鄭東新區(qū)——高鐵站前商務(wù)區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解地塊價值的戰(zhàn)略理解工程開展市場定位城市角度開展趨勢區(qū)域市場區(qū)域背景典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析前期定位策略思考項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價值分析地塊價值研究地塊價值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)在分析城市的思路中理解工程地塊的價值區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解地塊價值的戰(zhàn)略理解工程開展市場定位城市角度開展趨勢區(qū)域市場區(qū)域背景典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析前期定位策略思考項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價值分析地塊價值研究地塊價值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)龍子湖高校園區(qū)科技物流園區(qū)商住物流區(qū)高鐵商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)（CBD）中央政務(wù)區(qū)（CGD）市政辦公區(qū)鄭州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目地塊地塊價值的理解角度工程地塊位于金水東路以南，心怡路以東，現(xiàn)狀用地為平地，總用地面積170畝。對于本工程的規(guī)劃，我們將基于價值視角下，充分理解地塊價值，從而做出符合城市，符合市場的規(guī)劃建議。我們分別將從城市視角，開展趨勢，地產(chǎn)市場，區(qū)域背景四個角度來審視工程的地塊價值，尋找地塊的開展與定位方向。新一輪的開展進(jìn)程：中原城市的崛起武漢濟(jì)南合肥西安太原中原地區(qū)位于中國中部，是核心區(qū)域之一中原城市有著悠久的歷史和廣闊的開展前景中原地區(qū)的開展地位有著承上啟下的作用中原地區(qū)的崛起是中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)開展的有利支撐區(qū)位：鄭州為中原地區(qū)城市群的核心交通：鄭州為中原地區(qū)的交通樞紐中心城市：中原六省的省會城市為核心組成中心：鄭州為中原各城市的聚焦中心城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景城市地位在區(qū)域開展中凸顯鄭州的核心地理優(yōu)勢使其成為中原地區(qū)乃至全國的交通樞紐中心。鄭州處于中原地區(qū)的核心地理位置為其帶來了較大開展時機(jī)。鄭州處于多條鐵路和國道的交匯處，城市戰(zhàn)略價值大。隴海、京廣鐵路在這里交匯，107、310國道，京珠、連霍高速公路穿境而過，被命名為全國文明機(jī)場的新鄭國際機(jī)場與國內(nèi)外30多個城市通航。擁有亞洲最大的列車編組站和全國最大的零擔(dān)貨物轉(zhuǎn)運(yùn)站，一類航空、鐵路口岸和公路二類口岸各1個省會城市地位優(yōu)勢明顯城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景經(jīng)濟(jì)的開展推動新一輪的需求擴(kuò)張

鄭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r（億元）2003200420052006200720082009城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景私營企業(yè)增長迅速，鄭州已吸引越來越多的私營企業(yè)和外資企業(yè)。鄭州從第一、二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的城市向現(xiàn)代都市開展，領(lǐng)導(dǎo)性城市已逐步形成圖1：鄭州私營企業(yè)年注冊量（2005-2007）200520062007圖2：鄭州外資企業(yè)年注冊量（2005-2007）200520062007城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)的突飛猛進(jìn)第一產(chǎn)業(yè)的素質(zhì)實(shí)力與比重規(guī)模相對缺乏。2021年，在第二產(chǎn)業(yè)中，增長最大的幾個行業(yè)分別是非金屬礦產(chǎn)加工業(yè)和煤炭開采業(yè)等?？梢钥闯鰧︵嵵萁?jīng)濟(jì)增長奉獻(xiàn)最大的還是傳統(tǒng)優(yōu)勢工業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)在傳統(tǒng)優(yōu)勢工業(yè)的帶動下增長勢頭明顯。工業(yè)、貿(mào)易、物流、建筑業(yè)是鄭州市的主要行業(yè)，商貿(mào)效勞行業(yè)比重高，工業(yè)開展相對薄弱。2004-2008鄭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)200420052006200720082004200520062007城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景

產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變帶動城市定位的變更重工業(yè)城市以第一產(chǎn)業(yè)為主的城市，如長春效勞性城市多為旅游城市或后花園城市，如泰山、深圳領(lǐng)導(dǎo)性城市以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，大力開展城市效勞業(yè)，如上海、北京產(chǎn)業(yè)型城市以生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)為主的城市，如東莞鄭州作為中原地區(qū)的核心鄭州作為全國性的交通樞紐中心鄭州作為經(jīng)濟(jì)迅猛開展的省會城市鄭州作為第三產(chǎn)業(yè)高速開展的城市鄭州的城市目標(biāo)必定是引領(lǐng)中原地區(qū)開展的核心城市鄭州的城市功能必定是以開展效勞、辦公、核心商業(yè)為主的城市鄭州城市定位：領(lǐng)導(dǎo)性城市城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景定位的思考：城市定位的轉(zhuǎn)變催生新一輪價值時機(jī)的實(shí)現(xiàn)區(qū)位：核心的地理位置使其成為中原地區(qū)核心城市：中原區(qū)域核心地位推動城市的快速崛起經(jīng)濟(jì)：快速崛起的勢頭帶動了整個城市的經(jīng)濟(jì)開展產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變催生城市功能的轉(zhuǎn)變城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景城市定位對本地塊的啟示區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解地塊價值的戰(zhàn)略理解工程開展市場定位城市角度開展趨勢區(qū)域市場區(qū)域背景典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析前期定位策略思考項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價值分析地塊價值研究地塊價值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)中心組團(tuán)東移北擴(kuò)城市規(guī)劃格局——北擴(kuò)東移的開展戰(zhàn)略，西向、南向開展相對受到工業(yè)區(qū)及鐵路制約。城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景城市的開展需求格局的轉(zhuǎn)變東移和高鐵帶來的城市變化——新商務(wù)CBD和高鐵商務(wù)區(qū)的形成鄭東新區(qū)鄭州向東開展鄭東新區(qū)已成城市開展定局，而高鐵站的建設(shè)大大推動了城市向東的開展，格局新區(qū)未來開展必定向好！也許在04、05年鄭州人還對高鐵商務(wù)區(qū)的開展保持疑心的時候，到09年高鐵的建設(shè)已使得人們對區(qū)域的開展充滿信心！但目前鄭東新區(qū)由于缺乏產(chǎn)業(yè)人口支撐，生活娛樂配套缺乏，現(xiàn)最大問題是人氣嚴(yán)重缺乏，這也是政府致力解決的問題，但這是城市新區(qū)開展的通病和必經(jīng)階段！范圍：西起107國道，東至京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機(jī)場快速路，規(guī)劃面積約150平方公里，人口260萬，在20~30年建完；截止08年底，完成固定資產(chǎn)投入約400億元，在建和建成房屋面積1500多萬平方米，城市配套日趨完善；CBD3.45平方公里范圍建設(shè)根本完成，已實(shí)現(xiàn)10通標(biāo)準(zhǔn)，根本滿足入住需求。截止07年底，東區(qū)入住人口到達(dá)20萬人；高鐵站的開工建設(shè)，大大推進(jìn)了鄭汴一體化的進(jìn)程，進(jìn)一步加快鄭東新區(qū)開展進(jìn)程；高鐵商務(wù)區(qū)城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景鄭州正由單核城市中心向多核模式開展舊中心大型居住區(qū)新中心城市中心由單核模式向雙核模式轉(zhuǎn)變，擴(kuò)大了城市范圍政府的導(dǎo)向讓城市新中心的形成趨勢：問題：城市老中心功能陳舊，輻射范圍有限城市新中心人氣缺乏，整體成熟尚需時日模式的轉(zhuǎn)變使得城市的輻射范圍擴(kuò)大，影響力進(jìn)一步加強(qiáng)，為今后城市快速的擴(kuò)張和開展打下了好的根底城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景北擴(kuò)東移城市中心位于開展軸上，享受城市開展的最大紅利城市的東移成為鄭州開展的主軸之一：工程所在的區(qū)域?yàn)槌鞘懈哞F新城，是未來城市開展的核心區(qū)域。工程所在的區(qū)域?yàn)槌鞘行轮行牡腃BD商務(wù)區(qū)輻射區(qū)域，區(qū)域的地位優(yōu)勢明顯。工程所在區(qū)域的城市地位處于上升期，未來有較好的開展前景。工程位置高鐵站的建成，真正的開啟了鄭州的另一扇“城市之門〞，未來城市的集成中心，一切將蜂擁而至。而工程位于城市新中心高鐵商務(wù)區(qū)核心，成為連接城市新CBD區(qū)的樞紐，城市戰(zhàn)略位置明顯。高鐵站城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景定位的思考：城市定位的轉(zhuǎn)變催生新一輪價值時機(jī)的實(shí)現(xiàn)城市：城市的擴(kuò)張和高鐵站的建成將帶來新的城市中心的形成以及中原核心輻射范圍的擴(kuò)大土地：中心城區(qū)的土地稀缺，土地價值不斷上升中心：中心核心區(qū)域在開展中擴(kuò)大價值：價值表達(dá)出開展的重要性和必然性城市開展帶來的探討：城市開展趨勢決定了地塊崛起的必然性城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景城市開展對本地塊的啟示區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解地塊價值的戰(zhàn)略理解工程開展市場定位城市角度開展趨勢區(qū)域市場區(qū)域背景典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析前期定位策略思考項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價值分析地塊價值研究地塊價值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)

鄭東新區(qū)鄭東新區(qū)市場主要由兩大版塊組成：鄭東中央商務(wù)區(qū)、鄭州高鐵站前商務(wù)區(qū)，本地塊位于高鐵站前商務(wù)區(qū)內(nèi)，是位于鄭州未來新的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，地塊價值有很大程度的提升潛力。鄭東中央商務(wù)區(qū)鄭州高鐵站前商務(wù)區(qū)二七商圈〔市中心〕建材物流商圈城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景城市模式轉(zhuǎn)變中的飛速開展CBD區(qū)高鐵商務(wù)區(qū)CBD板塊城市主要發(fā)展方向，依托高起點(diǎn)的規(guī)劃、政府投入以及外地品牌開發(fā)商進(jìn)入，形成市場最大熱點(diǎn)板塊，主要規(guī)劃集中高端辦公，以投資需求為主要特征中州大道以東，金水東路以北板塊板塊房地產(chǎn)特征區(qū)域范圍迅猛開展下鄭東新區(qū)房產(chǎn)板塊分化出不同的特性高鐵商務(wù)區(qū)城市主要發(fā)展方向，依托高起點(diǎn)的規(guī)劃、政府投入以及外地品牌開發(fā)商進(jìn)入，形成市場熱點(diǎn)板塊之一，規(guī)劃為大量住宅及高鐵站前配套，以商務(wù)居住為主要特征金水東路以南，鄭汴路以北，中州大道以東城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景鄭東新區(qū)板塊分析：標(biāo)桿的CBD板塊和熱點(diǎn)的高鐵商務(wù)區(qū)CBD板塊高鐵商務(wù)區(qū)依托資源城市新核心地段/優(yōu)美的環(huán)境/濃厚的商務(wù)氛圍/通達(dá)的交通條件/大型品牌開發(fā)商托市城市規(guī)劃、交通通達(dá)、政府投入、大型品牌開發(fā)商托市。產(chǎn)品形式受規(guī)劃限定的影響，產(chǎn)品基本為商務(wù)辦公，項(xiàng)目規(guī)劃高端，產(chǎn)品形式已達(dá)到國內(nèi)先進(jìn)水平，價格較高。本區(qū)域產(chǎn)品領(lǐng)先優(yōu)勢明顯，總價較高，產(chǎn)品形式多樣，以高層產(chǎn)品和商務(wù)住宅綜合體為主，住宅主力面積區(qū)間在140平方米左右?？蛻籼卣骺蛻魜碓从谌懈鲄^(qū)域及市外。經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，投資及自用需求為主，生意人及知名企業(yè)為主。客戶來自于全市及市外，層次較高，多數(shù)屬于中高端、非首次置業(yè)客戶，以改善型需求為主。價格平臺市場價格處于全市最高水平，辦公價格普遍達(dá)到了10000元/平米以上，住宅價格也達(dá)到了8000元/平米以上。市場價格水平達(dá)到6500~7500元/平米。代表樓盤綠地·天璽廣場、綠城百合公寓綠地·原盛國際、高速·奧蘭花園城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景站前商務(wù)區(qū)已經(jīng)成為鄭東新區(qū)開展的標(biāo)志性熱點(diǎn)之一，隨著政府部門的搬遷、市政設(shè)施的日益完善，各個品牌工程紛紛落戶于此，該區(qū)域工程已經(jīng)成為鄭東新區(qū)房地產(chǎn)價格走向的風(fēng)向標(biāo)之一。隨著區(qū)域工程紛紛開工建設(shè)，地段的生活成熟度及價值潛力也大大提升，該區(qū)域顯然已成為鄭東新區(qū)最重要的精英人士聚集區(qū)。綠地·新客碼站前廣場中豪·匯景灣SOHO新干線正商東方港灣城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景特點(diǎn)：規(guī)劃前景好、區(qū)域潛力大、價格上升速度快、客層購置力強(qiáng)隨著區(qū)域價值的躍升，工程地塊的稀缺性漸顯東區(qū)北區(qū)南區(qū)西區(qū)中區(qū)坐擁巨大腹地——城市的東擴(kuò)使得鄭東新區(qū)形成了眾多大型的中高端房地產(chǎn)工程開發(fā)，大量的住宅樓在此板塊新建，將成為本工程的巨大腹地城市開展主方向——工程位于鄭州新中心的核心位置，屬于城市開展的主方向，高鐵及CBD的崛起必然將帶動區(qū)域的商業(yè)升級與消費(fèi)升級。城市土地稀缺——城市中心土地資源的緊缺，使得本工程地塊更顯彌足珍貴，同時由于地塊緊臨高鐵站，獨(dú)一的區(qū)位條件更顯示了地塊的稀缺性。城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景定位的思考：城市定位的轉(zhuǎn)變催生新一輪價值時機(jī)的實(shí)現(xiàn)開展的理解：城市開展趨勢決定了城市崛起的必然性板塊開展帶來的探討：板塊：鄭東新區(qū)帶動高鐵區(qū)域的開展成交量：核心區(qū)域帶動次級區(qū)域開展：板塊之間的開展不平衡趨勢：中心區(qū)域的土地減少，使得未來的開發(fā)區(qū)域移向城市外圍房產(chǎn)板塊的開展凸顯未來中心地塊的核心價值城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域房地產(chǎn)市場的開展對本地塊的啟示區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解地塊價值的戰(zhàn)略理解工程開展市場定位城市角度開展趨勢區(qū)域市場區(qū)域背景典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析前期定位策略思考項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價值分析地塊價值研究地塊價值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)工程所在的城市行政區(qū)為城市新核心鄭東新區(qū)鄭東新區(qū)中原區(qū)金水區(qū)管城區(qū)二七區(qū)鄭東新區(qū)為鄭州城市未來行政中心，新城核心的聚集區(qū)。鄭東新區(qū)開發(fā)力度處于城市領(lǐng)頭羊的地位鄭東新區(qū)在房地產(chǎn)板塊的劃分中擁有核心的CBD板塊和高鐵商務(wù)區(qū)板塊。鄭東新區(qū)的城市地位是其他區(qū)域所無法比喻的。城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景跨越式開展表達(dá)出價值變遷鄭東新區(qū)是未來鄭州市乃至中原六省的商務(wù)核心城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景鄭東新區(qū)二七區(qū)管城區(qū)中原區(qū)依托省機(jī)關(guān)，市委區(qū)域配套成熟，商務(wù)氣氛濃交通便利，是政治、經(jīng)濟(jì)中心商業(yè)、辦公、居住氣氛最濃厚的區(qū)域定位區(qū)域多為老城區(qū)，規(guī)劃功能落后；品質(zhì)不高，硬件設(shè)施和軟件條件較差區(qū)域開展都較為滯后以工業(yè)區(qū)和老的住宅區(qū)為主，改變可能性較低區(qū)域價值劃分：鄭東新區(qū)位于鄭州城市頂端區(qū)域現(xiàn)狀城市核心城區(qū)未來城市中心城市老城區(qū)金水區(qū)城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景房產(chǎn)板塊的開展凸顯未來中心地塊的核心價值定位的思考：城市定位的轉(zhuǎn)變催生新一輪價值時機(jī)的實(shí)現(xiàn)開展的理解：城市開展趨勢決定了城市崛起的必然性區(qū)域探索帶來的思考：區(qū)域：城市未來核心區(qū)域作用：城市開展的領(lǐng)頭羊價值：城市核心價值的凸顯開展：核心規(guī)劃推動開展板塊的價值：區(qū)域的價值地位決定了工程升級的必然性城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域開展對本地塊的啟示城市視角：鄭州的經(jīng)濟(jì)處于高速的開展階段，為工程帶來機(jī)遇開展趨勢：地塊位于城市開展主方向決定了地塊崛起的必然性地產(chǎn)市場：地塊對城市土地資源的占有愈顯地塊的稀缺性區(qū)域背景：鄭東新區(qū)的開展要求工程地塊的升級與功能重新定位居住形態(tài)商務(wù)形態(tài)消費(fèi)形態(tài)+工程地塊分析工程的戰(zhàn)略開展方向規(guī)劃的使命——種種的理由讓我們不得不認(rèn)真地對待工程地塊，我們將通過對區(qū)域居住形態(tài)，商務(wù)形態(tài)與消費(fèi)形態(tài)的研究，結(jié)合地塊自身?xiàng)l件來尋找適合我們的戰(zhàn)略開展方向頌唐觀點(diǎn)——對本地塊價值的理解在區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀中尋找工程地塊的價值區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解地塊價值的戰(zhàn)略理解工程開展市場定位典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析供需分析價格走勢品牌升級市場潛力重點(diǎn)個案分析個案分析推廣手段客群分析生活習(xí)性項(xiàng)目體量（㎡）容積率建筑形態(tài)開發(fā)商開盤時間項(xiàng)目進(jìn)度綠地·原盛國際38萬2.5寫字樓商業(yè)、酒店老街坊2008.3.15尾盤美盛中心16萬寫字樓商業(yè)、酒店美盛地產(chǎn)未定奠基綠地·新客碼站前廣場37萬7.2辦公、SOHO酒店、商業(yè)綠地集團(tuán)未定售樓處在建中豪·匯景灣33萬3.5高層住宅中豪置業(yè)未定前期預(yù)約高速·奧蘭花園45.6萬3.2小高層多層、高層辦公、商業(yè)高速地產(chǎn)2009.12.19熱銷SOHO新干線3.6萬3.48小高層住宅商業(yè)百利地產(chǎn)2009.12.27尾盤中央特區(qū)70萬3.33高層客屬地產(chǎn)2009.4.18熱銷東方鼎盛時代23.6萬2.36小高層高層?xùn)|方鼎盛未定前期預(yù)約聚龍城德國印象10萬3.58高層多層聚龍置業(yè)2008.4.26熱銷區(qū)域房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供需兩旺，居住形態(tài)升級加速區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析供需分析區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析價格走勢2021年鄭東新區(qū)商品房整體成交均價長期穩(wěn)定在5000—6000元/㎡區(qū)間，市場長期呈供不應(yīng)求關(guān)系，銷售量波動較小，除年初1、2月份銷量偏低外，全年大局部月份銷售量在12.5萬㎡以上。量價持續(xù)上升的杠桿效應(yīng)將促成“富人區(qū)〞的形成，同時也引領(lǐng)了鄭州高端消費(fèi)的方向！土地供應(yīng)緊縮、地價上漲、片區(qū)區(qū)域價值提升；市場需求旺盛，供應(yīng)仍顯不足；人口大省的單核城市對周邊地市的“首位”效應(yīng)吸引；以前房價基數(shù)不高；房地產(chǎn)水平高速發(fā)展；預(yù)計(jì)這一增長勢頭會持續(xù)發(fā)展！房價持續(xù)走高的原因：區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析品牌升級大量外地開發(fā)商進(jìn)駐鄭州也從另一方面說明鄭州房地產(chǎn)市場開展向好；鄭州未來隨城市擴(kuò)張進(jìn)程的加快，城市的吸聚力將進(jìn)一步加強(qiáng)，外地客戶置業(yè)趨勢仍將持續(xù)加強(qiáng)。隨著鄭東新區(qū)建設(shè)展開，外地的國內(nèi)知名開發(fā)商如“天津順馳〞、“浙江綠城〞、“上海綠地〞、“奧園〞、“上海中凱〞、“升龍〞等陸續(xù)進(jìn)入鄭州市場外地客戶受鄭州省會城市良好城市配套的吸引，外地購置構(gòu)成鄭州房地產(chǎn)購置力的半壁江山，占到5成以上購房人群漸趨年輕化，購房觀念開始轉(zhuǎn)變。外地一流開發(fā)商的進(jìn)駐拉高鄭州市場的整體水平，帶來新的開發(fā)理念，奠定鄭東房地產(chǎn)開發(fā)在鄭州的整體地位。品牌開發(fā)商的進(jìn)入大大提升人們對居住環(huán)境的要求鄭東新區(qū)富人區(qū)轉(zhuǎn)移老城區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析市場潛力居住形態(tài)的轉(zhuǎn)移與富人區(qū)的形成隨著鄭州城市的東擴(kuò)，鄭州的居住形態(tài)發(fā)生變化，人口正在轉(zhuǎn)移，其中鄭東新區(qū)正利用其價格的門檻逐漸向高端居住區(qū)開展。工程向住宅與商務(wù)開展具備可行性工程地塊假設(shè)以普通住宅和商業(yè)為主要開展方向，可行性較高但對區(qū)域奉獻(xiàn)度低，考慮到地塊的稀缺性，我們認(rèn)為更應(yīng)以高端住宅和特色商務(wù)為主要開展方向，從而最大程度提高土地價值。鄭州居住形態(tài)的轉(zhuǎn)移與富人片區(qū)的形成區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析區(qū)域房地產(chǎn)市場的開展對于本地塊的啟示地塊傾向于以高端住宅和特色商務(wù)為主的開展方向，但必須進(jìn)一步對特色商務(wù)的可行性及開展提升形式進(jìn)行近一步探討！目前國家新政對于鄭州房地產(chǎn)市場的影響并不是那么明顯，作為中原經(jīng)濟(jì)核心的鄭州有著充足的房地產(chǎn)客群，而樓市的價格也是上漲的較為理性，房地產(chǎn)工程主要依靠良好的地段和產(chǎn)品來迎合市場需求，而在潛力十足的鄭東新區(qū)高鐵商務(wù)區(qū)受到了市場的熱捧現(xiàn)象將會繼續(xù)呈現(xiàn)，給本地塊成功運(yùn)作提供了有力的信心支撐。高鐵商務(wù)區(qū)呈現(xiàn)出供需兩旺，居住形態(tài)升級加速的特點(diǎn)住宅市場的巨大潛力凸顯升級的持久性量價持續(xù)上升的杠桿效應(yīng)將促成“富人區(qū)”的形成鄭東新區(qū)引領(lǐng)高端消費(fèi)方向品牌開發(fā)商的進(jìn)入將提升對居住環(huán)境的需求鄭州居住形態(tài)的轉(zhuǎn)移與富人片區(qū)的形成區(qū)域市場特征區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解地塊價值的戰(zhàn)略理解工程開展市場定位典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析供需分析價格走勢品牌升級市場潛力重點(diǎn)個案分析個案分析推廣手段客群分析生活習(xí)性★本案132456789101112131、綠地·原盛國際；2、美盛中心；3、正商東方港灣；4、飛馬國際地塊；5、龍升地塊；6、綠地·新客碼站前廣場；7、中央特區(qū)；8、中豪·匯景灣；9、高速·奧蘭花園；10、東方鼎盛時代；11、旭日龍園；12、SOHO新干線；13、聚龍城德國印象區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析個案分析區(qū)域呈現(xiàn)群雄逐鹿，百花齊放態(tài)勢綠地·原盛國際占地面積（平方米）160080區(qū)域位置金水東路、東風(fēng)東路交界處總建筑面積(平方米)380000總戶數(shù)1456容積率3.28開盤時間2008.3.15綠化率40%物業(yè)形態(tài)辦公、酒店、商業(yè)開發(fā)商河南老街坊置業(yè)有限公司物業(yè)管理科瑞物業(yè)管理有限公司產(chǎn)品戶型76-3000㎡銷售情況現(xiàn)均價為7243元/㎡銷售已接近90%區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析個案分析該工程為高鐵商務(wù)區(qū)內(nèi)較早進(jìn)行開發(fā)的純商務(wù)辦公工程，但產(chǎn)品面規(guī)劃的十分豐富，從5A辦公到創(chuàng)業(yè)型辦公，從國際星級酒店到酒店式公寓，從娛樂休閑到主流精品餐飲商業(yè)，充分表達(dá)了優(yōu)越的整體功能，產(chǎn)品面也是適合于不同階層的需求，加之抓住了先前的市場空白點(diǎn)，成功的完成了銷售。綠地·原盛國際辦公戶型MONO戶型戶型點(diǎn)評：主力戶型為150平米戶型區(qū)間在230-300平米辦公面積區(qū)間適合中小型企業(yè)購置，很好的控制了總價，把客源層范圍擴(kuò)大。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析個案分析工程集“商業(yè)、辦公、酒店〞于一體，由8座寫字樓總計(jì)30萬㎡，1座2萬㎡國際星級酒店〔由綠地集團(tuán)與喜達(dá)屋〔STARWOOD〕聯(lián)合打造國際星級酒店——雅樂軒酒店〕，以及6萬㎡大型高端餐飲娛樂商業(yè)中心組成。辦公+酒店+商業(yè)，多種業(yè)態(tài)科學(xué)規(guī)劃，互利共生，寫字樓入駐公司為商業(yè)和酒店帶來強(qiáng)大消費(fèi)力，商業(yè)〔名流餐飲區(qū)〕為商務(wù)款待提供饕餮之地，星級酒店既提供商務(wù)洽談場地，又便于接待商務(wù)伙伴，表達(dá)商務(wù)誠意，三大業(yè)態(tài)形成強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)合力，締造鄭州新城市核心區(qū)純商神話。工程規(guī)劃特色工程營銷策略分析工程綜合分析該工程與CBD工程而言檔次略遜一籌，因此在價格上也表達(dá)出其相對優(yōu)勢〔7243元/㎡〕。工程作為38萬方的大型城市綜合體，以辦公、星級酒店、美食和商業(yè)完美結(jié)合，在短短2年內(nèi)根本去化完畢，且區(qū)位與金水東路地塊相鄰，在前期的定位和操作上有著相當(dāng)大的參考價值。綠地·原盛國際區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析個案分析中豪·匯景灣占地面積（平方米）94285.7區(qū)域位置金水東路、心怡路交界處總建筑面積(平方米)330000總戶數(shù)777容積率3.5開盤時間未定綠化率54%物業(yè)形態(tài)高層住宅開發(fā)商河南中豪置業(yè)有限公司物業(yè)管理綠城物業(yè)產(chǎn)品戶型90㎡二房變?nèi)?20㎡三房變四房最高贈送達(dá)40㎡銷售情況均價7000元/㎡區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析個案分析該工程依靠自然河道打造水岸居住生活，而大面積的贈送讓其產(chǎn)品競爭力十足，該工程是區(qū)域內(nèi)少數(shù)幾個品質(zhì)樓盤之一，加之靠近綠地·原盛國際商業(yè)配套，獲得了區(qū)域行政機(jī)關(guān)等高收入人群的熱捧。中豪·匯景灣工程戶型分析特點(diǎn)：多贈送：90—170㎡多樣戶型，創(chuàng)新90㎡兩房變?nèi)浚?20㎡兩房變四房，贈送面積達(dá)40㎡。大面寬、多采光戶型功能齊全、靈活多變區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析個案分析工程規(guī)劃特色工程綜合分析該工程與本案地塊相鄰，為大型住宅為主的工程，其主要針對區(qū)域內(nèi)公務(wù)員等高收入人群進(jìn)行定向投放，居稱該工程一期已被預(yù)訂完畢。該工程住宅體量屬于大型，且戶型具有很強(qiáng)的市場競爭力，贈送面積較大，性價比很高，將來勢必和本案產(chǎn)品有直接的競爭，但其產(chǎn)品對本案而言有很大的參考價值。中豪·匯景灣區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析個案分析項(xiàng)目項(xiàng)目推廣定位廣告訴求點(diǎn)綠地·原盛國際高鐵商圈核心綜合體高鐵、地鐵商務(wù)、投資美盛中心地鐵口·政務(wù)區(qū)·五星級商務(wù)聯(lián)邦高鐵、地鐵商務(wù)、投資綠地·新客碼站前廣場世界級商務(wù)綜合體高鐵商務(wù)、投資中豪·匯景灣33萬平米世界級灣岸建筑群高鐵、地鐵、河灣景觀高速·奧蘭花園鄭東新門戶精工建筑群

高鐵、汽車站、配套、建筑品質(zhì)SOHO新干線地鐵口SOHO一族地鐵、投資中央特區(qū)鄭東新區(qū)中央核心生活區(qū)生活氛圍、配套正商東方港灣鄭東新區(qū)·CBD之上·國際主張·私享領(lǐng)域CBD生活配套聚龍城德國印象CBD·地鐵口·精適生活地鐵、CBD、生活氛圍、配套區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析推廣手段項(xiàng)目主要項(xiàng)目客群組成綠地·原盛國際市區(qū)客源+企事業(yè)單位+私營業(yè)主中豪·匯景灣市區(qū)客源+企事業(yè)單位+私營業(yè)主高速·奧蘭花園市區(qū)客源+周邊原住居民+企事業(yè)單位+私營業(yè)主+縣鎮(zhèn)居民SOHO新干線市區(qū)客源+企事業(yè)單位+私營業(yè)主中央特區(qū)市區(qū)客源+周邊原住居民+企事業(yè)單位+私營業(yè)主正商東方港灣市區(qū)客源+周邊原住居民+縣鎮(zhèn)居民+私營業(yè)主聚龍城德國印象市區(qū)客源+周邊原住居民+企事業(yè)單位+私營業(yè)主區(qū)域客源特征：區(qū)域現(xiàn)階段表達(dá)出的客源較為豐富，質(zhì)量較高的企事業(yè)單位行政人員和周邊外來私營業(yè)主在購置過程中充分表達(dá)出了較強(qiáng)的購置力和對于高品質(zhì)產(chǎn)品的需求度，他們成為了該區(qū)域購房的主體，而這些也是本工程未來的目標(biāo)客源。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析客群分析有著較強(qiáng)購置力的客群相對應(yīng)的就是對高品質(zhì)產(chǎn)品的需求度區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析客群分析生活習(xí)性的變化帶動商務(wù)形態(tài)的提升生活消費(fèi)形態(tài)正逐漸由購置經(jīng)濟(jì)向體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)升級第一代第二代第三代第四代第五代第六代馬路店鋪大棚時代獨(dú)立店鋪大百貨商場超市大賣場時代Shoppingmallshoppingcenter開展歷程經(jīng)營模式生活消費(fèi)形態(tài)露天為市、沿街為場，擺地?cái)?、以臨時攤位以“大棚〞根本設(shè)施加上粗放式的管理手扶梯升堂入室圍繞某一區(qū)域，自然集中形成獨(dú)立店面大型室內(nèi)市場，完備設(shè)施的商場式環(huán)境和完善效勞，統(tǒng)一管理構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)綜合效勞平臺，內(nèi)部主要以精品店形式構(gòu)成，檔次、環(huán)境和平臺均升級良好的購物環(huán)境，先進(jìn)的購物理念和綜合的購物效勞，使平臺進(jìn)一步升級高品質(zhì)體驗(yàn)式消費(fèi)，滿足精神層面上的需求百貨購物時代，滿足生活需求為目的自主購物時代，滿足購物消費(fèi)的需求簡單的物流平臺競爭劇烈簡單的物品交換消費(fèi)時代生活必需消費(fèi)為主區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析生活習(xí)性小結(jié)：區(qū)域房地產(chǎn)市場的供銷較為旺盛，而知名開發(fā)商大量進(jìn)入，也說明物業(yè)形態(tài)將長期處于不斷升級狀態(tài)；量價的持續(xù)上升，充分表達(dá)該區(qū)域高消費(fèi)能力和房地產(chǎn)市場的巨大潛力，也進(jìn)一步促進(jìn)鄭東“富人區(qū)〞的逐漸形成；從客源而言，高鐵商務(wù)區(qū)的客戶總量非常豐富，大大支撐了區(qū)域市場房地產(chǎn)的供銷平穩(wěn)開展；生活消費(fèi)習(xí)性由消費(fèi)經(jīng)濟(jì)向體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的升級印證了開展高品質(zhì)物業(yè)的必然性和時效性。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析頌唐觀點(diǎn)：高鐵商務(wù)區(qū)市場開展前景和潛力是相對看好，但同時也面臨著規(guī)劃高品質(zhì)物業(yè)超越現(xiàn)有物業(yè)的必然性。而國家新政對于房地產(chǎn)的調(diào)控，對于區(qū)域市場而言影響相對較小，我們認(rèn)為區(qū)域房地產(chǎn)市場在未來1-2年內(nèi)將呈現(xiàn)緩慢增長態(tài)勢。本地塊有著明顯的后開發(fā)優(yōu)勢，可以很好的獲取市場時機(jī)點(diǎn)，吸取成功經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)失敗教訓(xùn)，抓住市場空白點(diǎn)，迎合客群的需求，通過差異化的產(chǎn)品規(guī)劃，對區(qū)域功能進(jìn)行完善和補(bǔ)充，最大程度的提升工程價值，從而爭取利潤最大化。區(qū)域重點(diǎn)個案的不同開展經(jīng)驗(yàn)給本地塊的啟示區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解地塊價值的戰(zhàn)略理解工程開展市場定位典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析供需分析價格走勢品牌升級市場潛力重點(diǎn)個案分析個案分析推廣手段客群分析生活習(xí)性著名的升龍·曼哈頓的成功，讓頌唐進(jìn)一步把握到了市場未來的開展趨勢，并看到了啟示與方向。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析升龍·曼哈頓占地面積（平方米）113390區(qū)域位置金水路、未來大道交匯處總建筑面積(平方米)860000總戶數(shù)3087容積率6.5開盤時間2009.8.8綠化率35%物業(yè)形態(tài)高層住宅、辦公、酒店、商業(yè)開發(fā)商升龍置業(yè)物業(yè)管理河南升龍物業(yè)管理有限公司產(chǎn)品戶型住宅：一房30-60㎡兩房100㎡三房140㎡四房以上140㎡以上辦公：1300㎡/層，80-260㎡1900㎡/層，104-300㎡硬裝酒店式公寓：39-62㎡銷售情況住宅7400元/㎡辦公12000元/㎡硬裝酒店式公寓11000元/㎡區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析物業(yè)形態(tài)的多樣化和高端化大大提升了工程的品質(zhì)度和價值，也豐富了工程的客層，同時通過良好的市場口碑促進(jìn)各個物業(yè)形態(tài)的銷售。升龍·曼哈頓規(guī)劃設(shè)計(jì)該工程為燕莊村改造工程，位置較好，位于內(nèi)環(huán)線內(nèi)或挨近內(nèi)環(huán)線，交通便利，周邊配套齊全，有著較多潛在客戶；工程體量較大，總建面積均在86萬㎡，開發(fā)之初，即引起社會廣泛關(guān)注。工程集住宅、公寓、商業(yè)、酒店、辦公于一體的大型城市綜合體工程。建成后為該區(qū)域集高檔居住、智能辦公、主題商業(yè)街區(qū)為一體的復(fù)合性建筑群。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析該工程把住宅、公寓、商業(yè)、辦公及酒店從高起點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，通過各個物業(yè)形態(tài)的高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打造，加之商業(yè)成功的進(jìn)行精品化運(yùn)營，形成了區(qū)域乃至鄭州市場標(biāo)桿性的綜合體工程，而工程整體也成為了所在區(qū)域商圈核心。升龍·曼哈頓景觀設(shè)計(jì)大體量高層現(xiàn)代簡潔形式建筑，為升龍的主流，以現(xiàn)代簡潔為主，并不追求多樣的變化，而在于客戶的接受度及本錢控制。容積率較高、綠化率較低是該樓盤面臨的共同問題，樓盤建筑設(shè)計(jì)中引入“住宅雙地面〞的概念，住宅雙地面指的是住宅及酒店式公寓住戶可以通過地面大堂及位于商業(yè)裙樓上的空中花園層進(jìn)入每棟樓的門廳，即建設(shè)屋頂花園，增大綠化面積，提升宜居性。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析豐富的景觀特色可以提升工程居住品質(zhì)，給客群心理增加好感升龍·曼哈頓戶型設(shè)計(jì)兩房104.23㎡三房130㎡四房150㎡戶型設(shè)計(jì)多遵從市場主流熱銷戶型設(shè)計(jì)，戶型面積主要居于30-160㎡，一房到四房俱全，戶型較為中規(guī)中矩，且多有贈送面積，易被客戶接受。戶型功能區(qū)間分布上，力求保證通風(fēng)與采光的需要，并且通過露臺與飄窗等提高性價比。該工程戶型中60㎡以下的一房占據(jù)了相當(dāng)大的比例，這是因?yàn)猷嵵菔谐侵写甯脑旃こ虖?qiáng)制性開發(fā)60㎡以下的戶型30%。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析具有競爭力的產(chǎn)品將大大提升工程的競爭優(yōu)勢而升龍·曼哈頓的成功讓頌唐看到了本案的市場時機(jī)：對產(chǎn)品細(xì)節(jié)的合理提升獲得了市場很好的認(rèn)同；商業(yè)的精品化運(yùn)作，大大提升利潤空間；主流戶型的設(shè)計(jì)，客戶認(rèn)可度高。讓頌唐看到本案作為鄭東新區(qū)新興的城市綜合體工程未來如何產(chǎn)生高價值的開展方向。頌唐觀點(diǎn)：

城市綜合體受到市場的熱捧是現(xiàn)代房地產(chǎn)市場開展的一個趨勢，客戶對于綜合型社區(qū)的需求也越來越高，如何在未來幾年內(nèi)市場競爭中大幅度的提升城市綜合體的價值將是我們現(xiàn)在所要預(yù)先考慮的，我們必須用開展的眼光提前做好準(zhǔn)備；

城市中、高端客源購房需求是引領(lǐng)市場開展的動力，想要讓工程獲得更好的開展，就必須將目光放在中、高端客源上，他們具有很強(qiáng)的超前性、可塑性和購置潛力，我們需要對其深度挖掘；

城市綜合體的優(yōu)勢就是能夠同時規(guī)劃多種類型的物業(yè)形態(tài)，可以充分豐富工程的產(chǎn)品線，而同時擁有區(qū)域最高品質(zhì)的住宅，最具檔次的商務(wù)辦公，及最具特色的商業(yè)，將勢必能夠成為區(qū)域最具有影響力和競爭力的工程，然后利用其影響力大力吸引人流，影響區(qū)域人群的居住及消費(fèi)習(xí)慣，力爭成為區(qū)域的核心商圈。啟示：如何把地塊價值充分提升和爭取利潤最大化是我們將要重點(diǎn)思考的問題。而提高工程整體定位，提高產(chǎn)品綜合競爭力，是本工程領(lǐng)先未來市場的根底。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析升龍·曼哈頓的成功給本地塊的啟示綜合分析結(jié)論給予工程地塊一個正確的標(biāo)簽區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解前期定位策略思考地塊價值的戰(zhàn)略理解工程開展市場定位工程整體開展戰(zhàn)略地塊價值分析地塊價值研究地塊價值定位地塊價值表達(dá)地塊形象表達(dá)地塊形象定位地塊全新形象地塊全新模式典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場分析重點(diǎn)個案分析城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域背景時間正在改變著一切，鄭東新區(qū)的開展顛覆了傳統(tǒng)的城市新城開展軌跡，而區(qū)域內(nèi)各工程也一遍遍刷新著地產(chǎn)銷售記錄。我們不斷的問自己，寄予對這塊土地的厚望，我們將如何創(chuàng)造新的奇跡？高鐵站的規(guī)劃建造，政府機(jī)關(guān)的逐步東遷，由此產(chǎn)生了一個新的商業(yè)居住聚集區(qū)，新涌現(xiàn)的地鐵軌道、外環(huán)線重新定位著區(qū)域特性，新的高鐵商圈已然閃現(xiàn)，我們也有能力成為下一個高鐵新城地產(chǎn)的代言。項(xiàng)目發(fā)展市場定位前期定位策略思考項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價值分析地塊價值研究地塊價值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)整體策略：從工程規(guī)劃條件、利潤目標(biāo)出發(fā)，占位區(qū)域市場的主流中高端，超越綠地·原盛國際，以應(yīng)對綠地站前工程及美盛中心工程，住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)于中豪·匯景灣，針對區(qū)域改善型客戶群體，在城市未來價值和區(qū)域開展核心價值引領(lǐng)下，通過自身產(chǎn)品創(chuàng)造工程核心競爭力，樹立區(qū)域形象新高度。項(xiàng)目發(fā)展市場定位前期定位策略思考項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價值分析地塊價值研究地塊價值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)可行產(chǎn)品類型：高檔酒店寫字樓〔高度受到限制〕酒店式公寓精品商業(yè)可行產(chǎn)品類型：32層高層主流產(chǎn)品面積90-150㎡小公寓30-50㎡高鐵站政府機(jī)關(guān)所在地站前廣場站前廣場居住區(qū)地鐵站商務(wù)配套商務(wù)配套居住區(qū)