市。到2021年天津常住人口控制在1350萬人，城鎮(zhèn)人口1210萬人，城鎮(zhèn)化水平到達90%。

5、城市規(guī)劃一、城市概況紅橋區(qū)

紅橋區(qū)規(guī)劃的功能定位是“西站地區(qū)綜合性城市副中心、重要的交通樞紐、現(xiàn)代商務(wù)商貿(mào)都市型產(chǎn)業(yè)基地、和諧宜居的文化生態(tài)城區(qū)〞。

從布局上紅橋區(qū)規(guī)劃確定為“一極兩區(qū)三廊〞?！耙粯O〞是西站地區(qū)綜合性城市副中心增長極，要建設(shè)成為輻射京津冀和環(huán)渤海地區(qū)，集商務(wù)金融、高檔商業(yè)效勞和文化休閑居住于一體，集中展現(xiàn)現(xiàn)代化都市形象的綜合性城市副中心?！皟蓞^(qū)〞是三岔河口商貿(mào)經(jīng)濟區(qū)和榮耀道都市型產(chǎn)業(yè)園區(qū)兩個產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。三岔河口商貿(mào)經(jīng)濟區(qū)要建設(shè)成為具有復(fù)合型商貿(mào)流通商圈、現(xiàn)代化物流集散中心、體驗式展示交流中心等多項功能的商貿(mào)聚集區(qū)。榮耀道都市型產(chǎn)業(yè)園區(qū)要建設(shè)成為集高科技產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性效勞業(yè)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地、研發(fā)結(jié)算各種總部于一體的都市型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)?！叭权暿侵副边\河、子牙河、南運河三條生態(tài)經(jīng)濟走廊。5、城市規(guī)劃紅橋區(qū)二、工程根本情況1、工程位置及四至：紅咸里工程位于天津市紅橋區(qū)西北部，咸陽北路與榮耀道交口西北側(cè)。地塊地鐵1號線紅橋區(qū)政府天津西站地塊二、工程根本情況1、工程位置及四至：地塊北至丁字沽三號路南側(cè)住宅小區(qū)，南至榮耀道，東至咸陽北路，西至本溪路。東側(cè)咸陽北路北側(cè)居住區(qū)地塊西側(cè)本溪路南側(cè)榮耀道二、工程根本情況2、工程現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀

地塊現(xiàn)狀平整，地上建筑已經(jīng)拆遷完畢。二、工程根本情況3、周邊現(xiàn)狀地塊周邊多為老舊多層住宅小區(qū)，大型商場、寫字樓等商業(yè)工程較少。住宅小區(qū)地鐵1號線住宅小區(qū)住宅小區(qū)寶能創(chuàng)業(yè)中心沿街底商二、工程根本情況地鐵1號線丁字沽三號路咸陽北路公交站本溪路榮耀道4、交通狀況地塊周邊路網(wǎng)完善，交通方便。地塊緊鄰咸陽路、榮耀道兩條主干道，地塊北側(cè)有地鐵1號線本溪路站。地鐵站地塊二、工程根本情況5、市政配套

經(jīng)到市政相關(guān)部門落實，該地塊給水、排水、電、暖氣、天然氣、通訊等市政配套齊全，均在地塊附近。地塊地塊二、工程根本情況6、生活配套該地塊周邊各類生活配套比較完善，3公里范圍內(nèi)有實驗小學、幼兒園等學校，還有物美超市、體育場、酒店、社區(qū)醫(yī)院、各類飯店、各大銀行等生活配套。沿街飯店地鐵站雷鋒小學市政公園實驗小學星級酒店地鐵站地塊中國銀行社區(qū)醫(yī)院肯德基地鐵站酒店實驗小學社區(qū)醫(yī)院二、工程根本情況工程處于紅橋區(qū)老城區(qū)位置，周邊規(guī)劃多為住宅小區(qū)。地塊東側(cè)現(xiàn)狀為住宅用地，南側(cè)現(xiàn)狀為商業(yè)住宅用地，西側(cè)現(xiàn)狀為住宅用地，北側(cè)現(xiàn)狀為住宅用地。商服用地住宅用地住宅用地7、周邊規(guī)劃住宅用地住宅用地地塊面積：凈地172.65畝土地性質(zhì)：商業(yè)、住宅用地，商住比例為4:6容積率：2.5保障房要求：無8、規(guī)劃指標二、工程根本情況二、工程根本情況9、工程SWOT分析優(yōu)勢（Strength）本工程位于紅橋區(qū)中部，區(qū)位較好，緊鄰主干道和地鐵1號線，周邊交通便利。工程地塊上建筑物已拆遷完畢，面積適中，屬于短平快工程。工程周邊為舊居民區(qū)，多數(shù)居民有改善居住條件的愿望，存在一些改善型需求。天津西站周邊將建大型商圈，會帶動周邊開展，該區(qū)域房價未來的升值空間較大。劣勢(Weakness)時機(Opportunity)威脅(Threat)地塊為凹凸型不規(guī)那么形狀，不利于樓座規(guī)劃布置。商業(yè)比例較大，不利于快速銷售、快速回籠資金。該工程北側(cè)緊鄰老舊多層住宅小區(qū)，對本工程打造高品質(zhì)產(chǎn)品產(chǎn)生一定影響。工程周邊區(qū)域為老舊居住區(qū)，距離天津核心城區(qū)較遠，商業(yè)氣氛較差。三、周邊土地成交情況1、工程周邊土地成交價格紅橋區(qū)為老城區(qū)，近幾年土地供給量很小，近四年供給4宗住宅土地，1宗商服用地。紅咸里工程附近金僑公園壹號工程成交價為1262萬元/畝，可參考性較強。三、周邊土地成交情況2、周邊土地成交價格分布1、787萬元/畝5、941萬元/畝2、1793萬元/畝4、597萬元/畝3、1262萬元/畝地塊一、市場分析：四、市場分析及工程定位2021年-2021年10月紅橋區(qū)商品住宅供給供給呈波動走勢，累計供給面積58.22萬㎡；銷量呈波動上升走勢，累計銷售面積54.36萬㎡。整體供需比為1.07:1(未考慮2021年以前存量〕，供給量略大于需求。一、市場分析：四、市場分析及工程定位2021年-2021年10月紅橋區(qū)商品住宅價格整體呈波動上升走勢，2021年10月到達17673元/平米，月度平均漲幅為0.7%。紅橋區(qū)子牙河北側(cè)區(qū)域，在售樓盤較少，城市配套薄弱。紅咸里地塊西沽南地塊子牙河北運河樓盤名稱物業(yè)類型建筑面積（㎡）容積率主力戶型（㎡）銷售價格（元/㎡）銷售情況金筑家園多層643871.36一室：66-75，兩室:80，三室：90-9418600開售8棟金橋公園一號23、24、26層高層800002.39兩室：80，三室：93、123173002、3號樓售罄，6號樓尾房，7號樓開售單數(shù)層寶能青春匯LOFT公寓250005.45兩室：45，三室：551450011月9日開售9、10、11層中興泊仕灣高層住宅214502.85一室：75，兩室:80、87、106,三室：12716500尾房，剩余10套127平米三室億城堂庭高層住宅、LOFT公寓1127842.5兩室：88、90、104，三室：107、126、165，四室：208洋房：18500，高層：16500，公寓：14000一期、二期尾房，剩余150、208平米大戶型；在售三期19、20號樓住宅社區(qū)多為90年代建多層磚房，在售工程少且規(guī)模較小，多以面向中端剛需客戶的高層住宅為主，在售住宅主力戶型以80-90平米兩室、93、123及127平米三居為主，售價集中在16500-17300元/平米之間；億城堂庭有7層電梯洋房在售，折后均價18500元/平米。金筑家園有普通多層在售，均價為18600元/平米。競爭工程——金地朗悅樓盤信息樓盤名稱金筑家園建筑產(chǎn)品在售8棟多層面積區(qū)間66-94㎡主力戶型一室：66-75，兩室:80，三室：90-94銷售價格均價18600元/平戶數(shù)854戶開盤時間2013年3月銷售狀況首期開售8東樓，目前成交41套去化率已銷售41套開發(fā)商天津市金品投資有限公司地塊信息獲取時間--建筑面積（萬㎡）6.44容積率1.36成交價格（萬）--成交單價（萬/畝）--樓面價（元/㎡）--工程情況金筑家園工程總占地面積6.98萬平米，位于天津市紅橋區(qū)咸陽路與海源道交口處?，F(xiàn)房，主要以多層磚樓作為主要銷售產(chǎn)品。主要適用人群為剛需首置群體、一次改善群體、婚房剛需群體和藍印戶口申辦群體。未售區(qū)域在售2室2廳1衛(wèi)1廚93㎡1室2廳1衛(wèi)1廚71㎡競爭工程——金地朗悅2室2廳1衛(wèi)1廚90㎡成交量：金筑家園自2021年3月開盤共成交41套，月均成交5套。成交價格：2021年3月成交價格為16664元/㎡，10月份成交價格為17841元/㎡。競爭工程——金地朗悅數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫競爭工程——金地朗悅樓盤信息樓盤名稱金僑公園壹號建筑產(chǎn)品9棟18-29層高層面積區(qū)間80-123㎡主力戶型兩室：80，三室：93、123銷售價格均價17300元/平戶數(shù)837戶開盤時間2013年8月銷售狀況2、3號樓售罄，6號樓尾房，7號樓開售單數(shù)層去化率已銷售170套開發(fā)商天津金僑置地房地產(chǎn)開發(fā)公司地塊信息獲取時間--建筑面積（萬㎡）8容積率2.39成交價格（萬）--成交單價（萬/畝）--樓面價（元/㎡）--工程情況金僑公園壹號總規(guī)劃占地面積4.69公頃，總建筑面積約8萬平方米，其中住宅建筑用地為74309平方米，公益性配套建筑用地為1591平方米，配套商業(yè)建筑用地為4100平方米。綠化率高達40%以上，建筑密度23%，容積率2.39。規(guī)劃為18-29層低密高層住宅，共9棟，設(shè)計風格為純法式建筑，產(chǎn)品戶型面積在60-150平方米之間。未售區(qū)域售罄在售區(qū)域3室2廳1衛(wèi)1廚93㎡2室2廳1衛(wèi)1廚80㎡競爭工程——金地朗悅3室2廳1衛(wèi)1廚94㎡成交量：金僑公園壹號自2021年10月開盤共成交170套，月均成交57套。成交價格：2021年8月開盤成交價格為16055元/㎡，11月份銷售均價到達為17300/㎡。競爭工程——金地朗悅數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫競爭工程——金地朗悅樓盤信息樓盤名稱中興泊仕灣建筑產(chǎn)品2棟30層高層面積區(qū)間75-127㎡主力戶型一室：75，兩室:80、87、106,三室：127銷售價格均價16500元/平戶數(shù)220戶開盤時間2013年8月銷售狀況尾房，剩余10套127平米三室去化率已銷售210套開發(fā)商天津中興嘉禾投資有限公司地塊信息獲取時間2009年12月建筑面積（萬㎡）3.32容積率2.85成交價格（萬）9900成交單價（萬/畝）597樓面價（元/㎡）2985工程情況工程規(guī)劃兩棟30層住宅和一棟6層商務(wù)酒店，建筑采古典簡歐式風格，面積區(qū)間70-130㎡，一室至三室方正房型。2室2廳1衛(wèi)1廚87㎡1室2廳1衛(wèi)1廚75㎡競爭工程——金地朗悅3室2廳1衛(wèi)1廚127㎡成交量：中興泊仕灣自2021年3月-2021年10月共成交197套，月均成交10套。成交價格：2021年8月開盤成交價格為16048元/㎡，10月份銷售均價到達為16187元/㎡。競爭工程——金地朗悅數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫樓盤信息樓盤名稱億城堂庭建筑產(chǎn)品高層住宅、LOFT公寓面積區(qū)間88-208㎡主力戶型兩室：88、90、104，三室：107、126、165，四室：208銷售價格洋房：18500，高層：16500，公寓：14000戶數(shù)1500戶開盤時間2011年10月銷售狀況一期、二期尾房，剩余150、208平米大戶型；在售三期19、20號樓去化率已銷售1115套開發(fā)商北京億城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地塊信息獲取時間2009年10月建筑面積（萬㎡）11.28容積率2.5成交價格（萬）146000成交單價（萬/畝）1046樓面價（元/㎡）5229工程情況總占地面積13.2萬平米，工程產(chǎn)品線比較豐富，涵蓋高端住宅、洋房、居住式公寓、酒店式公寓及LOFT，同時配套大型商業(yè)。一期A地塊由10棟高層和3棟7層洋房組成，總建筑面積為15.6萬平米。3室2廳1衛(wèi)1廚107㎡2室2廳1衛(wèi)1廚88㎡競爭工程——金地朗悅3室2廳2衛(wèi)1廚126㎡成交量：億城堂庭自2021年10月-2021年10月共成交1115套，月均成交45套。成交價格：2021年8月開盤成交價格為17164元/㎡，10月份高層銷售均價到達為16500元/㎡，洋房均價18500元/㎡。競爭工程——金地朗悅數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫市場分析小結(jié)1、產(chǎn)品供需：2021年-2021年10月紅橋區(qū)商品住宅供給供給呈波動走勢，累計供給面積58.22萬㎡；銷量呈波動上升走勢，累計銷售面積54.36萬㎡。整體供需比為1.07:1，供給量略大于需求。在售樓盤平均單月去化45-57套/月。2、價格變化：2021年-2021年10月紅橋區(qū)商品住宅價格整體呈波動上升走勢，2021年10月成交均價為17673元/平米，月度平均漲幅為0.7%。3、產(chǎn)品狀況：區(qū)域在售住宅以剛需、首改型需求為主，高層主力戶型以80-90平米兩室、93-127平米三居為主，價格集中在16500-17300元/平米；洋房戶型以165平米三室、248平米四室為主，銷售均價18500元/平米。4、客戶情況：客戶以紅橋區(qū)、北辰區(qū)地緣性剛需客戶為主。目前區(qū)域內(nèi)房屋以90年代磚房為主，客戶購房目的以舊房更新?lián)Q代、婚房需求為主，同時存在少量外地藍印戶口需求購房客戶。二、工程定位二、工程定位〔二〕住宅業(yè)局部定位建議：根據(jù)土地本身情況〔區(qū)位、交通、配套、現(xiàn)狀〕及周邊商品房市場特征，工程地塊容積率規(guī)定為2.5，建議考慮花園洋房和高層結(jié)合的復(fù)合型社區(qū)，客群主要面向紅橋區(qū)地緣性剛需及首改型客群，做定位建議如下：1、市場定位：中端剛需和首改型居住社區(qū)。2、產(chǎn)品定位建議：24/26F高層+7層電梯洋房，根據(jù)強排方案，調(diào)整花園洋房產(chǎn)品的比例。高層戶型以緊湊型二居、緊湊型三居為主，以舒適型三居戶型為輔；洋房戶型以舒適性三居為主，緊湊型四居為輔。區(qū)域市場戶型多以純陽兩居、南北通透三居的板塔結(jié)合工程為主，本工程假設(shè)考慮建筑布局、日照限制等因素后，盡可能的加強小戶型通透設(shè)計將極大提高工程價值。面積區(qū)間建議：高層洋房面積區(qū)間（㎡）70-8090-110120-130140-160戶型比例30%30%15%25%二、工程定位〔三〕價格定位：商業(yè)局部：底商〔一拖二〕開盤價29000元/平米，全程均價31000元/平米；公寓開盤售價為14000元/平米〔含公共裝修〕，全程均價為15000元/平米；集中商業(yè)局部考慮自持。

住宅局部：花園洋房開盤均價18500元/平米，全程均價20000元/平米；高層開盤均價17000元/平米，全程均價18000元/平米。車位及車庫開盤價18萬/個，整體均價18萬/個。五、工程初步設(shè)計方案六、工程開發(fā)周期七、工程初步測算序號成本項目總成本（萬元）高層商業(yè)商業(yè)公寓電梯洋房項目合計

建筑面積122436.4119947.1621730.8640812.14204926.56一土地獲得費78997.4948132.7514021.0275324.39216475.65二前期準備費1490.72242.87264.58496.912495.08三主體建安工程費31833.475186.265650.029794.9152464.66四室外管網(wǎng)工程費2333.62380.19