鹽城阜寧縣馥桂園市場報告市場分析整體市場個案分析成交面積：阜寧縣近6年來成交面積上升幅度很大，但2021年相對2021年土地成交漲幅開始有所放緩，漲幅僅有2%。成交均價：2021-2021年三年時間阜寧縣土地成交均價上漲幅度驚人，2021年相對2021漲幅甚至到達(dá)了72%，2021年也有著24%的漲幅。但是在2021年土地成交均價開始停滯，與2021年持平?！就恋厥袌觥恳患壥袌鼋?jīng)歷了08-11年近三年的瘋漲后，2021年阜寧土地市場成交面積與成交均價根本沒有漲幅，拿地態(tài)度逐漸開始謹(jǐn)慎。【成交均價TOP10】2021年阜寧土地成交均價最高的揚(yáng)州路南側(cè)地塊，為商住用地，平均地價達(dá)4248元/平米，為江蘇申達(dá)電氣競得。2011年阜寧土地成交均價TOP10土地位置土地面積平米土地面積畝土地性質(zhì)起始價成交價成交均價溢價率競得人揚(yáng)州路南側(cè)地塊6259.79.4商住17592659424851.17%江蘇申達(dá)電氣有限公司阜寧縣南城區(qū)南京路西地塊89437.6134.2住宅308903089034540.00%阜寧康莊投資發(fā)展有限公司阜城鎮(zhèn)上海路東、實驗初中北66666.7100商住1551421014315235.45%江蘇協(xié)鑫房地產(chǎn)有限公司阜寧縣南城區(qū)南京路東地塊53314.880住宅163301633030630.00%阜寧康莊投資發(fā)展有限公司宏瑋大酒店南地塊2000030商住6000600030000.00%江蘇宏瑋大酒店有限公司阜寧縣自來水公司宿舍北地塊43036.5商住1160116026960.00%邱以杰北京路南、蘇州路西地塊66996.3100.5住宅1005016450245563.68%崔大林鹽城新林置業(yè)有限公司天津路西、太原路北地塊4442966.6商住108601086024440.00%阜寧協(xié)鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司阜寧縣阜城鎮(zhèn)向陽路北（仁濟(jì)醫(yī)院東）34535.2商住84384324410.00%鹽城市金利泰實業(yè)有限公司、許加明204國道南、悅達(dá)加油城西地塊32526.648.7899商住58607560232429.01%肖亮亮2011年阜寧土地溢價率TOP10土地位置土地面積平米土地面積畝土地性質(zhì)起始價成交價成交均價溢價率競得人東溝鎮(zhèn)黎明村阜益路西側(cè)地塊1059.51.6商住541921812255.56%阜寧縣廣發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司陳集鎮(zhèn)陳集居委會三組19840.829.7商住5641694854200.35%岳海行溝墩鎮(zhèn)墩北村（阜陽路南側(cè)）11220.316.83045商住86720671842138.41%韓端東溝鎮(zhèn)黎明村阜益路東側(cè)地塊2666740商住123828881083133.28%阜寧縣廣發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司益林鎮(zhèn)益南居委會南農(nóng)巷東側(cè)地塊2130.33.2住宅102212995107.84%阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限責(zé)任公司阜城鎮(zhèn)通榆北路東側(cè)地塊7411.211.1商住8171437193975.89%夏勝東溝鎮(zhèn)海北居委會、衛(wèi)生院南地塊1333320商住8421462109773.63%張俊北京路南、蘇州路西地塊66996.3100.5住宅1005016450245563.68%崔大林鹽城新林置業(yè)有限公司揚(yáng)州路南側(cè)地塊6259.79.4商住17592659424851.17%江蘇申達(dá)電氣有限公司阜城鎮(zhèn)上海路東、實驗初中北66666.7100商住1551421014315235.45%江蘇協(xié)鑫房地產(chǎn)有限公司【成交均價TOP10】2021年阜寧土地溢價率高的根本為鄉(xiāng)鎮(zhèn)地塊，面積都比較小。而阜寧縣城區(qū)地塊中溢價率最高的為北京路南地塊，溢價率為63.68%，土地面積6.7萬平米供給量分析：2021年阜寧房地產(chǎn)市場供給量共106.9萬平米，全年供給量不斷增大，尤其為12月份，供給量激增到40.8萬平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他月份。成交量分析：2021年阜寧房地產(chǎn)市場共成交88.5萬平米，成交量持續(xù)在低谷波動，供給量最高的12月僅成交17.3萬平米。供銷比：在調(diào)控的大前提下，阜寧2021年下半年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)為供大于求的局面?！咀≌┣蠓治觥侩m然成交量呈緩慢上升趨勢，但供給量增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成交，阜寧2021年房地產(chǎn)市場供銷比不斷增大，市場供大于求的趨勢愈創(chuàng)造顯。2021年阜寧住宅成交重點(diǎn)板塊為城南板塊，年度成交59萬平米，占全縣的67%。其次為鄉(xiāng)鎮(zhèn)及城東板塊，其中城東板塊年度成交共9.7萬平米，占全縣的11%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城南板塊。其他板塊的成交量也根本在1-3萬平米左右，根本可以忽略。【住宅成交區(qū)域分布】阜寧房地產(chǎn)成交以城南板塊為絕對主力板塊，占全縣成交的67%，其他板塊成交遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城南。綜合分析——整體市場土地市場：2021年阜寧土地市場成交量及成交價格與去年持平，拿地態(tài)度逐漸開始謹(jǐn)慎。住宅供求：供給量增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成交，阜寧2021年房地產(chǎn)市場供銷比不斷增大，市場供大于求的趨勢愈創(chuàng)造顯。區(qū)域分析：阜寧房地產(chǎn)成交以城南板塊為絕對主力板塊，占全縣成交的67%，其他板塊成交遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城南。開發(fā)商拿地開始謹(jǐn)慎，2021年住宅市場供大于求的趨勢愈發(fā)嚴(yán)重，市場風(fēng)險增大市場分析整體市場板塊分析板塊劃分：城中：射陽河以北至城河路區(qū)域，阜寧老城區(qū)，成熟生活區(qū)，各種配套齊全；城南：射陽河以南區(qū)域，涵蓋阜寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，目前城市開展方向，著力打造城南新區(qū)；城東：射陽河以東，臨近港口，貿(mào)易興旺；城北：以射陽河為中軸線，兩岸對稱開展，加快城北開展；【板塊劃分】以射陽河為中軸線，兩岸對稱開展，重點(diǎn)加快城南新區(qū)建設(shè)，改造舊城；突出縣城連接城鄉(xiāng)的龍頭作用城南城北城東城中城西本案城南樓盤分布圖香港城名都花園天鵝麗都書香華庭龍湖新城馥桂園冠城華府綠洲半島壹品世家新林現(xiàn)代城金水灣盛世嘉園帝逸國際觀河壹號東方京都狀元里鴻儒名邸水岸華庭紫金明珠帝景藍(lán)灣澳洋歐洲花園瑞林晶典城南樓盤列表項目名稱總建（萬㎡）主力戶型（㎡）均價（元/㎡）剩余體量鴻儒明邸24.898-159高層：4280多層：3960共計2000套，剩余1800余套帝逸國際1885-1204500共計1600套，剩余800余套天鵝麗都100140-1502F：3850，26F：5900共計7000套，剩余6100余套紫金明珠90-1204400共計440套，剩余100余套狀元里6.6110的三房多層：4500共計526套，剩余260余套金水灣///共計300余套,目前開始打樁新林·現(xiàn)代城12多層100高層90-120高層：4000多層：4000二期共計770套，剩余750余套水岸華庭//高層：4600多層：4300二期共計260套，剩余160余套觀河壹號6.42124的三房預(yù)計5300共計450套，已經(jīng)預(yù)約15套壹品世家18117的三房、四房高層：4000多層：4200共計1500套，剩余200余套東方京都7119的三房1F：3588，每層遞加100共計450套，剩余350余套綠洲半島12112-1283500-4600共計1000套，剩余500余套帝景藍(lán)灣5.570-1104850共計500套，冠城華府29.74850共2500戶，書香華庭850、76、984300/瑞林晶典10117的三房4000共計800套，已經(jīng)預(yù)約400余套項目地址阜寧迎賓大道168號（原老啤酒廠）物業(yè)類型高層、多層項目體量-分期開發(fā)模式共三期，目前在售二期主力戶型112-128㎡景觀設(shè)計主題無物業(yè)服務(wù)門禁系統(tǒng)、多重安防系統(tǒng)物業(yè)收費(fèi)多層：0.5元/㎡·月銷售均價3500-4600元/㎡，每層差價50元/㎡優(yōu)惠買房送車（買房即可參與抽獎：10人每組，1名可獲得價值9.9萬元的悅達(dá)起亞K2一輛，其余9名均可獲得價值2000元的電動車一輛）銷售情況共計1000套，一期500套已經(jīng)售罄，目前在售二期，去化狀況較差，高層正在預(yù)約中綠洲半島——臨水而居，居住價值較高，臨近老城區(qū)，配套較為齊全雙臥朝南，日照充足；南北通透，通風(fēng)性能良好；大型飄窗，延展居住空間；空間布局緊湊，功能完備生活舒適；局部戶型陽臺弧度設(shè)計，具有美感，但浪費(fèi)了面積。雙臥朝南，南北通透；戶型設(shè)計合理，居住價值較高。項目地址澳門路徐州路交匯處（市民廣場西側(cè)）物業(yè)類型高層、底商項目體量10萬㎡分期開發(fā)模式共一期，全部推出主力戶型117㎡的三房景觀設(shè)計主題立體園林式景觀物業(yè)服務(wù)門禁系統(tǒng)、人車分流物業(yè)收費(fèi)多層：1.2元/㎡·月銷售均價4000元/㎡，向上每層差價50元/㎡優(yōu)惠97折優(yōu)惠銷售情況共3棟32、34層的高層800余戶，目前已經(jīng)預(yù)約接近一半左右瑞林晶典——工程聚集了高層住宅、公寓、風(fēng)情商業(yè)街等高端物業(yè)戶型設(shè)計緊湊，合理利用空間布局；公寓住宅局部戶型朝北設(shè)計，通風(fēng)采光受影響項目地址南京路（231省道）與哈爾濱路交界處物業(yè)類型高層項目體量占地：1.95萬㎡分期開發(fā)模式共一期全推主力戶型119㎡的三房景觀設(shè)計主題純自然景觀綠化物業(yè)服務(wù)全封閉式管理、智能化監(jiān)控系統(tǒng)、24小時安防巡邏、社區(qū)衛(wèi)生保潔管理、一站式管家服務(wù)科學(xué)化管理物業(yè)收費(fèi)1.0元/㎡·月銷售均價均價4350元/㎡，一樓是3588元/㎡，每增高一層加100元/㎡優(yōu)惠凡2011年10月30日之前購房免交10年物業(yè)管理費(fèi)用，同時97折優(yōu)惠銷售情況4棟19層高層，共計約450套，目前去化100余套東方京都——超大樓間距，無阻擋；交通便利，通達(dá)性好；周邊配套完善，滿足日常需求雙臥朝南，超大陽臺設(shè)計，空間感十足；臥室加飄窗，延展室內(nèi)空間。項目地址阜寧縣城南新區(qū)香港路紅色圣地，中國審計對面物業(yè)類型高層、多層項目體量18萬㎡分期開發(fā)模式分四期，一期;09.12均價2800元/㎡；二期10.1均價2980元/㎡；三期10.10均價4000元/㎡，四期11.3均價4200元/㎡主力戶型117的三房、四房景觀設(shè)計主題普通景觀綠化物業(yè)服務(wù)門禁系統(tǒng)、車庫管理、樓宇對講系統(tǒng)、控制中心、LED顯示、背景音樂系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)等智能化7大防御系統(tǒng)物業(yè)收費(fèi)高層1.1元/㎡·月，多層0.5元/㎡·月銷售均價均價多層4200元/㎡，高層4000元/㎡優(yōu)惠陽臺贈送一半面積，現(xiàn)房需全額付款，不做按揭銷售情況共計1500余套，目前項目剩余200余套壹品世家——超大體量，高品質(zhì)居住社區(qū)；位于城南新區(qū)中心，配套完善；交通便利大尺度空間設(shè)計，多飄窗陽臺，延展室內(nèi)空間；臥室客廳朝南，采光俱佳項目地址射河南路與萬達(dá)路交匯處（安康醫(yī)院西側(cè)50米）物業(yè)類型高層項目體量6.42萬㎡分期開發(fā)模式共一期，目前接受預(yù)約中，暫未正式開盤主力戶型124㎡的三房景觀設(shè)計主題普通景觀綠化物業(yè)服務(wù)24小時安全防衛(wèi)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等安保設(shè)施物業(yè)收費(fèi)未定銷售均價優(yōu)惠付款3萬抵6-10萬不等，全款99折銷售情況共2棟32層高層450套，已經(jīng)預(yù)約15套2.9米層高、景觀電梯、空中露臺、全明設(shè)計方正空間，功能分區(qū)合理，南北透通，通風(fēng)采光較好項目地址香港路（阜寧中學(xué)向西500米）物業(yè)類型高層、多層項目體量12萬㎡分期開發(fā)模式分兩期，目前2期在售，一期推出3棟19層高層和17棟多層；二期推出剩余的4棟33層高層和18棟多層主力戶型124㎡的三房景觀設(shè)計主題普通景觀綠化物業(yè)服務(wù)24小時全封閉監(jiān)控式管理物業(yè)收費(fèi)高層1.0元/㎡·月，多層0.5元/㎡·月銷售均價4000元/㎡優(yōu)惠無銷售情況項目總共2600戶，一期770套已經(jīng)售罄，二期銷售20余套新林·現(xiàn)代城——小區(qū)配套成熟，但產(chǎn)品過于簡單，沒有突出特點(diǎn)，風(fēng)格單一兩室一廳一廚一衛(wèi)84平米

三室一廳一廚一衛(wèi)97平米三室一廳一廚一衛(wèi)101平米三室一廳一廚一衛(wèi)105平米

戶型設(shè)計方正，無面積浪費(fèi)；南北通透，視野開闊；主臥次臥配以飄窗，實用美觀。項目地址阜寧縣射河西路67號（原阜寧燈泡廠）物業(yè)類型高層項目體量12萬㎡分期開發(fā)模式一期全推主力戶型126㎡景觀設(shè)計主題普通景觀綠化物業(yè)服務(wù)門禁系統(tǒng)物業(yè)收費(fèi)銷售均價3900元/㎡優(yōu)惠交5萬元抵8萬元銷售情況共計300余套金水灣——地處城南，周邊配套較差；工程規(guī)模較小，但自身配套根本滿足日常需求戶型設(shè)計方正，無空間浪費(fèi)；雙臥朝南，南北通透，采光充足；主臥連接陽臺，空間感十足。項目地址阜寧老大橋東南側(cè)物業(yè)類型高層、小高層項目體量18萬㎡分期開發(fā)模式分3期，一期2011年初，二期2011年10月，三期2012年1月主力戶型90-120㎡的兩房三房景觀設(shè)計主題新都市主義自然風(fēng)情園林物業(yè)服務(wù)門禁系統(tǒng)、一卡通、智能化管理、人車分流物業(yè)收費(fèi)1.1-1.3元/㎡·月銷售均價4500元/㎡優(yōu)惠-銷售情況項目總計1600余套，目前去化50%左右帝逸國際——折中古典主義建筑風(fēng)格戶型大氣，設(shè)計合理，無空間浪費(fèi)；雙臥朝南，南北通透，采光充足；客廳全向朝南，連接觀景內(nèi)置陽臺，空間無限延伸；項目地址阜寧中學(xué)北側(cè)偏西物業(yè)類型高層、多層項目體量24.8萬㎡分期開發(fā)模式分兩批次，一期推23棟多層，8棟高層，剩余9棟高層未推主力戶型100-120㎡兩房三房景觀設(shè)計主題簡單景觀綠化物業(yè)服務(wù)門禁系統(tǒng)、一卡通、智能化管理、人車分流物業(yè)收費(fèi)多層0.35元/㎡·月，高層1.00元/㎡·月銷售均價高層4280元/㎡，多層3960元/㎡優(yōu)惠-銷售情況項目總計2000余套，目前去化150套左右鴻儒明邸——工程地處城南新區(qū)和老城區(qū)交界處，地理位置優(yōu)越；工程整體品質(zhì)感一般戶型設(shè)計方正，南北通透，采光充足；動靜別離，安靜舒適。項目地址白天鵝公園南側(cè)物業(yè)類型高層項目體量100萬㎡分期開發(fā)模式共四期，目前在售一期第二批次主力戶型140-150㎡兩房三房景觀設(shè)計主題特色會所+組團(tuán)中心景觀+宅間庭院物業(yè)服務(wù)門禁系統(tǒng)、智能化管理、人車分流、地源熱泵、新風(fēng)系統(tǒng)物業(yè)收費(fèi)待定銷售均價3500-7500元/㎡優(yōu)惠凡購買鹽阜天鵝麗都一期推出的含地源熱泵住宅，全部免費(fèi)使用三年銷售情況項目總計7000余套，目前一期開盤推出1500套去化900余套天鵝麗都——是目前阜寧唯一的百萬方生態(tài)景觀大盤，但樓間距過小是其硬傷戶型布局合理，南北通透；全明空間處理；空間利用率高，高性價比項目地址阜寧中學(xué)西側(cè)，緊靠新區(qū)醫(yī)院物業(yè)類型高層、多層項目體量4萬㎡分期開發(fā)模式一期全推主力戶型114㎡兩房景觀設(shè)計主題普通綠化物業(yè)服務(wù)-物業(yè)收費(fèi)多層0.50元/㎡

·月，小高層1.20元/㎡

·月銷售均價高層4400元/㎡優(yōu)惠總房價減1.5萬銷售情況多層100余套已經(jīng)售罄，高層340套還剩140余套紫金明珠——地處城南新區(qū)核心區(qū)，有著較為成熟的居住氣氛，配套完善戶型設(shè)計多樣，臥室全部朝南；但戶型設(shè)計狹長，布局較為局促項目地址阜寧縣城南新區(qū)實驗初中對面物業(yè)類型高層、多層項目體量10.67萬㎡分期開發(fā)模式分2期，目前一二期均在銷售主力戶型90-140㎡兩房三房景觀設(shè)計主題普通景觀綠化物業(yè)服務(wù)消費(fèi)聯(lián)動系統(tǒng)，自動報警系統(tǒng)，電子監(jiān)控系統(tǒng)，有線電視綜合布線系統(tǒng)，通訊網(wǎng)絡(luò)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)以及燃?xì)夤艿牢飿I(yè)收費(fèi)-銷售均價多層4500元/㎡優(yōu)惠-銷售情況目前多層526戶已經(jīng)去化50%；4棟高層未推狀元里——典型學(xué)區(qū)房，周邊學(xué)校林立；生活配套較為完善，交通便捷；多層戶型高層戶型戶型設(shè)計多樣，可滿足不同客群需求；高層主臥客廳朝南，日照充足，南北通透主力價格：多層3500-4000元/平米之間；高層及小高層：4300-4600元/平米之間客源：周邊政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企業(yè)主。主力戶型：100-140平米之間近幾年城市開展的重點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)道路寬敞，大量政府機(jī)關(guān)設(shè)立。此外新阜中南校區(qū)、體育公園、商貿(mào)中心等，社會規(guī)劃功能完善，同時也為該區(qū)提供了良好的客源根底。城中案例分析總結(jié)城中樓盤分布圖明偉國際廣場恒基公寓水溪瀾庭明偉公寓都市壹號城中樓盤列表項目名稱總建（萬㎡）主力戶型（㎡）均價（元/㎡）剩余體量中億城市花園1287-120小高層3350；多層3200后面還有三期工程，三期工程是2號樓和12號樓，2012年開發(fā)。恒基公寓1.1100、1504360，每層加50共83套房源，去化5套都市壹號885-1433F：3850，每層加70共712套房源水溪瀾庭1.3多層：84-118高層：128-162多層：3750高層：4000-4500多層剩余10多套，高層剩余100多套紫薇花園4.8110小高層：3550；多層3150剩余20多套主力價格：多層3200-3800元/平米之間；高層及小高層：3500-4500元/平米之間客源：本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主、教師。主力戶型：兩房：90-100平米之間，三房110-130平米之間當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心；擁有成熟商業(yè)配套，但是區(qū)域形象老舊，不適合開發(fā)高檔樓盤，且目前可供開發(fā)土地很少，市場工程體量均過小，與本案無法形成競爭項目地址阜寧城河?xùn)|路99號東側(cè)物業(yè)類型高層、小高層、多層項目體量12.8萬㎡分期開發(fā)模式目前在售的是二期工程，現(xiàn)有的是11層小高層。后面還有三期工程，三期工程是2號樓和12號樓主力戶型100-120㎡三房景觀設(shè)計主題-物業(yè)服務(wù)-物業(yè)收費(fèi)多層：0.35元/㎡·